广州保利小新塘项目定位

保利大观路项目定位一位重量级选手的诞生世联行20150925目录一、区域价值挖掘四、项目定位与价值构建五、项目整体开发建议三、市场分析二、项目本体与目标分析CONTENTS六、世联资源配置目录一、区域价值挖掘四、项目定位与价值构建五、项目整体开发建议三、市场分析二、项目本体与目标分析CONTENTS六、世联资源配置智慧城位于“广州第三中轴”，是广州城市向东发展的重要支点，是广州未来十年内重点发展的区域，区域价值将不断提升传统中轴线：20年前，广州核心在环市东-北京路生意人聚集而自发形成，以商贸为主，形成广州老城区中心新中轴线：10年前，广州核心在天河北-珠江新城借力九运会天河崛起，珠江新城CBD规划出台，成就广州新城核心区东部生态发展轴如今，广州核心东移，第三中轴价值崛起第三中轴包括琶洲、金融城、智慧城、奥体新城、大学城、生态城城市向东，第三中轴崛起，定义广州的下一个十年！趋势三城交汇，核心地段——智慧城、奥体新城、科学城广州智慧城300亿打造，政府十二五规划重点项目，37个重点项目，1000家高端企业奥体新城政府600亿打造低密度宜居航母科学城整个广州高新技术制高点、创新文化的聚集地，生态保护、新理念的具体体现最密集规划

最具升值潜力最核心本项目最通达路网规划呈现“四横三纵”干道路网，快速接驳板块周边环城高速、大观路，广园快速路、中山大道等，交通便捷中山大道广园快速大观路环城高速华南快速科韵路黄埔大道最便捷板块内规划有21号线、6号线，市内公共出行畅通无阻轨道：规划有21号线，6号线，广佛环线沿线也将明年开建公交：智慧城公交频频加线，目前已开通包括BRT在内的数十条公交线路，到地铁黄村站、科韵路站仅需几站距离地铁21号线地铁4号线延长线规划中19号线黄村地铁站世界大观站车陂地铁站700m智慧城效果图以高新科技软件智慧产业为核心的科技新区，未来将承接区域内高新科技、金融等高智行业庞大的潜在置业需求最集聚重点发展物联网、云计算、电子商务以及等智慧产业，加快形成具有国际竞争力的智慧产业集群。2015年——已有1600家企业进驻，包括国家开发银行广东省分行、安永公司、太平洋网络等，上市企业达到11家，以中国移动南方基地等约1550家高新科技软件企业也排队进驻。政府十二五规划重点项目,将打造37个重点项目，引入1000家高端企业；企业收入将超1000亿，容纳10万就业人口，30万居住人口本项目最宜居地处广州宜居航母奥体新城西北部，几大绿地公园环绕，居住环境极佳生态公建配套

市级公园有奥体公园，区级公园有橄榄公园和马鞍山公园，居住区级公园10处，人均公共绿地面积将达13.4㎡

绿地率达42.7%，平均每500米都能进入园区绿地，具备打造绿色品质居住区世界大观影视文化休闲公园奥体场馆奥体公园橄榄公园马鞍山公园世界大观自然风景影视文化公园绿化：火炉山森林公园占据智慧城核心区近2/3，在北部拉起了一道天然绿色屏障，智慧湖、旧羊山公园、东大湖、岭南风情园，都是高楼大厦云集的CBD未曾有的风光。最生态板块内公园云集火炉山公园、旧羊山公园、世界大观风景区，三大绿心环绕四大规划核心、多点汇聚、城央绿岛、生态宜居占据天河中心，辐射周边产业广州版“硅谷”稀缺价值，生态宜居典范社区集智慧城、奥体新城、金融城、科学城四大规划为一体的城市新名片区域价值思考对项目而言，区域不仅能吸引相关产业集聚，牵引关联产业人口，更具备“核心、便利、配套、生态”四大优质条件以承接天河中心区的首波外溢客户，未来需放大区域价值解读。目录一、区域价值挖掘四、项目定位与价值构建五、项目整体开发建议三、市场分析二、项目本体与目标分析CONTENTS六、世联资源配置广州基督教天河堂东广州大观学校世界大观自然景观位于广深和大观中路的交界处，临主干线路，昭示性强，南面可享优质公园景观，北临高速路，当前区域意向较杂乱新塘城中村以及环城高速路/广深高速地块四至大观路北西东南西北轨道交通：目前临近地铁4号线黄村站；

规划的21号线（2017年通车），19号线、4号延长线将接驳于世界大观站公交站点：新景路口站、国土资源工程学校站项目周边公共交通体系发达，20min内通达天河中心区，出行便利地块交通地铁4号线延长线规划中19号线黄村地铁站世界大观站车陂地铁站700m道路交通：项目南起大观中路，北至广深高速光谱西路，西邻环城高速；紧临环城高速、大观路，周边有广园快速路、中山大道、黄埔大道等主干道，交通通达性好。地铁21号线环城高速住宅与商业体量大，是具有多种打造可能性的综合体项目地块编号I-1地块H-1地块I-2地块I-3地块I-4地块I-5地块I-6地块地块性质商业住宅小学建设用地面积（㎡)1517275242903749241596811596019481容积率5.875.894.094.174.1440.57规划建筑面积（㎡)89059443161187512053352468416381011066总建面13337562092411066住宅写字楼公寓商业项目体量较大，可打造多重物业类型地块指标项目名称用地面积（m2）建筑面积（m2）设置要求小学1887210299

