第二讲房地产开发企业及相关行业纳税筹划

喻景忠Email：yjzh_2002@163.com第二讲房地产开发企业及相关行业纳税筹划第二讲房地产开发企业及相关行业纳税筹划一、房地产开发企业及相关行业的主要税种及税率二、相关行业的税种及税率三、房地产业的纳税筹划思路一、房地产开发企业及相关行业的主要税种及税率

㈠主要税种及税率简表㈡营业税及附加税㈢印花税㈣契税㈤土地增值税㈥企业所得税㈦房产税㈠主要税种及税率简表房地产有关税种税率营业税建筑业:3%，销售不动产:5%城市维护建设税市区7%，县城、镇5%，其他1%教育费附加3%企业所得税33%、27%、18%(2008年已变为25％、20％、15％)个人所得税20%房产税自用：1.2%，出租：12%契税3%~5%土地增值税四级累进税率（具体见下表）土地增值税税率表

档次级距税率速算扣除系数税额计算公式说明1增值额未超过扣除项目金额50%的部分

30%

0增值额30%扣除项目指取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用或旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。2增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分

40%5%增值额40%-扣除项目金额5%3增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分

50%15%增值额50%-扣除项目金额15%

4增值额超过扣除项目金额200%的部分

60%35%增值额60%-扣除项目金额35%

免征营业税的项目（1）托儿所、幼儿园、养老院、残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍，殡葬服务；（2）残疾人员个人提供的劳务；（3）医院、诊所和其他医疗机构提供的医疗服务；（4）学校和其他教育机构提供的教育劳务，学生勤工俭学提供的劳务；（5）农业机耕、排灌、病虫害防治、植物保护、农牧保险以及相关技术培训业务，家禽、牲畜、水生动物的配种和疾病防治；（6）纪念馆、博物馆、文化馆、文物保护单位管理机构、美术馆、展览馆、书画院、图书馆举办文化活动的门票收入，宗教场所举办文化、宗教活动的门票收入；（7）境内保险机构为出口货物提供的保险产品。㈡营业税及附加税1/71．营业税的定义营业税是指对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人，就其取得的营业收入额（销售额）征收的一种流转税。2．营业税的征税范围营业税的征税范围包括提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产。营业税的征税范围2/7具体包括：⑴交通运输业，税率3%⑵建筑业，税率3%建筑业具体包括：建筑、安装、修缮、装饰和其他工程作业。⑶金融保险业，税率5%⑷邮电通信业，税率3%⑸文化体育，税率3%⑹娱乐业，税率5%~20%⑺服务业，税率5%⑻转让无形资产，税率5%⑼销售不动产，税率5%销售不动产具体包括：销售建筑物或构建物、销售其他土地附着物。【提示】房地产业交纳营业税，就是依据此项规定实施的。㈡营业税及附加税3/73．营业税的纳税人营业税的纳税人是指对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人。4．营业税的计征依据及计算方法⑴计征依据：纳税人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。⑵营业税的计征方法应交营业税＝应税营业额×营业税税率

