标杆地产房地产集团成本管理规划成本前置与优化

xxx集团成本前置体系前期项目地块获取以前的可行性研究是至关重要的工作。前期成本工作要点是：清楚了解红线内外土地及其附着物情况（包括场地高差、植被覆盖、河流、箱涵、鱼塘、湖泊分布、高压线、输油管、市政道路走向、地上附着物拆迁、地下水文地质情况；红线外土地情况－代征地、噪音、原有可视景观）对成本的影响；判断市政配套（（市政给水、排水、电、气、热、道路））的成熟程度及其对成本的影响；清楚了解政府土地规划中的要点对成本的影响；通过七对眼睛的流程，参与产品的配比选择，并提供专业意见。

在掌握准确的土地资料后，进行可行性研究，营销、设计、成本通过对产品建筑属性、产品经济指标的分析，构造产品方案组合，经过技术经济比较，确定合理的产品方案。

在此阶段成本工作的原则是：客观真实。成本人员应客观真实的反馈项目预计成本，不得因其他原因有意或人为改变数据的客观性与真实性；实地踏勘。地块的信息不经过实地踏勘是无法了解其可能发生的成本要素的，无法保障其准确性，因此，成本人员必须进行实地踏勘；全面完整。可研阶段的成本要素必须全面完整，不应有错漏情况的发生。

项目前期可行性研究是项目成本测算的基础环节，所获取信息是否全面、准确对项目定位、产品方案、预计利润等至关重要，是成本管理的起始点，可行性研究的结论直接导致最终决策（拿地与否）。市政解决方案（有有11个关注点）市政污水成本关注要点：清清楚了解距离离红线的距离离，是否组建建污水处理站站。市政给水成本关注要点：清清楚了解市政政给水管距离离地块红线的的距离；判断断是否自建水水库；临水成本关注要点：清清楚了解临时时供水点距离离地块红线的的距离；判断临时供供水费用。供热方式选择成本关注要点：清清楚了解集中中供热的热源源接入点位置，判断断是否需建设设小区独立供供热站。中水成本关注要点：

清楚了解市市政中水管道道接入点距地地块红线的距距离；判断是是否需要建设设中水加压站站。永久电成本关注要点：清楚了解市政供电接入点距离地块红线的距离，预测其接入费用；判断是否自建发电站。临时电成本关注要点：清楚了解临时电接入点距离地块红线的距离，预测其费用。市政煤气成本关注要点：清楚了解市政煤气管道接口距离地块红线的距离；判断是否组建煤气瓶组处理站。出入道路成本关注要点：清楚了解原有道路是否需要维修、预测其费用；判断是否需要建造道路及高架桥等。公交站场成本关注要点：清楚了解小区需要建造公交站场的数量及面积。四周环境成本关注要点：清楚了解是否需要河道整治，山体加固，景观建设等费用支出。红线内土地情况（有10个关注要点）场地高差成本关注要点：1、清楚了解场地高差情况，以便测算场地平整费用，挡土墙费用；2、山地建筑应分析场地坡度面积比率。植被情况成本关注要点：清楚了解场地内植被情况，与设计人员一道决定是否有可以保留的原植被及原生态树木，是否存在植被破坏补偿，以便测算景观成本。▲河流、箱涵成本关注要点：清楚了解场地内是否有河流、箱涵以及河流、箱涵的长度、深度和宽度，以便测算整治、改造费用。▲鱼塘湖泊成本关注要点：清楚了解场地内是否有鱼塘、湖泊以及鱼塘、湖泊的面积和深度，以便测算改造、回填等费用。高压线成本关注要点：清楚了解场地内是否有高压线通过（高压伏数），如果有，需要预测其因埋地或改变走向发生的费用。输油管等市政成本关注要点：清楚了解场地内是否有输油管、军用光缆等设施，如果有，需预测其搬迁或改变走向的费用。市政道路成本关注要点：清楚了解场地内是否有市政道路或以后是否有规划市政道路，如果有，明确其具体长度、宽度及建造标准。拆迁成本关注要点：了解待拆迁的房屋、居住人员等情况，预测拆迁费用。地质成本关注要点：清楚了解场地内地质情况，并根据所了解情况判断产品采用的基础形式。建筑退让红线成本关注要点：清楚了解场地内建筑退让红线情况，以便准确计算建筑物实际用地面积。红线外土地情况№1代征地成本关注要点：清楚了解地块内代征地面积情况，代征地的利用形式（建公园、设绿地等）、费用承担人等情况。№2噪音情况成本关注要点：根据地块周边噪音情况判断是否需要建设噪音隔离设施。案例：北京xxx家园与上海xxx屏障工程.doc№3可视观景成本关注要点：清楚了解场地周边的原有可视景观情况，决定是否需要改造可视景观。政府规划要点政府规划要点是设计的依据，所有设计及经济测算均需严格按照规划要点进行。成本关注要点：熟悉政府对地块的规划要点，包括地块规划指标：如占地面积、建筑面积、容积率、绿地率、限高、停车要求、配套要求等。了解所处地区的发展规划。案例：xxx地区面积计算规则影响可售面积.ppt项目定位№1产品建筑属性成本关注要点：清楚了解所选产品的建筑属性，包括建筑类型、面积比率，建筑风格、景观要求、装修标准等。№2产品经济指标成本关注要点：根据单一产品成本测算方法判断各单一产品的盈利能力，淘汰不符合财务指标的单一产品；从成本视角给出盈利能力最优的产品组合方案建议，体现成本前置内涵。使用工具：《单一产品成本测算模型》.xls关于七对眼睛《单一产品成本测算模.doc№3产品方案组合成本关注要点：

根据单一产品盈利能力，结合营销、设计的市场判断与客户需求分析，确定多种产品类型组合方案；测算各种产品组合方案的财务数据及盈利能力。使用工具：关于新项目《快速成本测算模型》的.doc《快速成本测算模型》.xls№4产品方案确定成本关注要点：测算前述不同产品类型组合方案，综合判断盈利能力、客户分析，确定最优产品组合方案。案例：关于xxx园产品组合方案调整.doc－满足容积率及利润要求下的全联排方案选择概念规划设计：

概念、规划设计阶段，是在土地获得后，根据前期的客户分析、产品定位与盈利状况，由设计部门主导进一步明确产品最优产品组合、进行产品排布、景观资源规划等工作的阶段。这一阶段是设计的最重要阶段，规划一旦确定，项目成本就已大致确定。如何在规划阶段进行优化设计，需要的不仅是成本人员的设计规划知识，还需要聆听、分析、沟通、创新的多种能力。

此设计阶段主要内容为：确定产品及配比、交通系统、组团布置、停车方式、公建配套面积等。每一个内容，涉及的成本金额都是巨大的，成本人员在此阶段必须倾注极大的精力，避免设计中无效成本的发生。此阶段，设计中容易忽视的问题是：1、土地未能充分利用；2、公建配套贪大求全；3、组团布置与规划忽视后期物业管理费用的长期成本；

此阶段设计优化中成本人员要注意的是：1、成本人员提出的是建议而非意见；2、此阶段的优化探讨，应邀请物业公司、项目部人员会同设计部共同参与，将七对眼睛的流程延续。最优产品组合设计优化原则：根据项目获取前期七对眼睛的工作成果，综合确定规划设计中的最优产品组合。案例：xxx调整规划设计增加利润.doc－调整产品组合方案获取更大盈利土地价值利用实施原理：在同一地块内不同位置的土地所拥有的景观资源及受交通、空气、噪音、日照等方面的影响不同，从而拥有不同的价值，这些价值也为客户所关注。在拥有最优价值的土地上排布更多数量的可售产品一般来说能获取更多的盈利能力。设计优化原则：成本部应就土地价值与建筑产品的组合向设计、营销提出建议。案例：xxx二期增加xxxx建泳池的案例.doc－增加景观资源、提升地块价值路网布置道路规划是规划设计中的重要部分，路网的布置既要满足居住者的进入与出行要求，又要满足消防规范，还应该兼顾行人的安全性与设计的经济性以及停车排布，当然还有规划的美观性。另外，道路占用面积与建筑用地面积是一种此消彼涨的关系，科学地布局道路可以让建筑的规划排布更为合理，从而获得更多的产品价值与客户认同。因此，道路规划实际上是一个非常系统的工程。道路规划中，车辆出入要求与消防规划方面的设计由设计师把握，成本人员在其中应重点关注路网设计的经济性以及与停车排布之间的关系。成本人员在此阶段应了解以下几个基础知识：1、道路类型；2、停车方式；3、双行道与单行道；4、消防会车区。№1路网应合理简洁实施原理：道路（包括基层和面层）造价远高于同等面积软景造价，在满足规范与交通组织的前提下，减少不必要的道路面积代之以软景可以节约大量的道路开支。设计优化原则：减少路网的不合理曲线和弯折，道路的设计应充分考虑客户的需求。案例：未粘贴№2优化出入口布置实施原理：每设置一个道路出入口就意味着需增加管理人员及相应设备费用，并且此类费用将长期发生，同时也会带来一定安全隐患问题。设计优化原理：满足消防、交通流向疏导等前提下，应尽量减少出入口。既可节省出入口的建造成本，又可减少出入口长期的人员管理费用。№3道路宽度实施原理：道路宽度与道路长度一样，减少道路宽度同样起到减少道路面积、增加建设用地、节约成本开支的作用。设计优化原理：在满足消防与交通流量的前提下，适当地减少道路宽度，以节约建设用地。1、注意双车行道设置与单车行道设置，单车行道较车行道节约占地；2、通过设置单车行道会车区，可以有效地满足消防验收需要。停车布置停车布置是现阶段规划设计、成本管理、销售客户管理中最为复杂的问题之一，同时又是最重要的问题之一。要求成本人员在停车布置方面，与设计部门一道不遗余力的进行评估与优化。停车布置其在设计、成本中的复杂性在于：

