宁波银亿威斯汀中心商业项目市场定位与财务分析报告(137p)教学文稿

宁波银亿威斯汀中心商业项目(xiàngmù)

市场定位与财务分析报告

（Version4）汉博研究院2008第一页，共137页。目录(mùlù)1.0市场定位及依据································································2.0主题定位····················································································3.0业态(yètài)和品牌布局规划····································································4.0财务分析······················································································内容(nèiróng) 页码3-2425-2930-113114-138第二页，共137页。1.0市场定位(dìngwèi)及依据第三页，共137页。本项目整体市场(shìchǎng)定位金时金街金点风向标目的地领跑者“成功者”之家展示中心消费(xiāofèi)的满足感和成就感综合(zōnghé)购物中心多元化复合功能第四页，共137页。宁波的商业市场预计会维持供需两旺的趋势(qūshì)，目前是宁波商业发展的金时随着宁波经济的快速发展，居民可支配收入的增加，宁波社会消费品零售总额近几年一直保持年14%以上的增速；根据我们对宁波商业物业增量的估计，未来五年内，宁波市商业物业体量年均增幅在10%左右；社会消费零售总额年均增幅超过商业物业的增幅，这将导致商业坪效的增加（整体预计约4%），宁波商业市场未来总体趋势是供需两旺，经营绩效稳定增长；作为宁波市目前不可动摇的市级商圈，三江口商圈由于可供开发的地块(dìkuài)有限，此区域的商业体量增量很小（1.87%的年均增幅），可以预见三江口商圈的经营坪效在未来几年会有较大幅度的持续性增长。CAGR：14%CAGR：9.54%CAGR：1.87%第五页，共137页。概况描述该区域是宁波较为成熟最为核心的商业圈，历史悠久，具有较高的知名度。天一广场作为购物广场融合周边的百货和专业店构成了面向全市的无形有实的购物中心由于三江口商圈消费时尚，同时又不乏宁波特色，故除了宁波本地居民外，还吸引了大部分来甬的商务(shāngwù)人士和旅游观光者。地区人流量较大，餐饮业发展较好，备受餐饮类零售商的关注。目前该地区也为诸多国际品牌的零售商选址的主要考虑地区。此区域有大量公交车站，通行性极佳。商业发展趋势预测未来项目类型主要以百货为主且定位在中高档，新百货的落成将进一步加强以天一广场为核心的三江口商圈在整个宁波市的商业中心地位随着周边多处高档酒店及写字楼的落成，优良的商务(shāngwù)氛围和稳定的高层次的新客群将进一步促进三江口地区的整体商业氛围和档次的提升。未来的招商往品牌化发展，竞争激烈。随着未来地铁线路的建成，将为该地区带来更多的客流。三江口商圈土地资源极其稀缺，故商业发展空间有限。A三江口商圈三江口商圈作为市级消费目的地的地位不会动摇，仍然(réngrán)是宁波商业的金街第六页，共137页。①②③④天一广场⑤⑥⑦⑧⑨⑩111213141516本项目乐购国际购物国购比较因素状况可达性出租车下客点一个(本项目酒店)；日新街与车轿街链接药行街与中山东路两大主干道；附近公交路线32条，临近公交车站2个；客流量目前门前车站2.4万人，天一商圈较高节点可视性地标性建筑，优于本地区大多数商业位置三江口商圈与城隍庙商圈中间地带，分享南北向客流金街中的金点位置(wèizhi)本项目(xiàngmù)所在位置将成为金街中的金点第七页，共137页。本项目所在位置人流量较大(jiàodà)，优于区域其它大多数节点第八页，共137页。三江口商圈是宁波人购物的目的地，但购物场所偏好与消费(xiāofèi)品牌并不太固定，这对三江口商圈的新增商业物业是个利好消费者对天一商圈内商业场所(chǎnɡsuǒ)及品牌的忠诚度并不是太高，相对更多的是对天一的忠诚度，这对本项目是个利好无论是高收入群体还是普通消费群体，在天一商圈有目的(mùdì)购物和比例较高，天一商圈是宁波人购物的目的(mùdì)地第九页，共137页。从体量(tǐliànɡ)规模与档次上来看，本项目宜建设成为综合购物中心——百货升级版本本项目(xiàngmù)规模(guīmó)（万平米）档次高低第十页，共137页。金街金时综合(zōnghé)购物中心金点关注(guānzhù)差异化金街金点的位置，意味着不用担心人流量的吸引问题，只需要关注与现有(xiànyǒu)项目的差异化问题第十一页，共137页。威斯汀中心(zhōngxīn)商业1234产品定位差异化传统百货的升级版本；更多的餐饮、休闲、服务空间；更好的购物环境；更大的展示空间；更体贴(tǐtiē)的购物体验；消费品牌(pǐnpái)的差异化ZARA、H&M等国际新品牌(pǐnpái)的大力引入引入部分高端国际化品牌(pǐnpái)，打造宁波高端消费场所目的地消费群体差异化首先针对宁波“金领族”群体，关注此部分高端客群的消费需求重点关注80后的年轻化、品味化消费人群差异化竞争策略功能需求的差异化增加餐饮业态，丰富餐饮种类——吃的天堂增加休闲娱乐功能，使之具备年轻人欢聚功能——欢聚时刻

