上半年深圳房地产市场报告

2016年上半年深圳房地产市场解读2016.07宏观经济背景分析

政策背景分析土地市场表现商品住宅市场表现

商业市场表现办公市场表现市场走势预判目录Content宏观经济背景分析1Part1.上半年全球经济偏弱，但多国PMI于6月出现回升；2.

2016上半年国民经济运行总体平稳、稳中有进；3.一线城市楼市逐步趋向平稳，交易量下降，房价涨幅收窄国际宏观经济上半年全球经济偏弱，但多国PMI于6月出现回升经历了2月份和6月份两次全球市场的大幅波动，上半年全球经济偏弱。但美国6月制造业指数升至2015年2月来最高水平。日本出口订单显著下跌，拖累整体新订单表现，就业增长缓慢。而欧元区6月制造业PMI终值刷新6个月高点，但鉴于英国脱欧公投的结果可能造成冲击，仍然预计至少在短期内商业及消费可能出现不利因素。德国6月制造业活动增速升至28个月高点，因内需及中国与美国等海外需求上升，显示制造业者未来几个月将提高生产。中国经济总体趋稳的态势尚未改变，但经济运行仍存在下行压力。数据来源：wind，世联行国际宏观经济2016上半年国民经济运行总体平稳、稳中有进2016上半年，国内生产总值340637亿元，中国GDP同比增速6.7%。其中，第一产业增加值22097亿元，同比增长3.1%；第二产业增加值134250亿元，增长6.1%；第三产业增加值184290亿元，增长7.5%。就具体行业而言，工业增加值按可比价格计算同比增长6.0%。2011-2016上半年GDP季度同比增速（%）数据来源：国家统计局农业生产基本稳定，夏粮产量略有减少1工业生产稳中略升，盈利状况有所改善2固定资产投资增速回落，商品房待售面积减少3市场销售平稳增长，网上零售增长较快4进出口降幅收窄，一般贸易比重上升5居民消费价格温和上涨，工业品价格同比降幅收窄6居民收入稳定增长，农民工收入继续增加7经济结构持续优化，供给侧结构性改革取得进展8国际宏观经济国内外市场需求持续偏弱，实体经济发展动力仍显不足2016年第二季度，中国制造业PMI指数出现小幅回升，但近两月有所下滑，总体位于荣枯线之上。6月份，中国制造业采购经理指数（PMI）为50.0%，比上月份微降0.1个百分点，位于临界点。目前国内外市场需求持续偏弱，实体经济发展动力仍显不足。受世界经济增长疲软、美国加息预期、欧美等国家贸易保护措施、英国脱欧等因素影响，近期制造业外贸走势偏弱，新出口订单连续三个月回落；进口指数为连续三个月位于临界点以下。数据来源：国家统计局国际宏观经济出口正增长、进口降幅收窄,下半年的货币政策宽松偏稳健2016年上半年，CPI整体涨幅较去年同期上涨2.1%，但是下半年受诸多不确定因素的影响，社会整体物价水平表现较为温和将是大概率事件，CPI扩大涨幅的概率较低。虽然6月CPI表现不佳，但是下半年的货币政策基调仍应维持宽松偏稳健。2016年上半年：我国货物贸易进出口总值11.13万亿元人民币，比去年同期下降3.3%。其中，出口6.4万亿元，下降2.1%；进口4.73万亿元，下降4.7%；贸易顺差1.67万亿元，扩大5.9%。第二季度进出口有所回升，出口呈现正增长、进口降幅收窄，但外需仍旧疲弱。数据来源：国家统计局国际宏观经济1-6月全国房地产开发投资和销售同比回落，增速放缓2016年1-6月份，全国房地产开发投资46631亿元，同比名义增长6.1%。其中，住宅投资31149亿元，增长5.6%，回落1.2个百分点，住宅投资占房地产开发投资的比重为66.8%。商品房销售面积64302万平方米，同比增长27.9%。其中，住宅销售面积增长28.6%，办公楼销售面积增长40.5%，商业营业用房销售面积增长13.4%。商品房销售额48682亿元，增长42.1%。6月末，商品房待售面积71416万平方米，比5月末减少753万平方米。其中，住宅待售面积减少770万平方米，办公楼待售面积减少86万平方米，商业营业用房待售面积增加44万平方米。2015-2016全国房地产开发投资（%）数据来源：国家统计局2015-2016全国商品房销售面积及销售额增速（%）国际宏观经济一线城市楼市逐步趋向平稳，交易量下降，房价涨幅收窄2016年上半年，楼市整体成交量持续上涨，深圳涨幅尤为明显。而从2016年二季度开始，随着一线城市收紧限购政策，北上广深等一线城市楼市逐步趋向平稳，交易量下降，房价涨幅收窄。数据来源：wind，世联行宏观环境小结上半年全球经济偏弱，但多国PMI于6月出现回升经历了2月份和6月份两次全球市场的大幅波动，上半年全球经济偏弱，六月份全球制造业仍旧徘徊在停滞状态。但在6月，美国、德国以及欧元区等国家制造业指数都出现显著回升。2016上半年国民经济运行总体平稳、稳中有进，实体经济发展动力仍显不足2016上半年，国内生产总值340637亿元，中国GDP同比增速6.7%。受世界经济增长疲软、美国加息预期、欧美等国家贸易保护措施、英国脱欧等因素影响，近期制造业外贸走势偏弱。上半年全国房地产开发投资和销售同比回落，一线城市楼市趋向平稳2016年1-6月份，住宅投资31149亿元，增长5.6%，回落1.2个百分点。一线城市收紧限购政策，北上广深等一线城市楼市逐步趋向平稳，交易量下降，房价涨幅收窄。政策背景分析2整体去库存基调未变，深圳出台“3.25”新政以及上调二手房评估价等措施多维度控制市场过热。Part购租并举“十三五”规划去库存大基调不变，直接措施减少，多维度发力盘活存量市场123调整住房用地供应2016上半年，政府对于房地产的调控仍然是以去库存为主基调，但是减少了直接刺激需求端的方式，更多的从供给端去改善，通过盘活目前的存量市场、增加供需紧张区域土地供应及减少库存过高城市土地供应的手段多维度调控市场。土地利用规划增加重点城市建设用地国土资源“十三五”规划：针对性调整住房用地供应2016年4月12日

