第二章(房地产及描述)

2023/2/5RealEstateAppraisal1

房地产估价的定义房地产估价机构接受他人委托，委派房地产估价师，为了特定的目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法规，政策和标准，在合理假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。房地产估价的要素回顾房地产估价特征（一）评估房地产的价值而不是价格。（二）房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价。（三）提供价值意见而不是作价格保证。（四）估价有误差，但误差应在合理范围之内。（五）既是一门科学也是一门艺术，但是应该增加其科学的成分，减少其艺术的成分。2023/2/5RealEstateAppraisal2熟悉房地产的含义，特性及种类，能从估价的角度充分认识房地产，以及从哪些方面对房地产进行了解并如何予以描述。2023/2/5RealEstateAppraisal3第二章房地产及其描述第二章房地产及其描述2023/2/5RealEstateAppraisal4

熟悉房地产的含义，特性及种类，能从估价的角度充分认识房地产，以及从哪些方面对房地产进行了解并如何予以描述。本章要求§2.1房地产的含义2023/2/5RealEstateAppraisal5房地产估价的定义

房地产是指土地及建筑物和其他土地附着物，是实物、权益和区位的结合体。（1）土地土地的地表范围——该宗土地在地表上的“边界”所围合的区域土地的地上空间范围——以飞机的飞行高度为限土地的地下空间范围——以人类的能力所及为限(2)建筑物的含义2023/2/5RealEstateAppraisal6定义：

人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所。

广义的建筑物－包括房屋和构筑物

狭义的建筑物－仅指房屋，不包括构筑物

房屋和构筑物的区别

□人是否直接在里面生产生活，是则为房屋

□是否有门、窗、顶盖，有则为房屋(3)其他土地定着物的含义2023/2/5RealEstateAppraisal7

定义：建筑物以外的土地附着物，是指附属或结合在土地或建筑物上，从而成为土地或建筑物的从物，应随着土地或建筑物的转让而一并转让的物。

土地附着物与土地或建筑物物理上不可分。虽然可分离，但是从经济角度不合理。例：埋设地下的管线、设施，建造在地上的围墙等。（√）例：摆在屋内的家具、电器，临时搭建的戏台等。（X）为了提高土地或建筑物的使用价值或功能。仅仅是放在土地或建筑物中，置于建筑物表面。（4）房地产实物的含义2023/2/5RealEstateAppraisal8定义

指房地产中看得见、摸得着的有形部分。包括有形的实体、该实体的质量和该实体组合完成的功能。有形的实体—房屋的建筑结构（砖木结构、砖混结构、钢混结构、钢结构）。实体的质量—采用什么样的建材建造的。组合完成的功能—空间布局和住宅户型如何。（5）房地产权益的含义2023/2/5RealEstateAppraisal9含义

是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和好处。房地产权益主要包括：（1）拥有的房地产权利。例如：所有权，建设用地使用权。（2）该房地产权利受到其他房地产权利的限制。例如：设立了抵押权、地役权、租赁权的房屋所有权或建设用地使用权。（3）该房地产权利受房地产权利以外因素的限制。例如：房地产使用管制（土地用途、容积率、建筑高度、建筑密度）、相邻关系、被法院查封限制等。（4）额外的利益或好处。例如：屋顶或外墙可以出售或出租给广告公司等。2023/2/5RealEstateAppraisal10房地产所有权是指房地产所有权人对自己的房地产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利（四项权能）。房地产所有权分类

国有建设用地使用权：实质上是空间利用权。其获得方式包括出让土地使用权、划拨土地使用权、国有土地租赁、作价出资或入股、国家授权经营等。

宅基地使用权：宅基地使用权人依法对集体所有土地享有的占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及附属设施。

土地承包经营权：是指土地承包经营权人依法对其承包经营的土地享有占有、使用、和收益的权利。

国有建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权都属于土地使用权。2023/2/5RealEstateAppraisal112023/2/5RealEstateAppraisal12地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定，利用他人的房地产以提高自己房地产效益的权利。如：通行地役权——在他人的土地上通行的权利；排水地役权、眺望地役权。抵押权：债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为债权的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权依照法律的规定以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。租赁权：以支付租金的方式从房屋所有权人或土地使用权人那里获得的占有和使用房地产的权利。租赁权是债权，其他权利都是物权。

债权：债权人要求债务人作为或不作为的权利。

物权：权利人在法律规定范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利。（6）房地产区位的含义2023/2/5RealEstateAppraisal13含义

房地产区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系。包括：位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等。

（1）位置：指该房地产所在的地方。包括：坐落（具体地点，门牌号等）、方位（方向、位置）、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层。（2）交通条件：指进出该房地产的方便程度。包括：可及性（从别处来该地）、便捷性（从该地去别处）（3）外部配套设施：是指该处房地产的外部基础设施和公共服务设施。基础设施：道路、给水、排水、电力、通信、燃气、供热等。服务设施“商业服务、金融邮电、教育、医疗卫生等。（4）周围环境和景观：指房地产的自然环境、人文环境和景观。房地产含义示意图2023/2/5RealEstateAppraisal14§2.2房地产的特性2023/2/5RealEstateAppraisal151.不可移动（位置固定性）