第十二页，共137页。从市场竞争来讲，集中型复合型购物中心(ɡòuwùzhōnɡxīn)在三江口商圈是空缺宁波现有商业物业是以传统百货为主，三江口商圈亦是如此，高中低档百货均有分布，尤其集中在中、中低端百货上；虽然(suīrán)天一商圈有天一广场这样的街区型mall，但集中型mall商业在天一商圈甚至是目前的宁波都是空缺。城隍庙新银泰老银泰第二(dìèr)百货汇美新世界金光百货天一广场国购商城金光新世界低高档次传统百货类市场类Mall类新华联东方商厦新江夏第十三页，共137页。从各个方面来说，本项目(xiàngmù)将定位为高端档次比较适合市场需求对天一(tiānyī)商圈的档次认知对本项目档次(dànɡcì)的期望大多数的消费者对天一商圈的认知是中高档的，更多数的消费者认为本项目商业应定位为中高档；本项目其它部分为超五星级酒店、甲级写字楼以及高档酒店式公寓，这些高档物业也要求本项目商业部分能有提供同档次的配套，中高档甚至高档的定位符合这一要求；本项目建议定位为高端购物中心商业，成为宁波消费的新龙头与风向标；第十四页，共137页。LEENIKEADIDSAIMER/OECE博洋/唯珂阿诗玛/哥弟NIKE/ADIDAS才子/九牧王沙驰/POLOBLEM/LACOSTE书店NIKE/ADIDAS/KAPPANIKE/ADIDAS凯撒/古今紫尊轩/FD袋鼠/沙驰UK/BELM/POLO太平鸟/法奈尔皮尔卡丹/LAMPO/X-MooMODBO/E-LAND百丽/李宁/ADIDASEPISODE/JESSICABM/BOSE太平鸟/雅戈尔玛丝菲尔/皮尔卡丹米洛/鼎联七匹狼/才子/雅戈尔鄂尔多斯/皮尔卡丹ESPRIT/ONLY李宁/森达BELLE/BELM/E-LANDLAMPO/LAVICO太平鸟/利郎/雅戈尔V.E.DELURE/LOUISLONGONLY/G-starSNOOPY/古今雅戈尔/巴黎世家玛珂阿萨尼/金狐狸红玫瑰/草原皇/鄂尔多斯百丽/周大福/吉祥鸟羽西/百丽周大福/鹿王TOMMYH/沙驰BOSS/DUNHILL/CANALI周大福/鹿王ESCADA/STDoupontCK/Levis百丽/OLAYSEPHORA/帝舵表阿玛尼/杰尼亚真维斯/屈臣氏老银泰新银泰第二(dìèr)百货新世界汇美店新江厦金光(jīnɡuānɡ)百货GUGO新华联东方(Dōngfāng)商厦城隍庙国际购物新世界金光店三江口商圈重点百货品牌同质化较严重，尤其是中端品牌上第十五页，共137页。

500

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2000

2500

5000及以上

本项目将在品牌国际化程度上体现差异化，更国际化、更新的品牌组合，满足高层次的购物消费需求(xūqiú)，档次与国际购物媲美，但要比国际购物更多元、规模更大服饰(fúshì)单价国际品牌比例(bǐlì)城隍庙新江厦新银泰二百老银泰GUGO东方商厦国际购物汇美新世界金光新世界金光百货本项目品牌不仅包括服饰品牌第十六页，共137页。设立(shèlì)推广展示区摒弃(bìnɡqì)传统返券推广银泰满200返100从产品上来讲，本项目较高的层高、富有冲击力的外观适合于开设旗舰店，成为国际化品牌(pǐnpái)在宁波的体验展示中心第十七页，共137页。三江口商圈消费者基本(jīběn)情况18至25岁45%26至35岁31%35岁以上(yǐshàng)24%未婚15%已婚85%大专(dàzhuān)以下25%大专以上75%5000以下43%5000-1000030%10000以上27%郊区及市外41%3公里外市内36%3公里内23%有私家车28%无私家车72%年龄婚姻状况教育背景家庭月收入来源地私家车保有人均购物消费613元/次。40%的购物人群有餐饮消费，单次餐饮消费69元/次。11％的购物人群有休闲娱乐消费，单次娱乐消费182元/次。路过及闲逛51%目的性消费49%比例100%到此目的第十八页，共137页。本项目消费者瞄准“金领族”和“月光族”，利用前者的舆论(yúlùn)影响力，利用后者的实际消费力时尚青年：年龄层偏低，大多集中在16-25岁左右；社会角色以学生和刚参加工作的职业人为主；消费观念新，乐于尝试新事物、新产品；对时尚资讯敏感，品牌意识强；具有较强的好奇(hàoqí)心理、彰显个性、冲动性消费频率较高、消费欲望强烈；日常消费以吃喝玩乐为主，消费比例依次是：餐饮消费30%；化妆品、服装消费15%；

娱乐、交际和影视支出占10%。成功人士：人群来源广泛；人群层次多样化、消费能力多元化；注重游览、购物过程中的感受(gǎnshòu)，追求新鲜的体验；一次性消费比例大，重复光临消费的机率较小；以购物消费和餐饮消费为主，娱乐消费比例低；受购物氛围影响冲动性消费所占比例较大。第十九页，共137页。本项目(xiàngmù)客群定位18-40岁为主金领(jīnlǐnɡ)族个人收入2000-15000元/月月光族30％驾车(jiàchē)购物私营业主、政府公务员、公司高管、公司白领、学生对国际品牌的认知度高第二十页，共137页。天一商圈最常光顾(guānggù)的商场最喜欢(xǐhuan)的购物场所仅从购物部分(bùfen)类比来看，本项目未来档次高度上与国际购物看齐，但体量与综合性要优于国际购物，类似于国际购物与新世界的混合，打造宁波购物消费的风向标与领跑者第二十一页，共137页。天一商圈的消费者认为商圈最缺乏的商业设施(shèshī)是休闲及餐饮业态天一商圈缺乏商业(shāngyè)类型高消费群体认为天一商圈较为缺乏的商业类型依次为：健身(jiànshēn)休闲娱乐中心、专业性市场、大卖场、大型批发市场、餐饮、步行街等；第二十二页，共137页。在购物的基础上，丰富餐饮，打造(dǎzào)国际美食中心，与酒店高端餐饮形成差异化经营宁波消费者有40%的比例在购物过程中有餐饮消费，单次餐饮消费69元/次，总体来讲比例较大、金额较高；本项目建议在购物业态基础上，丰富餐饮业态，围绕改良(gǎiliáng)中餐，引入国际化餐饮品牌（西餐与休闲餐饮），打造天一商圈国际化美食中心；这些餐饮业态的档次与经营内容要与酒店部分高档餐饮形成差异化互补，避免直接竞争；第二十三页，共137页。适当加入休闲娱乐业态，打造聚会中心，给未来的消费者提供一个欢聚(huānjù)空间天一商圈缺乏一个适合与融合餐饮、休闲的购物中心，本项目商业将往综合性购物中心方向发展；但考虑到某些业态的租金回报(huíbào)现实，本项目商业仅在不好的位置设置美容SPA、休闲茶馆、餐饮、电玩等租金偏高的休闲业态；这些业态将提供消费者一个购物、餐饮后的欢聚空间与人气中心。第二十四页，共137页。本项目整体(zhěngtǐ)市场定位金时金街金点风向标目的地领跑者“成功者”之家展示中心消费(xiāofèi)的满足感和成就感综合(zōnghé)购物中心多元化复合功能第二十五页，共137页。2.0主题(zhǔtí)定位第二十六页，共137页。2.1主题(zhǔtí)定位在分析和预测宁波以及天一商圈未来商业的竞争现实与发展趋势基础上，我们认为(rènwéi)威斯汀中心商业定位主题应该为宁波“Highstreet”。目前天一商圈商业的主要特点：第一组主要消费群年龄集中在18-25岁。由于部分“月光族”的特点，所以具有较高的有效消费力，他们对流行商品，比较热衷，同时容易接受新鲜事物和文化。第二组主要消费群年龄主要集中在25-40岁，他们有的刚刚组织家庭（尚无孩子），大多数拥有较高教育背景与收入，所以他们具有“金领族”的特点，希望享受品质生活。天一商圈商业多为传统百货，多采用返券推广来竞争。未来宁波的需求趋势消费者希望能够有更多的消费体验，威斯汀中心可以用灵活广泛的推广活动来填补目前天一商圈体验式消费空白。消费者希望有更多餐饮区来提供就餐聚会和休闲的场所。品牌零售商希望能够在天一商圈拥有旗舰展示位置。零售商希望有高质的推广宣传活动，而不是一味的打折活动。本项目的主题定位:——宁波“highstreet”，宁波市级消费目的地所以消费者可以在这里找到新消费体验和最新的流行商品，零售商可以获得他们理想铺面的商业展示、更好的室内设计、推广区域以及全新的业态比例。第二十七页，共137页。2.2主题(zhǔtí)定位阐释宁波的“Highstreet”，宁波消费(xiāofèi)目的地，商业的领跑者“Highstreet”的特征：要具有多元化的国际品牌要有品牌的旗舰店位于成熟的商业区人流量充足交通便利(biànlì)消费的目的地OxfordstreetRopponggihills城镇中最繁华的商业区

