年厦门第一季度房地产市场报告

2007年第一季度厦门房地产市场研究报告****置业2007年4月份一、宏观环境调查（一）、经济运行状况（二）、居民收入（三）、城市总体规划（四）、相关房地产政策二、厦门市房地产住宅市场发展概况（一）、基础数据分析1、房地产运行数据分析2、商品房销售价格分析（二）、住宅一级市场发展概况1、土地供应情况2、土地价格3、近年土地供应走势图（三）、住宅二级市场发展概况1、在建、新建楼盘分布情况2、在建、新建楼盘规模3、在建、新建楼盘价格分析4、在建、新建楼盘购房群体分析（四）、住宅三级市场发展概况——住宅二手房市场成交价格及租金分析一、宏观环境调查（一）、经济运行状况1、人均国民生产总值——全市国民生产总值分析据统计：第一季度厦门市实现生产总值(gdp)298.87亿元，比上年同期增长13.6%。——各区国民生产总值分析分析：2007年第一季度，六个区生产总值增长速度差异较为明显，翔安区、海沧区、集美区、思明区、同安区、湖里区实现生产总值分别为14.07亿元、44.98亿元、39.02亿元、88.94亿元、23.98亿元、87.89亿元，增幅分别为21.7%、20.1%、17.9%、15.4%、12.8%、5.6%。2、产业结构分析——厦门全市产业分析分析：第二产业是拉动经济发展的主力军，从三次产业拉动经济增长情况看，与上年同期相比，一产和三产经济拉动力削弱，二产经济拉动力增强；三次产业增加值，与上年同期相比，一产比重和二产比重下降，三产比重上升，价格因素导致第三产业增幅较低。——各区产业分析从三次产业看，六个区产业增加值增幅差异也较为明显，第二产业中，翔安区的工业增加值增幅最高，为29.6%，湖里区的工业增加值增幅最低，为2.6%，二者相差27个百分点，翔安区的建筑业增加值增幅最高，为148.2%，思明区的建筑业增加值增幅最低，为27.4%，二者相差120.8个百分点；思明区的第三产业增加值增幅最高，为14.4%，集美区的第三产业增加值增幅最低，为4.2%，二者相差10.2个百分点。这说明了各个区正处于不同的经济发展、产业发展阶段，也强调了各个区逐步形成的不同经济功能定位。3、固定资产投资总额分析分析：2007年第一季度，全社会固定资产投资完成154.81亿元，增长53.1%。岛外投资进一步活跃，岛外完成投资83.23亿元，增长76.37%，占全市固定资产投资的比重过半，达53.76%。（二）、居民收入分析：2007年第一季度，厦门市城镇居民人均可支配收入6239元，比去年同期增长15.6%一季度，农民人均现金收入2256元，增长10.6％。（三）、城市总体规划1、城市的总体发展方向2、根据城市总体发展方向所制定的规划细则厦门位于福建省东南部九龙江海口，与台湾隔海相望，与金门一衣带水，为祖国东南沿海的重要门户。厦门下辖鼓浪屿、思明、开元、湖里、集美、杏林、同安七个区，总面积1516平方公里，其中厦门本岛含思明、开元、湖里三个区，用地面积131平方公里。厦门城市总体规划自1991年3月开始调整编制，到1996年12月终稿，前后历时约6年。厦门城市总体规划分近期（2000年）、远期（2010年）、远景三个阶段。城市规划区面积560平方公里，厦门将从“海岛城市”逐渐发展成为“海湾城市”，远期城市面积将扩大到154平方公里以上，人口156万人左右，最终将建筑成为现代化国际性城市。厦门的城市性质是：海港、风景城市，我国东南沿海中心城市之一。厦门城市结构以厦门本岛为中心，形成众星拱月的格局。城市总体分为四大片区：本岛中心片区，包括中部新市区、南部旧城区、鼓浪屿-万石山风景名胜区、北部港区、高科技工业区和东部前埔副中心；西片区包括新阳工业区、海沧新市区、南部工业区和海沧港区；北片区包括集美、杏林、同安组团；东片区包括马巷、新店、刘五店、大嶝岛，远景还包含金门岛等组团。（四）、相关房地产政策1、政府出台的房地产市场调控政策见证一：国六条目的：针对性很强；主要是为了解决住房供应结构不合理所突出的矛盾，也为了理顺市场秩序较为混乱的局面。见证二：国十五条目的：（国十五条涉及面广、力度大，被认为是国六条的细则之一，是今年到目前为止对房地产市场影响最大的政策。）见证三：预售目的：为进一步整顿规范了房地产交易秩序，有效抑制开发商的捂盘行为，对保持房地产市场稳定的供应进而稳定房地产的价格有积极的作用。