，国土资源部印发《国土资源“十三五”规划纲要》。纲要显示，去库存仍然是主方向，但是更多是是从供应的的角度去调控。1432十三五规划在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模；对房地产库存较高的城市，减少直至停止住房用地供应。结合土地利用总体规划，加快建设用地审批和供应，保障基础设施、民生工程、新产业新业态和大众创业万众创新用地需求。完善国有土地资产处置政策，促进国有企业改革。积极推进工业用地市场化配置试点，有效降低实体经济用地成本。加快建设用地审批供应兼并重组去库存推进工业用地市场化针对性调整用地供应制定鼓励支持政策，引导产能过剩行业退出、转产和兼并重组。结合房地产去库存，实施有效用地调节政策，保持房地产市场平稳运行。购租并举：盘活存量市场2016年6月3日，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平。鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务，规范住房租赁中介机构，支持和规范个人出租住房。鼓励住房租赁消费完善住房租赁支持政策，引导城镇居民通过租房解决居住问题。落实提取住房公积金支付房租政策。鼓励地方政府采取购买服务或政府和社会资本合作（PPP）模式，将现有政府投资和管理的公租房交由专业化、社会化企业运营管理。各地应结合住房供需状况等因素，将新建租赁住房纳入住房发展规划。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租。STEP

2发展住房租赁企业支持租赁住房建设完善公共租赁住房支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。完善住房租赁法律法规。加快建设住房租赁信息服务与监管平台，推进部门间信息共享。加强住房租赁监管加大政策支持力度通过发展住房租赁助力市场去库存利好房地产中介行业发展降低开发商资金风险促进资金流动性2《土地利用总体规划纲要》出台，增加重点城市建设用地2016年6月23日，国土资源部召开视频会议，安排部署土地利用总规划调整完善工作，并给各地下发了《土地利用总体规划纲要（2006-2020）调整方案》（下称《调整方案》）。此次调整呈现出的特征为：减少经济发展面好的省市如一线城市、长江三角洲经济带，珠三角经济经济带的耕地保有量，增加其建设用地总规模，使得这些城市的土地发挥更高的经济效益。对于房地产市场而言，此次调整是从供给端改善发达城市长期存在的供需失衡的问题，防止房价的过快上涨。地区2020年耕地保有量2020年基本农田保护面积2020年建设用地总规模调整前（万公顷）调整后（万公顷）调整幅度（％）调整前（万公顷）调整后（万公顷）调整幅度（％）调整前（万公顷）调整后（万公顷）调整幅度（％）北京21.4711.07-48.4418.6710-46.4438.1737.2-2.54天津43.7333.4-23.6235.6728.47-20.1940.3444.079.25上海24.9318.8-24.5921.8716.6-24.1029.91327.35江苏475.13456.87-3.84421.53389.6-7.57206.15236.1314.54浙江189.07187.87-0.63166.67159.87-4.08113.26134.5318.78广东290.87247.93-14.76255.6210.93-17.48200.6208.533.95吉林551.93606.679.92483.44921.78117.37113.2-3.55全国12208.2712433.331.84104001036.67-0.9037244071.939.34全国部分地区三大类用地调整前后变化表深圳：购房资格相对收紧，改善区域不平衡，发力供给端2016上半年政府通过一系列的措施调控市场，出台了“3.25新政”，收紧购房资格，紧接着调整二手房评估价，实施营改增增加投资客的购房成本。此外，深圳政府倾向于改善发展不平均，制定东进战略大力发展东部建设。“3.25”新政住房建设规划评估价营改增东进战略提高住房自有率增加购房成本收紧购房资格调高二手房评估价大力发展东部建设3月25日晚间，深圳规土委网站发布《深圳市人民政府办公厅关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》（以下简称《意见》）。

社保1改3能提供自购房之日起计算的前3年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。深户否住房拥有量房贷情况首付比例深户无房2年内无房贷记录3成2年内有房贷记录4成已有1套贷款已结清4成贷款未结清7成已有2套禁购非深户满3年社保，限购1套2年内无房贷记录3成2年内有房贷记录4成“325新政”，偏温和的市场调控政策，引导市场健康发展第二套房首付由3成提高至4成对购房人家庭名下在本市无房但近2年内有住房贷款记录的或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低4成。本次深圳二手房国土局评估价(计税价)上调超50%，部分豪宅上调约110%，活跃小区上调约70％，但是普通住宅与非普通住宅的标准未改变，导致部分普通住宅在调整后变成非普通住宅，使购房者成本大大提升，在一定程度上影响了二手房的成交活跃度。二手房评估价上调50%，大幅提高交易成本2013.10.8上调10-15%2015.10.1上调30%-50%2016.4.1上调超50%2014.9.1调整幅度极小将刚需客推向新房市场抑制短期炒房客的需求提升了投资客的购房成本评估价上调营改增全面实施，交易税费有所降低5月1日起，全国全面推开营改增试点，个人交易二手房改征增值税，由于缴税基数的变化，普通住房及非普通住房交易税费均有不同程度的下降，但基于评估价上调但非普标准未调整的影响，整体的交易成本较评估价调整前仍有一定程度的上涨，减弱了营改增的利好因素。税种缴税基数税率税额5.1前5.1后5.1前5.1后5.1前5.1后5.1前5.1后营业税增值税评估价销售额5％5％9.3758.929城市维护建设税营业税额增值税额7％0.6560.625教育附加3％0.2810.268地方教育附加2％0.1880.179个税评估价销售额1％1.8751.786契税1.5％2.8132.679合计///15.18814.466普通住宅的税率变化（未满两年，90平以上，售价在250万）非普通住宅的税率变化（满两年，购入价300万，售出价500万）税种缴税基数税率税额5.1前5.1后5.1前5.1后5.1前5.1后5.1前5.1后营业税增值税差价差价/（1+5％）5％5％109.52城市维护建设税营业税额增值税额7％70.67教育附加3％30.29地方教育附加2％20.19个税售价售价/（1+5％）1.5％7.57.14契税售价售价/（1+5％）3％1514.28合计44.532.09注：评估价按照售价的75％估算。