美城2012年市场年报

美城机构2012年市场年度报告前言时至年终，我们回首西安市2012年的楼市状况，不难发现“平稳”依旧是西安楼市的主基调。这个平稳主要包含两层面的含义，一是政策平稳，楼市调控基调不动摇。二是市场面平稳，主要表现在量价上。从政策面来讲，在楼市调控持续从严的环境下，2012年西安市限购限贷政策依然严格执行。当然，自4、5月起，为了稳增长，各地方政府在不触碰“限购限贷”的红线下，开始了新一轮的预调微调，而西安市也在今年6月5日宣布将个人住房公积金贷款最高额度将提高至60万元，但这基本上是以释放刚需、鼓励首次置业人群购房为目的的。值得一提的是，为了积极响应国家的调控政策，确保房价回归到合理水平，陕西省于10月出台了“限利令”，力促房地产市场平稳健康发展。而日前召开的十八大也已经为楼市调控定下了基调，那就是短期内房产调控仍不会动摇，西安楼市也将在这种大背景下匍匐前行。报告架构

全国政策热点西安热点政策本市重点城建行业动态财经要点西安土地市场重点城市监测西安商品房交易政策研究2013走势预测楼市观察热点追踪土地市场2013年走势研判PART1：政策研究序号时间政策名称颁布部门主要内容研究部观点12012年1月7日国土部：我国今年将从严从紧投放用地指标国土部国土部部长徐绍史1月7日称，今年要以最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度统筹保发展保红线，从严从紧投放年度建设用地计划指标；加快推进农民宅基地使用权确权登记颁证，做好保障房和普通商品房用地供应。鉴于保障房建设供地压力，住建部祭出部分地方政府2012年在集体土地上建设公租房试点的大旗。不过即便今年完成保障房供地毫无悬念，但商品房供地也是个大问题，因为商品房用地因保障房而受到挤压。如此看来，国土部目前宣布执行从紧的土地政策，其实也是形势所迫。22012年2月7日安徽芜湖房产新政正式发布买房有补贴免契税（目前已暂缓执行）芜湖市芜湖7日出台新政，2012年期间，购买普通商品房可享契税100%补助，90平以下自住商品房可享受50或150元/平的补贴；而芜湖鼓励的实用和高端人才最高可享300元/平的补贴，外地人员在市区购买商品房有相应的落户政策。(据最新消息，芜湖房地产新政策暂缓执行）目前来看，2012年，地方继续暗自放水救市，可能将会成为主旋律。地方政府都在试探上面的底线，中央和地方的博弈将会愈演愈烈！“价格定向控制，信贷定向宽松，限购定向松绑，刚需定向刺激，土地定向出让，房企定向扶持”的六定措施将是今年的政策特征。不过，随着此次芜湖新政的被暂缓，可见目前中央对房产调控的态度还是坚决的，也同时会将一些意欲跟进的城市扼杀在摇篮之中。32012年2月20日政治局：适时适度微调财政政策和货币政策政治局中共中央政治局会议2月20日讨论政府工作报告稿，指出今年要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，根据形势变化适时适度预调微调，进一步提高政策的针对性、灵活性、前瞻性。会议强调今年着力扩大国内需求特别是消费需求，加强节能减排，保障和改善民生，努力实现物价基本稳定。今年的政策方向主要是“保民生，稳增长”。所以经济不可能呈现过快的增长，稳定CPI和推进保障房建设是今年的主流。政治局年初定论调，财政和货币政策要调整。房地产的春风是否吹来，还需要进一步观察。2012年行政动态序号时间政策名称颁布部门主要内容研究部观42012年3月14日温家宝：房价还远远没有回到合理价位温家宝关于房地产市场发展，温家宝在3月14日答记者问时表示：第一，要保持房地产长期平稳和健康发展。如果盲目发展，出现经济泡沫，一旦破灭，不仅影响房地产市场，而且会拖累整个经济。第二，什么叫房价合理回归？我以为合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配。现在我可以明确地告诉大家，房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。总理讲的应该是房价比较高的七八个城市，房地产依然是我国的支住产业，目前的房地产开发和供应速度和我国的城市化和工业化，特别是中小城市的城镇化进程的需求相比还有很大距离，房地产市场方兴未艾!做好调控只会使房地产更好更长久健康发展!

而对于我们代理公司而言，我们更多地关注的成交量而不是房价。目前来看，在调控不放松的态势下，房价短期内仍旧会惯性下滑，更多地开发商将会以价换量，这对于我们而言无疑也是一大机遇。52012年4月3日温家宝：尽快出台预调微调措施温家宝4月3日上午，温家宝在福州主持召开福建、上海、江苏、浙江四省（市）经济形势座谈会。温家宝指出，当前我国经济运行情况总体是好的，一些主要经济指标虽然有所回落，但仍然处在合理水平，国民经济运行继续朝着宏观调控预期方向发展。目前可以肯定的是，房地产调控政策短期内都不会有所松动。但随着国家经济增速的放缓，二季度的货币政策将会适度放松。目前来看，为了调节流动性，二季度央行仍会延续一季度灵活的公开市场操作，不排除下调存款准备金率的可能。62012年4月20日国土部九年五提禁墅令推热别墅市场再度引关注国土部近日，国土部一纸“禁墅令”使别墅类产品再度引起市场关注，文件中表示，“严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地”。这已经是自2003年以来第5道“禁墅令”，这也令业界对别墅产品稀缺价值倍加看好。受此影响，上个月大幅回暖的北京别墅市场放缓入市脚步，看好后期价值上涨空间。禁墅令的执行，将直接从土地源头切断别墅的供应，同时相关部门已着手重新定义别墅标准，未来打“擦边球”的可能性也将被掐断，别墅将彻底告别市场舞台，这将强化目前在售别墅项目的稀缺价值。预计受禁墅令和市场整体形势变化影响，未来别墅成交有望迎来大幅增长。2012年行政动态序号时间政策名称颁布部门主要内容研究部观72012年4月26日多地争相上调公积金贷款额度两成首付购房地方政府各地调低首套房商贷利率的同时，二、三线城市纷纷上调住房公积金贷款额度，两成首付购房政策也悄然回归市场。二线城市的典型代表武汉近日公积金政策的调整最为引人关注。新政策规定，用公积金贷款购买首套住房的贷款人最高可以申请到八成的贷款。也就是说，只需支付两成首付，贷款人就可以买房了。随着刚性需求的持续释放，楼市成交又渐显疲态。地方政府必然会采取各种“微调”措施。当地公积金新政策实施后，将会带来一定的首套房购房需求。82012年5月7日国务院明确年内扩大房产税试点或参考上海模式国务院5月7日，住建部政策研究中心主任秦虹在深圳透露，国务院已经明确今年要扩大房产税试点，但具体城市名单、方案还不清楚，“落地还取决于地方政府配合”。相关部门正对沪渝试点展开评估，第二批试点城市或参考“上海模式”。据悉，第二批试点城市很可能主要针对的也是新增购房需求，即使涉及部分存量房，基本居住需求甚至是改善性居住需求也会得到足够的保护，只会对超出面积之外的部分进行征收。控制投资投机、满足刚性需求的调控方向短期不会变，“限购”还会继续，“国八条”不会轻易改变。92012年5月9日江苏扬州出台政策奖励个人买房扬州5月9日，扬州市财政局、市房管局通知，对个人购买成品住房进行奖励。将从今年7月1日起执行，执行期暂定一年。建筑面积90平方米及以下，奖励合同价款千分之六；90平方米以上、120平方米以下，奖励千分之五；120平方米及以上奖励千分之四。