建筑基础知识培训

建筑基础知识培训第一页，共四十五页，2022年，8月28日了解建筑知识是为了什么？1、掌握市场中的项目都在卖什么？2、掌握别人在卖的东西有什么优势、劣势。3、了解自己项目的基本条件。4、指导自己项目该去做什么，卖什么。第二页，共四十五页，2022年，8月28日如何看项目？我们通过网站、宣传册等方式了解的相关产品类的项目内容。例如：北京搜房网第三页，共四十五页，2022年，8月28日打开界面如下：12345、产品第四页，共四十五页，2022年，8月28日住宅按高度（层数）区分：低层住宅（1～3层）；多层住宅（4～6层）；中高层住宅（7～9层）；高层住宅（10层及以上）。在房地产业内对高层住宅还有小高层、高层的划分，小高层：一般在10-17层；高层：18-33层超高层：过百米建筑，34层以上。第五页，共四十五页，2022年，8月28日住宅按照建筑长短边比例划分：点（塔）式建筑：指各面长高比均小于1的建筑，塔式建筑各朝向的建筑外墙均为长边。板式建筑：指非塔式建筑的其它建筑。当板式建筑主要朝向建筑长度大于次要朝向建筑长度两倍以上时，其主要朝向的建筑外墙称长边，次要朝向的建筑外墙称短边。板式建筑：有利于日照、自然采光和通风；总体密度（容积率）比较低，可以建造高档住宅；区域布局需要下功夫；比较费地。

点（塔）式建筑：总体密度（容积率）比较高，适合于在繁华地区建造住宅；各户住宅的自然采光、日照和通风需要下功夫进行设计；平面布局活跃，可以灵活布置各种不同功能的用地。

第六页，共四十五页，2022年，8月28日点（塔）式建筑：总体密度（容积率）比较高，适合于在繁华地区建造住宅；各户住宅的自然采光、日照和通风需要下功夫进行设计；平面布局活跃，可以灵活布置各种不同功能的用地。

第七页，共四十五页，2022年，8月28日板式建筑：有利于日照、自然采光和通风；总体密度（容积率）比较低，可以建造高档住宅；区域布局需要下功夫；比较费地。

第八页，共四十五页，2022年，8月28日板塔结合：经济、节约、提高土地的使用效率；保证户型的日照、通风等舒适度的同时，尽可能多的建筑面积。目前较多使用的一种形式。