幼儿园43504320

托儿所

600与幼儿园合设卫生站两处

300x2

托老所

600

老年人服务站点四处

120x4

居民健身设施1800800

文化室四处

200x4

社区居委会四处

100x4

物业管理（含业主委员会）

1500

邮政所

300

垃圾收集站四处160x4100x4

公共厕所五处

70x5

肉菜市场（生鲜超市）

2500

110KV变电站

3430结合商业裙楼设置街道办事处

1500

派出所

2200

合计

31079

本项目规划构建涵盖满足居民日常生活的商业业态、公共服务及行政功能的社区商业功能体系配套指标西北方向城中村为政府规划旧改项目，未来城市印象将逐步升级红色范围为复建区地块复建地块约537.5亩净用地约337亩未来区域改造初印象区域层面：天河区内、四大新城环绕宜居大城，享丰富景观资源■位于广州中心区天河，享中心区规划利好■广州四大重点规划新城智慧城、奥体新城、金融城、科学城包围■位于宜居航母奥体新城内，享低密度极佳居住环境■世界大观景观资源+奥体新城几大公园环绕项目层面：超大规模物业类型丰富■项目总建面约77万建面，其中住宅62万方，商业13万方，堪称天河巨无霸项目■地块属性复杂，同时涵盖多种物业，物业类型丰富中心区·重点规划中心·超大规模·复合型·宜居综合体升值潜力巨大■处几大科技、金融规划核心区位内，升值潜力巨大2016年8月售楼部开放，全年销售目标30亿相当于平均每月约6亿销售目标按2015年天河区上半年市场情况目标思考：速度追求优于价格，快销走量型目标沟通目录一、区域价值挖掘四、项目定位与价值构建五、项目整体开发建议三、市场分析二、项目本体与目标分析CONTENTS六、世联资源配置1.住宅市场分析2.办公市场分析3.公寓市场分析白云新城定位豪宅片区依托白云山景观资源和万达广场等完善生活配套，定位豪宅板块发展。智慧-奥体板块东部宜居航母天河区稀缺大型居住板块，天健、华润、龙湖、金地、招商、珠实等品牌开发商共同打造，承接周边中高端居住需求。白云新城奥体新城广钢新城广州核心天河城商圈老城区核心环市东-北京路广钢新城定位西部优质生活区借力广佛同城化发展，华润、华发、中海、金融街、保利等七大开发商进驻，预计以刚需刚改型产品为主。广州中心区住宅市场格局天河智慧城约3万元/㎡约2.6万元/㎡约4万元/㎡广州未来格局三分天下，天河中心客户将优先外溢至广州东部区域，本案所在的智慧-奥体板块未来升值潜力巨大天河东片区竞争格局金融城均价3-4万奥体新城均价2.3-3万天河智慧城暂无在售住宅宝翠园均价2.66万元/平天健上城均价2.23万元/平天荟公馆均价3.5万元/平九洲海誉居均价3.27万元/平观山苑均价3.3万元/平佳兆业1号科学城板块均价1.3-2万碧迅星作中海誉城均价1.4万/平万科金色梦想均价1.3万/平越秀岭南雅苑均价1.2万/平万科东荟城均价1.4万/平雅居乐富春山居均价1.7万元/平越秀岭南山畔均价1.7万元/平时代春树里对外报价：1.2－1.8万/平远洋地块未售项目在售项目广电兰亭盛荟牛奶厂地块佳兆业天御后天河北板块均价2.5-3.5万油制气厂地块四大板块瓜分天河，客户由中心外溢，价格逐级递减2015年9月12月2016年3月6月9月12月2017年3月6月9月12月2018年3月6月9月12月天健上城余货500多套，约2016年销售完毕奥体新城金融城佳兆业1号兰亭盛荟在售A栋B栋约197套后续供货约248套，预计17年上半年销售完毕4.5万建面，预计16年上半年入市，预计当年销售完毕总建36万㎡（65－116㎡二三房）预计今年年底入市，户型丰富，长期供货智慧城碧迅星作8.8万建面，65方两房；75－95方三房，120方四房，预计2016年年初处市，当年销售完毕牛奶厂牛奶厂地块总建面约77万，住宅和公寓体量约18000套，预计从2016年上半年持续对外释放油制气厂地块奥体新城版块的大盘，地块总建面约67万，预计2016年推出，持续供货，天河北板块远洋地块住宅建面13.7万，容积率4.0，楼面地价12500，预计16年上半年推出17年上半年销售完毕佳兆业天御宝翠园建筑面积约6万，预计16年年销售完毕15年下半年预计推送新货200套，后期持续供应续销余货约37套天荟公馆科学城中海誉城金色梦想东荟城雅居乐富春山居越秀岭南雅筑预计16年上半年销售完毕续销余货约500套续销余货约433套15年下半年加推货最后余货约901套续销余货约443套；15年后续持续供应约600套，预计16年销售完毕续销余货约200套续销余货约540套时代春树里建面共约19万，预计207年上半年销售完毕未来核心竞争锁定与本项目形成竞争的主要是牛奶厂项目、油制气场项目和兰亭盛荟15年新推预计约791套15年新推81-122方两三房251套，龙湖占地面积：11.59万m2建筑面积：约26万m2；综合容积率：2.5（2.1+3.0）配套要求：社区商业/中小学金地占地面积：4.49万m2建筑面积：约13万m2；综合容积率：3.0配套要求：社区商业招商&平安占地面积：5.63万m2建筑面积：约17万m2；综合容积率：3.0配套要求：社区商业华润占地面积：10.28万m2建筑面积：约22万m2；综合容积率：2.5（2.1+3.0）配套要求：社区商业/中小学核心竞争项目研究油制气厂占地面积：24.4万m2建筑面积：约60万m2；综合容积率：2.45配套要求：社区商业广电兰亭盛荟占地面积：12.3万m2建筑面积：约36.9万m2；综合容积率：3配套要求：社区商业研究与本案形成重要竞争的6大项目。龙湖天宸原著——中高端风情社区龙湖天宸原以别墅起势打造高端形象，凸显龙湖园林景观的优势，预计高层走刚需刚改全覆盖模式占地：约10.7万㎡建面：约26万㎡容积率：分别为2.1和3配套：1.2万㎡中小学产品:别墅:200-400㎡，联排+叠拼，31栋，2－4层高洋房：8栋，26－27层高，预计为刚需刚改，二至四房全覆盖面积段华润项目——简约大气的偏高端路线产品系打造可能：结合地块容积率及资源限制条件,华润项目可能结合中小学配套要求，打造橡树湾学府系列产品：高层+别墅系列入市速度:考虑华润整体的战略布局,入市速度应在龙湖之后,回现速度要求高占地：约10.3万㎡建面：约22万㎡容积率：分别为2.1和3配套：3万㎡商业、中小学产品：经济型别墅为主，高层偏改善型产品居多，不排除大平层的可能华润将打造高层+别墅产品，整体定位偏高端，改善型产品为主金地项目——风格参考金地荔湖城产品系打造可能性:结合地块容积率及资源限制条件,金地项目可能打造名仕/褐石系列产品产品定位主方向:高层+别墅入市速度:以市场主流产品为主,快速回现项目金地将打造高层+别墅产品，高层预计是名仕/褐石系列，别墅为联排小别墅占地：约4.5万㎡建面：约13.5万㎡容积率：3配套：无产品：经济型别墅为主，高层偏刚需刚改平安/招商——绿色科技建筑理念为特色产品系打造可能性:结合地块容积率及资源限制条件,招商项目可能打造像南京依山郡/广州金山谷风格产品产品定位主方向:改善型高层产品入市速度:以市场主流产品为主,快速回现项目招商操刀，主打绿色科技理念，刚需刚改的主流客户，有可能做少量别墅占地：约4.5万㎡建面：约13.5万㎡容积率：3配套：无产品：高层偏刚需刚改的主流户型，别墅未定地块编码用地面积（㎡)容积率建筑面积（㎡)建筑限高（米）AT1009001334303.210697660AT1009901327893.210492560AT1009003248603.27955280AT1009902409283.213097080AT1009011258773.28280680AT1009903250473.28015080AT10090232018112018124AT100901045140.290324合计244112606463项目地块规划二路规划五路油制气厂规划建筑面积约60万㎡，规模较大，与本案会持续存在竞争，当周边配套、地块资源、交通通达性均弱于本项目油制气厂——厂区中的大盘，首波走刚需项目地址：

