无锡某住宅项目前期市场及物业发展建议

目录HYPERLINK\l"_Toc136747740"目录1HYPERLINK\l"_Toc136747741"1项目简介4HYPERLINK\l"_Toc136747742"1.1项目背景5HYPERLINK\l"_Toc136747743"1.2服务内容5HYPERLINK\l"_Toc136747744"1.3报告结构5HYPERLINK\l"_Toc136747745"2宏观社会经济环境分析7HYPERLINK\l"_Toc136747746"2.1无锡概况7HYPERLINK\l"_Toc136747747"2.1.1城市行政区划8HYPERLINK\l"_Toc136747748"2.1.2无锡的人口特征8HYPERLINK\l"_Toc136747749"2.1.3城市交通规划11HYPERLINK\l"_Toc136747750"2.2无锡宏观经济状况17HYPERLINK\l"_Toc136747751"2.2.1国内生产总值17HYPERLINK\l"_Toc136747752"2.2.2社会消费品零售总额17HYPERLINK\l"_Toc136747753"2.2.3居民可支配收入18HYPERLINK\l"_Toc136747754"2.2.4外商直接投资19HYPERLINK\l"_Toc136747755"2.2.5固定资产投资及房地产业发展19HYPERLINK\l"_Toc136747756"2.2.6无锡、上海、杭州、深圳四城市经济状况比较22HYPERLINK\l"_Toc136747757"2.2.7旅游经济发展27HYPERLINK\l"_Toc136747758"2.3主要结论29HYPERLINK\l"_Toc136747759"3基地分析31HYPERLINK\l"_Toc136747760"3.1项目地简介31HYPERLINK\l"_Toc136747761"3.2立地分析32HYPERLINK\l"_Toc136747762"3.2.1地块现状32HYPERLINK\l"_Toc136747763"3.2.2交通条件32HYPERLINK\l"_Toc136747764"3.2.3生活便利度35HYPERLINK\l"_Toc136747765"3.3****概况37HYPERLINK\l"_Toc136747766"3.3.1滨湖区行政区域37HYPERLINK\l"_Toc136747767"3.3.2****发展规划37HYPERLINK\l"_Toc136747768"3.4主要结论45HYPERLINK\l"_Toc136747769"4住宅物业市场分析46HYPERLINK\l"_Toc136747770"4.1宏观住宅市场状况46HYPERLINK\l"_Toc136747771"4.1.1总体供求特征46HYPERLINK\l"_Toc136747772"4.1.2住宅价格状况47HYPERLINK\l"_Toc136747773"4.1.3区域供求特征49HYPERLINK\l"_Toc136747774"4.1.4二手房供求状况51HYPERLINK\l"_Toc136747775"4.1.5商品住宅供求特点52HYPERLINK\l"_Toc136747776"4.2分档次与板块住宅市场介绍54HYPERLINK\l"_Toc136747777"4.2.1中档市场55HYPERLINK\l"_Toc136747778"4.2.2中高档市场63HYPERLINK\l"_Toc136747779"4.2.3高档市场70HYPERLINK\l"_Toc136747780"4.3住宅微观竞争市场75HYPERLINK\l"_Toc136747781"4.3.1微观竞争市场定义75HYPERLINK\l"_Toc136747782"4.3.2竞争楼盘典型案例79HYPERLINK\l"_Toc136747783"4.3.3未来竞争估计84HYPERLINK\l"_Toc136747784"4.3.4竞争促销手段84HYPERLINK\l"_Toc136747785"4.4未来住宅供应状况86HYPERLINK\l"_Toc136747786"4.4.1未来供需状况86HYPERLINK\l"_Toc136747787"4.4.2未来价格走势88HYPERLINK\l"_Toc136747788"4.5住宅市场结论88HYPERLINK\l"_Toc136747789"5服务式公寓市场分析90HYPERLINK\l"_Toc136747790"5.1酒店式公寓的定义90HYPERLINK\l"_Toc136747791"5.2现有服务式公寓90HYPERLINK\l"_Toc136747792"5.2.1现有供应及分布90HYPERLINK\l"_Toc136747793"5.2.2市场供需状况91HYPERLINK\l"_Toc136747794"5.2.3客户来源93HYPERLINK\l"_Toc136747795"5.3服务式公寓未来供应94HYPERLINK\l"_Toc136747796"5.4酒店式公寓结论99HYPERLINK\l"_Toc136747797"6商业物业市场分析100HYPERLINK\l"_Toc136747798"6.1商业设施类别概述100HYPERLINK\l"_Toc136747799"6.1.1核心商业设施101HYPERLINK\l"_Toc136747800"6.1.2区域商业设施105HYPERLINK\l"_Toc136747801"6.1.3旅游及其他商业设施109HYPERLINK\l"_Toc136747802"6.2商业设施的市场状况112HYPERLINK\l"_Toc136747803"6.2.1目前库存状况112HYPERLINK\l"_Toc136747804"6.2.2商用房租金趋势113HYPERLINK\l"_Toc136747805"6.2.3商用房销售趋势114HYPERLINK\l"_Toc136747806"6.3商业设施未来供应115HYPERLINK\l"_Toc136747807"6.3.1无锡市商业未来供应特征115HYPERLINK\l"_Toc136747808"6.3.2项目周边商业设施未来供应117HYPERLINK\