东进战略行动方案发布，深圳东部迎来黄金发展期5月初，深圳市拟定落实计划《深圳市实施东进战略行动方案（2016-2020）》。东进的主战场是龙岗，政府筹划将龙岗-坪山打造成东部中心，与福田罗湖、南山前海、宝安均衡发展的三大市级中心之一，这是政府层面首次如次高规格定位龙岗-坪山。东部区域迎来发展的黄金时代。总投资1.4万亿深圳计划总投资1.4万亿元，完成交通建设、产业提升、公共服务、城市发展等四大领域共13项重点任务，共实施342个项目，其中“十三五”期间计划投资5600亿元。东部产业创新智核以国际大学园等创新要素聚集区为引擎，串联坂雪岗科技城、平湖跨境电商产业园、李朗电子商务集聚区、深港创新创业中心、聚龙国际科技创新城、国际生物谷，成为未来深圳产业发展的重要支撑。交通新改建10条战略通道、6条铁路、14条城市轨道，加快构建东部陆海空铁综合交通新体系。14、16、17号线将确保在“十三五”期间开工建设。改善供给端，深圳“十三五”期间有效供应住房65万套5月9日，深圳市规划国土委官方发布《深圳市住房建设规划(2016-2020)》(征求意见稿)。征求意见稿提出“十三五”期间总建设目标为：有效供应住房65万套；新增安排筹建住房75万套；力争二手商品住房成交35万套，实现2020年末全市常住家庭住房自有率提高至40%。项目商品住房保障性住房（含公共租赁住房、安居型商品住房）套数建筑面积套数建筑面积新供应用地建设2.52254240城市更新建设2623407350征地返还用地建设6.5585————拆迁安置用地建设————4240多渠道筹集————25——总计35315040——深圳市各类住房新增安排筹建结构表单位：万套、万平方米区域保障性住房套数（万套）建筑面积（万平方米）福田区0.421罗湖区0.421南山区1.055盐田区0.422宝安区6.0345龙岗区3.2168光明新区1.480坪山新区0.420龙华新区1.688大鹏新区0.210总计15830深圳市新增安排建设保障性住房分区表单位：万套、万平方米政策小结抑制过热，深圳等一线城市收紧政策上半年深圳、上海等一线城市市场持续火热，为抑制市场过热，深圳分别出台了调高二手房评估价的政策和“325新政”。营改增全面实施，未满两年的普通住宅交易成本或将增加个人交易二手房改征增值税，由于缴税基数的变化，普通住宅交易成本以2年为线调整交易成本，借此降低二手房的交易频率，从而引导市场健康化发展。深圳东部迎黄金发展期“政府筹划将龙岗-坪山打造成东部中心，与福田罗湖、南山前海、宝安均衡发展的三大市级中心之一土地市场表现3上半年招拍挂土地供应面积走低，主要土地供应仍以城市更新为主。Part土地市场综述：城市更新仍为主力供应2016年上半年招拍挂供应土地面积共52.8万平，对应建筑面积192.59万平，同比增长56.86%。2016年上半年，城市更新项目前后三批获得公示，共43宗、拟拆除重建面积204.38万平，为同时期招拍挂土地面积的五倍，但不到2015年的三分之一。因深圳土地储备较少，土地供应重要来源以城市更新为主。数据来源：国土局土地市场招拍挂和城市更新主要集中在龙岗区、龙华两区宝安区招拍挂0宗城市更新7宗，50.86万平，新型产业用地为主

南山区招拍挂3宗，土地面积5.99万平，建筑面积36.34万平，仓储用地为主城市更新4宗，建筑面积3.66万平，为新型产业用地龙岗区招拍挂9宗，土地面积12.49万平，建筑面积37.02万平，工业用地为主城市更新4宗，34.21万平，商住用地为主罗湖招拍挂0宗城市更新0宗福田招拍挂0宗城市更新5宗，建筑面积8.50万平，为新型产业用地为主盐田区招拍挂0宗，城市更新3宗，建筑面积4.90万平，商业居住用地为主大鹏新区招拍挂0宗城市更新4宗，22.35万平，为商住用地龙华新区招拍挂2宗，土地面积6.55万平，建筑面积23.54万平，商住+工业用地城市更新12宗，63.86万平，商住用地为主光明新区招拍挂3宗，土地面积17.04万平，建筑面积59.19万平，商住用地为主城市更新2宗，5.08万平，为新型产业用地坪山新区招拍挂1宗，土地面积10.73万平，建筑面积36.5万平，为商业用地城市更新2宗，10.95万平，为商住用地土地市场土地市场招拍挂土地市场：住宅用地供应稀缺，地王频现，土地成本不断攀升上半年共18宗招拍挂土地，居住用地仅2宗，但因占地较大，住宅占全市比重达到35%；主要用途以住宅和工业为主，其次为工业，占比30%。其中，深圳住宅楼面价走势持续上扬，达到42202元/㎡，比2015年增长10.19%。由于住宅用地供应稀缺，开发商看好深圳市场，纷纷高价拿地。数据来源：国土局A816-00604号线上塘站土地市场土地市场电建以82.9亿元拿下上塘地块，创龙华单价地王宗地号A816-0060土地用途二类居住用地+商业用地交易方式公开招标土地位置龙华新区上塘站东北侧总用地面积（㎡）35673.14㎡容积率≤4.1建筑面积（㎡）146000㎡竞得者中国电建地产集团有限公司&广州方荣房地产有限公司成交金额828999万元楼面价56780.75元/平米区域价值突出项目位于深圳第五中心的龙华新区，城市化进程加快，将带来更多的经济、产业及人口利好交通便利高铁+地铁，5分钟直达深圳北站，瞬达全城商业配套完善项目周边汇集了多个较大型的商业综合体，商业价值凸显项目需现楼发售项目作为深圳商品房现售试点项目，对于开发商的资金有更高的要求6月2日，中国电建地产集团有限公司及广州方荣房地产有限公司联合以82.9亿元的高价拿下上塘地块，楼面地价高达56780元/㎡，再次刷新龙华单价地王。此项目也是深圳首次对商品房实行现售试点，规土委将进行跟踪采集数据，分析对市场产生的影响，并在对试点经验总结的基础上进行政策研判。土地市场土地市场龙光以140.6亿元竞得光明地块，创深圳总价地王6月8日，龙光以总价140.6亿元竞得位于光明新区的A646-0059的商住混合用地，溢价率159.79%，折合楼面价27623元/平方米，刷新2016年深圳总价地王纪录。