广州市天河区东圃地铁站旁占地面积：123304㎡建筑面积：369598㎡成交地价：44.5亿楼面地价：12058元/㎡推售时间：预计年底12月入市产品面积：65㎡二房，85－116㎡三房户数：共3846户16栋高层洋房规模大盘，交通便利，现已挖基坑，售楼部主体结构已基本完成，尚未装修，开放时间未定。广电兰亭盛荟——综合型大盘，刚需刚改全覆盖龙湖金地华润平安招商油制气厂兰亭盛荟本项目产品初判高层+叠墅+联排高层+联排高层+联排高层，有可能做别墅高层+小高层高层高层建筑规模26万13万22万17万58万36万77万景观资源优势：北眺望奶山，自身坡地可打造丰富园林被其他项目环绕，无突出景观资源，地势较低，且四面被其他竞品楼盘围绕，会相对比较压抑优势：自身靠山，地势较高可北眺望奶山和周边山脉；劣势：东南为大淋岗村落与厂房，形象差 优势：可北眺望奶山劣势：位于悦景路不珠吉路交叉路口位置，最靠近村庄和厂房区，城市意向差 北望岐山公园,西望吉山橄榄公园,绿色植被,自然景观丰富,优势：金融城启动区旁，周边配套完善；劣势：周边城中村多，形象差自然景观资源丰富，东南望世界大观。区位与交通优势：临悦景路，以及规划深涌北路

优势：位于整个居住板块中心位置 优势：临悦景路，以及规划深涌北路，通达度较其它竞品好劣势：临马路路段多，较吵，灰尘大优势：位于悦景路与珠吉路交叉路口位置，交通便利，近公交车站近劣势：临马路路段多，较吵且灰尘多 接通茅岗路与珠吉路,紧邻广圆快速,通达度优势较大;公建配建公交站场,成片区交通枢纽;劣势:地块被规划路隔开项目位于天河区桃园西，临东圃地铁站优势：位于天河区东北角，天河智慧城、奥体新城和广州科学城交汇处。劣势：临高速路段多，较吵地形平缓坡地，北高南低，处于阳面中间被马路分割；平缓 较陡峭癿坡地，而北向山坡，处于阴面；中间被马路分割；较陡峭的山坡 存在一定坡地,利于园林绿化打造平缓较平整商业社区商业 社区商业 3万平米商业，片区中心 社区商业 商业中心,商业街13万方商业配套学校需配建中小学 暂无需配建中小学靠近大淋岗村 暂无需配建小学幼儿园需配建小学幼儿园√√√项目核心优势规模+商业，项目打造可强化项目超大体量商业综合体特征，放大优势。核心竞争分析天河中心商务区中高层事业有成，有较高的经济实力，习惯了天河的繁华、便利，不愿意脱离城市生活，也不愿意成熟太高的通勤时间成本天河和邻近区域换房客中山大道沿线十年楼龄以上的小区换房客，迫切需要改善环境，追求舒适型产品，但付不起天河核心区高总价，偏好面积、总价、距离合适的新家版块周边优质产业客群科学城、智慧城及中新知识城的大中企业中高层，大部分为“新广人”，有较高学历或者留洋背景，追求能够享受城市便利生活，又有舒适环境的品质社区实力刚需+刚改刚改+品质改善品质改善+改善升级住宅客户锁定项目未来的客户主要有三大来源，天河地缘性特征明显，首期以实力刚需+刚改为主，后期客户群不断丰富，高级改善客户增加。客户变化趋势作为超大体量项目，本项目的主力客群的比重定将分阶段演变，随区域价值的不断兑现呈现丰富和升级趋势区域配套成熟、教育、医疗、商业等一应俱全，区域形象飞越，区域价值认同强烈区域配套逐渐完善、交通、区域环境、产业升级发展，区域价值凸显，成为中心区热点版块区域规划逐步落实，品牌开发商开始进入，价值开始被认知主力客群发展演变路径区域价值不断兑现，配套不断完善客户类型居住区域客户职业客户特征家庭结构敏感点需求户型总价高端改善天河中心、珠江新城企业中高管私企业主事业有成，有较高的经济实力主要是三代同堂类型，小孩很可能不止1个关注环境、项目档次及品质感舒适四房或五房需求300-500万刚改型天河北（燕岭、五山、龙口东）、科韵路、珠江新城私企业主企业中高管实力白领具有天河情节、追求天河区的繁华、便利；不能忍受脱离城市生活；小太阳家庭或三代同堂关注环境、生活和教育配套、产品功能和舒适度三房和紧凑四房200-270万刚需型天河中山大道、黄埔大道沿线、车陂普通白领负担不起天河区的高总价，外溢型客户单身、两口之家或小太阳关注品牌、户型、配套、交通两房和紧凑三房150-180万高端改善型刚改型刚需型客户定位项目规模注定要抓主流客户群，建议走全覆盖路线，重点放在刚需刚改客户上自我中心化竞与和强化项目天河第一大盘和综合体优势，与区域竞品形成差异化，带动全盘价值提升。区域竞品产品全覆盖，项目客户类型基本一直，很难从产品本质进行竞争，更多是与区域实现共荣。全覆盖项目大盘优势明显，只有全方位的产品规划，才能全方位的消化客户，实现项目的快速去化。住宅小结住宅市场现状：市场住宅以消化尾货为主，未来片区市场竞争激烈天河区住宅市场新增供应不足，整体以消化纯量为主；未来片区供应较大，片区竞争市场激烈。住宅市场机会：依托城市发展方向、天河区市场需求外溢及项目自身优势，项目突破纯在大量机会。天河区中心供应匮乏，未来天河区供应往东转移，区域热度高；受市场挤压，天河中心区刚需客及改善客均会逐步外溢至东部片区；项目所在片区在泛中心区任处于价格洼地，未来的升值潜力巨大；项目自身天河第一大盘，同时13万商业建面，项目的综合体和规模优势明显；项目大盘优势，产品的丰富形态，更容易应对市场变化。目录一、区域价值挖掘四、项目定位与价值构建五、项目整体开发建议三、市场分析二、项目本体与目标分析CONTENTS六、世联资源配置1.住宅市场分析2.办公市场分析3.公寓市场分析目前天河区办公市场存量巨大，广州写字楼存量巨大，仅天河区写字楼存量达到300万，消化需要20年；资料来源：世联数据平台、统计时间截至2015年8月区域累计未售面积

（平方米）年去化速度

（平方米）预计消化时长（年）备注广州十区679556516341854.2年去化速度：2014.9至2015.8相应区域的去化面积天河区303140014498020.9萝岗10044382589613.9办公市场概况二级市场情况天河区商业办公市场呈现供过于求状态；从近一年商业办公供求供求关系来看，广州市全年吸纳81%，供需关系基本平衡，得力于外区商业市场；但天河区全年平均吸纳率仅47%，整体处于供过于求的状态；项目非传统CBD板块，属泛CBD区域，产业规划明确，更多为承接区域内的产业需求办公格局分析飞晟文汇均价：1.2万/平绿地中央广场均价：1.5万/平萝网敏捷广场价格：1.3万/平萝岗万达广场均价：1.7万/平汇丽国际均价：1.7万/平奥园广场均价：1.3万/平华景里均价：1.9万/平富力盈通大厦均价：3.5万/平保利克洛维均价：3.4万/平保利中达广场均价：3.4万/平尚德大厦均价：0.8万/平万科云价格：1.6万/平奥体新城科学城高新科技类智慧城新互联网类珠江新城CBD金融城金融商务类典型案例分析－万科云物业类型商业、办公物业地址广州天河华观路开发商万科容积率3.0物业管理6.5元/㎡/月项目位置黄埔区开创大道与黄埔东路交汇处交通状况公交云溪路中站，云溪路东站项目均价16000元/㎡户型情况写字楼产品面积覆盖100-400㎡，租售同时进行；写字楼面积为100-400㎡，由于基本均为自用客，去化缓慢，月均去化5套访谈语录：

