毕业论文政府投资BT项目运营模式BT项目风险评价模型

政府投资BT项目运营模式目录HYPERLINK\l"_Toc353301863"目录2HYPERLINK\l"_Toc353301864"一、BT模式概述3HYPERLINK\l"_Toc353301865"㈠BT模式概念3HYPERLINK\l"_Toc353301866"㈡BT模式主要参与方3HYPERLINK\l"_Toc353301867"㈢BT模式中的合同体系4HYPERLINK\l"_Toc353301868"㈣BT模式收益来源4HYPERLINK\l"_Toc353301869"㈤BT模式的具体运作类型4HYPERLINK\l"_Toc353301870"㈥BT模式相关法律法规概述5HYPERLINK\l"_Toc353301871"二、BT项目拓展5HYPERLINK\l"_Toc353301872"㈠摸清政府核心诉求5HYPERLINK\l"_Toc353301873"㈡了解项目基本情况6HYPERLINK\l"_Toc353301874"㈢了解当地财税政策7HYPERLINK\l"_Toc353301875"㈣做好投资可行性评估7HYPERLINK\l"_Toc353301876"三、BT项目投资设计7HYPERLINK\l"_Toc353301877"㈠BT项目边界条件设计7HYPERLINK\l"_Toc353301878"㈡BT项目交易结构设计8HYPERLINK\l"_Toc353301879"㈢BT项目合同设计11HYPERLINK\l"_Toc353301880"四、BT项目风险与控制15HYPERLINK\l"_Toc353301881"㈠合同前期风险15HYPERLINK\l"_Toc353301882"㈡建设风险16HYPERLINK\l"_Toc353301883"㈢利率风险16HYPERLINK\l"_Toc353301884"㈣回购风险17HYPERLINK\l"_Toc353301885"㈤建设管理风险与控制17HYPERLINK\l"_Toc353301886"五、公司能力分析19HYPERLINK\l"_Toc353301887"六、政府投资类项目投资运作模式扩展19HYPERLINK\l"_Toc353301888"㈠政府投资类项目分类及特点19HYPERLINK\l"_Toc353301889"㈡政府投资类项目投资运作基本原则20HYPERLINK\l"_Toc353301890"㈢政府投资类项目投资运作模式初探22HYPERLINK\l"_Toc353301891"七、附件24一、BT模式概述㈠BT模式概念BT是英文Build（建设）和Transfer（移交）缩写形式，意即“建设--移交”，是当今国际基础设施项目建设领域中被普遍采用的投资建设模式，系指根据项目发起方通过对选定的投资者予以授权，由投资者负责进行项目的建设（包括筹措资金），并在规定时限内将建成后的符合质量要求的项目移交项目发起人，项目发起人根据事先签订的回购合同在一定期限内分期向投资者支付项目总投资并加上合理资金回报。因此，BT是一种投资方式，有别于普通的工程施工。㈡BT模式主要参与方1.项目发起方通常是地方政府或是政府授权的部门。实务操作中，一般政府委托其平台公司负责项目招标及建设过程协调和监督。2.项目投资方投资方即发起方通过具有竞争性程序选择出的BT项目的出资建设方。实务操作中，一般采取“投资方+建设方”一体化招标，这样就避免了投资方成立的项目公司进行二次招标而引致建设方的选择。3.项目公司一个规范的BT项目往往要求投资方在项目所在地设立项目公司，并由该项目公司负责BT项目的具体投资以及建设管理职能。成立独立的项目法人，可以避免投资建设过程的资金使用与投资人自身的业务混淆，使得整个投资建设过程更为清晰、透明、便于发起方的监督，同时，对项目公司注册资本金的要求也需要满足国家对项目建设资本金制度的要求。4.建设方根据《招投标法》相关要求，基础设施项目的建设应通过招投标的方式选择建设主体，在BT项目的操作中，项目公司将成为工程建设的发包方并履行选择有资质的建筑商承担工程建设任务的职能。5.回购方在BT项目建设完成并移交后，发起方就要开始向项目公司支付回顾款，通常情况下政府作为回购方负责按期向项目公司支付回购款。6.