HighStreet注解宁波威斯汀中心第二十八页，共137页。2.2主题定位(dìngwèi)阐释天一商圈是宁波唯一的市级商业中心，本项目能够成为天一商圈的领跑者，无疑也将是宁波商业的领跑者；本项目不仅应该是天一商圈的，更应该是宁波市商业的未来代表，要成为代表，几个突出重点应该是：时尚超前的设计、舒适的购物环境、创新的业态组合以及富有吸引力的品牌商家。让消费者有一种购物的荣誉感和成就感，有极强的消费的欲望；消费时尚的风向标，所以这里也应该是国际知名零售上希望进入的地方，同时这也应该是并且有能力为这些成功的零售商提供最适宜、最有吸引力的展示空间和商店面积；通过威斯汀中心这个载体，真正地将消费者、零售商、国际流行趋势、设计、地理位置、人流量、消费品味和成熟度有机的结合(jiéhé)在一起，成为宁波未来真正的“Highstreet”。第二十九页，共137页。3.0业态和品牌(pǐnpái)布局规划第三十页，共137页。3.1业态(yètài)布局业态布局原则：设计、定位、业态安排和品牌安排统一完整；充分利用本项目东侧紧邻天一广场的优势，同时利用灯光、品牌等营造出西侧精品购物场所的氛围，使项目各个方位角的商业价值最大化；打破传统百货分区概念，按照品牌强势程度来安排商家楼层与位置；各楼层安排的原则为零售商的付租能力和消费者的消费习惯，但通过品牌以及次主力店的合理安排，使得各楼层的消费者数量比较均匀，而使消费者自由地、有目的性被引导至商业各个部分，从而达到(dádào)了租金的最大化；利用跨层（1跨-1，1跨2）来增加旗舰店面积，解决1层面积小，提升项目租金；将目的性消费（餐饮与休闲娱乐）品牌或商家合理安排在动线的末端或死角位置；项目的商业利用购物环境以及推广活动的独特性，充分利用设计中庭和不同广场区域，创造出不同的推广活动，既能不断地吸引消费者，更能为项目提高租金收入；所以整个项目的定位和主题都紧紧围绕在宁波消费目的地这个特点上；在目标消费者的收入和年龄上并不做过多的筛选，但希望享受消费体验，希望享受品味和品质生活的，希望享受国际流行时尚，希望参与体验和展示乐趣，希望享受各种美食，消费者均可在此获得消费的归属感和愉悦感。可以享受消费是每一个消费者反复来此的主要驱动力；所以，本项目的业态比例安排、品牌安排、店面（双层、单层）的安排、亮点和推广区的安排，都处处围绕和体现出“Highstreet”特点，使之成为宁波真正的代表商业和消费目的地。第三十一页，共137页。3.1业态(yètài)布局F5中餐东南亚餐饮休闲娱乐特色零售F4潮流服饰时尚配饰美容SPA特色餐厅F3时尚服饰鞋箱包家居生活特色餐饮F2服饰旗舰店精品服饰（男士）咖啡F1服饰旗舰店精品服饰珠宝钟表配饰甜品精选轻餐B1个人护理品音像图书办公用品服务设施轻餐第三十二页，共137页。

