河南住宅小区项目营销推广策略图表丰富

XX·项目Ⅱ期营销推广方案内容概要第一部分Ⅰ期营销回顾一、Ⅰ期阶段性营销主题及营销效果评估二、Ⅰ期客户分析（一）来电客户分析（二）来访客户分析（三）已成交客户分析（四）未成交客户分析三、Ⅰ期营销总结（一）Ⅰ期推广总结（二）Ⅰ期营销活动总结（三）Ⅰ期案场总结第二部分周边竞争楼盘调研一、周边竞争楼盘调研二、同类型物业全城调研第三部分2010年楼市政策预测一、金融政策对楼市的影响二、地方性政策对楼市的影响三、未来一年楼市政策影响对项目的建议第四部分项目Ⅱ期产品分析一、项目Ⅱ期产品分析二、项目Ⅱ期价格建议三、项目产品价值分析四、项目产品价值洼地分析第五部分项目Ⅱ期年度销售目标5.1.1项目年度销售总目标项目季度分解销售目标5.2.1项目年度营销费用预算项目季度分解营销费用预算第六部分项目Ⅱ期年度营销计划一、项目年度推盘思路二、项目推盘阶段思路三、项目Ⅱ期总案名四、项目Ⅱ期阶段性推广主题五、项目年度推广思路六、项目推广阶段思路第七部分项目Ⅱ期品牌SHOW稿一、项目Ⅱ期品牌SHOW稿二、项目Ⅱ期阶段性营销SHOW稿三、项目销售物料SHOW稿第一部分Ⅰ期营销推广回顾一、Ⅰ期阶段性营销主题及营销效果评估（一）项目Ⅰ期营销推广回顾1、2009年3月（1）推广主题：经典洋房空间，完美理想生活！小镇里的洋房，花园中的理想家，准现房完美呈现。（2）推售产品：124㎡—181㎡退台花园洋房（3）推广亮点：地中海风情，入户花园，瞰景露台2、2009年4月（1）推广主题：犹豫只因没有遇见理想洋房（2）推售产品：花园洋房（3）推广亮点：项目Ⅰ期全面封顶，10月交房，景观示范区完美升级；（4）营销活动：XX项目公开1周年倾情回馈，现推出20套超值特惠房，优惠力度空前，更有惊喜礼品相送；3、2009年5月（1）推广主题：XX人居项目，国际洋房生活；洋房标杆2009新区置业首选项目；（2）推售产品：花园洋房（3）推广亮点：婚房五重优惠——看房客户有礼品；购标准层优惠1万，购复式优惠2万；购房送暖气、天然气初装费；购房送物业费；大定客户赠送青岛、日照4日游；（4）营销活动：XX市第三届“项目杯”少儿才艺大赛；项目婚房特别行动浪漫开启4、2009年6月（1）推广主题：项目双气准现房，金秋全面交房，9000㎡中央景观大道即将完美呈现；（2）推售产品：BOSS洋房（3）推广亮点：金秋全面交房，最高2万抵4万；（4）营销活动：买房送空调；5、2009年7月（1）推广主题：BOSS洋房倾力打造XX大户之家；项目·BOSS洋房只为28位智富人士量身打造；（2）推售产品：BOSS洋房，花园洋房（3）推广亮点：最高2万抵4万；买房送空调；6、2009年8月（1）推广主题：少数人拥有的城市理想空间；到现场感受现房的力量；（2）推售产品：BOSS洋房，花园洋房（3）推广亮点：外立面与样板间即将完美绽放，（4）营销活动：豫北监狱第一次团购7、2009年9月（1）推广主题：稀缺多层，实景现房，无需想象，超乎想象；好房子才是硬道理；项目西班牙风情商业街公开接受咨询；（2）推售产品：BOSS洋房，花园洋房（3）推广亮点：买房送好礼，百万装修基金等你拿；（4）营销活动：豫北监狱第二次团购（二）Ⅰ期推广效果评估：1、产品概念塑造效果评估：2009年，整个年度在推广上，项目整体形象“60万㎡地中海风情小镇”贯穿了整年的推广，在市场引起了一定的反响，并在此基础了，先后推出了“花园洋房”“BSOO洋房”的产品概念，以“小镇里的洋房，花园中的理想家”“犹豫只因没有遇见理想洋房”等主题在XX地产市场上赢得了大量客户关注，为XX项目塑造了一个洋房的形象。“花园洋房”的概念在市场客户的心中已经占有了一定的空间。2、媒体渠道效果评估：09年媒体渠道主要运用了报纸广告，户外广告，电视飞播，短信群发，电台广播，单页派发等方式，其中案场的来电量主要依靠短信群发，电视飞播，电台广播，案场来访量主要依靠单页派发，户外广告，报纸广告。户外广告作为大型户外媒体，始终在市场为项目保持一种正在销售的声音，在“洋房”形象的塑造中起到持续有效的作用，单页派发为短时间的提高客户来访提供强有力的支持，短信群发为案场保持来电量，为销售人员积累回访资源奠定了客户资源基础。二、Ⅰ期客户分析（一）来电客户分析1、2009年3月—9月来电客户认知途径分析认知途径报纸户外夹报网络介绍短信路过杂志电视派单老客户其它合计组数417254558373156330843756201979比例0.20%8.69%2.73%2.78%4.19%36.94%2.83%0.15%15.56%22.08%2.83%1.01%100.00%电客户认知途径小结：来电客户获知途径最主要的是短信，占总来电量的36.39%。其次是派单的来电量也较为突出，占22.08%，来电量电视飞播占15.56%，但是电视飞播的效果在不断下降。而老客户推荐新客户认知途径仅仅占整个来电量的2.83%，说明项目的一营销工作中，对老客户资源的挖掘很不充分，建议在Ⅱ期的积累客户蓄水期尝试同过老客户渠道，促进新客户来访。2、2009年3月—9月来电客户需求分析户型需求二房三房四房商业其它复式合计组数322123125229111341979比例16.27%62.20%12.73%1.47%0.56%5.93%100.00%来电客户需求小结：通过上表可以看出，来电客户以咨询两房和三房为主，三房需求最大，占62.20%。二房的需求量次之，占整个来电量的16.27%。这说明目前的客户群体仍是以刚性需求为主。建议项目Ⅱ期的推广上在提升社区的生活品质上多作文章，吸引投资客户，需求4房和复式的换房改善居住条件的客户。（二）来访客户分析1、2009年3月—9月来访客户区域分析区域红旗区卫滨区牧野区凤泉区高新区郊县开发区其它合计组数47221530964550167241309比例36.06%16.42%23.61%4.89%0.38%3.82%12.76%2.06%100%来访客户区域小结：来访客户集中在红旗区、牧野区、卫滨区三个区域，开发区和凤泉区次之，来访客户仍是以市区客户为主，郊县客户数量有限。