2023年天津上半年房地产估价师理论与方法房地产抵押的需要考试试题

天津2０２3年上半年房地产估价师《理论与方法》：房地产抵押的需要考试试题本卷共分为2大题50小题,作答时间为18０分钟，总分100分,６0分及格。一、单项选择题(共25题，每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)１、《中华人民共和国土地管理法》规定，对人均耕地特别少的地区，由省级政府批准，可增长安顿补贴费，但土地补偿和安顿补贴费之和，不得超过被征收前3年平均年产值的_＿倍。

Ａ.10ﻭＢ.20

Ｃ.30ﻭD．402、估价对象为一面临街的矩形宗地，临街宽度为20m，临街深度为７5ｍ，假设标准宗地临街宽度为２5m,临街深度为１０0ｍ，总价格为40０万元。根据四三二一法则，该估价对象的单价为元/㎡。

A：192０ﻭB:２40０ﻭC:２5６0

D:３200ﻭE:工业用地的监测点评估价格3、投资者对房地产内部使用功能的变动(例如，在公寓内设立自助洗衣房提供洗衣服务等），体现了投资者对房地产投资的重视。(有修改)ﻭA：存在效益外溢和转移

Ｂ：需要适时地更新改造投资

C:投资价值难以判断因而易产生资本价值风险ﻭＤ：易受政策影响

Ｅ:借款协议4、为估算某建筑物的重新购建价格，经测算其土建工程直接费为78０元/㎡,安装工程直接费为45０元／㎡(其中人工费为50元/㎡),装饰装修工程直接费为9０0元／㎡（其中人工费为４5元/㎡)，又知该地区土建工程综合费率为土建工程直接费的15%,安装工程综合费率为安装工程人工费的７5%,装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的72％，税金为3．5％,则该建筑物的建筑安装装饰工程费为元/㎡。

Ａ：2204.５5

B:2397．９9ﻭC：3237.６0

D:334５.64ﻭE：工业用地的监测点评估价格5、已知某城市容积率修正系数表,如下表：若拟定比较案例宗地地价为900元／㎡,容积率为1.７，待估宗地规划容积率为1.3，则进行容积率修正后可比实例的价格为元/㎡。ﻭA：１１77ﻭB:67５ﻭC：6８８．2

D:120０

E:工业用地的监测点评估价格6、下列关于假设开发法的表述中,不对的的是．【2０２３年考题】

Ａ：假设开发法在形式上是评估新开发完毕的房地产价格的成本法的倒算法ﻭＢ:运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用

Ｃ:假设开发法合用的对象涉及待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房ﻭD:假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余ﻭE：工业用地的监测点评估价格7、新设项目法人的资本金筹措渠道不涉及()资金。

A．政府政策性

B.资产变现

C.公司入股

Ｄ．个人入股范围8、运用＿_估价,一方面需要拥有大量真实的交易实例。ﻭA.抽检法

B．平滑法

C.指数加权法ﻭＤ．市场法９、反映社会经济现象总体在某一时点上的状况指标被称为__。

A.时点指标ﻭB．相对指标ﻭＣ.时期指标

D.平均指标１0、现有总建筑面积为15００㎡的某在建工程,已知土地使用年限为4０年(自开工之日起算），计划开发期为３年,现已进行1．5年.估计建成还需1.5年，投入使用后年净收益为4８0万元,资本化率为8%，折现率为１2%.该项目续建完毕后的总价值折算到现在为。

A：3939．61万元

Ｂ:4433．８8万元

C:476８．５０万元

Ｄ：5652．09万元ﻭE：工业用地的监测点评估价格ﻫ１1、某房地产开发商在其新建项目的开盘典礼上，承诺对前80名购房者给予2０9/６的价格优惠，这种价格折扣技巧属于__。ﻭA．钞票折扣ﻭB．数量折扣

C.折让

D.季节折扣12、建设用地使用权出让的每幅地块、面积、年限和其他条件,报经有批准权的人民政府批准后,由实行。

A：市、县人民政府ﻭB:市、县人民政府土地管理部门

C:市、县人民政府规划管理部门

Ｄ:乡镇人民政府

E：房地产估价机构必须加盖公章１３、某成片荒地面积,进行“七通一平”的开发后分块有偿转让,开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元,年贷款利率为7.2％，开发经营期为1年。上述费用均匀投入,可转让土地面积比率为65％，该地块可转让土地的应计成本是元/㎡ﻭA:310．61