l"_Toc136747809"6.4商业物业竞争市场分析118HYPERLINK\l"_Toc136747810"6.4.1区域商业中心121HYPERLINK\l"_Toc136747811"6.4.2休闲餐饮123HYPERLINK\l"_Toc136747812"6.4.3社区商业125HYPERLINK\l"_Toc136747813"6.5商业市场结论126HYPERLINK\l"_Toc136747814"7酒店市场分析128HYPERLINK\l"_Toc136747815"7.1无锡酒店市场总体概况128HYPERLINK\l"_Toc136747816"7.1.1无锡市区三星级以上酒店现状128HYPERLINK\l"_Toc136747817"7.1.2三星级以上酒店平均房价和入住率129HYPERLINK\l"_Toc136747818"7.1.3度假型酒店发展状况130HYPERLINK\l"_Toc136747819"7.1.4无锡典型酒店分析132HYPERLINK\l"_Toc136747820"7.2未来供应134HYPERLINK\l"_Toc136747821"7.3酒店竞争市场分析135HYPERLINK\l"_Toc136747822"7.4酒店市场结论138HYPERLINK\l"_Toc136747823"8国际学校市场分析139HYPERLINK\l"_Toc136747824"8.1无锡的国际学校分布139HYPERLINK\l"_Toc136747825"8.1.1无锡国际学校139HYPERLINK\l"_Toc136747826"8.1.2太湖国际学校（威尼斯花园内）141HYPERLINK\l"_Toc136747827"8.1.3其他国际学校参考案例——北京英国人学校142HYPERLINK\l"_Toc136747828"8.2无锡的国际学校未来发展需求143HYPERLINK\l"_Toc136747829"8.3国际学校的运营机构介绍146HYPERLINK\l"_Toc136747830"8.4国际学校市场小结147HYPERLINK\l"_Toc136747831"9写字楼物业市场分析148HYPERLINK\l"_Toc136747832"9.1无锡写字楼市场综述148HYPERLINK\l"_Toc136747833"9.2无锡写字楼供求关系分析149HYPERLINK\l"_Toc136747834"9.3无锡写字楼市场未来供求分析150HYPERLINK\l"_Toc136747835"9.4办公楼市场小结151HYPERLINK\l"_Toc136747836"10消费者研究分析152HYPERLINK\l"_Toc136747837"10.1消费者问卷调查结果152HYPERLINK\l"_Toc136747838"10.2初步结论170HYPERLINK\l"_Toc136747839"10.3深访结论171HYPERLINK\l"_Toc136747840"11案例分析174HYPERLINK\l"_Toc136747841"11.1案例一：佳丽比湾和怡丰城174HYPERLINK\l"_Toc136747842"11.1.1地理位置174HYPERLINK\l"_Toc136747843"11.1.2佳丽比湾住宅社区175HYPERLINK\l"_Toc136747844"11.1.3怡丰城商场178HYPERLINK\l"_Toc136747845"11.1.4成功之处和借鉴意义182HYPERLINK\l"_Toc136747846"11.2案例二：黄埔花园183HYPERLINK\l"_Toc136747847"11.2.1地理位置183HYPERLINK\l"_Toc136747848"11.2.2物业规模及定位184HYPERLINK\l"_Toc136747849"11.2.3商业布局和设计风格186HYPERLINK\l"_Toc136747850"11.2.4成功之处和借鉴意义187HYPERLINK\l"_Toc136747851"12物业产品开发建议188HYPERLINK\l"_Toc136747852"12.1SWOT分析及可开发物业类型188HYPERLINK\l"_Toc136747853"12.2项目整体定位190HYPERLINK\l"_Toc136747854"12.2.1项目定位190HYPERLINK\l"_Toc136747855"12.2.2各物业类型的排布191HYPERLINK\l"_Toc136747856"12.2.3总体开发量及开发分期192HYPERLINK\l"_Toc136747857"12.3住宅物业开发建议194HYPERLINK\l"_Toc136747858"12.3.1住宅市场的物业销售案例194HYPERLINK\l"_Toc136747859"12.3.2住宅主题概念196HYPERLINK\l"_Toc136747860"12.3.3住宅比例总表198HYPERLINK\l"_Toc136747861"12.3.4客户定位199HYPERLINK\l"_Toc136747862"12.3.5分社区板块住宅建议分析200HYPERLINK\l"_Toc136747863"12.3.6户型建议206HYPERLINK\l"_Toc136747864"12.3.7住宅项目的开发原则210HYPERLINK\l"_Toc136747865"12.3.8住宅设计风格定位建议211HYPERLINK\l"_Toc136747866"12.3.9定价建议211HYPERLINK\l"_Toc136747867"12.4启动区及一期住宅开发策略213HYPERLINK\l"_Toc136747868"12.4.1启动区的设立213HYPERLINK\l"_Toc136747869"12.4.2一期住宅开发建议214HYPERLINK\l"_Toc136747870"12.5服务式公寓物业开发建议221HYPERLINK\l"_Toc136747871"12.5.1总体开发建议221HYPERLINK\l"_Toc136747872"12.5.2租赁式酒店式公寓建议221HYPERLINK\l"_Toc136747873"12.5.3产权式服务式公寓建议222HYPERLINK\l"_Toc136747874"12.6商业物业开发建议225HYPERLINK\l"_Toc136747875"12.6.1商圈分析225HYPERLINK\l"_Toc136747876"12.6.2集中型中高档商业设施建议226HYPERLINK\l"_Toc136747877"12.6.3社区型商业设施建议234HYPERLINK\l"_Toc136747878"12.7酒店开发建议238HYPERLINK\l"_Toc136747879"12.7.1酒店档次定位238HYPERLINK\l"_Toc136747880"12.7.2目标客源238HYPERLINK\l"_Toc136747881"12.7.3四星级酒店的开发建议239HYPERLINK\l"_Toc136747882"12.7.4开发时间的建议239HYPERLINK\l"_Toc136747883"12.7.5酒店客房配置及定价建议240HYPERLINK\l"_Toc136747884"12.7.6酒店配套设施建议241HYPERLINK\l"_Toc136747885"12.8国际学校开发建议242HYPERLINK\l"_Toc136747886"12.8.1建议理由242HYPERLINK\l"_Toc136747887"12.8.2建设体量242HYPERLINK\l"_Toc136747888"12.8.3开发时间建建议242HYPERLINK\l"_Toc136747889"12.9关于于预留地的设设置244HYPERLINK\l"_Toc136747890"13初步财务分析析245HYPERLINK\l"_Toc136747891"13.1项目开开发基本参数数及建设方案案245HYPERLINK\l"_Toc136747892"13.1.1关关于土地款分分摊的说明2245HYPERLINK\l"_Toc136747893"13.1.2建筑指标2448HYPERLINK\l"_Toc136747894"13.1.3项目开发进进度249HYPERLINK\l"_Toc136747895"13.1.4项目发展成成本250HYPERLINK\l"_Toc136747896"13.1.5经营状况假假定253HYPERLINK\l"_Toc136747897"13.2整体项项目财务分析析254HYPERLINK\l"_Toc136747898"13.3敏感性性分析2566HYPERLINK\l"_Toc136747899"13.4分物业业类型各产品品财务分析结结果及现金流流量表2577附件1HYPERLINK\l"_Toc136747890"住宅楼盘详详细列表2558附件2无锡市HYPERLINK\l"_Toc136747890"楼板板价在1300元/平米以上的的土地项目列列表261附件3消费者调查查单项结果汇汇总表HYPERLINK\l"_Toc136747890"264附件4分物业类型型各产品财务务分析结果HYPERLINK\l"_Toc136747890"2288附件5现金流量表表HYPERLINK\l"_Toc136747890"3051项目简介1.1项目背景****物业顾问问有限公司很很荣幸接受*****房地地产(无锡)有限公司的委委托，对位于于无锡市*****一号地块块综合开发项项目进行顾问问咨询服务。本本次服务最终终要达到的目目的是根据该该地块特征、周周边市场发展展趋势、潜在在竞争对手、市市场需求水平平、国际经验验和财务可行行性为项目用用地确定最合合适的发展规规模、内容组组合。同时通通过主题的开开发和有关项项目的执行策策略和步骤确确定合适的发发展概念以使使资金回报最最大化。1.2服务内容经讨论确定，报告告研究的涉及及范围如下：：基础分析了解发展商的开发发目标经济、人口和政策策分析市场研究及概述竞争市场分析消费者调查案例分析明确项目发展内容容财务分析等1.3报告结构简介宏观社会经济环境境分析基地分析住宅物业市场分析析及其竞争分分析服务式公寓市场分分析及其竞争争分析商业物业市场分析析及其竞争分分析酒店市场分析及其其竞争分析国际学校市场分析析写字楼物业市场分分析消费者研究案例分析物业产品开发建议议初步财务分析2宏观社会经济环境境分析2.1无锡概况无锡位于长江三角角洲几何中心心，处于沪宁宁杭中心地带带；在江苏省省城镇体系中中，无锡居于于沪宁城镇聚聚合轴核心段段，并是苏锡锡常都市圈的的核心城市之之一。苏锡常常是上海大都都市圈的有机机组成部分，是是江苏省经济济发展的先导导地区和创新新的中心，具具有国际竞争争力的城市群群体。无锡市市地理位置优优越，经济发发达，作为沪沪宁线的门户户连接上海与与江苏内陆。无无锡作为长三三角的中轴，距距上海1288km，距南南京183kkm，在经济济上起到长三三角地区互通通的重要作用用。在全国范围内讲，无无锡总人口占占全国0.3%，土地面积积占全国0.05%，却创造了了全国1.4%的GDP，在全国城城市内名列第第九位，多项项经济指标仅仅位列于苏州州之后，在江江苏省排名第二。南京都市圈南京都市圈上海苏锡常都市圈杭州都市圈无锡宁波都市圈来源：无锡市政府府网站2.1.1城市行行政区划2004年1月，经经江苏省人民民政府批准，无无锡市人民政政府发文批复复，全市撤并并建制镇16个，撤镇建建街道8个，撤并街街道39个。全市的的建制镇由上上年底的83个调整为59个，街道办办事处由31个调整为24个。2004年，全市市的土地面积积共计4787..61平方公里，总总人口数为444.9万人。行政区土地面积（平方公公里）人口数（人）人口密度（人/平平方公里）全市4,787.614,448,648934市区1,622.642,215,8281,378崇安区17.59184,72310,510南长区22.43315,14114,141北塘区31.02251,5298,091锡山区454.36432,133957惠山区327.12377,7161,164滨湖区631.50463,815746新区138.63190,7711,416江阴市987.531,172,3761,193宜兴市2,177.431,060,444486来源：无锡统计年年鉴无锡的人口特征总体而言，无锡人人口增长缓慢慢，从2000到2004，全市人口口总计增长2.89％。其中，市市区人口在2001年有较大增增长，这是由由于2001年将锡山区区划入市区范范围所致。