1、车库投资巨大，但现阶段经济效益不高。

①停车库的建设动辄投资数以百万计，甚至达数千万之多，对整个项目成本影响极大；

②

而现阶段，在销售中由于各种原因，并不能象住宅等产品一样有良好的需求，很多车位成为“存货”与占用大量资金的“不良资产”；

2、社会对车位数量要求日趋强烈。

①

为解决日益增多的车辆，政府部门对转让地块的规划要点中，对车位户数比（停车位/小区户数）这一指标提出了越来越苛刻的要求，有些项目的车位户数比达到甚至超过1:1；

②

部分地区陆续出现政府对停车形式的规划干预，例如：规定地面停车不能超过总停车数量的一定比例（如50%）。这种规定对开发商的成本支出影响更为严峻。

3、停车布置影响项目景观与项目档次。

①

车位的形式主要包括地面停车、架空层停车、半地下室停车、地下室停车、立体机械车位等；

②

如果在地面停放过多车辆，对节约成本有较大裨益，但无疑会使人感觉小区景观效果打折扣、或是对高端客户心理产生一定负面影响。综述：停车布置无论对成本、营销、规划设计均有较大影响，是需要在规划设计阶段慎重决策的重要内容。要求成本人员掌握各类停车方式的成本构成，在决策中发挥重要作用。№1土地利用实施原理：在项目停车位规划要求数量一定的情况下，地下停车位与地面停车位是一个此消彼涨的关系，而地下车位的建造成本远高于地面车位。因此，在规划阶段科学而又尽可能的利用好土地，合理安排地面停车，可大幅的节约成本。设计优化原则：（1）地面露天车位最大化；（2）地面停车按照最大边线原则布置；№2停车方式实施原理：同样一块停车面积内，科学地规划停车方式与不合理的停车方式设计所能得到的有效车位数量是有很大差别。同样，从地面到地下各种停车位的建造成本有也巨大的差别。设计优化原则：（1）车位平面布置最优化：限定面积内停放量最大；（2）车位建造成本由低到高的顺序为：地面露天车位→首层架空车位→地上独立车库→半地下车位→地下车位，具体停车方式要结合容积率情况综合考虑№3停车位体形控制实施原理：建筑高度越高成本越高，因此对停车位高度应有所关注。在满足停车要求的前提下，单个车位面积越小，同样范围内排布车位数量越多。例如单个车位面积可以设计为2.5MX5.2M，也可以设计为3MX6M，如何选择？设计优化原则：（1）停车位高度；（2）单个车位面积№4车库设置实施原理：当小区地下室面临是建一个大地下室方案选择的时候，以下的要点是必须把握的：集中设置地下室不仅可以节约地下室基坑和自身建造费用、减少车库出入口设置，还能更有效地组织停车。现阶段为解决停车问题考虑建设或预留机械车位是必须掌握的知识。设计优化原则：（1）车库宜集中设置，减少建造成本；（2）机械车位及地下车库高度预留公建及配套建设公建与配套建设中有些是政府规划要点中的强制要求，有些是为满足客户需要或促进销售由开发商自行决定建设的，例如会所。公建与配套在成本中的最显著特点是：

1、该类成本无论多少均由可以销售的产品承担；

2、现阶段，公建与配套中的一些设施成为低效资产。例如：会所的亏损经营；幼儿园等教育设施的长期维护费用等；

3、部分公建与配套设施实际使用率很低；

4、一些非建筑类配套设施，长期维护费用惊人。例如：红线外的景观公园等。

综合以上，发展商不仅要为公建配套承担巨额短期建造成本，更要为长期的维护费用“买单”。

在确定公建与配套时，“多多益善”很有可能是部分营销人员的观点，因此，成本人员必须提出有理有据的意见，并在与各部门的综合评判中沟通定夺。№1配套面积的控制实施原理：同一项目，建设1万平米的配套与建设5千平米的配套所付出的成本代价的差别是数以千万计的。而这些成本都需要由可销售的产品来承担，因此控制配套面积是控制配套成本的最关键点。设计优化原则：（1）会所面积优化；（2）学校面积优化；（3）物业用房面积优化；（4）架空层面积优化№2商业实施原理：建造的商业面积过多同时无法实现完全销售无疑是成本的浪费而且会带来后期长期的维护费用支出，建造的商业面积过少显然不利于实现项目利润的最大化。建造合适的商业面积是需要关注的。同样的商业面积采用何种格局来布置，如集中式商业、零散式商业、独立商业、底层商业等，将直接影响到商业建筑形态，从而带来其建造成本的差异。设计优化原则：（1）商业面积控制；（2）商业布局优化组团布置组团布置是规划设计中非常灵活的一项内容。其布置的基本依据为：路网分隔、物业管理能力、不同客户定位以及后期物业管理费用。

组团布置中对成本的影响要点是：1、每个组团一般需要1-2个出入口；2、每个组团均有围墙；3、每个组团均要考虑消防要求；4、每个组团出入口均需配备专门安全管理与设施。

现实中的经验是：如果组团布置过小，则上述费用均大幅增加；如果组团布置过大，可能的物业服务能力跟不上。

成本人员在组团布置规划中优化中，要牢牢把握上述要点，并与物业公司紧密沟通以达成最优方案。№1合理确定组团大小实施原理：组团大小对成本的影响要点是：1、每个组团一般需要1-2个出入口；2、每个组团均有围墙；3、每个组团均要考虑消防要求；4、每个组团出入口均需配备专门安全管理与设施。现实中的经验是：如果组团布置过小，则上述费用均大幅增加；如果组团布置过大，可能的物业服务能力跟不上。设计优化原则：合理确定组团规模，避免组团规模过小。№2合理布置组团出入口实施原理：如果能由一个物业管理人员同时管理集中布置的若干个出入口，可以减少后期小区管理费用。设计优化原则：相对集中布置出入口。土方工程土方工程是成本人员必须严加管理、严格控制的重要内容。土方工程往往耗资巨大，但对于小区产品实现、客户感受没有作用，因此，土方工程中的任何多余耗费均可以视为“无效成本”。

优化土方工程方案的最基本原则就是：动土量最少。优化过程中可从原状地貌、场地标高、管网标高等多方面入手。№1按原有地势规划实施原理：尽可能按原有地势建造产品，例如在坡地上建造坡地建筑，在洼地中建造地下室，能有效减少动土量。设计优化原则：

按原有地势排布产品，使动土量最小。№2场内土方平衡实施原理：外运及外购土方在项目实施过程中不仅耗费大量成本而且耗费极大精力，应尽可能减少土方外运及外购量。设计优化原则：尽可能使场地土方挖填平衡，减少外运（购）土量№3规划场地标高实施原理：项目场地标高的确定直接影响场地内土方工程量，标高一旦确定则场地土方量确定，同时局部影响建造成本。设计优化原则：根据原有地形、管网布置情况、道路情况合理制定场区标高。№4关注排水坡度实施原原理：雨水和和污水均为无无动力排水，由由排水坡度决决定。对于长长距离的排水水，排水坡度度的大小及决决定相应地面面的标高点。例例如排水坡度度为千分之四四和千分之三三则意味着一一公里的距离离其中排水起起点的场地标标高相差一米米。设计优化原理：大大量填土地块块，考虑降低低排水坡度减减少添土量№5关注排水泵站实施原原理：排水泵泵站是指利用用泵的动力将将低洼地区经经收集的污水水提升到其下下游排水系统统中，从而降降低低洼区土土场地标高。排排水泵站需要要长期维护费费用。设计优化原则：大大量填土地块块，考虑排水水泵站的长短短期成本与土土方回填成本本比选8、合理布局

