房地产市场报告 -北京写字楼市场概览-2022年第三季度-CN

北北京写字楼市场概览-2022年第三季度2022年9月第三产业占比4.6%.8%.2%70%71.0%%%59.0%60%3.7%3.7%55%1.0%45%42.8%40%200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022Q2中国北京上海广州深圳数据来源：戴德梁行研究部/国家统计局/各城市统计局北京写字楼市场报告-2022年第三季度1北京第三产业各行业表现-合计收入同比5.7%%40%33.7%27.6%24.8%0%0%4%2.0%4%2.0%-8.9%批发和零售业交通运输、仓储和邮政业住宿和餐饮业信息传输、软件和信息技术服务业金融业房地产业租赁与商务服务业科学研究和技术服务业水利、环境和公共设施管理业居民服务、修理和其他服务业教育2021年1-6月收入合计同比增长2022年1-6月收入合计同比增长数据来源：戴德梁行研究部/北京统计局北京写字楼市场报告-2022年第三季度2望京-酒仙桥望京-酒仙桥融街2022年第三季度商圈写字楼单一业权占比单一业权(83.7%)分散业权(16.3%)0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%量占比-按商圈州运河商务区,1.0%州运河商务区,1.0%22.7%9.9%8%.9%9.7%望京9.7%燕莎,燕莎,量占比-按级别量占比-按级别数据来源：戴德梁行研究部甲级,6.5%量万平方米987.5万平方米北京写字楼市场报告-2022年第三季度3金融街(万)9.763.9008.1611.70融街22.614.0%81.22核心商圈1.884.4043.87望京-酒仙桥2268.328.3%.521.9%通州运河商务区23.49.6%42.2280.689%新兴商圈433.7235.6723.8%.530.782022年第三季度核心商圈：中央商务区、东二环、燕莎、金融街、中关村租金是指基于超甲级和甲级写字楼通过其体量加权平均并按建筑面积计算的有效租金(人民币/平方米/月)有效租金：租用的500平米左右，3年租约，位于中层的超甲级和甲级写字楼面积的成交价，含增值税，换算成建筑面积并考虑免租期以后的价格。新兴商圈：亚奥、望京-酒仙桥、丽泽、亦庄、通州运河商务区和其他数据来源：戴德梁行研究部北京写字楼市场报告-2022年第三季度4效租金(人民币/建筑平方米/月)北京全市甲级(含超甲级)写字楼市场租金走势效租金(人民币/建筑平方米/月)2022年第三季度北京主要商圈甲级(含超甲级)写字楼有效租北京主要商圈甲级(含超甲级)写字楼有效租金前2%-2.0%前2%-2.0%-2.2%-2.9%-0.3%-3.4%-3.2%%-6.7%-5.4%-3.8%-21.2%2%-0.6%-0.6%-0.6%-0.7%-2.1%0%平方英尺/年.4249.47.04.961.20.2143.0828.7525.08平方英尺/年.2049.2949.85.580.97.0042.9228.6424.99租金融街望京-酒仙桥通州运河商务区平米/月63.9008.1611.7022.6181.2243.87-268.32-中央商务区燕莎东二环金融街中关村望京-酒仙桥亚奥亦庄丽泽通州运河商务区40000汇率为1美元=6.9700583人民币=1.003771欧元(截至2022年9月15日)有效租金：租用的500平米左右，3年租约，位于中层的甲级写字楼面积的成交价，含增值税，换算成建筑面积并考虑免租期以后的价格。数据来源：戴德梁行研究部北京写字楼市场报告-2022年第三季度5北京全市甲级(含超甲级)写字楼市场空置率走势2022年第三季度%40%0%中央商务区东二环金融街燕莎中关村亚奥望京丽泽亦庄通州核心商圈全市新兴商圈酒仙桥运河商务区2年第三季度北京主要商圈空置率60%50%40%30%20%10%9.6%8.3%21.9%14.6%10.0%4.0%23.8%州新兴商圈东二环中央商务区核心商圈融街务区酒仙桥数据来源：戴德梁行研究部北京写字楼市场报告-2022年第三季度6酒仙桥北京全市甲级(含超甲级)写字楼市场净吸纳量走势酒仙桥2022年第三季度35302520151050-5-10-15201620161620162017201720171720182018201820181920192019201920202020202020202121212021202220222Q1Q2Q4Q1Q2Q3Q1Q2Q3Q4Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q4Q1Q22年第三季度北京主要商圈净吸纳量受经济下行压力和外部环境不确定性等多重因素叠加的影响，北京整体写字楼市场活跃度继续受经济下行压力和外部环境不确定性等多重因素叠加的影响，北京整体写字楼市场活跃度继续大核心商圈市场季度净吸纳量仅为2.6万和1.0万平方米，分别环比下降63.8%和26,65625,1700,00050050094103103260)0,669)260)0