回购担保方为保障投资方利益，在BT项目的操作中，投资方往往会要求发起方就未来回购款的支付向其提供担保，担保形式可能是土地抵押、金融机构担保或者是信誉较好的企业进行信用担保等等。㈢BT模式中的合同体系BT模式所涉及各参与方的权利义务关系是通过合同确立的，其中包括贷款合同、建设合同、回购合同、回购资金担保合同、完工履约担保合同等等，是一系列合同的有机组合。1.回购合同回购合同是由项目公司与回购方签署的约定回购款支付相关事项的合同，主要内容应包括回购基数的确定，回购期限以及起止时间的约定，每期回购款项的计算方式，回购款调整机制，以及支付方式等。2.工程建设合同3.担保合同担保合同是由担保方向项目公司出具的，主要内容包括担保方与项目公司约定的担保范围、期限、担保物标的和支付条件等。㈣BT模式收益来源BT模式中投资方的收益主要来源于两个环节，即工程建设环节的建筑施工及材料价差和回购款支付环节的投资回报。㈤BT模式的具体运作类型1.设立项目公司的总承包BT模式2.不设立项目公司的总承包BT模式3.设立项目公司的二次招标BT模式实际操作过程中一般主要采用1和3两种模式。㈥BT模式相关法律法规概述建设部在2003年2月13日发布的《关于培育发展工程总承包和工程项目管理企业的指导意见》（建市【2003】30号）中明确鼓励了BT建设模式的运用，但是该意见对BT建设模式并没有更加具体的规定。中国工程咨询协会和中国勘察设计协会于2003年6月13日共同发布了《从事工程项目管理和工程总承包企业营业额百名排序暂行办法》，其中第六条规定：“企业按照建设-转让（BT）、建设-经营-转让（BOT）、建设-拥有-经营（BOO）、建设-拥有-经营-转让（BOOT）等方式组织实施的工程项目，其中通过工程建设获得的收入也纳入工程项目管理的统计范围”。2007年5月16日，重庆市发布了《关于加强和规范政府投资项目BT融资建设管理的通知》，这是全国范围内地方政府第一次制订关于BT模式的具体规定。2008年，武汉市发展改革委、市建委、市财政局等共同发布了《关于做好政府投资项目BT融资建设管理的通知》（武发改城建【2008】627号），对BT项目的使用范围和条件、项目审批和完善决策机制、制定合理回购条件和程序等方面作出了具体规定。二、BT项目拓展㈠摸清政府核心诉求建设资金短缺是政府决定采用BT模式的根本原因。1994年颁布的《中华人民共和国预算法》明确规定，地方政府不能编制赤字预算，换言之就是地方政府不能负债，包括建设财政领域。理论上应该是“有多少钱办多少事”，市政基础设施的投资数量以地方政府财力分配给固定资产建设的那部分资金为限。然而，若因为资金缺乏而不搞建设又制约城市投资环境的改善，没了优质的基础设施和投资环境，经济和社会发展将受到很大制约，自然也就制约了地方政府的财政收入。由此，自20世纪90年代以来，以BT、BOT等模式进行城市基础设施建设的间接负债模式逐步得到地方政府的大力支持。㈡了解项目基本情况1.项目前期准备工作项目工程前期已经进行了哪些工作，是BT项目需要调研的主要内容之一，其中包括该项目的可研报告、立项等，以及项目的推进已经进行到何种程度等，具体内容如下：⑴项目是否纳入地方政府年度建设计划。⑵项目相关的批文和报告。具体来讲包括项目的立项批文，用地批文等。⑶可行性研究报告及工程估算投资。⑷项目前期费用的安排。政府是否可以对项目征地拆迁实行“包干”，即按初步设计概算中的“征地拆迁费用额”为上限，由政府负责实施。前期费用在一般建设项目中都有较大的不确定性，浮动很大，其安排对项目有几个关键作用：一是关系到BT项目的投资总额，如果是政府承担，则投资人只需承担工程建设费用；二是政府是否包干前期费用对投资人控制整个投资总额至关重要，如果不包干则可能造成前期费用的巨大不确定性。2.工程情况项目的工程情况主要包括工程技术、工程地质、工程预算和概算等。尤其是工程预算和估算的核实和评价非常重要，必须由专业机构或人士进行评估。根据大多数BT项目经验，此项工作可以发现通过初步设计阶段的设计优化达到降低工程造价的潜力有多大。项目进行优化设计方案和施工方案的潜力关系到项目盈利空间的大小，因为BT项目的利用很大部分来自于工程建设成本的节省。3.商务条件BT项目商务条件包括回购方式、回购期限、回购进度、回报率、担保方式和合作方式等。㈢了解当地财税政策1.项目公司税收优惠。营业税和所得税在BT项目中占比较大，但诸如所得税减免、缓征营业税等税收的优惠政策各地不一。2.招商引资政策优惠。