应税营业额的特别规定（1）纳税人将承揽的运输业务分给其他单位或者个人的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位或者个人的运输费用后的余额为营业额；（2）纳税人从事旅游业务的，以其取得的全部价款和价外费用扣除替旅游者支付给其他单位或者个人的住宿费、餐费、交通费、旅游景点门票和支付给其他接团旅游企业的旅游费后的余额为营业额；（4）纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额；（4）外汇、有价证券、期货等金融商品买卖业务，以卖出价减去买入价后的余额为营业额房地产开发企业计征营业税的计征依据4/7具体包括：第一，出售房屋收取的款项；第二，出售土地使用权收取的款项；第三，代收的房屋水表、电表、装修等款项；第四，出售房屋和土地预收的款项。【提示】纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。第五，视同销售的营业额㈡营业税及附加税5/75.房地产企业附加税的种类及计算⑴城市维护建设税，税率：市区7%，县城、镇5%，其他1%⑵教育费附加，比率：3%⑶各地方开征的其他费用，如防洪基金、防沙基金、城市文化发展基金等，具体情况各省差异较大。⑷应交附加税费＝应交营业税×（城建税率＋附加比率）营业税及附加税应用举例16/7某房地产开发企业开发并出售一个小区，具体销售和收款情况如下：第一，按照市场价格出售部分房屋，总售价7200万元，已收款4000万元；第二，以比较优惠的价格向内部职工和相关人员出售部分房屋，实际售价2000万元，已收款1900万元，正常卖价2500万元；第三，部分房屋作为本公司办公用房，账面成本140万元，若出售正常售价300万元；第四，还有部分房屋已经预收了20%的定金，尚未开出销售发票，实际收款1000万元；第五，为了筹集二期开发的资金，将部分房屋出典，金额1800万元；第六，出售房屋时，向购房者收取本公司代垫的水表、电表的初装费共100万元，未开发票，只开内部收据。该公司所在地城市维护建设税税率7%，教育费附加比率3%，不再征收其他费用。应用举例1参考答案7/7该公司应交营业税及附加税的计算方法如下：⑴应交营业税＝（7200＋2500＋300＋1000＋1800＋100）×5%＝645万元⑵应交附加税＝645×（7%＋3%）＝64.5万元也可以采用下列简化计算方法应交营业税及附加税＝（7200＋2500＋300＋1000＋1800＋100）×5%×（1＋7%＋3%）＝12900×5.5＝709.5万元【提示】⑴内部优惠售房优惠价格税务机关不认可，应按正常卖价计税；这叫做让利不让税；⑵作办公用的房屋、出典的房屋视同销售计税；⑶收取代垫的水表、电表的初装费作房屋销售收入计税。㈢印花税1/21．印花税的定义印花税，是对经济活动和经济交往中书立、领受、使用税法规定应税凭证的单位和个人征收的一种行为税。2．印花税的征税范围印花税的征税范围包括：各种经济合同、产权转移书据（如房产证）、营业账簿、权利、许可证照等。㈢印花税2/23．印花税的纳税人印花税的纳税人，是指在中国境内书立、领受、使用税法规定应税凭证的单位和个人。【提示】该税的最大特点为征收面广、税率很低。4．印花税的计征依据及计算方法⑴印花税的计征方法有两种：从价计征、从量计征⑵出售房屋和土地按0.5‰的税率计征印花税应交印花税＝房屋和土地标的额×0.5‰【提示】房屋买卖过程中，房地产公司和购房人均应交纳。㈣契税1．契税的定义契税，是指国家在土地、房屋权属转移时，按照当事人双方签订的合同（契约），以及所确定价格的一定比例，向权属承受人征收的一种税。【提示】本税种只有房屋的买方交纳，卖方不交。2．契税的征税范围契税以在我国境内的下列行为征税：⑴国有土地使用权出让，⑵土地使用权转让，⑶房屋买卖，⑷房屋赠与，⑸房屋交换。【提示】⑴房屋、土地出租的，不交契税；⑵房屋交换，按交换差额计征。3．契税的计征依据及计算方法⑴契税的税率：3%～5%具体比例由各省根据当地的经济水平自主确定；⑵契税的计算方法应交契税＝计税依据×税率契税计算的应用举例2某房地产开发企业将自己开发的部分房屋作为本公司办公用房，账面成本140万元，若出售正常售价300万元，该房屋定性为高档商品房当地税务机关规定适用5%的契税税率。应交契税＝300×5%＝15万元㈤土地增值税1．土地增值税的定义土地增值税，是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。㈤土地增值税2．土地增值税的征税范围土地增值税的征税范围包含：转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。【提示】以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为，以及房地产出租、抵押等未转让房产产权、土地使用权的行为不属于土地增值税的征税范围。㈤土地增值税3．土地增值税的纳税人土地增值税的纳税人，是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。㈤土地增值税4．土地增值税的计征依据及计算方法⑴土地增值税的计征依据是纳税人转让房地产取得的增值额⑵增值额＝转让房地产取得的收入－扣除项目⑶纳税人有下列情形之一的，土地增值税按照房地产评估价格计算征税：①隐瞒、虚报房地产成交价格的；②提供扣除项目金额不实的；③转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。㈤土地增值税⑷扣除项目包括以下内容：①取得土地使用权所支付的金额；②开发土地的成本、费用；③新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；④与转让房地产有关的销售税金，如印花税、营业税及附加税；⑤财政部规定的其他扣除项目。㈤土地增值税⑸土地增值率

＝土地增值额÷允许扣除项目金额＝A【提示】目的是判断应适用的土地增值税税率①A<50%，税率30%②50%<A<100%，税率40%③100%<A<200%，税率50%④200%<A，税率60%土地增值税计算方法举例3

某房地产企业开发并成功出售一中心小区，取得收入28000万元；实际相关支出14500万元，其中：取得土地使用权费用7000万元，开发成本5000万元，利息支出1200万元，拆迁补偿支出900万元，其他费用400万元。经税务局审查，利息支出中，有一部分属于民间集资借款利息共380万元，不准扣除；其他费用中有120万元不符合税法列支标准，不能扣除。土地增值税计算方法举例3