合理布局在此是指指开发商与承承建商的临时时设施的布局局，与整个产产品布置无关关。对临时设设施的布局要要求就是：科科学布局、减减少搬迁、避避免重复工作作。

在过去的的项目开发中中，因为对临临时设施布置置的随意性导导致的搬迁拆拆改教训很多多，个别项目目达到3、4次之多，累累计费用也达达百万以上。合理布局只要在前前期深入的思思考，就能避避免这类损失失。成本人员员应关注临设设布局，并给给于项目部建建议。№1临时设施的排布实施原理：：临时设施仅仅在建造过程程使用，与最最终交付客户户的产品无直直接关系，若若不进行科学学的布局与计计划，则宜造造成拆除与重重复建设。设计优化原则：避避免临时办公公室、施工生生活区、项目目临水、临电电的重复建设设№2临时道路设置实施原理：出于文文明施工要求求，项目开发发过程中的临临时道路往往往也被要求建建设为混凝土土路面，同时时由于其上部部载重，其基基层做法也有有较高要求。因因此，完全可可以考虑将临临时道路与后后期永久道路路结合起来。设计优化原则：

尽量安排永永久道路与临临时道路的综综合使用9、产品选型产品选型的优化原原理简单归纳纳起来，就是是在确定产品品的时候，在在符合客户需需求的前提下下向设计部与与公司建议：：选用成熟产产品；并在收收益率不高的的项目中，严严格控制不能能产生效益的的“赠送面积”。产品选型应慎重，成成本人员在提提出建议时，自自身应有一定定的市场把握握能力。№1成熟产品选用实施原理：使用成成熟产品不仅仅能够节约时时间、提高效效率，而且能能够大幅度地地减少后期的的变更签证费费用，从而降降低产品建造造成本。成熟熟产品的大量量使用是未来来的一个发展展方向。设计优化原理：在在符合客户需需求的前提下下，尽量选用用成熟产品。№2可售比控制实施原理：在xxxx产品中，经经常出现随楼楼附送的地下下室等不计建建筑面积的建建筑形式。这这部分增加的的成本费用如如果能在销售售中取得更大大销售受益固固然好，但若若未经过市场场的科学判断断就要求采用用上述建筑形形式，则会出出现很大成本本风险。设计优化原则：建建筑应该结合合地形情况确确定赠送面积积大小，而不不是根据销售售提供的建筑筑赠送面积。对要求随随楼附送的面面积，应有书书面的科学的的市场分析。方案设计方案设计，是在规规划设计阶段段完成后的下下一阶段，此此阶段的设计计成果主要包包括以下内容容：建筑（体体形、立面、平平面、功能分分区、节能方方案）、地下下室、景观软软硬景基本布布局、供水、供供电、消防、排排水、智能化化工程的方案案。

本阶段，是是形成项目实实体建安成本本的阶段，既既是设计师极极为关注的的的阶段，又是是体现“产品差异”的实现阶段段。本阶段在在设计优化的的重要性仅次次于规划设计计阶段。

此阶段设计计师的关注重重点在于建筑筑本身以及景景观方案。在在这两个方面面进行设计优优化的难度是是最为困难的的，成本与设设计的矛盾在在此阶段往往往会体现得比比较深刻。因因此，在涉及及建筑方案的的成本优化工工作中，成本本人员必须把把握以下原则则：以客户需求与产品品定位作为优优化的基本准准则。不提违违反上述准则则的优化建议议，但对超过过上述准则的的“过剩设计”应提出优化化意见；充分沟通原则。涉涉及建筑方案案内容的优化化应采用充分分沟通的方式式进行，充分分了解设计的的意图与目的的，听取营销销的市场需求求分析；有理有节原则。成成本人员的理理来自两个方方面：一是前前述的客户需需求与产品定定位结论，另另一个是项目目的盈利能力力；有节是要要求：工作态态度切忌得理理不饶人，切切忌咄咄逼人人。

相对建筑与与景观，设计计优化在安装装（水、电、消消防、智能化化）方面、地地下室设计方方面的空间会会大得多，也也会得到设计计部门的大力力支持。在这这些方面的优优化成果往往往同样是巨大大的。建筑方案选型建筑方案是规划设设计后，对成成本影响最大大的方面。建建筑的体形、建建筑外立面等等一旦定型，建建筑成本基本本定型。

建筑方案案选型又是设设计师最体现现其专业能力力与建筑效果果的方面，此此阶段一般也也是设计师最最为看重的阶阶段。进行设计优化要紧紧紧围绕客户户需求与盈利利能力，并注注意沟通方式式方法。№1建筑体形实施原理：建筑外外部体形的长长宽比例、对对称性以及复复杂程度直接接影响建筑物物结构成本高高低，同时建建筑体形对节节能产生较大大影响。设计优化原则：高高层建筑单体体应选择对称称形式；地层层建筑尽量形形体简单；考考虑抗震及成成本要求№2优化外挑外挂构件件实施原理：合理布布置外挑外挂挂构件能较好好地提高产品品的素质，繁繁琐和过分复复杂的外挑外外挂件则不仅仅在建筑上显显得多余，而而且增加成本本支出。设计原则：精减过过度的外挑外外挂构件，形形成建筑和成成本的双赢。№3山地建筑实施原理：山地建建筑的处理较较为复杂，因因地制宜是最最好的选择。设计优化原则：（1）根据山体体高差确定产产品类型。（2）山地建筑筑赠送的地下下室面积应根根据地形设计计而不完全按按营销要求。№4简化屋顶造型实施原理：坡屋面面与平屋面、老老虎窗与天窗窗、屋顶上造造型构件之间间均存在成本本差异，如何何对比选型应应予考虑。设计优化原则：

既有经济性性的比选又满满足建筑的要要求。地下室地下室由于建于地地面以下，不不会涉及设计计效果，客户户关注度很低低，在地下室室的设计优化化中，要求成成本人员“大刀阔斧”的进行。

地下室优优化不仅关注注地下室本身身的成本，还还要关注地下下室的充分利利用问题。地地下室的充分分利用是指使使作为车库使使用的地下室室能停放更多多的车辆，从从而导致的地地下室规划问问题。

地下室成成本很大程度度上由水的浮浮力和侧压力力所决定，因因此地下室的的埋深是影响响地下室结构构成本的关键键点。地下室优化的关注注要点，按顺顺序说来是：：优化地下室室面积—优化地下室室埋深（层数数）—地下室科学学布局--优化地下室室建筑与结构构设计—优化地下室室设备。№1控制地下室面积实施原理：地下室室造价高昂，对对建造地下室室的要求是：：在满足人防防要求的前提提下能少建则则少建。设计优化原则：严严格控制地下下室面积。№2控制地下室层高实施原理：在地下下室层数确定定的情况下，地地下室层高是是决定地下室室埋深的主要要因素，控制制层高能够减减少埋深，从从而降低地下下室结构成本本。地下室层层高的确定一一方面需考虑虑地下室停车车和设备放置置的需要，另另一方面应考考虑机械车位位设置的可能能性。设计优化原则：

严格控制地地下室层高。№3减少地下室层数实施原理：地下室室层数、层高高以及室外地地坪标高共同同决定地下室室埋深，从而而影响地下室室建造成本。如如果通过对地地下停车布置置的优化，能能在两（一）层层地下室内解解决三（二）层层地下室的停停车要求，无无疑应减少地地下室层数。设计优化原则：严严格控制地下下室层数。№4简化地下室排水实施原理：地下室室内排水通过过建筑找坡实实现，将地面面水收集到排排水沟。由于于地下室面积积较大，建筑筑找坡需进行行大量混凝土土浇注，费用用昂贵。能否否取消建筑找找坡层？设计优化原则：在在满足设计要要求的前提下下，取消或简简化地下室建建筑找坡层。边破支护实施原理：在山地地或坡地中使使用较多，由由于其对形成成产品无直接接作用，因此此应考虑采用用最经济而可可靠的边坡支支护形式。常常见的边坡支支护形式有毛毛石砌筑、钢钢筋混凝土挡挡墙、普通锚锚杆、预应力力锚杆、花管管注浆、喷锚锚护壁、自然然放坡。设计优化原则：在在可靠方案的的基础上，通通过经济性比比选，采用最最经济的边坡坡支护方式。建筑层高实施原理：建筑层层高直接影响响建筑柱、墙墙体、垂直向向管道管线的的工程量，一一般来说建筑筑物每增加0.1米，单层建建筑成本增加加2％左右。在在高层建筑中中层高的累计计则会对建筑筑的基础产生生较大影响。设计优化原则：无无特殊情况，层层高采用2.8米。门窗面积实施原理：同样面面积的门窗造造价远高于建建筑外墙造价价，且直接影影响建筑能耗耗。控制门窗窗面积不仅是是建筑成本的的要求，也是是建筑节能的的需要。控制门窗面积方法法：（1）通过节能能测算指标来来控制窗墙比比；（2）窗地比应应不超过同类类产品经验值值。栏杆栏板实施原理：栏杆作作为建筑中的的重要构件，但但却往往容易易被忽视，采采用300元/米的栏杆与200元/米的栏杆总总造价可能相相差数十万。因因此，一方面面应根据客户户需求确定栏栏杆档次，另另一方面应尽尽量使用标准准化栏杆，提提高采购效率率并降低成本本。栏杆栏板选用原则则：（1）尽量使用用标准化栏杆杆；（2）栏杆、栏栏板档次规范范化。外墙装饰外墙装饰主要是建建筑外立面用用材，包括石石材、面砖、涂涂料的使用以以及外挂件（木木材、钢构件件、陶制品）等等。

