科技园区市场调研结论解析

科技园区市场调研结论分析​时间：2008年5月12日至5月14日范围：上海、苏州、昆山境内，环昆山项目一小时车程范围内的主要技术园区。目的：考察上述地区主要高科技园区，了解其租售价格、管理费用、基础设施、优惠政策、配套服务等相关信息，为昆山项目提供参考。

​各地主要技术园区情况比较园区名称租售价格基础设施配套服务优惠政策上海天地软件园（普陀区金沙江路）办公租金3.0元/平方米/天物业费用6.0元/平方米/月用电1.1元/度用水3.0元/吨售价2万元/平方米层高2.63米架空地板/吊顶单间面积200左右三部电梯中央空调得房率66%供水/电网络通讯（结构化综合布线）智能化安防商务中心多功能会议室13号地铁（2010年通车）15号轻轨（规划）商业娱乐（梅川路欧亚商业街）金融医疗注册邮局网络增值人才培训对于集成电路等高新企业（经认证），政府实行增值税地方收入部分返还的优惠政策（增值税17%的比例中，4%上缴中央，13%为地方收取后返还的部分）：应税额100万元以下，返还部分的50%归企业，50%归园区；应税额100万元以上300万以下，返还部分的60%归企业，40%归园区；应税额300万元以上，返还部分的70%归企业，30%归园区。上海紫竹科学园（闵行区的东南部）办公租金1.8—2.0元/平方米/天物业费用20元/平方米/月水费1.93元/吨天然气2.3-2.6元/立方供水/电/天然气电梯中央空调直线电话到户/宽带网络照明系统/二路供电24小时保安监控消防系统人力资源风险投资中介咨询通讯信息交通运输会务展示餐饮住宿娱乐休闲凡在园区范围内注册的“三资”生产型企业，从开始获利年度起三年免征，四年减半，评为外商投资技术先进企业的可再延长三年减按10%的税率征收企业所得税。​园区名称租售价格基础设施配套服务优惠政策上海金桥出口加工区厂房租金1.1元/平方米/天道路雨污分流供水/电天然气管道网络通讯员工宿舍/食堂海关办事处出入境检疫货运公司银行工商/税务/消防/劳动人事代理等服务窗口企业所得税：生产型企业经营周期十年以上，免征；投资、扩建产品出口企业或先进技术企业100%退还已征收税款；投资其他企业退还已征收税款的40%。上海金桥开发区OfficePark整栋/大面积出租（全装修）办公租金4.1元/平方米/天物业费用25元/平方米/月供电/供水/天然气通讯及视听有线/卫星电视智能化系统消防/安保LOFT全装修甲级智能写字楼区内人工湖景观酒店式公寓欧美亚餐饮街大堂展示中心经认证的高新技术企业三年减半征收企业所得税。上海张江高科技园区办公租金3.5元/平方米/天厂房租金0.6元/平方米/天供水/供电/天然气中央空调网络通信24小时消防保安监控公交专线会议会展中心生活区（餐饮娱乐设施）政府协调HR俱乐部企业家沙龙融资服务物流贸易代理知识产权服务劳动保障项目前期服务各类院校企业所得税：生产型外商投资企业从开始获利年度起，可享受二免三减半的优惠；生产型企业经营期在十年以上免征‌，‌先进技术企业延长三年减按10%征收税税率、双密集企业在整个经营期内的税率减按10%征收‌。另有14项政府专设补贴与奖励。​园区名称租售价格基础设施配套服务优惠政策昆山花桥商务城亚太广场办公租金2.0—2.4元/平方米/天管理费用8.8元/平方米/月供水/电雨污分流天然气网络通讯接口中央空调水泥地面/吊顶单间面积180左右四部电梯得房率62%投资咨询项目洽谈/审批报审文件酒店宾馆绿地运动城/家世界易买得超市昆山国际学校瑞金医院同济大学附属医院企业所得税三免两减半；对企业总部、业务流程外包、金融保险机构后台处理中心等核心产业在商务城内租令办公用房的，政府给予一定的补贴。昆山软件园（昆山浦东软件园）六通一平供水/电网络通讯软件研发/孵化区商务展示区软件培训区管理服务区人才培训招聘企业注册代理著作权代理商务中心/技术学校餐厅/宾馆/超市/银行/医院/商业街/度假村生产型外商投资企业经营期十年以上的企业，从开始获利年度起，可享受二免三减半的税收优惠；经认定的高新技术企业减免期满后，可延长3年减半期；中外合资企业的外国投资部分，从企业分得的利润汇出境外，免征汇出额的所得税。苏州工业园厂房租金0.4元/平方米/天办公租金2.0元/平方米/天九通一平供水/电/气/热网络通讯有线电视/卫星电视防灾救灾体系园区海关一站式服务网站人力资源开发消防指挥中心急救中心公安分局24小时服务热线风情商业水街大面积住宅会展中心外资医院各类院校生产型外商投资企业及经认定的高新技术企业免征地方所得税；经营期十年以上的企业，从开始获利年度起，可享受二免三减半的优惠。​研究分析方向建筑规模园区产业目标客户机构组织服务体系租金预估​市场调研结论分析建筑规模－－不断扩张，区域发展

