定位策划-城市新区2014航空港市场研究报告

航空港区市场研究报告此报告仅供客户内部使用，克而瑞信息集团的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。2014.01郑州报告提纲第一部分：港区发展概况发展背景战略定位经济水平产业发展交通环境人口结构第二部分：房地产市场（供、求、价、存）商品房市场住宅市场商业市场办公市场第三部分：地块认知第四部分：附件（个案）23港区概况港区自2007年10月成立以来，河南省、国务院先后出台多项政策支持港区发展，形成：中原经济区、郑州新区、航空港经济综合实验区的三层政策支持。航空港区不仅仅是郑州新区产业布局的中坚力量，更是中原经济区的一个核心增长极，在整体布局中位于一个核心的地理位置和战略位置。航空港区郑州新区中原经济区2012年11月，国务院批复了以郑州为核心的《中原经济区规划》；航空港区位于整个规划区域的正中心。港区发展/发展背景4中原经济区以郑州为发展核心，具有国家改革发展的战略意义；航空港区作为郑州经济增长的强力引擎，是中原经济区的核心增长极，将引领中原经济快速发展。中原经济区是以郑州都市区为核心、中原城市群为支撑、涵盖河南全省延及周边地区的经济区域，地处中国中心地带。中原经济区为全国主体功能区明确的重点开发区域，地理位置重要、市场潜力巨大、文化底蕴深厚，在全国改革发展大局中具有重要战略地位。大中原经济区核爆式发展序幕正式拉开，一心多元化、全渠道网络布局全面启动！港区发展/发展背景5航空港区作为郑州新区的核心组团之一，在规划、建设、人力、财力等方面享有各种政策倾斜和支持。郑州新区规划图航空港区郑州新区发展规划：是河南省委、省政府实施中心城市带动战略、加快地区经济发展速度的经济战略。其功能定位为：国家科学发展与城乡统筹发展的示范区之一，中原城市群的核心区。航空港区作为郑州新区发展核心组团之一，是重要的产业集聚区，发展区域性物流枢纽、先进制造业基地，全省经济社会发展的核心增长极和综合改革试验区，也是河南省对外开放的重要窗口和基地。河南省和郑州市将其列为一号工程，陆续出台了一系列配套优惠政策，从规划、建设、管理、人力、物力、财力等方面给予倾斜和支持。港区发展/发展背景62013年3月7日，国务院正式批复了《郑州航空港经济综合实验区发展规划》，港区成为全国首个上升为国家战略的航空港经济发展先行区。批复要求“努力把实验区建设成为全国航空港经济发展先行区，为中原经济区乃至中西部地区开放发展提供强有力支撑”。按照规划确定的发展目标，到2025年，郑州航空港经济综合实验区将成为“大枢纽”

；拥有“大产业”

；建成“大都市”

，成为引领中原经济区发展、服务全国、连通世界的开放高地。郑州市委书记吴天君曾说，郑州有过两次重大历史机遇，一次是河南省会从开封迁到郑州，另一次就是国务院批复建设郑州航空港经济综合实验区。港区发展/战略定位7区位：河南省中部，北距郑州市区20公里。规划范围西至京港澳高速，北至双湖大道（郑民高速南侧约2公里），东至S223改线（新107国道东侧约6公里），南至炎黄大道；面积约415平方公里。战略定位：