房地产位置固定，不可移动。其自然地理位置不可移动，但其社会经济位置可能发生变化。

不可移动性决定了房地产只能就地开发、利用或消费，不能在不同地区之间调剂余缺，因此房地产市场不是全国统一市场，而是地区区域市场。

正是由于不可移动性，使得不同房地产之间有区位优劣之分。§2.2房地产的特性2023/2/5RealEstateAppraisal16

2.独一无二性

也称为独特性、异质性、非同质性、个别性。

没有两宗完全相同的房地产

难以出现相同的大量供给，使房地产之间不能完全替代，价格容易受个别因素的影响，房地产交易难以采取样品交易方式。

尽管如此，房地产存在一定程度的替代性和相互间的竞争，这是估价替代原理的基础。§2.2房地产的特性2023/2/5RealEstateAppraisal173.寿命长久

对于土地而言，也称不可毁灭性或永续性，建筑物寿命长久。可以为其占用者带来持续不断的利益。4.供给有限

供给有限造成房地产具有独占性。

原因

■土地总量不可增加

■房地产不可移动造成了供给不能调剂

5.价值量大

单价高，总价大。§2.2房地产的特性2023/2/5RealEstateAppraisal186.用途多样也称为用途的竞争、转换及并存的可能性（1）一宗房地产可以有多种不同的用途（2）用途不可以随意转换的原因

政府的用途管制——符合城市规划（合法原则）

不同用途以及利用方式之间的竞争与优选问题（最高最佳使用原则）

§2.2房地产的特性2023/2/5RealEstateAppraisal197.相互影响

房地产不可移动，因此与其周围的环境产生相互的影响。

房地产的价值不仅与其自身的状况直接相关，而且与其周围房地产的状况密切相关，受邻近房地产的影响。

外部性正外部性——某经济主体行为使他人受益，而受益者无需为此花费代价。负外部性——某经济主体行为使他人受损，而该经济主体却没有为此承担成本。§2.2房地产的特性2023/2/5RealEstateAppraisal208.易受限制政府对房地产限制的四种特权：

（1）管制权——对房地产的利用作出直接限制，如利用城市规划限制用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率，限制在居住区内建设某些工业项目。

（2）征收权——为了公共利益而征收

（3）征税权——对房地产课税

（4）充公权——政府在业主死亡或消失而无继承人的情况下可无偿收回房地产。§2.2房地产的特性2023/2/5RealEstateAppraisal219.难以变现（变现能力弱、流动性差）

变现能力是在没有过多损失的条件下，将非现金财产转换为现金的速度。

房地产交易手续复杂，成交时间长，变现能力差，

当房地产权利人急需而不得不将房地产快速转换为现金时，只有以相当幅度的降价为代价才能实现。

影响房地产变现能力的主要因素：通用性（是否常见普遍使用）、独立使用性、房地产价值的大小、房地产的可分割转让性、房地产的开发程度、区位、该类房地产的市场状况。§2.2房地产的特性2023/2/5RealEstateAppraisal2210.保值增值

引起房地产价格上升的原因：（1）对房地产进行投资改良——投资增值（2）外部经济——自然增值（3）需求增加导致稀缺性增加——自然增值（4）通货膨胀——保值（5）房地产使用管制改变——自然增值

§2.3房地产的种类2023/2/5RealEstateAppraisal23居住房地产

商业房地产

办公房地产

旅馆房地产

餐饮房地产

体育和娱乐房地产

工业房地产

农业房地产

特殊用途房地产

综合用途房地产按开发程度分类2023/2/5生地——无基础设施

毛地——有基础设施＋未拆迁

熟地——完善的基础设施＋场地平整可直接建造建筑物

在建工程——已开工但尚未建成，不具备使用条件（包括缓建工程）现房——已建造完成

按用途分类2023/2/5RealEstateAppraisal24缓建工程也是在建工程

判定是否为在建工程，以是否完成工程竣工验收为标志，有无工程竣工验收报告

现房——已建造完成＋可直接使用熟地的类型

三通一平，平都是指场地平整，三通指水、电、路；五通指水（供水和排水）电、路再加上电信；七通再加上热力和燃气。2023/2/5RealEstateAppraisal25（1）土地——分为空地和有建筑物的土地