宗地号A646-0059土地用途二类居住用地+商业用地+城市道路用地+公园绿地+水域交易方式拍卖土地位置光明新区高新技术园区东片区总用地面积（㎡）土地总面积152441.86㎡，其中建设用地面积99230.05㎡，道路用地面积6596.33㎡，绿地面积（含水域）46615.48㎡，总建筑面积509000㎡容积率≤5.12建筑面积（㎡）509000㎡竞得者龙光地产控股有限公司成交金额1406000万元楼面价27622.79元/平米溢价率159.79%区域价值突出项目位于光明新区核心位置，毗邻光明新区政府，凤凰城的门户地带交通便利高速+地铁，5分钟直达深圳北站，瞬达全城经济指标光明新区的经济增速连续7年的位列全市第一，更是成为全市高技术产业发展的主战场，发展前景巨大土地市场土地市场上半年城市更新集中在龙华、宝安，以商住用地方向为主上半年城市更新主要集中在龙华新区，共计12宗，占全市总供给宗数的27.91%；城市更新面积龙华新区合计63.86万平，占全市比重达到31.25%，其次为宝安区，也达到50.86万平。龙华新区超越宝安区成为城市更新的主力区域。城市更新用途中，包含商业、居住的面积占比达62.70%，其次为新型产业用地，占比达到31.97%。数据来源：国土局“十三五”期间，深圳预计每年新供应用地8万㎡，参考2011-2015年深圳的土地平均供应量（年均37.01万平），未来深圳的土地供应量更趋紧张。同时，从规土委公布的“深圳市未利用居住用地图”来看，未来深圳的可建设用地存量较为稀缺，深圳的供需矛盾将会持续存在。土地市场土地市场深圳可供建设居住用地稀缺，供需矛盾将长期存在规划期商品住房用地保障性住房用地总计新供应用地城市更新用地征地返还用地新供应用地城市更新用地拆迁安置等用地2016852122525312520178100222525151952018810022——2014164201989922——1514158202089922——1514158合计404501005010060800深圳市居住用地供应结构表单位：公顷深圳市未利用居住用地未利用居住用地土地市场小结城市更新方面：拟拆除重建面积远超招拍挂供应建筑面积2016上半年共3批城市更新项目，共计43宗、拟拆除重建面积204.38万平，其中龙华新区、宝安共19宗，为城市更新主力区域；招拍挂方面：宗地建筑面积为同比有所增长，用地供应稀缺2016上半年招拍挂供应土地面积共52.8万平，对应建筑面积192.59万平，同比增长56.86%。未来土地供应仍稀缺，供需矛盾将长期存在“十三五”计划每年供应住房建设用地8万平方米，深圳未来可供建设用地稀缺，或会导致供求关系进一步紧张。商品住宅市场表现4一季度供应同比大幅增长，成交小幅上涨，春节前开发商积极入市，节后受政策风声收紧的影响，市场成交量有所下滑，价格仍处在上升通道。二手房受政策预期前置的影响，量价实现新高。Part01商品住宅一手市场分析2016年上半年深圳市商品住宅供应销售情况对比图上半年市场综述：成交量有所下滑，价格持续上涨，6月突破6万/平2016年上半年，深圳商品住宅市场量跌价涨。总供应面积239.48万㎡，同比下降14.08％；总成交面积242.94万㎡，同比下降22.78%；成交均价51006元/㎡，同比上涨81.90%。受“3.25新政”调控影响，二季度成交量相比一季度下滑明显，同比下降46.69％，但价格仍持续上涨，二季度成交均价56476元/㎡，同比上涨17.44%。2015.07-2016.06深圳市商品住宅供销情况（万㎡，元/㎡）时间供应量（万㎡）成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）2016年上半年239.48242.94510062015年上半年278.73314.6028040同比变化（％）↓-14.08%↓-22.78%↑81.90%时间供应量（万㎡）成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）2016年二季度120.8684.48564762016年一季度118.62158.4648089环比变化（％）↑1.89%↓-46.69%↑17.44%数据来源：中指数据库，世联行供应分析：二季度供应下滑较为明显，龙岗仍为主力供应2015.01-2016.03深圳商品住宅供应面积(万㎡)上半年整体供应同比有所下滑2016年上半年，深圳市商品住宅批售面积面积239.48万㎡，同比下降14.08％。二季度供应明显下滑2016年上半年，一季度延续2015年下半年火爆市场行情，开发商与客户均看好后市，推盘量较大，二季度以来。受“3.25新政”影响，开发商入市积极性有所下降，多以少量推盘试探市场。龙岗仍为主战场，关内南山唱主角从区域供应来看，龙岗为1季度主要供应区域，供应占比为43.7％，关内以南山区为主，占比达到16.9％。数据来源：中指数据库，世联行成交分析：“3.25”新政影响下，二季度成交下滑明显上半年整体成交有所下滑2016年上半年，深圳市商品住宅成交242.94万平，同比下降22.78％。成交主力仍为龙岗，龙华热度不减，南山主导关内从各区域的成交来看，龙岗由于供应量相对较大，成交量位居全市首位，占比达到31.3％；龙华新区热度不退，成交占比达到20.8％；关内仍以南山为主力成交区域，成交占比达到18.2％。受“3.25新政”对市场影响，二季度成交下滑明显1季度市场延续2015年行情，成交仍处在较高位，二季度，随着“3.25新政”的出台，客户观望情绪加重，市场成交量下滑较为明显。数据来源：中指数据库，世联行2016年上半年商品住宅市场成交面积TOP10（万㎡）2016年上半年商品住宅市场成交金额TOP10（亿元）2016年上半年，从成交面积来看，热销楼盘集中在龙华新区及龙岗区。其中，位于龙华新区的鸿荣源·壹城中心以11.67万㎡的成立量位居第一，位于龙岗的锦荟PARK以8.60万㎡位居第二，观澜的合正观澜汇以7.27万㎡位居第三。从成交金额前十来看，豪宅项目主要集中在南山前后海片区，占据六席；上半年高端楼盘入市积极且销量表现不俗，恒裕滨城，海上世界双玺、华润深圳湾·悦府等项目销售额已超过39亿元。数据来源：中指数据库，世联行热销楼盘集中在龙华龙岗，豪宅项目聚集南山前后海