㈣做好投资可行性评估对BT项目的可行性评估，一般采用定性分析和定量分析相结合的方式。定性分析主要在项目的概况及风险分析中体现，要点在于项目本身的战略意义和对政府的重要性。定量分析在项目的财务分析中占主导地位，要点是关注财务模型的建立、基础数据的假定、边界条件的选择等等。评估过程必须充分考虑项目风险和应对措施。三、BT项目投资设计㈠BT项目边界条件设计1.回购基数在BT模式中，回购基数中工程费的确定方式一般有以下两种：第一种为包干确定回购基数，即由双方共同认可的工程估算，初步设计概算等包干确定。第二种为按实际发生确定回购基数，即项目竣工验收合格后，以政府和投资人双方认可的有资质的中介机构审计的最终投资额为准。实际操作过程中一般采用第一种方式。但是第一种方式确定BT项目回购基数存在很大不确定性，因为回购基数只是理论设想数值，与投资人实际在工程中花费的金额相比，或多或少存在差异。另外设计调整、材料价格变动等因素都会造成回购基数的不准确，对投资人来说也会存在回购基数确定的过低而造成损失的可能。因而，通常可以借鉴的操作方式是，在项目前期谈判阶段至工程建设竣工且审计结束前，BT合同签订的回购基数暂时以包干的方式确定。待审计结束后，双方协商使用审计结果调整回购基数，并相应调整每期回购款。2.投资收益率如果投资人仅承担工程费，则可以考虑参考同期银行贷款基准利率确定投资收益率。如果投资人不仅要承担工程费，还要承担与工程费相配比的前期费，则应该要求投资收益率在同期银行贷款利率基础上上浮若干个点。如果回购期内银行同期贷款基准利率发生变化，则投资收益率应该在变化之日起按照相同幅度作调整。3.回购方式由于BT模式在项目前期会占用大量资金，而且政府人事的变动可能对后期回购操作带来不可测的风险，所以在具体的BT项目谈判中，应尽量争取较短的回购期，且较短的回购期能增加投资人本身的资金流动性，有利于资金的安排和周转。资金占用成本也是影响投资收益的重要因素，投资人同时应该尽量争取计息日期合理提前。工程费计息日期的决定除了“工程竣工验收合格之日”的必要条件，同时加上“政府对工程实际使用之日”的选择，这对投资人就是有效的保护手段，其目的是防止政府延后验收或提前使用项目造成投资人损失。而前期费也应该争取从投资人第一笔投资资金到位之日起开始计息。㈡BT项目交易结构设计从完善BT模式方案设计，理顺整个交易结构来说，整个结构中的各个关键点的把握，细节结构的设计都非常重要。1.投资结构设计整个BT模式投资结构中有两个主要关键点，即投资人的性质及背景和投资费用的组成。⑴投资人的性质及背景BT项目初期启动时，需要投入大量资金，因而该项目实际上更偏向于被认为一种投资行为，而不仅仅是工程建设行为，其性质带有公益性，必须很好地平衡政府和投资人之间的利益和责任，就不一定要使用公开招标的方式寻找投资人，邀请熟悉且较为信任的投资人前来议标是比较便捷的选择。以上这些前提，就对BT项目的项目投资人性质及背景提出了较为明确的要求。因而，如前文所述，我国BT模式的投资人中，有国有背景或国家为股东占主导地位的建设企业占多数。随着国内建设市场的发展，BT模式越来越多地被采用，逐渐形成了一批专业的BT项目运作企业。但是，由于国内没有专门对BT模式详细界定的相关法律规定，在实际运作过程中，真正规范操作的BT模式仍未能形成统一的行业规定，而仍旧以单独的企业项目行为为主，因而，专业的BT项目运作企业相对就具有较为明显的优势。⑵投资费用的组成一般BT项目投资费用主要由两部分组成：工程费和前期费。前期费主要是项目启动前用于各种准备工作所需要的费用，主要包括拆迁（拆除迁移建设用地上的房屋）费、劳力安置（安置被征用集体土地上的农民，签署养老合同）费和征地包干（对被征用集体土地上的财产，包括青苗、构筑物等进行补偿）费等。工程费主要可以分为建安（工程建设的建筑和安装）费、独立（工程建设的勘查和设计）费和预备费等。由于投资人没有权力和能力参与到一个基础设施项目和土地相关的前期准备工作，因此要使投资人承担前期费用的支付和实际使用责任，会使投资人非常被动。若将前期费仅仅看做是投资人对政府工作的单纯投资行为，由于前期费用与工程费的不同特点，投资人既不能控制前期费的支出金额和时间节点，也不能监督支出费用的实际使用状况。另一方面，由于项目前期工作的不确定性和特殊性，劳力安置、征地保管和拆迁工作等都很难合理地安排工作计划和进行详细准确的预算设定，因而难以及时准确地预测前期费用金额，而且也比较容易形成费用预算不断上升的窘况。