B：３21．6０

C:477．87

D：494.７7ﻭE:工业用地的监测点评估价格14、下列关于房地产市场划分的说法,不对的的是。

A：二级市场是指土地转让、新建商品房租售市场

Ｂ:三级市场是指存量房地产交易市场

Ｃ：按照增量存量的方式,将土地市场划分为一级土地市场和二级土地市场ﻭD:按照增量存量的方式，房屋市场划分为一级房屋市场，二级房屋市场和三级房屋市场ﻭＥ:借款协议15、动态投资回收期是指项目以（)抵偿所有投资所需的时间。

A.净钞票

Ｂ．净收益

C．净现值ﻭＤ．财务净现值16、某2023前建成的小型办公楼建筑面积为１5００㎡，层高为4.1m,土地剩余使用期限为3０年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为３．6m，建筑物重建价格为2023元／㎡。假定层高每增长０.1m,建造费用每平方米相应增长１0元。由于层高过大,该办公楼每年要多花费2．5万元能源费用。以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为万元。（建筑物报酬率为10%）

A:11.80

B:16.0７

C:23.57

D:３１.０7ﻭE:工业用地的监测点评估价格1７、某单位以现时楼价2０%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇,假如——年后楼宇竣工交付使用时楼价上涨了15%，则其预付款的收益率为()。ﻭA.６0%

B．６5%ﻭC．７0%

Ｄ．75％18、是指国家有关机关依法将被查封、扣押、冻结的财产强制予以拍卖的行为。

A:任意拍卖ﻭＢ:强制拍卖

C:动产拍卖

Ｄ：不动产拍卖ﻭＥ:执行层的组织协调19、下列关于路线价法的表述中,不对的的是。

A:路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理

B:路线价法合用于城乡街道两侧商业用地的估价

C:运用路线价法的前提条件是街道较规整,两侧临街土地的排列较整齐

D：路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度,从中选取若干标准临街宗地求其平均价格

E：工业用地的监测点评估价格２０、某宗房地产的土地面积为10０0㎡,建筑面积为1４０0㎡,现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为３00元/㎡和505元／㎡，则该宗土地的减价修正额为元／㎡。

Ａ:50

Ｂ：250

C：3０0ﻭD：350

E：工业用地的监测点评估价格21、估价报告封面应涉及估价报告名称、估价项目名称、委托人、估价机构和。ﻭA:注册房地产估价师（姓名和注册号)、估价作业日期、估价报告编号ﻭB:注册房地产估价师(姓名和注册号)、估价时点、估价报告编号

Ｃ：估价作业日期、估价报告编号、附件ﻭD:估价时点、估价作业日期、估价报告编号ﻭE:工业用地的监测点评估价格22、某农村集体经济组织人均耕地面积0.2公顷,国家建设征收该农村集体经济组织的耕地面积１0公顷,该耕地近三年平均年产值为１0０００元/公顷。下列关于征收该耕地的表述中，不对的的是__。

A．不需农村集体经济组织统一安顿的人员，安顿补贴费发放给个人ﻭB．该耕地的土地补偿费最少为60万元

C.每公顷耕地需要安顿的农业人口为5人ﻭD．由国家支付土地补偿费，由用地单位支付安顿补贴费２3、房地产入股行为是属于__。ﻭＡ．有偿转让

B．无偿转让

Ｃ.既属于有偿转让又属于无偿转让

D．两者都不是24、某公司拥有一办公楼，建成于1996年１月，1998年1月补办了土地出让使用权手续,出让年限为50年（自补办之日算起）。在2023年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时,经济寿命应取为年。（说明：题干中假设土地出让协议未约定不可续期）ﻭＡ:45

B:50ﻭＣ：52ﻭD：5５

E：工业用地的监测点评估价格25、物业服务费用实行酬金制的,预收的物业服务支出属于＿＿性质。ﻭA.占有

B.租金

C．代管ﻭD．融资二、多项选择题(共25题,每题２分,每题的备选项中,有2个或２个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分；少选,所选的每个选项得0.5分)1、新设立的房地产开发公司，应当自领取营业执照之日起30日内，持有关文献到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案，这些文献涉及__。

A．营业执照

B.公司章程和验资证明ﻭC.公司法定代表人的身份证明

D.专业技术人员的资格证书和聘用协议ﻭE．公司纳税证明2、某居民楼总建筑面积为500０m2,房地总价值为1000万元，其中土地总价值为5００万元。某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为150m２,房地总价值为35万元。若按照土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为＿_。

