《房地产信托问题研究9000字【论文】》

第9页共9页房地产信托问题研究【摘要】：房地产产业属于第三产业，是一种包括房地产投资、开发、经营、管理和服务的行业，其具有风险性、带动性以及基础性。且随着经济发展及政府的重视，房地产行业资金来源面临极大挑战。在传统的房地产市场上，房地产融资主要通过银行贷款，形式单一且效率不高。因政府重视而不断出台的房地产政策对银行融资难度进一步提升，房地产开发商开始寻找不同的融资渠道，但是随着国家对这些融资渠道的限制，房地产开发商资金问题尚未得到实质性的解决。对于房地产信托公司而言，其运营中心和风险控制的重点在于，只要健全完善的风险管理机制，就可以有效地防范业务流程向其他金融体系蔓延的风险，保证金融体系的相对稳定。目前，信托业务的主要方式是非规范风险管理机制。不同的信任产品对应于不同的交易模型和风控措施。然而，当项目风险发生时，很难从根本上管理风险。我们需要建立一个更全面、更有效的风险管理机制。本文首先阐述了房地产信托的意义和背景，然后介绍了房地产信托的相关理论概念。其次，对房地产信托公司的基本情况和房地产企业的现状发展进行了分析，并采用定量和定性的评价方法对房地产信托业的风险因素进行了分析。结合风险管理的案例，对房地产信托风险进行了实证分析，得出了防范和化解房地产信托风险的其他信任模型。最后，根据信托房地产企业风险的成因，从三个方面提出了相应的优化方法和对策：一是如何实现信托产品多元化发展，二是如何降低财富管理行业销售费用，三是加强房地产信托的风险管理水平。【关键词】：房地产信托、风险管理、优化对策【正文】：一、绪论（一）研究背景随着2007年底房地产信托公司的重新注册，信托业进入了快速增长期。2015年资产管理规模增加到16亿。它取代了保险，成为仅次于银行的第二大金融支柱。信托业快速发展背后是中国经济发展的缩影，但发行大量信托也会导致信托风险事件的发生。近几年来，许多人注重诚实和诚信兑现。信托风险问题，特别是在2015股市暴跌中的信托基金，是这一系列问题背后的原因。它不仅是房地产信托业务的一个问题，也是一个风险博弈和利益追求的问题。房地产信托公司存在现金支付危机，不仅国有大型控股公司，也有私人控股公司，什么样的产业体系或商业模式，导致了这种风险事件的爆发，我们需要深入了解，只知道关键。信托业的风险可以使信托业健康发展。房地产信托作为一种强有力的金融支持，在现实行业中，只有更严格的风险控制，才能促进实体行业的健康有序发展，也能使信托业更加值得信赖。近年来，随着资产管理计划的快速发展，信托管理计划的规模逐渐减少，这也是当前房地产信托的有力对手。（二）研究意义随着房地产信托产品的快速增长和房地产市场对信托融资的需求，房地产信托业务的风险控制越来越受到人们的关注。以房地产信托股份有限公司为例，随着信托业的历史进程，房地产的发展也伴随着一个新的时代。同时，风险也显现出来。中国房地产业的可持续发展可以探索新的理论和方向，并提出信任。同时，也为信托业的风险管理体系和具体安排和部署提供参考和借鉴。二、房地产信托相关理论概述（一）信托的功能信托作为金融的一部分，具有银行业和证券业的本质。价格调控、风险管理、咨询服务和融资是它们最常见的成就。当然，信任最基本的功能是信任、保存、公共利益、增值和传输。1信任功能受托人以信托为基础，将信托财产转让给受托人，受托人根据信托目的或者信托目的处分或者管理信托财产。没有信任的功能，信任与其他金融部门的差异将消失。这也是信托业最依赖的职能。对于客户来说，这是产权的转移，所以需要更多的信任。2.保存功能信托的存在不是首先要保证增值，而是要保护资产。特别是在欧洲和美国的一些房地产信托中，保全资产是维持受益人生命的第二个最重要的事情。信任函数的最重要的功能。欧洲和美国的许多国家都通过信任给予孩子或特殊的工作。正式的人口应提供足够的物质条件，如教育、生活等，以避免受益人的生活。3.增值功能在保证上述两个功能之后，增值功能逐渐成为信任发展的一个更重要的功能。