一般来说说：外立面讲讲究装饰精致致，能起到大大幅提高建筑筑观感效果的的作用。同时时也切忌外墙墙装饰材料的的堆砌，xxxx就曾经有有分公司的建建筑立面方案案被当地规划划部门要求简简化的例子。

建筑装饰饰另一个不能能忽视的部分分是：要考虑虑装饰材料的的耐久性与后后期维护成本本。木制品容容易开裂脱漆漆，钢制品易易生锈，这些些都是后期客客户投诉的隐隐患。

成本部门门的优化可从从这两方面着着手，同时要要尊重设计师师的意见。№1控制外墙装饰档次次实施原理：鉴于对对住宅而言外外墙面积约等等于建筑面积积，外墙材料料选型的造价价差别对建筑筑单方造价影影响颇大。例例如建筑外墙墙全部使用面面砖与全部使使用涂料的单单方差别约为为40－50元，因此对对外墙装饰档档次的控制应应高度重视。设计优化原则：（1）提供目前前不同产品外外墙不同做法法价格表，以以便作为参考考；（2）以成熟产产品外墙装饰饰用材比率作作为控制；（3）关注外墙墙立面复杂程程度，并提出出改进建议。№2关注外装材料适用用性实施原理：：外墙材料的的耐候性直接接决定了其使使用成本，不不是所有的装装饰材料均适适合在外墙及及室外使用，例例如钢质材料料易锈蚀、木木质材料易开开裂、部分石石材易风化等等，因此选择择外墙材料时时需同时考虑虑其前期的投投入成本和后后期的使用维维护成本。设计优化原原则：尽量减少后后期维护成本本较高的外装装材料的使用用。阳露台与屋面对毛胚房而言，阳阳露台要不要要铺贴面砖？？对屋面而言言，那种屋面面瓦选用最为为经济？老虎虎窗与天窗怎怎样选择？

这些都是是成本人员需需要回答的设设计人员的问问题。№1提供做法及价格表表实施原理：标准化化或有经验的的阳露台做法法是我们的首首选，这样可可减少过程中中及事后的损损失。设计优化原则：

提供目前不不同产品阳台台、露台、屋屋面具体做法法及价格表，以以便设计作为为参考选择。节能方案建筑节能是现今及及以后的不可可避免的成本本投入，由于于建筑节能增增加成本巨大大，其对成本本的影响可以以与建筑用钢钢、砼相提并并论，因此，必必须予以重点点关注。选择择那种节能方方案则是重中中之重。要求成本人员对建建筑节能的原原理、常用作作法、计算方方法有充分了了解，从而跟跟进节能优化化的每一步。№1约束体形系数实施原理：体形系系数是决定节节能方案的最最关键数据，不不满足体形系系数的要求即即意味着将采采用高成本的的节能解决方方案，但降低低体形系数与与建筑立面效效果有一定冲冲突，因此体体形系数是建建筑方案中一一个最棘手的的问题。设计优化原则：

约束体形系系数。№2控制合理的窗墙比比实施原理：窗是建建筑中能量损损耗较大的部部位，门窗面面积越大意味味着能量损耗耗越大，越不不能满足节能能要求。节能能计算中的窗窗墙比是一个个重要的值。设计优化原则：控控制合理的窗窗墙比。№3优化墙体材料实施原理：不同墙墙体材料的热热传导性不同同，对能耗的的影响也不同同，例如加气气混凝土砌块块与黏土砖墙墙的能耗就远远低于钢筋混混凝土墙体，因因此选用低能能耗的墙体材材料也是解决决节能方案的的途径之一。设计优化原则：优优化墙体材料料。№4核实节能计算书中中系数取值实施原理：节能计计算中各种材材料的热传导导系数是有一一定取值范围围的，同一栋栋建筑物的同同样节能解决决方案若计算算中系数取值值不同，最终终的计算结构构将会大相径径庭，甚至得得出截然相反反的结论。因因此对设计院院节能计算书书的系数要注注意核实，以以免因取值问问题造成节能能解决方案的的选择错误。设计优化原则：核核实节能计算算书中系数取取值结构方案优化

结构方案优化近年年来已经逐步步开展起来。建建筑结构的优优化结果就是是两个：钢筋筋含量与混凝凝土含量。建建筑结构设计计专业度较高高，成本人员员可以考虑以以下方式进行行优化工作：：

1.形成成自身的标准准化的结构设设计要求体系系；

2.借助助外部设计咨咨询公司或图图纸审查公司司开展优化工工作；

3.推进进限额设计；；

4.特别别注意在设计计前与设计过过程中进行优优化，而不是是在出图后才才算帐，否则则将成为工期期的绊脚石。№1外部咨询公司咨询询利用实施原理：：专业的外部部咨询公司及及图纸审查机机构具有更加加丰富的专业业经验，能够够弥补我们自自身能力的不不足。设计优化原则：外外部咨询公司司资源利用№2设计控制要点实施原理：：在建筑方案案设计阶段，开开发商应将要要求设计院在在设计中应注注意的事项以以书面形式加加以确认，形形成设计任务务书。设计优化原则：设设计控制要点点。№3选用最优的结构形形式实施原理：：从经济性上上比较，住宅宅结构形式经经济性由低到到高依次为砖砖混结构、矩矩形柱框架、异异形柱框架、框框架短肢剪力力墙、框架剪剪力墙、剪力力墙。设计优化原则：满满足建筑设计计要求前提下下采用经济性性最好的结构构形式。№4优化柱网布置实施原理：：在建筑平面面确定情况下下，科学合理理地柱网布置置能达到最好好的经济性。反反之柱距过密密或过大均会会带来成本增增加。设计优化原则：优优化柱网布置置。№5优化构件截面，控控制砼含量实施原理：：对混凝土而而言，柱、墙墙、板、梁等等构件截面一一旦确定，则则使用量随即即确定。构件件截面过大不不仅成本增加加，同时降低低了房屋的有有效使用空间间。另一方面面，构件截面面从某种意义义上与钢筋用用量存在此消消彼涨的关系系，因此构件件截面并非简简单的越小越越好。设计优化原理：优优化构件截面面，控制砼含含量№6减少沉降缝设置实施原理：每设置置一条沉降缝缝，不仅要增增加缝自身的的装饰费用，缝缝两侧也要增增加柱、墙及及基础的费用用，因此沉降降缝数量宜越越少越好。设计优化原则：在在符合设计规规范的情况下下，减少沉降降缝设置。№7优化设备层实施原理：设备层层往往容易被被忽视，设计计中的保守和和浪费情况也也较为普遍，结结构设计优化化中不应忽略略对设备层的的优化。设计优化原则：优化设备备层№8优化转换层实施原理：转换层层是指柱网的的转换，高层层建筑中由于于地下室柱网网与上部住宅宅柱网的布置置差异巨大，一一般设置转换换层。转换层层由于承受上上部全部荷载载，往往出现现界面巨大的的转换梁，转转换层用钢量量与混凝土用用量一般而言言非常大，设设计中应予以以关注。设计优化原则：优优化转换层。供电方案安装方案的优化是是方案阶段的的另一个重要要内容。不同同的供电、供供水方案成本本可能相差数数以百万计，但但不能带给客客户任何功能能上的差别。成本人员供供电方案中应应注意跟进优优化，并配合合编制各种供供电方案的成成本预算，便便于最终决策策。№1配电设备布置实施原理：配电设设备的布置影影响到配电房房的设计以及及配电房面积积。设计优化原则：（1）测算配电电设备分期布布置与合并布布置的经济性性；（2）所有供配配电设备（除除发电机组外外的高压柜、变变压器、低压压柜）尽可能能设在同一房房间内，确保保在符合规范范要求下距离离最短，以减减少之间联接接线路。№2供电方案比选实施原理：现行供供电方案一般般分环网式和和开闭式，采采用不同的供供电方案对成成本影响差别别很大。设计优化原则：