第九页，共四十五页，2022年，8月28日低层及多层建筑在房地产业内按形态划分为：独栋别墅双拼别墅联排别墅叠拼花园洋房。

住宅【英译】HOUSE，Villa。【特征】私密性强，市场价格较高，定位多为高端品质。独栋别墅【定义】独栋别墅即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。第十页，共四十五页，2022年，8月28日住宅联排别墅【定义】有天有地，每户独门独院，设有1至2个车位，一般还有地下室。由三个或三个以上的单元组成，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。【英译】TOWNHOUSE，缩写TH。双拼别墅它是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。【定义】双拼别墅基本是三面采光，但由于其价格比联排高，居住感受类似联排边单元，因此目前在市场中接受度相对较低。【特征】第十一页，共四十五页，2022年，8月28日花园洋房主要指以4层为主，4-6层的板楼。它强调景观的均好性，一般首层送地下室及南北花园，顶层送露台，实现较高的附加值，同时2-5层有退台，能够实现更高的价格及居住舒适度。一般4层的花园洋房不设置电梯，6层洋房为提高其价值感及居住的便捷度一般都设置电梯。随着用地的紧缺，建筑的容积率越来越高，因此，花园洋房的稀缺性也日益突出，同时其能够实现居住的舒适度，也成为很多项目主打的宣传点。住宅叠拼别墅一跃二，送花园，独立入户三跃四、送顶层露台第十二页，共四十五页，2022年，8月28日花园洋房按退台划分按跃层划分第十三页，共四十五页，2022年，8月28日无锡。金科东方王谢中式原创，5+1洋房。150-180-230平米组合。第十四页，共四十五页，2022年，8月28日首层下跃地下一层171平米四居入户花园，前后花园，阳光室、下沉庭院，多种附加值，提高居住品质。第十五页，共四十五页，2022年，8月28日二层跃地下一层182平米四居入户花园，景观露台，赠送地下一层，提高二层附加值。第十六页，共四十五页，2022年，8月28日三层、四层约150平米，四层户型由于立面设计中退台限制，附加值最少，一般售价最低。第十七页，共四十五页，2022年，8月28日五层跃六层231平米四居入户花园，观景露台，顶层超大露台及豪华主卧套，居住品质与别墅类似。第十八页，共四十五页，2022年，8月28日精装修、毛坯一般在城市中心稀缺地段的豪宅项目中采用精装修的项目较多，一是保证项目品质的实现，打造奢华的形象特质，同时也能带来一部分利润。精装的内容包括：硬装部分：墙、地、顶的材质选用及造型处理；厨卫部分：洁具、灶具等的品牌、档次选择；设备设施：水、暖、强弱电等家居智能化普通住宅类的项目普遍采用毛坯交房。但如万科长阳半岛等新城项目，一是有成熟的产品线体系，二是能够为项目提供一部分利润，同时为较远区的客户免去装修的繁琐步骤，即买即住。第十九页，共四十五页，2022年，8月28日一定地块内，总建筑面积与建设用地面积的比值。容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。容积率以公式表示如下：另：建筑密度:一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的百分比。单位：％。建筑密度是反映建设用地经济性的主要指标之一。计算公式为：第二十页，共四十五页，2022年，8月28日例：万科长阳半岛

建设用地面积：276237㎡

容积率为：1.85总建筑面积=276237*1.85=511038平米注：用地面积为建设用地面积，与占地面积的区别。占地面积中含：1）建设用地——建设单位可用于工程建设的用地。建筑用地面积由城市规划行政部门确定的建设用地边界线所围合的用地水平投影面积，不包括代征地的面积。（2）代征市政用地——由建设单位代替城市政府征用集体所有土地或办理国有土地使用权划拨手续，并负责拆迁现状地上物、安置现状居民和单位后，交由市政、交通部门进行管理的规划市政、道路用地。（3）代征绿化用地——交由市、区园林绿化行政部门进行管理（包括公园绿地、河湖绿地、文物绿地、绿化隔离区绿地、交通防护绿地等）的规划城市公共绿地。（4）其它代征用地等查询土地信息登陆北京市土地储备中心网站第二十一页，共四十五页，2022年，8月28日小区用地范围内各类绿地面积的总和与小区用地面积的比值。绿地包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线范围内的绿地），不包括屋顶、露台的人工绿地。一般住宅的绿化率不得低于30%。第二十二页，共四十五页，2022年，8月28日规划规划形态景观空间日照车位配比交通组织户型：一梯几户户型面积进深、面宽建筑面积套内建筑实用率立面园林设备设施关注什么？第二十三页，共四十五页，2022年，8月28日1、日照间距规划中用到的名词日照间距指前后两排南向房屋之间，为保证后排房屋在冬至日底层获得不低于一小时（或大寒日两小时）的满窗日照而保持的最小间隔距离。第二十四页，共四十五页，2022年，8月28日2、建筑间距系数规划中用到的名词板式居住建筑的长边平行相对布置时，建筑间距根据其朝向和与正南的夹角不同，长边之间的建筑间距系数不得小于下表规定的建筑间距系数。一般指在正南北或正东西方向上出现重叠的建筑之间，遮挡建筑与被遮挡建筑在正南北或正东西方向上的水平距离与遮挡建筑高度的比值。建筑朝向与正南夹角0º～20º20º以上～60º60º以上新建区1.71.41.5改建区1.61.41.5群体布置时板式居住建筑的间距系数第二十五页，共四十五页，2022年，8月28日0小时日照1小时日照2小时日照3小时日照4小时日照5小时日照6小时日照根据地区差异，有的地区是建筑间距与日照同时控制，有的可以按单控其一，视具体地区而定。第二十六页，共四十五页，2022年，8月28日典型的行列式，正南正北，适用于北方，有利于采光、通风。，但园林空间有限，多部分景观位于建筑的日照阴影中。大景观空间的设计，点式建筑形成中心的大景观空间，景观成为项目的重心，多见于，对日照要求不高的南方设计中。第二十七页，共四十五页，2022年，8月28日用地不规则，建筑沿用地边界分布，充分利用板楼、塔楼建筑间距的差异性，节约用地。同时设置中心点式高层景观大宅，为社区提供良好的景观空间，保证建筑的景观均好性。尽可能的做到人车分流，减少车辆对社区内部的噪音干扰以及人员安全。第二十八页，共四十五页，2022年，8月28日车位配比一般在1:0.5——1:2之间，根据不同物业类别采用不同指标。地下车库宜集中设置，一般地下车位面积占到总车位面积的80%。地下车库宜结合地上建筑，达到停车电梯入户，提高地下车库的使用率。地下车库示意第二十九页，共四十五页，2022年，8月28日相关的名词解释套内面积（1）套内使用面积：