总体来看，项目的来访客户主要分布区域在XX中心城区及东部偏北区域，即红旗区，牧业区，卫滨区，在些区域的客户在项目整个客户群的占75%的比例。郊县的客户比例在整个客户群中所在比例仅3.8%，这是一个比较有挖掘潜力的客户群，对郊县一些私企业主，政府公务员群体，在项目Ⅱ期上可以加强一些推广宣传。2、2009年3月—9月来访客户职业分析职业公务员金融保险企业管理电子业医师律师军警教师个体事业单位公司职员自由业其它退休合计组数130141023539752842353038239611309比例9.93%1.07%0.76%0.15%2.67%2.98%5.73%21.70%17.95%23.15%6.26%2.98%4.66%100.00%来访客户职业小结：通过上表可以看出，项目的客户群体以个体、事业单位和公司职员为主，占61%，公务员和教师来访量不断增加。在项目Ⅱ期的营销推广中，建议对银行、证券公司，保险公司、报社和学校等收入较为稳定的重点单位进行一些有针对性的宣传活动，或是走行销方式，直接上门洽谈团购。个体、公务员和公司职员来访量较高，而且比较稳定，是项目客户群体的中坚力量，建议在Ⅱ期的营销推广工作中长期坚持不放松。3、2009年3月—9月来访客户认知途径分析认知途径报纸房展会户外公交车体夹报网络介绍短信路过杂志电视派单老客户其它合计组数230123271437127265162218629030141309比例0.16%2.29%9.40%2.06%1.07%2.83%9.70%20.24%12.38%0.15%14.21%22.15%2.29%1.07%100.00%来访客户认知途径小结：来访客户的认知途径主要以派单、短信为主，占42.45%。其余主要来访途径为电视、户外，网络，介绍，老客户，建议在Ⅱ期的推广继续坚持派单、短信的推广渠道，此外在网络广告投放量增大，并且可尝试在银行，高档酒店做一些定点的宣传资料投放，扩大项目Ⅱ期的认知度。另外，需要加强有限媒介资源的利用，使广告价值最大化。4、2009年3月—9月来访客户需求分析户型需求二房三房四房商业其它复式合计组数2487102032981111309比例18.95%54.24%15.51%2.22%0.61%8.48%100.00%来电客户需求小结：通过上表可以看出，来电客户以咨询两房和三房为主，三房需求最大，占62.20%。二房的需求量次之，占整个来电量的16.27%。这说明目前的客户群体仍是以刚性需求为主。建议项目Ⅱ期的推广上在提升社区的生活品质上多作文章，吸引投资客户，需求4房和复式的换房改善居住条件的客户。（三）已成交客户分析（客群构成、对项目的认可点）1、成交客户区域分析区域红旗区卫滨区牧野区凤泉区高新区郊县开发区其它合计组数5632371417205172比例32.56%18.60%16.67%0.58%2.33%9.88%11.63%2.91%100%成交客户区域分布小结：成交客户区域分布主要集中在红旗区，卫滨区，牧业区三个区域，在三个区域中红旗区成交客户占到整个成交客户群的32.56%，建议在二期的渠道计划中，针对红旗区的老家属院，市场商户，做一部分直投广告，或直接派单小分队上门发单页。2、成交客户职业分析职业公务员金融保险企业管理医师律师军警教师个体事业单位公司职员自由业退休合计组数2322316533295063172比例13.37%1.16%1.16%1.74%9.30%2.91%19.19%16.86%29.07%3.49%1.74%100.00%成交客户职业构成分析：从上表可以看出，公司职员是整个成交客户群的主力军，占到整个客群的29.07%，其次是个体，占到整个客群的19.1%，建议在二期的销售中，对事业单位的整体客群采用小批团购带动整体房源去化，对红旗区，牧业区的商业街，做一部分直投信函的方式促进销售。已成交客户选择项目的原因：对项目的品质和品牌较为认同对项目一期销售价格的认可度较高，认为项目具有高性价比对项目区域发展的预期较好，认为项目未来升值潜力较大对项目建筑风格的认同度较高对项目的户型的认可度好（四）未成交客户未成交购买原因：1、来访客户普遍反映项目位置较偏，周边短时间内还不具居住的条件。周边的医疗，商场，超市和学校等配套还不齐全。尤其是去工地之后感觉很荒凉，工地形象较差。2、项目在推广上没有使项目的形象高度与价格保持一定的水平上，造成价格与客户的心理预期有一定差距。3、东区目前的公共交通也不是很便利，公交路线较少，并且站牌距离社区门口还有一定距离。4、目前XX市的客户普遍认为多层的房子就应该比高层便宜，认为住带电梯的房子很有身份，对多层价格高于小高层和高层很不理解。5、距离客户工作单位较远、客户孩子上学划区不是很明朗。6、客户普遍存在观望的心理，觉的价格可能还会下降，不看好当前的房产市场。7、工程进度有点滞后，外立面，绿化景观，样板房和清水样板间没有在销售过程中对增加客户的购买信心，缺乏有效的销售支撑。三、Ⅰ期营销总结（一）Ⅰ期推广总结整体来看，09年的推广在项目形象塑造上，长期坚持了“60万㎡地中海风情小镇”整体形象，“花园洋房”“BOSS洋房”的产品形象也完成了配合阶段性营销工作的任务。“1周年回馈特惠房”“婚房置业”“少儿才艺大赛”等活动在特定的销售节点，为促成客户成交创造了条件。短信群发，户外广告，单页派发等媒体渠道的组合，以及派单人员的组织管理，提高监督力度，增加派单效果，间断性短信派发，给客户来电一定的缓冲，户外广告位置的选择上都举得一个一定的经验。但是，项目整个形象还没有一个明确区别于周围项目，并且可以长期延续的核心概念，产品的多层优势，政府新区的区域优势还没充分的在推广主题上体验，在市场还没有形成一定的影响力。