国际航空物流中心；

以航空经济为引领的现代产业基地；

内陆地区对外开放重要门户；

现代航空都市；

中原经济区核心增长极。规划为“三区两廊”：“三区”即航空港区、北部城市综合服务区、南部高端制造业集聚区；“两廊”即沿南水北调生态廊道、沿新107（万三公路）东侧生态廊道。港区发展/战略定位8航空港区经济增长速度快，自2010年以来占全市GDP总值比例逐渐提高，增幅远高于经开区、高新区两个启动较早的新区，与主城区的差距逐渐缩小。港区发展/经济水平9航空港区出口发展迅速，2012年出口总额占全省的53%，助河南省外贸总额跃居中部六省首位，由此可见港区对全省外向经济带动效果明显。港区发展/经济水平10发展目标至2020年GDP和进出口贸易值分别增长20倍、10倍，未来经济发展空间巨大。2015年港区的经济发展目标为：生产总值1500亿元，出口总额800亿美元，规模以上工业销售收入6000亿元，机场旅客吞吐量2500万人，货邮吞吐量50万吨。2020年的经济发展目标为：生产总值4000亿元，出口总额1600亿美元，规模以上工业销售收入15000亿元，机场旅客吞吐量6000万人，货邮吞吐量200万吨。港区发展/经济水平11临空经济产业港区发展/产业发展12航空港区作为一个新型经济发展体，充分利用位置、交通、航空运输等核心产业优势，大力发展临空经济产业。临空经济以航空港为核心，大力发展临空产业，各产业类型之间的关系如下：北区（引致产业）作为城市综合服务区，以教育、科研、休闲娱乐等为主要产业，为航空港区核心产业提供保障。航空港区中心区不仅是航空制造和运输产业的核心力量（如富士康、综合保税区、机场等），并且对引致产业和关联产业有巨大的拉动力。南部为高端制造业集聚区，为航空核心产业提供支撑，以临空高科技产业、生物科技、轻型产业制造业为主。南部高端制造业集聚区关联产业北部城市综合服务区引致产业机场航空港区核心产业保障支撑推动拉动港区发展/产业发展13企业名称位置备注富士康科技集团四港联动大道与保税北路东南2010年8月2日工厂一期工程开工建设，厂房建筑面积约140万平方米，2012年年底入住员工总数达25万人。郑州统一企业有限公司新港大道与郑港三路交汇处北2004年2月1日正式投产，公司职工1200余人，其中行政中心112人，总厂496人，业务体系592人。好想你枣业股份有限公司四港联动大道西侧好想你枣业股份有限公司始创于1992年，经过20年的发展，逐步成为中国红枣领导品牌。于2011年5月20日在深交所中小板挂牌上市，好想你成为中国红枣行业第一股。员工人数3000人左右。河南大有塑业发展有限公司郑州市航空港区工业园公司位于郑州市航空港区工业园，与郑州新郑国际机场毗邻，公司总投资1.2亿元，成立于2004年1月，注册资金3000万元，占地面积72000m²，建筑面积15000m²。公司拥有员工160人。深圳航空有限责任有限公司————中国南方航空股份有限公司新郑机场——翡翠航空————中航电动车汽车郑港三路南、四港联动大道2012年一起工程建成投产河南万庄化肥交易市场————郑州北大农饲料有限公司郑州国际机场隶属北京大北农科技集团股份有限公司，坐落于郑州国际机场。河南后羿制药有限公司新港大道东侧隶属与郑州后羿企业集团，04年投资1亿元，占地140亩，注册资金5000万，现有员工2430余人。联保作物科技有限公司——隶属与上海联保作物科技有限公司，占地130亩，总投资9650余万元，目前产能2亿元。………港区发展/产业发展14片区内目前已入驻企业众多，但处于初步发展阶段，其中富士康对区域产业经济发展起到了支柱作用。港区正逐步引入其它大型企业（以航空、物流为主），洽谈中企业涉及航空、物流、电子、生物医药等产业，产业向多元化、均衡化发展。企业投资规模进展中航电动年生产纯电动汽车1万辆09年12月签约，进展缓慢UPS机场方圆2公里内选址2000亩建设转运中心，目前国内仅上海、深圳设立转运中心，全球仅十余个2013年5月20日中博会签约普洛斯三菱商事物流园，投资15亿元，（亚洲最大的工业及物流基础设施提供商和服务商，全国18个城市投资了53个物流园区）2013年5月20日中博会签约朝虹电子投资10亿元的液晶电视、显示器项目基本完成前期手续办理建福电子富士康配套项目，模具生产，投资5.8亿元基本完成前期手续办理，部分开工俄罗斯空桥航空基地全球货运排名第九的伏尔加-第聂伯航空集团计划投资，总用地约1000亩，建设飞机维修基地、货运站、海关监管保税物流园等。基本年内完成前期手续办理台湾科技园总占地面积2000亩，总建筑面积200万平方米，总投资规模50亿元，以生物科技、电子信息、总部经济为主导产业。截止2013年6月，共引进各类企业53家，其中生物医药类企业近30家，世界500强意向客户5家。河南中宇通用建面17万方，建设航空器展销6S店、航空器交易中心、航空航材供应中心、轻型运动飞机、滑翔机和动力三角翼延伸生产线等基本完成前期手续办理绿地大都会软件外包基地、企业总部基地、空港CBD、现代生活城4个组团2013年5月20日中博会签约菜鸟网络科技有限公司核心目标为电子商务企业、物流公司、仓储企业、第三方物流服务商等各类企业提供平台服务，首期投资金额10亿2013年11月已签订战略合作框架协议签约仪式港区发展/产业发展15港区对外立体化交通规划，未来实现15分钟到达郑州中心，1小时到达中原城市群各中心城市，各种交通方式实现零换乘。2013-25年综合交通规划：航空：建成新郑机场第二跑道、第二航站楼，适时研究建设货运专用跑道、第三航站楼；拓展优化航线网络，连通国际枢纽机场为重点工作；城市轨道交通：建成郑州机场综合交通中心、连接市区轨道交通，实现客运零距离换乘；其中四港联动大道已连通至经开区航海路，目前已开通600（郑东-港区）路公交车;城际铁路：建成郑州东站至郑州机场至许昌、郑州机场至登封至洛阳等城际铁路；其中郑州新东站至新郑机场城际铁路，全长43公里，设郑州东、经开区、枣园、新郑机场、机场南5个站，设计时速200KM/H（全程约15分钟），计划于15年年底完工；高速公路：建成登封至商丘、机场至周口等地方高速公路，与京港澳高速、机场高速和郑（州）民（权）高速共同构成“三纵两横”高速公路网；干线公路：升级改造G107相关路段和S102、S223、S221线，形成“五纵六横”干线公路网港区发展/交通环境16内部呈方格道路网，除现有立交外，未来将在高速公路、快速路、主干道处规划18座立交桥，在北区、南区各设有公共汽车客运站。道路全长(米)宽度(米)进度郑港三路（新城大道至万三公路）505951建设中，2014年6月竣工郑港四路（新城大道至万三公路）446950

