GBB海外资产配置-墨尔本房产投资20150830

GBB海外资产配置——墨尔本房产投资分析报告2015.8.26前言在全球股市，债市，大宗商品价格普遍大跌的环境下，任何形式的进取型，追求高收益的投资都是有害无益的，我们应该放弃固有投资回报率高或低的思维，转而关注于避险资产的配置。GBB以为：一些位于发达地区的带有长期租约的物业，持有这些物业不会因为经济趋暖而大幅上涨，也不会因为金融危机而大幅下跌，固定收益的租约可以带给投资人平稳的现金收益，伴随投资者度过经济危机的寒冬……而这类资产配置无疑是最佳的避险资产配置。GBB的探索——应该选择哪些发达地区？不难看出澳洲和美国都是中国人海外房产投资的热点。美

国---现房，有房产税和遗产税，贷款仅有地方银行等少数银行可贷，附加条件多。加拿大---房产投资没有遗产税，但首付高。香

港---不适合投资，震荡大，预期不太好。新加坡---经济总量小，产业结构有缺陷。欧

洲---只能考虑英国，德国房价基本不上涨。澳大利亚---首付低，没有房产税和遗产税，贷款政策好，还贷可以只还利息，不还本金。我们先从海外投资角度了解一下澳大利亚澳大利亚海外投资审查委员会（FIRB）数据：截止2014年12月31日，来自海外的投资数据，中国投资只占2.3%。结论不难得出，中国对澳大利亚的投资仍然具有很大的潜力。澳洲与中国房产市场的对比对比产权拥有期限期房首付比例期房贷款还贷方式增值套现期房资金风险市场及法律法律保障房产定价装修租赁市场租赁管理房产空置率税务现状澳洲永久产权首付10%交房后开始还贷净利息还贷可将升值部分从银行套现首付款进入律师监管账户成熟规范、市场稳定专业律师行参与全球统一定价100%精装修任何问题由经纪公司解决租金每周按时网银汇入业主账户空置率低，以租养贷供房避税，政府支持投资者中国七十年使用权首付30%签完合同后还贷本金+利息出售才可以套现升值部分首付款进入开发商账户完善中，不断有新政策无专业律师行参与开发商、代理商差价明显绝大部分是毛坯经纪公司只起介绍人作用租金由业主自己收取空置率高，租不抵供买卖环节有大量税费澳洲最热门的两大城市：悉尼、墨尔本悉尼：---澳大利亚经济、金融、航运和旅游中心---商业城市，世界著名的国际大都市---南半球最大的城市和重要的港口---房价增幅领跑澳洲房价涨幅，现房价处于较高水平悉尼房产价格比较如右图所示，不难看出，悉尼的房价是呈上升趋势的，尤其是2000年开始，别墅和公寓的价格都比之前上涨很快，之后公寓的成交量也有了突飞猛进的上升，在2003年左右公寓达近30年（截至2013年）最高，到2006年时候成交量虽然有所下降，但是价格依然坚挺，不管别墅还是公寓，在2008年到2010年价格有一定的波动，之后就以小幅波动在整体上涨中。从回报率上看，公寓的毛租金回报略胜别墅，达到4.7%，相较于国内上海来说，还是很可观的，从而可以看出租房者的人群类型。空置率1.7%也是个不错的数字，租赁有市场。悉尼这30年的整体房价走势还是能够比较代表性体现澳洲房产的发展的。GBB对墨尔本市场的研究墨尔本经济基础---第二首府城市，多次被《经济学人》评为世界最宜居城市。---科技、制造和创新中心。澳大利亚每年人口增加最多的城市，同时拥有澳大利亚第二大住宅市场。---拥有全球第三大购物中心。---工业城市，欧洲化城市，宁静、欧式韵味明显。---花园之都、教堂之都、文化首都。住宅市场墨尔本公寓市场在全球金融危机的时候表现出极强的韧性。墨尔本拥有澳大利亚在经历全球金融危机影响下最具韧性的住宅市场。别墅和公寓市场中价位分别在2008年9月和2009年9月强势反弹。这和过去20年中墨尔本表现出的长线市场增长趋势相一致。根据2013年9月的市场数据，墨尔本住宅市场较悉尼价格更为经济实惠。别墅和公寓中价分别比悉尼便宜27%和19.5%。海外移民数量的增长，不仅仅是墨尔本人口增长的主要来源，同时也是过去10年当地住宅需求的原动力。