（二）Ⅰ期营销活动总结通过“项目公开1周年回馈特惠房”“婚房置业”“项目杯”少儿才艺大赛等活动，在活动期间，为售楼中心聚集了大量的客户关注和来电来访，并且通过实效性较强的路演活动强迫消费者关注，为售楼部带来了人气，同时通过“送暖气、天然气初装费、送旅游、送空调”等较大的优惠措施，促进了一定量的客户成交。在每个活动的节点，通过推广方式结合现场销讲，进一步解读花园洋房卖点，同时树立项目中高端形象，提升项目认知度，在解读产品优势同时保证销售的同步进行。（三）Ⅰ期案场总结（来电转来访率、来访转成交率、成交周期或频次、亮点、短板）1、案场管理的总结a、量化管理是案场管理的核心工作，也是提升来访转成交率的关键；b、市区案场的位置，是一期良好销售态势的重要保障；c、客户有效管理，尤其是对来访客群和未成交客户的有效管理，是一期案场管理的短板，也是二期提升销售率的保障；d、老客户管理，和客户关系维护，是二期案场管理的基本工作，也是二期乃至后期营销的客群保障。2、客户管理总结来电客户来访客户成交客户来电转来访率来访转成交率成交周期1979130917223%（除去路过过来访客户外外）13%22.3天来电转来访率在正常数值之间，以推广要素保障二期来电转来访率的提升来访转成交率在13%左右，以案场量化管理提升来访转成交率，扩大营销的实效性由于一期项目的必要条件，一期项目的成交周期较长；提升销售效率的核心就是减少成交周期第二部分周边竞争楼盘调研一、周边竞争楼盘调研世纪村项目名称世纪村销售电话5298888项目位置平原路与新中大道道交汇处产品类别小高层、高层占地面积118亩总建面积20万平米容积率2.26绿化率42%销售均价3500总价区间35-120万楼层差价40优惠幅度两万抵3万，一次次性97折，按揭99折项目整体最热销产产品产品类别推出时间户型面积（㎡）单价(元/㎡)销售总套数（套）剩余总套数（套）小高层07年12月三房两厅150平米3200-39000300多100多热销原因Ⅰ期、Ⅱ期大多数都是这样样的户型。项目整体最慢销产产品产品类别推出时间户型面积（㎡）单价(元/㎡)销售总套数（套）剩余总套数（套）高层09年4月两房两厅三房两厅厅110、130平平米3100-39000420多300多慢销原因南北不通透，点式式结构近期即将推售产品品或2010年上市产品品产品类别户型面积（㎡）单价(元/㎡)房源总套数（套）上市时间小高层、高层两房两厅、三房两两厅110-150平平米3200-39000800多09年4月产品优势概述位置好、景观号、建建筑质量好。小结：综合素质领先，区域标杆物业；创新产品电梯洋房，创新户型；配套齐全，商业、幼儿园、会所等生活配套；产品多为大面积，高总价，客户选择范围较小；多种物业类型，复合社区，产品线丰富；规划领先，景观轴线、大面积集中景观，围合式建筑布局，空间富于变化；凭借前期奠定的良好市场形象，7月份再次推盘销售110多套。伟业中央公园项目名称伟业.中央公园销售电话2627777..26377777项目位置平原路与新二街交交叉路口产品类别高层、小高层、酒酒店占地面积305亩总建面积70万容积率3.35绿化率35%销售均价3400-35000/平米总价区间30-90万楼层差价30优惠幅度1-3万项目整体最热销产产品产品类别推出时间户型面积（㎡）单价(元/㎡)销售总套数（套）剩余总套数（套）小高层、高层08年5月25日两房两厅三房两厅151、139、131、98平米2980-52000售完售完热销原因在XX形象好，产品定位位准确，位置置优越，工程程进度快，交交通方便项目整体最慢销产产品产品类别推出时间户型面积（㎡）单价(元/㎡)销售总套数（套）剩余总套数（套）小高层08年5月25日大面积复式，一层层带地下室200平米，一层层带地下室151-1139平米3900-530003805套慢销原因户型偏大，总价高高。近期即将推售产品品或2010年上市产品品产品类别户型面积（㎡）单价(元/㎡)房源总套数（套）上市时间高层9#、14#90-134平米米未定500左右未定产品优势概述未定小结：随着市政的搬迁，该区域将会成为城市的中心区域，配套完善，项目全部为高层；总体规划比较出众，配套齐全，周边绿化范围大。价格偏高，一楼送花园；以面积偏小的三房为主，楼间距25米；开发商实力强，小区规模较大，牧野湖和和谐公园的开放对该项目较为有利；项目产品对客户群体选择性较强，客户对项目价格有较大抗性；借XX市建市60周年，市政公园、和谐公园集体开放之势，当月狂销118套；紫郡项目名称紫郡销售电.33139999项目位置XX市金穗大道.XXX医学院对面面产品类别小高层、高层占地面积180亩总建面积38万容积率2.87绿化率36%销售均价2600-27000总价区间30-70万楼层差价20-30优惠幅度无项目整体最热销产产品产品类别推出时间户型（×室×厅）面积（㎡）单价(元/㎡)销售总套数（套）剩余总套数（套）小高层、高层09年2月15日两房两厅四房两厅厅70、170平米2600-2900060020-30热销原因面积合适、价位合合适，其中有有团购房项目整体最慢销产产品产品类别推出时间户型面积（㎡）单价(元/㎡)销售总套数（套）剩余总套数（套）小高层、高层09年2月15日四室两厅五室两厅180-290平平米2700-240002020慢销原因面积大、总价高近期即将推售产品品或2010年上市产品品产品类别户型面积（㎡）单价(元/㎡)房源总套数（套）上市时间高层、小高层两房两厅、三房两两厅、四房两两厅未定未定7栋或11栋楼12月或1月产品优势概述有温泉、使用三菱菱电梯，并且且无负压供水水。小结：以小高层与高层为主的并配以公寓、会所酒店、商务大厦等多种业态为一体；外立面大气典雅，户型设计功能合理，独特的弧形大阳台，飘窗设计，提高了面积的使用率；规模社区，独有的温泉入户设计，全天享受天然温泉，引进国际全自动智能化高科技产品wgg无负压供水系统；Ⅰ期以2400的价格优势开盘取得了销售70%的良好业绩。