模块十 房产税纳税实务

模块十房产税纳税实务模块十房产税纳税实务

一、房产税基本理论

（一）房产税的概念

房产税：是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种财产税。

房产是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能遮风挡雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所。（二）征税范围房产税征税范围：在城市、县城、建制镇和工矿区内的经营性房产，不包括农村。

征税范围城市县城建制镇工矿区还包括：与房屋不可分割的附属设备（暖气，给排水设备等）不包括：加油站罩棚，独立于房屋的水塔，烟囱，室外游泳池，围墙等从2009年1月起，外商投资企业、外国企业和外国人经营的房产开始征收房产税。房地产开发企业建造的商品房，出售前不征；出售前已使用出租出借要征。【判断题】凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，无论会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。（）答案：√【多选题】根据房产税法律制度的规定，下列各项中，应该缴纳房产税的有（）。A.某宾馆的围墙B.某宾馆的室外游泳池C.某企业的办公楼D.某房地产公司出租的写字楼答案：CD（三）房产税的纳税人房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人。包括产权所有人、经营管理单位、承典人、代管人或者使用人。1.产权属国家所有的，由经营管理单位纳税。2.产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。3.产权出典的，由承典人纳税。4.产权所有人、承典人不在房屋所在地的，产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人纳税。5.纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。6.自2007年起，对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营(自营、出租)的代管人或使用人纳税。【判断题】张某将个人拥有房产的房屋出典给李某，则李某为该房屋房产税的纳税人。（）答案：√房屋出典的，承典人为纳税人。【单选】根据房产税法律制度的规定，下列各项中，符合房产税纳税义务人规定的是（）A.产权未确定的，不纳税B.房屋产权出典的，由出典人纳税C.产权纠纷未解决的，由代管人或使用人纳税D.产权属于国家的，不纳税答案：C

（四）税率

注：对个人出租住房,不分用途税率按房产计税余值1.2%按房产租金收入12%都按4%

（五）税收减免1.国家机关、人民团体、军队自用的房产免税。2.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产免征房产税。但如学校的工厂、商店、招待所等应照章纳税；3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。但经营用的房产不免；4.个人所有非营业用的房产免征房产税。但个人拥有的营业用房或出租的房产，应照章纳税；

5．对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行所属分支机构自用的房地产，免征房产税；6.经财政部批准免税的其他房产。7.自2009年起，因房产的实物或权利状态发生变化而终止房产税缴纳义务的，其应纳税额的计算应截至到发生变化当月末。从价计征依据=原值－（10%～30%）

计税依据从租计征依据=年租金

从2001年1月1日起，个人按市场价格出租的居民住房，可暂减按4%的税率征收房产税。二、房产税应纳税额计算

(一)房产税应纳税额计算从价计征的计算（对经营自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据）

应纳税额=房产原值×（1-原值减除率）×1.2%

原值减除率为10%～30%从租计征的计算对于出租的房屋，以租金收入为计税依据

应纳税额=租金收入×12%

房产原值的确定：1.房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。2.纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。3.凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑、地下人防设施等，均应当依据有关规定征收房产税。【计算题】

1、某企业一栋房产原值600000元，已知房产税税率为1.2%，当地规定的扣除比例为30%，该房产年度应缴纳的房产税税额为（）元。若账面已提折旧10万元呢？

【解析】年度应缴纳的房产税税额=600000×(1-30%)×

1.2%=5040(元)【计算题】

2、李某将自有的住房出租给某公司，月租金5000元，期限为一年，则李某应缴纳房产税多少？如果是出租给个人居住呢？答案:租给公司5000×12×12%=7200(元)

租给个人5000×12×4%=2400(元)三、房产税的会计处理（1）每月计提时借:管理费用贷:应交税费—应交房产税（2）分期缴纳时借:应交税费—应交房产税贷:银行存款【例】某企业经营用房原值是5000万元，按当地规定允许减除30%后余值计税，该企业按季缴纳房产税，适用税率1.2%。

每月应纳房产税=50000000×(1-30%)×1.2%÷12=35000(元)

借:管理费用35000

贷:应交税费--应交房产税35000

借:应交税费--应交房产税105000

贷:银行存款105000【例】某公司出租房屋3间，年租金收入为30000元，适用税率为12%，该企业全年一次性缴纳房产税。

应纳房产税=30000×12%=3600(元)

借:管理费用3600

贷：应交税费--应交房产税3600

借:应交税费--应交房产税3600贷:银行存款3600四、房产税的纳税申报与缴纳

1、纳税义务发生时间（1）原有房产用于生产经营—生产经营之月（2）自行新建房屋用于生产经营—建成之次月（3）委托施工企业建设的房屋—办理验收手续之次月（4）购置新建商品房——房屋交付使用之次月四、房产税的纳税申报与缴纳（5）购置存量房——办理房屋转移、变更登记手续，自房屋权属登记机关签发房屋权属证书之次月（6）出租、出借房产——交付出租、出借房产之次月（7）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房——房屋使用或交付之次月四、房产税的纳税申报与缴纳

1、纳税期限：按年计算、分期缴纳

2、纳税地点：房产所在地房产不在同一地方的，按房屋的坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳作业：（P200四、计算题）

【例】劲力公司自有一栋楼房，共22间，其中生产经营12间（房屋原值为50000元），剩余10间出租给甲公司，当年收取租金60000元。该地区规定按房产原值一次扣除20%后的余值计税。计算该公司2009年应缴房产税税额。