见证四：规划目的：让90平方米占全市70%以上的具体规划尘埃落定；及表明各地将加大住房供应结构的调整力度、加大土地供应的调控力度、加大税收和信贷政策的调节力度、鼓励自住性需求、合理规范投资行为、加大房屋拆迁的管理力度的立场。2、金融机构出台的房地产贷款政策见证一：加息目的：控制信贷；信贷的增长刺激了投资增长，进而推动了商品价格上涨，有利于调整国民经济增长的速度，也意味着国家对经济宏观调控的开始。3、税收部门出台的房地产税收政策见证一：个税目的：几个政策的叠加效应，让绝大多数希望投资普通住宅获利的投资、投机者不会再进行投资，房价的上涨“推力”被卸去了大半。4、政策监管部门出台的房地产政策监管政策见证一：中介目的：房地产经纪行业是需要严格的规则对行业进行规范的时候了，只有这样才能促进房地产经纪行业健康发展；新规的重要意义之一在于进一步打击不规范的小中介、黑中介，以及一些违规中介行为。见证二：稽查目的：稽查楼市违规。二、厦门市房地产住宅市场发展概况（一）、基础数据分析1、房地产运行数据分析——房地产完成投资分析：受国家宏观调控政策及土地供应量减少的双重影响，今年我市房地产开发企业完成投资增幅大幅回落。一季度厦门市完成房地产开发投资51.24亿元，比去年同期增长15.38%。——房地产新开工面积分析：由于去年拍卖的土地项目多数在今年一季度开工建设，造成今年我市房地产新开工面积成倍增长。一季度全市房地产新开工面积达128.77万平方米，增长1.72倍。——全市商品房竣工面积分析：由于前年开工建设的房地产项目大多于去年年底已经竣工，造成今年全市商品房可供量相应减少，一季度全市商品房竣工面积仅为62.14万平方米，增长15.80%。——全市完成商品房销售面积分析：受银行利率上调及商品房供应量迅速减少的影响，今年全市商品房销售面积增幅迅速回落。一季度全市完成商品房销售面积91.04万平方米，增长18.03%。——全市空置商品房面积2007年1月至第一季度末全市空置商品房为36.13万平方米，下降29.23%2、商品房销售价格分析——全市商品房销售价格分析各区的住宅价格近几个月来却一路攀升，一月份全市的均价还在7000元左右，二、三月已经达到了8000元上下，四月份均价为7932.56元/平方米。岛内住宅均价一月份为9312元/平方米，而二月份已经突破了10000元，三月份接近11000元，四月份稍有回落，也达到了10414.44元/平方米。岛外住宅均价一月份在5000元左右，而到三月份已经达到了5700元，四月份5471.97元。——思明区商品房销售价格分析1－4月住宅成交1875套，均价11458.20元/平方米。一月份住宅均价约为10400元/平方米，二、三月份达到了11300元和11500元以上，四月份跃上12000元，四个月内上涨约1600元。——湖里区商品房销售价格分析1－4月住宅成交1411套，均价8667.94元/平方米。一月份住宅均价在8000元/平方米左右，而二月份达到了8700元，三月份上了9000元，四月份9265元/平方米。——海沧区商品房销售价格分析海沧区一直是今年楼市的领跑者，成交量四个月来都位居各区之首，未来海岸系的几大楼盘功不可没。据统计，1－4月海沧区住宅成交2146套，均价5876.24元/平方米。该区均价从一月份的不到5000元，到二月份超过5600元，三月份上了6000元，直到四月份的6181元/平方米，四个月内上涨了1328.72元。——集美区商品房销售价格分析1－4月住宅成交1266套，均价5585.89元/平方米。一月份还不到5000元，二月份上涨到5400元，三月份达到5700元，四月份突破6000元，达到了6610元/平方米。——同安区商品房销售价格分析1－4月住宅成交583套，均价4131.44元/平方米。一、二月份在3800、3900元左右，三月份达到4100元，四月份4283元/平方米。——翔安区商品房销售价格分析翔安区住宅成交5套，均价3719.14元/平方米。成交量少，价位较为稳定。