测算环网式式与开闭式供供电经济性，一一般情况环网网式比开闭式式经济№3开闭所选址实施原理：：开闭所是所所有电缆的出出口，其位置置直接决定了了所用电缆的的长度。在电电缆价格高昂昂的现阶段，其其长度是影响响成本的一个个非常重要的的因素。设计优化原则：合合理布置开闭闭所位置，使使整体走线长长度最短。供水方案安装方案的优化是是方案阶段的的另一个重要要内容。不同同的供电、供供水方案成本本可能相差数数以百万计，但但不能带给客客户任何功能能上的差别。水泵房的建建设动辄百万万计，如何形形成最经济的的供水方案，成成本人员应与与公司水电工工程师以及设设计院作深入入研究。№1水泵房建设实实施原理：小小区的供水往往往有以下几几种方式：1、从市政供供水管网直接接供水；2、当市政供供水管网压力力不够时，对对部分高层住住宅通过水泵泵方式加压供供水；3、为整个小小区建设水泵泵房，统一加加压供水。统统一建设水泵泵房往往投资资在100－200万元左右。设计优化原则：（1）重点考虑虑建造水泵房房的必要性；（2）必须建造造水泵房时应应考虑建造位位置及占用空空间－应以距距市政接入点点最近为原则则。№2供水方案比选实施原理：：小区的供水水往往有以下下几种方式：：1、从市政供供水管网直接接供水；2、当市政供供水管网压力力不够时，对对部分高层住住宅通过水泵泵方式加压供供水；3、为整个小小区建设水泵泵房，统一加加压供水。统统一建设水泵泵房往往投资资在100－200万元左右。设计优化原则：根根据项目产品品组合（高层层、小高层、多多层），进行行供水方案技技术经济比选选（带水箱变变频加压控制制系统；无负负压管网直联联式供水系统统、市政压力力直供或多方方案组合等）13、消防方案对消防方案的优化化要求成本人人员对消防规规范有初步的的了解。在满满足消防要求求的前提下，方方能进行优化化。消防方案的的重点是：消消防分区的设设置、喷淋系系统设置等。然然后才是考虑虑消防材料、设设备的选择问问题。№1布置消防分区实施原原理：消防设设计规范中有有对消防分区区的明确要求求，各消防分分区之间的消消防设备有明明确要求。一一般而言应尽尽量最大限度度的布置消防防分区，并使使其布置的消消防分区的面面积尽量为其其整数倍。设计优化原则：（1）在符合消消防规范的前前提下，最大大限度布置消消防分区；（2）布置防火火分区应注意意住宅、商用用、地下车库库（单体、复复式）的区别别。№2防火墙设置实施原理：：专业的消防防防火墙造价价昂贵，规范范上允许利用用建筑墙体作作为防火墙。设计优化原则：尽尽量利用建筑筑墙体设置防防火墙，减少少防火卷帘、防防火门作为防防火隔离等方方法合理设置置消防分区，减减少消防水幕幕喷淋系统的的设置。14、中水处理方案中水的利用，现在在还在逐渐普普及阶段，未未来会使用越越来越多。如如何在中水处处理方案中进进行优化，现现阶段的经验验是：同样注注意判断中水水处理站的建建设、控制管管道长度等。优化工作就就是按照这样样的思路进行行。№1选用最小规模实施原理：在满足足小区中水处处理要求的情情况下，建造造面积越小其其造价越低。设计优化原则：中中水处理站应应根据项目特特征，选用设设计规定的最最小规模№2中水处理站选址实施原理：：从节约管线线长度出发布布置中水处理理站。设计优化原则：与与中水提升泵泵站应选择在在地块中心，使使管线布置长长度最短。15、污水提升泵站实施原理：污水泵泵站是指利用用泵的动力将将低洼地区经经收集的污水水提升到其下下游污水系统中中，从而降低低低洼区土场场地标高。污污水泵站需要要长期维护费费用。设计优化原则：对对大量填土地地块，由于自自然坡度无法法达到排水要要求，需考虑虑建设污水提提升泵站16、高压线路改线方方案高压线处理优化：：

不是所有有的地块都会会遇到高压线线的问题。但但一旦存在，可可能会牵扯大大量的精力、时时间处理，并并且耗费惊人人。高压线根根据不同的伏伏数，其改造造的费用不同同，一般说来来，伏数越高高，改造费用用越高，且成成几何级数增增长。

高压线改改造的目的一一是尽量避免免景观的影响响，二是减少少对人体的健健康影响。一一般采用两种种方式达到目目的：将高压压线买入地下下，或将“高压走廊”改道移出地地块。

两种方案案相比，后者者相对经济。在在高伏数的高高压线线改造造中，其经济济性更加明显显。№1选择最经济改造方方案实施原原理：高压走走廊改线造价价大大低于高高压入地方式式。设计优化原理：优优先选择高压压走廊改线方方案。№2高压线入地方式选选择实施原原理：高压入入地一般有两两种方式：1）建设电缆缆沟；2)管道埋设。在在与道路交接接处一般采用用管道埋设方方式。造价上上电缆沟方式式较管道埋设设方式高。设计优化原理：尽尽可能采用管管道埋设方式式。№3高压线路建设优化化（基础）实施原原理：高压塔塔虽然总体造造价不高，但但一般设计中中往往随意性性大，使造价价虚高，宜予予以关注。设计优化原则：优优化高压线路路基础。17、景观方案景观工程是项目中中最能让客户户产生好感的的内容之一。在在景观工程中中的几个重要要法则是：

1、硬景景成本比软景景高得多；

2、景观观中花钱多并并不一定效果果好；

3、绝大大多数的客户户对绿化的感感觉比硬地铺铺装要好；

4、景观观中的软硬景景比例是重要要的指标。

5、水景景让人感受亲亲切，同样存存在夜间噪音音大、夏日蚊蚊蝇多、后期期维护管理费费用高的缺点点。

对景观设设计的优化决决不能简单化化---怎么省钱怎怎么来；更多多的要与设计计销售在沟通通中与效果的的把握中达到到共识。№1利用原状景观资源源实施原理理：充分利用原原状景观资源源能有效减少少后期景观投投入，并且在在工程上也减减少了人为破破外造成的隐隐患，例如原原状土的密实实度远高于回回填土。设计优化原则：利利用原有地形形的起伏关系系完成山水造造型。避免洼洼地堆山、水水系开挖的大大量土方施工工费用和地下下管线反刨以以及大面积新新作水系增加加防水、补水水费用。№2配置均衡组团小品品实施原理：：如果前期销销售过程中的的示范区小品品较受客户的的认同，而后后期的组团建建设中配置较较少，会使客客户产生期望望落差。设计优化原则：注注意控制总量量并均衡配置置。№3软硬景比例控制实施原理：：同样面积的的硬景造价远远高于软景造造价，而过高高的硬景比例例反而会使客客户不满。合合适的软硬景景比例是建筑筑与成本的双双赢。设计优化原则：严严格控制软硬硬景面积比例例，并跟进测测算。№4常用做法价格提供供实施原理：：将常用做法法及其价格提提供给设计院院，才能使其其对造价有整整体把握，从从而减少我们们自身的工作作量，当然同同时需注意保保密问题。设计优化原则：提提供同类项目目单位景观成成本给设计部部及设计院作作为设计控制制参考。№5景观标准做法实施原理：：拥有多年经经验的累计，xxx有能力形成自己的兼备经济性与功能要求的标准景观做法，以避免在后期的各项目设计中出现不同的设计方案，增加优化工作量。设计优化原则：提提供软硬景观观标准做法表表（如草坪、绿绿篱、道路、石石材、砌块）及及相应价格表表。№6控制景观构筑物的的数量与体形形实施原理：：景观构筑物物主要包括景景观桥、墙、亭亭、台、廊、雕雕塑等。这类类构筑物造价价往往较高，使使用过多对景景观效果会产产生不利影响响。设计优化原则：控控制景观构筑筑物的数量与与体形№7泳池选型设计优化原则：泳泳池设计成本本控制要点为为：严格按照照流量、过滤滤周期等参数数合理选择泳泳池设备中的的加压泵、沙沙缸、给水管管径等主要设设备。18、智能化工程智能化工程专业性性非常强，成成本人员应与与物业公司专专业工程师、承承建商一道进进行研究，结结合先前工程程的经验，对对智能化工程程的方案布置置发表意见。№1方案规划比选实施原原理：智能化化的设计方案案决定了智能能化工程的成成本，采用符符合项目规划划的智能化方方案能较大程程度地节约智智能化工程的的成本。设计计优化原则：：