同时值得关注的是，维多利亚是澳大利亚国际留学第一大省，其中大部分国际留学生都集中在墨尔本。这为当地住房租赁市场提供了重要支撑。同时，这些学成毕业的留学生将陆续移民澳大利亚，并最终留在墨尔本工作生活。综上所述，当地留学移民人口加上其他海外技术移民是墨尔本房屋租赁市场和首次购房市场的主要客户群和需求力量。展望未来，墨尔本一直是澳大利亚最活跃的新别墅和公寓供应基地。大批新住宅的建设缓解了人口增加带来的价格增长压力，使得墨尔本能始终保持经济适宜的房产价格。随着墨尔本城市化进程不断向城市四周扩展，加上配套生活设施和交通设施的跟进发展，墨尔本住宅市场正朝更加多元化，多层次的方向发展。这包括自住型购房者在公寓市场的崛起。墨尔本房产价格比较如左图所示，墨尔本在早年1983年时候，公寓与别墅的价格相差不大，这种局面大致持续到2003年，别墅与公寓价格才拉开一些距离，但是整体价格上涨的趋势基本一致，2007年到2008年左右这段时间公寓和别墅价格均有起落，2009年开始都有较高幅度的涨幅，一直持续到2010年左右，出现历史最高价，到2012年稍有浮动，成交量虽然不如2009年时候，但价格仍然能维持住。从回报率上来看公寓仍然比别墅略高，分别为4.2%和3.7%，与悉尼相差不大，但是价格却比悉尼更为实惠，别墅的价格相当于悉尼公寓的价格档次。空置率2.9%，虽说稍比悉尼高，但是仍然属于市场紧俏的。对比悉尼，墨尔本相对较为平稳，呈稳健上升的趋势，作为澳洲的第二大城市，在体量上看，还是有相当大的升值空间的。墨尔本房价分布从右图不难看出，高房价区仍然环绕在墨尔本中心区域（图上呈红色）往外逐渐降低，沿海地区也是价高区域，位于市中心西北面和东北面的价格比相邻区域也略高些，其他地区呈黄色，价格略低。沿海、中心区环绕、特色区域，仍然是房价高低的标准，所以，在这些区域，租金的收益也会相对可观。墨尔本季度房产出售数量分布从销售量来看，各区域分布不均，但中心区域和沿海区域的量仍然是大的，其他周边区域，可能因为价格优惠的缘故，也有呈现销量较大的表现，例如西南区、北区和东南区域。悉尼&墨尔本悉尼所有住宅区房价的月增长3.3%，季增长5.4%，年增长18.4%。房价中间值为790000澳元。别墅的月增长3.3%，季增长5.5%，年增长19.8%。房价中间值为921500澳元。租金回报率为3.2%。公寓的月增长3.2%，季增长5.0%，年增长11.9%。房价中间值为660000澳元。租金回报率为4.2%。墨尔本所有住宅区房价的月增长4.9%，季增长6.1%，年增长11.5%。房价中间值为568200澳元。别墅的月增长5.1%，季增长6.5%，年增长12.3%。房价中间值为630000澳元。租金回报率为3.0%。公寓的月增长3.2%，季增长2.8%，年增长4.8%。房价中间值为483500澳元。租金回报率为4.1%。悉尼&墨尔本市场分析在过去一个月墨尔本房价急升，升幅上季度超过悉尼。根据CoreLogicRPData的房价指数（见上一页）墨尔本房价在七月份录得4.9%的升幅，在直到7月31日的三个月内更跳升达6.1%。悉尼在上月及上一季度房价虽然持续上升，但升幅不及墨尔本。不过，悉尼的年度升幅为18.4%，仍较墨尔本的11.5%为高。澳洲两个最大城市悉尼和墨尔本仍旧是投资者的集中地，悉尼的投资者占买家的60%。但是，数字并未反映最近不少银行调高投资物业的房贷利率及收紧贷款要求带来的影响，相信这些措施改变会令春季的房市降温。由于投资者占市场买家的大多数，肯定会影响需求，但购房自住买家人数可能会上升。其实，大部份的澳洲城市的房地产市场已出现放缓现象。布理斯班、阿德雷得、荷伯特和堪培拉在过去一年仅录得温和的增长，而珀斯房价已开始下滑，达尔文跌幅更达5.3%。悉尼及墨尔本则仍然火热，悉尼的物业只需25天便可出售，而墨尔本也只需约30天，两地的拍卖清出率仍然非常高，但其他首都城市情况未如理想。因此，GBB认为墨尔本更有投资潜力GBB推荐：墨尔本北区亚历山大伦巴大厦(ALT)