投资人承担所有的项目前期费成本太大，而且也非常不现实。如果政府确认需要投资人承担一部分前期费，可以考虑使用以工程费为基准，设定一个比例范围（例如前期费是工程费的10%），费用总数一次性确认的方式。这样投资人可以有效地控制投资额度，政府也可以减轻部分资金压力。2.融资结构设计BT模式的资金流向分为两个不同的平台，一个是投资人（或项目公司）为平台的投资资金运作，一个是以回购方（政府及其代理机构）为平台的回购资金运作。在规范的BT模式中，项目公司是工程项目主要的投资和结算平台。投资人使用自有资金或通过融资渠道获得投资资金，以股东身份投资项目公司，且视项目运行情况增资项目和股权融资，债权融资有银行贷款、发行企业债券等，股权融资有风险投资、引入战略投资者、IPO上市等。项目公司除了使用投资人的投资资金，还可以使用项目公司为平台进行融资，一般其运用较多的融资方式是银行贷款（债权融资）和引入战略投资者（股权融资）等。回购方的回购资金主要来源于政府的财政拨款或政府出面的银行贷款，政府或其代理机构对其旗下的工程建设采取的是延后分期付款的方式，因此BT模式对政府来说也是一种解决政府资金周转、增加资金利用率的有效手段。3.担保结构设计BT模式中的担保结构是合约关系能够成立的关键因素之一。其重点内容就是由回购方（政府或其代理机构）出面寻求第三方对投资人进行付款承诺的担保，担保须详细规定如果回购方无法依约准时准额支付回购款，投资人有权力选择让作出承诺的第三方支付回购款。因此，担保第三方的选择也就是BT项目方案设计非常重要的关键点：⑴担保第三方应该是有偿付能力的法定责任人，主要是政府或政府指定的经营公司、银行等，不能是个人或其他非营利机构；⑵担保第三方最理想的的是与回购方和投资人没有任何关联关系的，属于独立的第三方（例如银行），由回购方出具银行履行保函是最理想的BT模式担保手段之一。⑶如果作为回购方的政府想选择与自己有关联的担保第三方，一般而言不能选择其下属的企业或政府机构，这样对投资人而言就失去了合约的公正性，在得到投资人认可的前提下，可以选择其上级政府作为第二付款人同时参与BT合同的签署，且第二付款人对BT合同所有行为作出充分的承诺。4.合同关系设计BT模式的两个主体是回购方与投资人。一般由政府或旗下代理企业作为回购方参与合同的签订，由于回购基数的资金性质不同（前期费或工程费），有可能形成不同来源资金，由不同的回购主体参与合同签订的情况。在规范的BT模式中，一般是由项目公司代替投资人签署合同，项目公司是BT项目的主要执行人和责任人。㈢BT项目合同设计基础设施BT项目投资建设过程中涉及诸多合同，这些合同归纳起来大致可以分为两类，即投融资类合同和建设工程类合同。1.投融资类合同投融资类合同主要包括投资人与政府签订的《投资建设合同》、投资人所属项目公司与政府签订的《回购协议》，以及股东之间的《合资协议》、与金融机构签订的《贷款合同》等等。以下重点对《投资建设合同》和《回购协议》进行具体分析：⑴《投资建设合同》结构设计《投资建设合同》主要是用来约定投资人与项目发起人（通常为政府）之前的权利义务关系。该合同主要包括以下主要条款：①项目发起人与投资人的主体说明、BT模式描述；②项目介绍及工程实施。主要包括项目建设内容、投资规模、建设周期、质量标准等规定及征地拆迁、勘察设计、投融资、建设和管理等；③投资收益及回购方式。目前投资收益的计算依据主要是央行公布的同期银行贷款基准利率，回购方式包括回购期限和回购方式两部分，根据项目规模大小及回购方的支付能力，回购期限一般分为三至八年不等，一般采用等额支付回购款方式。④项目投资人权利义务。⑤项目发起人权利义务。⑥违约责任。主要包括投资人投资不到位，项目无法按时完工及发起人不能及时审计工程造价、验收和支付回购款应承担的责任。⑦诉讼管辖。⑵《回购协议》结构设计《回购协议》是BT项目融资模式下最为关键的一份协议，也是整个项目能否成功运作的依据。回购协议一般由项目公司和项目回购方签署，项目回购方可以是项目所在地的一级地方政府，也可以是政府委托的具有行政管理职权的机构。主要包括以下内容：①项目公司及回购方说明。②项目基本情况。③项目回购的具体约定。主要包括项目投资收益计算标准、回购期限、回购款支付方式等。④项目公司权利义务。⑤项目回购方权利义务。⑥项目回购担保措施。