建设中，2014年6月竣工郑港六路（郑港六街至万三公路）509350竣工郑港三街（郑港十路至鸿运路）374440建设中，2014年6月竣工郑港三路（航程西路至郑港四街）215950建设中，2014年6月竣工滨河大道2700060已开工航空港主力区域路网结构内部已有公交线路：621、622、623路港区发展/交通环境172013年底，航空港区常住人口逾50万人，其中本地人口约8万人，42万人为来外来务工、经商人员，其中富士康员工约30万人；规划2030年达150万人；人口数量骤增且以外来导入为主。港区发展/人口结构18港区人均收入水平较低，企业一般职工收入在2000-3000元区间，一般居住集体宿舍；中层主管为4500元左右，具备一定的置业能力。港区发展/人口结构企业名称员工收入（元）中层主管收入（元）居住情况富士康（底薪）高中1800，大专24005000元中层4人间宿舍，300元住宿费；员工6-8人间，100-150元住宿费好想你30004500中层本地居住较少，员工集团6-8人集体宿舍白象集团250040006-8人/间雏牧香25004500安置房，90元/平万向集团3000-厂区宿舍春芝食品25004000员工6-8人宿舍，中层安置房统一企业28004000员工集体宿舍，50元/月后羿集团30004000厂区6-8人宿舍，包宿海地邦林制药20003000员工集体宿舍，中层厂里负责租房19作为中原经济区的核心增长极，享有无可比拟的政策优势，企业和个人的投资预期高；作为城市发展新区，同高新区、经开区、二七新区、郑西新区相比经济带动价值更高；目前区域起步阶段，人均收入水平较低，短期内对富士康依赖度高，未来依托航空领域优势，对制造业、物流业、生物制药等产业产生较大的吸附力，经济发展迅速；目前区域生活配套不完善，但作为现代化航空都市，港区未来商业、教育、医疗、金融、娱乐等相关配套比较完善；虽然目前交通较为不便，但对外整体规划道路体系立体化，内部交通网络也正在建设中；短期内仍以产业转移人口导入为主，但周期较长，对商业市场冲击明显。结论港区未来发展前景良好，投资潜力巨大；目前生活配套不完善，交通不便，未来提升空间大；企业进驻、人口导入速度对区域房地产发展影响重大。20房地产市场212009年至今，航空港区房地产市场经历萌芽，富士康配套和知名房企涌入后的规模化发展三个阶段。萌芽配建规模化房地产市场/商品房22土地市场成交以12年为界，从工业用地向住宅用地为主导转变；12年随着富士康的入驻出现大量土地用作其定向住宅用地；13年后住宅替代工业成为主要地块属性。2011年港区土地供应以工业用地为主，主要是由于富士康等多个工业项目进驻航空港区，带动港区工业建设。四宗工业用地处于航空港区保税区内，该区域内厂房早已建成，系河南天诚棉麻股份有限公司与北京润丰宏业房地产开发有限公司联合开发。港区富士康员工有近15万，所以港区出现较多的住宅用地，但住宅大部分都是向富士康地宫的员工宿舍或管理层定向房，对市场影响不大。且此时商业也在逐渐发展起来。12年9月出让的7宗地土地，裕鸿世界港一个项目就竞得其中的5宗，其中商服用地1宗，住宅用地4宗。目前港区处于初步发展的阶段，引起大量投资商前来投资，工业、商业都主要依赖于富士康的发展，若要使商业、工业迅速发展起来，客群是必要条件，扩大住宅用地成为其重要条件。13年年出让的住宅用地中，万科美景职业有限公司就竞得其中6宗，全部用作住宅。房地产市场/商品房232013年航空港区商品房成交105万㎡，成交均价13686元/㎡；成交量较同期增长近2倍，接近郑州市平均水平且将在2014年进一步放量。分类港区郑州市与郑州市对比2013年成交量（万㎡）105.40950.0911%2013年成交均价（元/㎡目前存量（预估2014年）276.00980.0028%供不应求，2013年下半年多项目开盘售罄，投资客占绝对比例。供过于求，客户以本地居民为主，需求有限。房地产市场/商品房242013年除住宅均价受产品影响微降2%外，各物业类型量、价保持高速增长，但因住宅成交量全市占比超过58%进而拉低全市均价。房地产市场/商品房252014年港区存量预计276万㎡，住宅和办公物业去化压力明显大于商业物业，，主要受住宅供应量激增和办公需求尚待挖掘影响。注：存量预估量截至2014年底，预估节点为2014年1月。房地产市场/商品房26房地产市场与裂变式的造城同步发展。2012年以前，以港区自身内销为主，富士康进驻+战略定位提升，客户以投资+本地改善的二元结构，并在13年吸引了大量外来开发商涌入，未来2-3年将爆发式放量期。27港区住宅市场以区位、价格、客户差异形成南、北两板块，同物业类型产品均价北港约高出1000元/㎡，未来3年内北港将持续为发展热点，知名开发商云集于此。锦绣国际花园,住宅建面7万㎡,均价在7500元/㎡裕鸿世界港,建面30万㎡,均价9100元/㎡蓝天商务花园,住宅建面5万㎡,均价在9500元/㎡富田兴和苑,住宅建面50万㎡,均价在6300元/㎡正弘中央公园,建面166万㎡,均价6250元/㎡润丰悦尚,31万㎡，均价5800元/㎡豫发大运城，建面360万㎡，均价6500元/㎡华福国际生态城，建面310万㎡，均价5400元/㎡润丰锦尚,建面31万㎡，均价6600元/㎡尚东郡,15万㎡，均价5500元/㎡君利悦城，建面14万㎡航空港苹果城，建面34万㎡，均价3788元/㎡售罄在售形象航空港区北部：航空港区港区北部住宅市场较为活跃，多为大体量项目且多数项目2013年入市，存量较大，未来北区供应量较多。未来北区相对南区更适宜居住，周边配套较为完善，且商业街区较多。