以项目的市市场定位、规规划设计思想想和物业管理理思路来确定定智能化系统统规划设计方方案（如，封封闭管理社区区选用红外对对射周界防翻翻越系统、开开放的大社区区管理结合封封闭的单元管管理选用电视视监控加电子子巡更系统）№2设备档次控制实施原原理：不同档档次、不同品品牌家居安防防系统的采购购价格差异较较大，合理选选用相应档次次和品牌能有有效地控制智智能化系统成成本。设计优化原则：家家居安防系统统标准不宜过过高初步设计

初步设计是对方案案设计阶段的的细化。此阶阶段的设计成成果包括：产产品的结构形形式、基础类类型、构件尺尺寸、安装工工程的设备选选型等。如果果说规划设计计、方案设计计优化中多少少还有一些感感性的因素在在其中的话，进进入初步设计计阶段，几乎乎就全部是理理性的内容。要要求进行设计计优化的人员员具备一定的的相关专业知知识。

此阶段成本本人员要考虑虑资源的整合合与利用：形成自身的标准化化的结构设计计要求体系；；借助外部设计咨询询公司或图纸纸审查公司开开展优化工作作；借助承建商的经验验；特别注意在设计前前与设计过程程中进行优化化，而不是在在出图后进行行。结构设计№1限额设计与控制要要点实施原理：限额主主要指对钢筋筋含量和混凝凝土含量的限限定，钢筋含含量和混凝土土含量也是体体现结构设计计经济性的最最终检验指标标。采用限额额设计能有效效地对设计院院的设计工作作进行约束。《设设计成本控制制要点》则是是对常规的设设计原理进行行细化。设计优化原则：

向设计院下下发《扩初、施施工图结构设设计成本控制制要点》，明明确设计限额额。№2结构时间参数控制制实施原理：在结构构设计中，结结构荷载和承承载力均有一一定系数和取取值范围，若若不对其做要要求，设计院院通常取值偏偏于保守，对对其经济性考考虑较少。设计优化原则：过过程中跟进了了解结构设计计参数的取值值。№3钢筋材料使用控制制实施原理：：常用的钢筋筋主要有一级级钢、二级钢钢、冷轧带肋肋钢、三级钢钢等，同样的的构件使用不不同的钢材其其经济性不同同，应该对使使用的钢材种种类根据不同同的构件进行行匹配。设计优化原原则：钢筋材料使使用控制2、基础形式选择基础工程埋于地下下，安全技术术性第一；在在此前提下，一一般而言遵循循经济性优先先原则，兼顾顾工期。基础形式选选择的优化应应遵循以下顺顺序：地基承承载力确定（避避免出现地基基承载力的过过保守估值）----明确适用的的基础形式----各种基础形形式经济性比比选。№1地基承载力确定实施原原理：地基承承载力是确定定基础种类、埋埋深、尺寸的的最基础数据据。如不作特特殊要求或跟跟进了解，勘勘察单位对地地基承载力往往往区域保守守，造成基础础设计不经济济。设计优化原则：特特别关注地基基承载力数据据确定，向勘察单单位表达清晰晰的进行优化化的观点。№2根据初勘资料，预预计基础形式式实施原原理：对基础础形式的判断断宜越早越主主动，因此对对初勘资料进进行研究，初初步判定可能能选用的基础础形式，对后后期的施工组组织和成本管管理有积极作作用。当然，最最终的基础形形式应根据详详勘资料确定定。设计优化原理：有有前瞻性地根根据初勘资料料，预计基础础形式。№3根据详勘资料，比比选基础类型型实施原原理：一般情况，各各基础类型的的成本按以下下顺序递增：：天然浅地基基基础、复合合地基浅基础础(有时采用强强夯挤密砂桩桩等处理方式式代替)、筏板、预预应力管桩、人人工挖孔桩(逐渐受限制)、灌注桩。对对基础选型的的原理应该是是安全的前提提下尽量经济济同时兼顾工工期。设计优化原则：（1）如有必要要，借助外部部咨询公司与与施工单位的的力量，协助基础础选型；（2）以安全为为前提。№4埋深选择实施原理：高层建建筑的基础埋埋深按设计规规范要求为上上部柱长的1/18，以满足抗抗倾覆和抗滑滑移的要求，在在实际设计中中如以上要求求通过计算能能得到满足，则则基础埋深可可适当放宽，例例如改为1/20。减少基础础埋深可以减少土土方量，并对对工期有利。设计优化原则：当当基础埋深与与地下室设计计不相冲突的的前提下，宜宜争取调整的的空间。№5基础尺寸选择实施原理：此处基基础尺寸主要要指独立柱基基的尺寸，在在基础设计中中易于被忽视视，导致往往往出现大尺寸寸基础的设计计，因此有必必要关注基础础尺寸的选择择。设计优化原则：满满足要求情况况下尽量减小小基础尺寸。№6桩基础实施原理：桩基础础是基础形式式中一种较为为复杂的形式式，不同类型型的桩其优化化的方法是不不同的，具体体方法请参加加集团造价研研究成果及附附属案例。设计优化原则：从从桩基选型到到施工图设计计全过程跟进进优化。3、基坑支护基坑支护专业性非非常强，须经经过专业计算算才能做出方方案，同时，经经验的判断在在形成方案中中也起着重要要作用。在基坑技术术方面，承建建商是最好的的专家和老师师。基坑技术术主要包括：：护壁方案、降降水措施两个个大的方面。方方案优化也是是围绕这两个个方面进行。№1基坑深度的确定实施原理：：基坑的深度度是由地下室室埋深及其垫垫层厚度决定定的，基坑深深度越深其基基坑支护所需需抵抗的侧压压力越大，由由此带来的基基坑支护方案案的费用越高高。基坑深度度的优化实际际上是地下室室埋深的优化化。设计优化原则：注注意根据地下下室埋深确定定基坑深度。№2技术经济标综合判判定法实施原理：基坑支支护是一项专专业性较强的的工程，具有有承建能力的的施工方数量量较少，同时时因为需要对对基坑进行受受力计算，并并加上经验的的判断，所以以承建商之间间的计算结果果不能通用，因因此一般无法法采用两阶段段招标法，而而需对技术经经济标进行综综合判断。设计优化原则：在在招标过程中中借助外部专专家、承建商商的专业能力力进行优化，并并注意对比各各投标单位的的技术标，从从而找到可进进行优化的技技术方案。№3降水的优化实施原理：降水工工程主要的决决定因素是对对地下水量的的判断，地下下水量与降水水工程费用成成正比。降水水工程一般包包括在基坑支支护工程范围围内。设计优化原则：明明确地下水量量判断的充分分依据。№4基坑局部支撑比选选实施原理：：基坑局部支支撑是指对基基坑支护的部部分薄弱部位位进行特殊加加强的方式，基基坑局部支撑撑一般用于基基坑的角部与与基坑边荷载载较大的部位位，局部支撑撑方法一般有有大型钢管支支撑、钢筋混混凝土围檩支支撑、高压旋旋喷桩等，基基坑局部支撑撑的费用在几几万到几十万万不等。设计优化原则：寻寻求最经济有有效的基坑局局部支撑方式式。№5基坑支护方式比选选实施原理：：常见的基坑坑支护方式一一般有土钉、喷喷锚支护、护护壁桩支护、地地下连续墙，从从经济性上判判断一般是从从低到高的关关系，地下连连续墙与护壁壁桩支护在某某种情况下经经济性排序会会发生变化。基基坑支护方式式往往是以上上若干种的组组合。设计优化原原则：采用各种手手段判断出保保证安全情况况下的经济性性最优方案。4、节能设计№1选择节能方案实施施原理：不同节能方方案造价相差差较大，在立立面方案已经经确定的情况况下，节能方方案经济性优优先顺序为:减小窗墙比比－加厚外墙墙砌体材料－－外墙聚苯颗颗粒砂浆－外外墙保温板。设计优化原理：满满足节能要求求情况下采用用经济性最优优的节能方案案。№2墙体方案比选实施原原理：不同墙体材材料带来的节节能效果差异异性较大，同同样的墙体材材料增加或减减少其厚度对对建筑物的节节能性也有较较大影响，在在节能方案对对比中可以通通过调整墙体体材料厚度试试算其节能性性能。设计优化原则：（1）选择墙体体材料（2）墙体材料料厚度试选№3保温材料选择实施原理：现行的的外墙保温材材料一般包括括挤塑板、苯苯板、聚苯颗颗粒砂浆，其其经济性排序序为从低到高高，保温材料料确定后，其其厚度也是应应关注的成本本问题。设计优化原则：（1）保温材料料定型（2）保温材料料厚度确定5、供电初步设计№1选择高低压柜设计优化原则：测测算比选高压压柜、低压柜柜不同品牌、型型号、及不同同组合方案情情况下成本№2变压器方案比选设计优化原原则：（1）规格在1250KKVA以内单台容容量越大，单单位容量费用用越低。在需需求总容量不不变情况下，选选用变压器台台数越少越经经济。除可节节省费用外，还还可节省空间间。但若实际际使用容量不不能达到或接接近本台较大大变压器容量量的、会形成成空转，在按按变压器计量量收费情况下下，电费可能能较高，单台台容量要综合合评选。