B1Floor第三十三页，共137页。B1:布局(bùjú)目标本层的关键是美容区域的设置，目标是成为宁波天一商圈具有较大面积和品牌影响力的个人(gèrén)护理品和化妆品的集中地；同时考虑到写字楼客户的需求，精品型办公用品超市（包含部分图书音像制品）建议设置在此；部分快餐业态可以设置在此楼层（可以单设，也可以1托-1层）；设置小体量服务设施，如24小时便利店、花店、药店以及银行ATM机，为酒店、写字楼以及商业消费者提供便利服务。第三十四页，共137页。B1：动线组织与铺面(pùmiàn)划分第三十五页，共137页。B1:Zonelayout-1层分区(fēnqū)办公用品/图书(túshū)音像美甲/形象设计个人护理(hùlǐ)品／化妆品主力店轻便餐饮轻便餐饮24h便利店花店/ATM个人护理品/化妆品第三十六页，共137页。服务设施:银行(yínháng)/ATM药店7-11花店书籍(shūjí)/音像/礼品：音像礼品杂志办公用品个人护理/超市(chāoshì):-碧欧泉-植村秀-M.A.C-安娜苏-欧伯莱-美宝莲-maxfactor-redearth-Aqua-兰芝-欧莱雅-高丝-百草集-玉兰油-露得清-一朵-Marionnaud-莎莎-薇姿-TheBodyShop-Watsons-sephoraB1——丽人街品牌建议形象设计/美甲：--形象设计室--美甲便利快餐：肯德基麦当劳吉野家巴黎贝甜元祖第三十七页，共137页。B1:品牌(pǐnpái)示例SEPHORA需要面积:300-500sqm客户年龄层：25to40主要(zhǔyào)货单价：RMB200to1200第三十八页，共137页。B1:品牌(pǐnpái)示例Beautyzone需要(xūyào)面积:50-100sqmperbrand客户年龄层：25to40主要货单价：RMB100to

RMB1000第三十九页，共137页。B1:品牌(pǐnpái)示例BeauNail需要面积:120sqmperbrand客户年龄层：25to40主要(zhǔyào)货单价：RMB100to600第四十页，共137页。B1:ATM第四十一页，共137页。B1：快餐(kuàicān)品牌示例KFC需要面积：200to400sqm客户年龄层：10to40主要(zhǔyào)货单价：RMB10to50第四十二页，共137页。B1店铺(diànpù)统计店面划分建议业态可出租面积(sq.m)B1001化妆品/护理品123B1002化妆品/护理品40B1003美甲51B1004形象设计134B1005个人护理品次主力店39B1006个人护理品次主力店280B1007轻便餐饮176B1008ATM6B100924h便利店102B1010轻便餐饮176B1011办公用品/图书音像270B1012化妆品/护理品8B1015化妆品/护理品103B1016化妆品/护理品103B1017化妆品/护理品89B1018花店10B1019化妆品/护理品69B1020化妆品/护理品102租赁面积加总

1881建筑面积加总

3231使用率

58.22%第四十三页，共137页。

1Floor第四十四页，共137页。F1:布局(bùjú)目标第一层是购物广场的关键，基本锚定本项目的档次与形象；大型国际化服饰品牌旗舰店把消费者吸引到楼上（1托2），缓解1层面积过小的问题；一层以国际化精品服饰品牌零售为主，男女装兼顾，超越国际购物，打造宁波高端国际化服饰消费最佳场所；在一层设置部分餐饮、咖啡，餐饮咖啡通过跨层来设置，一层主要以入口为主，主要经营面积设置在-1层、2层；首层是主要的推广区域(qūyù)，建议在一层设置面积较大的推广区域(qūyù)，满足品牌的推广活动组织。第四十五页，共137页。F1:动线组织(zǔzhī)与铺面划分第四十六页，共137页。F1:Zonelayout1层分区(fēnqū)时装(shízhuāng)旗舰店精品(jīnɡpǐn)服装HaagenDazs轻便快餐（1托-1）西饼咖啡入口（1托2）钟表/珠宝/配饰展示空间第四十七页，共137页。F1——名品街（综合）品牌(pǐnpái)建议时装(shízhuāng)旗舰店：-Bestseller-Esprit-NEXT-Novo-Zara-C&A-H&M钟表/珠宝(zhūbǎo)/时尚配饰：-Omega-LV-Tiffany-施华洛世奇-FolliFollie-Enzo-Agatha-Swatch-TimeZone-琉璃工坊-TOD’s精品服装：ARMANIVersaceD&GZegnaCanaliCerrutiBurberryHUGOBOSSDunhillStDoupontG.FerreGivenchyKENZOValentinoKarlLagerfeldTrussardi甜品精选：-HaagenDazs咖啡：-SPR-星巴克便利快餐：肯德基麦当劳吉野家巴黎贝甜元祖第四十八页，共137页。F1:品牌(pǐnpái)示例H&M需要面积：500-2000sqm客户(kèhù)年龄层：20to45主要货单价：FashionRMB200to

RMB1500第四十九页，共137页。Zara需要面积(miànjī)：500-2000sqm客户年龄层：20to45主要货单价：FashionRMB200to

RMB2000F1:品牌(pǐnpái)示例第五十页，共137页。需要面积：300-1500sm客户年龄层：20to45主要(zhǔyào)货单价：FashionRMB200to

RMB1500F1:品牌(pǐnpái)示例第五十一页，共137页。Burberry需要面积：200-500sqm客户年龄层：25to45主要(zhǔyào)货单价：Shirt RMB1800JacketRMB10000F1:品牌(pǐnpái)示例第五十二页，共137页。F1:品牌(pǐnpái)示例CharlesJourdan需要面积：200sm客户年龄层：25to45主要(zhǔyào)货单价：FashionRMB1200to5500第五十三页，共137页。Zegna需要(xūyào)面积：200-500sqm客户年龄层：25to45主要货单价：RMB1500to15000F1:品牌(pǐnpái)示例第五十四页，共137页。Tiffany需要面积：300sm客户年龄层：25to35主要(zhǔyào)货单价：StationaryRMB1500DiamondringRMB56000F1:品牌(pǐnpái)示例第五十五页，共137页。Tods需要面积：200sm客户(kèhù)年龄层：30to45主要货单价：ShoesRMB1500Bag&SacsRMB5500F1:品牌(pǐnpái)示例第五十六页，共137页。巴黎贝甜需要面积(miànjī)：60to300sqm客户年龄层：10to40主要货单价：RMB20to100F1:品牌示例(shìlì)：西点第五十七页，共137页。F1店铺(diànpù)统计店面划分建议业态可出租面积(sq.m)1001精品服装721002精品服装721003精品服装571004精品服装471005精品服装641006服饰旗舰店1221007服饰旗舰店1411008服饰旗舰店1411009服饰旗舰店1621010精品服饰1031011精品服饰1621012精品服饰831015西点511016服饰旗舰店1781018服饰旗舰区1801019精品服装571020精品服装501021精品服装681022精品服装971023精品服装971024冰淇淋311025轻便餐饮621026精品服装611027钟表/珠宝/配饰391028钟表/珠宝/配饰251029钟表/珠宝/配饰361030钟表/珠宝/配饰361031钟表/珠宝/配饰361032钟表/珠宝/配饰361033钟表/珠宝/配饰191034钟表/珠宝/配饰191035钟表/珠宝/配饰191036钟表/珠宝/配饰201037钟表/珠宝/配饰331038钟表/珠宝/配饰391039钟表/珠宝/配饰351040钟表/珠宝/配饰10租赁面积加总