城市旺点项目名称城市旺点销售电话项目位置XX市平原路与新中大大道交叉口西西北角产品类别高层占地面积100亩总建面积30万平方米容积率3.5绿化率35%销售均价3050总价区间楼层差价20元/平米优惠幅度银行按揭2%，一一次性6%项目整体最热销产产品产品类别推出时间户型（×室×厅）面积（㎡）单价(元/㎡)销售总套数（套）剩余总套数（套）高层08年上半年三房两厅两房两厅80、120、140平平米均价3050168100热销原因前期价位较低，位位置好，价位位低，项目整体最慢销产产品产品类别推出时间户型（×室×厅）面积（㎡）单价(元/㎡)销售总套数（套）剩余总套数（套）高层08年下半年三房两厅两房两厅80、100平米均价305030-40100慢销原因有停工现象。近期即将推售产品品或2010年上市产品品产品类别户型（×室×厅）面积（㎡）单价(元/㎡)房源总套数（套）上市时间高层16#楼，一房一一厅，两房两两厅，三房两两厅72、85、110、120平平米3050150房展会前产品优势概述南北通透、双气、采采用地暖采暖暖、两梯三户户公摊面积小小17%。阳光365项目名称阳光365销售电话3053333项目位置新四街与荣校东路路交叉口产品类别多层，小高层，高高层占地面积30亩总建面积7万平米容积率2.81绿化率30%销售均价多层2600，高层22800总价区间37-42万楼层差价30优惠幅度1万八项目整体最热销产产品产品类别推出时间户型面积（㎡）单价(元/㎡)销售总套数（套）剩余总套数（套）小高层08年9月三房两厅146平米27004811热销原因板式楼，一梯两户户，户型设计计好，价格便便宜。项目整体最慢销产产品产品类别推出时间户型面积（㎡）单价(元/㎡)销售总套数（套）剩余总套数（套）多层08年9月三房两厅141平米2500447慢销原因面积大，朝向不好好。近期即将推售产品品或2010年上市产品品产品类别户型（×室×厅）面积（㎡）单价(元/㎡)房源总套数（套）上市时间无无无无无无产品优势概述兰亭花园项目名称兰亭花园销售电话3353888地理位置荣校东路与新四街街交汇处产品类别多层、17层开发公司新海岸置业有限公公司投资公司新海发展有限公司司占地面积36亩总建面积12万平方米容积率2.77绿化率42%户型区间户型套数面积区间面积套数三室二厅一卫120m2三室两厅二卫130m2160m2销售均价2600总价区间22万-40万楼层差价20元优惠幅度1%、2%周边配套暖气、天然气、楼楼宇对讲、近期销售概述共300套房，剩余余30套，120和130剩余15套、160剩余15套。Ⅰ期多层6栋共180套销售完毕毕。Ⅱ期高层2栋（17层），共计100套，剩余30套媒体推广推广主题市委、财政局团购购推广活动派单媒体渠道绿都塞纳春天项目名称绿都塞纳春天销售电话3317777地理位置胜利路与中原路交交汇处产品类别(在售与与即将推出）开发公司宇通集团绿都置业业占地面积156亩总建面积36万容积率3.95绿化率30%套型区间套型套数面积区间面积套数三室两厅一卫600多套90m2、1300m2三室两厅一卫140150m、21880m2销售均价90m2：34000150-1180m2:36000总价区间30万楼层差价（价格策策略）20优惠幅度按揭1%一次次性2%项目竞争优劣势阐阐述开发商实力较大，开开发项目有：：郑州绿都城城、绿都嘉园园、九天城、绿绿都春园等，位位置优越、4、7、10、25路公交线路路，周边无高高端楼盘。客户描述（主力客客户特点、区区域、偏好等等）XX市区较多、延津、郑郑州近期销售概述（近近三月的销售售情况、热销销房源、下步步销售房源及及策略）销售率48%，ⅠⅠ期745套，9号楼Ⅰ期还未开始始卖，已办预预售证，1、2、3、7、8号楼正在推推出。媒体推广核心推广主题独一无二的城市中中心、中原路路繁华地段、5分钟完美生生活圈特色推广活动8、9月份买房客户送冰冰箱1个推广渠道公交车、户外、飞飞播、单页竞争项目分析一：项目名称在售产品面积区间/㎡主力户型/㎡伟业中央公园项目分三期，Ⅰ期期即将售罄，Ⅱ期正在蓄客客95—240127——1388世纪村现在Ⅱ期产品正在蓄客149—220150紫郡项目分三期，现在在Ⅱ期产品正在在蓄客70—260130—160从产品上看：区域内除世纪村为大户豪宅外，基本以130平米左右的三房为主；从入市时间看：项项目明年入市市后，面临世世纪村的尾盘盘、伟业中央央公园、紫郡郡的激烈竞争争。竞争项目分析二：：项目名称目前均价总价主力户型/㎡月销售量伟业中央公园3400元/㎡43—47万127—138集中销售，20—100套世纪村3500元/㎡53万左右150㎡月均30—40套紫郡2600元/㎡34—42万130—160㎡㎡月均40—50套阳光3652400元/㎡31万左右129㎡月均10套以下从价格上看：区域域内价格在22400-33500元之之间，产品素素质差别较大大；从销售情况看：受受地段、价格格和营销力度度影响，区域域销售差别较较大，伟业中中央公园、世世纪村、紫郡郡较为热销，阳阳光365处于滞滞销状态。竞争项目总结：区域竞争情况：区区域内市场竞竞争两级分化化严重。伟业业中央公园、世世纪村等热销销楼盘与大景景城等死盘对对比鲜明。本本案明年入市市主要面临伟伟业中央公园园、世纪村等等高端楼盘和和紫郡等中端端楼盘的竞争争。区域产品情况：区区域内产品素素质差别较大大。世纪村、伟伟业中央公园园等高端楼盘盘注重产品素素质的塑造和和品牌建设，紫紫郡以价格取取胜，但产品品品质一般。区域销售情况：世世纪村、伟业业中央公园、紫紫郡等项目因因产品素质、推推广力度等因因素月均销售售在30套以上，其其它如阳光365等均销售不不力。二、同类型物业全全城调研第三部分20010年楼市市政策预测一、金融政策对楼楼市的影响金融利率：根据央央行近期发布布的关于《关关于严格执行行第二套住房房个人贷款管管理办法的通通知》的精神神，各金融机机构调整了二二套房贷的利利率的标准，大大部分金融机机构20100年二套房贷贷的利率将会会执行1100%的利率，也也就是说，从从2010年元元旦后，客户户购买第二套套房将会付出出更多的利息息，个人月供供金额将会有有一定程度的的增加。