“写字楼的客户大概有一半会关联买公寓，主要是未来自用或员工宿舍。““公寓客户对我们的写字楼定位还是挺认可的，对于项目的价值提升起到一起作用，促进了客户成交。”访谈语录：“写字楼的客户约6－7成是周边从事IT互联网行业的，他们基本是来自用的。“”投资客就很少了，几乎没有，都是周边的企业买来自用。”“周边基本没有什么写字楼，一些走在前面发展起来的周边产业主会产生写字楼的需求，相信随着智慧城的发展，以及周边IT互联网行业的壮大，写字楼还是很有前景的。”写字楼的客户主要是项目周边地缘性客户，从事IT互联网行业，自用为目的，写字楼对其他物业能够起到带动作用，可提升项目综合竞争力。典型案例分析－万科云典型案例分析－万科云写字楼客户成交关键因素依次为自用需求、交通、产品理念、开发商品牌等。项目相关人士访谈摘要：“项目北边有很多IT互联网企的，国家也正在鼓励这个行业的发展，有一部分先发展起来有实力会产生这样的需求。而且周边也没什么像样的写字楼啊。”“撇开价格不讲，前期客户买这里的第一因素：自身需求；第二是交通的便利性；接着是项目开发理念和开发商品牌等。我的公司是在科学城信息大厦的，租的，一直觉得不划算，上年万科云有写字楼出售，买了2间，以后自己用。智慧城定位明确，产业集聚均为互联网相关行业，未来的需求增长主要看政府政策落实和配套完善的速度，判断未来将推出更多产业/商业用地，加剧竞争高新技术企业云集：已有1600家企业进驻，包括国家开发银行广东省分行、安永公司、太平洋网络等，上市企业达到11家；而以中国移动南方基地等约1550家高新科技软件企业也将排队进驻。未来规划：“天河智慧城”(IBD)，规划64平方公里，开成规模后可容纳30万居住人口，10万就业人口。智慧城未来办公市场趋势研判办公市场情况：存量大，去化慢，以区域内自用客户为主，需求情况不佳；销售情况：办公存量大，去化慢，销售存在难度，但一定程度能拔升项目整体形象，带动其他产品走货；客户情况：目前泛CBD圈，客户以区域内自用客户为主，主要消化片区内客户；客户敏感点：自用需求>交通>产品理念>展示市场机会点：智慧城产业发展带动商务需求；城市向东，城市中心东移，存在潜力；智慧城规划定位为以高新科技软件智慧产业为核心的科技新区，将带动商务需求，未来存在机会。区域吸纳产业能力未知，未来办公市场仍将供求失衡，办公产品走货艰难且价值低于住宅；建议项目打造少量写字楼，拔升项目形象，带动整体项目去化；前期寻找大客定制机会，降低风险，主要把握入市时间，包装产品定位和特色办公小结目录一、区域价值挖掘四、项目定位与价值构建五、项目整体开发建议三、市场分析二、项目本体与目标分析CONTENTS六、世联资源配置1.住宅市场分析2.办公市场分析3.公寓市场分析天河区及萝岗区公寓项目情况公寓市场普遍走货情况不佳，万科云项目销售突出重围。板块项目户型均价总价（万)月均去化天河中心佛奥广场平层：37-109㎡50000185-54510天河北力达广场Loft/平层50㎡2600013014天河新天地平层：37/45/92㎡2350087-21617智慧城板块万科云平层：13-35㎡Loft：25/35㎡平层：16500Loft：2000021-70300金融城板块合生骏景广场平层/Loft：56/100-107㎡平层：30000Loft：34000168-3547科学城板块锐丰中心Loft：43-92㎡1000043-9240畅销案例分析——万科云城万科云城二期以极小公寓为主，极小公寓和小户型loft受追捧万科云城一期万科云城·米酷开发商广州市万旭房地产有限公司位置天河区华观路与高塘路交汇处规模/简介项目占地2.7万㎡，建面60一期12万㎡，二期建面47万㎡；一期总共规划4栋公寓及1栋商业；涵盖创意商业办公、企业孵化器、城市青年soho办公、休闲商业、高端云会所等多功能业态于一体。公寓户型一期规划为60㎡4.5米层高的【云soho】公寓；二期米酷产品以13㎡/18㎡/25㎡/35㎡极小平层公寓及25㎡、35㎡loft为主；分期产品类型均价（元）总价