2001年至2004年的4年内，无锡锡市区人口增增长达到4.9%，增速远高高于整个大无无锡平均增幅幅，显示出无无锡市区较强强的人口汇聚聚能力。来源：无锡统计年年鉴总体上无锡的人口口密度较低，崇崇安、南长和和北塘三个市市区人口高度度集中，其中中以南长区人人口密度最高高，最具有居居住传统氛围围，而崇安区区商业集中，相相对居住人口口较小。如果果与上海进行行类比，南长长区的人口密密度已接近上上海市普陀区区。本案所在的滨湖区区人口密度在在2004年仅为746人/平方米公里里，是整个无无锡市区中人人口密度最低低的区域，但但从人口绝对对数量来看，滨滨湖区是无锡锡市区中人口口最多的区域域。这主要是是由于该区域域传统上为太太湖景区，地地域广大但是是缺乏大片的的集中式住宅宅区。因此，对本案项目目来说，其发发展既需要本本地居民的支支持，也必须须依靠外来人人口的引入，尤尤其是南长区区的改善型住住房需求和周周边地区的人人口迁入。来源：无锡统计年年鉴来源：无锡统计年年鉴无锡对外来人口的的吸引力外籍人士无锡是日本对华投投资最重要的的基地之一。据据介绍，日本本1/5的对华投资资都落户于无无锡。一大批批著名日资企企业包括普利利斯通、索尼尼、松下、东东芝、YKK、东丽、川川崎钢铁、丸丸红商事、宫宫越商事、神神户钢铁、住住友商事等先先后落户无锡锡，估计在无无锡常驻的日日本商务客达达到1500人左右。高层次外来人士无锡市人事局有关关人士近日透透露：目前无无锡市高素质质、高层次人人才短缺；创创新型人才、复复合型人才、外外向型人才十十分紧缺；支支柱产业、高高新技术产业业人才需求旺旺盛；高级技技能型人才严严重不足。刚刚刚发布的2006年度无锡市市紧缺人才需需求目录显示示：2006年度无锡市市紧缺人才为为7710人，其中研研究生以上741人，本科4346人，大专2623人。为此，无无锡市政府将将大力吸引高高层次外来人人士入锡工作作和生活。周边富裕居民对于江阴和宜兴等等周边地区的的富裕人士而而言，无锡具具有市区概念念，各方面都都较为发达和和繁华；同时时，太湖又是是无锡境内独独有的自然资资源。因此，无锡周边的的富裕居民有有在无锡购置置第二居所的的潜在愿望。城市交通规划无锡的对外交通现现状无锡是华东地区主主要的交通枢枢纽，已形成成由铁路、公公路、水路、航航空配套组成成的立体交通通网络。航空：无锡市距上上海浦东国际际机场180公里，距上海海虹桥国际机机场120公里。无锡机机场开通了至至北京、深圳圳、广州等城城市的国内航航线。无锡市市距南京碌口口国际机场1180公里。海运和内河航运：：无锡的海洋洋客、货运输输，主要经由由上海港、张张家港港、江江阴港出海，无无锡市有高速速公路和国道道和这些港口口相连，距上上海港165公里，距江阴阴港38公里，距张家家港港43公里。无锡沿长江江有42公里深水岸线线，建有一批批万吨级以上上泊位，江阴阴港口为对外外开放港，建建成了国内第第一个内河港港口型国际集集装箱中转站站。江阴黄田田港是长江出出海口的主要要换装港之一一，也是连结结苏北地区的的主要渡口。无锡依托长江、京京杭大运河和和太湖水系，具具有7条主要航道道，航道总里里程1656公里，已开通通营业航运线线221条。无锡已已成为全国34个港口主枢枢纽之一。铁路：经沪宁线和和在建的新长长线可与全国国铁路连网直直通。正在规规划中的京沪沪高速铁路将将为无锡交通通提供更为便便捷的条件。公路：沪宁、沪宜宜高速公路通通达上海市和和南京市，京京沪高速公路路直达北京，宁宁杭高速公路路直通杭州。312、104国道穿过无无锡。沪宜、锡锡沙、镇澄、澄澄张、澄鹿等等公路干线通通向苏、浙、皖皖。无锡公路路总里程4,,189公里，公路密密度达到900.1公里/百平方公里里，无锡已成成为全国54个公路运输输中心之一。

北京至上海、上海至南京、上海至成都、南京至杭州的高速公路，其交会点正在无锡市。来源：无锡政府网网站无锡对外交通的未未来规划根据江苏省委、省省政府的规划划，2003年即已提出出了建设苏锡锡常都市圈轨轨道交通的设设想。根据该该规划，通过过20—30年的努力，苏苏锡常都市圈圈将建成以沪沪宁城镇带为为主轴、沿江江城镇带为辅辅轴，连接都都市圈各中心心城市和重要要城镇、园区区的轨道交通通网络，实行行苏锡常主城城之间1小时互通、主主城与卫星城城之间半小时时互通、三大大中心城市与与县级城市之之间40分钟互通。达达到三个有机机衔接：城际际轨道线网与与苏锡常市内内轨道线网有有机衔接，通通过换乘枢纽纽与苏锡常市市内公共交通通、铁路和公公路多式客运运之间有机衔衔接；苏锡常常都市圈轨道道线路与上海海、南京都市市圈、苏中、浙浙北四大区域域轨道有机衔衔接。图：长江三角洲城城际轨道交通通线网规划图图来源：无锡市规划划局无锡市内交通现状状连接高速公路的快快速干道根据规划，由已建建成的沪宁、锡锡澄高速公路路，和在建的的沿江、锡宜宜、宁杭高速速公路所搭建而成的的无锡“一纵三横”公路快速主主骨架，已基基本建成。图：无锡市域公路路网规划图来源：无锡市政府府网站无锡中心城区快速速道图：无锡中心城区区快速道示意意图来源：无锡市政府府网站为配合快速上下高高速公路，无无锡交通部门门设计了100条捷径通道道。从东到西西，由南及北北，围绕着城城区，类似的的快速通道已已连成网络，城城区向外辐射射功能大增。沪沪宁高速上，除除锡东互通之之外，硕放互互通由经一路路接入新区，通通达市区；与与锡澄高速交交界的无锡互互通，经由通通江大道可直直奔火车站地地区。锡宜高高速上，除钱钱桥无锡西互互通外，锡北北互通穿至城城区，走的是是锡澄路，这这样，行车效效率将大为提提高。外环快快速路网中，还还包括已开工工的陆马和环环太湖公路，今今后，陆马线线上的车流，通通过陆区互通通走钱胡线，或或通过闾江口口互通经十八八湾即可轻松松到达城区，而而青祁路和312国道则是由由城区进入环环太湖公路的的方便之道。无锡环太湖公路建建设2004年，无锡锡环太湖公路路建成。该公公路全长约50公里，总投投资约14.5亿元。该公公路为无锡沿沿市区南部连连接沪宁高速速、南部的滨滨湖区、马山山以及锡宜高高速、沿江高高速，远期沟沟通宜兴，与与沪宁及锡宜宜高速公路共共同形成市区区的快速环线线的一条快速速通道中重要要的一段。环太湖公路主要是是城市出入和和休闲旅游公公路。公路建建成后，外地地到无锡的旅旅游车辆不必必再穿越市区区，可通过环环太湖公路方方便地到达各各个景区。