首付比例：央行近近期发布的关关于《关于严严格执行第二二套住房个人人贷款管理办办法的通知》中中，第二套房房的首付比例例回复到四成成，部分银行行可能对优质质客户继续执执行三成的首首付标准，但但第二套房两两成首付将成成为过去时。二、地方性政策对对楼市的影响响XX在未来一年内将改改革保障性住住房管理方式式，有可能在在未来一年内内停建经济适适用房，对于于低收入群体体解决住房问问题，有可能能以货币补偿偿的形式进行行。根据未经经证实的消息息，符合经济济适用房购买买条件的客户户，购买普通通住房者，每每平方米补偿偿金额在3000元左右。三、未来一年楼市市政策影响对对项目的建议议据上，在20100年内，中央央货币政策在在房地产方面面有适度收紧紧的可能，楼楼市将会呈现现平稳发展的的态势，楼市市在一个较长长时间内不会会再出现大涨涨的局面。22010年XX楼市有可能能出现较长时时间内的量价价窄幅调整的的局面，但销销量和销价不不会出现大幅幅度的跌势。据此，建议项目二二期采取快速速开发、快速速去化的战略略，在短时间间内迅速聚集集人气，实现现快速销售、快快速回款，实实现经营平衡衡，回避市场场风险。第四部分项目目Ⅱ期产品分析析项目Ⅱ期爱琴海9000㎡项目Ⅱ期爱琴海9000㎡景观大道（一）项目鸟瞰图图及Ⅱ期位置项目Ⅱ期位于整个项目的的西北区域，东面紧邻中中央景观区，是是项目最大的水系“爱琴海海”的西岸，南南面是理想城Ⅰ期多层洋房，现已已基本售楼。部部分房源已交房。西西面是新四街街，是一条新路，即将开始使使用通车。与与阳光365项目隔新四街向望望。（一）项目Ⅱ期SSWOT分析优势与劣势机会与威胁胁〖S优势〗1、政府新区的发展展：位于XX市政府新区区，受到XX市政府重点点发展的区域域。XX市市政府大大楼，平原博博物馆，国土土大厦，商行行大厦，公路路局办公大楼楼，移动公司司办公基地等等重要的市政政机关，企事事业单位密集集在政府新区区。2、产品具有特色：：项目地中海海风情景观，西西班牙风格建建筑在XX独一无二，黄黄色沙粒涂料料立面非常具具有特色。在在周边楼盘中中脱颖而出。形形成了整个政政府新区的具具有欧式风格格的特色生活活居住区。3、Ⅰ期客户资源具有挖挖掘潜力：项项目Ⅰ期成交老业业主，从进场场以来售楼中中心所接待的的并备案的来来电，来访客客户中未成交客户客户户资源。〖W劣势〗1、知名度偏低：虽虽然项目在政政府新区以及及红旗区有一一定的知名度度，在XX整个市场的的知名度还不不是很高；2、周边人气不够：：项目为与荣荣校东路和新新四街交会处处，离平原路路和新中大道道主干道都有有一定的距离离，周边的人人气还未烘托托起来；3、形象需要提升：：在XX房地产市场场的形象有待待提升，在客客户心中，项项目还未进入入高档产品序序列；〖O机会〗1、市场利好：房地地产市场经过过了08年的冬季，迎迎来了09年春天的复复苏，从09年四、五月月份以来，房房地产是呈现现出一片大好好景象，北京京、上海、深深圳等一线城城市的销售量量激增，郑州州的7月份出现了了房地产市场场前所未有的的销售旺季，一一个月销售1万套的奇迹迹。2、Ⅱ期产品多样化：项项目Ⅱ期产品包括括多层、电梯梯洋房、小高高层、高层，整整个项目类别别，Ⅱ期几乎全部部包括，对于于周边项目的的各节点推售售产品，项目目Ⅱ期产品推售售策略更加灵灵活。3、Ⅰ期已经成熟，9月月份开始交房房已经全面展展开，业主陆陆续进入社区区开始装修，并并且入主，对对于Ⅱ期的销售具具有生活样板板区的样板意意义。〖T威胁〗1、周边市场竞争：：世纪村，伟伟业中央公园园，紫郡，城城市旺点等项项目新推出的的小高层、高高层产品预计计2010年年初推出出，世纪村入入市以来便以以高档项目的的形象高调亮亮相，运用报报纸、电视、户户外、派单、房房展会等推广广渠道展开，在在市场上已经经形成了较大大的影响力；；伟业中央公公园更是凭借借得天独厚的的和谐公园市市政配套，占占尽了黄金地地段的优势，并并借势发挥，在在市场上拥有有良好的客户户口碑。2、周边项目对的客客户拦截：项项目新售楼中中心处于政府府新区东北区区看房动线末末端，到项目目看房的客户户必将经过伟伟业中央公园园，世纪村等等项目，将对对客户潜意识识的形象拦截截；阳光365的售楼部与与项目的售楼楼中心隔着新新四街相对，而而阳光365的价格偏低低，在09年8月份曾经打打出“每平米1680元起”的价格战广广告，将对一一些有价格抗抗性的项目客客户产生拦截截。二、项目Ⅱ期产品品线及价格建建议产品类别价格建议套数体量总货值多层2700—2900053套小高层2600——28800404套电梯洋房3300—35000120套2、户型面积区间分分布：户型面积区间户型类别套数比例89㎡——110㎡两室两厅一卫、三三室两厅一卫卫8414%110㎡——1330㎡两室两厅一卫10618%130㎡——1550㎡三室两厅一卫、三三室两厅两卫卫30252%150㎡——2000㎡三室两厅两卫、四四室两厅两卫卫549%200㎡——2552㎡五室两厅两卫、六六室两厅两卫卫387%户型面积区间小结结：通过上表可知1330㎡—150㎡的三室两两厅两卫占整整个产品的52%，150㎡—200㎡的三室两两厅两卫、四四室两厅两卫卫占整个产品品的9%，200㎡—252㎡的五室两两厅两卫、六六室两厅两卫卫占整个产品品的7%，也就是说Ⅱ期的产品68%的户型是130㎡—152㎡的大户型型。三、项目产品价值值分析1、产品价值：◆最好的环境规划：：精雕细琢的的元素搭配，融融合地中海风风情造景精髓髓。◆最有特色的建筑风风格：坡屋顶顶、毛石、欧欧柱、马蹄窗窗、实木花架架西班牙风格格的时尚建筑筑。◆最合理的户型设计计：经过万千千人验证的经经典户型，出出身就是最人人性的价值体体现。◆规模使配套设施更更为齐备：别别具风情的特特色商业街区区，市政府、和和谐公园等配配套完善。2、区域价值：◆前景阔远：政府新新区，城市未未来发展的中中心城区，政政策导向的核核心增值体系系。◆环境更美：外有和和谐公园，牧牧野公园，内内有蜿蜒溪水水、中央爱琴琴海、多样化化的植物园，溪溪域水岸胜景景。