2023年上半年云南省房地产估价师案例与分析商业房地产估价的技术路线和难点处理考试题

202３年上半年云南省房地产估价师《案例与分析》：商业房地产估价的技术路线和难点解决考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。一、单项选择题（共25题,每题２分,每题的备选项中，只有1个事最符合题意)1、某住宅社区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅社区房地产价值贬损属于__。ﻭＡ．物质折旧ﻭB.功能折旧

C.经济折旧ﻭD.会计折旧2、某套住宅总价3０万元，套内建筑面积12５㎡，套内墙体面积２0㎡，分摊的共有建筑面积25㎡,则该住宅每平方米建筑面积的价格为元。ﻭA：1７6５

Ｂ：20２３

C：2０６9ﻭD:2４００

Ｅ:工业用地的监测点评估价格3、下列关于房地产市场特性的表述中,说房地产市场具有是不对的的。

A:供应非同质性

B:需求多样性

C：竞争充足性ﻭD:交易复杂性

E：借款协议4、下列因素或措施也许会导致房地产价格上升的是_＿。ﻭA.提高开发贷款利率ﻭＢ．减少开发贷款利率

C.通货膨胀率下降

D.减少房地产税费５、下列关于气态污染物的种类,表述不对的的是。ﻭA:污染大气的硫氧化物重要是二氧化硫、三氧化硫。其中以二氧化硫的数量最多，危害也最大ﻭB：污染大气的氮氧化物重要是一氧化氮和二氧化氮ﻭＣ:二氧化碳在城市大气污染物中含量最多,约占大气污染物总量的1／３，它大部分来自汽车尾气

D：碳氢化合物是空气中的一类重要的污染物,涉及甲烷、乙烷、乙烯等ﻭE:执行层的组织协调6、临界点分析,是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达成＿_的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险限度。ﻭA．允许的最低经济效益指标ﻭＢ．最低收益率

Ｃ．最低净现值

Ｄ．利润为零时７、从卖房的角度看,成本法的理论依据是。ﻭA：销售状况价值论ﻭB：市场供求价值论ﻭＣ:生产费用价值论ﻭＤ：经济花费价值论ﻭE：工业用地的监测点评估价格8、记录意义上的,它是指一个国家以当年价格(或不变价格)计算的一年内用于生产的各种生产要素所获得的报酬总和，即工资、利息、租金和利润的总和。

A：国内生产总值ﻭB:国民生产总值ﻭC：国内生产净值

D:国民收入

E:执行层的组织协调９、建设用地使用权出让协议签订后,日内应支付所有地价款。ﻭA:6０

B:90ﻭＣ：１0０

Ｄ：120ﻭE：房地产估价机构必须加盖公章10、已知临街矩形地块甲的总价为3６万元,临街宽度为2０ｆt，临街深度为７5ft。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ｆｔ，临街深度为１25fｔ。运用四三二一法则,地块乙的总地价为万元。

Ａ：6５.4

B：81．8ﻭＣ:87．2

Ｄ：1０9.0ﻭE:工业用地的监测点评估价格ﻫ11、国外研究表白,房地产的经济寿命与其__相关。

Ａ．建筑结构

Ｂ．所在区域ﻭC．使用性质

D.使用过程１２、房地产开发项目的动工日期，超过土地使用权出让协议约定满一年未动工开发的,可以不征收土地闲置费,其因素是__。ﻭＡ．发现地下文物

B．银行贷款未按期到账

C．相关建材供应缺货ﻭD.更改建筑设计13、下列关于房地产权属登记管理原则的叙述中，有误的一项是__。

Ａ．属地管理原则

B．房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则ﻭC．房地产权利人只能到房屋所在地的市(县）房地产管理部门办理产权登记

Ｄ.房屋的所有权人和使用人为两个人14、个人住房贷款比例不高于所购房屋价款或评估价值的_＿％。ﻭA．60

B．７0ﻭＣ．80

D.9０15、某在建工程,土地使用权年限为50年,自取得权证日起开工。预计该项1５建成后的建筑面积为17500㎡,年净收益为３50万元。目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2.5年。已知市场同类房地产报酬率为7%,假设折现率为10％，则评估该项目续建完毕时的总价值为万元。

A：３７58.57

B：3942.０３ﻭC：3９66.1０ﻭD：4769.８5

Ｅ：工业用地的监测点评估价格16、某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为2.25%,为吸引5年期的储户，则其5年期的年利率应大于。