航空港区南部：航空港区南部多为中小体量项目，且推按节奏较快，未来潜在供应较少，集中在薛店附近，因价格低于北港，客户来源偏重薛店周边拆迁居民和部分北港产业工人。在售项目共8个，南北港分别为5个，3个。房地产市场/住宅28指标正弘中央公园蓝天商务花园锦绣国际花园富田兴和苑裕鸿世界港润丰悦尚润丰锦尚豫发大运城华福国际生态城君利悦城一期雅居悦尚东郡航空港苹果城占地面积（万㎡）7.14.8226.71509.7107.68.95.834.513.3建筑面积（万㎡）16657501552031360310141534住宅存量（万㎡）142.500.344.3390.424349.42284.44141.30销售状态一批售罄售罄尾盘在售在售尾盘在售在售在售形象在售在售容积率1.871.32.461.61.51.872.22.22.841.92.52.3绿地率40%40%30%36%40%30%35%60%31.20%32%35%36%车位比1:11:11:11:11:11:11:0.91:11:11:11:11:0.9首次开盘时间2013.11.302009.7.12012.112013.12.142011年底2013.032013.9.142014.12012.7——2013.112012.12.1交房时间2015年底二期2014年底20142014年底2014.102014年底2015年2015年底一期已交房；二期2015年——2014年底2013年开发商河南正弘实业有限公司河南省华亨置业郑州鑫港房地产开发河南振兴房地产河南裕鸿置业郑州保利置业郑州保利置业郑州港发置业河南华福房地产郑州君利置业磊鑫房地产河南天房置业房地产市场/住宅29指标正弘中央公园蓝天商务花园锦绣国际花园富田兴和苑裕鸿世界港润丰悦尚润丰锦尚豫发大运城华福国际生态城君利悦城一期雅居悦尚东郡航空港苹果城销售状态一批售罄售罄尾盘在售在售尾盘在售在售在售形象在售售罄建筑形态（18层）高层3层半别墅、6层洋房小高层7层（多层）多层、小高层11层小高层小高层高层12层电梯洋房小高层（11层-13层）小高层多层、小高层建筑结构1T4H1T2H1T2H、1T3H1T2H、1T3H1T2H1T2H2T4、2T31T2H1T3H\1T4H1T2H1T2H1T2H主力户型77-117㎡两房、三房285.84㎡，115-155104-107三房170-20090-115m²88-14089两房、126三房78-80小两房80-120㎡110-12050㎡公寓目前均价（元.㎡）6500别墅13000洋房580075006300复式11000洋房9500小高层70005800660065005400——55003788近一年月均去化套数848——301805096——990——————80房地产市场/住宅3011年12年13年港区市场在2013年开始逐步放量，一方面是消化2012年剩余存量，另一方面是快速去化知名房企产品，如正弘、豫发等。蓝天商务花园50000裕鸿世界港19755565780华福国际生态城1142576500锦绣国际花园67000润丰悦尚25200润丰锦尚7000富田兴和苑27450豫发大运城105800正弘中央公园709604.2514.2360.92成交量房地产市场/住宅31与市场规模化同步，小高层&高层产品成为市场绝对主力；市场热点由富士康周边向外延伸，对其依赖作用减弱。房地产市场/住宅32除洋房均价受富田兴和苑量大价低影响走低外，别墅、高层均价都保持20%的高速增长，但是小高层&高层成交直接影响成交比例并拉低整体住宅均价。房地产市场/住宅33项目名称总存量14年预计推量15年预计推量正弘世界港1422324豫发大运城2413736润丰锦尚241410华福国际生态城1852930富田兴和苑442222合计636125122项目名称总建面位置备注黄河大观项目19.75郑港一街与郑港二路万科美景项目46.84市政公园北边，名门地产旁边山顶置业项目24.14郑港二路北侧、郑港一街东侧航城置业项目18.92四港联动与郑港四路东南处富港置业8.70郑港四街与郑港六路交汇处深圳企业，跟随富士康做配套高庄村改造项目21.00四港联动大道西侧合村并城项目老营、庙后村改造项目15.50航城环路与郑港七街交汇处合村并城项目绿地项目15.00南北运河东北角总占地约3000亩润丰项目2个10.00郑港六路、南港总建面232万㎡名门地产8.00郑港四街与郑港二路交汇处总建面42万㎡，港区项目80%为卫生厅定制房南航公司项目0.00龙中公路南侧、郑港一路北侧，总建面28.69万㎡，因以南航内部认购为主，咱不计入育林绿化公司项目0.00龙中公路南侧、郑港四街西侧总存量12.65万㎡，单位定向房，暂不计入合计187.85————在售存量潜在地块存量注：以上为潜在地块启动期体量，按照市场节奏，预计在14和15年入市。+2014-2015年两年预计上市总量为434万㎡，预估2014年入市量为220万㎡；按照2013年销售情况，预计去化周期为3.6年。房地产市场/住宅34正弘中央公园70-90110-120裕鸿世界港120-150170-250300-400400以上豫发大运城80-90120-130锦绣国际花园100-110120-170润丰悦尚40-50110-120润丰锦尚80-90100-110120-130华福国际生态城80-90110-120130-150蓝天商务花园100-120250-300富田兴和苑80-150200-40080901001101201301501701902002503003504002013年港区住宅成交面积段分布图2013年港区典型项目成交面积段分布图单位：㎡房地产市场/住宅356000-7000