根根据规划，环环太湖公路从从东面沪宁高高速公路硕放放互通开始，经经过新安、华华庄、南泉、雪雪浪、蠡园、河河埒、胡埭以以及常州的雪雪堰；路线交交叉跨越的主主要公路、铁铁路、河流有有规划京沪高高速铁路、沪沪宁铁路、京京杭运河、312国道、马蠡蠡港河、锡南南公路、规划划宏力路、规规划高浪路、五五里湖、太湖湖大道、梁溪溪河、直湖港港河以及建设设中的陆马公公路。图：无锡环太湖公公路示意图来源：无锡市政府府网站无锡市内交通未来来规划轨道交通规划2006年3月，无无锡市轨道交交通线网深化化专家咨询会会议透露了最最新调整的轨轨道交通规划划。无锡轨道道交通规划为为163公里和5条线。有关关专家称，其其中轨道交通通1号、2号线力争于2008年开工。163公里轨道中中，地下部分分约61公里，地面面高架部分约约102公里，平均1.3～1.4公里设一个个停靠站，总总的轨道停靠靠站达112座左右。计划首期动工的11、2号线全长为为59公里左右，其其中地下部分分超过26公里，地面高高架部分超过过32公里。轨道的的功能是沟通通城中心与外外围城区，因因此呈辐射状状向外转延伸伸。基本确定定的1号南北线设设站24个，接通惠惠山新城与主主城区及*****，2号高速铁路路车站线也设设站24个，沟通主主城与锡山区区等。未来，将将有一条轨道道交通线路通通过本项目地地，并设立两两个站点。穿穿越本项目地地的为地下线线路。2.2无锡宏观经经济状况2.2.1国内生生产总值从无锡GDP增长长来看阶段性性十分明显，1996－2000五年间，GDP增幅呈下降降趋势，至1999－2000年度，增幅幅只有5.4%；而到了2001--2005“十五”期间，无锡GDP经济总量呈呈爆发性增长长，年增长率率均实现两位位数，期间年年均增幅为14.3%。其中2004年增幅23.6%，2005年GDP达到2,805亿元人民币币。来源：无锡统计年年鉴2.2.2社会消消费品零售总总额从社会消费品零售售总额来看，无无锡的该项指指标一直呈现现稳定增长的的态势，增长长率不断提高高的态势，其其中2005年的社会消消费品总额达达到695.449亿元，增长长率高达20.1%，为近年内内最高增长水水平。来源：无锡统计年年鉴2.2.3居民可可支配收入2004年，无锡锡人的人均可可支配收入达达到13,5888元，在江苏苏全省仅次于于苏州，位列列第二，高于于同省的南京京、常州等经经济发达城市市。从每年增增长来看，2005年无锡的人人均可支配收收入有较快增增长，较上一一年度增长17.799%，几乎达到到与GDP增长同步的的水平。来源：无锡统计年年鉴2.2.4外商直直接投资近年来，无锡利用用外资的水平平迅速提高，外外向型经济不不断发展。2004年，无锡利利用外资65.14亿美元，是2000年的3.69倍，在江苏苏省内仅次于于苏州。从国别分，香港仍仍然是外商投投资的主要来来源，达到24％；日本紧紧随其后，达达到13％，台湾、新新加坡、美国国分别达到9％、8％、8％的水平。因因此，无锡在在引进外资方方面有“日资高地”的说法，相相对其他区域域，无锡的日日资企业非常常集中。来源：无锡统计年年鉴2.2.5固定资资产投资及房房地产业发展展固定资产投资与房房地产投资额额从2001年到20005年的房地产产投资来看，无无锡市场呈现现高速启动、呈呈爆发型的走走势。2002、2003、2004三年，无锡锡的房地产投投资增幅高达达56.2%，71.1%和48.4%，分别高于于同期整体固固定资产投资资增幅。直到到2005年宏观调控控，房地产投投资的增幅才才有所回落。来源：无锡统计年年鉴房地产施、竣工面面积及销售情情况从房地产开发宏观观数据来看，随随着投资的巨巨额增加，商商品房施工面面积、竣工面面积在2003年都有70%以上的增长长，而相比之之下，商品房房销售却一直直呈平稳增长长的态势。从从2001年到2005年，无锡商商品房施工面面积增长3.56倍，竣工面面积增加2.3倍，而商品品房销售面积积仅仅增加1.97倍。2004年的无锡锡销售量增幅幅为历年最大大，但增幅也也仅仅只有34.6%，总体而言言无法跟上投投资和开工增增长的速度。因此，我们可以判判断整个无锡锡市场仍然处处于供过于求求的发展趋势势中。项目20012002200320042005商品房施工面积（万万平方米）5217481,2821,5481,853增幅－43.6%71.4%20.7%19.7%商品房竣工面积（万万平米）248291508483570增幅-17.3%74.7%-4.9%17.8%商品房销售面积（万万平方米）202235305410399增幅－16.6%29.4%34.6%2.8%商品房销售额（亿亿元）－－67.52103.92129.03来源：无锡统计年年鉴及统计公公报土地出让情况2003年，由于于各地政府加加强了土地公公开出让的执执行力度，全全面实行招拍拍挂的制度，因因此无锡在2004年的土地公公开出让量的的土地达到11,447.448亩，折合7,631,691.449平方米，是2003年出让量的的将近3倍，这其中中包括了万科科和顺驰的*****2号地（1443..2亩）和*****3号地（1100..83亩）。2005年，无锡锡土地出让量量有所下降，为9648亩，但仍然是2003年的2.5倍左右，因此，未来土地供应量仍然偏大。价格方面来说，由由于2004年后，郊区区土地出让量量较大，而市市中心土地供供应匮乏，因因此土地楼板板价单价在2003年后有较明明显的下滑，2004年均价为1,001元/平方米，2005年大约为1,164元/平方米。来源：无锡国土资资源局网站分区土地出让状况况在住宅市场场里面将有详详细的说明。2.2.6无锡、上海、杭杭州、深圳四四城市经济状状况比较经济总量比较从四个城市10年年GDP的总量来看看，10年前，无锡锡仅略低于杭杭州和深圳，而而1998年后，城市市之间逐渐拉拉开差距。无无锡的GDP增量明显落落后于这两个个城市，发展展显得较为滞滞后。直到2003年后，无锡锡的GDP总量又开始始回升追赶逐逐渐接近杭州州的水平。从增幅来看，深圳圳近十年内一一直保持10－20％之间的高高位平稳增长长（2004年深圳异常常增长是因为为统计数据调调整了700亿），显示示出强劲稳定定的增长势头头，是四个城城市中发展最最好的。而上海长时间来经经济总量发展展速度一直较较为平稳，2002年前一直保保持每年10%的增速，而2002年后出现加加速增长，这这一趋势一直直保持至今。