2016年上半年，从房地产开发企业表现来看，万科以25.32万㎡的销售面积及118.37亿元的销售金额占据面积榜和金额榜冠军，随着万科下半年高端项目的入市，预计下半年仍将会保持较好的销售业绩。从深圳房地产市场企业聚集度来看，2016年上半年，销售面积TOP10企业占全市销售面积40.38％，销售金额TOP10企业占全市销售金额的40.00％，行业聚集度高，大型开发商掌握了优势资源。万科夺得上半年销售面积、金额双料冠军，前十企业销售金额占比46％数据来源：中指数据库，世联行受豪宅成交拉动的影响，上半年成交均价再创新高，为51006元/㎡2015年2季度-2016年1季度深圳市商品住宅成交均价(元/㎡)2016年上半年价格表现——影响因素2015年上半年，市场在多轮政策刺激下，价格持续上涨，7、8月成交量短暂回调，但价格持续上涨四季度开发商推盘意愿强烈，高端楼盘占比高，受成交结构影响，成交均价再创新高，突破4万/平2016年1季度，1-2月开发商和客户市场信心足，价格持续上涨，3月政策收紧，客户入市积极性有所下降，但价格仍处在上涨通道2016年2季度，受“3.25新政”影响，市场成交量有所下滑，但由于豪宅成交的拉动，价格持续上涨，6月均价突破6万/平深圳商品住宅51006元/㎡，同比2015年上半年的28040元/㎡上涨81.90%南山福田宝能城：8万华润悦府：16.0万新天鹅堡：12.0万中心天元：11万深业上城：11万宝能公馆：10万罗湖中海天钻：10万深业东岭：预计7万深南道68号：预计7万龙岗金地龙城中央：4.1万颐安都会中央：5.1万信义金御半山：5.9万龙坂星河银湖谷：7.5万九龙玺：7.5万港铁天颂：5.5万扫描全市2016年在售项目价格区间，关内价格全线8万以上，由东向西价格梯队逐渐上升，关外近郊龙华价格5-7万。上半年，关内价格全线8万起，豪宅10万起，近郊5万起大鹏新区承翰陶柏莉：3.3万承翰半山海：4.5万福松沙华联城市全景：6.5万鸿荣源·壹城中心：10万宝安怀德峰景：5.2万松河瑞园：3.7万市场库存持续维持较健康水平，截止到6月底，去化周期10.4个月深圳市场库存持续处在较为健康的水平，近期由于市场成交量的下滑，出清周期有所增加，但仍保持在11个月以下。截止到2016年6月30日，深圳市商品住宅可售面积为420.1万㎡，去化周期为10.4个月。2016年1季度成交结构：300-500万成为刚需户型主力成交价格段，改善型产品面积段有所下降总价段90㎡以下（小户型）90-120㎡（居家型）120-140㎡（改善型）140-200㎡（享受型）200㎡以上（奢享型）合计（套）套数比例（％）150万以下25630002591.73%151-200万367911003872.59%201-300万27999913200293119.59%301-500万517483472923814698946.71%501-1000万147941461964971323221.60%1001-2000万033985692309306.22%2000万以上00002382381.59%合计（套）1007113921470147655314962100.00%套数比例（％）67.31%9.30%9.82%9.86%3.70%100.00%

2016年1季度面积-总价成交交叉表(套，％)90㎡以下主力总价分区域——1、总价201-300万之间主要集中在观澜、光明、平湖等区域；2、总价301-500万之间以龙华新区、宝安西乡、宝安新乡、龙岗布吉为主3、总价501-1000万之间以龙华新区的【龙光·玖龙玺】，西乡的【宏发前城】，南山的【海上世界双玺】等改善型刚需项目为主90㎡以上主力总价段分区域——1、120-140㎡户型中总价在300-1000万居多，主要集中在龙华新区、龙岗的改善型需求；2、140-200㎡户型总价在500-2000万居多，以关内为主。总价段90㎡以下（小户型）90-120㎡（居家型）120-140㎡（改善型）140-200㎡（享受型）200㎡以上（奢享型）合计（套）套数比例（％）150万以下361000370.49%151-200万29910003003.94%201-300万113315200115015.09%301-500万2747186384893340944.73%501-1000万94824534627843186024.41%1001-2000万148154861256488.50%2000万以上00062112172.85%合计（套）51774567478593827621100.00%套数比例（％）67.93%5.98%9.80%11.27%5.01%100.00%

2016年2季度面积-总价成交交叉表(套，％)2016年2季度成交结构：改善型产品成交占比上升，千万级豪宅成交占比有所提升300万以下产品分区域——1、以90㎡以下产品为主，多为首置型产品，主要集中在光明、龙岗横岗及龙岗老镇等区域；301-500万产品分区域——改善型刚需产品为主，主要成交集中在龙岗布吉、龙华新区、龙岗坂田及宝安新乡等区域；501-1000万产品分区域——产品面积段分布相对均匀，小面积产品集中在龙华、南山、宝安等区域，大面积产品主要集中在龙岗布吉；1000万以上产品分区域——以140㎡以上改善型产品为主，以南山、福田、宝安及部分别墅项目为主；2016年1季度＆2季度总价段产品成交结构对比（％）2015年1季度＆2季度面积段产品成交结构对比（％）刚需成交量稳定，二季度豪宅成交增加从总价段的变化情况来看，301-500万的产品成为主力成交，1、2季度的占比均维持在44％以上，二季度千万级豪宅产品成交有所增加，总价在1001-2000万之间的产品成交比例由6.22％上升至8.50％，2000万以上的产品成交比例由1.59％提升至2.85％；从面积段变化来看，刚需成交量较为稳定，140平以上产品成交上升，主要是由于【半岛城邦】、【华润深圳湾·悦府】、【新天鹅堡】等高端项目成交带动。罗湖区：上半年供应成交同比有所增长，价格稳步增长2015.07-2016.06罗湖区商品住宅供销情况（万㎡，元/㎡）2016年上半年，罗湖区仅【深业东岭】一个新增项目，新增供应量10.66万㎡；成交面积14.08万㎡，同比增长14.01％；主要成交来自黄贝岭板块的【深业东岭】、【锦缘里嘉园】，东晓板块的【华润银湖蓝山】及桂园板块的【中海天钻】。