5000-60005000-60006000-7000

7000-80006000-7000

10000-110009000-10000正弘中央公园裕鸿世界港豫发大运城锦绣国际花园润丰悦尚润丰锦尚华福国际生态城蓝天商务花园富田兴和苑500060007000800090001000011000130002013年港区成交单价段分布图2013年港区典型项目成交单价分布图单位：元/㎡6000-7000

7000-80006000-7000130005000-6000房地产市场/住宅36正弘中央公园40-80裕鸿世界港80-450豫发大运城40-6080-100锦绣国际花园80-120润丰悦尚40-80润丰锦尚40-100华福国际生态城40-80蓝天商务花园40-80富田兴和苑60-10060801001201502002503504502013年港区住宅成交总价段分布图2013年港区典型项目成交总价段分布图单位：万元房地产市场/住宅37港区住宅客户以投资为主力，其中郑州市和本地拆迁户比例相当，且正弘、豫发等项目老客户带新比例极高。正弘中央公园裕鸿世界港富田兴和苑豫发大运城客户来源置业目的房地产市场/住宅38住宅市场：2013年之前为粗犷发展期，2013年后大开发商大体量项目加速市场成熟，未来仅投资性客户已经无法消化市场供应，将有一定平缓期，之后产品和客户结构将有明显改变（建议后入市项目改变产品结构，针对更多刚需类自主客户）住宅竞品：裕鸿世界港（富士康附属，改善）+正弘中央公园（外来投资，大开发商开篇）+豫发大运城（外来大开发商开篇）+富田兴和苑（产业工人自住，洼地）39四港大道沿线为新规划商办带：该区域项目较为集中，目前主要以裕鸿世界港为主。区域商业均价20000元/㎡，后期商业体量较大，竞争会比较激烈。该区域客户主要来自于郑州市区和港区当地的投资人士。港区商业集中在富士康周边区域，主要满足产业人群消费；以润丰悦尚和四港联动大道为中心规划有新的商业带，但发展成熟尚需时间。鑫荣中央金地5万㎡商业，均价20000元/㎡港城79314.1万㎡商业，均价20000元/㎡福祉源隆门12.9万㎡商业，均价23000元/㎡华福国际生态城0.6万㎡商业，均价20000元/㎡华鸿国际城市广场7.2万㎡商业，均价20000元/㎡乐活街3万㎡商业，均价18000元/㎡沃金商业广场15万㎡商业，均价18000-20000元/㎡裕鸿世界港16万㎡商业，均价20000元/㎡正弘中央公园15万㎡商业豫发大运城20万㎡商业锦荣悦汇城17万㎡商业山顶时代商业广场2.4万㎡商业，均价20000元/㎡润丰·悦尚5万㎡商业，均价25000-30000元/㎡售罄在售形象富士康富士康周边：该区域为港区目前最繁华的地段，主要满足富士康员工的消费，均价在20000-30000元/㎡之间。房地产市场/商业40对比指标裕鸿世界港沃金商业广场鑫荣·中央金地港城793福祉源隆门华鸿国际城市广场占地面积（亩）225152.964.561193143建筑面积（万㎡）1615514.112.97.2存量（万㎡）600000容积率1.52.72.82.73.22.7绿地率40%40%48%0033%车位比1:0.81:11:0.71:0.441:11:0.8首次开盘时间2011年10月2012年10月2012年9月2012年12月2013年1月2012年6月交房时间2013年3月2013年9月2013年6月2014年6月2013年12月2012年12月现状在售已开业售罄售罄售罄售罄建筑结构临街底商（2层）+集中商业集中商业（4层）集中商业(5层)+底商（2层）底商（2层）+独立商业（3-4层）底商（4层）底商（2层）主力户型（㎡）10050-12030-7028-5830-60100以下目前均价（元/㎡）2000018000-2200020000200002300020000价格区间（元/㎡）7000-3000012000-300007000-3600010000-340008000-300009000-22000近一年月均去化套数53536701480品牌影响力河南裕鸿置业有限公司河南坤和建投置业有限公司河南荣亿置业有限公司郑州富港置业有限公司郑州福祉源置业有限公司河南华鸿置业房地产市场/商业41对比指标润丰·悦尚正弘中央公园豫发大运城锦荣悦汇城山顶时代商业广场华福国际生态城占地面积（亩）150107113.412114030建筑面积（万㎡）5.41520172.40.6存量（万㎡）015201700.3容积率1.871.872.23.72.672.84绿地率41%40%60%037.32%31.20%车位比1:11:11:11:11:0.81:1首次开盘时间2013年6月——————2013年1月2012年7月交房时间2014年12月2015年12月2015年12月2015年12月2013年8月2015年5月现状售罄未开盘未开盘未开盘已开业在售建筑结构沿街商铺（1-2层）沿街商铺+独立商业集中商业（4层）集中商业（4层）集中商业（3-5层）+底商（2层）底商（2层）主力户型（㎡）50-120————50-12044-70100以下目前均价（元/㎡）25000-30000——————2000020000价格区间（元/㎡）18000-40000——————6000-3000013000-30000近一年月均去化套数170007111品牌影响力河南保利置业有限公司河南正弘实业有限公司郑州港发置业有限公司豫发置业郑州航空港山顶房地产开发有限公司河南华福地产开发有限公司房地产市场/商业42港区商业大多作为富士康配套，因其产业人口短期内急剧增加导致商业暴涨；但目前来看，受购买力水平限制，部分商铺租金明显回落，营业额下降。11年12年13年乐活街30000㎡裕鸿世界港9573㎡润丰悦尚54368㎡