2560建筑面积加总

4359使用率

58.73%第五十八页，共137页。

2Floor第五十九页，共137页。F2:布局(bùjú)目标旗舰店区域的延伸（1托2）；高端精品服饰的延伸，2层主要组合针对成功男士（25-40岁）的国际化服饰品牌，打造宁波市规模最大的男士精品服饰购物目的地；在二层设置咖啡店，为二层的聚会(jùhuì)点，咖啡店通过跨层来设置，入口设置在1层；第六十页，共137页。F2：动线组织(zǔzhī)与铺面划分第六十一页，共137页。F2:Zonelayout2层分区(fēnqū)旗舰(qíjiàn)区旗舰(qíjiàn)区旗舰区咖啡精品服装（男装）水吧第六十二页，共137页。F2——名品(mínɡpǐn)街（男装）品牌建议咖啡(kāfēi)：-SPR-星巴克时装(shízhuāng)旗舰店：-Bestseller-Esprit-NEXT-Novo-Zara-C&A-H&M精品服装（男士）：ZZegnaPaulsmithPaulsharkArmaniExchangeMIUMIUCKPOLOR.L.PIOMBOGucciGlassMarcoAzzaliKaltendinLavicoAquascutumMarlboroclassicDanielhechterGentleNauticaTrek&travelLacosteFCUKTommyH第六十三页，共137页。ArmaniExchange需要面积(miànjī)：200sm客户年龄层：25to40主要货单价：FashionRMB500To2000F2:品牌(pǐnpái)示例第六十四页，共137页。MiuMiu需要面积：200sm客户年龄层：25to40主要(zhǔyào)货单价：FashionRMB500To2000F2:品牌(pǐnpái)示例第六十五页，共137页。F2：品牌(pǐnpái)示例需要面积(miànjī)：200sm客户年龄层：25to45主要货单价：FashionRMB800to1500第六十六页，共137页。TommyH需要面积：400sqm客户(kèhù)年龄层：25to45主要货单价：FashionRMB800to1500F2：品牌(pǐnpái)示例第六十七页，共137页。Starbuck需要(xūyào)面积：100-200sqm客户年龄层：25to45主要货单价：RMB30to100F2：聚会区品牌(pǐnpái)示例第六十八页，共137页。F2店铺(diànpù)统计店面划分建议业态可出租面积(sq.m)2001旗舰服饰4032002旗舰服饰4952003精品男装972004精品男装822005精品男装932006精品男装732007精品男装742008精品男装752009精品男装792010旗舰服饰1442011咖啡2032012旗舰服饰2232015精品男装562016精品男装1032017精品男装1662018精品男装432019精品男装662020精品男装342021精品男装342022水吧92023水吧92024精品男装392025精品男装392026精品男装342027精品男装342028精品男装392029精品男装382030精品男装20租赁面积加总

2804建筑面积加总

5147第六十九页，共137页。

3Floor第七十页，共137页。F3:布局(bùjú)目标3层的布局安排以时尚女装品牌为主，目标人群(rénqún)主要针对25-40岁白领女性。品牌例如：Escada、Mng、ports、sisley、mango等；3层同时穿插中高端鞋帽箱包品牌，满足目标人群(rénqún)一站式服饰消费需求；同时部分动线难以组织的部分设置家居用品店，主要以软性家居饰品为主；这层中的餐饮可以是中等面积的轻餐用户，例如pizzahut、吉野家等，为三楼的聚会点。第七十一页，共137页。F3：动线组织与铺面(pùmiàn)划分第七十二页，共137页。时尚女装鞋帽箱包F3:Zonelayout三楼分区(fēnqū)甜品(tiánpǐn)/水吧//特色餐饮家居饰品第七十三页，共137页。F3——时尚街品牌(pǐnpái)建议鞋/箱包：-ECCOGEOX百丽-斯加图-天美意-接吻猫-暇步士(bùshì)-新秀丽AEETUMI甜品(tiánpǐn)精选：-DQ-芝士蛋糕店-BreadTalk-美国31冰淇淋家居生活：-无印良品-伊利诺伊便利快餐：必胜客吉野家味千拉面时尚女装：ESCADELapelleMissSixtyMoisellePromodNineWestMax&coMarisfrolg-CharlesRiver-Energie-Fornarina-Jessica-Kookai-Mango-MaxStudio-Morgan-Scofield-Mng-Fcuk-FA:GE-Sisley-PORTS-Uniqlo-Prich-Lapargay第七十四页，共137页。F3:品牌(pǐnpái)示例LaPelle需要面积：200sm客户(kèhù)年龄层：25to45主要货单价：FashionRMB1200to5500第七十五页，共137页。EscadaSport需要面积：200sm客户(kèhù)年龄层：30to45主要货单价：FashionRMB3500to

RMB15000F3:品牌(pǐnpái)示例第七十六页，共137页。Max&Co需要面积：200sm客户年龄层：30to45主要(zhǔyào)货单价：FashionRMB3500to

RMB15000F3:品牌(pǐnpái)示例第七十七页，共137页。Mango需要面积：200-400sqm客户年龄层：25to35主要(zhǔyào)货单价：RMB250to1500F3：品牌(pǐnpái)示例第七十八页，共137页。F3:品牌(pǐnpái)示例Promod需要面积：1500sm客户年龄层：20to45主要(zhǔyào)货单价：FashionRMB200to

RMB1500第七十九页，共137页。F3:品牌(pǐnpái)示例MissSixty需要面积(miànjī)：150to250sm客户年龄层：25to35主要货单价：FashionRMB350to