（2）规格格1250KKVA以上变压器器价格昂贵，建建议不选。№3配电主干线路设计优化原则：一一般情况下，价价格递增顺序序为；电缆+电缆穿刺接接头，电缆+预分支接头头，母线槽；；防火桥架（或或线槽）+普通电缆（或或阻燃电缆）敷敷设方式，普普通桥架（线线槽）+耐火电缆的的敷设方式。当当然回路较少少时采用导线线（或电缆）穿穿管（阻燃管管价格远低于于镀锌钢管）方方式可能更省省，具体综合合测算。№4市政供电引入设计优化化原则：（1）在场地、环环境允许情况况下，架空线线路最省。

（2）当影影响环境采用用电缆时，单单线电缆截面面规格不得超超过300mmm2，避免再行行选大一级（或或大一级以上上规格）、产产生浪费。

（3）在线线路最短原则则下，首选铠铠装沿市政已已建电缆沟敷敷设。

（4）当在在线路最短原原则下市政无无已建电缆沟沟、而延长线线路就可利用用市政电缆沟沟时，要根据据实际情况测测算在延长线线路条件下利利用市政电缆缆沟敷设与自自行新建电缆缆沟或采用直直埋敷设方式式时的最优方方案。

（5）一般般情况下，敷敷设方式不同同时的价格从从低到高排序序为：利用市市政已建电缆缆沟→直埋+过路套管→全程穿管→自行新建电电缆沟。

（6）电缆缆沟深度、宽宽度在满足有有关要求前提提下要控制在在规格最小范范围内。№5小区配电线路设计优化原则：最最省方案排序序：铠装电缆缆直埋+过路套管→导线+全程穿管→普通电缆+全程穿管→铠装电缆+全程穿管→普通电缆+电缆沟→铠装电缆+电缆沟。但但当电线、电电缆根数达到到一定数量集集中敷设时，可可能选用电缆缆沟敷设方式式更省，具体体需要通过实实际方案测算算才能确认。№6电缆沟优化实施原理：电缆沟沟造价受其长长度、截面尺尺寸、沟内构构件三部分影影响，设计优优化应从这三三方面进行。设计优化原则：（1）电缆沟走走向优化（2）电缆沟规规格优化（3）电缆沟支支架优化№7配电箱元件组合比比选设计优化原则：尽尽量选用国产产或合资产品品会使价格降降低采暖工程№1散热器、温控阀选选择设计优化原原则：根据项目产产品定位选择择散热器、温温控阀等（不不同材质、进进口、国产、品品牌、厂商）№2管道材质选择设计优化原则：在在满足压力、温温度等技术条条件下优先选选择综合单价价较低的管材材（如常用采采暖管价格增增序排列：PPR管→铝塑复合管→PB管）№3保温材料优化实施原理：：对采暖管道道而言，管道道外部的保温温材料对成本本也有影响，并并容易被忽视视。设计优化原则：采采用较为经济济的保温材料料№4管道埋深设计优化原则：采采暖管线应设设在冰冻线以以下，但注意意不要过深，以以减少土方挖挖填费用№5管道保温设计优化原则：

通过管道的的保温达到减减少热媒在输输送过程中的的热损失，节节约燃料；保保证操作人员员的安全，改改造劳动条件件；保证热媒媒的使用温度度等，需要对对供热管道及及其附件采取取保温措施。3.保温层厚度度应根据管道道输送介质温温度及保温材材料的不同，经经过热工计算算和成本测算算综合取得：：常用材料及及厚度如下：：3.1水泥膨胀珍珍珠岩管壳，具具有较好的保保温性能，产产量大，价格格比较便宜，是是目前管道保保温常用的材材料。3.2岩棉、矿棉棉及玻璃棉管管壳，保温性性能好，无毒毒、耐久且施施工方便。3.3橡塑管壳，保保温效果好，加加工方便，成成本较高。当采暖供热热热媒与周围围空气的温度度差小于60度时，安装装在室外、室室内管沟中的的采暖供热管管道的最小保保温厚度水泥泥珍珠岩管壳壳公称直径为为25～70mm时最小保温温厚度为40mm《民用建筑筑采暖设计与与施工安装手手册》表8－18，选用何种种材料，须根根据地方材料料和施工费用用综合测算得得出。管道保温并并非越厚越好好。保温层越越厚，表面积积也越大，超超过一定的限限度时，由于于表面积的增增大反而使管管道热损失增增加，因此，管管道保温层不不能超过下表表的极限厚度度，以达到经经济合理的目目的。公径≤324005077080100112515502000250极厚455556580955110115112012251300消防工程№1设备选择设计优化原原则：满足功能前前提下，含超超高层在内，对对温、烟感探探测系统的设设备选型优先先选用国产设设备、报警器器材№2消防控制回路方案案优化实施原理：消防控控制回路的设设置影响到电电缆的长度，科科学合理的设设置应予以关关注。设计优化原则：消消防控制回路路方案优化№3消防喷淋系统平面面布置优化实施原理：消防喷喷淋系统的平平面布置直接接决定了消防防喷淋管道的的长度及相关关终端设备的的数量。设计优化原则：