（万元）一期LOFT公寓55-70㎡1620089-113二期平层公寓13/18/25/35㎡1650021-58LOFT公寓25/35㎡2000050-70万科云城一期：以55-70㎡loft产品为主，月均消化30套；消化情况一般；万科米酷：以极小公寓为主，13-35㎡平层及loft产品；首期开盘实现销售1000套，销售情况较好；其中LOFT产品相对平层价格较高，实现溢价；畅销案例分析——万科云城畅销关键点：321区域信心主要看政府规划利好和地铁等公共交通配套的规划落实高附加值通过项目定位包装、返租、和产品附加值打造，提升产品力；低总价极致的产品打造,小面积,控制总价及现场展示;低总价，区域前景强化，高附加值的产品与概念打造！大平层公寓可行性研判自持大平层高端公寓，提供高品质酒店式服务，客户群主要为高管及外籍人士；63-73㎡，87-122㎡三房，139-165㎡四房，大户型产品占绝大比例户型特征私家泳池功能创新酒店式公司运营，突出项目品质感，匹配高端客户需求产品打造要点高管及外籍人士；客户群体番禺海伦堡假日公寓本项目大平层公寓可行性研判天河中心外溢型高端客户：随着规划发展，未来城市向东，中心高端客户将逐步外溢；客户群体大平层公寓——优点：能够提升整体项目调性及定位缺点：客户少，风险高，价格实现受阻；产品实现快速回现金销售目标综上，若不考虑长期运营则不做大公寓；公寓购买者多为与智慧城有关的客户和天河投资客户公寓购买者自用型智慧城自住创业型精英如：IT行业等工作1-3年的年轻白领办公及居住（SOHO）看中空间使用及关注总价类型描述购买目的客户敏感点投资型与有地缘关系的投资者（在此区域中工作\居住，看着区域成长发展逐渐成熟，认可区域价值）在企业工作的中高管富裕村民……广州投资者（以东部为主）天河中心外溢型高端客户：随着规划发展，未来城市向东，中心高端客户将逐步外溢；投资兼顾过渡性居住、临时性居住看中项目品对品牌服务物业管理情有独钟投资为主投资门槛低，需求小面积；看中周边发展及交通利好规划公寓客户定位阶段性居住关注居住氛围及交通便捷度1、天河区商业办公市场呈现供过于求状态，存在销售难度；2、公寓市场普遍走货情况不佳；3、销售较好的项目关键点：“低总价，区域前景、高附加值的概念与产品打造”！4、公寓购买者多为与智慧城有地缘关系的客户和天河区投资客户；公寓小结»打造极致公寓控总价，提升产品附加值，突出市场重围。公寓相对办公市场情况有所改善，低总价+区域好+定位附加值仍能吸引大量客户区域未来产业发展带来大量年轻IT互联网及相关从业者聚集，主要针对年轻人自住及办公需求打造特色公寓；市场小结住宅全覆盖，前期以刚需为主，后期向刚改过渡；I1商业按地块价值尽量街铺满铺，剩余容积率做公寓类产品；H1商业地块沿街昭示性较强，在街铺和公寓的基础上，可考虑做少量写字楼，同步拔升项目价值。项目参考住宅»突出综合体大盘优势，抓刚需刚改面积全覆盖，后期增加高端改善办公»市场不明朗，建议打造少量带动整体价值，择机入市公寓»主流小面积控总价，提升产品附加值，突出市场重围目录一、区域价值挖掘四、项目定位与价值构建五、项目整体开发建议三、市场分析二、项目本体与目标分析CONTENTS六、世联资源配置项目核心价值梳理——凸显综合体大盘形象，奠定“天河第一盘”地位13万㎡商业80万㎡大盘天河中心区广深出口世界大观景观智慧城前景地铁附近放大独有价值——综合体大盘开发核心价值——城市核心|升值前景|交通便捷|景观优质项目定位凸显“天河第一盘”的气势天河首席万象大成80万㎡综合体大城之作智慧城能量引擎案名建议强调大城概念的——“城”系列保利·悦城80万㎡综合体大城之作智慧城能量引擎项目三大体系构建生命力引擎动力引擎活力引擎商业功能体系商业街区打造区域消费中心公共空间打造区域休闲中心服务功能打造区域服务中心居住功能体系商业街区打造区域消费中心公共空间打造区域休闲中心产业功能体系写字楼打造创业平台公寓打造青年专属社区打造投资者专属公寓打造创业者精品soho动力引擎商业功能体系业态打造平台连廊商业合伙人制度产品打造服务公寓的商务配套生活服务中心+商业休闲中心活力引擎生命力引擎商业功能，打造区域活力中心的三种模式研究街区+BLOCK——生活服务类的社区商业为主，可辐射周边区域，形成服务中心街区+minimall——多元的商业形态和业态组合，更灵活有价值，但前期需持有少量街区+大型集中商业——对项目形象和价值提升较大，但持有体量较大，需专业运营，星河Coco-City8万㎡商业中心，服务周边常住36.7万人的大型商业中心，开发商自持运营。万科东荟城约2万㎡商业，28-130㎡商业产品对外销售，小面积28-50㎡商业去货最快。中海花湾壹号约5万平米商业，其中Mini-mall有约1万㎡，一层零售二层超市三层影院，先运营再销售。活力引擎动力引擎生命力引擎建议打造block+街区模式项目商业体量客户群体物业归属商业类型模式一街区+BLOCK万科东荟城约2万㎡万科东荟城业主为主，辐射少量周边对外销售社区服务类为主模式二街区+minimall中海花湾壹号约5万㎡覆盖项目自身约7000户业主，辐射周边7大项目开发商前期自持minimall，预计后期会对外销售区域商业中心模式三街区+大型集中商业Coco-city约8万㎡片区常住人口达36.7万人开发商自持综合型大型商业中心项目商业总体量13万㎡，而且倾向于对外销售；区域内区域客户量难以满足大型商业，而且大型商业会跟奥体高德汇直接竞争。建议采取模式一：活力引擎动力引擎生命力引擎商业规模建议——商业容量判断约2.21万㎡维度一：商业规模适度性，依据人口规模确定合理的服务面积——2.16万㎡一般城市居住区商业设施指标，国际类比社区商业规划指标：商业规模比0.027：1类别居住区人均商业服务建筑面积0.7-0.91㎡/人合理服务半径800-1000m维度二：从可销售角度，商业在不超过三层的情况下最大化排布——2.21万㎡H-1地块：底商形式约7100㎡I-1地块：街区+block形式约1.5万㎡活力引擎动力引擎生命力引擎H-1地块：商业形态——公寓楼下2-3层临街底商项目地块H1，打造7100㎡商务休闲中心，集银行、餐饮、零售、休闲等功能一体。两层底商+特色休闲街铺活力引擎动力引擎生命力引擎H-1地块：业态建议——服务办公公寓的商务配套休闲餐饮大型餐饮休闲娱乐商务配套主力店主力店/次主力店带动零售类便利店银行/ATM小型餐饮商务人士的需求匹配活力引擎动力引擎生命力引擎项目地块I1，打造2.22万㎡社区休闲中心（1.5万㎡商业指标+1万㎡住宅社区配套指标），集社区商业，社区服务，公共服务，社区行政功能一体。I-1地块：商业形态——街区+BLOCK，2-3层两层底商+特色Block活力引擎动力引擎生命力引擎I-1地块：业态建议——生活服务中心+商业休闲中心生活服务中心商业休闲中心街道办事处文化活动中心社区居委会品牌零售社区卫生中心社区服务中心休闲娱乐美容美发餐饮超市活力引擎动力引擎生命力引擎商业设计要点：考虑利用地势高差、错层，打造双首层街铺，提高溢价主力店建议1-2层，其余考虑到销售，做双首层，建议提前预留烟道，方便餐饮考虑总价控制，建议面积以20㎡/间，利用框架结构，全部可打通，打造20-200㎡百变商业，部分盒子特殊定制层高建议4.8-6米，附加值较高开间进深：5*10、6*12（需要结合实际设计调整）产品建议1——利用错层平台打造双首层概念活力引擎动力引擎生命力引擎面积段（平方）套数比例均价（万元）总价段(万元)203068%2.55517731401823%2.557910241502026%2.5510512851602228%2.55130153617034%2.55156179718034%2.55181204819034%2.5520723011112011%2.5528330612113011%2.5530933213114011%2.55334357客户偏好总价低的投资产品，面积小的商铺卖得很快，大面积销售困难较大。商铺面积：商铺面积区间28-130㎡，总价在70-350万。天河商业项目销售均价商铺面积层高楼层银汇华庭70000元/㎡90-200㎡标准层高3.8m，净高3m一层天河潮流站100000元/㎡2-20㎡标准层高5m，净高4.5m地下一层，地上2层万科东荟城（售罄）25000元/㎡28-131㎡标准层高4.2m两层+盒子产品建议2——控制面积，控制总价活力引擎动力引擎生命力引擎商业合伙人制度，先租后买商业扶持计划商业合作人制度：搭建社区商业运营平台，提前招募商业合作人；先租后买，面一年租金扶持运营，若要继续经营，这需要购买商铺；商业合伙人专属活动，提供邻里交流空间；业主共建社区商业，提升客户粘性和规避社区商业风险。产品建议3——商业合伙人制度活力引擎动力引擎生命力引擎写字楼功能体系产品力打造写字楼产品定位办公政策扶持亮点提升百变创客空间办公服务中心生态办公体系动力引擎动力引擎活力引擎生命力引擎项目导向项目13万方商业纯做公寓价值难以拔升，且物业类型单一，存在一定的市场风险，所以少量写字楼客户导向写字楼的最怕就是销售期长，产品过时，因此需要灵活的产品，应对未来客户需求的变化目标客户：片区写字楼客户以自用型客户为主，基本没投资客，客户多为智慧城IT互联网及相关行业客户。写字楼思考——如何打造写字楼才能更加匹配目标客户群？动力引擎生命力引擎活力引擎Smart-Office100-600㎡百变办公空间，面积小，但功能绝对不小面积小，但是空间灵动远程操控系统，手机App实现移动办公，智慧空间远程操控系统数据保护，资源共享，行业交流，定期培训沙龙，打造最具智慧的企业服务平台智慧企业服务平台——智慧城IT互联网精英的智慧办公理想地——智慧型精英聚集地写字楼产品定位动力引擎生命力引擎活力引擎五层低密度生态型创客写字楼，100-2325㎡创客空间，自由分割，打造区域动力源。写字楼产品建议1——100-2325㎡百变创客空间，最大化利用采光面的创客生态空间。动力引擎生命力引擎活力引擎商务休闲中心员工健康中心企业服务中心商务交流中心数据管理中心Mini-mall：商务休闲型商业；电影院；户外活动空间；品牌服饰；特色餐饮+连锁休闲餐饮。健身房，泳池；户外活动空间，攀岩墙；智能体检仪；智能运动检测；睡眠仓；智能膳食食堂。定期沙龙服务；企业家俱乐部；企业形象展示区；红利分享；产品定制；企业宣传及培训。私人会议室；三屏网真会议室；真人互动演讲；书吧；S-coffee；宴会厅。远程操控平台；移动办公；电话、网络远程授权；数据安全保护；企业线上平台；企业资源共享。写字楼产品建议2——五大办公服务中心，打造Smart-Office的超级智慧平台。动力引擎生命力引擎活力引擎生态办公打造项目办公差异化，提升项目附加值。垂直绿化，屋顶绿化，室内绿化等结合。写字楼产品建议3——利用生态办公提升项目附加值。动力引擎生命力引擎活力引擎为帮助部分创客处于起步阶段，部分写字楼先租后买销售模式，客户体验后在进行销售引入企业孵化器，免费提供给创业企业办公，3个月后进行产品路演判断是否值得继续投入写字楼政策建议——租客扶持计划&企业孵化动力引擎生命力引擎活力引擎动力引擎动力引擎活力引擎公寓功能体系P&P公寓公寓产品定位百变空间打造公共商务中心偷面积阳台Upper公寓资管服务酒店式公寓极小户型打造精细化收纳青年公共空间智能化社区生命力引擎公寓客户群回顾——三大主力客户群体客户群投资客户过渡型居住客户企业自用客户置业目的/用途以投资出租、增值保值为主自住为主以自用办公为主职业/身份企事业中高管及公务员、广州富裕原住居民在广州工作1-3年的年轻白领IT产业自主创业型精英购买倾向更倾向于平层产品平层/loft更倾向于loft产品所在区域广州中心区——天河片区：珠江新城、天河北商圈；新黄埔片区：中心区、科学城等。1.公共交通30分钟直达项目的区域，如周边社区、城中村等；2.高校集中区域，如广州大学城、五山区等。1.现有创意创业园周边区域：TIT创意产业园、羊城创意产业园、星坊60等；2.毕业大学生自主创业。关注点1.总价：偏爱小户型低总价产品；2.看中地段、未来升值潜力；3.出租投资回报；4.区位条件好，地铁交通方便。1.地段配套（商业配套、地铁等便利交通、生活配套的丰富性）；2.社区居住氛围；3.服务管理；4.产品户型、装修。1.偏好灵活、个性、创意的办公空间；2.公共交通；3.偏好产业集聚地；4.商务配套。动力引擎生命力引擎活力引擎关注总价、投资回报、升值潜力关注总价、性价比、舒适度关注总价、空间灵活、可注册公寓产品定位——“打造精英自住创业聚集地”PP公寓（Party&Partner，极小公寓）专属新青年，打造“新青年租住型乐活社区”Upper公寓（SOHO型，普通loft公寓）专属创业者，打造“精英创业的智慧SOHO”酒店式公寓（平层公寓，酒店式管理）

