2023年上半年重庆省房地产估价师经营与管理资金时间价值大小的决定因素考试试卷

2023年上半年重庆省房地产估价师《经营与管理》：资金时间价值大小的决定因素考试试卷本卷共分为２大题50小题,作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题(共２5题,每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某非经济特区的房地产估价资质的机构完毕本地一宗以房产为主的评估项目。评估的房地产价格为150万元,按照原国家计委、原建设部联合下发的《关于房地产中介服务收费的告知》规定的收费标准,估价收费最高为元。ﻭA:1２50

B：5000ﻭC：6250ﻭＤ:8１2５ﻭＥ：执行层的组织协调2、在房地产定价方法中,名牌策略属于__。ﻭＡ.成本加成定价法ﻭB．目的定价法ﻭC．认知价值定价法

D.领导定价法3、为了出售或提高其土地的使用价值,卖方也许积极提出出让、转让或（）的愿望。

A．永久出售

B．租让ﻭC.投资开发

D．廉卖4、作为自然人的申请人死亡，＿_日之内没有近亲属或者近亲属未表达参与裁决或放弃参与裁决的,可终结裁决并书面告知当事人。ﻭA.15

Ｂ.30

C．45

D．6０5、某宗房地产交易中,买方付给卖方250０元/㎡，交易税费均由买方承担。已知该地区的房地产交易,卖方按正常价格的５％缴纳有关税费;买方按正常价格的3%缴纳有关税费,则该宗房地产的正常成交价格最接近于元／㎡。ﻭＡ:2427

Ｂ:2500ﻭC:２５75

D：2６32ﻭE:工业用地的监测点评估价格6、某公司12月末部分资产和负债余额如下：钞票和银行存款70万元，长期投资1０0万元,短期投资120万元，应收票据210万元，短期借款３0万元,应付票据和应付账款110万元,应付工资６0万元,应付债券300万元。则该公司流动资产比率是＿＿。ﻭA.40％ﻭB．50%

C.2０0%ﻭD．250%7、王某拟购买一套面积为１2０㎡、单价为7８00元／㎡的住房，首付款为３０％，其余申请年贷款利率分别为4.8%和7.2％的公积积和商业贷款组合,贷款期限为２０23，按月等额还本付息。假如公积金贷款最高限额为２0万元,则商业贷款的最低月还款额为元。ﻭA：1２9７.9１

B:358４.0１ﻭC:４８8１．93ﻭD：5１58.71

E:借款协议8、若银行对某笔房地产抵押贷款持审慎态度,则抵押率__。

A.为零

B.低

C.高

Ｄ.为19、下列关于给水系统的升压设备,表述不对的的是。

Ａ:屋顶水箱常用钢板焊接制成圆形或方形ﻭB:城市给水系统常采用低压制，一般只能供十层以下用水

C：离心式水泵一般设于底层或地下室大泵房内

D：气压给水装置的缺陷是水压变化大、效率低、能耗较多，供水安全性不如屋顶水箱可靠

Ｅ：执行层的组织协调10、当宏观经济进入周期循环的波峰时,各国政府一般采用性的货币政策和财政政策刺激经济增长。

A:扩张ﻭB:复苏

C：紧缩ﻭD：稳健ﻭE:借款协议ﻫ11、已知某笔贷款的年名义利率为12%,年实际利率为１2.55%，则该笔贷款是按照＿_作为计息周期的。

A．年

Ｂ．半年

Ｃ.季度ﻭD．月1２、用距离来评价某宗房地产的交通便捷限度时，一般不宜采用的距离是。ﻭA:空间直线距离

B：交通路线距离

C：交通时间距离ﻭD:经济距离ﻭE:工业用地的监测点评估价格13、在某宗房地产估价中,三个可比实例房地产相应的比准单价分别是６800元／㎡、６7０0元／㎡和6300元/㎡,根据可比性综合评估得到的三个可比实例相应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和０.2。假如分别采用加权算水平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是元／㎡。ﻭA:-１00ﻭＢ：-50ﻭＣ:50ﻭD:100

E：工业用地的监测点评估价格14、房地产市场供应垄断性的因素不涉及_＿。ﻭA．房地产市场需求的广泛性

B.房地产市场供应的异质性ﻭC．土地所有权的排他性

Ｄ．土地的有限性15、以下__因素不是导致商品住宅供应变化的重要因素。

A．开发成本的变化ﻭB．收入的变化ﻭC.价格的变化ﻭＤ.开发商对未来的预期16、房地产的经济寿命是指物业开始使用至的时刻。ﻭA:收益为零

B:产生的收益超过其使用成本

C:净收益为零

D：收益率小于基准收益率ﻭE:借款协议17、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地,乙土地上有建筑物，但相同限制条件下的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于。