使消防喷淋淋系统平面布布置满足规范范要求并经济济合理。№4通风道选型设计优化原则：

通风、排烟烟管道选用形形式（如镀锌锌铁皮风道、玻玻璃钢风道）应应做经济对比比分析后择优优选择№5预埋管优化设计优化原则：消消防预埋管当当地无明确规规定的选用阻阻燃塑料管替替代钢管最为为经济空调系统空调工程这里主要要指集中中央央空调，在销销售大厅、会会所、办公楼楼、商业等公公用设施中使使用，使用频频率不算高。无论是集中中空调还是分分体空调均能能达到调节室室内温度的作作用，集中空空调较为美观观、噪音较小小、档次较高高；分体空调调美观度较差差。空调系统统的设计优化化的第一步同同样是关注系系统的比选。№1空调方案比选设计优化原则：根根据实际情况况测算比选集集中空调方案案或小中央空空调方案的经经济合理性；；并对不同品品牌、不同系系统方案比选选。№2集中空调系统选择择设计优化原则：应应根据具体使使用功能及长长期能耗，测测算确定氟系系统或水系统统方式。№3保温材料的设计设计优化原则：对对价格较高的的风管、冷凝凝水管的保温温材料使用予予以控制№4出风口的合理布置置实施原理：设计中中出风口往往往容易被设计计成多多易善善，理由是保保证各使用空空间的空调效效果，而实际际上只要对出出风口进行合合理布置，不不仅可以控制制数量而且能能达到设计效效果。设计优化原则：出出风口的合理理布置电梯系统电梯工程在所有的的小高层、高高层建筑中均均有涉及，应应该说面很广广。电梯的优优化顺序是：：先确定电梯梯数量，再优优化电梯型号号。№1数量控制实施原理：：电梯的运载载能力一般是是指单位时间间内的输送人人员数量，通通过增加电梯梯数量或提高高电梯运行速速度可以达到到同样的效果果。在使用提提高电梯运行行速度的方案案时，应注意意其对人体影影响的极限值值。设计优化原则：可可以考虑使用用提高电梯速速度，以减少少电梯数量的的方式。№2电梯选型设计优化原则：（1）超高层尽尽量选用两阶阶段提升方案案较为经济合合理；2）根据实际际情况测算比比选有无机房房电梯方案或或不同型号电电梯适用范围围的经济合理理性；并对不不同品牌、不不同系统方案案比选。人防系统№1人防分区最大化设计优化原则：人人防分区最大大化№2材料设备使用国产产化设计优化原则：材材料设备使用用国产化№1景观材料、植植物选择与适适应性设计优化原原则：提供铺铺地材料及树树种，铺地材材料尽量本地地化，同时需需考虑材料适适用性（如砂砂岩不宜用于于地面、材料料规格对承载载力的要求－－车行道加小小块石材），避避免大面积使使用花岗岩等等贵重材料；；植物选择本本地常用，易易成活，养管管费用低的种种类№2石材厚度选择设计优化原原则：根据不同位位置合理确定定石材厚度，一一般情况下主主要部位石材材选择:1)压顶50mm厚；2)非行车道地地面20mm厚（荔枝面采采用30mm厚）；3)行车道地面30-500mm厚；4)立面20mm厚；5）楼梯、台台阶踢面20mm踏面20－30mm厚。№3注意石材规格的出出材率实施原理：不同的的石才毛板切切割成规定尺尺寸的石材，其其出材率有一一定差别；同同样的石材毛毛板切割成不不同规格的石石材，其出材材率同样有差差别。设计优化原则：要要求石材供应应其各种规格格石的出材率率，以便设计计中进行选择择，减少出材材损耗成本。№4景观路铺设实施原理：人行景景观路面层材材料的铺设方方式很多，有有斜铺、直铺铺、横铺、碎碎铺等，人行行景观路本身身又分直线和和弧线，当两两者相结合时时，就会出现现部分铺设方方式的材料损损耗量较大，因因此应寻找适适用景观路线线型的铺设方方式。设计优化原则：应应合理考虑铺铺设方式、材材料规格、效效果和损耗。№5水景内管道比选实施原理：水景内内的管道是景景观中经常出出现的，一般般存在于有喷喷泉设置的地地方。较为昂昂贵的管道形形式是不锈钢钢管外露，相相对经济的方方式是pvc管外露或埋埋地。pvc管埋地方式式更能够结合合设计效果与与经济性。设计优化原则：比比选不锈钢外外露、pvc管外露或埋埋地的形式。№6景观照明设置设计优化原则：（1）景观灯具具的布置应根根据项目定位位、分期不同同设定灯具总总价来控制灯灯型、位置和和数量（向设设计提供常用用灯型种类和和单价）；（2）出于安全全和成本考虑虑禁用水下灯灯；（3）树灯的使使用应简单科科学。№7泛光照明设计优化原则：（1）应考虑以前使用过过的泛光照明明设备继续使使用；（2）对住宅使使用泛光照明明应注意客户户舒适度。№8喷灌系统设计优化原则：（1）喷灌系统统的平面布置置应注意减少少管道设置；；（2）喷灌系统统尽量使用国国产品牌。№9雕塑实施原理：雕塑在在景观中起到到锦上添花的的作用，并非非不可或缺，且且雕塑价格往往往不菲，市市场价格混乱乱。雕塑应慎慎用。设计优化原则：严严格控制雕塑塑使用的数量量和费用。№10苗木设置实施原理：绿化苗苗木是景观中中最重要的因因素，会产生生良好的效果果，但也并非非越多越好，主主要讲究层次次感的搭配。设计优化原则：重重点效果部分分使用大规格格苗木，一般般区域和庭院院使用小规格格苗木精装修精装修是未来的发发展趋势。如如何把握精装装修的成本，根根本是在于：：以产品定位位确定精装修修的整体档次次，进行限额额设计与材料料选样。№1限额设计设计优化原则：根根据产品定位位，确定不同同装修标准，实实行限额设计计；单体装修修方案确定后后，测算大堂堂、电梯厅、室室内精装修成成本是否在估估算成本内№2损耗量控制设计优化原则：根根据装修建筑筑尺寸,选择合适模模数的材料尺尺寸，将各类类材料损耗降降到最低№3装修材料优化设计优化原则：（1）橱柜面板板和木芯板宜宜采用不同厚厚度；（2）橱柜内配配件选用与放放弃。№4户内门的优化设计优化原则：优优化户内门的的材料与施工工工艺。№5材料选择设计优化原则：满满足功能为主主，综合考虑虑后期维护成成本，1、慎重选择择实木地板；；2、减少精装装房的差异，对对应不同建筑筑产品的装修修方案统一材材料选用。便便于提高经济济采购批量施工图设计施工图设计阶段标标志着设计阶阶段的基本完完成。该阶段段的工作成果果直接用于指指导施工，形形成建筑安装装产品。施工工图设计阶段段之前的全部部工作成果在在此全部展现现，所以成本本前置工作在在施工图设计计阶段的主要要任务，一是是符合性审查查（图纸自审审与会审），二二是设计优化化，三是对初初步设计未明明确的材料部部品作补充性性选择。

施工图设计计阶段是前期期成本管理工工作的结束，同同时又标志着着项目实施阶阶段成本工作作的开始。施施工图质量和和深度，直接接影响招标方方式、变更签签证造价发生生额等后续成成本管理业务务，也是被所所有相关方重重视的阶段。统一工程做法设计优化原则：应应力求设计院院按我方交楼楼标准编写施施工图工程做做法。2、部品及材料选择设计优化原原则：（1）根据项目目定位、产品品类型选择材材料部品，应应注意所选材材料部品与楼楼盘定位一致致；（2）减少栏杆杆、装饰钢构构件等的种类类，提高标准准化产品的使使用程度；（3）厨卫大样样图、楼梯间间大样图根据据平立面、踏踏步尺寸合理理选择砖型，减减少断砖损耗耗3、防水体系№1防水层层数设计实施原理：在设计计规范中对一一些公共部位位的防水采用用双层防水设设计，但实际际上并未起到到好的效果，但但却花费了两两层防水的成成本。设计优化原则：在在可能的地方方优化防水层层层数。№2防水材料选择实施原理：不同的的防水材料适适用性与效果果均不同，应应根据不同部部位选择经济济性与功能性性兼备的防水水材料。设计优化原则：注注意防水材料料选择的功能性，最最大限度进行行经济性比选选。№3防水层厚度设计实施原理：对不同同的防水要求求部位防水层层的厚度要求求是有区别的的，设计时应应避免一刀切切。设计优化原则：根根据不同部位位注意防水层层的设计厚度度。4、市政道路优化№1基层处理实施原理：沥青混混凝土市政道道路的基层一一般分为软基基和硬基两种种，差别是硬硬基采用了混混凝土基层，软软基和硬基相相比其造价较较低。在基层层中配置钢筋筋往往适用于于高回填土或或基层下土质质较差情况，在在一般的道路路设计中基层层无需配置钢钢筋。设计优化原则：（1）基层设计计标准化（2）软基、硬硬基设计选择择（3）基层配筋筋设计№2面层做法实施原理：市政道道路的面层一一般包括混凝凝土和沥青混混凝土两种，对对混凝土面层层而言主要关关注其混凝土土强度等级，对对沥青混凝土土面层而言主主要关注其粒粒径的粗细。面面层的厚度以以满足强度要要求即可，厚厚度越小其经经济性越好。设计优化原则：（1）面层材料料选择；（2）面层厚度。5、构造设计№1标准适度实施原理：对住宅宅设计较为关关注的同时往往往易忽略对对公建配套的的设计要求，在在公建配套的的建筑做法设设计中易出现现非正常设计计，例如：混混凝土等级过过高，防水设设计标准过高高等。在设计计优化中应注注意弥补此类类漏洞。设计优化原则：（1）地面垫层层砼强度等级级不能过高等等（2）室外防水水在地面以上上做好收口，不不能通墙设置置等6、图纸审查№1图纸自审设计优化原原则：图纸自自审的主要内内容：1.各专业施工工图的张数、编编号、与图纸纸目录是否相相符。2.施工图纸、施施工图说明、设设计总说明是是否齐全，规规定是否明确确，三者有无无矛盾。3.平面图所标标注坐标、绝绝对标高与总总图是否相符符。4.图面上的尺尺寸、标高、预预留孔及预埋埋件的位置以以及构件平、立立面配筋与剖剖面有无错误误。5.建筑施工图图与结构施工工图，结构施施工图与设备备基础、水、电电、暖、卫、通通等专业施工工图的轴线、位位置（坐标）、标标高及交叉点点是否矛盾。平平面图、大样样图之间有无无矛盾。№2图纸会审设计优化原则：11、尽量赶在在工程项目开开工前进行，了了解设计意图图，明确质量量要求，将图图纸上存在的的问题和错误误，专业之间间的矛盾等，尽尽最大可能解解决在工程开开工之前；2、审查施工工图的基础工工程设计与地地基处理有无无问题，是否否符合现场实实际地质情况况；3、审查建设设项目坐标、标标高与总平面面图中标注是是否一致，与与相关建设项项目之间的几几何尺寸关系系以及轴线关关系和方向等等有无矛盾和和差错；4、审查图纸纸及说明是否否齐全和清楚楚明确，核对对建筑、结构构、上下水、暖暖卫、通风、电电气、设备安安装等图纸是是否相符，相相互间的关系系尺寸、标高高是否一致。5、审查建筑筑平、立、剖剖面图之间关关系是否矛盾盾或标注是否否遗漏，建筑筑图本身平面面尺寸是否有有差错，各种种标高是否符符合要求，与与结构图的平平面尺寸及标标高是否一