鑫荣中央金地46990㎡沃金商业广场150000㎡港城793137028㎡福祉源隆门122693㎡华福生态国际城

3367山顶时代广场60000㎡1.0321.838.5155002049825637成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）房地产市场/商业43项目名称总存量14年预计推量15年预计推量锦荣悦汇城17107豫发大运城20011正弘中央公园15010裕鸿世界港24610合计761638项目名称总建面位置好想你2四港联动西侧南航1郑港一路南侧天地人置业1.5新107快速通道东侧、河南省国土资源调查规划院南侧润丰置业1.5新107快速通道东侧合计6——在售存量潜在地块存量注：以上为潜在地块启动期体量，按照市场节奏，预计在14和15年入市。+2014-2015年两年预计上市总量为60万㎡，预估2014年入市量为30万㎡；按照2013年销售情况，预计去化周期为9个月；市场进入空档期。房地产市场/商业44裕鸿世界港50-200润丰悦尚50-200200-300300以上鑫荣中央金地50以下

50-150300以上沃金商业广场50-200300以上港城79350-200300以上福祉源隆门50以下50-200300以上山顶时代广场50以下50-200300以上华福生态国际城50-150乐活街50-200300以上501001502002503002013年港区成交面积段分布图2013年港区典型项目成交面积段分布图单位：㎡房地产市场/商业45裕鸿世界港润丰悦尚鑫荣中央金地沃金商业广场港城793福祉源隆门山顶时代广场华福生态国际城乐活街70001400021000280002013年港区成交单价段分布图2013年港区典型项目成交单价分布图单位：元/㎡13000-250006000-300006000-70006000-260008000-2300020000-3500012000-270008000-3000016000-2800024000-28000房地产市场/商业462013年港区成交总价段分布图2013年港区典型项目成交总价段分布图单位：万元裕鸿世界港润丰悦尚鑫荣中央金地沃金商业广场港城793福祉源隆门山顶时代广场华福生态国际城乐活街100250400550单位：万元40-400120-45040-500120-550130-55060-60040-550130-16040-550900以上房地产市场/商业47商业客户以本地拆迁户和郑州市投资为主，看好港区的消费能力。沃金商业广场润丰悦尚锦荣悦汇城客户来源置业目的房地产市场/商业48商业市场：受富士康工人影响，商业一度暴涨，但是因为实际消费人群购买力低影响，入市产品有形无神，市场收益目前已出现下滑，未来将持续下滑并回复理性，直至消费人群陆续增加并提高购买力。购买人群以当地人为主（投资产品有限，且消费意识传统），消费人群以产业工人为主。未来中心为沃金和转盘地带。但转盘地带成熟需要更长时间。商业竞品：沃金（富士康直接消费）+裕鸿世界港（新消费中心）+豫发（富士康消费）49港区办公市场雏形初现，因民房和商住房硬件缺陷和港区经济快速发展，写字楼市场需求旺盛，未来主要沿四港联动大道分布。沿四港联动大道北部区域：主要项目为裕鸿世界港，区域目前整体办公产品较为低端市场均价7000元/㎡，后期市场供应较大，竞争激烈。区域内客户主要为中小型企业及本地投资客。沿迎宾大道区域：主要项目为航程东方港汇、世航之窗、华鸿国际金融广场，项目整体体量较小，市场均价8000元/㎡左右，受机场影响楼栋整体较低，主要客户为中小企业及本地政府部门，后期供应较少。沿四港联动大道南部区域：该区域为港区未来的工业、物流、产业集中区域，目前在售项目为台湾科技园，该项目为工业产业园区，在售均价较低5000元/㎡，主要客户为政府招商中大型医药、电子科技、生物工程企业。航程东方港汇3.62万㎡（办公0.54万㎡）7500元/㎡华鸿国际金融广场6.9万㎡（办公5.52万㎡）6500元/㎡台湾科技园200万㎡（办公130万㎡）5000元/㎡蓝天商务花园5万㎡（办公1.4万㎡）13000元/㎡裕鸿世界港150万㎡（办公63万㎡）7000元/㎡润丰悦尚20万㎡（办公1.7万㎡）6800元/㎡世航之窗：总建面4.13万㎡（办公3.13万㎡）售罄在售待售房地产市场/办公50对比指标裕鸿世界港台湾科技园华鸿国际金融广场航程东方港汇世航之窗蓝天商务花园润丰悦尚占地面积（亩）1200200022.318.6164.8150建筑面积（万㎡）150（办公63）200（办公130）6.9（办公5.52）3.62（办公0.54）4.13（办公3.13）5（办公1.5）20（办公1.7）存量（万㎡）601052.790.242.5200容积率1.51.873.982.273.781.31.87绿地率40%42%32%50%20%40%41%车位550地下1000，地上可停车30028811861821011首次开盘时间2013年4月2013年3月2012年2013年9月预计2014年5月2011年1月2013年1月交房时间2014年10月2018年（一期2014年4月）部分已交房、剩余部分2014年11月交房2014年2月2016年已交房2014年12月电梯31-242923楼层面积（㎡）11001100-2300（独栋）8002700420012001100分割面积（㎡）85-110090-110047-800㎡169-747㎡暂无276-285㎡（住宅独栋）45-95㎡层高（m）3.43.743.14.333.15项目状态推出房源已售罄推出房源已售罄推出房源已售罄在售待售售罄售罄目前均价(元/㎡)7000500065007500元暂无130006800近一年月均去化套数(套)726843/072开发商河南裕鸿置业郑州台科置业有限公司河南省华鸿置业有限公司郑州路港置业有限公司河南爱港置业有限公司河南省华亨置业河南保利置业房地产市场/办公51港区办公市场处于起步期，在售项目较少。12年13年2.405.9863006939裕鸿世界港36188航程东方港汇2959润丰悦上17375华鸿国际广场27340台湾科技园256573注：剔除台湾科技园项目，因其企业入驻主要依靠政府招商引资成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）房地产市场/办公52项目名称总存量14年预计推量15年预计推量裕鸿世界港40.0011.0015.00华鸿国际金融广场2.792.79/世航之窗3.133.13/航程东方港汇0.240.24/台湾科技园105.0025.0028.00合计761715项目名称总建面位置绿地项目10四港联动西侧润丰置业5.20郑港一路南侧天地人置业5.39新107快速通道东侧、河南省国土资源调查规划院南侧润丰置业1.5新107快速通道东侧合计20.59——在售存量潜在地块存量注：以上为潜在地块启动期体量，按照市场节奏，预计在14和15年入市。同时，未考虑台湾科技园项目的，但是将其存量列入表中以供参考。+2014-2015年两年预计上市总量为52万㎡，预估2014年入市量为26万㎡；按照2013年销售情况，预计去化周期为4.4年；因办公的投资价值逐渐提升且前期供应量小影响成交，故以上去化周期将比预期略短。房地产市场/办公53裕鸿世界港50-90航程东方港汇160-200润丰悦尚40-50华鸿国际金融广场40-50台湾科技园90-160200-4005070901201602004002013年港区成交面积段分布图2013年港区典型项目成交面积段分布图单位：㎡房地产市场/办公54裕鸿世界港航程东方港汇润丰悦尚华鸿国际金融广场台湾科技园50006000700080002013年港区成交单价段分布图2013年港区典型项目成交单价分布图单位：元/㎡6500-75007000-80006000-70006500-75004600-5500房地产市场/办公55裕鸿世界港50-70航程东方港汇200-400润丰悦尚30-40华鸿国际金融广场30-40台湾科技园40-5070-90120-200405070901202004002013年港区成交总价段分布图2013年港区典型项目成交总价段分布图单位：万元房地产市场/办公56港区办公客户目前以企业自用为主，投资价值还未充分显现。