A：２．5０％ﻭＢ:3.5％

C：2.３8％

Ｄ：３．25%

Ｅ:工业用地的监测点评估价格17、在技术水平不变的条件下,若其他要素固定不变,而不断地增长某种可变要素的投入,开始会使产量递增，当该可变要素增长到一定限度后,虽然总产量继续增长,但增长的产量逐渐递减;继续增长可变要素的投入，将使总产量减少，以上是对__的定义。ﻭＡ．边际收益递减规律

Ｂ．生产规律ﻭＣ.生产要素市场价值规律

D.产投比规律18、按照公司法的规定，可以发行股票的公司是__。

A.投资公司ﻭB．股份有限公司

C．有限公司ﻭD.股份公司19、＿＿使用土地,是土地使用制度改革的核心内容。ﻭA.有偿ﻭB．有限期

C．有流动ﻭＤ．有偿有限期２０、A开发公司征收某村50公顷基本农田外的耕地,已知该耕地前３年平均年产值为８00元/亩,那么该耕地的土地补偿费的最低额为__万元。

A．26０

B.３０0

C.３6０

Ｄ.6０02１、基准地价是城市中均质区域内的土地。ﻭＡ：最低价格

B:最高价格ﻭC:平均价格ﻭＤ：成交价格

E:工业用地的监测点评估价格22、用收益法计算房地产价格，若第七年净收益为，年限为n，净收益增长率g与报酬率Y相等,则房地产价格V=。

A:

B:

Ｃ:

Ｄ：∞ﻭE:工业用地的监测点评估价格23、现实中,房地产市场上某种房地产在某一时间的供应量为。ﻭA:存量＋新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为其他种类房地产量一拆毁量ﻭB：存量＋新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量

C：存量+新开发量+空置房量一拆毁量ﻭD:存量+新增竣工量一拆毁量ﻭE:工业用地的监测点评估价格24、在固定总价协议中,为避免因承包商承担较大风险而加大不可预见费，可增设＿_条款,即规定当材料、设备和能源涨价到某比例时,开发商开始予以补偿。

A．按日计价ﻭB．重大增价

C.延期增价ﻭD.涨价增价2５、甲、乙两宗相邻地块,市场价值分别为60万元和40万元，若将两宗土地合并则总价值为20万元。假如甲地块的使用权人拟购买乙地块,则对双方最为公平合理的正常价格应为＿_万元。ﻭA.40

B.48ﻭC.５0ﻭD.60二、多项选择题（共2５题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分）1、下列关于成本理论的关系式，对的的是。

Ａ:经济成本=会计成本(显成本)+隐成本

B:经济成本＝会计成本(显成本)-隐成本ﻭC:经济利润=销售收入-会计成本－隐成本ﻭＤ：经济利润=销售收入+会计成本-隐成本ﻭＥ:经济利润=销售收入+会计成本+隐成本２、影响房地产市场发展的__因素,是指传统观念及消费心理、福利、人口数量等内容。

A．家庭ﻭB．社会ﻭＣ.文化

D．政策3、不计算所有建筑面积的是。

A：相邻建筑物是有顶盖无围护结构的架空走廊ﻭB：建筑物外无围护结构,有顶盖的走廊、挑廊、檐廊、阳台等

C：建筑物內的技术层和检修通道(不管其层高如何)ﻭD：屋顶楼梯间、水箱间、电梯机房、花架、凉亭、露天泳池等ﻭE：建筑物內的变形缝4、房地产估价机构的不良行为也作为该机构的不良行为记入其信用档案。

A：法定代表人或者执行合作人ﻭＢ：全体股东或全体合作人ﻭC：全体注册房地产估价师ﻭD：全体董事ﻭE：执行层的组织协调5、收益性房地产的价值高低重要取决于。ﻭA：已经获得净收益的大小ﻭB:未来获得净收益的风险