A:乙土地上建筑物价值低于拆迁费用

B：甲土地的容积率大于乙土地的容积率

C：甲土地的价值高于乙土地的价值ﻭＤ：甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长ﻭE：工业用地的监测点评估价格１8、重要用以简要表达建筑物的内部结构形式、空间关系。ﻭA:建筑平面图ﻭB：建筑剖面图ﻭＣ：结构施工图ﻭD：建筑立面国

E:执行层的组织协调1９、某宗房地产的土地面积为10０0m2，建筑面积为1400m2,现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为３００元/m2和50元／m２,则该宗土地的减价修正额为（）元/ｍ2。

A．5０

B.25０

C．300

D．35０20、下列不属于公司利润的是__。ﻭＡ.营业利润ﻭB．投资净收益ﻭC．额外总收入

D．营业外收支净额21、下列关于木材的物理力学性质,说法错误的是。

Ａ：在木材内部具有的水分根据其存在形式分为三种,即自由水、吸附水和化合水ﻭB:当木材干燥时，一方面失去的是吸附水，然后失去的是自由水

C:纤维饱和点是木材物理力学性质发生改变的转折点,是木材含水率是否影响其强度和干缩湿胀的临界值

D:木材顺纹方向的抗拉强度、抗剪强度最大,横纹方向最小ﻭE：执行层的组织协调２2、B县w房地产开发公司取得A市B县县城一住宅土地使用权,按照规定，建设用地使用权出让协议由与w房地产开发公司签订。

A:A市人民政府ﻭＢ：A市人民政府土地管理部门ﻭC：B县人民政府

D：B县人民政府土地管理部门ﻭＥ：房地产估价机构必须加盖公章２3、_＿是指不批准别人的请求,而提出证据加以抗辩的权利。ﻭA．形成权

Ｂ．异议权

C.支配权

D.请求权24、某在建工程土地使用权年限4０年,自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为１500０㎡，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年,估计该项目至建成还需１．5年，一直报酬率为8％，折现率为12％，该项目开发完毕后的房地产现值为.【2０２3年考题】ﻭA:４02３．04万元

B：4074.1０万元ﻭＣ：4768.5０万元

D：5６52.０９万元ﻭE：工业用地的监测点评估价格2５、马克思(１81８—188３年)的地租理论是在批判和继承前人，特别是__的地租理论的基础上创建起来的，但具有不同于前人的崭新的科学内容。ﻭA.威廉·配第

B.亚当·斯密ﻭC.大卫·李嘉图

Ｄ．马尔萨斯二、多项选择题(共25题，每题2分,每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有１个错项。错选,本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分)１、有甲乙两宗房地产,甲房地产的收益年限为5０年，单价为３5０0元/m2,报酬率为8%；乙房地产收益年限为3０年，单价为３000元/m２，报酬率为6%。那么，甲的价格__乙的价格。ﻭA.高于

B.低于ﻭC.等于ﻭD.条件局限性，无法拟定２、信用是指。

Ａ：经济活动中的一种管理行为

B：经济活动中的一种借贷行为

C:是以偿还和付息为条件的价值单方面让渡

D:是以偿还和付息为条件的价值双方面让渡

E：信用是随着商品生产和货币流通的发展而产生和发展起来的3、房地产估价委托协议的内容一般涉及。

Ａ:估价对象

B:估价目的ﻭC:估价师ﻭD：估价报告日期ﻭE:委托人的协助义务4、某家庭以3０万元购买了一套住宅,银行为其提供了20２３期的住房抵押贷款,该贷款的年利率为９％，按月等额还款，假如该家庭于第6年年初一次提前偿还贷款本金7万元,则从第６年开始的抵押贷款月还款额将减少（）元。ﻭA．544.1０

B.709.９9

C．６300.00ﻭD.709.385、估价人员在拆迁估价中可按下列＿＿来把握被拆迁房屋的性质和面积。

A.一般以被拆迁房屋的权属证书及权属档案的记载为准ﻭＢ.地方对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定

C.拆迁人与被拆迁入协商一致后，可以依据协商结果进行评估ﻭＤ.在对被拆迁房屋的性质和面积不能协商一致时，拆迁人或被拆迁人应当申请有关部门或机构确认或测算6、对于房地产开发投资项目来说，钞票流出重要涉及。ﻭA:预售费用