上半年成交均价61426元/㎡，同比增长37.97％，二季度成交均价62946元/㎡，环比增长5.81％，。2016年上半年罗湖区商品住宅供应销售情况对比图时间供应量（万㎡）成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）2016年上半年10.6614.08614262015年上半年012.3544522同比变化（％）/↑14.01%↑37.97%时间供应量（万㎡）成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）2016年二季度10.667.89629462016年一季度06.1959490环比变化（％）/↑27.46%↑5.81%福田区：供应仍稀缺，成交有所下滑，均价同比增长76.05％2015.07-2016.06福田区商品住宅供销情况（万㎡，元/㎡）2016年上半年，福田区无新增预售项目，片区内仅现售项目【宝生Midtown】入市，成交面积3.99万㎡，同比下滑61.71％；成交均价79770元/㎡，同比增长76.05％，主要成交来自中心区的【宝能公馆】。分季度来看，二季度成交相比一季度有所下滑，但成交价格二季度环比增长了8.19％。2016年上半年福田区商品住宅供应销售情况对比图时间供应量（万㎡）成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）2016年上半年03.99797702015年上半年010.4245312同比变化（％）/↓-61.71%↑76.05%时间供应量（万㎡）成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）2016年二季度01.00845762016年一季度02.9978177环比变化（％）/↓-66.56%↑8.19%南山区：一季度高端项目表现不俗，价格同比上涨79.0％2015.07-2016.06南山区商品住宅供销情况（万㎡，元/㎡）上半年，南山区供应量为40.35万㎡，同比下降23.71％，主要供应来自蛇口的【半岛城邦】及西丽的【宝能城】及华侨城【新天鹅堡】；成交量为47.64万㎡，同比增长24.09％，主要成交区域集中在西丽的【宝能城】、后海的【海上世界双玺】、【恒裕滨城】、【华润深圳湾悦府】、【半岛城邦】及前海的【前海时代】。分季度来看，二季度供销量均有所下降，但价格仍环比增长了10.40％。2016年上半年南山区商品住宅供应销售情况对比图时间供应量（万㎡）成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）2016年上半年40.3547.64774522015年上半年52.8938.3949081同比变化（％）↓-23.71%↑24.09%↑57.80%时间供应量（万㎡）成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）2016年二季度12.8518.75821432016年一季度27.5028.8974408环比变化（％）↓-53.27%↓-35.10%↑10.40%盐田区：无新增供应，成交量平稳，价格稳定在4字头2015.07-2016.06盐田区商品住宅供销情况（万㎡，元/㎡）2016年上半年，盐田区无新增供应，成交面积4.34万㎡，同比增长6.90％，主要成交来自中心区的【合泰御景翠峰】及【港城蓝山雅园】，成交均价43383元/㎡，同比增长88.00％；分季度来看，盐田区上半年价格增长较为平稳，全年稳定在4字头，二季度价格环比增长7.82％。2016年上半年盐田区商品住宅供应销售情况对比图时间供应量（万㎡）成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）2016年上半年04.34433832015年上半年04.0623076同比变化（％）/↑6.90%↑88.00%时间供应量（万㎡）成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）2016年二季度00.70461952016年一季度03.6442845环比变化（％）/↓-80.77%↑7.82%宝安区：主要供应及成交在福永及西乡，价格同比增长91.01％2015.01-2016.03宝安区商品住宅供销情况（万㎡，元/㎡）2016年上半年，宝安区新增供应量为40.30万㎡，同比增长2.81％，供应项目主要集中在福永的【星航华府】，石岩的【宏发世纪城】，西乡的【华丰·前海湾】及宝中的【壹方中心】。上半年宝安区成交量为35.21万㎡，同比下降8.52％，主要成交在新安【华联城市全景】、西乡的【领航城·领翔】及福永的【中粮凤凰里】、【星航华府】。上半年，宝安区的成交均价为54557元/㎡，同比增长91.01％，二季度环比增长35.35％。2016年上半年宝安区商品住宅供应销售情况对比图时间供应量（万㎡）成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）2016年上半年40.3035.21545572015年上半年39.2038.4928563同比变化（％）↑2.81%↓-8.52%↑91.01%时间供应量（万㎡）成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）2016年二季度14.6811.94659362016年一季度25.6223.2748716环比变化（％）↓-42.70%↓-48.69%↑35.35%龙华新区：新增供应减少，市场以去库存为主，价格同比增长42.60％2015.01-2016.03龙华新区商品住宅供销情况（万㎡，元/㎡）上半年，龙华新区仅【合正观澜汇】和【壹城中心】2个新增供应，供应量为16.56万㎡，同比下降64.19％。上半年，龙华新区成交量为49.78万㎡，同比增长14.02％，主要成交在一季度，观澜的【合正观澜汇】、【奥宸观壹城】、【万科九龙山】及龙华的【鸿荣源·壹城中心】及【龙光玖龙玺】为主力成交项目。上半年，龙华新区的成交均价为40662元/㎡，同比增长42.6％，二季度环比增长35.35％，其中【龙光玖龙玺】的备案价格超过7万/㎡。