去年以来，全国多个城市对楼市政策进行微调，一些明显意在放松调控的政策被迅速叫停。不过扬州市政府目前发表声明称，不会叫停新政。如果扬州新政能够坚持下来，将成为第一例具有刺激房地产购买而没有被叫停的新政城市，也很可能说明政策底部已经开始显现。2012年行政动态序号时间政策名称颁布部门主要内容研究部观102012年6月8日西安住房公积金贷款额度将提至60万元西安6月4日上午，西安市市长董军主持召开市政府常务会议，原则通过了《贯彻中省稳增长决策确保我市经济平稳较快增长的措施建议》。会议还提出，西安市个人住房公积金贷款最高额度将提高至60万元，特殊情况经审批可提高至70万元。公积金贷款额度上限的提高可权且看作是西安市对于中央和市场的初步试探，如果两方面都反应良好，那么很有可能微调力度就会稍微加大，走出了第一步，第二步估计也不远了。112012年7月15日李克强：内需最大潜力在城镇化李克强李克强在湖北考察时强调，要坚持稳中求进的总基调，着力扩大内需，稳定经济增长，加快结构调整，切实改善民生。同时指出城镇化是内需最大的潜力所在。要研究制定全国城镇化发展规划，在有条件的地方形成各具优势的城市群，促进大中小城市和小城镇协调发展。城镇化不仅仅是中国经济发展的主要动力，也是中国房地产发展的要义之所在。要实现城镇化布局，就必然会带动当地房地产市场的快速发展。按照目前我国的城镇化水平与进程，房地产在未来10-15年依旧潜力巨大。122012年7月20日珠海楼市松绑限购限价令被连夜叫停珠海珠海住规建局一官员承认下午开会决定缩小限购范围，限价也不再是调控主要手段。但14日凌晨，珠海市住规建局主要负责人改口称珠海楼市双限政策维持原状不变。很明显珠海市双限令的夭折与地方经济的压力以及财政收入的锐减密切相关。值得关注的，在调控如此关键的节点上，珠海的顶风作案会不会被制止。据悉，珠海房价自2月以来出现“五连降”，一季度GDP增速在广东倒数第二，税收收入遭遇负增长，土地出让收入大幅度落后于计划进度，这是珠海希望松绑楼市调控的主要原因。2012年行政动态序号时间政策名称颁布部门主要内容研究部观132012年7月24日国务院8路人马督查楼市调控落实情况覆盖16省市国务院7月24日，中国政府网刊载一篇来源为国务院办公厅的新闻稿称，国务院决定从7月下旬开始，派出8个督查组，对16个省（市）贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。按上述新闻稿的说法，此轮督查剑指“近期房地产市场出现的新情况、新问题”，“对落实房地产市场调控政策措施有偏差、不到位的，国务院督查组将督促进行整改”。目前来看，如果仅仅是成交量上升，开发商跑量而房价不涨，不会引起监管层的担忧，如果量价齐升势必引起监管层的注意。在此形势下，三季度楼市将有所降温，但下行空间已不大。房价大涨可能性为零，将基本以企稳态势为主。142012年8月24日青岛将向定价不合理开发商缓发预售证青岛青岛出台新规，对申报预售价格明显偏高的开发商要进行约谈，拒不执行的将暂缓发放预售许可证。业内人士认为，有些楼盘把价格故意拉高，而通过缓发预售证来影响楼盘销售，是对开发商资金链的一种控制，主要目的在于继续控制房价、稳定市场。在国务院督查组回京后，对预售制的预调微调就成为了几种可能会出台的储备政策之一。不过，需要指出的是，当前楼市整体萎靡不振，大多数开发商都主动采取降价营销，新政更多地意义可能在于警示作用。2012年行政动态序号时间政策名称颁布部门主要内容研究部观152012年10月10日国务院决定下放"商品房预售许可"审批权国务院10月10日，国务院发布关于第六批取消和调整行政审批项目的决定，171项行政审批项目取消，另外还有143项审批权限调整下放。其中“房地产预售许可”审批权在调整之列。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，“房地产预售许可”由原来“县级以上地方人民政府房地产管理部门”负责审批，下放后，明确为“设区的市级、县级人民政府房地产管理部门”。下放审批权一定程度上可以降低审批的难度，有利于增加项目上市量。其政策效应未来或许逐步发酵从而利好地产板块。162012年10月20日陕西调控新政：商品房利润控制在10%属全国首例陕西近日，省住建厅和省物价局联合下发通知，要求各地分区域测算住房项目成本并公布住房销售价格区间。超出价格区间的商品房将无法在价格主管部门备案，也无法取得预售证。开发成本土地成本、开发成本、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金等项目根据规则测算售价测算开发成本+10%左右的合理利润公开房源房企在取得预售许可10日内，一次性公开全部房源，一房一价如果没有更加细化的条例出台，本次陕西调控新政更多的只是象征意义的表态，执行难度较大。关键是，房子的成本价是政府去核，还是开发商自报？若是前者，会不会有行政干预经济之嫌？若是后者，开发商报的价会不会有“水分”？不过，如此粗暴的干涉市场自身规则的行为的确让人感到些许惊讶，后续效果有待进一步观察。172012年8月24日山东拟开展现房销售试点山东针对部分城市房价上涨苗头，山东省将严格执行商品房预售许可制度，并选择有条件的开发项目进行商品房现房销售试点。现房，是指消费者在购买时已通过交付标准的各项验收、可以正式入住的物业。这种现房销售已不再需要销售许可证，而要查看房产证。选择有条件的开发项目进行商品房现房销售试点，这一表述本身较含糊，未涉及试点范围、区域、时间等，特别是在目前整体以预售为主的市场环境中，开发商手中现房很少，试点项目比较难找。2012年行政动态序号时间政策名称颁布部门主要内容研究部观182012年11月10日十八大报告提出，建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理。人大十八大报告提出，建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理。建立市场配置和政府保障相结合的住房制度”，阐释了房地产制度“双轨制”的发展目标，不仅从制度层面明确了未来完善方向，同时也对市场走势带来影响。未来一段时间，保障房建设仍将是重要的政策着力点。楼市限购、限贷等政策是通过对市场需求的暂时抑制，来换取保障房和普通商品房供应增加的时间，即“以时间换空间”。192012年11月21日李克强强调：改革是中国最大红利陕西11月21日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强主持召开全国综合配套改革试点工作座谈会并作重要讲话。他强调，我们不片面追求GDP，将来的发展可能会经历一个中速增长期，很难长久保持两位数，但只要保持住7%的增长，到2020年实现小康就完全有可能。实现这一目标要靠改革。改革的空间和潜力仍然十分巨大。他指出，中国当前的问题首先是发展不平衡，城乡不平衡，收入分配体制也与之密切相关。这里既涉及到户籍制度改革，又涉及到土地管理制度和公共服务体系改革等一系列问题。经济领域要更多发挥市场配置资源的基础性作用，社会领域要更好地利用社会的力量，包括社会组织的力量，把应该由市场和社会发挥作用的交给市场和社会。在2010至2020这十年间，要使中国经济总量翻一番，但十一五期间仅用了五年时间，中国经济总量就翻了一番。