专属投资者，打造“便捷式酒店投资公寓”动力引擎生命力引擎活力引擎平层层高3m，24层；Loft层高5m，14层地块编号序号4T36类型房型户型面积套数户型配比建筑面积I1P&P公寓1平层一室25115239.24%288002一室3557619.62%201603Loft一室2550417.17%126004一室352809.54%9800智慧SOHO5Loft一室45722.45%32406一室55722.45%3960H1酒店式公寓9平层一室35702.38%245010一室45702.38%315011两室55702.38%385012两室65702.38%4550合计2936199760PP公寓85.56%7.14万㎡，2512套Upper公寓4.9%7200㎡，144套酒店式公寓9.54%1.4万㎡，280套公寓户型产品配比：85%的25-35㎡的极小公寓低总价大量走货，25%的45-65㎡公寓丰富产品段动力引擎生命力引擎活力引擎I1地块公寓户型配比：P&P公寓同时打造平层及loft公寓，极致面积段，控总价，满足不同客户需求平层层高3m，24层；Loft层高5m，14层物业类型序号类型户型户型面积套数户型配比建筑面积P&P公寓1平层一室25115245.86%288002一室3557622.93%201603Loft一室2550420.06%126004一室3528011.15%9800合计2512171360I1地块公寓总2512套，建筑面积71360㎡。利用板楼采光优势突出亮点，塔楼利用Lotf形式打造亮点。平层板楼Loft塔楼动力引擎生命力引擎活力引擎产品类型面积段平层25㎡35㎡小阳台设计，增强整体居住舒适度18-25㎡平层户型参考开间与进深的合理匹配，保证户型的采光度；左右分别设置厨房及卫生间，通过走道隔开，及减少浪费面积又使空间布局更合理；P&P公寓产品力打造——Party户型：极小平层带精装，匹配客户群体需求动力引擎生命力引擎活力引擎产品类型面积段loft25㎡35㎡通过增加走廊上空面积、赠送飘窗、或增加消防通道面积来增加户型使用率；25-35㎡loft户型参考二层设置阳台，增强户型通风采光；合理利用走道区域，设置成工作区，功能性更强；P&P公寓产品力打造——Party系列：