一般约定项目回购方提供担保人，由担保人与项目公司另行签订担保协议。⑦违约责任。⑧诉讼管辖。⑨合同变更等。⑶《投资建设合同》与《回购协议》中的关键条款及风险①项目建设内容及投资规模的确定性。项目建设内容及投投资规模是两两个协议中的的必要条款，但但是在协议的的谈判阶段，上上述两项内容容通常只是暂暂定的概念，随随着协议的签签署以及项目目投资建设的的推进，才能能逐渐确定。此此确定额与项项目启动初始始确定的投资资预算额度相相比，会存在在一定差异。如如果投资额变变化不大，投投资人与项目目发起人可以以另行协商调调整，但是如如果数额较大大，则存在两两个方面的问问题：一方面面是投资人可可能会由于其其融资能力限限制而无法按按时完成对项项目的投资，从从而造成项目目完工延期，严严重者甚至无无法保证项目目完工，项目目也就无法按按照既定时间间完成移交、回回购；另一方方面对于作为为项目回购方方的政府而言言，如果项目目投资规模变变化较大，则则往往会设涉涉及项目的重重新审批等问问题，因此政政府对项目投投资规模的变变化也会较为为慎重，这也也是上述项目目协议条款签签订面临的主主要风险之一一。该风险的规避，要要求项目投资资人在投资谈谈判阶段重视视对项目现场场的考察及对对项目所在地地政策的了解解（包括土地地、财税、规规划、环保等等各项政策），加加强对项目概概算的审核，在在项目建设内内容确定的前前提下，尽可可能做到对项项目概算的审审核不漏项、不不错项，进而而避免造成项项目投资概算算额度与项目目的实际投资资额度之间产产生太大差异异。②项目回购资金的来来源及回购担担保BT项目作为政府的项项目建设需求求，其回购资资金支出一般般会列入项目目所在地政府府当年的财政政预算，此安安排若写入回回购协议及投投资建设合同同，就意味着着政府对项目目投资人承担担了每年将项项目回购资金金支出列入当当年政府预算一项项必要的支出出的法律义务务，如果项目目所在地政府府能做到这一一点，则是对对于项目投资资人最佳的回回购保证。在实际操作中，由由于目前我国国法律体系的的规定，政府能能够为BT项目投资人人提供的担保保方式非常有有限，通常变变通的做法是是政府提供一一家国有公司司，由该国有有公司对项目目投资人提供供信用担保，但但信用担保方方式实现其担担保权利的难难度与财产担担保方式相比比，要大许多多。综上，回购资金支支付及回购担担保问题往往往会成为投资资人考虑的最最多的问题，对对于投资人而而言，投资BT项目的在最最大风险也在在于此。对于回购资金的支支付及回购担担保的风险规规避，投资人人需在项目考考察阶段重点点了解项目所所在地政府的的经济发展水水平，财政收收支状况以及及政府的诚信信状况，以此此作为进行投投资与否的判判断依据。③工程完工风险工程完工并顺利竣竣工验收是项项目回购的前前提条件，因因此工程能否否正确完工也也是回购协议议中的一个风风险。从原因因上分析，项项目不能正常常完工主要收收投资人中断断投资及项目目本身存在的的技术问题两两项因素的影影响。其中，投投资人中断投投资是影响项项目能否正常常完工的主要要因素，造成成投资人中断断投资大致有有两个方面的的原因：其一一是投资人自自身资金安排排出现问题或或融资能力受受到限制从而而导致缺乏项项目投入资金金；其二是由由于出现了回回购方的实际际违约或预期期违约情况，如如未能按照约约定办理回购购担保、回购购方财政状况况恶化等，投投资人由于担担心无法实现现项目的正常常回购而主动动中断投资。无无论是哪一种种情况导致的的中断投资都都会导致项目目无法正常完完工。实践操操作中，由于于项目本身存存在的技术问问题而导致项项目无法正常常完工的情况况相对较少。对于完工风险的规规避，一方面面政府应切实实履行对投资资人的承诺，协协调签订担保保协议，协助助投资人办理理回购担保手手续，持续做做好回购资金金的支付安排排；另一方面面，投资人应应加强对项目目施工过程中中的监督管理理。④违约及诉讼风险从BT项目运作实践看，项项目回购方违违约的情况远远多于投资人人违约，主要要表现为回购购方不及时办办理工程竣工工结算手续、不不能按时支付付回购款等。实实际项目操作作中即存在这这样的情况，有有些项目已移移交回购方使使用两三年了了，而回购方方委托的工程程造价审计却却未结束，严严重影响了回回购款的正常常支付。另外外，还存在工工程造价审计计虽已结束，回回购基数也已已确定，但回回购方支付回回购款过程中中拖欠回购款款的问题。