而无锡在20011年之前一直直保持10％或以下的的增长速度，2002年开始，其其增速甚至已已经超过杭州州与上海，2004年增长超20％，2005年略有所放放缓，显示出出后发有力的的发展势头。来源：各地统计年年鉴及公报人均可支配收入比比较从四个城市可支配配收入状况来来看，无锡的的人均可支配配收入2005年为16005元，在四个个城市中最低低，比杭州低低596元，比上海海低2640元。但是，值得注意的的是，无锡的的房价收入比比是四个城市市中最低的，个个人房价收入入比为18.11，远低于杭杭州和上海的的水平，这显显示出无锡市市民对房价还还有很强的承承受力和潜力力。房价收入入比较低的重重要原因在于于，无锡的购购房者基本都都为本地自住住购房，异地地置业、“两外置业”的现象非常常少，房价因因此没有受到到哄抬。从2005年三季度房房管局调查结结果来看，无无锡目前只有有11.552%的外地购房房者，远低于于其他富裕城城市。因此，无锡市场与与其他富裕城城市相比有其其特殊性，在在这样的自住住为主的市场场中，高档住住房的需求相相对较弱，而而中高档和中中档普通住宅宅的需求量将将比其他区域域市场稍强。来源：各地统计年年鉴户籍人口与外来常常住人口比较较2005年无锡户户籍人口为453万，外来常常住人口为177万，是四个个城市中外来来人口最少的的。其外来人人口与户籍人人口之比基本本持平于杭州州、上海，而而远低于深圳圳。而在户籍人口方面面中，无锡大大大高于深圳圳，远低于杭杭州和上海。前面已经提到，深深圳的经济发发展速度是四四个城市中最最快的，人均均可支配收入入最高，因此此创造了许多多工作岗位和和就业机会，这这导致90年代人口大大量涌入。目目前，深圳总总人口数超千千万，但户籍籍人口仅仅177万，这是较较为特殊的现现象。因此对于无锡而言言，城市的人人口基数较小小，规模有限限，但吸引外外来常住人口口已经取得了了一定的成果果。随着未来来无锡就业岗岗位不断增加加，产生升级级，会有更多多更高层次的的外来人口到到无锡常住。来源：各地统计年年鉴及人口网网站房地产投资的比较较前文已经提到，无无锡在近两年年内房地产投投资呈爆发性性增长，然而而目前其房地地产投资占固固定资产比例例在四个城市市中依然是最最低的，仅占占17%，而最高的的上海和深圳圳的该指标分分别占35.2%和35.6%。这是由于，从城市市性质来说，上上海和深圳是是都会型的城城市，第三产产业比例较高高，因此，房房地产开发必必然占固定资资产投资较大大比例；而无无锡是“功能型”的城市，其其经济发展以以外商投资的的现代化工业业为特色，因因此，工业投投资在城市经经济中起到较较为重要的作作用，而房地地产应当起到到辅助的作用用。来源：各地统计年年鉴从投资增幅表来看看，四个城市市呈现孑然不不同的走势。四四个城市中，只只有深圳的房房地产投资增增幅下降，其其他三个城市市都保持总体体增幅上升的的态势。深圳房地产自20000年来一直保保持增幅下降降的态势，至至2005年房房地产投资成成为负增长，显显示出较为成成熟的市场特特征。杭州房地产投资增增幅在2000年行情启动动后，一直保保持20%以上的高速速增长态势；；上海的房地地产投资增幅幅在2001年后逐渐加加速，以每年年10－30%之间的增幅幅迅速增长，而2005年受到宏观调控影响，增幅回落至10%以下；而无锡房地产市场如前文所提到的，在2002、2003、2004三年中呈爆发性增长，三年保持了45%以上的增长幅度，到2005年增幅有所回落。对于比较的结果而而言，无锡的的房地产投资资增长在四个个城市，存在在较为特殊的的一面。其增增幅之大，远远远超过其他他城市，因此此在消化新增增投资方面，将将会存在更大大的困难。如如前文所说，在在销售需求保保持平稳的情情况下，必然然无法跟上突突然间大幅增增长的投资增增长，因此在在一段时间内内，无锡市场场供过于求的的状况将无法法避免。来源：各地统计年年鉴2.2.7旅游经经济发展无锡的旅游市场以以国内市场为为主，外籍来来锡旅游人数数很少。在来来锡的外籍人人士中，以日日本人居多。来源：无锡市统计计局来源：无锡市统计计局无锡历年来的旅游游总收入呈现现明显的上升升势头，2005年的旅游总总收入为2000年的1.75倍。来源：无锡市统计计局传统上，无锡的旅旅游市场以一一日游为主，最最受欢迎的景景点及场所包包括：环太湖湖区域的鼋头头渚、灵山胜胜境、三国城城、水浒城、唐唐城；以及寄寄畅园、天下下第二泉、蠡蠡园、梅园等等。为了提升升无锡旅游经经济的发展，无无锡市政府除除了大力开拓拓旅游客源和和不断完善旅旅游景点外，还还设置了一些些旅游节庆烘烘托无锡的旅旅游环境。2005年，无锡锡市旅游局即即安排了下述述的旅游节庆庆活动，包括括：中国无锡古运河文文化旅游节（2月9日2月23日）中国浴佛节（灵山山胜境）（55月15日）环太湖体育休闲旅旅游展示大会会月（5月6月），含自驾车旅旅游节、自行车拉力力赛、马拉松长跑跑活动以及体育城市市群众体育休休闲展示活动动等。中国无锡太湖旅游游节（9月110月）2.3 主要结论论无锡位于长江三角角洲的核心位位置，也是苏苏锡常都市圈圈的核心城市市之一，是连连接上海与江江苏内陆的门门户，地理位位置优越。无锡市区有较强的的人口汇聚能能力，目前，市市区人口为221.558万人，占全全市人口总数数的50％。同时，无无锡对于外籍籍人士、高层层次的外来人人士、周边地地区的富裕居居民具有较大大的吸引能力力。无锡是华东地区主主要的交通枢枢纽，根据规规划，苏锡常常未来将实现现主城之间1小时互通、主主城与卫星城城之间半小时时互通、三大大中心城市与与县级城市之之间40分钟互通。在无锡市内，已规规划了163公里的轨道交交通，其中将将有一条线路路经过本项目目地，并设置置两个站点。无锡的经济增长迅迅速，十五期期间，GDP的年均增幅幅达到14.3％。无锡的的人均可支配配收入为13,5888元，在江苏省省内仅次于苏苏州水平。无锡的利用外资水水平较高，香香港和日本为为无锡市主要要的投资来源源地。无锡的房地产投资资自2002年起出现大大幅度增长，其其增幅至2005年宏观调控控之后才有所所回落。与上海、杭州、深深圳三个大城城市相比，无无锡市的GDP发展仍处于于较为落后的的水平，但无无锡的房价收收入比却是四四个城市中最最低的，显示示出无锡市民民对于房价尚尚有较强的承承受力和潜力力。无锡的历年旅游总总收入呈现明明显的上升势势头，但来锡锡旅游以国内内客为主，且且以一日游居居多。3基地分析3.1项目地简介介本项目地位于*****北侧太太湖镇范围内内，北临五里里湖。