随着社会生活水平的提高，越来越多的顾客追求利益和利益，不断提高受益者的生活水平。增值功能是社会进步的表现，也是促进信任变化的社会进步的标志。然而，由于追求增值功能，有必要降低财产的安全性，增加盈利能力，使信托公司将被迫遭受损失，使其无法实现保全功能，因此仍存在一定的冲突。4.公益性功能公益性的目的是为慈善事业、教育事业和其他公共事业设立更多的目的，以及更为独特的信任发展方面。公信力不重视资产的增值或增值。如何将资产运用到公益事业中，如何使公益信托发挥公益效应和效率，而忽视公益效应，显得尤为重要。慈善信托在中国相对较小，其运作也不尽相同。5.继承功能这是信托的一个非常重要的功能，因为在信托关系中，委托人和受益人可以通过设立委托人和最终受益人而导致不同的过程。委托人与受益人之间没有遗赠或者继承的，继承人由继承人继承，并以信托方式转让给受托人指定的受益人。同时，信托本身具有避税和避税的功能，更有利于信托的继承功能。它可以使资产更好地保留，使委托人可以利用信托的继承功能来维护自己的利益。（二）房地产信托理论房地产信托通常指的是资本信托和投资房地产的投资者及其相关资产。也就是说，信托投资公司发挥专业的金融优势，开发合适的信托计划筹集资金。与委托人或投资者签订信托投资合同，委托人或出资人合法出资。房地产开发公司从事房地产开发或相关房地产投资活动。真正的认识是房地产信托公司投资业务中最重要的部分。房地产信托公司以信托计划筹集两个或两个以上的资金，以房地产信托公司的名义以房地产信托公司名义开发或关联房地产。房地产投资作为主要投资对象，是在信托到期日管理、使用和处置信托基金、分配信托收入的金融投资行为。房地产信托的主要特点包括：1.风险隔离受托人的金融资产被委托给房地产信托公司进行保管和投资。信托财产属于风险或损失时，不影响受托人本身的债务风险，使受托人和受托人在受托人、受托人、受托人和不动产信托公司之间建立特殊的自然屏障。2.权益重组受益人的财产权和所有者的财产权是打破传统产权的现代信托。该模型应运而生。客户集中管理受益人的财产，并将收益分配给受益人。行为是资源整合的反映。3.第三方管理受托人按照受托人提供的资产实行统一管理，聘请专业投资队伍。资产投资于特定行业和企业，以实现信托财产的增值。（三）我国房地产信托行业管理概述1.行业资产管理现状我国房地产信托的发展经历了一个从快速增长到稳定的阶段。在目前的市场环境下，没有股利制度。通过独特的跨市场投资许可证，很难维持这种传统经营模式的发展。但存在增长缓慢、业绩下降、风险上升等问题。因而房地产信托提高自身管理能力迫在眉睫。由于中国特殊的国情和金融发展，宏观经济也被颠倒了。2008年当全球金融危机爆发时，中国把经济发展重点放在房地产上。业内人士和采取措施大力推进：一是刺激人们对房地产的需求；二是稳定住房。房地产业的经济增长。第三，出台了许多激励政策，以稳定房地产业的经济发展。鼓励政策比支持政策更重要。大的政策，但下降仍然相对较大。产业的发展离不开国家的宏观调控。如果产业要有一个正常、稳定、可持续的发展环境，就需要宏观经济政策来利用自身的变化。但当政策发生变化时，产业的发展周期和规律性就会存在。行业风险增大，行业波动加剧，影响金融业，形成更大的风险。自2016年以来，房地产行业的信托基金投资一直呈下降趋势。但随着房地产市场的升温，房地产企业的资金缺口越来越大。房地产信托在房地产价格中起到了重要作用。在过去的一年里，更多的融资渠道急剧上升。信托基金模式应用和跨市场配置的灵活运行机制是信托业“过境”的竞争策略。中国经济深度调整和信托业增长趋势稳步上升，行业整体水平平稳运行。与此同时，信托资产的规模也因房地产的增长而下降。根据多项指标，当前国内外经济形势复杂多变，金融业竞争日趋激烈。随着经济结构的不断调整和信托风险事件的发生，信托业应该花时间来评估形势。2.行业管理模式（1）债权的类型房地产开发商以房地产投资为主要标准，与房地产信托公司签订信托贷款合同，以房地产信托公司为受托人，设立大投资者的资金，直接向房地产中介贷款。