旧城改造项目可行性研究报告

精品文档XX旧城改造项目.精品文档 第三章项目建设背景及必要性 9 第四章地产及土地市场前景分析 18 X XXXX房地产市场分析 38 4.6XXXX房地产业发展前景分析 47 第六章拆迁内容、规模及进度计划 50 估算及资金筹措 50 .精品文档 .精品文档第一章总论1.1项目概况xxxx旧城改造项目(下称本项目)来源7.77万元，其中业主自筹5747.77万元，占项目总投资的1.2项目业主简介xxxxxxxx城建发展有限公司成立008年5月27日,该公司成立的背景是在xxxx加大危旧房改造，提出按照“一个主体、三个捎带”的,方对式主城危旧房全面改造。即除786万平方米的“主体”危旧房,外还将“捎带”改造违章建筑、内环范.精品文档屋的方针政策下建立的，同时xxxx2008年改造的重点,主要是房屋安全隐患突出地区、主城两江四岸、城市主干道两侧、轻轨沿线和重要节点，该公司正是为了实施xxxx危旧房改造的进程，加快南岸城市整体规划和发展的步伐而成立的。xxxxxxxx城建发展有限公司为有限责任公司，主营业务为房地产开发；房屋销售、租赁；土地整治；物业管理；从事建筑相关业务(取得相关行政许可后)。1.3评估的依据、原则、主要范围5、xxxx人民政府印发关于加快主城区危旧房改造实施意见的通知(渝府[2008]36号)6、xxxx人民政府印发关于加快主城区危旧房拆迁补偿安置工作知道意见的通知(渝府[2008]37号)7、xxxx人民政府印发关于加快主城区危旧房改造拆迁安置房建设有关意见的通知(渝府[2008]38号)8、xxxxxxxx人民政府关于加快主城区危旧房改造的实施意见(南岸府发[2008]106号).精品文档1、独立、客观、公正、科学原则；预期原则；4、社会效益与经济效益并重原则。1.4评价结果相关的主要财务指标如下：1、利息保障倍数7.73，大于2；2、偿债备付率1.59，大于1.2；3、贷款偿还期为3.48年，小于贷款期；4、银行利息收益为4398.90万元；5、项目产生利润5653.12万元。6、项目投资内部收益率8.35%。1.5评估结论及建议1、项目的建设实施是全面深入落实胡锦涛总书记关xx“有步骤地推进城市.精品文档4、该项目建成后，完善了所在地段的规划功能，提升了区域中心城市形象、推问，。第二章承贷企业评价2.1借款人基本情况；从事建筑相关业务(取得相关行政许可后)。.精品文档或名称出资比例xxxxxxxx征地办公室2.2公司资信情况公司自注册成立以来，未发生信贷违规违约情况，因此无不良信用记录。2.3公司组织管理.精品文档加高效和精确。财务部：负责财务工作。2.4人力资源配置公司各部门主要人员配备如下：部门名部门名称公司领导配备人数1336643备注第三章项目建设背景及必要性3.1项目建设背景.精品文档将通过努力建设，将xxxx这座年轻的直辖市打造成国家级历史文化名城，我国重要展和建设提出如此明确而具体的指示，其思想内涵丰富，涵盖广博。同时也为xxxx.精品文档——江北向斜、xxxx向斜。背斜成山，向斜成谷，xxxxxxxxxx。xxxx经济迈上新台阶，就成了区委区政.精品文档府考虑的重要战略议题。在经过全区范围内的解放思想大讨论后，最终形成了共识：xxxx、土地利用总体规划、城乡建设规划和环境保护规划“四规合一”的试点工作，原本并没被列为试点区县的xxxx却主动请三生xx.精品文档xxxx中央商务3.2项目建设的必要性xxxx重要增长极、长江上游地区的经济中心、城乡提供了一个最好契机，改变城市形象指明了发展的方向。这就为xxxx加大力气，努力发展作出了全面的更准确的定位，使xxxx的房地产业发展迎来不可多得的机会。.精品文档商圈。以现在的xxxx转盘(改造后的xxxx中心商业广场)为中心，以五条特色步行了更多商业要素的聚集、提升了商业街的人气。发展成为我区的支柱产业。“会展经济”初见成效，带动了我区社会经济的快速发展，使“会展在南岸”成为我、区.精品文档又一强势品牌。目前正加紧建设会展中心二期项目。xx3.2.3项目实施有利于改善百姓居住条件和居住环境等民生问题xxx群众.精品文档2008年5.12四川的大地震发生后，房屋安全问题更被全社会所普遍关注，项目区域，x，将对南岸和xxxx城市的形象民经济生活水平.