对对于此类违约约事件，投资资人很少会选选择以诉讼方方式解决，因因为回购协议议中通常约定定此类诉讼由由项目所在地地法院管辖，投投资人会由于于担心诉讼风风险而放弃诉诉讼方式解决决此类纠纷。对于回购方违约风风险的规避，投投资人在投资资协议及回购购协议中必须须明确约定：：项目完工后后的验收期限限以及工程造造价审计的期期限；超出约约定期限应承承担的责任；；回购款拖欠欠应支付的利利息计算方式式；选择回购购方及投资人人所在地之外外的第三方仲仲裁机构作为为纠纷解决的的管辖机构等等方式来保证证回购款按正正常程序进行行。2.建设工程类合同略。四、BT项目风险与控制㈠合同前期风险合同前期最大的风风险在于政府府前期工作未未做扎实，征征地拆迁未完完全解决，项项目投资估算算或者概算未未能覆盖全部部的建设内容容，导致合同同签订后项目目迟迟无法实实施或者是实实施过程中出出现拆迁退地地和投资规模模大幅度增加加的问题。在BT模式项目初期启动动过程中，一一般而言投资资人越早介入入项目的运行行越有利。最最理想的模式式是在编制项项目建议书阶阶段，投资人人介入项目的的前期启动工工作，但由于于政府决策在在落实方面的的时滞性及政政府选择投资资人的时间延延误，通常投投资人无法在在如此早的初初期阶段就介介入项目前期期准备工作的的，比较合理理的介入时间间是从编制工工程可行性研研究报告开始始。必须明确，BT模模式中投资人人一般不介入入和土地相关关的前期工作作，源于建设设用地的准备备应该是政府府的职责，投投资人既没有有权力也没有有能力参与到到只有政府才才有权力进行行的包括建设设用地规划、征征地拆迁等一一系列工作中中。㈡建设风险根据一般BT项目目的合同，只只有投资者完完成项目的竣竣工验收，协协议中业主履履行支付回购购款的义务才才生效。因此此，在项目的的建设期内，出出现的任何质质量安全、进进度延误、事事故等不确定定因素都将导导致项目不能能按时、及时时验收，这样样对项目的回回购也将影响响深远。为解决这一问题，务务必将项目的的这些风险控控制在事前，并并选择合适的的项目管理模模式，制订详细的管管理制度，并并在以下三个个方面进行有有效控制：⑴投资控制：设计质质量，概算、预算算把关，设计计变更签证等等；⑵施工控制：施工单单位的标后管管理，工、料料、机的管理理，质量、安安全、进度、文文明施工等管管理；⑶竣工管理：竣工时时间控制、备备案归档等。针对BT项目的建设风险，一一般应从设置置双方互相制制约的管理模模式开始，并并引入外部的的项目管理咨咨询机构、代代理机构，进进而在回购协协议中补充有有关因外部不不可预见因素素及业主方原原因造成的工工程进度、方方案变更等损损失弥补措施施，这样才能能将项目的建建设风险尽可可能降低。㈢利率风险对于BT项目而言，利率风风险主要存在在于项目的回回购期。回购购期内，中国国人民银行公公布同期的贷贷款基准利率率发生变化，可可能导致融资资成本上升，并并影响到回购购方支付的回回购款的金额额，进而影响响到BT项目的投资资收益，形成成BT项目的利利率风险。因因此，在项目BT模式设计之之初，就应充充分考虑到利利率风险，将将回购方须支支付的项目投投资收益率设设定为浮动利利率，即在一一定范围（一一般指央行贷贷款基准利率率上下浮动0～100个BP）内，利率率可不做调整整，但超过这这一范围，双双方就必须按按照新的基准准利率调整投投资收益率，并并相应修改每每年的回购金金额，这样基基本上可能有有效避免投资资者和回购方方的重大利益益波动风险。㈣回购风险在回购期间，投资资者面临的主主要风险是政政府信用风险险，政府能否否按时支付回回购款是BT项目最大的的风险。因此此，投资者一一般在评价这这方面的风险险时都比较谨谨慎，很多参考商业业银行和政策策性银行的评评估方法。㈤建设管理风险与控控制1．项目建设过程中投投资人面临的的风险BT项目的立项、各种种分析、设计计都是基于对对未来政治、经经济、社会、自自然等各方面面的预测基础础上的，也是是基于正常的的技术、管理理和组织基础础上的，但在在项目实际实实施以及项目目的运行过程程中，这些因因素可能发生生变化，并可可能由此产生生BT项目的建设设风险。⑴政治风险。通常表表现为政局不不稳定，例如如战争、动乱乱、政变的可可能性，国家家的对外关系系，政府信用用和廉洁程度度，政策及政政策的稳定性性，经济的开开放程度等。⑵法律风险。包括法法律不健全，有有法不依、执执法不严，相相关法律内容容发生变化。⑶经济风险。