3、文化价值：◆9000㎡景观大大道生态居住住文化，细节节之中处处体体现人性化乐乐居样板。◆特色西班牙风情商商业街区，演演绎情景式商商业进化布局局。◆爱琴湖水域面积的的浩渺水系映映衬地中海风风情异域文化化精粹。4、品牌价值：◆永恒集团，为XXX人居理想而而来，为城市市锻造理想人人居，以建筑筑铭刻历史。◆XX项目，助推XX住住宅历史革新新，缔造XX人居新标准准，成就XX理想人居典典范。客户价值：一期项目前后接待待了3000多组客户，这这些客户无论论成交与否，已已经具备了对对项目的基本本认可度；一期成交客户的自自身生活圈资资源，将是项项目二期推广广的最大价值值客群资源；；项目一期成交客户户的口碑传播播，将是项目目二期推广的的主要渠道，和和成交率最高高的推广渠道道；且最节约约推广成本；；客户价值的挖掘需需要得益于：：老带新活动动、老客户联联谊活动等方方式进行。四、项目产品价值值洼地分析（一）未发掘的区区域价值短板板1、区域位置对客群群的昭示性还还有所欠缺，地地块升值潜力力是一个空白白；2、政府新区的区位位优势尚未传传递给客群；；3、尚未建立区域内内第一品牌影影响力；（二）未发掘的产产品价值短板板1、花园洋房概念尚尚未深入挖掘掘；2、地中海风情的建建筑风格并没没有以感性理理解的方式传传递给客群、3、户型亮点推广薄薄弱；（三）未发掘的客客群资源价值值短板1、老客户价值及传传播口碑未达达到最大化；；2、客群间传播及有有效利用亟待待建立；第五部分项目目Ⅱ期年度销售售目标一、项目年度销售售总目标总销售额：1个亿亿总销售房源面积：：7.8万㎡已团购总面积：221846㎡已团购销售额：448，170，430元可售房源资源：55.8万㎡可售总销售额：11.7个亿总套数总面积已团购总套数已团购总面积已团购销售额（元元）585套83479.499㎡180套24210.900㎡53，263，980可售总套数可售总面积预计销售均价预计销售金（元）405套59268.599㎡多层（元/㎡）电梯洋房（元/㎡㎡）小高层（元/㎡）172，110，8002700—290003300—350002600——28800二、项目季度分解解销售目标第一季度销售目标标：实现2550组认筹；；第二季度销售目标标：实现累计计400组认筹，实实现60%的解筹筹率；实现第第二批2000-300组组认筹，第二二批房源600%的解筹；；第三季度销售目标标：第三批房房源的认筹，和和第三批房源源解筹率的提提升，剩余房房源的集中去去化；第四季度销售目标标：根据年度度销售目标完完成情况，定定夺下阶段开开发及销售计计划；三、项目年度营销销费用预算营销费用：3000万销售目标：110000万元四、项目季度分解解营销费用预预算第一季度营销费用用：100万第二季度营销费用用：80万第三季度营销费用用：70万第四季度营销费用用：50万第六部分项目目Ⅱ期年度营销销推广计划一、项目年度推盘盘思路多批次少批量推盘盘原则，实现现快速去化多频次、少批量市市场供给，实现蓄水、放水、再再蓄水、再放放水的客户积积累，制造区域市场销售售紧张感。实现快速去化的几几个条件三、项目推盘阶段段思路【第一冲击波】（一）第一次推盘盘产品：（二）第一次推盘盘时间：2009年12月-2010年4月（三）第一次推盘盘价格释放〖方案一〗1、认筹策略一：低低门槛认筹2、认筹推广：5000元抢定有有天有地的花花园洋房3、策略制定：以较较低认筹门槛槛，吸引客户户的强烈关注注，增加案场场人气，增加加解筹日活动动人气，以便便提升解筹率率。4、认筹步骤：（1）客户缴纳5000元认筹金，取取得一个认筹筹号码；缴纳纳1000元认认筹金，取得得两个认筹号号吗；客户最最多只能缴纳纳1500元，取取得三个认筹筹号码。（2）解筹日，如客户户选定房源，再再缴纳45000元，与5000元认筹金合合并成大定；；如客户不能能在推出的房房源中找到合合适房源，认认筹金予以退退还。（3）认筹优惠为花园园洋房50000抵350000元，多层住住宅50000抵300000元，高层50000抵250000元；（4）在3月中旬，启启动“价格大猜想想活动”，启动日后后，认筹优惠惠分别递减为为花园洋房55000抵300000元，多层住住宅50000抵250000元，高层50000抵200000元，以刺激激客户前期的的吸筹量。〖方案二〗1、认筹策略二：高高门槛认筹2、认筹推广：3、策略制定：以较较高认筹金门门槛，有效隔隔离主力客群群，增加认筹筹的客群质量量，奠定解筹筹日的高解筹筹效果。（1）客户认筹金为110000元元，可取得一一个排号。（2）解筹日客户如选选定房源，110000元元认筹金自动动转为定金；；（3）认筹优惠为花园园洋房100000抵350000，多层住宅宅为100000抵300000，高层为100000抵250000元。（4）在3月中旬，启启动“价格大猜想想活动”，启动日后后，认筹优惠惠分别递减为为花园洋房110000抵抵300000元，多层住住宅100000抵250000元，高层100000抵200000元，以刺激激客户前期的的吸筹量。【两种认筹策略的的效果评估：：】1、第一种认筹策略略以较低认筹筹金门槛，可可以吸引大多多数客户的关关注，可以大大幅度增加案案场人气，进进而增加解筹筹日人气，为为解筹日提高高解筹率奠定定良好的客户户基础；第二二种认筹策略略以较高认筹筹门槛，有效效隔离主力客客群，认筹客客群的目标更更为准确。2、以低门槛认筹策策略，解筹率率相对高门槛槛认筹策略较较低。低门槛槛解筹率一般般在30%--40%之间间；高门槛认认筹策略的解解筹率较高，解解筹率一般在在60%以上。3、以低门槛认筹策策略，实现开开盘房源消化化60%以上，需需要400--500组之之间认筹量；；以高门槛认认筹策略，2200组左右右的认筹量可可以保证前期期房源消化率率。4、由于案场及项目目距离城市繁繁华区较远，且且案场人气亟亟待提升；综综合两种认筹筹效果的预测测和评估，建建议以低门槛槛认筹策略为为执行策略，充充分利用较低低认筹金广泛泛吸纳人气。