参考答案(1)应交印花税＝28000×0.5‰＝14万元(2)应交营业税及附加税＝28000×5%×(1+10%)＝1540万元(3)税务机关按收入的2%预扣土地增值税＝28000×2%=560万元(4)按收入的1.4%预扣企业所得税＝28000×1.4%=392万元(5)允许扣除的开发等支出＝14500－（380+120）＝14000万元(6)允许扣除的税金＝14+1540＝1554万元(7)土地增值税＝28000－（14000+1554）＝12446万元(8)土地增值率＝12446÷（14000+1554）＝80.02%(9)应交土地增值税＝12446×40%－15554×5%＝4978－777.7＝4200.3万元应补交土地增值税＝4200.3－560＝3640.3万元(10)应交企业所得税＝（12446－4200.3）×33%＝2721.1万元应补交企业所得税＝2721.1－392＝2329.1万元(11)净利润＝12446－（4200.3＋2721.1+500）＝5024.6万元㈥企业所得税本内容第三讲专门讲解㈦房产税法律依据：《房产税暂行条例》1．房产税的定义房产税，是以房产为征税对象，按照房产的计税价值或房产租金收入向房产所有人或经营管理人等征收的一种财产税。2．房产税的征税范围房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区的房屋，不包括农村。㈦房产税3．房产税的纳税人房产税的纳税人是指拥有以上征税范围房屋产权的单位和个人，具体包括：产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人。【提示】对个人所拥有的非营业性的房产免征房产税。㈦房产税4．房产税的计征依据及计算方法⑴房产税的计征方法有两种：从价计征、从租计征⑵从价计征主要是针对自用的房屋而言、税率为1.2%。计算公式为：应纳房产税＝应税房产原值×（1－扣除比例）×1.2%【提示】扣除比例为10%～30%，具体比例由当地税务机关确定。⑶从租计征主要是针对出租的房屋而言、税率为12%。计算公式为：应纳房产税＝租金收入×12%房产税应用举例4某房地产开发公司将自己开发的部分房屋分别运用如下：第一，将3套房屋作为本公司临时办公用房，入账价值500万元；第二，将部分房屋以出典的方式融资，该部分出典的房屋账面价值1000万元，实际融资750万元；第三，将部分开发的房屋以租代售，本年收取租金400万元。当地税务机关规定，自用房屋扣除率一律为20%。房产税应用举例4参考答案则该房地产开发公司本年应交房产税分别计算如下：⑴办公用房应交房产税＝500×（1－20%）×1.2%＝4.8万元⑵租金收入应交房产税＝400×12%＝48万元⑶该企业本年应交房产税＝4.8＋48＝52.8万元【提示】⑴房屋出租的租金收入还应交纳营业税和附加税等；⑵房屋出典的，出典方视同销售，交纳营业税和附加税等有关税金，不交房产税。房产税由承典方交纳二、相关行业的税种及税率㈠建筑施工业㈡装饰装潢业㈠建筑施工业1．交纳的主要税种和税率⑴营业税，税率3%⑵城建税和教育费附加、同房地产开发企业⑶印花税，税率0.3‰⑷企业所得税，税率：2007年年底之前为33%，2008年开始为25%。㈠建筑施工业2.应交税金的计算和征收方法⑴目前我国对建筑施工行业主要采用按照收入比例一次性预征，适当进行稽查补交原则。即按照收入一定比例将营业税及附加税、企业所得税一次性征收。⑵一次性预征的综合比例由各地税务机关根据当地的经济发展状况核定，一般在5%～8%之间。【提示】这么做的主要原因是：建筑行业大小规模不一，施工地和注册地往往不在同一地方，消化农民工较多，会计核算不太健全。建筑施工业计税应用举例5某施工企业承接一项房屋的建筑施工，合同总金额14000万元；当地税务机关按照施工企业收入的一定比例预征税款，营业税及附加税比例为3.5%，企业所得税按照收入的3%预征，预征税款的综合比例为6.5%。建筑施工业计税应用举例5参考答案则应交税金的计算方法如下：营业税及附加税＝14000×3.5%＝490万元企业所得税＝14000×3%＝420万元【提示】①部分地方以上税种都是上交地方税务局，但2003年后新注册的公司，原则上营业税及附加税上交地方税务局，而企业所得税上交国家税务局。②无论采用包工包料的方式，还是采用只包工不包料的方式，计税依据均为料工费在内的所有经营额。③工程分包和转包的，总承包人为营业税和附加税的扣交义务人。建筑施工业计税应用举例6甲施工企业承接一项房屋的建筑施工，合同总金额14000万元；当地税务机关按照施工企业收入的一定比例预征税款，营业税及附加税比例为3.5%，企业所得税按照收入的3%预征，预征税款的综合比例为6.5%。该企业将部分工程转包给乙公司，转包工程额为4000万元。建筑施工业计税应用举例6参考答案应交税金的计算方法如下：甲应交营业税及附加税＝（14000－4000）×3.5%＝350万元甲应交企业所得税＝（14000－4000）×3%＝300万元甲应代扣代交营业税及附加税＝4000×3.5%＝140万元乙应交企业所得税＝4000×3%＝120万元