RMB2500第八十页，共137页。F3:品牌(pǐnpái)示例ECCO需要(xūyào)面积：150to250sm客户年龄层：25to40主要货单价：RMB800to

RMB3000第八十一页，共137页。PizzaHut需要(xūyào)面积：400to600sm客户年龄层：25to40主要货单价：RMB50to150F3:聚会(jùhuì)区品牌示例第八十二页，共137页。F3店铺(diànpù)统计店面划分建议业态可出租面积(sq.m)3001鞋帽箱包843002鞋帽箱包873003鞋帽箱包533004时尚女装213005时尚女装303006时尚女装353007时尚女装303008时尚女装553009时尚女装463010时尚女装2153011餐饮3723012时尚女装2713015时尚女装933016甜品213017家居饰品4243018家居饰品2843019甜品203020时尚女装923021时尚女装1213022鞋帽箱包1533023鞋帽箱包2243024鞋帽箱包513025鞋帽箱包313026鞋帽箱包553027鞋帽箱包513028鞋帽箱包323029鞋帽箱包863030鞋帽箱包173031时尚女装413032时尚女装783033时尚女装713034时尚女装43036水吧73037水吧73038时尚女装343039时尚女装323040时尚女装333041时尚女装403042时尚女装293043时尚女装323044时尚女装433045时尚女装473046时尚女装473047时尚女装433048时尚女装433049时尚女装393050时尚女装523051时尚女装303052时尚女装25租赁面积加总

3831建筑面积加总

7604使用率

50.38%第八十三页，共137页。

4Floor第八十四页，共137页。F4:布局(bùjú)目标4层的主题是潮流，主要针对较年轻的女性，组合价位稍低的流性服饰品牌，形成年轻女性服饰消费集聚地；4层的布局(bùjú)安排以潮流品牌女装为主，目标人群是消费价位较低的更年轻女性（18-25岁）。品牌例如：OTT、Eland、Etam等；4层穿插部分牛仔服装，目标人群是年轻人。品牌例如：G-star,lee,levis等；同时设置部分时尚饰品业态，如MGS、twice等品牌；这层中的餐饮可以是中等面积的用户，例如季诺意餐、星期五餐厅等特色餐饮；动线不好组织的部分设置美容SPA业态，针对25-40岁白领女性。第八十五页，共137页。F4：动线组织(zǔzhī)与铺面划分第八十六页，共137页。F4:Zonelayout四层分区(fēnqū)潮流(cháoliú)女装美容(měiróng)SPA特色餐饮潮流女装流行配饰第八十七页，共137页。美容/SPA：-美丽田园(tiányuán)-贝黎诗-悠胜美地-思妍丽-自然美-玛花纤体F4——潮流街品牌(pǐnpái)建议时尚配饰(pèishì)：-Ecco-AdidasBag-NikeBag-米奇-Elle-Polo-Snoopy-She’s-MGS-TWICE-eesee特色餐厅：-季诺意餐-星期五餐厅潮流女装：-Eland-Theme-Cushow-Tribecca-Teenieweenie-Justintime-OTT-ODBO-Etam-Ｇ2000-欧时力-季候风-JNBY-Colour18-Cozzi-Azona-Oxygen-X-MOOM-淑女屋-Basichouse-G2000-CKjeans-Levi’s-Lee-G-starMarkFairwhale第八十八页，共137页。F4：品牌(pǐnpái)示例ELAND需要(xūyào)面积：150to200sm客户年龄层：18to25主要货单价：RMB150to

RMB800第八十九页，共137页。Etam需要(xūyào)面积：200to400sm客户年龄层：18to25主要货单价：RMB150to

RMB1000F4:品牌(pǐnpái)示例第九十页，共137页。F4:品牌(pǐnpái)示例Azona需要(xūyào)面积：150to250sm客户年龄层：18to30主要货单价：RMB200to

RMB1500第九十一页，共137页。F4：品牌(pǐnpái)示例CKJean需要面积：150to200sm客户(kèhù)年龄层：25to35主要货单价：RMB350to

RMB2000第九十二页，共137页。G-Star需要(xūyào)面积：200to400sm客户年龄层：25to35主要货单价：RMB350to

RMB1650F4：品牌(pǐnpái)示例第九十三页，共137页。Timberland需要面积：120to200sm客户(kèhù)年龄层：25to35主要货单价：RMB550to1550F4：品牌(pǐnpái)示例第九十四页，共137页。Fridayrestaurant需要(xūyào)面积：400to1000sm客户年龄层：25to35主要货单价：RMB50to200F4：聚会(jùhuì)区品牌示例第九十五页，共137页。Decleor需要(xūyào)面积：500-1000sm客户年龄层：25to40主要货单价：RMB350to

RMB1200F4：美容(měiróng)SPA品牌示例第九十六页，共137页。F4店铺(diànpù)统计店面划分建议业态可出租面积(sq.m)4001潮流女装2694002潮流女装454003潮流女装2234004潮流女装2314005潮流女装554006潮流女装1734007潮流女装1524008餐饮3674009潮流女装1924010美容SPA4564011美容SPA2834012潮流女装954015潮流女装2874016潮流女装794017潮流女装664018流行配饰234019流行配饰244020流行配饰304021流行配饰174022流行配饰254023流行配饰254024流行配饰244025流行配饰214026流行配饰234027流行配饰214028流行配饰294029流行配饰174030潮流女装164031潮流女装324032潮流女装304033潮流女装284034潮流女装414035潮流女装274036潮流女装254037潮流女装384038潮流女装74039潮流女装74040潮流女装284041潮流女装274042潮流女装304043潮流女装294044潮流女装324045潮流女装274046潮流女装414047潮流女装394048潮流女装254049潮流女装44050潮流女装434051潮流女装354052潮流女装274053潮流女装304054潮流女装43租赁面积加总