1.科技园区的圈地运动地正在激烈进行，其中部分园区还存在大面积正在开发的企业用地，个别园区甚至是将整片土地包租给入驻企业，由此看来，昆山项目在规模上无明显优势，可以学习金桥OfficePark的模式，以吸纳多元文化的小规模精品办公为特色；2.各地软件园随着规模不断扩大，都在寻找与其他园区的合作，其目的是在更大范围上打造产业链，力图通过地域差异，资源共享，优势互补，形成片区优势；相比较而言，昆山项目在此方面相对薄弱，不过这是项目发展阶段的限制造成的，目前尚处在前期开发阶段的昆山项目应把发展重心放在园区硬件环境的建设上。

​园区产业－－关注定位，打造产业链1.各个园区都在开辟特色发展的路径，注重龙头企业带动有特色的行业发展，此外很多园区开始关注建立完整而广泛的产业链，推进区内企业产业升级。昆山项目可以借助法国凯捷这个领军型企业的优势，顺藤摸瓜，发掘其产业链上的合作企业，吸纳到园区中来，这样不但有助于园区的业务发展，还营造出了产业氛围。2.此次考察的过程中，发现不少园区都有生物科技类、药品研制类企业入驻，当地政府对于此类企业的政策支持幅度较大，未来昆山项目如果想要避开软件企业的重复竞争，可以着手发掘和吸纳此类企业，提升园区的产业阶位。目前的问题是，昆山项目的产业定位仍然比较模糊，还未明确特色发展方向，这虽然是很多园区在开发初期的困惑，但应当尽快确定下来，以便于今后的强势发展。​目标客户－－瞄准主要需求，发掘潜在客户

根据昆山项目的产业定位以及其本身的设计规划的特点，大致可以明确未来客户的来源主要有两类：

工业区－研发生产型企业写字间－办公需求的企业在市调的过程中发现，租金及人工费用等综合成本是成为目前科技型企业最关注的费用之一，而这恰恰是昆山项目的优势所在，在今后的营销宣传中，应当积极地突显这个方面优势，更大范围的争取潜在客户，此外，通过和其他园区的比较，归纳出以下几点可能是未来客户企业入驻的主要动因：

1.综合成本减少（人力、租金）2.办公条件和环境的改善3.优惠政策引导（政府支持）4.特色化的园区服务5.对花桥商务区未来的发展颇具信心​机构组织－－政府支持，作用巨大