极小loft带精装，匹配客户群体需求。动力引擎生命力引擎活力引擎产品类型面积段loft35㎡通过增加走廊上空面积、赠送飘窗、或增加消防通道面积来增加户型使用率；35㎡loft户型参考首层设置独立洗手间；二楼设置独立玄关P&P公寓产品力打造——Partner系列：

极小loft带精装，上下两套间独立生活不打扰，可独立出租。动力引擎生命力引擎活力引擎首层设置公共厨房；二楼设置独立洗手间；3000㎡娱乐客厅集酒吧、泳池、棋牌室、台球室、影音室、网吧、书吧等于一体，3000㎡互动空间打造。1运动会所逾1000㎡多功能运动会所，健身、瑜伽等运动空间打造。2共享厨房约500㎡，公共厨房可预约享受烤箱、咖啡机、蒸锅等齐全厨具，和朋友举办美食趴3P&P公寓产品力打造1：打造三大交流休闲平台——娱乐客厅，运动会所和共享厨房动力引擎生命力引擎活力引擎恰到好处的隐藏在房间的各个角落，即不影响美观，又增强实用型；P&P公寓产品力打造2：精细化的收纳，增强小面积户型实用性。动力引擎生命力引擎活力引擎控制房间内的空调、热水器；可进行报修进行缴纳房租、水费、电费、暖气费等费用；一键洗衣互联网思维的融入打造一个专属青春一代的管家神器：管家APP。P&P公寓产品力打造3：智能化社区，互联网导入，提供便捷的入住体验。动力引擎生命力引擎活力引擎收起来是落地窗，像吊桥一样伸展开则是一个开放式的阳台，实现落地窗与阳台的自由转换；功能使用性更强；P&P公寓产品力打造4：低楼层可考虑偷面积阳台设计，增加赠送空间同时增加提升整体舒适度。动力引擎生命力引擎活力引擎Loft层高5m，14层物业类型序号类型户型户型面积套数户型配比建筑面积Upper公寓1Loft一室457250%64802一室557250%7920合计144114400类型房型户型面积套数户型比例建筑面积酒店式公寓一室357025%2450一室457025%3150两室557025%3850两室657025%4550合计280114000H1地块主要以商务特色打造酒店式公寓、SOHO等。H1地块：Upper公寓，打造商住一体化的智慧型SOHO；酒店式公寓，引入酒店管理公司酒店式公寓Upper公寓动力引擎生命力引擎活力引擎设置大型会议室及小型会客室，打造公共的商务中心。Upper公寓产品力打造1：打造1000㎡公共商务中心，专属的办公配套。动力引擎生命力引擎活力引擎51㎡loft案例参考二层双卧室设置，可作为会议室、卧室，私密性更强；空间百变；一层设置为办公区二层设置为会议室/居住区产品类型面积段loft45㎡Upper公寓产品力打造2：毛坯交楼，给予使用者更多的创造空间动力引擎生命力引擎活力引擎运营管理招租资产保值保底租金支付租金代缴税费引入第三方运营商提供资产管理服务，打造酒店式公寓物业管理模式，提高公寓投资价值，增强客户投资信心；合作方式：采用返租的形式，甚至返租+体验相结合。将酒店式公寓优势放大。动力引擎生命力引擎活力引擎酒店式公寓产品力打造：引入资产管理，固定返点，增强投资价值。生命力引擎动力引擎活力引擎居住功能体系产品力打造户型配比建议产品设计建议“百年宅”人居空间设计一键互联生活系统爱宠系统人性化细节打造人居理念打造园林建议会所建议精装修建议车位建议展示区亮点打造生命力引擎动力引擎活力引擎住宅重要结论回顾市场回顾客户回顾定位回顾序号户型面积区间套数套数比建筑面积1经典两房654326.70%280802复式2+1702403.72%168003紧凑三房80162025.14%1296004经典三房95162025.14%1539005舒适三房1104326.70%475206复式3+1902403.72%216007复式3+11102403.72%264008紧凑四房110118818.44%1306809舒适四房1302163.35%2808010奢华五房1602163.35%34560合计6444100%617220产品力打造人居理念打造展示亮点打造生命力引擎动力引擎活力引擎户型配比建议：刚需刚改型为主流的面积全覆盖，增加复式产品提高竞争力面积段套数占比100以下415264.43%101-130207632.22%1602163.35%小计6444100%面积段套数占比两房4326.7%三房（含复式）391260.71%四房（含复式）188429.24%五房2163.35%小计6444100%金色梦想产品共17栋洋房：2栋复式，15栋平层，2013年8月开盘至今平层产品月均去化80套，复式月均去化20套。2015年7月推出复式产品，月均去化20套；复式产品均价比平层产品高2000元/㎡，溢价空间13%。金梦复式产品素质相对较差，溢价率较低。平层产品：65㎡两房、77㎡、86㎡、95㎡三房均价：1.3-1.4万元/㎡复式产品：95㎡三房均价：1.5-1.6万元/㎡数据来源:世联数据平台序号产品总货量（套）去化套数（套）销售时间（月）月均去化套数（套）165㎡两房3963372513277㎡三房56447419385㎡三房84065526495㎡三房61655422595㎡复式18061320合计25962081——101生命力引擎动力引擎活力引擎同等素质下，金色梦想复式产品相对平层溢价13%，复式产品推出基本无影响平层去化。产品力打造人居理念打造展示亮点打造佳兆业城市广场一期产品共4栋：1栋平层，3栋复式；洋房于2014年11月开盘，月均去化28套；复式产品均价比平层产品高7000元/㎡，溢价空间41%。平层产品：83㎡三房两厅均价：1.7万元/㎡复式产品：85㎡、88㎡、95㎡、123㎡四房两厅均价：2.4万元/㎡序号时间销售总套数月均去化12014.11162822014.123832015.0129合计8328生命力引擎动力引擎活力引擎同等素质下，佳兆业城市广场复式产品相对平层溢价41%。产品力打造人居理念打造展示亮点打造客户演变价值拔升快速回现突破市场为保证有效去货，分期规划均包含大中小户型产品，满足各层级客户需求，但考虑项目发展进度，大中小户型比例调整。分期原则三项目中后期通过大户型作为项目的价值牵引和形象提升，最终实现项目的一个品质升级。分期原则四随着区域环境熟化、项目知名度提高，产品从前期以高性价比的中小户型逐渐向高舒适度中大户型的趋势演变。分期原则一项目首期以6m层高的小户型复式产品入市，吸引市场客户关注度，迅速早就项目吸引力。分期原则二生命力引擎动力引擎活力引擎产品力打造人居理念打造展示亮点打造分期规划建议：在满足规划的前提下，结合市场客户需求，考虑大盘发展轨迹。户型面积区间套数套数比建筑面积建筑面积占比经典两房652169.84%140407%复式2+1701205.46%840057%紧凑三房8054024.59%43200经典三房9554024.59%51300舒适三房1101084.92%11880复式3+1901205.46%1080033%复式3+11101205.46%13200紧凑四房11032414.75%35640舒适四房130542.46%7020奢华五房160542.46%86404%合计2196100.00%203040因一期地块临近城市主轴，且片区价值有待认知，社区配套正在建设，同步面临牛奶厂市场竞争，以稀缺6m层高小复式入市，用高性价比产品达到项目热销，吸引市场关注，抢占市场份额。同步少量大户型配合推售，实现客户的最大化消化。生命力引擎动力引擎活力引擎产品力打造人居理念打造展示亮点打造I3地块——大一期：在强调性价比，主打中小户型的刚需客群，同步利用复式产品引起市场关注。户型面积区间套数套数比建筑面积建筑面积占比经典两房651089.09%70206%紧凑三房8032427.27%2592060%经典三房9532427.27%30780舒适三房1101089.09%11880紧凑四房11021618.18%2376027%舒适四房130544.55%7020奢华五房160544.55%86408%合计1188100.00%114480综合考虑I2地块临近广深高速的缺陷，同时受限地块大小打造园林限制，不适宜打造太多大户型产品，同步借势一期产品的热销，利用临近社区商业中心和社区配套中心的价值拔升二期产品的价值。生命力引擎动力引擎活力引擎产品力打造人居理念打造展示亮点打造I2地块——二期：延续性价比，主打中小户型产品，同步利用靠近商业中心区域位置实现项目溢价。户型面积区间套数套数比建筑面积建筑面积占比经典两房65547.89%35106%复式2+17012017.54%840045%紧凑三房8010815.79%8640经典三房9510815.79%10260复式3+19012017.54%1080049%紧凑四房110547.89%5940复式3+111012017.54%13200合计684100.00%60480I5地块临近城市主轴，居住体验较差，同时受限地块太小不适宜园林打造，但随着社区配套的逐步落成，项目大盘价值体现，三期产品开始向改善型产品过渡，同步利用复式再次引爆市场，获得市场的关注，利用复式产品的稀缺再次制造热销和声音。生命力引擎动力引擎活力引擎产品力打造人居理念打造展示亮点打造I5地块——三期：利用社区配套初步成型拔升三期价值，规避地块限制，再次利用复式引爆市场。户型面积区间套数套数比建筑面积建筑面积占比经典两房65542.27%35101%紧凑三房8064827.27%5184058%经典三房9564827.27%61560舒适三房1102169.09%23760紧凑四房11059425.00%6534033%舒适四房1301084.55%14040奢华五房1601084.55%172807%合计23761237060I4地块临近世界大观景区，景观优势及资源优势明显，同步大配套大环境已基本完善，大盘气质已经成型，主推中大户型，树立高品质豪宅形象，达到项目价值最大化。同时开发事件较晚，可及时调整。生命力引擎动力引擎活力引擎产品力打造人居理念打造展示亮点打造I4地块——大四期：社区配套基本成型，大盘落成，利用中大户型树立项目大盘形象。各期均是户型产品全覆盖；开发时间越晚，大户型相对越多，但因地块差别相对较大，户型产品也会有一定影响。房型大一期二期三期大四期合计两房10%9%8%2%7%三房55%55%49%55%54%舒适三房5%9%0%9%7%四房26%18%43%25%26%舒适四房2%5%0%5%3%奢华五房2%5%0%5%3%生命力引擎动力引擎活力引擎产品力打造人居理念打造展示亮点打造分期户型配比变化：大盘整体满足大中小户型全覆盖，随着配套完善，产品逐步向改善型大户型调整。项目面积功能布局南向面宽客厅开间主卧开间次卧开间备注宝翠园96m2