包括国国家经济政策策的变化，产产业结构的调调整，银根紧紧缩；工程承承包市场、劳劳动力市场的的变动；工资资的提高、物物价上升，通通货膨胀加快快等。⑷社会风险。包括劳劳动者的文化化素质、社会会治安的稳定定性、社会风风气、宗教信信仰等。⑸技术风险。包括项项目实施的难难度较高，技技术含量高，采采用新技术，新新工艺等。⑹自然风险。如自然然灾难，异常常恶劣的天气气，未能预测测的特殊的地地质条件等。2．投资人规避或防范范风险的措施施上述BT项目的建设风险有有特属建设阶阶段的风险，例例如技术风险险，自然风险险。还有个别别风险贯穿BT项目始终，但但由于对风险险的识别不足足，直到建设阶段段才显现的风风险，例如政政治风险、经经济风险、法法律风险和社社会风险。对对于投资人而而言，则要针针对不同的风风险采取不同同的规避和防防范措施。⑴分析投资环境，慎慎重选择BT项目。BT项目代政府府实现“融资”，缓解政府府集中建设的的资金压力，因因此一般该类类项目的投资资额都较大，正正因如此，该该类项目投资资前充分进行行项目风险的的识别和风险险分析、评价价是非常重要要的。政治风风险是首先应应当考虑的因因素，如果国国家政局不稳稳定，有战争争、动乱的可可能，这时BT项目的建设设不可能完成成，一旦错误误决策投资，在在建设阶段项项目势必会因因政治风险难难以实施而中中断。另外，政政府的信用和和廉洁程度也也是政治风险险之一，如果果政府的信用用和廉洁程度度以及政策稳稳定性较差，就就会加大建设设的难度，直直接影响工程程进度，增加加投资成本。因因此，投资BT项目，首先先要识别投资资环境，对此此类风险应当当采取回避。⑵认真磋商，重视BBT回购协议的的签订。不可可否认，我国国目前基础设设施项目以投投资为主导，由由国资控股的建设管管理公司进行行代建的情形形下，建设方方和承包方之之间的合同地地位是不平等等的。在工程程承包合同中中，对建设方方的权力和承承包方的义务务合同条款强强调得也比较较多，而对建建设方应当履履行的职责条条款则比较含含糊。对于BT项目，投资资人必须重视视回购协议的的签订，在前前期谈判中尽尽可能考虑到到建设过程中中出现的问题题。回购协议议必须具备的的基本条款是是工程计量确确认的流程、工工程造价确认认的方式、回回购方式等。回回购协议的签签署并本着协协商原则，采采取风险合理理分担的措施施。如若在回回购协议中未未能就关键条条款有所约定定，应当以补补充回购协议议、签署备忘忘录等方式加加以补充完善善。⑶采用招标方式，择择优选择项目目合作伙伴。此此处的合作伙伙伴是广义的的含义，包括括项目设计方方、监理方和和承包方，在在建设过程中中，各方之间间不仅是甲方方乙方的关系系，更是合作作伙伴的关系系。一方面通通过招标方式式可以竞争性性产生报价，控控制工程造价价；另一方面面也分散了风风险，例如对对技术难度较较高的BT项目，选择择有同类施工工经验、有良良好业绩的承承包方，能够够承担技术方方案的编制和和实施，可大大大降低项目目建设的技术术风险。同样样，有经验的的监理工程师师能指导承包包商的施工作作业，在项目目建设中遇到到障碍时，能能提出合理的的变更设计的的方案，经设设计院认可后后可解决现场场施工的难题题。对设计院院选择的重要要性体现在其其是否能合理理设计，设计计阶段通过优优化设计节约约投资尤为重重要。⑷建立沟通机制，构构建合作伙伴伴关系。BT项目在建设设过程中会遇遇到各种实际际问题，若缺缺乏沟通机制制，工程很难难照常进行。比比如，通货膨膨胀加剧，建建材价格大幅幅上升，或者者连续加息，都都会使投资人人的资金投入入量增大，要要得到回购方方的确认。构构建合作伙伴伴关系，在合合同基础上本本着实事求是是的原则解决决问题，是BT项目能够顺顺利完成的重重要保障。五、公司能力分析析略六、政府投资类项项目投资运作作模式扩展㈠政府投资类项目目分类及特点点政府投资类项目主主要是长期以以来由政府直直接投资建设设的社会公益益事业和基础础设施建设项项目，从近几几年国内该类类项目的运作作模式来看，大大体上分为两两种类型：纯纯BT项目和包含BT项目在内的的项目包。纯BT项目一般是是技术标准明明确、投资规规模较大、工工程技术条件件成熟的工程程项目，由具具有相应施工工资质的工程程总承包企业业承包建设，采采用项目（工工程）代建制制。社会资本本的参与仅仅仅只是满足政政府融资平台台的需要。项项目包则不是是单纯的工程程项目，而是是开发项目。