房地产开发人按照贷款合同约定的期限和利率，在信托计划支付的当天一次性支付信托的本金和利息。根据与投资者签订的投资协议，房地产信托公司将按照约定的分配比例向投资者支付全部本金和利息。（2）股权类型在信托投资运作实践中，股权大多以“明股和实债”为基础。房地产开发商以房地产投资为主要标准，与房地产信托公司签订信托投资合同。作为受托人，房地产信托公司作为受托人的基金，通过开发商的合并、资本的增加和股票的扩张、房地产公司的母公司或实际控制人来注入资金。在信托被清算后，诺夫以一定的价格买下了房地产信托公司的项目公司股权。从根本上讲，房地产信托公司通过控制项目公司股权的形式，达到控制风险的目的。最后，在不获得股权投资收益的情况下，可以实现财政投资收益。（3）层间融资中层融资结合了上述两种创新融资模式，即债务型和股权型。这种模式更加灵活，满足信托业的融资需求，也符合监管要求。同时，由于信托业的不断发展，为了满足信托业的融资需求，发展了多种融资方式，支持了房地产业的快速稳定发展，满足了房地产行业的需求。他对金融和房地产业进行了开发。三、房地产信托公司发展现状——以保利房地产信托为例（一）保利房地产信托基本介绍保利地产是一家由国务院直属的大型中央企业，是由保利集团控制的大型公司，成立于1992年，形成了“保利”品牌，在市场上享有良好声誉，是我国较早从事不动产投资的企业之一。在发展过程中，其雄厚的资本实力，丰富的房地产开发经验和稳定的长期盈利能力在2017年的福布斯世界排名中排名第269位。在投资，开发，运营和整合资源的过程中，保利地产注重国际联络，广泛的业务分布以及跨不同客户群的产品定位的准确性，创建自有品牌系统并注重承担社会责任，也曾很多次承担城市改造、租赁住房经营、城乡基础设施建设等项目。保利房地产既属于该行业的领先公司，又隶属中央，其业务动态具有行业领先和领先的作用，多年来在中国其他房地产行业的城市化和现代化中发挥了积极的示范作用。（二）保利房地产信托发展现状保利房地产属于股份制企业，属于保利集团,这就是保利集团雄厚的资金实力的代表行业。近年来，保利房地产的信托业务和市场份额迅速增加。然而，保利房地产公司仍然面临着许多潜在的风险，如新老员工的低效和低效，以及公司的分布。系统没有及时升级，程序系统相对落后。显然，这些问题可以通过不断的训练和优化来改进和完善。由于内部控制或外部因素的影响，房地产信托业务必须有效地处理操作风险。近年来，公司采取各种措施控制操作风险，将其损失降到最低水平，并取得了一定成效。保利房地产信托的最大风险是市场风险、汇率、政策等。宏观调控与市场风险密切相关。由于这些金融指标的不确定性和动态变化，信托的外汇资产和信用贷款都受到市场风险的威胁。在实体经济下行和市场风险加大的情况下，保利房地产信托公司不断调整业务结构，交易管理规模和投资信托资产规模不断扩大，融资信托资产管理规模也在不断扩大。四、国内房地产信托管理存在的主要问题（一）产品设计过于单一，资金投向过于集中当房地产信托公司设计产品时，固定收益产品一直是主力军。中国信托业的发展是影子银行的缩影。2014年末，随着股市上涨，浮动收益产品增多。固定收益产品主要是结构性产品，主要基于优先权。信托大多来源于充足的银行贷款，使得公司融资从银行转移到信托，因此产品设计并不十分复杂。此外，由于房地产信托公司在地方政府或国有企业的转型以及对地方政府融资的巨大需求，产品设计需要更为简单明了，以满足当地人民委员会金融担保A的要求。尤迪委员会目前，信托产品的存在期一般为1-2年，这也导致了信托产品设计中产品的及时性。此外，由于信托产品的收益普遍较高，行业所能承受的融资成本相对较小。同时，金融家的信任度要求很高，因此更多的行业不能允许融资，因此信托产品的设计过于单一，因为行业过于狭窄。资本池业务规模过大，即非标业务。因为基金池业务无法获得准确的数据，根据中国金融信托公司发布的2015个新的融金项目，有短、一天、长、一年。预计其资本池至少有1500亿家。