三房两厅二卫≥8.9米≥3.9米≥3.3米≥2.6米117m2

三房两厅二卫≥12.0米≥3.9米≥3.45米≥2.75米138m2

四房两厅二卫≥11.9米≥3.9米≥3.35米≥2.75米171m2

四房两厅三卫≥11.6米≥4.7米≥3.9米≥3.0米天健上城60㎡两房两厅一卫≥6.4米≥3.2米≥3.0米≥2.7米84m2

三房两厅一卫≥11.1米≥3.9米≥3.0米≥2.7米99m2

三房两厅二卫≥10.1米≥3.9米≥3.1米≥2.6米165m2

四房两厅二卫≥13.75米≥3.8米≥3.6米≥3.0米富春山居129m2

三房两厅二卫≥12.1米≥3.9米≥3.6米≥2.75米133m2

三房两厅二卫≥13.8米≥3.9米≥3.85米≥2.95米172m2

四房两厅二卫≥14.9米≥3.9米≥3.65米≥2.8米95㎡经典三房80㎡紧凑三房110㎡舒适三房130㎡舒适四房65㎡紧凑两房160㎡奢华五房生命力引擎动力引擎活力引擎产品力打造人居理念打造展示亮点打造户型设计建议：在条件允许的前提下，户型尽可能确保方正实用、大面宽，保证各功能间的舒适性通过大面积凸窗设计，增加项目赠送面积，扩大项目才光面。通过大面积凸窗设计，增加项目赠送面积，扩大项目采光面。大面积阳光入户花园设计，增加项目赠送面积。65平两房85三房动静完全分区房间凸窗采光面>90%开间生命力引擎动力引擎活力引擎产品力打造人居理念打造展示亮点打造户型设计建议：两房户型借鉴万科，麻雀虽小，五脏俱全/紧凑三房借鉴合景，超高实用率和采光。100平三房带主套带入户花园90平四房带主套带入户花园亮点一：100㎡主套三房，而且带入户花园；亮点二：100㎡户型整体南向采光，客厅+两个房间都是南向；亮点三：90平米复式四房，6m层高。生命力引擎动力引擎活力引擎产品力打造人居理念打造展示亮点打造户型设计建议：借鉴宝翠园100㎡三房带主套而且带入户花园，大面宽南向设计/佳兆业90㎡复式四房。生命力引擎动力引擎活力引擎产品力打造人居理念打造展示亮点打造【人居理念1】“百年宅”人居空间设计：随着年龄人生阶段的变化，适应不同阶段的需求。书房主卧储藏室卧室主卧书房卧室主卧卧室一键蔬菜到家一键快递到家一键购物到家一键保洁到家一键洗衣到家一键物业到家一键医疗到家一键教育到家一键服务……扫码停车扫码缴费扫码入户扫码购物扫码……生命力引擎动力引擎活力引擎产品力打造人居理念打造展示亮点打造【人居理念2】互联网+智慧社区：家装一键互联生活系统，社区服务一键到家；互联网+智慧社区，人居极致体验。社区宠物集中营，设置专业宠物区电梯宠物按钮让爱宠物的提前准备“调戏”；让不爱宠物的提前准备避开。宠物护理所宠物健康管家；宠物寄养等服务。生命力引擎动力引擎活力引擎产品力打造人居理念打造展示亮点打造【人居理念3】爱宠系统：电梯宠物按钮，社区宠物便池，社区宠物护理所，社区宠物集中营，人居极致享受。入户挂钩（小细节也有大用处）

当我们大包小包拎着东西，甚至手里还抱着孩子准备进家门