C:未来获得净收益的大小

D:目前总收益的大小

Ｅ：未来获得净收益期限的长短６、下列属于影响需求价格弹性的因素的是。

A:产品的成本状况

Ｂ:商品的替代品数目和可替代限度ﻭＣ:消费者对某种商品的需求限度以及商品在消费者家庭预算中所占的比例

D:商品自身用途的多样性ﻭE：商品自身用途的单一性7、对房地产开发公司来说,下列房地产开发的工作内容中，属于前期工作的是。

A:土地储备

B:销售方案的细化

C:建设项目的质量控制

D：申领《建设用地规划许可证》

E：借款协议8、房地产中介服务收费分为三类。ﻭA：房地产征询收费

B:房地产估价收费ﻭC:房地产经纪收费ﻭD：房屋买卖收费

E：房屋交易收费9、根据拍卖方式不同可将减价拍卖分为。ﻭA:人工式拍卖

Ｂ：电子式拍卖

Ｃ：无声拍卖ﻭD：有声拍卖

Ｅ：现场拍卖１0、在影响供应的其他因素不变的条件下,供应量在同一条供应曲线上随商品自身价格变化而发生同方向变化称为_＿。ﻭA．供应量的变化ﻭＢ．影响供应量的因素变化

Ｃ．供应的变化ﻭＤ.影响供应的因素变化ﻫ１1、物业管理公司在拟定写字楼租金时,一般要考虑的重要因素有。

A：可出租或可使用面积

B:出租方的商业信誉

Ｃ：基础租金与市场租金ﻭD:出租单元的面积规划和室內装修

E:物业管理公司的经营业绩12、下列关于房地产面积测算的一般规定的表述，对的的是。ﻭＡ:房地产面积的测算均指水平投影面积的测算

B：各类面积的测算,必须独立测算五次,其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果

C：边长以米为单位,取至0．O01ｍ;面积以平方米为单位,取至０．1ﻭD:量距应使用经鉴定合格的卷尺或其他能达成相应精度的仪器或工具

E:楼层高度是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离13、房地产市场结构涉及以下的结构_＿。

Ａ．供求结构ﻭＢ．投资结构ﻭC．产品结构ﻭD．产业结构

E．利润结构14、下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中,错误的是．（202３年试题)ﻭA：解析法对随机的钞票流进行概率分布估计,得到净效益的概率分布

B:蒙特卡洛模拟法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以记录解决ﻭC:解析法建立在运用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上ﻭD:蒙特卡洛模拟法重要用于解决不多于2~3个随机变量的风险问题,而解析法可以分析更多个随机变量的风险问题

E：借款协议15、给水工作的任务是供应建筑物内不同类型的用水,满足其对（)等方面的规定。ﻭＡ.水量、水质ﻭB.生活、生产

Ｃ．水压、水温

D．消防16、物业服务收费的计费方式涉及__。

Ａ.按物业面积

B.包干制

C．按物业价值比例

D．酬金制

E．薪金制1７、房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分,具体涉及有形的实体、该实体的质量以及（)。

Ａ.相应配套的基础设施ﻭB.土地的形状

C．组合完毕的功能

Ｄ.立体空间18、某投资者购买一间商铺用于出租经营,名义收益率为12．０％,假如通货膨胀率为5.5％，银行贷款年利率为6．５%,存款年利率为3．0%,则该项目投资的实际收益率是。

A：5．１6％ﻭB:６．16％

C:6.5%ﻭD：８．74%ﻭＥ:借款协议19、对于一般的商用房地产投资项目,其偿债备付率至少应大于＿＿。

A.1.3

B.1．5ﻭC.１.２

D.2.０20、某宗地面积为50００m２,现状容积率为0.8，土地市场价值为40０0元/m2，拟进行改造,批准的规划容积率为5.０，楼面地价为1５00元/m2，则理论上应补交地价_＿万元：

A.12５0

B.1750ﻭC.2０50

D.2１５021、物业管理公司在拟定写字楼租金时,一般考虑的重要因素有。ﻭＡ：可出租或可使用面积

B：出租方的商业信誉

C：基础租金与市场租金ﻭD:出租单元的面积规划和室内装修

E:物业管理公司的经营业绩２2、某商铺的购买价格为1０0万元,其中60万元来自银行贷款。该贷款在２０23内按年等额偿还，年利率为７%,预计该商铺第1年税后净钞票流量为３万元，假如不考虑物业增值收益,则第1年的投资回报率为。（２０23年试题）

A:5.０0%ﻭＢ：７.50％

C：１８．36％

D:28．85％ﻭＥ：借款协议23、选取可比实例时，应符合的规定涉及__等。ﻭＡ.可比实例与估价对象所处的地区必须相同

Ｂ.可比实例的交易类型与估价目的吻合

C．可比实例的规模与估价对象的规模相称ﻭD．可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格ﻭＥ．可比实例大类用途与估价对象的大类