3963建筑面积加总

7132使用率

55.57%第九十七页，共137页。

5Floor第九十八页，共137页。F5:布局(bùjú)目标本项目餐饮集中区，综合升级版中餐、东南亚餐饮、休闲餐饮，打造国际美食中心，与本项目酒店部分餐饮差异化经营，成为天一商圈年轻人餐饮消费的目的地；穿插休闲娱乐业态，如休闲茶馆、电玩等适合年轻人聚会放松的商家，以便在购物(ɡòuwù)、就餐之余能够进行放松、聚会，打造天一商圈年轻人的欢聚空间。第九十九页，共137页。F5：动线组织(zǔzhī)与铺面划分第一百页，共137页。F5:Zonelayout五层分区(fēnqū)中餐(zhōngcān)东南亚餐饮(cānyǐn)休闲餐饮特色零售游戏空间第一百零一页，共137页。升级版中餐：愉家利苑麻辣诱惑(yòuhuò)鼎鼎香伊家鲜湖蝶餐厅采蝶轩特色零售：-零食物语(wùyǔ)-动漫天地-许留山水果捞F5——吃乐玩多品牌(pǐnpái)建议娱乐：-世嘉电玩-贴纸拍照东南亚风情餐饮：呷哺呷哺葡京茶餐厅蕉叶（泰餐）汉拿山烧烤元绿回转寿司吉野家味千拉面休闲娱乐：-避风塘-仙踪林第一百零二页，共137页。F5:中餐品牌(pǐnpái)示例愉家需要面积：500to2000sm客户(kèhù)年龄层：15to45主要客单价：RMB50to300第一百零三页，共137页。F5:中餐(zhōngcān)品牌示例LeiGardenRestaurant需要面积：500to2000sm客户年龄层：20to45主要(zhǔyào)客单价：RMB100to500第一百零四页，共137页。F5:茶餐厅/美食广场(guǎngchǎng)建议品牌大食代需要面积：400to2000sm客户年龄层：15to45主要(zhǔyào)客单价：RMB20to60第一百零五页，共137页。F5:东南亚快餐(kuàicān)味千拉面需要面积：250to400sqm客户年龄层：15to40主要(zhǔyào)客单价：RMB15to40第一百零六页，共137页。F5:东南亚餐饮(cānyǐn)蕉叶需要面积：300to2000sqm客户年龄层：20to40主要(zhǔyào)客单价：RMB80to200第一百零七页，共137页。F5：品牌(pǐnpái)示例Segagame需要面积(miànjī)：300to2500sm客户年龄层：15to35第一百零八页，共137页。F5店铺(diànpù)统计店面划分建议业态可出租面积(sq.m)5001东南亚餐饮1815002东南亚餐饮2055003特色零售315004东南亚餐饮2865005休闲餐饮3665006东南亚餐饮3365007特色零售275008中餐6255009中餐5635010游戏空间1745011游戏空间1075012特色零售75015特色零售7租赁面积加总

2915建筑面积加总

5309使用率

54.91%第一百零九页，共137页。3.4业态(yètài)比例各类业态(yètài)面积比例类型业态出租面积（平米）比例零售旗舰店218917.02%化妆品11418.87%精品服饰240818.72%时尚女装177213.78%潮流女装257820.05%鞋箱包9247.18%钟表/珠宝/配饰6815.30%家居饰品7085.51%配套设施3883.02%其它小店720.56%小计1286171.63%餐饮正餐、休闲餐、轻食、美食广场407322.69%娱乐/休闲娱乐、SPA10205.68%合计－17954100%建筑面积合计

32782

使用率

55%

第一百一十页，共137页。3.5楼层(lóucénɡ)定位各楼层针对(zhēnduì)的主要客户年龄层年龄(niánlíng)楼层F5F4F3F2F1B1

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45第一百一十一页，共137页。3.5楼层(lóucénɡ)定位各楼层的主要(zhǔyào)单价5000

2500

2250

2000

1750

1500

1250

1000

750

500

250

0

B1F1F2F3F4F5平均(píngjūn)单价楼层第一百一十二页，共137页。4.0租金预计和财务(cáiwù)分析第一百一十三页，共137页。销售模式(móshì)建议如果开发商不需急于变现，本商业项目建议采取长期持有经营策略；考虑到开发商的现实约束(yuēshù)，本项目商业部分要采取销售形式来变现盈利；一般来讲，商业的销售方式通常有带租约销售、售后返租、普通散售与整售；因本项目是集中型商业，拟定位为升级版百货，最适合本项目的销售方式是售后返租与整售，即在销售的同时，保留了传统百货的扣点租金形式，实现最大化的租金增长；散售形式对于本项目不太合适，虽然宁波可投资的商铺产品较少，本项目如果散售也能销售完毕，但由于管理权的盘落，会导致后期经营的较大问题，这会影响银亿集团的声誉；本项目可以整售给有实力的商业地产持有者，但会有售价打折较多以及寻找下家难度大的问题，只能作为一个选择；建议本项目首选售后返租方式，以达到如下三个目的：快速回笼资金；保持较高的销售单价；保持一定时间内的统一经营权，帮助项目平稳度过养商期。第一百一十四页，共137页。返租销售(xiāoshòu)产品设计物理产品分割：按照现有动线与铺面分割方式进行实体分割销售；金融产品设计：返租期：10年（2008-2017年）；返租回报：3年8%，3年9%，4年10%；风险控制方式：担保：银亿集团提供第三方担保；返租方（管理方）：与专业商业管理公司成立与银亿无关联的新管理公司提供专业管理，规避政策风险，提升投资(tóuzī)信心；有保障退出机制：10年返租期后，投资(tóuzī)者有两种选择：1、以原价+10%回售给开发商；2、继续与独立管理公司签约返租，仍有管理公司统一管理与返租，商业经营产生的租金收益扣除相关税费后全额返给投资(tóuzī)者，投资(tóuzī)者自行承担经营风险；第一百一十五页，共137页。经营(jīngyíng)税费假设主要税种计算方法备注营业税及附加营业收入*5.50%纳入分析印花税营业收入*0.10%不纳入分析土地增值税增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率30％不纳入分析房产税租金收入×12%纳入分析城镇土地使用税土地面积×5.00（预计值）不纳入分析所得税应税所得额*25%纳入分析市场推广费用500万发生在招商期间及开业初期招商费用假定为正常起始租金收入*13%约45天的招商费用，仅发生在招商期间租赁服务费用假定为租金收入*5%*13%经营期间的再招商费用商业管理费假定为租金收入*8.0%经营期间的商业管理费用物业管理费用假定为租金收入*0.0%通过收取物业管理费的形式维持平衡物业维修费用商业物业建造成本*0.5%