这不是上海信托的现金、利润和红宝石产品。投资周期为1～2年，产品收率为6%。上海信托的资本池约为8元，无论时间还是收入，货币信托的资本池更接近于货币基金的类型。这种资本池业务风险很大，不利于行业的发展。资金也可以使几家企业融资低于信托标准，或者存在内部关联交易的风险。基金池业务有利于房地产信托的管理，是增加房地产信托风险处置的一种方式，但对基金池的客户不好。这些决定更多的是在房地产信托，而不是委托，所以我们必须小心资本池业务。虽然上海信托和中信信托近年来逐渐探索家族信托等创新业务，但成效甚微。因为在家族信任的设计中，我们需要考虑政策因素、国内外法律因素、家庭内部因素等，所以我们一直无法与国外的信托模式相匹配。过于单一的产品设计会导致信托业作为银行的重复作用，并不能反映信托牌照的多样性。同时，也将导致房地产信托的简单而粗略地攫取，降低融资公司的融资成本，减少房地产信托公司对金融家的监管。产品设计的多样性将使信托业越来越活跃，减缓其他行业的融资需求。近年来中信信托的土地出让和中国信托业的电影信托在行业中都是创新的，但也是一个探索的过程，没有更多的追随者。（二）财富管理参差不齐，专业性不足财富管理人员的招聘要求各不相同。目前，财富管理行业的销售主体是房地产信托公司的财富管理中心和外部财富公司，房地产信托公司财富管理中心的平均教育和行业经验均优于外部的会计公司，但这两种类型的COM机构并不是完全孤立的，而是P共同利益的诉讼。房地产信托公司财富管理中心的遴选标准是三年以上的学士学位和财务经验。大型财富公司的筛选标准是基于大学学位和一年以上的财务经验。一些中小企业不需要人员资格或良好的管理培训管理。在试用期内，适者生存更大。房地产信托的销售人员缺乏专业精神。由于房地产信托的销售普遍较高，信托财富管理中心约为0.1%至0.5%家，财富公司约占0。4%—2%，根据不同的项目，持续时间是不同的，所以很多人蜂拥而至。销售人员更多地考虑如何获得自己的报酬，风险越小，信任产品的风险就越大。他们没有充分告知受托人的风险，因为一旦信托产品发生风险，责任可以完全转移给房地产信托公司。这种管理风险会使客户失去对信托业的信任，也会导致销售人员在营销过程中过分追求自身利益，忽视产品是否适合客户。信托业在房地产信托销售管理方面仍处于空白状态。虽然相关法律明确要求房地产信托销售不进行，但不能改变现状。近年来，尽管银行贷款利率的下降和房地产业的萎缩，房地产信托的销售一直在下降，但仍不能改变整个行业的氛围。房地产信托的销售管理没有严格的要求。整个房地产信托的销售尚未进入门槛，导致个人和企业自由进入行业。这也不利于政府监管，房地产信托公司和销售公司没有良好的标准。虽然许多房地产信托公司有一个白名单的审计销售公司，有很多情况下，销售公司和信托经理有个人关系，以获得信托销售，然后从承销到分配给其他个人或公司。这是铝。目前房地产信托销售管理混乱。原因。目前，房地产信托销售并不局限于公司的许可证，没有个人资格，也导致门槛太低、超额支付和羊群效应。（三）投资决策不审慎，风险管理不严格投资决策的波动和企业的利益将导致缺乏审慎的投资决策。虽然房地产信托公司在产品设计过程中有很多步骤，但主要是由投资管理部门的风险管理部门和法律部门审查，然后是由SENI组成的风控委员会。或高管，将作出最终决定。但每个房地产信托公司都有不同的风险管理风格，受到高层领导、业绩指标和年终奖的影响，在审计过程中会出现很多问题。许多房地产信托公司一直在出售他们的产品，即使他们还没有通过风力控制或风力控制。这些都是管理风险。如何在投资决策中做出正确的决策，严格管理风险管理，可以避免这些风险。投资决策不谨慎，更多体现在多浮动收益产品，尤其是证券。在市场上信任产品。许多信托产品由外部公司积极管理，并由房地产信托公司设计和出售。在产品设计中，房地产信托公司只能考察外部公司人员的资质和历史业绩，无法预测未来市场。因此，它更多的是基于外部公司提供的数据，而不是基于它们的真实性。