西侧和和南侧为已建建成的青祁路路和周新西路路，东侧范围围至规划中的的新湖滨路。整整个项目用地地面积总计为为111.557公顷，总建筑筑面积规划为为145.08万平方米。地地块由已建成成的金石路分分隔为南北两两块（A区和B+C区），其中中北块区域内内由规划道路路再次分隔（B区和C区）。根据规划，A区的的地块面积约约44.53公顷，容积率率控制在1.0；B区域地块面面积约为233.48公顷，C区域地块面面积约为433.55公顷，B区域和C区域的容积积率控制在1.5.ABCABC本项目地来源：****（无无锡）公司3.2 立地分析析地块现状项目地目前仍为生生地，地上覆覆盖主要为农农田、荒地，靠靠近五里湖的的A区域有部分分废弃鱼塘，基基地内部还有有一个已弃用用的蠡湖宾馆馆。基地南侧侧的周新西路路以南，万科科项目的高层层住宅和部分分小高层住宅宅已经建成。分分隔本项目A区和B、C区域的金石石路也已建成成。图：地块现状从周新西路看项目目地来源：****项目地临水区域周新西路以南的万万科项目交通条件公交线路本区域仍属于未开开发区域，尚尚未有公交线线路直接通过过本项目地。未未来，周边的的公交线路数数量将会增加加，还会增加加轨道交通的的站点，便于于本区域与外外界的沟通。表：临近区域主要要公交线路公交线路行驶路线/停靠站站点36路江南大学→锡铁巷巷→小姆浜村→青祁路→锡南路→立信路→大桥村委→金城路→金城新村→公交三场77路火车站→吉祥桥→→国际饭店→华新里→东林立交→典古路→兴竹立交→塘南路→南站医院→招商城→兴隆桥→钢铁桥→南长街→辅仁中学→明丽雅公司→新联→芦庄五区→金城湾路→南桥村→水厂路→美湖村→上风诸→周新西路→小拇浜村→锡铁巷→江南大学95路华晶新村→青山新新村→青山支路→青山湾→四院→河埒新村→西郊装饰市市场→建筑路→体育中心东东大门→景丽苑→夏家边→蠡湖大桥→上风诸→周新西路→小拇浜村→锡铁巷→江南大学来源：****轨道交通根据无锡市的轨道道交通发展规规划，未来将将有一条轨道道交通线路通通过本项目地地，并设置两两个站点。其其中一个站点点主要为太湖湖艺术中心的的进出人流服服务，而另一一个站点主要要服务于周边边的居民。对于这两个站点的的设立，我们们建议其具体体位置的设置如下图图所示：站点1站点2站点1站点2上述站点设置的主主要理由为：：A区以北的艺术中心心建成后，对对于人流/车流的要求求非常高，特特别是短时间间内要求通过过的人流数量量在几千人以以上。而沿湖湖滨道路将为为步行道为主主的通道，不不适于作为主主要的人流通通道。站点1的设置可以以迅速引导通通过轨道交通通出入艺术中中心，同时对对于主要以商商业设施为主主的A区域而言，站站点1的设置也可可以为商业设设施迅速集聚聚人流起到非非常好的作用用。站点2的设置主要服务于于周边的居住住人群。图中中标示的站点点2位置，处于于太湖居住社社区的中心位位置，因此将将站点设置在在该位置，无无论对于本项项目还是对于于周边的居住住区项目而言言，均是理想想的设置轨道道交通站点的的位置。越湖通道项目地北面临湖，周周边的越湖通通道主要是蠡蠡湖大桥。蠡湖大桥建成于22004年，全长7550米，其中700米跨于水上，桥桥面总宽33米、设置双向向六车道、设设计时速为880公里。蠡湖大大桥作为环太太湖公路的一一个重要组成成部分，沟通通了无锡市中中心城区与*****。未来项目地东侧的的规划道路——新湖滨路也也将有可能建建成为穿越五五里湖的道路路。该道路建建成后，将更更利于本项目目地与外界的的交流。生活便利度目前的配套设施由于本项目地块及及周边地块目目前主要处于于未开发或刚刚刚开发状态态，区域整体体城市建设水水平相对较低低，各项生活活基本配套数数量较少。对对于本项目地地块而言，主主要的生活配配套设施基本本都处于步行行距离以外。以以下简单介绍绍临近区域范范围内部分学学校、银行、邮邮政局及零售售店等现有配配套设施。表：目前项目地周周边的主要配配套设施设施类别名称邮局东降邮电局银行中行、农行超市上海客都、上海华华联医院锡山市中医院中小学江苏无锡立信会计计学校、太湖湖高级中学锡锡南校区、南南京师范大学学东降实验学学校幼儿园东降中心幼儿园来源：****下图标注了主要配配套设施的地地理位置来源：****未来配套设施未来本区域将建成成太湖居住区区，各项配套套设施将逐步步成熟。特别别是早于本项项目开发的万万科和顺驰项项目，其配套套设施将较早早建成。根据我们目前掌握握的信息，万万科和顺驰项项目的配套设设施将如下所所示：万科项目配套设施施：社区商业（含超市市），约20006年底推推出幼儿园，小学，约约2007至2008年推推出顺驰项目配套设施施：社区商业设施，约约2006年下下半年推出幼儿园推出时间，约约2007年上上半年推出小学，社区医疗中中心，约20007年下半半年或更迟推推出3.3****概况本项目所在的区域域为滨湖区的的****内，本本节将简要介介绍滨湖区及及****的概概况。3.3.1滨湖区行政区域无锡滨湖区位于无无锡的西南，拥拥有黄金湖岸岸线88公里，是无锡锡著名的旅游游区、新城区区、科教文化化区和经济发发达区。滨湖湖区总面积566.886平方公里，人人口42.3万，辖5个乡镇和4街道(太湖镇、华华庄镇、胡埭埭镇、马山镇镇、滨湖镇、河河埒街道、荣荣巷街道、蠡蠡湖街道、蠡蠡园街道)，其中包括括无锡太湖国国家旅游度假假区、蠡园经经济开发区、太太湖山水城旅旅游区、滨湖湖经济技术开开发区、胡埭埭工业园。****位于滨湖湖区内，是规规划中的城市市副中心。其其规划总用地地面积约117平方公里，核心区用地地面积约5平方公里。3.3.2*****发展规划划根据无锡城市南进进的发展规划划，*****和蠡湖新城城是两个建设设的重点区域域。其中，*****是未未来城市的副副中心，蠡湖湖新城则是建建设湖滨城市市、山水城市市和旅游城市市的重要地区区。蠡湖新城蠡湖新城****来源：********作为未来来城市副中心心，规划总用用地面积约117平方公里，核心区用地地面积约5平方公里。*****的开开发建设，是是为了完善城城市功能结构构、缓解老城城区人口压力力、开发滨湖湖旅游资源，推推动*****的整体布局局和建设，加加强对南部临临太湖地区的的生态保护。****在功能上具有多重性、综合性、标识性的特点。核心区的主要功能为市级行政中心、商务办公、文化会展中心、体育中心、商务金融贸易中心、旅游休闲等。