裕鸿世界港华鸿国际金融广场世航之窗客户来源置业目的房地产市场/办公57办公市场：对于投资性客户来说，尚缺乏意识引导，且无相应产品出现；紧随富士康脚步而来的中小型企业，将是办公市场的主力人群，目前这类群里以民房和商住类项目为办公地，各项硬件设施无法满足需求。市场需求旺盛，但是考虑到未来市场供应量，两个关系明显供大于求，抑制价格上涨空间，极有可能成为下一个高铁区。两区域见因客群有明显错位竞争性较小。写字楼市场机会出现在投资客户类，这类需求随港区持续发展会不断壮大，且未来供应项目多针对自用型企业，因此，投资类短期内市场危机较小。办公竞品：在营项目（体量小，硬件不达标）+裕鸿世界港&台湾科技园（未来大体量入市，竞争大）58地块认知59本案四港联动大道航程环路郑港六路地块位于航空港区北部，四港联动大道与郑港六路交汇处西南。地理位置优越。地块认知60东至四港联动大道北至郑港六路西至规划中道路南至航城环路四港联动大道大道为港区的主干道，目前车流量较多，人流量较少。项目建成后将成为项目出入的主干道。北侧的郑港六路目前车流量、人流量均较少航城环路为在建中道路，规划路宽约50米，建成后将与京港澳高速平行，项目西侧路段建设工期较短，对于未来项目建设影响较小土地四至地块认知61地块西侧、南侧临近高压线和变电站，距离地块距离约20-30米。对于项目西侧和南侧建筑会产生不利影响高压线变电站燃气站低端迪吧位于项目西侧，紧邻项目地块，但无噪音影响，对项目影响较小位于项目西南，预计后期将会拆除，对项目影响较小地块西侧、北侧、南侧均较为空旷，东侧临四港联动大道大道，有少量配套资源；项目西南的高压线及变电站将是地块的主要不利因素。地块认知62地块现状地块技术指标规划用地面积134509.66㎡建设用地面积101137㎡总建筑面积183217.69㎡企业总部基地36104.88㎡大型仓库99112.81㎡小型仓库48000㎡地上停车248辆地下停车945辆容积率1.81建筑密度40.15%绿地率19.40%占地约152亩，总建面积为18.3万㎡，性质为工业物流用地；目前平整中。地块认知63位置优越，处于四港联动大道规划的商业、办公带，但是不处于目前发展的商业中心，而有可能成为新中心的裕鸿世界港需要时间；办公市场需求旺盛，但未来市场供应量短期内远大于需求，竞争激烈。64附件（案例）65占地面积113.4万㎡建筑类型多层建筑面积360万㎡总存量349.42万㎡已推未售量1.98万㎡容积率2.2一期户数1152户绿化率60%开盘时间2014.01外立面面砖（赭石色与浅米色）交房时间2015年底车位比1:1开发商郑州港发置业有限公司当前动态1月4日开盘一期全部推出，累计去化率87%。价格成交均价6700元/㎡项目特点地块完整且方正，围合式布局12栋18层小高层，欧式建筑风格，屋顶为法式建筑风格。绿化率较高比较适宜居住。个案分析/豫发大运城/项目概况项目位置航空港区郑港四街和郑港六路交汇处周边配套商业配套：自身配套20万㎡商业，锦荣悦汇城、丹尼斯商业、裕鸿奥特莱斯生活配套：家家欣超市、项目北面为未来正弘中央公园的大型公园教育配套：郑港初极中学、郑州一中实验学校高中部区位项目地处航空港区北部，整个北部多为城市综合体且紧邻富士康厂区，商业配套较多，生活环境正在持续发展中。交通项目紧邻两条主干路四港联动大道及郑港四街，交通距郑许轻轨换乘站2公里，且距离地铁2号线延长线较近。四港联动大道上公交车直通市区，驾车25分钟通往市区。项目位于航空港区北部，紧邻四港联动大道主干路，周边配套较好紧邻沃金商业广场附近商圈。项目总体量较大，目前存量约349万㎡。66个案分析/豫发大运城/整体规划131098郑港初级中学郑州一中实验学校高中部初中小学3425大运城洋房大运城高层1415111A111261716锦荣悦汇城大运城商业77A大运城办公豫发·大运城总占地113万㎡，建筑面积360万㎡。现推出2号地块豫发大运城白鹭园。项目南侧为内部体量20万㎡扇形商业。2、3、4、5号地块均为大运城高层持续开发中。南部6号地为锦荣悦汇城为大型商业，被丹尼斯商业中间分隔开，目前处于前期咨询认筹排号阶段。二期14年即将推出13号地大运城洋房项目体量较大，去化周期5-7年左右，项目物业类型全面涉及高层、洋房、商业、办公多种邢台项目总体量较大，目前一期仅推出2号地大运城高层，后期准备推出13号地大运城洋房，且项目后期商业体量较大，目前6号地锦荣悦汇城处于前期认筹中。671#2#3#4#5#6#7#8#12#11#10#9#梯户比房型面积（㎡）推出套数配比成交套数去化率2T4H、2T3H两房88-8957650%55195.6%2T4H、2T3H三房12957650%43976.21%合计88-1291152100%99085.9%个案分析/豫发大运城/产品信息一期项目一期共12栋18层小高层，两梯四户、两梯三户为主，1月5日开盘，开盘当天基本日清，现仅剩一楼和顶楼等房源。一期建筑风格为欧式建筑，屋顶为法式建筑风格，绿化率高达60%，景观为坡地式景观项目总体量较大，一期小高层去化率高达85%，二期除继续推小高层外还将推出洋房产品，两房均价6400元/㎡，三房均价6600元/㎡项目两房、三房各占一半，两房成交量较好，去化率95.6%68个案分析/豫发大运城/户型分析E2户型89㎡两室两厅E1户型129㎡三室两厅B1户型129㎡三室两厅A2户型88㎡两室两厅户型方正，且南北通透；主卧、客厅均朝南，采光较好走廊式设计把房间分为两个区域户型主要分布在2#、3#、6#、7#东、西户户型方正，动静分离双卧南向飘窗整体户型空间利用较为合理户型主要分布在2#、3#、6#、7#中间户型方正，整体布局较好主卧无独立卫生间户型主要分布在1#、4#、5#、11#、12#等中间户户型缺角空间利用较差南北双阳台彩光较好户型主要分布在1#、4#、5#、11#、12#等东、西户项目一期户型为88-89㎡两房、129㎡三房，共五类户型。69个案分析/豫发大运城/客户分析本项目位于航空港区北部且紧邻商圈，整体位置较好，适宜居住，多数人购买自用，少部分人购买用作投资。项目成交客户主要总结为五类人群，其中多数成交人群为郑州市人群及港区居民，主要本项目较为易居，多数港区拆迁户及港区企业中高层购买本项目看中项目品质。也有部分开发商内部员工购买用作投资。项目成交客户多为自用也有部分用作投资，成交人群多为港区居民及郑州市区人群。70占地面积26.7万㎡建筑类型多层当期存量44.33万㎡已推未售量1.81剩余未推量42.52万㎡容积率1.6建筑面积50万㎡绿化率36%开盘时间2013.12.14交房时间2014.12.30规划户数约1400户车位1500个开发商河南振兴房地产当前动态推出12栋，现加推4栋正处于认筹排号中。价格成交均价6300元/㎡项目特点低密居所,七层花园电梯洋房物业公司郑州美华物业管理有限公司项目位置航空港区新港大道与空港三路交汇处周边配套教育：港区实验幼儿园、实验小学、实验中学医院：郑州市第一人民医院港区医院区位项目地处航空港区南部，距离市区25公里，区域周边无完善生活配套，生活环境欠佳交通本案紧邻四港联动大道主干路，往南紧邻省道102，交通较为便利。但周边暂无公交站点，及交通配套设施。个案分析/富田兴和苑/基本概况项目位于航空港区南部，紧邻新港大道，交通环境较好、周边配套较差。项目总体量较小，目前存量约44万㎡。71梯户比房型面积（㎡）推出套数配比成交套数去化率1T2H三房104-12530064.7%24180.3%1T2H、1T3H两房86-9616335.2%11973%合计87-125463100%36077.7%1235新港大道6783311162023252910151922283231272118131217302692013.12.14一期8栋7层电梯洋房全部推出两房均价6400元/㎡、三房均价6600元/㎡，已推未推而后加推26#、28#、30#、31#4栋公寓50-87㎡尚未推出，目前处于前期咨询排号阶段个案分析/富田兴和苑/产品信息一期项目与2013年9月入市主推产品7层电梯洋房，均价6300元/㎡。本案体量较小且推按节奏较快，去化周期约两年左右。项目整体产品以改善型为主，多半以上为104-125㎡三房，三房整体去化率80%左右。72B1户型112㎡三室两厅A1户型85㎡两室两厅个案分析/富田兴和苑/户型分析/洋房A-1户型101㎡三室两厅洋房户型三房、两房基本平均分布。均南北通透户型较为方正且功能划分较为合理。客厅朝南带阳台彩光较好，不足之处餐厅距离入户门较近。1.主卧朝北，彩光较差。