不不仅具有投资资规模大的特特点，而且大大多数项目具具有基础条件件复杂、技术术标准不确定定、需要强大大的开发和运运营能力，如如武汉xx中央商务区项项目、天津泰泰达经济开发发区项目、柏柏泉新农村建建设项目以及及部分城中村村改造项目等等。这类项目目通常由专业业的投资运营营单位取得并并通过全方位位的运营取得得成功。政府府往往以优惠惠的条件鼓励励有实力的投投资商参与此此类项目的开开发建设。从项目盈利特征来来看，前者通通常只能取得得项目管理费费用和施工利利润，综合利利润率偏低。后后者则可以通通过良好的投投资运作取得得高额回报。㈡政府投资类项目目投资运作基基本原则1.现金流平衡政府投资类项目的的开发过程中中实现现金流流入有如下几几种方式：资资源所有权流流转、股权融融资、资本运运作、项目开开发销售和BT项目投资回回款。一是用用好资源，通通过抵押融资资、资产评估估增值和资产产转让等途径径实现现金流流入；二是通通过增资扩股股、提高注册册资本的方式式实现现金流流入；三是通通过资本运作作保障现金流流入；四是通通过项目开发发销售实现现现金流入；五五是通过推进进政府返还投投资款的方式式实现现金流流入。从实现现的难易程度度上看，资源源所有权流转转、项目开发发销售最优、投投资回款次之之，股权融资资和资本运作作难度较大。2.不做纯BT项目BT项目是手段不是目目的，无法保保障较大的投投资回报。BT项目存在投投资规模大、资资金成本高、时时间周期长、协协调事项多、回回款速度慢和和综合利润率率低等缺陷，显显著不同于房房地产开发项项目投资节奏奏、开发节奏奏和销售回款款节奏可以统统筹控制的特特点。3.资源所有权（使用用权）让渡摸清政府核心目标标，确保项目目开发过程中中实现资源所所有权（或使使用权）的让让渡。资源的的定义应该是是稀缺的具有有开发使用价价值的一切要要素，是实现现现金流稳健健的基础，包包括土地、项项目和指标（柏柏泉新农村建建设土地流转转指标）等在在内都可以称称之为资源。xx商务区启动伊伊始，项目投投资商xx中央商务务区xx股份有限限公司（以下下简称“xx公司”）即以18亿元的价格格取得了xxx4000亩建设用地地使用权（单单价45万元/亩）。后来来事实证明，原原价18亿元的4000亩土地使用用权不仅在抵抵押融资中发发挥了巨大作作用，而且通通过评估增值值，为该公司司后来的股权权融资奠定了了良好基础。同同时xx公司可以以以最优惠的的条件开发自自营项目，取取得比其他开开发商更多的的成本优势。4.遵循既定程序遵循政府既定的运运作程序，尤尤其是“三重一大”等关键事项项的程序，在在用好用足程程序中获利避避险。一般来来讲，政府的的运作程序和和运作模式尤尤其是政府的的决策审批和和财政收支模模式一旦确定定，便很难改改变。企业恰恰好可以利用用政府的决策策审批速度相相对较慢的特特点，将前期期审批环节尽尽可能到位，适适当放缓BT类项目的投投资建设节奏奏，降低资金金成本，为推推进现金流平平衡、实现更更大利益目标标留足时间。xx商务区项目自自2002年启动后，2004年总体规划划通过市政府府审批，2006年项目基础础设施总投资资通过市发改改委审批，至至2008年5月控制性详详细规划通过过审批，历时时六年之久，xx公司正是利用政府审批时间周期偏长的特点，一方面放缓启动区基础设施投资建设进度，另一方面全力推进可实现现金流入的土地一级开发与储备交易、土地使用权获取、自营项目开发等工作，为2007、2008、2009和2010年实现巨额现金流入做好充分准备。5.融入政府收支模式式政府财政收支往往往具有特定的的渠道和模式式，企业参与与政府投资类类项目首先在在投资运作方方案的设计上上就应最大限限度地与政府府财政收支模模式相融合匹匹配，跟随政政府成熟的收收支大趋势实实现企业正向向现金流。在在国土领域，土土地储备中心心往往是政府府唯一的储备备出让主体，是是政府土地财财政最基本的的依托。企业业参与政府投投资类项目开开发如能将财财务收支纳入入到政府的土土地储备和出出让大循环中中去，则在一一定程度上可可以最大限度度实现现金流流的稳定和健健康。xx商务区的开发发过程中，xxx公司利用用政府的土地地储备程序，于2007和2008年两次共实现23.47亿元土地销售收入。2007年基本实现现金流平衡，有效避免了BT项目现金净流出。6.合理把握投资规模模、节奏与比比例合理把握投资规模模和投资节奏奏，在比例和和时间上作好好文章是政府府投资类项目目投资运营方方案设计必须须做好的关键键环节。通过过设定合理可可控的投资比比例和节奏，不不仅可以实现现项目的快