A，卧室、起居室、餐厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和；

B，跃层住宅中的户内楼梯，按自然层数的面积总和计入使用面积；

C，不包含在结构内的烟囱、通风道、管道井，均计入使用面积。（2）套内墙体面积：（3）阳台建筑面积：套内面积=套内墙体面积＋套内使用面积＋阳台面积第三十页，共四十五页，2022年，8月28日相关的名词解释销售建筑面积销售建筑面积=套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积公摊面积＝公摊系数＊套内建筑面积影响公摊面积的因素：

1、同一单元里一梯一户、一梯两户和一梯三户的影响，点式和板式楼不同。

2、户型面积大，公摊就大、

3、有无电梯、公共走廊等面积等都会影响公摊系数的大小。普通住宅的一般公摊比例：多层：8%——15%小高层：10%——20%高层：15%——30%公用建筑面积分摊系数=套内建筑面积之和÷可分摊的公用建筑面积之和公用建筑面积分摊系数第三十一页，共四十五页，2022年，8月28日相关的名词解释几梯几户“梯：建筑中是指楼梯，一般一个单元住宅只配置一部楼梯，18层以上住宅需配置剪刀梯一部，因此在建筑中一般都以一梯几户来表述。销售中“梯”逐渐表达为“电梯”，由于单层服务面积及建筑层数的规范要求，配置电梯的数量不同，因此销售中常用两梯三户，四梯八户等多种方式表示。第三十二页，共四十五页，2022年，8月28日两梯四户一梯两户第三十三页，共四十五页，2022年，8月28日面宽：面宽也可以称为“采光面宽”，是指可用于采光的外墙面的长度。对于一个房间来说，面宽是指房间的宽度，也叫开间。进深和面宽相对应的房间的长度叫进深。一般认为房间的进深面宽比例是6:4.即进深如果是6米，面宽4米就是比较舒适的房间尺度。第三十四页，共四十五页，2022年，8月28日85平米125平米面宽24.3米，进深20.2米。第三十五页，共四十五页，2022年，8月28日风格类别中式风格、新古典风格、英式、法式、地中海风格等。第三十六页，共四十五页，2022年，8月28日第三十七页，共四十五页，2022年，8月28日第三十八页，共四十五页，2022年，8月28日第三十九页，共四十五页，2022年，8月28日第四十页，共四十五页，2022年，8月28日两种风格可以互相结合，如欧式地中海风格。第四十一页，共四十五页，2022年，8月28日景观风格第四十二页，共四十五页，2022年，8月28日以“景观最大化”的原则布局建筑、组织功能。主入口景观——在此设置具有标识性的小区级中、大型集中式景观，如：雕塑、喷泉等，可结合中央景观进行设计。环形景观主轴——将两个地块的中心区域串联起来，弱化规划路对地块分隔的影响，使各地块之间产生景观元素呼应。