【第二冲击波】（一）第二次推盘盘产品：（二）第二次推盘盘时间：20010年5月-7月（三）第二次推盘盘价格释放1、认筹策略：低门门槛认筹2、认筹主题：10000元抢定定有天有地的的花园洋房应应势加推，年年度最大优惠惠不能再次错错过3、策略制定：仍以以较低认筹门门槛，吸引客客户的强烈关关注，增加案案场人气，增增加解筹日活活动人气，提提升解筹率；；由于第一次次集中认筹的的热量及后延延效应，对于于第二次集中中认筹，增加加认筹金砝码码，增加解筹筹日大定金额额，相应减少少认筹优惠。4、认筹步骤：（1）客户缴纳10000元认筹金金，取得一个个认筹号码；；缴纳20000元认筹金金，取得两个个认筹号吗；；客户最多只只能取得两个个认筹号码；；（2）解筹日，如客户户选定房源，再再缴纳90000元，与10000元认筹金金合并成大定定；如客户不不能在推出的的房源中找到到合适房源，认认筹金予以退退还；（3）认筹优惠为花园园洋房100000抵300000元，多层住住宅100000抵250000元，高层100000抵200000元；【第三冲击波】（一）第三次推盘盘产品：（二）第三次推盘盘时间：20010年7月-9月（三）第三次推盘盘价格释放1、认筹策略：增加加认筹门槛，以以适度认筹金金广泛吸引客客群，并达到到有效隔离主主力客群的认认筹双重目标标2、认筹步骤：（1）客户缴纳30000元认筹金金，取得一个个认筹号码；；缴纳30000元认筹金金，取得两个个认筹号吗；；客户最多只只能取得两个个认筹号码；；（2）解筹日，如客户户选定房源，再再缴纳70000元，与30000元认筹金金合并成大定定；如客户不不能在推出的的房源中找到到合适房源，认认筹金予以退退还；（3）认筹优惠为花园园洋房100000抵300000元，多层住住宅100000抵250000元，高层100000抵200000元。三、项目Ⅱ期总案案名（一）案名主推案名：项目ⅡⅡ期·爱琴海案名阐释：项目ⅡⅡ期紧紧靠近近项目中央景景观区最大的的水域“爱琴海”，本案名以以中心景观水水系的名称命命名，体现了了项目园林景景观卖点；且且“爱琴海”案名与项目目西班牙建筑筑风格融合，对对于客群易于于理解和传播播。备选案名：项目ⅡⅡ期·西海岸案名阐释：本案名名包括三个方方面的的内涵涵。第一，隐隐含了项目中中央水系的名名称“爱琴海”；第二，案案名的地理方方位和建筑风风格贯通；第第三，如项目目后期开发，可可以进一步延延展。（一）主题推广语语主题1：理想的生活就在在项目主题延展：理想的的建筑，就在在项目理想的园林林，就在项目目理想的价值，就在在项目理想的物业，就在在项目主题2：来项目看好房子子的标准主题延展：好房子子是什么标准准，见了项目目才知道。本本主题树立了了好房子的标标杆，建立了了品牌第一性性和标准唯一一性，易于打打击对手。四、项目Ⅱ期阶段段性营销主题题（一）认筹活动：：500元抢定有天有地的的花园洋房营销主题目的：认认筹活动贯穿穿于整个年度度推广之中，以以较低认筹门门槛吸引客群群的关注（二）价格大猜想想：她值多少少？——价格大猜猜想神秘中大奖奖营销主题目的：价价格大猜想活活动，制造楼楼市话题，形形成热点关注注，形成事件件营销（三）我的园林我我设计：我的的庭院我做主主营销主题目的：以以园林景观为为核心轴，体体现二期景观观优势，制造造热点关注，形形成事件营销销（四）最美新娘：：最美新娘醉美理想营销主题目的：以以结婚季为核核心，体现园园林、建筑的的风格，强化化婚房概念，形形式市场热点点和社会话题题热点，形成成事件营销。五、项目年度推广广思路1、常规媒体类（1）市区户外广告，形形象和产品信信息、销售信信息的发布；；（2）案场周边的导视视系统户外，导导视和形象作作用；（3）纸媒，主要以报报媒为主，在在重大时间节节点发布；（4）网站，形象、产产品信息、销销售信息的发发布；（5）电台，重大时间间节点发布产产品信息和销销售信息；（6）TV飞播，重大事事件节点的产产品信息和销销售信息发布布；2、直效媒体（1）市区及郊县派单单：经常性或或周期性派单单，选定区域域，对客群进进行覆盖；（2）夹报：重大事件件节点产品信信息和销售信信息的发布渠渠道，是纸媒媒的有效补充充；（3）直投信函：重大大事件节点对对特定群体的的产品信息和和销售信息的的渠道推广；；（4）短信：经常性或或周期性的短短信，选定客客群进行产品品信息和销售售信息的发布布；3、营销活动（1）重大时间节点活活动：开盘活活动、重大促促销活动等，根根据时间节点点的活动，利利用活动形成成事件营销；；（2）案场促销暖场活活动：案场经经常性活动，周周末利用暖场场活动增加案案场人气，提提高来访客户户的停留时间间，提高销售售成交率；（3）老带新活动：客客群积累到一一定程度的放放水活动，客客群更为准确确，利于提高高成交率；（4）郊县巡展：对周周边区域郊县县的直达活动动，提升产品品的认知范围围。六、项目推广阶段段思路【第一阶段】（一）第一次推盘盘时间：2009年12月-2010年4月（二）营销推广主主题：500元抢定有天天有地的花园园洋房推广目标：1、以认筹客群目标标为基础，实实现来电量、来来访量的提升升，提高来电电来访有效客客群比例，预预计实现来电电量3000组，实现来来访量1000组；2、实现开盘前认筹筹客群积累，预预计实现认筹筹客户400组左右；以以解筹选房活活动为阶段内内重点工作，提提高解筹率。3、树立项目2期新新形象，以具具有针对性的的推广主题，起起到打击对手手、树立形象象的目标。4、以价格大猜想为为主要营销活活动，制造楼楼市热点，形形成事件营销销，扩大品牌牌在客群中的的关注度和影影响力。