㈡装饰装潢业1．交纳的主要税种和税率⑴营业税，税率3%⑵城建税和教育费附加、同房地产开发企业⑶印花税，税率0.3‰⑷企业所得税，税率：2007年年底之前为33%，2008年开始为25%。㈡装饰装潢业2.应交税金的计算和征收方法⑴目前我国对装饰施工行业主要采用按照收入比例一次性预征，适当进行稽查补交原则。即按照收入一定比例将营业税及附加税、企业所得税一次性征收。⑵一次性预征的综合比例由各地税务机关根据当地的经济发展状况核定，一般在5%～8%之间。【提示】这么做的主要原因是：装饰行业大小规模不一，施工地和注册地往往不在同一地方，消化农民工较多，会计核算不太健全。三、房地产业的纳税筹划思路㈠基本原则㈡减少流转环节㈢改变收入性质

（一）基本原则1．遵循税法对营业收入确认的要求2．防止在收入计量上出现与税法对抗的行为（1）对价外费用的处理，或选择巧妙，或选择规范。（2）对房屋的部分让价与优惠，注意开票与入账的时间差。（3）对让价过大的，应有充分的理由，主要是房屋的质量和市场价格，或资金回笼。（二）减少流转环节1．原因：对于房屋转让而言，是以转让收入作为计税依据，计征营业税及附加税，因此，房屋在企业之间，或企业与个人之间转让的环节越多，交纳营业税及附加税的次数就越多，交纳的税金总额也就越多。2．房屋开发过程中，企业常见的错误认识行为（1）两家以上企业合作建房，合作一方分回房屋再对外出售希望获利。运用举例7甲乙两公司签订协议，由甲方出地，乙方出钱并负责房屋开发，进行合作建房甲方所出土地账面价值600万元，市场价值5000万元；乙方出钱对该部分土地进行房屋开发，实际开发房屋面积40000平方米，乙方追加投入开发成本及相关费用支出约7000万元。根据合同约定，甲方分回40%的房屋共16000平方米。该房屋市场均价为每平方米5500元，甲方分回的房屋每平米协议作价4000元，甲方分回的房屋又按每平米5200元的价格卖给内部职工。乙公司向甲公司分配房屋时，按协议价格开出发票，并交纳营业税及附加税，税率为5.6%。运用举例7参考答案：1/2①乙公司对该部分房屋申报上交营业税及附加税=1600×0.4×5.6%=358.4万元。②甲乙双方实际各上交印花税=1600×0.4×0.5‰=3.2万元税务机关对以上业务进行清税时，对甲乙双方分别作以下处理要求：乙公司应按正常市场售价，视同销售，计算补交营业税和印花税等。①应补交营业税及附加税=1600×（0.55-0.4）×5.6%=134.4万元。②应补交印花税=1600×（0.55-0.4）×0.5‰=1.2万元运用举例7参考答案：2/2甲公司应补税的情况分别如下：①从乙公司分回房屋应补交印花税=1600×（0.55-0.4）×0.5‰=1.2万元。②从乙公司分回房屋按3%的税率补交契税=1600×0.55×3%=264万元。③将房屋转手卖给内部职工时：应交营业税及附加税=1600×0.55×5.6%=492.8万元。应交印花税=1600×0.55×0.5‰=4.4万元。另外甲乙两公司还因此补交巨额的土地增值和企业所得税。【提示】造成以上结果的主要原因是，实物分配增加了营业税及附加税、印花税的征收环节。（2）以房屋出典的方式融资部分公司由于不断进行扩张，已经开发的房屋又想先扣在手上将来卖个好价钱，为了解决目前扩张时资金相对紧张的矛盾，将已经开发未出售的房屋对外出典，并约定一定期限后按较高的价格赎回。运用举例8：丙房产公司将已开发的房屋对外出典，价格2000万元，并约定1年后按2300万元的价格赎回；预计赎回后，再出售，出售价格在2800万元以上。丙公司房屋出典时，实际上交印花税1万元，未再交纳其他税金。运用举例8续：税务机关稽查时，要求丙公司补税，主要理由：第一：丙公司将该部分房屋出典前，表明丙公司已拥有该房屋的所有权，视同为丙公司购入自己开发的房屋，按5.6%的税率补交营业税等。应补交营业税及附加税=2000×5.6%=112万元。第二：丙公司将房屋出典时，再次视同销售。应补交营业税及附加税=2000×5.6%=112万元。【提示】造成以上补税的实质原因，人为增加视同销售的流转环节。（3）协议以房抵债的错误行为房地产公司与其他公司形成债务后，双方协商以房屋用较低的价格抵债，这种模式对债权人而言，形成多次流转。因为抵债的过程是一次房屋的交易过程，债权人转手出售房屋时又形成第二次交易过程，两次交易纳税，从整个流转过程看，多交了一次营业税及附加税、印花税、契税；另外，债权人在未再次转让房屋之前，还要作为自用房每年交纳1.2%的房产税。其影响结果与合作开发建房性质差不多。3．减少公司间房屋流转的环节，同时又要满足联合开发或协议抵债等经营要求，最简单的处理方法只有两种