由此可以看出中国经济很有可能进入7%—8%左右的中速发展阶段，未来房地产发展不可能像09、10年爆发式增长，而是平稳健康发展。2012年行政动态序号时间政策名称颁布部门主要内容研究部观202012年11月28日李克强：中国未来几十年最大发展潜力在城镇化李克强国务院副总理李克强28日在中南海紫光阁会见世界银行行长金墉，就深化中国与世行合作等交换了意见。李克强指出，中国已进入中等收入国家行列，但发展还很不平衡，尤其是城乡差距量大面广，差距就是潜力，未来几十年最大的发展潜力在城镇化。我们推进城镇化，是要走工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展的路子。中国经济目前的首要问题是要着力扩大内需，而城镇化无疑是扩大内需的第一要义。数据显示，2011年我国的城镇人口刚刚过50%，而发达国家的城镇化率一般在70%以上，按照目前中国年均0.8%的速度，中国未来几十年城镇化的潜力非常巨大。212012年11月28日土地征收补偿制度将修改补偿标准可能提10倍国务院在11月28日召开的国务院常务会议上，讨论通过《中华人民共和国土地管理法修正案(草案)》，对农民集体所有土地征收补偿制度作了修改。有业内专家推测，此次修改，主要内容是提高征地补偿数额，提高额度可能至少为现行标准的10倍。目前看来，城镇化、农村宅基地可以成为房地产新的发酵剂。如果让农村的宅基地和集体土地承包权可以在市场流转，同时确立农村财产权，那么中国房地产又将会迎来新一轮的发展。222012年12月4日中央政治局研究经济工作强调加强房地产调控政治局中央政治局12月4日研究2013年经济工作，提出保持宏观经济政策的连续性和稳定性，适时适度进行预调微调，加强政策协调配合；要求保持物价总水平基本稳定，推进集中连片特殊困难地区发展，加强房地产市场调控和住房保障工作。明年经济形势就房地产总体市场而言，不会出现大起大落，会逐步趋向平稳。加强房地产巿场宏观调控和保障房建设，基本要义有两点：一是：房地产调控短期内不会动摇；二是保障房建设还没有到位。2012年行政动态序号时间政策名称颁布部门主要内容研究部观232012年12月16日房产税扩围消息频出全国开征一年或增收5000亿住建部自从2011年1月28日上海和重庆试行房产税以来，有关房产税扩大试点范围的消息就层出不穷，今年尤甚。据说湖北、湖南、海南、广州、杭州等地均在为扩围房产税做准备。目前房产税仅在上海和重庆试点，数据显示，“重庆模式”工作量太大，2011年才收税1.5亿元；“上海模式”执行难度就小一些，2011年房产税收入22.1亿元。房产税作为一种财产税，最重要的作用在于调节贫富差距和资源的优化配置，与控制房价没有太多的直接关系。开征房产税主要是一项税制改革，目的在于增加国家税收收入、减少对土地财政的依赖。”242012年12月16日中央经济工作会议：坚持房地产调控政策不动摇政治局刚刚闭幕的中央经济工作会议提出，做好明年经济工作，要紧紧围绕主题主线，以提高经济增长质量和效益为中心，稳中求进，开拓创新，扎实开局。会议归纳为以下几点：1、总基调：稳中求进。2、首要任务：“加强和改善宏观调控，促进经济持续健康发展。”3、面临问题：中国经济最突出的问题，是质量和效益问题。4、财政政策：实施积极的财政政策，严控政府开支。5、货币政策：稳健的货币政策。6、楼市调控：房地产市场调控不动摇！此前有观点认为十八大后，房地产调控政策可能会放松，但从中央层面看，对于房地产调控的决心是很大的，不要抱幻想，调控政策不会变。当然未来，对于房地产调控政策也不会更严厉。首先，因为国内的实体经济还是没有恢复；其次，经济能够持续发展是政府工作的主线，而房地产在现阶段仍然是拉动经济增长很重要的一方面。2012年行政动态美城视点2012年，国家的宏观调控依旧继续，政策面总体上较为平稳。今年的政策面其实分了三个阶段：第一个阶段是年初到6月份。在这一阶段，随着国家宏观调控的不断深化，各地的楼市成交都不同程度的陷入了谷底，土地市场也是极为冷清，而这也就直接导致了各地方财政收入的大幅缩水。因而，从3月份开始，各地方政府在“稳增长”的压力下，为了支持首置刚需，开始了新一轮的预调微调，政策微调内容涉及放松限购条件、土地出让松绑、改变普通住宅价格标准、提高公积金贷款额度、首套房贷利率优惠、税费优惠以及购房补贴等。第二个阶段7月到11月。国务院从7月下旬开始，派出8个督查组，对16个省（市）贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。在这一阶段，地方政府的预调微调开始受到约束，一些尺度过大的政策被迅速叫停。第三个阶段是从11月的十八大召开至今。十八大报告中提出，要建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，这意味着未来一段时间，保障房建设仍将是重要的政策着力点。而报告提出的城镇化和收入倍增计划将会是是未来十年房地产市场需求的两大动力。本省市重点城建、规划行业动态财经要点PART2：热点追踪序号时间政策名称主要内容12012年1月30日计划43.6万套今年陕西保障房任务量全国第二据了解，今年，全省将继续深入推进保障性住房建设，全年计划开工的43.6万套保障房建设目标，任务量居全国第二位。其中，实物建房40.5万套，新增租赁补贴3.1万户。新建廉租房5.7万套，经适房4.3万套，公租房9.4万套，限价房11万套，各类棚户区改造10.1万套。竣工保障性住房和棚户区改造住房30万套（含往年开工结转到2012年项目）。22012年2月14日西咸新区300亿打造“立体城市”近日，陕西西咸新区与北京万通集团签订了一项投资额为300亿元人民币的合作项目，计划用8—10年时间在西咸新区打造一座全新的立体城市，以积极探索未来城市发展模式。项目位于渭河北岸秦汉新城范围内，东临泾渭大道及秦咸阳宫遗址，南临渭河景观带，总用地3.79平方公里，综合容积率将达到4.0以上，其中核心区1.57平方公里为集中建设区，将建设约600万平米的建筑面积，容纳居住人口10—15万人。32012年2月16日西安今年新建保障房逾11万套今年省政府下达我市的保障性安居工程开工任务10.7万套，竣工任务7.6万套。西安在10.7万套开工任务的基础上，自加压力，增加了4560套的开工任务，将开工任务定为11.156万套。今年新建公租房的数量达到3.45万套，而经适房的数量仅为1.601万套。目前，市政府已将11.156万套的开工任务分解落实到4个市级部门、13区县政府和7个开发区。2012年陕西省热点城市规划建设序号时间政策名称主要内容42012年2月22日西安租万套闲置房用作公租房差价由政府负担据西安市住房保障和房屋管理局获悉，为解决城市“夹心层”的住房问题，今年该局拟将1万套社会闲置房源纳入到公租房范围，并以低于市场价方式交付到保障性住房受益对象手中。结果显示，西安市在城中村改造过程中，不少村民在改造过后得到三到五套住房赔偿，除自住外共有50000套闲置房，这些房源都处于闲置或者出租状态。该局计划在今年8月31日前，由西安城六区共提供5000套，城建办提供5000套。52012年3月22日三星电子闪存芯片项目选址西安计划一期投资７０亿美元韩国三星电子公司3月22日宣布，其拟在中国大陆建设的闪存芯片项目已经选址西安市。陕西省、西安市相关方面与三星电子公司２２日在西安进行的工作会谈中，三星电子常务金秀峰表示，三星电子考虑在西安建设的存储器研发和生产工厂，将采用世界最领先的技术，第一步投资７０亿美元，计划２０１３年底投产。