（三）推广媒体与与渠道：（1）媒体投放类别时间数量对象内容概要报纸媒体2009年12月月2010年4月认筹前1个正版开盘前1个正版平原晚报、XX日日报项目形象，二期产产品概念，认认筹优惠信息息和开盘信息息夹报2009年12月月2010年4月认筹前4万开盘前6万大河报发行站认筹优惠信息和开开盘信息电视挂角广告2010年4月开盘前8天除央视之外XX台台4个频道以及及其他省外电电视台均播放放认筹优惠信息第一个阶段，以阶阶段性夹报为为主，在认筹筹和开盘的重重大节点，投投放报纸广告告的大河报夹夹报，并且借借助挂角广告告的固定传播播，内容信息息少的特点，集集中传播项目目核心价值点点，不间断传传播，加强购购房客户对促促项目信息的的印象，促成成客户来电来来访。（2）渠道计划类别时间数量对象/位置内容概要户外2009年12月月2010年4月更换2次画面内容红旗分局、牧野公公园、牧野湖、新中大道道项目形象，二期产产品概念，认认筹优惠信息息和开盘信息息派单2009年12月月至2010年4月平均每月8万份红旗区、卫滨区、牧牧野区购房客客户项目形象，二期产产品概念，认认筹优惠信息息和开盘信息息短信2009年12月月至2010年4月平均每月32万条条XX市手机月消费2000元以上的客客认筹优惠信息定向直投2010年4月开盘前1万份XX市企事业单位资源源认筹优惠信息和开开盘信息结合2010年的元旦旦的节日气氛氛，适时推广广不同的短信信内容，祝福福客户节日快快乐，注意天天气情况，注注意身体健康康等内容，加加以把项目Ⅱ期全城公开开的信息释放放出去。派单的地点的重点点地段以牧野野公园，和谐谐公园，市政政府大楼附近近为主，以平平原路为主线线，平原路/新飞大道、平平原路/牧野大道、平平原路/新一街、平平原路/新二街等地地点全面展开开。针对XX市红旗区的企事业业单位展开直直投信函的渠渠道攻势，定定点打击，提提高命中率。（四）营销活动：：1、大型营销活动活动一：（1）活动主题：价格大猜想猜中中有大奖（2）活动时间：20010年4月开盘前（3）活动地点：售楼楼中心（4）活动内容：A、认筹客户可以将将自己认为最最合理的价格格写在竞猜表表上，最接近近开盘价格的的客户给与一一定的奖励；；B、增加客户对项目目的认可和持持续关注度，尤尤其是竞猜表表，可以将项项目价值一一一罗列，对客客户的认知有有很好的补充充；活动二：（1）活动主题：项目首届“金话筒筒争霸赛”（2）活动目的：为项项目现场售楼楼中心聚集人人气，为Ⅱ期开盘最大大限度蓄水客客户资源。（3）活动时间：20010年6月（4）活动地点：项目目新售楼中心心（5）活动形式：（11）挖掘老客客户资源，针针对Ⅰ期成交客户户，通过置业业顾问电话邀邀请，告知活活动详情，邀邀请携带亲朋朋好友参加。单单页附带活动动信息，针对对市场新客户户展开推广，聚聚集人气。（2）邀请XX市文艺界，媒媒体界知名人人士，以及政政府领导做大大赛的评委，邀邀请电视媒体体，报纸媒体体记者朋友全全程跟踪报道道，为活动增增加噱头。（3）由知名人人士和政府领领导为活动评评出一、二、三三等奖，由各各评委作为颁颁奖嘉宾，为为获奖者颁发获奖证书和奖品品。2、售楼部暖场活动动主题时间地点活动内容活动目的暖冬行动2010年1月售楼部针对认筹客户，在在春节前认筹筹者，除正常常认筹优惠外外，再送羊毛毛被一床维系认筹客户，不不至于流失理想送春到2010年2月售楼部春联大派送。在活活动期间光临临销售部的客客户均赠送理理想春联一副副增加售楼来访量猜灯谜中大奖2010年2月售楼部灯谜竞猜。2月220日-29日，在案场场设置灯谜，给给与猜中者一一定的小礼品品，提升案场人气。烟火联欢晚会2010年元宵节节样板景观区老业主，以及新来来访新客户，在在样板景观区区举行大型的的烟火联欢晚晚会。引起市场客户关注注民俗文化节2009年3月样板景观区在景观样板区搭建建舞台，联系系演出公司，提提供民俗文艺艺演出。维系老客户，增加加老带新（五）实现目标：：400组认筹筹，30-335%的解筹筹率【第二阶段】（一）第二次推盘盘时间：20010年5月-7月（二）营销推广主主题：1000元抢定有天天有地的花园园洋房（应势加推推，年度最大大优惠不能再再次错过）推广目标：1、实现二期首批房房源的顺利开开盘；2、实现二期第二批批房源的顺利利认筹，预计计二期认筹量量为300组；依据认认筹量，实现现有效来访量量的增加，第第二阶段推广广预计实现来来访量为800组。3、实现二期第二批批房源的顺利利解筹，和年年度第二次开开盘活动；4、依靠有目标针对对性的活动，提提升产品品质质和品牌影响响，扩大传播播效能。（三）推广渠道：：（1）媒体投放类别时间数量对象内容概要报纸媒体2010年7月开盘前1个正版平原晚报、XX日日报项目形象，二期产产品概念，认认筹优惠信息息和开盘信息息夹报2010年7月开盘前6万大河报发行站认筹优惠信息和开开盘信息电视飞播/挂角广告2010年7月开盘前8天除央视之外XX台台4个频道以及及其他省外电电视台均播放放认筹优惠信息报广的数量比第一一阶段有所减减少，只在开开盘前作一次次报广，常规规媒体主要以以电视挂角广广告为主，避避开工作日收收视率的谷底底，把电视挂挂角广告主要要力量集中在在每周六、周周日的XX各电视台收收视率谷峰重重点发布，提提高传播效果果。在开盘前前，适时的同同夹报释放认认筹的优惠信信息。（2）渠道计划类别时间数量对象/位置内容概要户外2010年7月更换2次画面内容红旗分局、牧野公公园、牧野湖、新中大道道项目形象，二期产产品概念，认认筹优惠信息息和开盘信息息派单2009年5月至2010年7月平均每月8万份红旗区、卫滨区、牧牧野区购房客客户项目形象，二期产产品概念，认认筹优惠信息息和开盘信息息短信2009年5月至2010年7月平均每月32万条条XX市手机月消费2000元以上的客客认筹优惠信息派单的地点的重点点地段以牧野野公园，和谐谐公园为主，以以平原路为主主线，在周围围老家属院，集集中上门派发发单页，提高高监督力度。短短信在每周三三、周五集中中放量，需找找多种资源渠渠道，根据实实际效果对比比展开有目的的性的短信群群发。（四）营销活动：：1、大型营销活动活动一：（1）活动主题：“爱心树”我的园林林我设计（2）活动时间：20010年6月（3）活动地点：售楼楼中心（4）活动形式：A、在在社区特定区区域开发园林林自由栽种区区，为客户提提供