第一，总量控制的终端一次性销售模式，即：（1）由合作双方处理房源的总数量。（2）将该部分房源视同团购，并作为一批限价销售，只接有终端购房者与房地产开发公司按限定价格一一签订购房合同，体现为一次性终端销售。（3）由于该批销售房屋，楼栋和时间相对集中，只接按约定价格销售，既减少了中间实物分配的环节，又规避了销售价格的风险。运用举例9

如上例8中，对于甲公司分回的16000平米房屋，甲方要再次出售给内部职工，可以改为以下结算模式：（1）乙公司直接将该部分房屋以每平米5200元的价格卖给甲方指定的内部职工，并由甲方公司职工与乙公司签订购房合同，并开票办证。（2）每平米5200元与4000元的价差部分，扣除乙公司应交的营业税及附加税、土地增值税、企业所得税之后，作为甲方服务性合作利润分回。运用举例9参考答案

这样处理对乙公司而言：每平米按5200元交纳相关税金，而非调整为5500元交税。对甲公司而言：（1）无须交纳从甲公司分回实物环节应交的印花税和契税，更不用交纳房产税。（2）甲公司也不用再交纳房屋出售给职工环节的营业税及附加税、印花税、土地增值税和企业所得税等。（3）甲公司也不存在房屋计税价格的调整问题（即：每平米按5200再出售，而税务机关认定均价为5500元）。（三）改变收入性质

1．改变收入的性质应具备的条件房地产企业的房屋和土地出售，可能存在以下几种情况：（1）属于精装修房屋。（2）属于土地转让。（3）属于在建工程整体转让。（4）或者公司做完最后一个项目，不打算再做。针对以上不同特殊情况，可以采用不同方法对房屋开发收入的性质进行转化。

2．收入分割法（1）对象。属于开发完的精装修房屋。（2）条件。应设立两家以上公司，一家为房地产开发公司，另一家为装饰公司。（3）原因。精装修的房屋售价包括装修费用及装修的基本利润在内。（4）税收差异：①装修收入单独开票，营业税税率为3%，比房产公司5%的税率要低。②装修收入部分不交土地增值税。③对于购房者而言，降低了契税的计税基数。运用举例10：丁房地产开发公司开发的部分高档住宅，全部精装修，共15000平米，每平米售价在8000元左右，每平米装修成本可以估计在1000~1200元之间，全部装修由A公司完成。当地规定，房地产公司营业税及附加税率为5.6%，装饰行业为3.36%，该类房屋的契税税率为4%。运用举例10参考答案1/2：

第一，若每平米装修费结算价格为1000元，由丁公司全部支付给A，A公司作收入，丁公司作为房屋开发成本的一部分。（1）A公司应交营业税及附加税=10000×0.1×3.36%=33.6万元（2）丁公司应交营业税及附加税=10000×0.8×5.6%=448万元（3）购房者累计应交契税=10000×0.8×4%=320万元运用举例10参考答案2/2：

第二，若装修费直接由装修公司开给购房者，而房产公司按差价款开票给购房者。（1）A公司应交营业税等=10000×0.1×3.36%=33.6万元。（2）丁公司应交营业税等=10000×（0.8－0.1）×5.6%=392万元（3）购房者累计应交契税=10000×（0.8－0.1）×4%=280万元以上比较表明，采用第二方案：丁公司少交营业税等56万元。购房者少交契税40万元。3．整体