62012年4月10日市城改办：城改项目未经审批不得进行整村拆除据悉，今后的城改项目，在取得相关审批手续之前，不得进行整村拆除。市城改办要求，城六区、长安区的城中村改造项目实施整村拆除时，在取得《城中村改造方案批复》《建设用地规划许可证》、安置房建设监管资金到位等相应条件，并按照城改房屋拆迁审批程序经批准后方可实施。开发区、临潼区、阎良区范围内的城改项目实施整村拆除时，在取得批复并符合相关政策文件规定后，由所在区批准后，方可实施。对于未取得拆迁手续进行拆除的城中村，不再纳入城中村改造范围，不予补办相关手续。2012年陕西省热点城市规划建设序号时间政策名称主要内容72012年7月7日高陵阎良临潼将组建渭北工业城产值7000亿西安市委常委会原则通过了《西安市渭北工业区规划(2012年——2020年)》。规划在包括高陵、阎良、临潼在内的渭北大地上，再建一座新城。工业区规划时间为2012年到2020年，人口114万人，目标是到2020年工业总产值超过7000亿元。工业区规划了12个居住片区，规划至2020年，建设保障性住房705万平方米，商品房1641万平方米，可满足约100万常住人口居住需要。82012年7月25日西安地铁拟再增9条线西安市有关部门已组织相关单位编制了新一轮线网规划，在原6条线的基础上拟增加9条线，达到15条线。目前，该计划待进一步修改完善后上报市委、市政府审定。一号线一期工程明年9月试运营，三号线一期工程2015年底试运营。一号线一期工程明年9月试运营区间：西起后卫寨，东至纺织城;二号线2014年试运营区间：会展中心至韦曲段进展；三号线一期工程2015年底试运营区间：南起鱼化寨，北至国际港务区；四号线试验段工程年内开建

区间：北起五路口，南至大唐芙蓉园；四号线明年开建区间：南起航天产业基地，北至草滩规划；五号线一期工程2014年开建区间：西起和平村，东至纺织城火车站规划：2014年开工建设，2018年建成通车；六号线明年开建区间：南起三星电子城，东至纺织城规划：2013年开工建设，2017年建成通车。规划方案由15条轨道交通线路组成，其主体网络形态承袭了05版线网棋盘+放射型结构。规划线网总规模为586.7km。92012年8月11日西安将打造28个湖火车北站到北二环将可乘船近日，记者从西安市水务设计规划部门了解到，八水润西安即“571028工程”：保护、改造、提升、新建“5引水、7湿地、10河系、28湖池”。根据规划框架，西安将打造28个湖，并连接西安火车北站与汉城湖水上通道。2012年陕西省热点城市规划建设序号时间政策名称主要内容102012年8月3日昆明池景区2020年将再现约10平方公里大湖水面面积10.4平方公里，环湖为旅游度假和公共服务带，出水口和进水口将形成4个风情小镇，周围将兴起一座60万人的田园新城。目前环评及水保论证已启动。2020年，西安市西南郊将再现一处约10平方公里的大湖——昆明池。在昆明池周围，将兴起一座可容纳60万人工作和生活的新城，田园城市、科技之城将成为这里的发展目标。目前，昆明池板块31.56平方公里概念性编制已经完成。112012年8月11日三环内主城区重点发展服务业工业企业逐步外迁8月10日，市政府召开会议研究《西安市产业发展规划及版图(送审稿)》。规划中确定按照“做大经济总量、突出工业地位、强化服务业支撑作用、做精做细都市型现代农业”的发展思路，做强产业集群，为建设西安国际化大都市奠定坚实的产业基础。总体布局规划提出了西安产业发展空间总体布局，即“一城一带一区多板块”。一城：即三环以内主城区，重点发展现代服务业。一带：即秦岭北麓生态旅游与文化产业带。一区：即渭北工业产业聚集区。122012年9月18日渭河北岸建西安“北大门”将成西安标志性新门户形象日前，计划投资40亿元的西安北大门及周边区域环境改造提升项目启动。根据规划范围，西安“北大门”已正式跨过渭河，将渭河收入西安的城中河。西安“北大门”及周边区域环境改造提升项目的范围是：东至西铜复线，西至高陵县界，北至泾渭南路，南至渭河，规划面积约为2500亩。区域内的梁村塬村位于西铜路两侧、渭河北岸，毗邻西安泾渭工业园，是西安市的北部门户。届时，西安市民从北二环未央立交驱车20分钟即可到达。整个项目涉及区域内700余户、2900多人的搬迁安置。预计建设周期4年。2012年陕西省热点城市规划建设序号时间政策名称主要内容132012年11月1日西安+咸阳城区+西咸新区=800km2大西安省委、省政府近日正式出台《关于省市共建大西安加快推进创新型区域建设的若干意见》。今后五年，省上直接支持大西安建设的资金将超过120亿元。2017年大西安的生产总值将达到1.5万亿元，占全就省的比重达到40%左右。

142012年11月28日西咸将动工兴建中国西部迪士尼乐园西安、咸阳市民关注已久的东方帝王谷规划选址已完成，即将实施。项目由美国VisionMaker公司、罗斯洛克、陕文投等投资上百亿，设中央之国地球宫、东方帝国、文明星空、丝绸之路、地心探秘等板块，年接待游客1000万。据了解，东方帝王谷由陕文投集团联合美国VisionMaker公司共同投资150亿元人民币，项目建成后，预计每年可吸引游客1000万人次，产业规模每年可达160亿元。已选址定在西咸新区秦汉新城，秦汉新城位于渭河以北，咸阳主城区的东部和北部区域，和西安咸阳国际机场和西安北客站距离均在15分钟车程之内。2012年陕西省热点城市规划建设序号时间政策名称主要内容152012年11月27日大西安副中心规划初成户县临潼阎良成功能承接地近日由西安市规划局编制的《大西安三个副中心城市规划》已初步完成，按照大西安发展战略规划，三个副中心城市将成为部分主城区功能的承接地，吸引人口聚集，疏解主城区人口。西安将建设户县、临潼、阎良三个副中心城市，形成“主城区-副中心-组团-小城镇”的四级城镇体系，构建特色鲜明的都市框架。户县城市定位：城市职能：全国农民画创作交流中心、高新技术产业拓展区、生态旅游服务基地、文化产业传承基地、西安商贸物流会议西南中心。临潼城市定位：城市职能：国际旅游城、分担西安主城区人口的重要中心、承接东部产业聚集区、交通运输中心。阎良城市定位：城市职能：航空科技创新基地、城乡统筹示范区、航空体验和秦史探源为特色的旅游基地。162012年11月28日西咸将动工兴建中国西部迪士尼乐园西安、咸阳市民关注已久的东方帝王谷规划选址已完成，即将实施。项目由美国VisionMaker公司、罗斯洛克、陕文投等投资上百亿，设中央之国地球宫、东方帝国、文明星空、丝绸之路、地心探秘等板块，年接待游客1000万。据了解，东方帝王谷由陕文投集团联合美国VisionMaker公司共同投资150亿元人民币，项目建成后，预计每年可吸引游客1000万人次，产业规模每年可达160亿元。已选址定在西咸新区秦汉新城，秦汉新城位于渭河以北，咸阳主城区的东部和北部区域，和西安咸阳国际机场和西安北客站距离均在15分钟车程之内。172012年12月17日西安97项分解措施建大西安