2016年上半年龙华新区商品住宅供应销售情况对比图时间供应量（万㎡）成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）2016年上半年16.5649.78406622015年上半年46.2543.6628515同比变化（％）↓-64.19%↑14.02%↑42.60%时间供应量（万㎡）成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）2016年二季度8.7610.35471352016年一季度7.7839.4338963环比变化（％）↓-42.70%↓-48.69%↑35.35%光明新区：上半年新增1个项目，成交有所下降，价格同比增长75.44％2015.07-2016.06光明新区商品住宅供销情况（万㎡，元/㎡）2016年上半年，光明新区仅【中粮·云景国际】1个项目入市，供应量为11.35万㎡，同比下降42.56％；成交量6.37万㎡，同比下降68.68％，主要成交项目为【光明1号】和【中粮·云景国际】。上半年，光明新区的成交均价为31224元/㎡，同比增长75.44％，二季度均价环比增长10.08％。2016年上半年光明新区商品住宅供应销售情况对比图时间供应量（万㎡）成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）2016年上半年11.356.37312242015年上半年19.7620.3417798同比变化（％）↓-42.56%↓-68.68%↑75.44%时间供应量（万㎡）成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）2016年二季度11.353.28326752016年一季度03.0929682环比变化（％）/↑6.15%↑10.08%2015.07-2016.06龙岗区商品住宅供销情况（万㎡，元/㎡）上半年，龙岗区供应量102.83万㎡，同比增长51.87％，主要供应集中在横岗的【正大同堂】、【锦荟PARK】，坂田的【信义嘉御山】，布吉的【万科麓城】及中心城的【华策中心城】和老镇的【中骏四季阳光】。上半年，受政策影响，龙岗区的成交量下滑至74.85万㎡，同比下滑35.19％。整体来看，龙岗区上半年成交均价39765元/㎡，同比增长73.62％，二季度价格环比微降2.44％。龙岗区：主力供应区域，成交有所下滑，价格同比增长73.62％2016年上半年龙岗区商品住宅供应销售情况对比图时间供应量（万㎡）成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）2016年上半年102.8374.85397652015年上半年67.71115.5022904同比变化（％）↑51.87%↓-35.19%↑73.62%时间供应量（万㎡）成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）2016年二季度45.1128.83391642016年一季度57.7246.0240142环比变化（％）↓-21.85%↓-37.35%↓-2.44%2015.07-2016.06坪山新区商品住宅供销情况（万㎡，元/㎡）上半年，坪山新区仅【天峦湖】1个项目入市，新增供应量2.69万㎡，同比下降89.27％，成交量为1.83万㎡，同比下滑93.68％。虽然供销量下滑较为明显，但成交均价仍大幅上涨，上半年成交均价26330元/㎡，同比增长82.63％。坪山新区：供应成交均处在低位，价格同比增长82.63％2016年上半年坪山新区商品住宅供应销售情况对比图时间供应量（万㎡）成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）2016年上半年2.691.83263302015年上半年25.0828.9714417同比变化（％）↓-89.27%↓-93.68%↑82.63%时间供应量（万㎡）成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）2016年二季度2.690.43308022016年一季度01.4024976环比变化（％）/↓-69.29%↑23.33%2015.07-2016.06大鹏新区商品住宅供销情况（万㎡，元/㎡）上半年，大鹏新区新增供应5.15万㎡，同比下降66.47％，成交量为3.5万㎡，同比增长112.77％。从成交价格来看，上半年大鹏新区成交均价22509元/㎡，同比增长23.34％；二季度成交均价突破3万/㎡，环比增长55.57％。大鹏新区：成交量有所上升，二季度价格突破3万/平2016年上半年大鹏新区商品住宅供应销售情况对比图时间供应量（万㎡）成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）2016年上半年5.155.00225092015年上半年15.362.3518250同比变化（％）↓-66.47%↑112.77%↑23.34%时间供应量（万㎡）成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）2016年二季度5.151.48300692016年一季度03.5219328环比变化（％）/↓-57.95%↑55.57%区域供应量（万㎡）同比变化（％）成交量（万㎡）同比变化（％）成交均价（元/㎡）同比变化（％）罗湖10.66/14.08↑14.01%61426↑37.97%福田0/3.99↓61.71%79770↑76.05%南山40.35↓23.71％47.64↑24.09%77452↑57.80%盐田0/4.34↑6.90%43383↑88.00%宝安40.30↑2.81%35.21↓8.52%54557↑91.01%龙华新区16.56↓64.19%49.78↑14.02%40662↑42.60%光明新区11.35↓42.56%6.37↓68.68%31224↑75.44%龙岗102.83↑51.87%74.85↓35.19%39765↑73.62%坪山新区2.69↓89.27%1.83↓93.68%26330↑82.63%大鹏新区5.15↓66.47%5.00↑112.77%22509↑23.34%2016年上半年各区商品住宅变化对比（万㎡，％，元/㎡）区域总结：供应集中在关外，价格普涨，热点区域涨幅均在40％以上豪宅成交：上半年深圳豪宅成交爆发，千万级产品占比高达17.1％2016年上半年深圳市场可谓是“豪宅年”，【半岛城邦】、【华润深圳湾·悦府】、【新天鹅堡】等多个高端项目的入市，带动了千万级产品的成交占比，2016年上半年深圳千万级产品成交量达到41.5万㎡，成交占比高达17.1％。