（二）、住宅一级市场发展概况1、土地供应情况地块编号土地位置土地面积(㎡)土地用途容积率建筑面积出让年限竞得人T2007G01同安区凤山路以北北、同安广播播电视台以西西50092.7居住、商业1.8190700㎡居住70年、商业40年厦门古龙集团以33.64亿元竞得2007G02仙岳路以北、SMM商业广场东东侧3886.6商业、酒店3.513600㎡40年由孙建东以83330万元竞得2007G10塔埔小区安置房以以西、观音山山北路以北33930居住、教育（幼儿儿园）4.8163000㎡居住70年、教育50年由厦门市恒达昌房房地产公司以以底价81500万元直接成成交J2007P011集美杏林月美路与与杏林东路交交叉口东南侧侧5904.9555居住、商业3.621100㎡居住70年、商业40年由厦门建昌以1..28亿元竞得2007G09五缘湾片区、五缘缘湾大桥西侧侧，安岭路与与环岛路交叉叉口东南侧112286居住、商业、教育育（幼儿园）1.8202115居住70年、商业40年、教教育50年新景地集团16..1亿竞得J2007G01集美大桥以北、滨滨海大道西北北侧37605（1号号地块：14531；2号地块：23074）居住、商业1号地块：3.3；；2号地块2.9115100（11号地块：48100；2号地块：67000）居住70年、商业40年古龙房产8.055亿竞得2007XG011翔安区马新路以西西、区府大道道以北、横五五路（在建）以以南51712.811(A1地块：358044.05；A2地块：159088.76)居住、商业、教育育（幼儿园）A1地块：1.9；AA2地块：3.16118300（AA1地块：68030；A2地块：50270）居住70年、商业40年、教教育50年汇景房产4.422亿竞得2、土地价格1）、居住用地作为供应主力，依旧大幅拉升地价从2002年的特房GO1新座地块和明发商业广场地块到2003年国建优山美地地块，从2004年的建发爱琴海地块到2005年的2005GO1地块与香山游艇码头地块，几乎每年都会上演几出群雄逐鹿的竞价大戏。竞价现场叫价此起彼伏，竞争场面异常火爆，成交价超底价的比例最高达238.7%，其中2004年在超底价比例前五名中占据3席，可算是争夺最为激烈的一年。05年的土地出让虽然超底价比例不如2004年，但屡创历史最高的楼面地价使得2005年的土地市场依然火热。12月8日由源昌集团竞得的原特房嘉园地块以4238元/平方米的楼面地价大幅提升该片区的地价水平，国贸拍得的钟宅湾片区中的2005G19地块以5468元/平方米的楼面地价，一举刷新厦门住宅楼面地价的记录。在2006年11月15日，鑫新景地竟得位于五缘湾地块2006G05的同事也刷新了厦门市住宅楼市的最高楼面地价，近7500元/平方米。2007年更是屡屡突破楼板价格记录（居住用地为主）楼面地价（元/㎡㎡）地块编号土地面积可建面积地块位置受让人7965.762007G09112286202115湖里五缘湾新景地集团50002007G1033930163000思明塔埔小区恒达昌6993.92J2007G0137605115100集美大桥旁古龙房产4013.43T2007G0150092.790700同安区凤山路古龙集团2）、岛内走高已成定局在政府严格控制岛内的商品房开发用地，增加岛外土地供应，引导房地产开发重点向岛外转移的政策大背景下，岛内土地资源日益稀缺，地价中长期走高已成定局，在近年的土地出让中，岛外地块也是一路走高，但就海沧、集美、同安在加上翔安区这四个区域之间微妙的区域竞争关系也可能会使一定时间段内岛外土地供应量急剧放大。另外一方面在岛外房地产市场需求没有形成有效突破的前提下，岛外土地市场价格的真正意义上涨仍然需要较长时间的分析和观察。3、近年土地供应走势图万㎡万㎡％分析：厦门近年土地公开出让可以清晰地划分为两大阶段：1998—2001年的土地市场冷静稳定，有序运行，无论出让规模与出让金额均表现得波澜不惊；2002—2005则是高速运行阶段，2002—2004年三年间虽然出让规模并无太大的增长，但成交单价却逐年攀升，到2005年，不论是成交量还是成交单价，都达到一个历史高峰。截止到2006年12月中旬，厦门市06年商品房实施项目出让26幅，土地面积181.51万平方米；其中岛外普通商品房项目出让17幅，土地面积104.91万平方米。