5年建成快速交通圈近期，西安将陕西省出台的省市共建大西安若干意见的25项措施分解成97项具体任务，其中提出，未来5年，西安将建成中心1小时覆盖内部组团、3小时连接周边省会、6小时通达全国的快速交通圈。此次提出的97项分解任务分别落实到16名市级领导干部，全市53个部门、13个区县和“五区一港两基地”。其中交通方面争取5年后形成西安中心1小时覆盖内部组团、3小时连接周边省会、6小时通达全国的快速交通圈。近期将尽快开工火车站改扩建、南二环高压线落地等工程。今后五年陕西省支持大西安建设的资金预计将达198.92亿元，其中投入西安的资金达163.12亿元。2012年陕西省热点城市规划建设美城视点一：2012年的陕西，被媒体称为“三星年”。三星高端存储芯片项目一期投资70亿美元。是改革开放以来我国单笔投资额最大的外商投资项目，将会为西安城市形象的提升和国际化大都市建设注入强大的活力。对于房地产而言，三星项目的成功签约必然会推动区域城市化的进程，高新区新区的发展也将会面临新的机遇。二：省市共建大西安，西安市地铁15条线规划和八水润长安等规划，也必将为未来西安市的房产市场带来新的动力。三：渭北工业园区和西咸新区规划的相继确立以及重大项目的签约及落地，也必将带动区域的经济大发展。总体而言，2012年，西安市在建设国际化大都市的进程上快速推进着，城镇化水平也在不断提高，而随着保利、华润等地产巨擘的们纷纷拿地，2013年西安市的房产市场将会达到新的高度。PART2：热点追踪本省市重点城建、规划行业要闻财经要点序号时间政策名称主要内容研究部观点12012年1月5日绿城自救加速再卖四项目融创5100万接手无锡地王1月5日晚间，绿城中国和融创中国控股有限公司联合公告宣布，绿城地产向融创置地出售无锡绿城湖滨置业有限公司51%的股权，现金代价为5100万元。同一天，绿城房产集团官方微博连发四条股权转让信息，除了上述无锡项目，绿城还出售了杭州、上海两地三个项目的部分股权，此三个项目总计作价2.3亿元。和无锡项目一样，上述三个项目的转让，均以注册资本金作价日前，绿城集团董事长宋卫平撰文称，2012年将这一年的首要目标锁定在“力求生存”。对于绿城来说，转让项目是减轻资金压力的一个方式。绿城2012年将走轻资本道路，因为没有钱，不会像以前那样买地，建项目，而是以代建、品牌服务为主。22012年2月2日多家房企巨头下调今年销售任务目标零增长在销售放缓、融资收紧等多种因素的影响下，包括多家巨头在内的房企纷纷换挡减速，下调2012年销售目标计划，部分开发商提出销售零增长。2月2日，中海地产主席孔庆平对媒体表示，中海今年将维持去年的目标，主要的销售指标、开工指标等都和去年一样。今年全球的经济将更加复杂，中国的宏观调控也要继续，不会放松，所以对房地产市场来讲挑战很大。此次房企纷纷下调销售目标，也是顺应了市场大势，房地产的高速增长期已经结束了，现在将进入了稳定增长期。32012年2月3日全国土地市场1月成交量同比大跌跌幅超50%数据显示，1月全国300个城市土地成交量和住宅用地成交量较去年同期跌幅均超过50%。京、沪、广、深四大一线城市土地出让金同比降幅更为惊人，上海1月土地出让金同比缩水达七成，北京则为去年同期的三分之一，广州缩水幅度更是达九成。在商品房市场进入寒冬之后，开发商拿地的热情大大减弱，土地市场更是一片冷清。土地出让金的大幅下滑直接的后果就是地方财政的急速缩水，地方政府的资金压力将会逐步加大。短期来看，地方政府仍然摆脱不了土地财政，预计未来地方政府楼市松绑的意愿将更为强烈。2012年重点行业要闻序号时间政策名称主要内容研究部观点42012年2月15日杭州楼市新一轮降价潮来袭主城区万元以下成趋势随着楼市调控政策的持续推进以及市场的僵持气氛，号称“一线房价之城”的杭州，去年一轮降价的影响还未消退，新的一轮已经袭来，越来越多的开发商选择低价开盘，幅度进一步拉大，更多主城区版块被拉至“万元以内”。年初销售不畅以及近期政府的坚定表态，整个楼市已在酝酿新一轮的降价促销。去年10-11月有一波降价，很快会有第二轮更大范围降价。此次降价不再是迎合市场，而是房地产的“断臂求生”，关乎企业存亡。预计随着此次开发商的以价换量以及按揭压力减小等因素，在度过2月的调整期后，3月将成为众多房企集中推货及降价促销的高潮期，西安楼市或将迎来久违的小阳春。52012年2月24日为高速扩张埋单房产代理同策深陷裁员风波在过去一年扩张狂奔的上海同策房产咨询股份有限公司陷入裁员风波。对此，同策在其官方回复中关于“进行员工结构比率调整”的说法，隐隐道出了公司在政策高压下高速扩张后的疲态。2011年同策扩张迅速，一年中员工人数增加55%。开发商上市前，会大肆圈地；销售商上市前，会迅猛扩张。这在中国房地产业界是属正常现象。如果上市久久难以成功，势必受到影响，典型者是顺驰2006年被迫卖身。代理商属于典型的人力资本密集型企业，人力成本是主要成本开支。同策的“摊子”铺得太大，短期人力成本明显提高，按照现在的市场环境发展下去，肯定是要“出问题的”。62012年2月28日世联地产2011年净利润1.6亿同比下降34.99%2月28日，世联地产发布2011年业绩快报，2011年净利润为1.57亿元，同比下降34.99%。2011年世联地产营业总收入为16.56亿元，同比增长30.22%；营业利润为27.22亿元，同比下降13.49%；利润总额为2.75亿元，同比下降17.15%。世联业绩下降的主要原因是在房地产市场持续调控的情况下，受房地产市场交易量下降和公司代理收入结算时间放慢的影响，收入的增长速度慢于经营规模扩大带来的成本费用增长的速度，导致公司正常经营产生的盈利增长与收入增长不同步。2012年重点行业要闻序号时间政策名称主要内容研究部观点72012年3月9日陈劲松：中国房地产上半场普遍的营销动作己过时世联董事长陈劲松：中国房地产上半场普遍的营销动作己过时，1、逼订不管用。2、营销降价不管用。3、储客不管用、4、老带新不管用。5、联合代理不管用。6、压低营销费用不管用。那什么管用？就是今年房地产业界要达成共识，不博反弹，实实在在的降价到位，真正给客户树立信心。尽管陈劲松罗列了6个不管用，但当前市场下还是出现了不少热销的楼盘，因而不能以偏概全，最主要还是在价格和营销上面做功夫。还是那句老话，只要价格降到位了，抄底的刚需还是大有人在的。楼市下半场要把握4点：1、狠：决策要狠，敢降价、敢推广、敢领跑而非追随，消费者只认指标盘；2、快：环环相扣踏点紧凑、手段立体一气呵成；3、准：目标客群清晰、意向摸排精准、价格表策略兑现到位；4、新：无论大小，技战术要有新招，新路径才能突围竞争，再度引领消费者。四点缺一不可。82012年3月22日龙头房企掀新一轮降价潮营销显现三大趋势前两月房企销售不畅，大型房企纷纷开始转变营销策略。快速销售、快速周转成为多数房企的共识，各种更有针对性、成本更低的创新营销模式不断涌现。2月以来，龙头房企开始掀起新一轮降价潮，“招保万金”不约而同推出了各种优惠措施，加快回笼资金。不单单是降价促销，目前的房企在营销模式方面也纷纷创新，采用更有针对性、成本更低的营销模式。最近地产行业营销模式转型有三个趋势：从“坐商”向“行商”转型，走出售楼部卖房；从传统线下销售向线上互动、线下成交结合转型；从大众营销向聚焦目标客户群的小众精准营销转型。92012年4月12日绿地集团“商办化”加速前不久悄然更名为“绿地控股集团”的绿地，正在酝酿更大规模的调整，其中“商办化”就是关键之一。绿地集团董事长、总裁张玉良近日透露，今年绿地将继续增加商办产品比例，在整个房地产开发销售中预计占比将达45%-50%。近50%的商办产品，这个比例将是绿地集团建立以来最高的，也是大部分转型开发商所未能企及的。在提升商办产品销售占比表相的背后，有着绿地应对楼市调控、行业低估的战略调整和更深层次的战略意图。