精品文档根据计划，2008年首先对房屋安全隐患突出的地区、主城两江四岸、城市主干以拓展10公里左右的半径向外推进，不少农村人口因为城市化建设转为城市人口。xxxx主城景观中，危旧房的存在已影响到xxxx.精品文档业的问题，缓解社会就业压力，另外也顺应了城乡统筹发展的需要，对提xxx城市化率有着积极的推动作用，对城市的整体形象有建设性意义。第四章地产及土地市场前景分析4.1中国房地产市场宏观经济分析010年，我国国民经济运行态势总体良好。初步测算，我国全年实现国内生产.精品文档济发展方式为主线，.精品文档加快推进经济结构调整，大力加强自主创新，切实抓好节能减排，不断深化改革开放，着力保障和改善民生，巩固和扩大应对国际金融危机冲击成果，保持经济平稳较快发展，促进社会和谐稳定。.精品文档。全国房地产开发景气指数趋势图.精品文档.精品文档4.销售面积和销售额增幅保持平稳增长4.2xxxx经济及城市建设发展.精品文档亿元，同比增长23.7%，仍是支柱产业中份额最大的产业；笔记本电脑基地建设的快速推进，促进电子信息产业的高速发展，全年总产值达400.90亿元，增长48.1%%，在五大支柱产业中增速最快(见表1)。表1：2010年规模以上工业总产值绝绝对额(亿元)增速(%)占比(%)规模以上工业总产值9087．99--汽车摩托车2781.71天然气是石油化工3.86装备制造材料工业400.908.1，。.精品文档设.精品文档.精品文档增同。.精品文档.精品文档从以上数据分析，xxxx经济运行良好，投资继续增加，居民收入有所上升，居民购买住宅或进行商业地产投资的需求旺盛，购房能力有所增强。.精品文档4.3xxxx房地产市场概况分析4.3.1政策影响分析。定居民家庭购房套数。上缴.精品文档房,房,首付款比例调整到30%及以上;对贷款购买第二套住房的家庭,严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于管理,禁止用于购买住房。对不认真执行差别化信贷政策的商业银行,一经查实要严肃处理。继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。三、调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策加强对土地增值税征管情况的监督和检查,重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。加快推进房产税改革试点工作,并逐步扩大到全国。各地要加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督察考核力度,切实落实中小套型普惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设,抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款五、加大住房交易市场检对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性查力度,依法查处经纪机质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为,有上述违构炒买炒卖、哄抬房价、法违规记录的房地产开发企业,要暂停其发行股票、公司债怂恿客户签订“阴阳合券和新购置土地,各商业银行停止对其发放新开发项目贷款快的城市,要增加居住用地的供应总量。认真落实支持公共给:新一轮调控政策解析与展望两次楼市调控对比两次楼市调控对比4.17国十条表述9.29调控措施表述方米以上的，贷款首付款比例不得低在商品住房价格过高、上涨过快、供状况，暂停发放购买第三套及以上住非本地居民住房贷款未做明确限制。只有后来北京版调控细则中采取限购停留于空泛问责。停发放居民家庭第三套及以上住房对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民对于房价过高、上涨过快、供应紧民家庭购房套数。明确要求地方政府未出台新政细则的要出细则，已经出台细则的要完不分住房大小，一律要求首套贷款第三套及以上住房贷款首套房首付比例非本地居民购房.