A.３%

Ｂ.3.5％

C．7%ﻭＤ．4%３、下列气态污染物中，对建筑物有腐蚀作用的有。ﻭA:二氧化硫ﻭＢ:一氧化氮

C:一氧化碳

D：甲醛

E:碳氢化合物4、下列房地产开发工作中,属于前期工作阶段的是。

A:进行项目的财务评价ﻭB:获取项目所需土地ﻭC:拟定规划设计方案并获得批准

D:对项目的建设工程进行招标

E：提交项目开工申请并获得批准5、工业用地使用权出让方式不涉及__。ﻭA.招标方式

B．挂牌方式

Ｃ.划拨方式

D．协议方式6、规模报酬存在三个阶段。

A：递增

Ｂ：不变ﻭC：递减ﻭD:快增

E：慢增7、长期趋势法可以用于。ﻭＡ：推测、判断房地产的未来价格ﻭB：预测收益法中未来的租金、空置率等ﻭＣ：市场法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整ﻭＤ：比较、分析两宗或两类以上的房地产价格的发展趋势或潜力ﻭE：填补某些房地产历史价格资料的缺少8、＿_重要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。ﻭA.直接融资

Ｂ．间接融资ﻭＣ．开发投资ﻭD.置业投资9、会计核算规定,凡在当期取得的收入或者承担的费用，不管款项是否收付，都应作为当期的收入或费用，是会计核算一般原则中的＿_。

A．权责发生制原则ﻭB.收负实现制原则

C.配比原则

D．划分收益性支出与资本性支出原则10、某商场建成于２02３年10月,收益期限从2023年1０月到２040年10月,预计未来正常运营年潜在毛收入为12０万元,年平均空置率20%,年运营费用5０万元。目前该类物业无风险报酬率为５%,风险报酬率为安全利率的６０％，则该商场在２023年1０月的价值最接近于__万元。

A．53６ﻭＢ.549ﻭC.５57

D．816ﻫ１1、不属于开发商对房地产租售定价方法的是。ﻭA：成本导向定价ﻭB：销售导向定价ﻭC:购买者导向定价

D:竞争导向定价ﻭE：借款协议12、房地产长期贷款利率上调，导致＿_。ﻭA．新开发量增长，租金下降

B.新开发量减少，租金增长ﻭC.租金下降,新开发量减少

D.新开发量增长,租金增长１3、下列关于城市规划实行控制，表述不对的的是_＿。ﻭＡ.一般来说,城市规划实行控制可以分为通则式和判例式ﻭB.规划审批的重要依据是控制性具体规划，同时还考虑其他相关因素ﻭC．我国的城市规划控制基本上属于通则式

D.我国的城市规划控制基本上属于判例式１4、在票据允许转让、流通的情况下,为保障收款人的权益,规定票据转让时要由转让人在票据背面签字,这种情况称为。ﻭA：背书

B：委托

C：代理ﻭＤ：审批ﻭＥ：执行层的组织协调15、保险的基本原则有__。

A.最大利益原则ﻭB．权责一致原则

C.保险利益原则ﻭD.近因原则ﻭE．损失补偿原则16、房地产估价专家委员会对估价报告的鉴定内容涉及。ﻭA：估价方法选用

B：估价结果拟定方式ﻭＣ:估价师的职业道德

D:估价技术路线ﻭＥ：估价参数选取１7、＿_执业资格制度是我国依法建立的最早的职业资格制度。

A．房地产征询师ﻭB.房地产估价师ﻭC.房地产经纪人ﻭD．房地产经纪人协理18、金融机构进行项目贷款审查时，要进行工作。

A：客户评价

B:项目评估ﻭC：担保方式评价ﻭD：贷款综合评价

E:环境评价19、某时点相对此外一个时点的定基增长速度为2３0％，则定基发展速度为__。ﻭＡ．30%ﻭB．100%

C.１30%

D．330％20、下列关于《暂定资质证书》,表述对的的是。

A：《暂定资质证书》有效期为3年ﻭB:房地产开发主管部门可以视公司经营情況延长《暂定资质证书》的有效期ﻭC：房地产开发主管部门延长《暂定资质证书》的有效期不能超过3年

D:自领取《暂定资质证书》之日起３年内无开发项目的,《暂定资质证书》的有效期不得延长

E：自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的,《暂定资质证书》的有效期不得延长２１、成本法特别合用于那些既没有收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产重要涉及等.【2023年考题】ﻭＡ:图书馆ﻭB：钢铁厂ﻭC:空置的写字楼ﻭD：单纯的建筑物ﻭE:加油站2２、某工业用地出让年限为50年,出让时为五通一平,该区域的基准地价为８00元/m2(基准地价内涵为五通一平无限年期的地价)，土地报酬率为8%。那么该宗工业用地的价格为__元／m2。

A.782.９4ﻭB.8１７.06

C．7９2．8５

D.76８.０62３、中国房地产