当前市场形势下，住宅产品方面，总价低、紧凑型刚需产品为市场主体需求。而商办产品方面，应更多考虑商务环境、产业集聚度等因素，因此更多考虑优势区位。2012年重点行业要闻序号时间政策名称主要内容研究部观点102012年5月5日世联地产巨亏凸显中介困境世联地产董事长陈劲松总结，中国房地产下半场的6大趋势。1、人口红利进入减弱期，低附加值行业面临巨大压力；2、进入到资产周期性波动期；3、开发商资产从单边溢价，变为收益、变现和管理；4、中国房地产从一元市场转变为二元市场；5、开发商集中度提高；6、房地产金融市场加速形成和完善。经过了过去房地产的黄金十年，中国房地产的下半场已然来临。在下半场，房地产将会告别暴利时代，同时行业集中度将会越来越高，保障房和商品房将形成双轨制。112012年6月6日郁亮：希望此轮宏观调控别半途而废2008年宏观调控，其实我们本来就应该去完成这个调整的，但就像洗澡一样，洗到一半突然把我们拉起来了。拉起来之后过两年再洗一次澡，我真希望让我们一次洗完算了。房地产宏观调控本来在2008年完成，结果半途而废。希望此轮不要重蹈覆辙。万科6月4日发布的数据显示，今年5月，万科实现销售面积102.5万平方米，销售金额107.2亿元，环比分别上涨33.64%和44.09%，同比增幅也达到26.54%、18.98%。郁亮表示：尽管房地产行业关联度特别大，对经济发展有影响，但这是我们应该付出的一个阵痛，我们要度过去的一个阵痛。宏观调控的本意是让房地产行业回到一个健康发展的轨道上来，应该一次让房地产行业调整到底、调整干净，这样才可以对未来经济做贡献。122012年6月11日金地转型商业地产未来5年商业地产占投资比20%金地集团战略架构在原基础上明确了“以住宅业务为核心，以商业地产和金融业务为两翼，协同发展，成为复合型的地产开发商”的“一体两翼”发展战略。在传统住宅领域，公司看好未来5-10年的市场发展，金地将推进产品线战略，提升住宅产品市场占有率。从长期来看，金地的“一体两翼”的发展战略很具有潜力。但当前金地向商业地产的转型受到了楼市调控影响，转型并不顺利。住宅产品结构的调整，已经牵扯了金地大部分精力及资金成本。2012年重点行业要闻序号时间政策名称主要内容研究部观点132012年7月10日中赫夺北京万柳新地王7月10日下午消息，经过46轮现场竞价和327轮回购房面积竞买，中赫置地最终以26.3亿，1.64万平回购方面积力压群雄摘得北京万柳地块，粗略计算，其可售面积楼面价达4.29万/平米，成为新贵地王。人民日报特别发文，称央企参与该项目争夺不合时宜。保利今日下午发声明，退出与融创组成的联合体，不再参加万柳地块竞拍。在很多业内人士看来，保利对于政策的敏感度要高于民营房企，所以其在市场上的相关举动更具有风向标意义。同时保利的市场节奏历来拿捏的比较准，其能根据政策的走向对市场做提前预判。有一种说法就认为，最好的政策判断就是盯着保利，保利拿地，往往离放松不远。本次恰逢调控关键期，保利退出万柳地块也是无奈之举。142012年8月3日万科7月一个月拿地金额超上半年总和一改此前几个月的保守作风，7月份以来拿地投入超过上半年总和，综合7月份以来的拿地数据可以发现，一个月内万科共计斥资约60亿元拿地。而此前2012年1至6月，万科共拿下112.3万平方米土地，支付地价约54亿元。根据万科总裁郁亮在2011年年末的表态，“万科已经进入冬天模式，”并称“冬天模式”的一大特点就是谨慎拿地。万科会继续关注土地市场可能存在的机会，但还是坚持“宁可错过，绝不拿错”的原则。近期万科在土地市场的突然发力，不免让人联想到其对土地市场的研判正在悄然发生变化。152012年8月9日万科：下半年推盘量将增逾40%8月8日，在今年上半年度业绩说明会上，万科董秘谭华杰表示：下半年万科推盘量将明显超过上半年，环比上升幅度可能超过40%，其中85%以上是中小套型普通住房。万科6日发布的上半年业绩报告显示，上半年该公司累计实现销售面积602.5万平方米，同比增长6.5%；销售金额625.4亿元，同比下降4.7%。其间，万科销售房源均价为10380元/平方米，较去年同期下降10.6%。据悉，未来两年万科的理论上的推盘量将逐年上升，同时在今年上半年万科竣工的房屋中，装修房比例已达90%，未来将基本稳定在这个比例。至于万科上半年销售价格的下降，主要是由于万科上半年主要集中推出刚需类项目，价位都相对较低。2012年重点行业要闻序号时间政策名称主要内容研究部观点162012年8月24日潘石屹：SOHO中国转型之后员工规模或扩10倍潘石屹近日表示，SOHO中国正面临公司历史上第三次大转折。第一次是，从住宅转向商业；第二次是，在港股上市；第三次是，告别散售，转向自持。潘石屹同时表示，SOHO中国目前是轻资产公司，转型后最主要的举动是招人，“可能会从目前的500多人扩招至3000-5000人。”如果说，潘石屹前两次是主动转型，避开经济和政策的冲击，这一次，转型自持是SOHO不得已的选择。在经济危机的冲击下，此前全赖大投资客户完成的存货高周转模式，已难以持续。预计未来三、四年时间里，SOHO的主要力量会集中在转型，这是一个脱胎换骨的变化，包括公司内部组织机构调整，管理框架、激励机制的建立。习惯于建房子、销售房子的粗放经营方式，必须转向精细化管理。可能会淘汰一批人，招聘一批新人进来。172012年10月11日央企保利地产豪掷77亿夺上海长沙两地王随着三季度土地市场成交井喷，之前备受“约束”的央企也开始了新一轮的圈地运动。保利地产在10月10日上午携手万科32.56亿拿下长沙滨江新城B7地块，下午其旗下保利建锦、信保(天津)股权投资基金联合体45亿元夺得上海徐汇区商住办地块，该宗地也成为今年上海新的总价地王。品牌开发商联合拿地，说明了市场的一个走向，在市场调控下，房企开始寻求新的开发模式。保利近期的连续合作拿地行为，既是出于对土地市场谨慎考虑的行为，合作拿地可以降低风险，同时也为了在销售较好的北京、上海、广州等一线城市补充土地。182012年10月22日2014万科综合体或将井喷尽管一直强调公司专注力集中于住宅，但万科却已在不知不觉之中，在52个城市中获取了约600万平方米商用项目，其中更潜藏18个购物中心项目，面积达到150万平方米。可以预见的是，从2014年开始，名为“万科广场”的购物中心将在各地蜂拥而立。万科在未来几年加大了商业综合体的比重，其实在某种程度上反映出公司对于未来该类型物业前景的看好。在当前以“竞争”为导向的市场，产业多元化才能不断带动企业的进步。同时，需要指出的是，如果仅从租金回报看，写字楼比住宅和商铺都要高，住宅才3%左右，商铺是4%-5%，但写字楼回报却有6%-8%，高的甚至达10%。2012年重点行业要闻序号时间政策名称主要内容研究部观点192012年11月24日年末房企手握重金集中拿地全国再现11幅地王据相关机构统计，11月份前半月，全国54个主要城市新建住宅销售套数达171735套，比10月同期上涨45.5%；而另一方面，土地市场在迎来9月成交高峰之后，依然保持了强劲的成交势头——地方政府密集推地，大型房企频频拿地，久违的“地王”也再次出现，9月份以来全国就出现了11幅“地王”。在10月份，众多房企公布了销售业绩，部分开发商已经提前完成了年终任务，因而年底拿地补仓成为知名房企的首要任务。目前看来，拿地的开发商分为三类：一是央企，拥有雄厚的资金实力；二是万科等采取高周转策略的开发商；三是为了谋求上市的房企，年底拿地冲刺。