（三）、住宅二级市场发展概况1、在建、新建楼盘分布情况区域项目名称地理位置思明区鲁能·陶然北岸湖滨中路延伸处狐狐尾山山麓禹洲·世贸国际火车站世贸商城百源双玺火车站对面新景世纪城明发商业广场对面面康桥圣菲莲花龙山南路湖里区联发2007G01园山南路以南、古古龙花园以北北海沧区未来海岸系·天籁籁(6号楼)海沧大道与角嵩路路交汇处未来海岸系·蓝水水郡(5号楼)兴港路，临近金融融商贸中心集美区古龙J2007GG01集美大桥以北、滨滨海大道西北北侧同安区古龙T2007G011凤山路以北、同安安广播电视台台以西齐家建设T20006G09同安西池小区北侧侧、省道205线西侧2、在建、新建楼盘规模项目名称开发商土地面积总建筑面积禹洲·世贸国际禹洲集团---——121017.111m²百源双玺梧村汽车1819587810鲁能·陶然北岸鲁能852746139万科·金域蓝湾万科55657.222166971.666古龙T2007G011古龙集团376051151003、住宅市场分析1）、供给产品类型分析A、多层、小高层住宅的开发基本消失，户型多元化厦门市居民以前都能接受多层和小高层板式住宅，但已经被市场所淘汰。随着城市商品经济的发展，商品住宅结构发生了较大的变化。现市场有错层、入户花园、跃式、楼中楼、情景洋房等多种户型出现，受到广大消费者的追捧。B、高层逐步成主流，超高层必然惊现市场随着厦门市区土地的稀缺、人民生活水平的提高以及人居理念的提升，代表城市居民整体生活品质提高及城市发展水平的高层（高层数、高容积率、低覆盖率）的建筑已成市场主流产品。C、别墅等高档豪宅屡创房价新高随着海峡西岸经济的不断推进，厦门成了越来越多有钱人投资置业、安家购房的首选之地。一部分高收入人群对生活品质、生活品位的追求日益增强，别墅等高档豪宅的成了社会地位和身份的象征，而且，在厦创业的成功人士日益增多和本地一部分较高收入群体成了主要的需求客源。综上所述，2007年已有大量新房入市，但政策法规的影响及股市的爆涨，交易量明显下降，但市区房价稳中上扬；由于二手也相对活跃，进一步减小部分需求，因此市场的供应相对充足。2）、产品特征A、类型厦门市住宅高层的规划设计已是市场的宠儿，随着施工技术不断的提高、土地的稀缺性和居民对生活品质的追求，超高层住宅必将在未来市场出现；对别墅等豪宅项目的需求，也开始被消费者关注，并在市场占有一席之地。B、朝向闽南住宅基本上都是南北朝向，厦门市场也不例外，高层基本上是独栋式布局，除极少量的小高层是连排式规划（如新龙山·新莲花项目）。冬暖夏凉，并且，主卧一般都是朝南向的（但是如果有较好的景观环境，非正南正北朝向的房屋也能被市场接受）；平层设计为主，也有复式、错层设计，并逐步成为市场潮流。C、设计风格建筑风格上体现现代与传统、简约与自然的结合，多以现代风格为主，外立面色彩淡雅明快，力求和谐；建筑风格多种多样，大部分楼房座北朝南排列。D、外立面材料以户外涂料为主（少量为亮颜色）,高层建筑已逐渐屏弃以瓷砖为外墙体，墙裙部分采用深色釉面砖或石料贴面；窗户建材方面使用玻璃铝合窗（或者是飘窗设计）等，阳台则为玻璃或者是钢结构设计，极具现代感，在景观方面佳的方位还设计大的落地窗及超大弧度的飘窗。E、物业管理高级智能化管理成为优秀小区必备的要素之一，同时，也是新楼盘推入市场的大卖点之一，相当部分的市民对知名的物业管理公司较信赖。F、旺销户型户型布局安排合理，干湿分离，动静分离设计，四明设计，有特点设计；主卧一般伴有大的弧线型落地窗，多阳台设计，拥有较丰富的功能空间；确保客厅、主卧室朝向南；热卖户型为两房80--100㎡，三房110--165㎡，复式190—220㎡左右。G、厨卫卫生间多为二个，对主卧带卫生间认可程度高，消费者对卫生间和厨房的通风要求很强烈，所以通常卫生间和厨房都带窗户；卫生间的干湿分区大部分楼盘都已有此设计，得到广大市民的认可。4、在建、新建楼盘购房群体分析1）、2007年即将购房者所占的比例分析：据市场调查，计划在2007年买房高达70%，其中，42.19%的人将在半年内达成购房目标，25%的人持观望态度，仅有4.69%的人打算于一个月内买房。2）、购房用途分析：据调查统计，在打算买房的受访者中，84.62%的人是用于自住，"结婚购房"以52.31%占据购房目的之首，可见年轻人已成为购房队伍中的主力。出于"改善居住"目的的受访者紧随其后。用于投资置业的