而且往往在销售过程中，通过合理的数据处理误导委托人，这很容易导致客户流失。在积极管理外部公司的过程中，缺乏投资决策权，无法及时保护委托人的资金安全。信托管理的风险导致房地产信托的信任度降低和客户流失。近年来，尤其是2015年6月，由于证券市场投资不当，大量的信托产品没有得到保全。因此，房地产信托公司在投资决策中缺乏对外部公司主动管理的控制。这是我们需要处理的管理风险。五、房地产信托行业发展管理优化对策（一）信托产品多元化发展，资金投向也更加分散信托产品多元化是房地产信托公司迫切需要突破的问题。信托许可证的优点尚未充分发展。作为一个可以跨越资金、资本和产业的金融子行业，如何充分发挥牌照优势是房地产信托公司的主体和信托产品多元化的基础。美国的特点是证券信托。英国的特点是个人信任。我们应该互相学习。无论是证券信托还是个人信托，它在中国信托业的发展中都是一个相对陌生的领域。为了避免信托作为影子银行的角色，是目前亟待解决的问题。房地产信托公司应积极尝试各种信托业务，包括土地转让信托、证券信托、娱乐信托、铁路信托、家庭信托、消费者信托和公益信托。房地产信托公司应做好信托业务的归还工作。它不仅可以利用信托作为挣钱的手段，而不是其继承的意义，而且在短暂的尝试之后，也无法感受到利润的困难或停滞。产品多样化的功能不仅降低了房地产信托公司的经营风险，而且优化了受托人的产品配置。房地产信托公司的资本池业务应该大大减少，资本池和类似的信托产品应该大大减少。其目的是降低风险项目与资金池对接的可能性，降低信托产品来源的复杂性，避免降低信托投资门槛的可能性。信托公司可以建立更纯粹的伙伴关系。从现实意义上讲，它可以丰富佣金的各种需求，同时也使房地产信托公司得以自我转型。资本投资的分散也有助于规避行业风险，提高房地产信托的风险。目前，中国主要集中在五大投资领域，如工商企业、金融机构、证券、房地产和基础产业。五个行业占信托管理规模的87.44%，充分体现了高集中度。我们应该借鉴美国信托业的经验，发展个人信托和企业信托，充分利用信托平台的资源。信托基金的分权也有利于信托业的更稳定发展，不受五大投资方向的限制。房地产信托管理者必须有充分的理解和大胆的投资创新。否则，只会导致行业的衰落。（二）降低财富管理行业销售费用，提高销售管控水平一方面，通过互联网销售等新渠道来降低整个财富管理行业的销售成本，提高销售额。销售人员的专业服务能力和服务意识。将销售成本降低到一个更合理的范围是有益的。厘清财富管理的困惑，避免销售人员忽视利益，忽视顾客。创造新的渠道，必须遵守法律的规定，开辟新的渠道是房地产信托销售发展的必然方向。规范房地产信托销售体系，降低销售费用。由于销售成本高，房地产信托公司的财务管理将受到销售人员的约束，房地产信托公司的利润将被销售人员吃掉。同时，房地产信托的销售人员在销售过程中可能会产生不良的资金，从而给客户带来产品的风险。此外，房地产信托的高成本将导致融资成本的增加，这最终会损害融资企业的运作。一旦真正的行业陷入衰退，就会导致整个房地产信托公司的风险.另一方面，提高销售管理水平和控制水平。视频认证或记录应用于所有产品。和其他严格的销售程序，以确保客户知道购买信托产品的风险，但也保证它是委员会。受托人自己购买了信托产品。在销售控制过程中也需要与客户保持一致。投资者进行严格的审计，包括金融资产的证明，以避免不遵守信托法的投资者。销售管理松懈，很容易导致最不合格的本金。最后，我们承担不起相应的风险，造成了一系列的事故。因此，提高销售管理水平是降低销售管理水平的关键。（三）审慎投资决策，严格进行风险管理首先，要继续加强房地产信托公司的治理结构，完善信托风险隔离制度。风控制器与产品设计者分离，产品设计者与背景隔离，风控的领导者与企业管理分离。为了避免风控人员的风险管理，如风控不严，投资决策是错误的。同时，严格执行房地产信托公司的风控制度，避免许多项目尚未得到满足，出现在销售市场上。其次，房地产信托公司应继续推进“独立审批人”的工作。除了内部风控系统外，我们