202012年12月9日万科将推出15平方米的极小户型总价9万元左右据报道，万科打算将实验室里的15平方米微型住宅推向市场，总价大概在9万左右。万科副总裁周卫军透露说，今年下半年将公开推售仅15平方米的极小户型，以每平方米6000元平均价格来算总价大概是9万元左右，他说这主要针对大学刚毕业18-25岁的有置业需求的年轻人。如果说购房者在购买这一过渡型住宅几年后需要购其他更大的房屋，但是又因为已经购买了一套房而被限购，这种情况就需要深思熟虑，开发这一类住宅还需要当地政府的规划和支持。万科向中低端产品开发的尝试有可能引发行业巨大的革命，但这种极小户型短时间内难以大量推向市场。212012年12月21日全国楼市呈现出一线涨二线稳三线跌局面国家统计局12月18日数据显示，11月70个大中城市中有53个住宅销售价格上涨，北京、上海、广州等一线城市涨幅迅猛，而房价下跌的城市中除温州外，几乎全部是济南、丹东、呼和浩特等三线城市。自2012年下半年至今，一二线城市楼市强势回暖之际，三四线楼市却显露疲软，使布局侧重三四线城市的房企如恒大、碧桂园、雅居乐等业绩增长减速，甚至跑输大势，在此背景下，保利、金地等大房企的战略重心重回一二线城市。在一二线城市遭遇限购、限贷等调控政策重压的2011年，三四线城市可谓“风景这边独好”，恒大地产凭借布局三四线城市以全年803.9亿元迅速跃升至第一军团。但2012年，增长最快的龙头则是侧重在一线、二线城市布局的保利、中海。2012年全国楼市呈现出“一线涨，二线稳，三线跌”的局面，大部分依靠当地购买力的三线城市销售都陷入了阶段性放缓。2012年重点行业要闻序号时间政策名称主要内容研究部观点222012年12月24日地产业寡头竞争时代来临千亿将成为全国性龙头房企的下限，2020年可能有19家企业达到这一水平。这一“寡头竞争”趋势，可从今年的土地市场明显感受到。随着本次调控的不断深化，房地产行业的集中度将会越来越高，寡头时代也开始慢慢逼近。近期土地市场的突然爆发，基本上都是品牌房企的身影，因而未来房地产市场的马太效应将会越来越明显。232012年12月25日城镇化未来十年将拉动40万亿投资户籍或成突破口发改委官员透露，由发改委主导的《促进城镇化健康发展规划(2011-2020年)》初稿已编制完成。该规划称“城镇化将在未来十年拉动40万亿投资”。各地城镇化体系建设规划方案亦已纷纷出炉。同时，农业部确定，明年将扩大农村土地承包经营权登记试点范围，争取用5年时间基本完成农村土地承包经营权确权登记工作。城镇化带来的投资，主要是基建、城市教育医疗卫生等配套，还有相关产业的投资。如果按照每年1000万人进城、人均年投资4万计算，那么将会带动大约40万亿的投资。城镇化的关键两大块是土地和户籍。农民的土地。未来的方向应该是，农民直接将其投入市场，而不是由政府收回然后挂牌出让。242012年12月30日绿地集团董事长未来十年房产企业仍大有作为绿地集团董事长张玉良日前表示，下一个十年，城镇化是经济发展最大引擎和红利；明年楼市调控政策可能会进一步完善，关键是要看房产税如何扩大试点，建议对持有房产过多人征税以抑制投机。城镇化是未来经济增长的载体，城镇化也是内需的重要载体。下一个十年，城镇化是经济发展最大的引擎和红利，对房地产行业而言，会有更直接的收益。农村人口转移到城市，住房、商业、美丽中国的环境建设等都与房地产有关。2012年重点行业要闻美城视点2012年，随着国家宏观调控的不断深化，各开发商基本上都经历了寒冬，回暖和复苏的三个阶段。第一阶段：寒冬（1-3月）。在1月5日，高傲的绿城董事长宋卫平低下了头颅，开始卖项目自救。世联和同策等品牌代理商也停止了快速扩张的步伐，开始缩减成本，精兵简政。面临销售困境与巨大的资金压力，越来越多的开发商开始加入到“以价换量”的阵营中。第二阶段：回暖（4-6月）。随着各地方自3月开始的预调微调以及信贷政策的松动，各城市的成交量开始了一波春季反弹的行情，开发商当然也在这波行情中受益，开始逐步回笼资金。第三阶段：复苏（7-12月）。从7月份开始，一改此前几个月的保守作风，7月份以来拿地投入超过上半年总和。而保利、龙湖和恒大等龙头房企也开始跑马圈地，地王在下半年开始密集的出现。在最新公布的2012年百强榜单中，万科、保利和绿地都进入千亿房企的阵营。千亿的扩容，意味着龙头企业在调控期的品牌影响力进一步凸显，企业在资源整合能力、经营管理等方面的优势继续扩大。可见，随着房地产调控的持续深入，行业集中度进一步提升，强者恒强的态势已经成为行业共识。本省市重点城建、规划行业动态财经要点PART2：热点追踪序号时间政策名称主要内容研究部观点12012年1月13日2011年底外储3.181万亿美元季度环比10多年首降央行网站公布的2011年四季度金融统计数据显示，截至去年12月底，中国外汇储备3.181万亿美元，较三季度末3.202万亿美元有所下降。野村经济学家张智威表示，这是1998年以来中国外汇储备首次较上季度下降，意义十分重大。2011年底中国外汇储备下降，为10多年来首次，一定程度上由于围绕全球经济不确定性及对中国经济增长放缓的担忧引发资本外流。不过外汇占款能给货币政策的调整提供更大的灵活空间，从这个角度看还是有利的。随着欧美主权债务危机的持续深化，短期国际资本流出迹象日益明显，存款准备金率面临再次下调可能。22012年2月18日央行下调存款准备金率0.5个百分点释放约4000亿元资金央行2月18日决定，2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行年内首次下调存款准备金率，央行上一次降准是在2011年12月5日。根据2012年1月末，人民币存款余额80.13万亿元总量计算，此次央行将一次性释放约4000亿元资金。此次存款准备金率下调意味着，1、中央已感觉到打压楼市带来的沉重压力，尤其是对地方财政收入的影响；2、不存在“毫不动摇”问题，一切政策目标以促进稳定为核心；3、虽未提房地产问题，但这适当释放了政策松软信号，担心硬着陆；4、明面对按揭贷款有松动，暗中对开发贷略有松动。预计2012年底之视情况法定准备金率仍可能下调1-3次，每次0.5个点。32012年2月19日四大国有银行已对首套房贷款执行基准利率据悉，工、农、中、建四大国有商业银行对首套房贷款政策的执行标准进行了调整：首付三成，利率为基准利率；对二套房贷款首付六成，利率上浮10%。目前，各行仍然按“认房又认贷”的标准审核借款人。贷款利率在购房的面积和总额等方面并没有限制，只要是首次购房，贷款就可以按照基准利率执行。此前，央行提出在房贷方面，“满足首次购房家庭的贷款需求”。此次四大国有商业银行执行首套房贷基准利率，体现了央行对首次购房家庭的贷款需求的有力支持，是对房地产市场积极调控的有效配合。2012年财经要点序号时间政策名称主要内容研究部观点42012年3月10日四大行调降北京首套房贷利率多数商业银行已陆续下调首套房贷款利率，最低可打到八五折。工、农、中、建、交五家大型银行中，除工行尚在研究外，其他四家皆已不同幅度下调首套房利率，建行已将首套房贷利率下调为基准的八五折。但首套房的首付比例未见调整。稍早前四大行曾在北京召开座谈会，会议重点提出要切实满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，在基准利率之内根据风险原则合理定价，积极支持资质良好的开发企业进行有市场需求的普通商品住房建设，增加普通商品房的有效供给。