精品文档1季度触底后(9.0%)，经济增速开始逐步回升，三季度再次攀升至14.9%，并最终.精品文档(二)旧城改造快速推进，城市居住环境大幅提升是刺激xxxx房地产市场需求置，对全市商品房销售面积提供较大支撑，推动销售面积增速加快。最后是来自于“3.14”总体部署以及《关于推进xxxx统筹城乡改革和发展的若干意见》等一系列重要文件对xxxx的发展定位，提升购房者信心，导致潜在需求的积极释放，推动市场进一步繁荣。(三)市场量跌价升其次是土地价格上涨，从房地产开发企业购置土地面积与成交价款增速情况来.精品文档甚至全市的房价上涨均已起到一定的催化作用。xx重重庆房地产投资情况0度度度度度度度度度度度季季季季季季季季季季季3090909101010全国投资额重庆投资额重庆占比5%4.0%%.0%%0%数据来源：国家统计局研究中心整理增长上升到了新的高度，.精品文档重重庆房地产投资增速-20%度度度度度度度度度度度-4季0%季季季季季季季季季季第1第2第3第4第1第2第3第4第1第2第308-608080809090909101010全国同比重庆同比全国环比重庆环比数据来源：国家统计局研究中心整理重重庆住宅投资情况0度度度度度度度度度度度季季季季季季季季季季季全国住宅投资额重庆住宅投资额重庆占比4.0%%.0%%0%数据来源：国家统计局研究中心整理.精品文档重重庆住宅投资增速0909101010全国同比重庆同比全国环比重庆环比度度度度度度度度度度度数据来源：国家统计局研究中心整理进.精品文档重重庆房地产市场供需关系度度度度度度度度度度度季季季季季季季季季季季全国住宅销供比重庆住宅销供比全国商品房销供比重庆房地产销供比数据来源：国家统计局研究中心整理销供比走高的主要的力量，同时在销供比上升的阶段中，住宅销供比较商品房销供比增地产走势相对低迷的时期，供应量短期出现了环比的持续走低，这说明在房地产景气程场呈现出供应短缺的迹象，从而达到拉升房地产价格促使房地产步入增长的轨道。3季.精品文档重重庆房地产供需变化趋势-100度%度度度度度度度度度度季季季季季季季季季季季数据来源：国家统计局研究中心整理4.4xxxx主城区房地产市场分析商商品房新增供应量0度度度度度度度度度度度度季季季季季季季季季季季季年1年2年3年4年1年2年3年4年1年2年3年4080808080909090910101010新增供应环比数据来源：国家统计局研究中心整理.商品房新增供应量增速趋势商品房新增供应量增速趋势年全年xxxx主城区供应状况增长稳定良好。度度季季度季度季度季度季度季度季度季度季数据来源：国家统计局研究中心整理从供应量的增速趋势看，呈现出较长周期的特点，主要浮动范围保持在-20%-40%之反弹的形式，同比增幅约20%增长稳定健康，同时从图形看，同比增速下基本结束下降而保持供应量的平稳，在价格逐步走高和房地产开发进入更加成熟的时期后，供应量大幅度波动不利于开发商资金链的控制，也不利于供求关系的稳定发展，从而容易造成交易市场的不稳定以及促使市场空置面积的继续上扬。因此我们认为供应量将更加稳定的逐步消失，成交和供应双双稳定上扬，但二者的差异略有扩大，成交面积增速低于供应.商品房供销关系发展趋势商品房供销关系发展趋势4季度整体呈现成交量前低后高的特点，因此随着政策力量的逐步下降，成交量快速拉度度季度季度季度季度季度季度季季季度季数据来源：国家统计局研究中心整理商商品房销供比发展趋势度度度度度度度度度度季季季季季季季季季季年3年4年1年2年3年4年1年2年3年408080909090910101010销供比数据来源：国家统计局研究中心整理供应量快速增长而销量却出现了大幅度的下滑，这主要是在金融危机的影响下，市场预期变化剧烈，开发商资金链也受到了巨大的压力，从而加快了推盘的速度，而市场在经.精品文档相对较低，说明xxxx主城区销供关系相对更加合理，本季度销供比1.05，再次有所回的走势，这说明调控政策未起到了预期的作用，也说明宏观调控政策对主城区的影响较商品房成交量商品房成交量0度度度度度度度度度度度度季季季季季季季季季季季季年1年2年3年4年1年2年3年4年1年2年3年4080808080909090910101010成交面积成交金额金额环比面积环比数据来源：国家统计局研究中心整理.