从成交区域来看，南山仍是豪宅主要聚集区，成交面积占比高达58.6％，其次为宝安区，成交占比15.9％，主要成交项目为【鸿荣源·壹方中心】，罗湖区占比10.0％，福田区占比6.7％。从历年来深圳千万级豪宅成交均价变化情况来看，成交均价呈现不断增长的趋势，2016年上半年，千万级豪宅产品成交均价达到86219元/㎡。此外，随着豪宅单价的不断拔升，豪宅产品的面积段呈现减小的趋势，2016年上半年，220㎡以上的豪宅成交占比从2015年的71.7％下降到45.0％，相应120-180㎡面积段产品成交占比上升。豪宅均价不断走高，成交面积呈现减小的趋势商品住宅一手市场小结受“3.25新政”影响，二季度开发商推盘意愿下降，客户观望，供销有所下滑2016年上半年，深圳商品住宅供应量239.48万㎡，同比下降14.08％，成交242.94万㎡，同比下降22.78％；分季度来看，1季度市场行情持续火爆，开发商入市积极，成交持续上涨，2季度受“3.25新政”的影响，开发商推盘意愿有所下降，客户观望，供应、成交均有所下滑。

上半年豪宅成交火爆，产品结构变化带动价格持续上涨2016年上半年，深圳豪宅市场表现不俗，千万级豪宅产品成交占比高达17.1％，高端的产品结构带动市场在成交量下降的背景之下，价格持续上涨，上半年深圳商品住宅市场成交均价51006元/㎡，同比增长81.9％。区域成交来看，龙岗仍是主力供销区域，豪宅成交聚焦在南山2016年上半年，深圳商品住宅供应即成交仍以龙岗为主，供应占比43.7%，成交占比31.3％，千万级豪宅产品主力成交集中在南山区，成交占比58.6％。02商品住宅二手市场分析写字楼市场价格走势2016年上半年，深圳二手房成交面积589.45万㎡，同比增长3.8％，主要成交集中在一季度，成交量创下历史新高，为413.83万㎡，二季度受评估价上调及“3.25新政”的影响，客户观望情绪较浓，成交量大幅下降。上半年主要成交量集中在一季度，二季度受政策影响成交下滑明显受春节等季节性影响，成交量有所下降“330新政”影响，二手房成交屡创新高市场处于高位盘整四季度价格不断攀升，成交开始回归理性一季度受评估价政策影响，客户入市积极性高，成交量再创新高2015.01-2016.06深圳市二手商品住宅销售情况（万㎡）二季度受政策影响，成交量下滑明显2015年上半年＆2016年上半年各区域二手住宅成交对比关外成交占据半壁江山，南山、福田成交量同比下降2016年上半年，从各片区二手房成交占比来看，龙岗区成交最高，为146.3万㎡，占全市成交量的27.3％，龙岗区成交量160.7万㎡，占比为22.1％，关外成交占全市的49.4％，关内成交以福田区占比最高，为17.0％。受政策影响，2季度部分区域成交量有所下滑，拉低了全年的增速。上半年，福田、南山同比出现下降，增速以盐田区居首，为21.8％。2016年上半年一二手房成交占比（％）2016年上半年各区域二手住宅成交对比二手房成交量为新房成交的2.4倍从各区成交对比来看，上半年各区二手房成交远高于新房成交量，福田区由于新房供应稀缺及区域价值高，二手房成交量高达新房成交的25.1倍，全市二手房成交为新房的2.4倍。从一二手房成交占比来看，一季度二手房占全市商品房的70.8％，一手房仅占29.2％。受政策影响，二季度二手房成交下滑明显上半年，深圳二手房成交面积589.45万㎡，同比增长3.8％。二季度成交量仅175.62万㎡，一季度成交占上半年成交总量的70.21％。关外成交占据半壁江山，关内成交以福田为主2016年上半年，从各片区二手房成交占比来看，龙岗区成交最高，为146.3万㎡，占全市成交量的27.3％，龙岗区成交量160.7万㎡，占比为22.1％，关外成交占全市的49.4％。

二手一手成交比高达2.4倍上半年全市二手房成交为新房的2.4倍，福田区的二手房成交高达25.1倍。二手住宅市场小结商业市场表现5上半年商业市场供应波动大，成交面积平稳，整体价格在高位震荡，供应主要集中在关外，关内以罗湖区为主Part上半年全市商业供应34.17万平，其中，荣德国际4月入市11万平导致当月供应量剧增，随后，5月份回归常态。上半年全市商业供应主要集中在关外，占比达到89.62%，关内以罗湖区为主。商业供应：上半年商业供应平稳，主要集中在关外，关内以罗湖区为主数据来源：深圳规土委上半年全市商业成交面积7.62万平，连续三个月成交量在一万上下浮动，其中，一月坪山新区的【招商花园城】销售1.2万㎡拉高了当月销售面积。上半年全市商业成交主要集中在龙岗区、龙华新区和坪山新区，占全市成交比重80.05%。商业成交：上半年商业成交有所降温，关外为成交主力区域数据来源：深圳规土委成交项目：上半年，坪山招商花园城以量取胜，保利悦都荣登成交金额榜首数据来源：深圳规土委上半年，深圳商业市场由于成交区域结构变化，导致成交价格波动幅度较大。典型的高价项目，如：龙华新区的【保利悦都】成交均价149014元/㎡、【中海锦城】成交均价125998元/㎡；龙岗区的【万科广场】均价100000元/㎡，拉高了部分月份的成交均价。价格表现：上半年商业成交均价73514元/㎡，同比增长79.93%数据来源：深圳规土委上半年商业供应平稳，主要集中在关外，关内以罗湖区为主2016年上半年全市商业供应34.17万平，全市商业供应主要集中在关外，占比达到89.62%，关内以罗湖区为主。成交主要集中在龙岗、龙华新区和坪山新区2016年上半年全市商业成交面积7.62万平，连续三个月成交量在一万上下浮动。成交主要集中在龙岗区、龙华新区和坪山新区。商业市场小结写字楼市场表现6上半年深圳写字楼供应有所增加，成交有所下降，主力成交集中在福田、南山，价格波动增长。Part写字楼供应：上半年新增供应31.09万㎡