目前****主要要的规划项目目包括：****市级行政政中心规划无锡大学城规划无锡滨湖经济技术术开发区规划划四个大型区域居住住社区另外，蠡湖新城的的金色港湾规规划，其地理理位置临近本本区域，也是是本区域范围围内重要的规规划项目。蠡蠡湖大学城新的市级行政中心太湖居住社区开发区居住社区金色港湾沿湖规划景观带雪浪居住社区华庄居住社区工业园区本项目来源：********市级行政政中心规划来源：无锡规划局局****市级行政政中心规划范范围为*****高浪路与与金桥路之间间的核心区域域。将由行政政中心、文化化中心、科技技中心、配套套办公区、商商业中心和奥奥林匹克公园园等组成。按按无锡政府的的规划，本区区域将吸引跨跨国公司亚太太地区总部、中中国总部和华华东地区总部部及销售中心心、物流采购购中心在我市市的集中布点点，领航现代代服务业，提提升无锡城市市地位和能级级，倾力打造造特色鲜明的的滨水CBD。随着****市级级行政中心的的规划及未来来建设，本区区域作为无锡锡的一个综合合型的规划完完整的新区，其其功能将得到到不断的完善善。同时，目目前较差的交交通现状也会会随着行政中中心的建设不不断得到提升升。为本项目目的住宅及商商业开发提供供足够的人流流和商业环境境。未来区域域的发展前景景令人瞩目。紧靠本项目北侧的的太湖艺术中中心也是*****市级行行政中心规划划中的重要项项目之一，规规划用地面积积5.55万平方米。艺艺术中心的建建设将有利于于在本区域集集聚人流，对对于提升本项项目地的整体体形象也有较较好的辅助作作用。无锡大学城规划来源：无锡市规划划局无锡大学城位于城城市的西南角角、*****西部，东起起青祁路，西西至锡塘路，北北到五里湖畔畔，南至羊北北路，总用地地面积约18平方公里，其其中规划建设设用地面积约约10平方公里。无锡大学城规划定定位为服务无无锡、面向长长江三角洲、集“产学研”于一体的现代知识园区。该园区以若干所大学和科研机构为主体构成，包括核心区、教学区、科研区、生活区、后勤服务区、生态园林区、体育活动区和产业区八大部分。建成后的大学城将成为具有空间开放化、资源共享化、服务社会化、管理整体化和投资市场化等特点的“开放”的城市社区。目前，已有江南大大学和无锡职职业技术学院院进入大学城城建设新校区区，江南大学学占地面积约约210公顷，建筑面面积约70万平方米；；无锡职业技技术学院占地地面积约60公顷，建筑面面积约25万平方米。无锡大学城的规划划建设，对于于****而言言，增添了其其作为无锡学学术中心的功功能，为*****成为一一个功能综合合的有机发展展区域增加了了砝码。大学学城的建设不不但会带来具具有相当购物物能力的消费费者——学生，同时时良好的学术术气氛也将为为周边众多的的居住区形象象带来正面影影响。从长远远来看，随着着市级行政中中心及大学城城的建设开发发，本区域的的会务型，研研讨性功能亦亦将得到提升升，区域内的的会展中心、酒酒店等需求也也将得到稳定定的支持力量量。无锡滨湖经济技术术开发区规划划来源：无锡滨湖经经济技术开发发区网站无锡滨湖经济技术术开发区规划划面积22平方公里，享享受国家级开开发区待遇。目目前，已吸引引了来自香港港、台湾、日日本、美国、意意大利、澳大大利亚、德国国、新加坡及及马来西亚等等十几个国家家和地区的几几十家大型企企业与开发区区签订了合同同。产品涉及及电子、生物物制药、环境境工程、汽车车零部件、精精密机械和高高档服饰等行行业，已有三三十多家企业业进区落户。滨湖新区的经济技技术开发区为为本区域的长长期经济发展展奠定了基础础，同时由于于经济区的开开发，将加强强本区域的经经济活动能级级，对于区域域内的商务设设施，如酒店店、服务式公公寓、商业的的发展均会带带来较好的带带动作用。四个大型居住社区区****的居住社社区建设将是是近年来无锡锡人口导入较较大的区域，目目的是缓解老老城区的人口口压力。根据据规划，*****的大型型居住社区将将包括：太湖湖居住社区、开开发区居住社社区、华庄居居住社区和雪雪浪居住社区区。未来吸引引的人口数量量将达到55万人口（至2020年）。目前，太湖居住社社区已经开始始大规模的住住宅开发建设设，本项目亦亦坐落于该区区域。四个大大型居住社区区的建设将为为本区域导入入大量人口，完完善本区域作作为城市副中中心对人口数数的需求。但但由于本区域域的居住社区区开发时间接接近，各个开开发项目均规规模巨大，因因此对于本项项目的开发特特别是住宅项项目开发将带带来较大的竞竞争。金色港湾规划来源：无锡市规划划局“金色港湾”项目是是蠡湖新城金金城湾建设的的一个重要组组成部分。金金城湾地块规规划设计范围围东至苏锡路路、西至青祁祁路（蠡湖大大道）、南至至周新西路、北北至英威路，总总面积约六，七七平方公里，区区域内有湖、有有运河马蠡港港。其中的沿沿湖地区被成成为金色港湾湾，该区域将将不规划住宅宅小区，纯粹粹发展商业、文文化和娱乐设设施，成为湖湖边一处休闲闲区域。金色港湾的建设一一方面可以优优化本区域的的整体环境，使使本项目的开开发获得协同同效应，但与与此同时，金金色港湾大体体量的商业设设施建设也将将为本项目的的商业设施建建设产生较大大的竞争。3.4 主要结论论本项目位于*****北侧太湖湖镇范围内，北北临五里湖。整个项目用地面积总计为111.57公顷，总建筑面积规划为145.08万平方米。项目地目前仍为生生地，围绕项项目地块的周周新西路及经经过项目地内内的金石路已已建成。项目目地周边的交交通条件还在在建设之中，配配套商业设施施目前较为落落后。未来将有轨道交通通线路经过本本项目地，为为了确保未来来太湖文化艺艺术中心的人人流出入及对对项目环境负负面影响降到到最低，我们们建议两个站站点分别设置置在A地块中心区区域和C地块的右下下角位置。****位于滨湖湖区内，是未未来无锡发展展的城市副中中心。目前，****已已确认的发展展规划包括市市级行政中心心规划、无锡锡大学城规划划、滨湖经济济技术开发区区规划及四个个大型区域居居住社区的规规划。这些规规划的开工建建造和实现，将将为本项目的的周边环境改改善起到良好好的作用。4住宅物业市场分析析4.1宏观住宅市市场状况总体供求特征图：无锡历年住宅宅市场预售状状况来源：锡房指数报报告从总体商品住宅市市场来说，无无锡在2004年后呈现出出供大于求的的趋势，供求求比开始低于于1。根据锡房指数统计计，2005年，无锡商商品住宅总供供应566.445万平方米，其其中预售住宅宅供应392.884万平方米，实实际成交300.778万平方米。其其中空置房16.90万平方米。