精品文档商商品房成交量发展趋势-5季0%季季季季季季季季季季季年1年2年3年4年1年2年3年4年1年2年3年4面积同比金额同比度度度度度度度度度度度度数据来源：国家统计局研究中心整理住宅成交量发展趋住宅成交量发展趋势09年3季度09年4季度10年1季度10年2季度10年3季度面积同比金额同比09年2季度.精品文档数据来源：国家统计局研究中心整理4.5xxxx土地市场分析土地市场成交面积和建筑面土地市场成交面积和建筑面积0度度度度度度度度度度度度季季季季季季季季季季季季年1年2年3年4年1年2年3年4年1年2年3年4080808080909090910101010(万平方米)成交面积环比面积(万平方米)成交建筑面积环比数据来源：国家统计局研究中心整理体较去年同期相比土地市场在政策高压下出现了大幅回落，一方面宏观调控更加严厉对土地违反的处罚力度加大，使得土地购置到土地开发时间缩短从而加大了开发商资金的要求，另外在二级市场调控政策趋势逐步趋紧的状况下开发商对房地产市场中期预期发地市场的指标最终将转化为二级市场供应的变化从而影响销售市场供需和价格，因此我.精品文档们认为后期房地产市场将有所调整。土地市场成交金额状况土地市场成交金额状况0度度度度度度度度度度度度季季季季季季季季季季季季年1年2年3年4年1年2年3年4年1年2年3年4080808080909090910101010成交金额(亿元)成交金额环比数据来源：国家统计局研究中心整理也使得地方政府土地储备机构推地的力度暂时放缓，土地供应结构发生较大的改变。从图上看，土地成交金额走势依然乐观良好，这说明开发商对房地产发展长期仍然保持乐观的态度，虽然土地调控政策更加严厉，房地产调控政策更是空前，但开发商投入土地的资金并没有出现大幅直线式的下降。这一趋势将.土地市场成交量长期发展趋势精土地市场成交量长期发展趋势度度度度季季季年4年1年2091010季度度季季年2年30909度度季季年3年410度数据来源：国家统计局研究中心整理土地市场成交溢价趋势土地市场成交溢价趋势-5%度度度度度度度度度度度度季季季季季季季季季季季季年1年2年3年4年1年2年3年4年1年2年3年4080808080909090910101010数据来源：国家统计局研究中心整理政策的渗透下，房地产进入高速疯长的轨道，开发商资金逐步充足，同时信贷的支持也使得房地产拿地进入快速发展的周期，从而使得土地市场地王再次频频出现，土地溢价.精品文档新区土地出让较多，溢价较高。4.5.2主城土地市场成交价格及其趋势分析土土地市场成交均价情况0度度度度度度度度度度度度季季季季季季季季季季季季080808080909090910101010楼面均价(元/M2)楼面均价环比土地均价(万元/亩)土地均价环比543210数据来源：国家统计局研究中心整理荡式下降的趋势后，本季度出现了大幅度的回升，成为一年来土地价格的新高，这主要我们认为主要是受到居住、商业土地楼面价格快速增长的影响较大。从图上看，除本季速下降的势头得以遏制，整体看，楼面价格的走势相对平稳，而土地价格受到的影响更加剧烈，这和政策以及成交土地的板块、供地的策略等都有较为密切和复杂的关系，但.土地市场成交均价发展趋势精品文档土地市场成交均价发展趋势9度度季季年3年40909度季度季度季度季度季数据来源：国家统计局研究中心整理4.6xxxx房地产业发展前景分析x4.6.2房地产业在国民经济中的支柱地位日益稳固，产业发展处于上升期.精品文档投资的1/4，房地产行业已成为拉动我市经济和投资增长的支柱产业；从消费看，住4.6.3城市化进程的加快将为房地产业发展带来良好的发展机遇x4.6.5基础设施建设提速和环境友好城市建设的推进为房地产业的蓬勃.精品文档。第五章项目合法性评价：xxxxxxx人民政府印发关于加快主城区危旧房拆迁补偿安置工作知道意见的通知(渝xxxx人民政府印发关于加快主城区危旧房改造拆迁安置房建设有关意见的通知.精品文档(渝府[2008]38号)xxxxxxxx人民政府关于加快主城区危旧房改造的实施意见(南岸府发[2008]106第六章拆迁内容、规模及进度计划6.1拆迁内容和规模拆迁地块位于xxxxxxxx，东邻宏声路，南靠xxxx转盘(xxxx百货)，西邻原西交6.2项目进度计划本项目建设期拆迁整治工作计划1年完成，销售及回款期3年，其中：2011年开始拆迁整治工作，1年内完成旧城改造任务。