,669)769)0新兴商圈州0新兴商圈州融街商务区数据来源：戴德梁行研究部北京写字楼市场报告-2022年第三季度7商圈核心商圈商圈核心商圈州务区金融街酒仙桥285,3732022年第三季度22年前三季度市场累计净吸纳量1,6637,8821,97420,669139-45,968-100,000-50,000050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,000平方米数据来源：戴德梁行研究部Q2北京写字楼市场报告-2022年第三季度8(万)(万)226.536220.55250.94融街891.69.6%4287.24核心商圈5.0242.957222.9620.0%望京-酒仙桥29.7%47.6--200.5427.2%新兴商圈432.5200.7527.9%7.5227.72金融街2022年第三季度核心商圈：中央商务区、东二环、燕莎、金融街、中关村租金是指基于超甲级和甲级写字楼通过其体量加权平均并按建筑面积计算的有效租金(人民币/平方米/月)有效租金：租用的500平米左右，3年租约，位于中层的乙级写字楼面积的成交价，含增值税，换算成建筑面积并考虑免租期以后的价格。新兴商圈：亚奥、望京-酒仙桥、亦庄、其他数据来源：戴德梁行研究部北京写字楼市场报告-2022年第三季度9效租金(人民币/建筑平方米/月)北京全市乙级写字楼市场租金走势效租金(人民币/建筑平方米/月)2022年第三季度有效租金租金融街人民币/平米/月226.5220.6250.91.7287.2223.0平方英尺/年.23.2840.132.6545.94.67平方英尺/年.36.4240.282.8946.11.80月前-0.9%-0.4%-0.7%0%年前-2.3%4%-0.4%-20.0%望京-酒仙桥197.231.5431.66-2.3%-4.1%-17.0%450400000汇率为1美元=6.9700583人民币=1.003771欧元(截至2022年9月15日)有效租金：租用的500平米左右，3年租约，位于中层的乙级写字楼面积的成交价，含增值税，换算成建筑面积并考虑免租期以后的价格。数据来源：戴德梁行研究部北京写字楼市场报告-2022年第三季度1027.9%20.0%.6%北京全市乙级写字楼市场空置率走势27.9%20.0%.6%2022年第三季度5%0%中央商务区东二环金融街燕莎中关村亚奥望京-酒仙桥核心商圈全市新兴商圈2年第三季度北京主要商圈空置率%%%%% 229.7%望京-酒仙桥新兴商圈亚奥全市东二环燕莎核心商圈中央商务区金融街中关村数据来源：戴德梁行研究部北京写字楼市场报告-2022年第三季度11北京各级别写字楼有效租金2022年第三季度北京各级别写字楼有效租金2022年第三季度平方英尺/年.91.42平方英尺/年.91.42租金租金甲级(含超甲级)平方英尺/年.10.56-0.6%前-0.4%人民币/平米/月30.78227.72人民币/平米/月451.1084.40242.95平方英尺/年151.48.86平方英尺/年421.71.000%-0.4%-0.7%前-0.6%租金超甲级甲级(含超甲级)租金平方英平方英尺/年平方英尺/年租金平米/月235.67甲级(含超甲级)235.67甲级(含超甲级).3汇率为1美元=6.9700583人民币=1.003771欧元(截至2022年9月15日)有效租金：租用的500平米左右，3年租约，位于中层的各级别写字楼面积的成交价，含增值税，换算成建筑面积并考虑免租期以后的价格。数据来源：戴德梁行研究部前前0%-2.5%23.8%27.9%北京写字楼市场报告-2022年第三季度12效租金(人民币/建筑平方米/月)场租金自2018年四季度开始呈下调趋势。成交令北京全市和五大核心商圈租金水平继续小幅下滑，分别环比微降效租金(人民币/建筑平方米/月)场租金自2018年四季度开始呈下调趋势。成交令北京全市和五大核心商圈租金水平继续小幅下滑，分别环比微降每平方米人民币330.78元和384.40元。400002022年第三季度北京各级北京各级别写字楼有效历史租金(2007Q1-2022Q3) 超甲级写字楼数据来源：戴德梁行研究部核心商圈甲级(含超甲级)写字楼全市甲级(含超甲级)写字楼新兴商圈甲级(含超甲级)写字楼北京写字楼市场报告-2022年第三季度13北京全市甲级写字楼市场概览2022年第三季度供应量及净吸纳量分析测测07.7641.7944..98.9641.7930.0333.3316.248.482007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022F2023F2024F2025F48.3万平米年新增供应量年吸纳量空置率(%)分析450400000测/平方米/月测 2007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022F2023F2024F2025F%%64.7万平米未来预期需需求新增供应 