墨尔本北区亚历山大伦巴大厦距市中心仅为2公里，紧靠中央商务区，是一座酒店式公寓。亚历山大伦巴大厦坐落于市中心北部历史悠久的弗莱明顿（Flemington)区，距离墨尔本顶级商场、餐厅、娱乐、商业中心及宁谧的雅拉河只有几分钟的路程。同时距离墨尔本大学、墨尔本皇家理工大学、皇家医院和皇家公园也仅为几分钟的路程。高尔夫球场、运动场、绵延几公里的步行街和自行车道及历史上著名的墨尔本动物园皆为它所有。宽阔的广场、散步及游憩设施就在您脚下。喧闹的城市生活、安静的步行街、成荫的绿地——所有的一切在这里都能毫不费劲地为您融为一体。这一地区租金水平高，承租人素质良好，大多为大学教授、医院医生、机场官员以及市中心的白领阶层。一共25层。我们先了解一下ALT公寓所在的Flemington区Flemington区位于墨尔本市中心西北面4公里处，当地的市政厅是墨尔本市政厅，占地3平方公里。有4个公园，绿化面积将近6%。

2006年人口7850人，2011年7529人，下降4%，主要年龄阶段25-34岁，主要是有子女的夫妇，每个月按揭还款在3000-4000澳币之间，基本上均是专门职业的人群。2006年34.5%是自住，2011年34.6%是自住。目前，别墅的均价在881500澳元。Flemington非常繁华，它靠近RoyalParade，有通往TullamarineFreeway和Citylink高速公路的入口。Flemington的交通非常便利，电车、火车和公交一应俱全，还有很多知名的公立学校。2015年8月17日该区房屋中位价信息：别墅出售中位价：2房=702000澳元；3房=87万澳元别墅租金中位价：2房=450澳元/周；3房=530澳元/周；公寓出售中位价：1房=315000澳元；2房=47万澳元；公寓租金中位价：1房=270澳元/周；2房=360澳元/周；Flemington区与所在政府的别墅、公寓价格对比Flemington区与所在政府的别墅、公寓年增长对比综上两个对比我们可以得出以目前价格上来看，Flemington区的别墅价格基本上走势与所在市政区的价格走向是一致的，但却比政府区的更为平稳，起伏相对没那么大；而公寓的价格市政区这边远远高于Flemington区的价格，但是波动很大，但是整体趋势是往上涨的。就年增长率来看，Flemington区的别墅的增长率基本上与市政区的增长一致，除了2008年和2014年相悖之外；公寓的增长除了2006年和2013年与市政区的相差较大之外，在2007年和2010年都表现得比政府区的好太多。对于一个多元文化区的区域来说，Flemington区有着它无限的发展潜能。回到我们推荐的ALT公寓-名校学区UniversityofMelbourne

墨尔本大学

3公里墨尔本皇家理工大学RMITUniversity-MelbourneCampus

4

公里VictoriaUniversity

（CityKingCampus）维多利亚大学

4公里LaTrobeUniversity大学

18.0公里26分钟GraduateHouse大学

3.6公里8分钟旋濱大學

17.3公里

21分钟AustralianCatholicUniversity-StPatricksCampus大学

5.6公里13分钟StAloysiusCollege高中

1.0公里AscotValeSpecialSchool学校

1.6公里3分钟MountAlexanderCollege高中

600米MooneePondsPrimarySchool小学

3.7公里7分钟JasonColeman'sMinistryofDance舞蹈学校

1.0公里NorthMelbournePrimarySchool小学

3.1公里DebneyMeadowPrimarySchool小学

500米AscotValePrimarySchool小学StMichael'sSchool学校

2.1公里5分钟FlemingtonStreetChildren'sCentre幼儿园

700米便利生活维多利亚女王市场

3公里Lygon

街墨尔本动物园

500米皇家公园弗莱明顿赛马场（墨尔本杯举办场）1公里MooneeValleyRacecourse

满利谷赛马场

2公里皇冠赌场

4公里StKildaBeach

圣基尔达海滩

7公里RoyalParkGolfcourse

皇家公园高尔夫球场

2公里网球场

50米DebneyParkDelhiReserveLincol