Ｂ:经营费用

C：建造费用ﻭD：还本付息ﻭE：土地费用7、某房地产开发公司２0２３年初的应收账款为８２０230０元，20２3年末的应收账款为780０000元,当年赊销收入为35000000元,则当年的应收账款周转率为__。ﻭA．2.7２５

B.３.475

C．４．375ﻭＤ．5.２5５8、自然周期的__始于供求转折点,此时由于房地产空置率低于合理空置率,所以看起来市场情况还不错。ﻭA.第一阶段

B.第二阶段ﻭＣ．第三阶段

D．第四阶段9、缴存住房公积金的工资基数涉及等。ﻭA:计时工资和计件工资

B:奖金、津贴和补贴

C：加班加点工资

D:住房公积金月缴存额

E:单位管理经费10、下列收益性物业净经营收入的表达式中,对的的是。

A：净经营收入=有效毛收入-经营费用ﻭB：净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息ﻭC：净经营收入＝有效毛收入－经营费用-抵押贷款还本付息－准备金ﻭD:净经营收入=有效毛收入－经营费用-抵押贷款还本付息-准备金－所得税ﻭE:借款协议

11、《注册房地产估价师管理办法》规定,注册房地产估价师享有权利。ﻭＡ:使用注册房地产估价师名称

Ｂ:签署房地产估价报告ﻭC：发起设立房地产估价机构ﻭＤ：保证估价结果的客观公正，并承担相应责任ﻭE：保守在执业中知悉的国家秘密和别人的商业、技术秘密12、完全竞争的市场,必须同时具有的条件是。

A：市场上有足够多的生产者和消费者ﻭＢ:市场上的产品是同质的ﻭC:任何一个生产者(或消费者)既是价格的接受者,又是价格的决定者ﻭＤ：资源完全自由流动

Ｅ：市场信息是完全畅通的13、某销售型住房市场年初的住房存量为１0０万套，其中空置待售住房5万套,本年新竣工住房1３万套，销售住房８万套，则吸纳周期为年。

Ａ：0.63ﻭB:1．６3ﻭＣ:２.25ﻭD:12.50ﻭＥ:借款协议14、某写字楼的建筑面积为10万m2,可出租面积系数为80%,分摊公用建筑面积系数为２0％,则该写字楼出租单元内建筑面积是＿_万m2。ﻭA.５．2

B．6.4

C.６．０

D.7.61５、《城市房屋拆迁管理条例》规定,拆迁的实行方式重要涉及。ﻭA：自行拆迁ﻭB:委托拆迁

C:政府拆迁

D:单位拆迁ﻭＥ:社会拆迁16、_＿是敏感性分析的最基本方法，使用这种方法一方面要假设各因素之间互相独立。ﻭA.多因素敏感分析法ﻭＢ．单因素敏感分析法

Ｃ．三项预测值法ﻭD.风险分析法１7、房地产估价中,估价方法的选择,是由__综合决定的。ﻭA.估价对象的房地产类型

B．估价方法合用的对象和条件ﻭC．估价人员的技术水平ﻭD.委托人的特殊规定ﻭE．所收集到的资料的数量和质量1８、下列控制性具体规划指标中，不属于环境容量控制指标的是ﻭＡ：容积率ﻭB:绿地率

Ｃ:建筑密度

D：建筑后退红线距离ﻭE：执行层的组织协调19、商品房买卖协议约定房屋暂测套内建筑面积为100m2，对房屋面积误差比未约定。房屋权属登记机关实测登记后,该房屋的实际套内建筑面积为__m2的，购房人有权退房。

Ａ.９7ﻭB.１03ﻭC.10５ﻭD.A、Ｂ均可以20、债券利率的高低,重要受等因素的影响。

A:银行利率

B:发行者的资信级别ﻭC:偿还期限ﻭD：发行者的公司特色ﻭE:利率计算方式和资本市场资金供求关系21、为了规范国有土地使用权出让行为，优化土地资源配置，国土资源部从__开始实行《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》。ﻭA.2023年7月1

B.2023年7月1ﻭC.２０2３年７月1

D.2０２3年７月1日22、按照噪声产生的机理，噪声分为。ﻭA:机械噪声

B：空气动力噪声ﻭＣ:电磁性噪声ﻭD:稳态噪声ﻭE:非稳态噪声2３、投资回报率与资本金净利润率的差异,重要在于前者考虑了。

A:物业增值收益

B:所得税

C:还本付息额