第一百一十六页，共137页。销售收入预计(yùjì)按照贵司提供的销售单价预测(yùcè)，本项目在100%的销售率情况下，将实现约14亿元的销售收入。销售收入楼层建筑面积销售均价销售总价（元）B132311800058,158,000F14359118000514,362,000F2514742000216,174,000F3760432000243,328,000F4713230000213,960,000F5530930000159,270,000总计

1,405,252,000第一百一十七页，共137页。销售实现(shíxiàn)的现金流预计扣除掉销售过程产生的各种税费，本项目(xiàngmù)销售实现的净现金流约为11亿元。销售实现的净现金流20082009销售收入112,42028,105前期顾问费-80

销售代理费（3%）-3,373-843招商代理费-353-825市场推广费-400-100营业税(5.5%)-6,183-1,546税前收益102,03124,791销售成本-52,451-13,113应税收益49,58011,679公司所得税-12,395-2,920销售实现的净现金流89,63621,872第一百一十八页，共137页。本项目租赁方式(fāngshì)与租期框架分类租赁方式租期(年)装修期（免租期）次主力店纯租金（个人护理品、办公用品、图书音像店）5-84个月品牌零售保底加20%扣点（-1-4层零售）3-51-2个月服务设施纯租金（银行、花店、便利店等）3-82-3个月餐饮店纯租金，极个别保底+扣点5-82-3个月本项目(xiàngmù)定位为升级版精品百货，将更多的按照百货的扣点模式收取租金。根据不同的业态和品牌，使用不同的租赁政策，政策的掌握取决于品牌的影响力和对项目(xiàngmù)的重要性。第一百一十九页，共137页。本项目商业坪效未来增长(zēngzhǎng)预计序号商场坪效（元/平米/月）CAGR2004200520061新华联商厦758905103817.04%2宁波二百15051725205416.85%3银泰百货天一店13111573189620.26%4新江厦商城1736180620147.77%5银泰百货东门店2014221624369.98%

平均

188814.38%

2007-20112012-20162016年以后增长率14%10%3%天一商圈百货店坪效增长(zēngzhǎng)情况本项目商业(shāngyè)坪效增长预计第一百二十页，共137页。本项目商业(shāngyè)坪效预计天一(tiānyī)商圈百货店坪效未来增长情况本项目商业(shāngyè)坪效预计

20072008200920102011201220132014201520162017月均坪效21522453279731883634399843984837532158536029年均坪效2582229437335593825743613479745277258049638547023972346平均扣点20%

扣点租金14.1516.1318.3920.9623.9026.2928.9231.8134.9938.4939.64坪效预计楼层系数20072008200920102011201220132014201520162017负一层0.92766731540359564099046728514015654162195684157525677514一层13074135045399514554451920571126282369106760168361886127二层0.92766731540359564099046728514015654162195684157525677514三层0.82459328036319613643541536456905025955285608136689468901四层0.61844521027239712732631152342673769441463456105017151676第一百二十一页，共137页。本项目商业租金预计（百货(bǎihuò)部分）本项目商业租金(zūjīn)预计（单位：元/建筑平米/天）建筑面积租金预计20072008200920102011201220132014201520162017负一层1517202226283134374142一层1719222528313438424647二层1517202226283134374142三层1315182023252830333738四层1012131517192123252728第一百二十二页，共137页。本项目商业(shāngyè)单位租金与增长率预计（全部）零售面积起始租金（2010年）租金增长率负一层114122.5前五年14%，第五年至第10年10%，10年后3%一层241625.0前五年14%，第五年至第10年10%，10年后3%二层258322.5前五年14%，第五年至第10年10%，10年后3%三层340420.0前五年14%，第五年至第10年10%，10年后3%四层285715.0前五年14%，第五年至第10年10%，10年后3%五层7215.0前五年14%，第五年至第10年10%，10年后3%餐饮

负一层3525.0每年2%一层1986.0每年2%二层2215.0每年2%三层4275.0每年2%四层3674.0每年2%五层25624.0每年2%休闲娱乐

四层7395.0每年2%五层2814.0每年2%配套设施

负一层3888.0每年2%第一百二十三页，共137页。本项目商业总体(zǒngtǐ)租金预计总体租金预计20102011201220132014201520162017零售使用面积（平米）

负一层114117011939213323462581283931223216一层241640014561501855196071667873467567二层258338504389482853115842642670697281三层340445105141565662216843752882808529四层285728393236356039164308473852125369五层7272829099109119131135餐饮

负一层352117119122124126129132134一层1987980828485878991二层2217375767879818384三层427142145147150153156160163四层3679799101103105108110112五层2562680694708722736751766781休闲娱乐

四层739245250255260265271276282五层2817576787981828486配套设施

负一层388206210214219223227232237加总180081868621097230672523127608302213309134065第一百二十四页，共137页。本项目商业(shāngyè)总体租金预计CAGR:7.8%本项目商业部分租金收入在首年（2010年）预计达到1.8亿左右（全年），到2017年将翻番，达到3.4亿元。年均(niánjūn)加权平均增长率约为7.8%。第一百二十五页，共137页。本项目商业(shāngyè)经营现金流测算

2009201020112012201320142015201620172018租金收入(97%出租率）

90632046422375244742678029314320993304334015减：经营费用

经营费用

-2361-5008-5471-5979-6538-7152-7826-8055-8291营业税及附加

-498-1160-1269-1388-1518-1662-1820-1874-1929物业维修费用

-50-50-50-50-50-50-50-50-50商业管理费

-725-1266-1384-1514-1657-1813-1985-2044-2104物业费

000000000房产税

-1088-2532-2768-3028-3313-3626-3971-4088-4208

经营收益

67021545616904184952024222162242722498825724返租支出(11242)(11242)(11242)(12647)(12647)(12647)(14053)(14053)(14053)(14053)经营净收入(11242)(4540)42144257584775958110102201093511672公司所得税

0(1054)(1064)(1462)(1899)(2027)(2555)(2734)(2918)经营净现金流(11242)(4540)316131934386569660827665820187542010年预计将收回约半年的租金（押金+预售租金），在整个