甲级(含超甲级)写字楼有效租金租租金空置率数据来源：戴德梁行研究部北京写字楼市场报告-2022年第三季度140租金和空置率矩阵(2022年上半年)租金和空置率平均市场空置率19.9%人民币/平方米平均市场空置率19.9%租金广州长沙10%15%20%25%30%35%40%数据来源：戴德梁行研究部北京写字楼市场报告-2022年第三季度15301,22538,95428,167301,22538,95428,16715,4787,0076,7573,620-3,101-30,832-69,186净吸纳量(2022年上半年)字楼净吸纳量258,717,301,3015,7935,7930,8320,832门连都州阳津数据来源：戴德梁行研究部0150,000200,000250,000300,000350,000平方米北京写字楼市场报告-2022年第三季度162021年前三季度1.0%20.3%4.8%3%2.9%2021年前三季度1.0%20.3%4.8%3%2.9%2%41.9%超甲级6%3%2021年前三季度&2022年前三季度签约面积2,000签约面积2,000平方米以下7.6%2,000平方米以上2.4%商圈商圈45.9%心商圈4.1%9.0%核心商圈61.0%签约面积2,签约面积2,000平方米以下.6%2,000平方米以上24.4%2022年前三季度签约面积2,签约面积2,000平方米以下.9%2,000平方米以上新兴商圈42.0%核心商圈8.0%签约面积2,签约面积2,000平方米以上20.8%2,000平方米以下.2%融业业生物医药教育与培训媒体与文化制造业开发与建筑物流与运输批发与零售融业专业服务业 物医药媒体与文化批发与零售制造业物流与运输开发与建筑26.6%5.8%9.7%9.7%3%7%6.6%7%6.6%超甲级超甲级3%0%10%20%30%40%50%60%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%数据来源：戴德梁行研究部北京写字楼市场报告-2022年第三季度17成交分析-主力行业签约商圈占比2022年前三季度%%40%40%%%%40%0%酒仙桥亚奥燕莎丽泽亚奥燕莎丽泽金融街中关村亦庄酒仙桥数据来源：戴德梁行研究部北京写字楼市场报告-2022年第三季度18星地中心9.9%融中心远洋乐堤港二座金融街酒仙桥26.2%CC融中心盈都大厦D座星地中心9.9%融中心远洋乐堤港二座金融街酒仙桥26.2%CC融中心盈都大厦D座2022年前三季度主要入市项目2年累计新入市项目兴大厦,兴大厦泓大厦(含甲级和乙级)新增供应城市更新累计新增供应(平方米)00000,000080,000100,00000000,0000数据来源：戴德梁行研究部州北京写字楼市场报告-2022年第三季度19中央商务区燕莎东二环融街金融商务区北京主要商圈未来供应量中央商务区燕莎东二环融街金融商务区未来供应(未来供应(2022-2025)亚奥中关村望京亚奥140通州运河商务区亦庄其他通州运河商务区120保利来广营项目2Q4-2025新增供应共计约230.4万平方米，新兴商圈新增供应占比约为保利来广营项目崔各庄大望京商务中心项目C(中银置地)新光大中心5辰新空间远洋星帆广场新光大中心北辰中心(国会二期)新光大中心国际中心丽金智地中心丽金智地中心颂颂泓大厦CBDZ6(远洋地产/汇丰银行)合景大厦5A合景大厦5A远洋乐堤港一座北苑家和超市改造项目润世中心二期0之所0CBDZ5(大家保险)星地中心已入市河国际广场河国际广场CBDZ4(民生银行)远洋乐堤港二座运河One运河One北辰中心(国会二期)天泰大厦创金润中心能鼎兴大厦达中心达中心中心0数据来源：戴德梁行研究部2345北京写字楼市场报告-2022年第三季度20CCTVZ-1a(全部自用)Z-1bZ-14海关Z-2bZ-2aZ-12Z-13Z-3普洛斯/CICC/香港置地Z-4Z-10大CCTVZ-1a(全部自用)Z-1bZ-14海关Z-2bZ-2aZ-12Z-13Z-3普洛斯/CICC/香港置地Z-4Z-10大家保险Z-11(补偿地块)Z-6地产/汇丰银行Z-5大家保险Z-8Z-9大家保险Z-7大家保险东东三环中路路ZZ-15心化地化地化地针针织路5TBC地块目数据来源：戴德梁行研究部北京写字楼市场报告-2022年第三季度21数据来源：戴德梁行研究部数据来源：戴德梁行研究部北京写字楼市场报告-2022年第三季度22¥330.8租金(元每平米每月)15万新增供应(平方米)资料来源：戴德梁行研究部¥330.8租金(元每平米每月)15万新增供应(平方米)资料来源：戴德梁行研究部整整体市场活跃度持续下滑，租金水平继续小幅波动三季度，位于中关村的和泓大厦和望京-酒仙桥的之所ICC等项目交付，共计为市场带来约15万平方米的新增供应。受经济下行压力和外部环境不确定性等多重因素叠加的影响，北京整体写字楼市场活跃度继续下滑，全市和五大核心商圈市场季度净吸纳量仅为2.6万和1.0万平方米，分别环比下降63.8%和37.9%。至此，整体市场空置率环比上升0.8个百分点，同时，放缓的租赁市场成交令北京全市和五大核心商圈租金水平继续小幅下滑，分别环比微降0.6%和0.4%，同比微降0.4%和0