第七章投资估算及资金筹措7.1投资估算.算算费殊奖6精品文档知(渝府[2008]37号)5、xxxx人民政府印发关于加快主城区危旧房改造拆迁安置房建设有关意见的通知(渝府[2008]38号)号9、建设工程配套使用的取费标准和相关文件123412345住宅搬家补助费搬迁奖励费前搬迁特殊奖励费费励费.补偿费补偿费费偿费偿费23办费费精品文档6000元/户26000元/户20077666.49㎡7非住宅临时过渡费12345671234567893223总计总21026.12.精品文档7.2资金筹措本项目总投资22747.77万元，其中业主自筹5747.77万元，占项目总投资的25.27%，申请银行贷17000万元，占总投资的74.73%。7.3资金使用管理计划项目资金按照项目期限及进度合理安，按企业会计制度有关管理办法管理和使用资金。第八章还款能力评价8.1还款来源本项目还款来源主要为可出让土地招拍挂收入和相关财政返还收入安排。8.1.1土地基本情况1、城市规划情况8.1.2可出让土地出让收入.精品文档项目土地总价值较高，一次性出让取得收入较难实现，通常可将地块一次性出8.1.3财政返还收入根据《关于主城区危旧房及城中村改造兑现优惠政策相关事宜的通知》规定，主城各区政府及市级储备机构实施拆迁的危旧房改造项其目土，地出让后产生的土地其中土地出让金(已扣除农业土地开发资金)：8.2项目评价8.2.1利息.精品文档项目业主为政府授权投资者，代表政府实施一级土地开发，按照国家税务局(1993)149号文规定及相关解释，一级土地开发收入免征营业税及附加费。项目可获得利润5653.12万元。投资利润率=开发利润/总投资=5653.12/22747.77=24.85%全部投资项目财务净现值、财务内部收益率、投资回收期财务净现值:t=0t=012t=oPb=[累计净现金流量现值开始出现正值期数-1]+[上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值]=3.73年(含建设期)详见附表项目投资现金流量表；从上述评价指标可知，项目具有较好的经济效益。8.3贷款偿还能力分析1、还款期.精品文档三至五年(含五年)基准利率上浮10%执行，建设期利息为1206.15万元。项目总利2、偿还能力分析(1)利息备付率利息备付率=利息前利润/当期应付利息费用，按整个借款期计算：利息备付率=(4398.90+29607.04)/4398.90=7.73，说明利息偿付的保证度较(2)偿债备付率偿债备付率=可用于还本付息资金/当期应还本付息资金，按整个借款期计算：8.4不确定性分析不确定性分析包括盈亏平衡分析和敏感性分析，由于项目为非生产性项目，因。敏感性分析考虑基础设施工程费用、土地成本、出让价格等因素变化，将对项目的财务内部收益率产生不同程度的影响，本报告对上述因素在±10%变化幅度内进敏敏感性分析结果因素变化情况财务内部收益率8.35%动态投资回收期财务净现值(万元)￥752.06￥752.06￥1,747.93￥2,743.80￥3,141.37￥1,946.71￥752.06￥279.29￥515.67￥752.06基本方案基本方案基本方案拆迁整治成本变化土地出让收入变化财政返还收入变化基本方案.精品文档￥9￥988.45￥1,224.83敏感性曲线敏感性曲线14.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%下降10%下降5%变动率上升5%上升10%土地出让收入变化拆迁整治成本财政返还收入变化率益收部内从敏感性变化曲线可知，对项目财务效益影响程度分别为：土地出让价格、拆8.5评价结果相关的主要财务指标如下：1、利息保障倍数7.73，大于2；2、偿债备付率1.59，大于1.2；3、贷款偿还期为3.48年，小于贷款期；4、银行利息收益为4398.90万元；5、项目产生利润5653.12万元。.精品文档6、项目投资内部收益率8.35%。第九章项目风险评价9.1风险因素分析9.1.1政策风