2.三卧相连空间利用较好3.整体户型过为紧凑，居住舒适度较差。1.户型方正空间利用率较好2.主卧、客厅双朝南，彩光较好。3.不足之处入户门距离餐厅较近。1.户型缺角，入户走廊式设计空间利用较差2.厨房餐厅相连，较为实用3.主卧、客卧均紧邻主卫，偏生活化设计较为实用732A户型86㎡两室两厅公寓户型的一房均在50-65㎡之间，面积较小且空间分割较为合理，适合投资及未婚上班族居住。1A户型57㎡一室一厅个案分析/富田兴和苑/户型分析/公寓项目四栋七层公寓为2梯13户，目前2号楼正在排号认筹阶段，准备2014年3月前推出。公寓户型为50㎡-87㎡的一房、两房，户型整体均较为方正。2135将推未推新港大道公寓户型两房与洋房两房相比居住舒适度较差。户型整体较为方正空间利用较好，但客厅主卧无阳台且客厅在餐厅与厨房之间影响生活空间，切餐厅正对卫生间影响生活氛围。公寓紧邻新港大道，新港大道为四港联动大道的延长线，交通较为便利。74个案分析/富田兴和苑/营销节点9.11首次报告宣传主要卖点突出空港位置并表明产品类型（法式花园洋房）10.13营销中心开放、景观展示区开放从首次报告到售楼中心开放期间一个月时间进行产品宣传，主打广告语（国际空港、洋房极境）1万抵3万VIP会员招募中12.14从营销中心开放到首次开盘一个月时间期间主要报告宣传以绿色景观法式洋房为主题，主要以地理位置、产品及振兴集团作为主打宣传样板示范单位开放11.0212.18加推4栋洋房首次开盘项目与2013年9月入市，于12月14日首次开盘，报广宣传力度较大且整体推按节奏较快。75个案分析/富田兴和苑/客户分析本项目推广多数用于在郑州市内，主要成交客户为郑州市内以及港区企业中高层领导。小部分为港区居民，居民购买者主要为周边拆迁户，拆迁户多数资产较为丰厚会购买附近开发楼盘，但买商铺的多于住宅。项目位于港区南部，紧邻新港大道位置，目前周边配套较差，居住坏境尚未成熟，许多人看中项目产品价值，据了解多数人购房用作投资。项目成交客户多数为郑州市区人群、港区企业中高层，成交目的多数为投资。76项目位置四港联动大道与郑港六街交汇处物业类型公寓、写字楼、酒店、商业占地面积1030亩容积率1.5建筑面积155万㎡住宅30万㎡商业16万㎡公寓16万㎡写字楼80万㎡酒店13万㎡车位500当前期数2/2开发商河南裕鸿置业有限公司市政配套双气层高复式：3.6m、洋房：3.3m、小高层：3.1m内部配套奥特莱斯，五星级酒店、小学、中学交通项目紧邻四港联动大道和正港六路，出行便利；距项目两百米处有唯一一趟连接市区和港区的600路公交。商业类别公寓底商：2万㎡自持商业：14万㎡当前均价洋房：9000小高层：7000写字楼：5700商业：24000销售概况一期小高层：售罄二期洋房：剩余140套左右二期小高层：目前处于排号中，预计明年3月左右开盘项目卖点航空港区内首个大型综合体项目，产品丰富，配套齐全，生活舒适度高个案分析/裕鸿世界港/项目概况项目体量大，配套丰富，未来升值潜力大，但开发周期较长。77香港五星级富豪酒店奥特莱斯商业街4栋10层写字楼6万㎡商业16栋富士康公寓E29栋多层洋房,5栋小高层项目办公区未规划FD快捷酒店B17栋小高层、2栋别墅C商业住宅酒店写字楼A幼儿园小学中学四港联动大道郑港六路郑港二街郑港四路后期商业规划地块个案分析/裕鸿世界港/整体规划项目规划介绍：A地块内以多层洋房为主，南侧22栋6层洋房和北侧5栋11层小高层，配套一所幼儿园；B地块内规划17栋10层小高层、2栋三层别墅；C开发商与香港富豪酒店合作打造香港五星级富豪酒店；D此地块内规划6万㎡商业、4栋写字楼、2栋快捷酒店和奥特莱斯商业街；E地块内主要规划16栋富士康签约公寓，公寓西侧配套底部商业。F地块为万科所有，内部产品尚未规划，只规划两所学校。78二期洋房供应套数剩余套数去化率去化周期43414067%一年二期小高层二期共有5栋11层小高层组成，面积在140㎡，目前正在排号，排号情况良好，预计在3月左右开盘。一期未组织大型开盘，但销售前富士康团购一批房源约20套，截止13年底累计已销售完毕，去化周期在两年左右，去化周期略长。个案分析/裕鸿世界港/推案情况3214876511109141312151617一期除14#楼为一个单元外均为2个单元，除1#、3#楼为1T3H，其余为1T2H。郑港六路北北二期共29栋多层洋房，产品从180㎡到600㎡的大平层和复式不等；其中负一层和一层构成复式，5层和6层构成复式，层高在3.6m，2、3、4层为大平层，层高在3.1m。二期从13年底入市以来累计去化290余套，在港区洋房市场并不火爆的情况下去化情况相对较好。1234567891011121314151617181920212223242526272829幼儿园二期小高层79一期户型二期户型整体户型方正，全明户型；双阳台采光、通风较好；主卧没有独立卫生间；卫生间没有做到干湿分离。户型方正，南北通透；双阳台采光、通风较好；功能区间使用率较低；卫生间没有做到干湿分离。主卧配有独立卫生间：功能区间使用率较低；整体户型没有飘窗，无法体现户型品质感。整体户型方正，南北通透；赠送面积大；整体动线清晰；卫生间没有做到干湿分离。南北庭院设计，采光充足，生活舒适度高；整体布局较杂乱，功能分区重复，产生面积浪费；向阳面大，采光效果好；玄关设计，私密性好；整体动线清晰；卫生间没有做到干湿分离。二期以160㎡以上大面积户型和复式为主一期以大三房、四房为主，偏首改客户个案分析/裕鸿世界港/产品信息两房两厅一卫123㎡三房两厅一卫140㎡两房两厅一卫123㎡四房两厅两卫199㎡5室3厅4卫384㎡3室3厅4卫396㎡3室3厅2卫192㎡80个案分析/裕鸿世界港/客群分析裕鸿世界港客户主要来自于郑州市区，且以投资为主。港区本地居民以拆迁户为主，虽然手上有资金但是不缺住房，另一方面港区本身刚刚起步，人口基数又小，所以港区居民的消化能力较弱；港区对于裕鸿主要的消化能力体现在了港区企业中高层，尤以富士康为突出，为了工作方便而且手中有钱。81项目位置航空港区郑港三路与郑港四街交汇物业类型住宅、商业、酒店、写字楼占地面积1537亩容积率1.87建筑面积166万㎡绿化率40%住宅152万㎡景观公园8万㎡商业2.5万㎡酒店2.5万㎡车位比1:1当前期数一期规划设计美国BAKH景观设计美国SWA开发商河南正弘实业有限公司物业公司河南正弘物业管理服务有限公司内部配套350亩地的中心公园销售概况一期1~5#楼开盘售罄周边配套教育：郑州一中航空港区实验学校、航空港区实验幼儿园医疗：郑州第一人民医院港区医院交通：地铁2号线，轻轨12#线、轻轨17#线，100路项目卖点项目以中央大型公园为中心，环绕公园打造环湖生态小区，中央慢跑和自行车道着力改善人居方式，以一种慢生活的理念引导住户提升生活品质。个案分析/正弘中央公园/项目概况82个案分析/正弘中央公园/整体规划地块编号12345678910111213合计占地面积（㎡）4600046000430004000048000280002800053000710006400066000370005500064500023456128971310111BCDE五星级酒店350亩中央公园住宅商业FAA1项目规划介绍：6该地块为项目一期,5栋18层小高层。预计将在15年和公园一同交付使用；A处于公园内,规划为五星级酒店,具体入住酒店正在商谈,可能入住酒店为洲际或万豪；F此区域致力打造高端奢侈品牌商业区,其中空中商业走廊为其设计亮点,更将B、C和D商业区域很好的结合在一起；A1此为公园又一设计亮点，100m的自行车和跑步专用道，倡导“慢生活”体验。一期房源项目环湖而建，打造生态宜居住宅环境。分11个地块开发，预计开发周期在6-7年。83个案分析/正弘中央公园/开盘分析北清盘1#、3#楼平层示意图2#楼平层示意图4#、5#楼平层示意图项目于11月1日进行认筹，推出1#-5#房源，均为18层，2T4布局，2个或3个单元，面积为77-89㎡两房，89㎡小三房，118-120㎡大三房，房源总计848套，当天到访1000组，排卡约980个；11月30日项目开盘，当天到访880余组客户，848套房源全部清盘，截止开盘前共排卡1730个；均价为6200-6300元/㎡，优惠为前期客户交5千元开盘抵2万元，另成交客户赠送2000元优惠券；此次推出的一期以77-89㎡两房为主，前期蓄客效果明显，开盘售罄。8485-87㎡二房典型二房设计，客卧朝阳；西侧茶室设计提升生活情趣；餐客虽为一体但受空间限制略显拥挤；入户门对主卧，影响住户的私密性；中部走廊过长，面积浪费严重。76-77㎡二房户型方正，两卧朝南。房型紧凑，动线清晰。入户门对主卧，影响住户的私密性。卫生间为暗卫.118-120㎡三房唯一三房设计,户型南北通透；入户玄关设计更方便生活；卫生间干湿分离；餐厅北侧阳台设计略显属无奈之举，如能放入卧室效果更好。中部廊道产生面积浪费大。个案分析/正弘中央公园/户型分析88㎡二房户型方正，且南北通透；南侧开阔采光充足；餐客一体空间开阔，舒适度更高；房间动线清晰，面积无浪费。79㎡二房两卧朝南；户型布局难看，成阶梯状；客厅空间狭小；入户门对主卧，影响住户的私密性。中部走廊过长，面积浪费严重。85-89㎡二房(2+1