解析：2009年应缴房产税税额=50000×（1-20%）×1.2%+60000×12%=480+7200=7680（元）任务三车船税一、车船税基本理论

（一）车船税的概念

车船税是对在我国境内的车辆、船舶的所有人或者管理者征收的一种税。

现行《车船税暂行条例》由国务院于2006年底颁布，2007年1月1日实施。（二）征税对象

凡依法应当在车船管理部门登记的车船均属于车船税的纳税范围。

在机场、港口以及其他企业内部场所行驶或者作业，并在车船管理部门登记的车船，应当缴纳车船税。车辆：分为载客汽车、载货汽车、三轮汽车、低速货车和摩托车。船舶：分为机动船舶和非机动船舶。（三）车船税的纳税义务人

在中华人民共和国境内，车辆、船舶（以下简称车船）的所有人或者管理人为车船税的纳税人。

从2007年1月1日起外商投资企业和外国企业在华机构、外籍个人，也应缴纳车船税。（四）车船税的税额车船税对车辆实行的是有幅度的分类定额税率；对船舶实行的是分类分级、全国统一的定额税率。税目计税单位每年税额(元)

备注载客汽车每辆480—14409人以上包括电车载货汽车专项作业车按自重每吨按自重每吨16—1201.包括半挂牵引车挂车、客货两用；2.挂车按货车税额50%计算。三轮汽车低速货车摩托车每辆36—180船舶机动船舶按净吨位每吨3—6拖船和非机动驳船分别按船舶税额的50%计算游艇艇身长度每米600—2000另行规定【例题·多选题】下列项目中，以“辆”为计税依据计算车船税的有（）。

A.船舶

B.摩托车

C.货车

D.客车

BD

具体适用的税额由省、自治区、直辖市人民政府在规定的子税目税额幅度内确定。

提示：1、以辆为计税标准的车辆有载客汽（电）车、摩托车。2、以自重吨位为计税标准的车辆有载货汽车、专项作业车、三轮汽车、低速货车。3、以净吨位为计税标准的船舶。（四）车船税的减免1、捕捞、养殖渔船2、拖拉机3、军队、武警专用的车船4、警用车船5、按照有关规定已经缴纳船舶吨位税的船舶6、对节能、使用新能源的车船可以减征或免征7、外国驻华使馆、国际组织驻华机构及其有关人员的车船8、省、自治区、直辖市人民政府可以根据当地实际情况，对城市、农村公共交通车船给予定期减免、免税。

【多选题】下列车船税法规定免税的有（）A.专项作业车B.警用车船C.非机动驳船D.捕捞、养殖用渔船BD（一）计税依据计税依据辆净吨位自重吨位二、车船税应纳税额计算（二）应纳税额的计算1、机动车（载重汽车除外）和非机动车应纳税额＝应税车辆数量×单位税额2、载重汽车、机动船舶和非机动船舶应纳税额＝车船的自重或净吨位数量×单位税额

3、拖船和非机动驳船应纳税额＝净吨位数量×单位税额×50%【单选题】某运输公司2007年有货运汽车（带挂车）10辆，每辆汽车载重20吨，挂车载重15吨，公司所在地载货汽车年税额50元/吨。该公司全年应缴纳车船税

（）元。

A.10000B.15250C.17500D.13750解析：应纳税额=10×20×50+10×15×50×50%=13750(元)D提示：1、购置的新车船，购置当年的应纳税额自纳税义务发生的当月起按月计算。应纳税额=年应纳税额÷12×应纳税月份数2、车辆自重尾数在0.5吨以下（含0.5吨）的，按0.5吨计算；超过0.5吨的，按1吨计算。船舶净吨位尾数在0.5吨以下的（含0.5吨）的不予计算，超过0.5吨的，按1吨计算。1吨以下的小型船舶，一律按照1吨计算。

【判断题】在确定车船使用税标准时，载货汽车车辆净吨位尾数在半吨以下者免税；超过半吨都按1吨计算。（）解析：

按照车船税规定，车辆自重尾数在0.5吨（含0.5吨）以下者，按照0.5吨计算；超过0.5吨的，都按1吨计算。×

例：某企业有载货汽车10辆（每辆自重吨位为60吨）,乘人的小型客车6辆。计算该公司应纳的车船税。依据该省规定，车船税年税额为：载货汽车每吨60元，乘人汽车年税额400元。载货汽车全年应纳税额=10×60×60=36000（元）乘人小客车应纳税额=6×400=2400（元）该企业全年应纳车船税38400元。案例：某行政单位2012年3月1日（发票日期）购买2.4排量的别克君威一辆。当月中旬向财保公司投保，财保公司应代扣车船税是多少。(湖北2.4小客车每辆年税额720元)解答：应代收税额=720÷12×10=600元注意：保险公司在代扣税款时，只能代收600元，不能代收全年税款720元，且在保单上注明税款所属日期为2012、3月~2012、12月，而不是2012、3月~2013、2月。1、分期计算车船税时借:管理费用贷:应交税金—应交车船税2、实际缴纳时

借:应交税金—应交车船税贷:银行存款三、车船税的会计处理：

例：某企业有载货汽车10辆（每辆自重吨位为60吨）,乘人的小型客车6辆。计算该公司应纳的车船税。依据该省规定，车船税年税额为：载货汽车每吨60元，乘人汽车年税额400元。（假定该企业按季缴纳车船税）载货汽车月应纳税额=10×60×60÷12=3000（元）乘人小客车应纳税额=6×400÷12=200（元）该企业月平均应纳车船税3200元。1、每月计算车船税时借:营业税金及附加3200贷:应交税金—应交车船税

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