首套房贷款利率，又将回到8.5折时代，这无疑对首置刚需来说是明显利好。52012年4月10日多地重启首套房贷利率8.5折从北京、上海、广州部分新盘售楼处和房地产中介了解到，目前无论中资银行还是外资银行，首套房贷利率都出现一定松动，普遍可以申请到9折优惠，部分资质极优申请人有望拿到8.5折优惠，具体优惠幅度要根据申请人个人资质、房源情况、贷款总额及借款年限等因素综合判断。3月初在四大行差别化房贷政策中提到：针对首套房贷在基准利率之内根据风险原则合理定价。目前来看，基本上各大行都执行了基准利率，不过随着二季度信贷政策的适度宽松，首套房贷的优惠时代已然开启，全面恢复到下浮8.5折优惠利率还是有希望的。这对于购房者来说成本会进一步下降，此举可能推动刚需购房者加速入市。62012年5月14日央行：下调存款准备金率0.5个百分点中国人民银行决定，从2012年5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是今年年以来第二次下调存款准备金率。调整后大型和中小金融机构将分别执行20%和16.5%的存款准备金率；市场估计此举将释放四到五千亿元左右的流动性。本次降准，似乎又有些滞后。汇丰PMI连续6个月50以下，早已预示实体经济下行压力加大。而4月进出口，工业增加值大幅减速，确认了下行趋势。存款准备金率下调是货币政策开始释放宽松信号，短期有一定效果，但在负利率条件下，货币政策操作空间不大。降准表面上是支持实体经济，但对股市和楼市也是明显利好。预计5-7月还会有更多宽松政策陆续面世。2012年财经要点序号时间政策名称主要内容研究部观点72012年6月7日央行3年半首次降息0.25个百分点中国人民银行6月7日宣布，今天起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点(十万元一年定期存款利息减少250元)；一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。这是3年半来央行首次降息。降息符合预期，但在数据公布前就降息早于预期。目前整体房地产市场的资金链普遍紧张，而贷款利率下调对极缺钱的开发商来说是很好的消息，意味着从银行贷款的利率更低了，融资的成本降低了，房企最困难的时间已经过去。预计中国经济将在第二季度见底，并从第三季度回升，中国年经济增速将至少保持8%。82012年7月6日央行年内首次不对称下调人民币存贷款基准利率中国人民银行决定，自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。自同日起，将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.7倍。本次降息又提前于市场预期，可见6月经济数据很可能不容乐观同时CPI将很有可能跌破2.5%，本来预计在传统的销售淡季7月成交量会相比6月有所下滑，但目前来看，连续的降息很有可能影响部分购房者的买房预期。92012年9月13日经济转型之引擎：夏季达沃斯热盼中国新一轮改革正在此间召开的夏季达沃斯论坛以“塑造未来经济”为主题。与会代表在一场电视辩论会上热议“中国转型”，期盼新一轮改革将为中国经济的长期发展释放潜力。过去十几年间，中国积极申请加入世贸组织，并在土地使用权、公共财政等领域进行改革。而今，尽管中国经济依旧存在增长潜力，但上轮改革的红利正在消逝。未来10年中国经济进入新的发展阶段，低速增长的世界经济预示中国出口导向型经济不可持续，改革将成为重新平衡中国国内经济结构、促进消费和扩大内需的必然选择。2012年财经要点序号时间政策名称主要内容研究部观点102012年11月10日十八大:十年我国经济年均增长10.7%经济总量世界第2国家发展和改革委员会主任、党组书记张平在今天举行的十八大记者招待会上表示，十年来我国经济实现年均增长10.7%，经济总量跃居了世界第二位。十年来，我国着力加快转变经济发展方式，加强和改善宏观调控，国民经济保持平稳较快的发展，综合国力得到了大幅的提升，经济总量跃居了世界第二位。但从人均来看，我国目前仅位于100多位，未来的发展任务还很艰巨。112012年10月18日三季度GDP同比增长7.4%增速创三年半新低初步测算，前三季度国内生产总值353480亿元，按可比价格计算，同比增长7.7%。其中，一季度增长8.1%，二季度增长7.6%，三季度增长7.4%。前三季度，全国房地产开发投资51046亿元，同比名义增15.4%；房屋新开工面积135014万平方米，同比降8.6%；商品房销售面积68441万平方米，同比降4.0%，其中住宅销售面积下降4.3%；商品房销售额40354亿元，增2.7%。三季度，GDP同比增长7.4%，再创新低，但下行态势正在趋缓。本轮“经济危机”最糟糕的时点已经过去，三季度已经成为本轮“经济危机”的谷底，全年GDP增长稳定在7.5%基本可以完成！而从房地产相关指标来看，目前仍处于低位震荡期，企稳向上的态势较为明显。122012年10月30日央行逆回购操作堪比降准货币政策被动变主动10月30日，央行以利率招标方式开展了总额3950亿元7天及28天期逆回购操作，逆回购规模纪录再次被刷新，堪比一次降准。在全球流动性再次泛滥之际，中国正面临着货币政策由“被动”转向“主动”的时间窗口。三季度以来，面对持续恶化的主权债务局势和世界经济普遍出现的增长减缓、停滞甚至衰退，各国又重回“保增长”政策轨道。发达国家央行展开前所未有的量化宽松竞赛，包括欧洲央行无限期购债计划、美联储“上不封顶”的QE3等。发达国家想通过借助债务货币化转嫁危机，而向我们中国等新兴经济体也应该做好资本流入的准备，资本资产价格可能会不断走高。2012年财经要点美城视点2012年，随着2次降准以及年中的2次降息，货币政策总体较为宽松。发展脉络是紧——松——紧。为了鼓励首置刚需，信贷政策在今年上半年开始放松，但由于年底银行额度的再次收紧，年底信贷政策又重新趋紧。同时，房产税的传言也甚嚣尘上；目前来看，西安市近期推出房产税的时机仍未成熟。我们认为，房产税推出的合理时机有可能在限购取消之时配合登场。西安土地市场分析PART3：土地市场监测2012年土地政策回顾与总结政策名称主要内容出台目的禁墅令2月23日，国土资源部发布《2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》，指出别墅类用地不得以任何形式审批，将严格控制高档住宅用地。旨在健康引导土地市场的发展查处小产权房饱受争议的小产权房试点清理工作今年展开，违法建筑、有严重质量问题、侵占耕地、严重影响城乡规划的小产权房将清理，并追究开发商、村集团等相关人士的责任;并且出售小产权房的农民将不得重新申请宅基地。遏制小产权房的泛滥闲置土地的处置7月1日起，国土资源部发布《闲置土地处置办法》开始施行，它包括尚未动工开发的，即国有建设用地使用权人超过出让合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的和已动工开发但未达到要求的，即已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的。该政策有效打击了开发商的囤地行为，保证了土地市场的有效供应。今年供地指标从严从紧优先保障房国土资源部部长徐绍史1月7日表示，为强化节约集约用地，促进经济发展方式转变，2012年我国将从严从紧投放