（2）建筑物

（3）土地与建筑物的综合体

■土地＋现房

■土地＋在建工程

（4）房地产的局部

（5）未来状况下的房地产——期房

（6）已经灭失的房地产——如已拆迁和完全损毁的房屋

（7）现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分

■建筑物的装饰装修部分

■不可修复的房地产损害造成的价值减损（8）以房地产为主的整体资产或包含其他资产的房地产

即包含土地、房屋、构筑物，还包括家具、电器、机器设备、债权债务、特许经营权等。（9）整体资产中的房地产——一个企业中的土地或房屋。

按实物形态分类（9类）权益状况分类（20类）2023/2/5RealEstateAppraisal26（1）“干净”的房屋所有权和出让土地使用权的房地产。“干净”的含义（6大特征）房屋所有权和土地使用权为单独所有，没有出租、未设立地役权、抵押权或其他任何形式的他项权利，无拖欠建设工程价款，未被查封，房地产开发建设过程中的立项、规划、用地审批、施工许可、竣工验收等手续齐全，产权明确。（2）“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产。如房改成本价购买的公有住房，以及经济适用房。（3）“干净”的房屋所有权和集体土地的房地产。如乡镇村企业房地产，以及农村村民住宅等。2023/2/5RealEstateAppraisal27（4）共有的房地产。包括：按份共有和共同共有。（5）有限产权或部分产权的房地产。（6）有租约限制的房地产。（7）设立了地役权的房地产。（8）设立了抵押权的房地产。（9）有拖欠建设工程价款的房地产。拖欠形式有：拖欠施工方价款，拖欠银行价款。建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，承包人的优先受偿权不得对抗买受人。

（10）已依法公告列入征收、征用范围的房地产。2023/2/5RealEstateAppraisal28（11）被依法查封、采取财产保全措施或者以其他形式限制的房地产。（12）开发建设手续不齐全的房地产。（13）房屋所有权、土地使用权不明确或者归属有争议的房地产。（14）临时用地或者临时建筑的房地产。（15）违法占地或者违法、违章建筑的房地产。（16）房地产的租赁权。（17）地役权。（18）房地产的抵押权。（19）房地产的空间利用权。（20）房地产中的无形资产。经营方式分类（4类）2023/2/5RealEstateAppraisal29按经营使用方式分类销售——可采用市场法

出租——可采用收益法

营业——可采用收益法

自用——主要用成本法

收益状况分类（2类）2023/2/5RealEstateAppraisal30按是否产生收益分类

判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，不是看该房地产目前是否正在直接产生经济收益，而是看该种类型的房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。

收益性房地产非收益性房地产基本状况描述2023/2/5RealEstateAppraisal31名称坐落范围

规模用途权属基本状况描述§2.2房地产状况描述参见教材P751.名称：说明估价对象的名字估价对象为…小区…楼…门2.坐落：估价对象的具体地点估价对象位于…市…区…路…号/东至…南至…西至…北至…3.范围：估价对象包括的东西。如房地产中土地、房屋、构筑物/房地产以外的家具、机器设备、债权债务、特许经营权4.规模：土地面积，建筑面积，容纳量5.用途：规划用途、设计用途、登记用途和实际用途2023/2/5RealEstateAppraisal326.权属：土地：国有土地/集体土地；土地使用权：建设用地使用权/宅基地使用权/土地承包经营权及其权利人国有建设用地使用权：划拨/出让/租赁/作价出资或入股/授权经营房屋所有权：房屋所有权人2023/2/5RealEstateAppraisal33实物状况描述2023/2/5RealEstateAppraisal34权益状况描述2023/2/5RealEstateAppraisal35土地权益描述房屋所有权出租或占用情其他权利设立情况特殊情况说明其他建筑物权益描述土地所有权土地使用权土地使用管制目前使用情况其他权利设立情况特殊情况说明

区位状况描述2023/2/5RealEstateAppraisal36坐落方位距离朝向楼层位置描述道路状况

出入可利用的交通工具交通管制情况停车方便程度和收费标准交通描述自然环人文环景观周围环境和景观描述

外部基础设施外部公共服务设施

外部配套设施描述第二章小结2023/2/5RealEstateAppraisal37房地产定义（土地、建筑物、其他地上定着物；实物、权益、区位）房地产状况的描述（基本状况、区位、实物、权益等）房地产特征自然特性：不可移动、独一无二、长期使用、供给有限。经济特性:价值量大、用途多样、相互影响、易受限制、难以变现、保值增值。房地产的类型例题:12023/2/5RealEstateAppraisal38房地产与机器设备等动产不同，又与商标等无形资产不同，是（）的结合体。【2008年真题】

A.实体、权益、区位B.实物、权益、区位

C.实物、权利、位置D.实体、权益、位置

答案：B例题:22023/2/5RealEstateAppraisal39单选：参见教材P49

房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及（）。【2004年真题】A.相应配套的基础设施

B.土地的形状

C.组合完成的功能

D.立体空间答案：C例题:32023/2/5RealEstateAppraisal40判断：参见教材P50

房地产所有权可分为独有，共有和建筑物区分所有权，其中建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅，商业，用房等专有部分享有所有权，对走廊，楼梯，外墙等共有部分享有共有的权利。（）【2005年真题】答案：对例题:42023/2/5RealEstateAppraisal41多选

：参见教材P51

建筑物区分所有权包括（）等。

【2004年真题】参见教材P51A.按份共有所有权B.专有部分所有权

C.共同关系成员权D.共同部分持份权

E.长期使用租赁权

答案：BCD例题:52023/2/5RealEstateAppraisal42判断：P62

房地产具有供给有限特性，本质上在于（）。【2004年真题】A.土地总量有限B.规划限制

C.房地产不可移动D.价