1.根据组建模式的不同以及管理服务机构的性质，可以将所调研的软件园分为三类：a.公司模式（金桥OfficePark）；b.政府派出机构模式－由政府某一部门负责组建的（天地软件园、花桥商务城）；c.政府和企业共建模式（苏州工业园、紫竹软件园、张江高科）。2.由政府派出机构或政府和企业共建的软件园管理服务机构有如下的优点：a.没有土地开发的压力，可以全力发展产业b.政府参股或直接管理容易落实优惠政策c.风险小，短期内几乎可以不考虑资金回报​3.相相对而言言，公司模式式经营的的产业园园普遍存在在以下问问题：a.基基础建设设的资金金投入大大，回收收慢b.需需要不断断和政府府协调，，争取优优惠政策策，而政政府为了了突显自自己的优优势，以以及自身身利益考考量，往往往把控控的很严严格。c.产产业促进进方面，，心有余余而力不不足另一方面面，公司司模式经经营的产产业园，，也有其其不可忽忽略的优优势：a.市市场反应应更敏锐锐，产品品更能迎迎合市场场需求b.机机制灵活活，办事事效率高高c.针针对企业业的专业业服务更更能切中中要害​因此，在在昆山项项目的开开发过程程中，一一方面充充分发挥挥公司运运作机制制的优势势条件，，另一方方面可以以考虑与政政府机构构合作的的方式，理由是是目前项项目开发发过程中中的很多多工作都都是代政政府职能能的行为为，政府府应当予予以最大大限度的的支持配配合。值得一提提的是，，目前产产业园比比较普遍遍的运营营模式是是，以房房地产养养产业园园，通过房地地产销售售的资金金回报来来供给产产业园的的开发需需求，这样大大大减轻轻了项目目开发公公司的资资金压力力，也为为园区的的发展创创造空间间。​服务体系系－－解解决企业业难题，，真诚服服务用户户1.““一站式式服务””模式已已成为大大多数园园区在服服务意识识上的目目标，有有些园区区专门成成立了““一站式式服务””网站，，如苏州州工业园园，因此此昆山项目目应从专专业技术术服务方方面入手手，突显显自己的的特色，在做好好后台服服务的同同时兼顾顾前台服服务，近近来比较较领先的的一个概概念是““网络增值值服务”，即优优惠引进进第三方方技术支支持服务务体系，，为园区区企业提提供专业业技术服服务的平平台，在在提升全全区品牌牌的同时时，实惠惠企业。。​2.通通过调研研发现，，目前各各园区在在配套设设施和服服务上不不仅仅追追求“完完善”，，而是努努力实现现“多元元化”，，昆山项项目更应应依据自自身国际际性服务务外包基基地的特特殊产业业需求，，设置能够够应对多多元文化化的特殊殊服务，24hr多语语种服务务热线、、生活代代理服务务等，目目前来看看此类服服务的落落实还是是空白。。3.所所调研的的园区多多数都引引进了至至少一所所技术院院校（或或分校）），保证证基层技技术人员员的供应应，另外外，不少少园区利利用政策策优惠、、生活服服务、培培训补贴贴等一系系列手段段，争取取中高端端专业人人才，目目前昆山山项目的的人才培培训主要要依靠与与周边技技术学校校签约代代培的方方式，未未来应吸纳至少少一所高等等院校的分分校入驻，以提升园园区人才供供给的阶位位形象。​租金预估－－－结合实实际情况，，积极发挥挥优势在调研的过过程中发现现，租金价价位偏高的的科技园区区都具备一一个或多个个优势条件件，比如：：a.金桥桥OfficePark的办公公租金为4.1元/平方米/天，管理理费用为28.0元元/平方米米/月，这这在所有调调研的科技技园区中是是租金最高高的，原因因是其周边边拥有优越越的生态环环境和颇具具规模的多多元文化生生活区，吸吸引了大量量国内外优优秀的中高高端企业和和人才，形形成了一定定的消费氛氛围，用环环境为自己己创造了市市场。b.距离离昆山项目目最近的办办公区是花花桥国际商商务城的亚亚太广场，，办公租金金为2.0元/平方方米/天，，管理费用用为8.8元/平方方米/月，，这在所调调研的园区区中是租金金相对较低低的，原因因可能是亚亚太广场周周边的配套套设施的建建设尚处在在规划当中中，没有形形成气候；；另外虽然然距离上海海轨道交通通不远，但但是却地处处江苏境内内，感官上上形成距离离。相比较之下下，昆山项项目的在交交通和配套套环境两个个方面与所所调研的园园区均存在在较大差距距，未来需要通过提提升产品质质量吸引客客户企业入入驻，建议租金定定价1.0-1.2元/平平方米/天元元/平方米米/月。​GoodLuckforOurInfocityProject！​最为命命运所所屈辱辱的人人，只只要还还抱有有希望望，便便无所所怨惧惧。这个个世世界界并并不不在在乎乎你你的的自自尊尊，，只只在在乎乎你你做做出出来来的的成成绩绩，，然然后后再再去去强强调调你你的的感感受受。。1月月-231月月-2323:47以爱爱为为凝凝聚聚力力的的公公司司比比靠靠畏畏惧惧维维系系的的公公司司要要稳稳固固得得多多。。珍惜惜今今天天的的拥拥有有，，明明天天才才会会富富有有。。一个个公公司司要要发发展展迅迅速速得得力力于于聘聘用用好好的的人人才才，，尤尤其其是是需需要要聪聪明明的的人人才才。。3岁前后严严格管理理，做孩孩子的家家长；13岁前后逐逐步放手手，做孩孩子的朋朋友。有有效的教教育是先先严后松松，无效效的教育育是先松松后严。。有效的的激励是是朝五晚晚九，无无效的激激励是朝朝九晚五五。1月-231月-2323:471月-23怀疑和否定之之海，围绕着着人们小小的的岛屿，而信信念则鞭策人人，使人勇敢敢面对未知的的前途。1月-231月-231月-231月-23对人才的运用用，仅仅限于于收罗是远远远不够的，重重要的是对人人才不仅要善善于识别其长长处，而且要要敢于大胆地地使用，以让让其充分显示示自己的才能能。微软公司在用用人上所表现现出的胆略与与气魄是别的的公司无可比比拟的。因为有了感谢谢之心，才能能引发惜物及及谦虚之心，，使生活充满满欢乐，心理理保持平衡，，在待人接物物时自然能免免去许多无谓谓的对抗与争争执。只有一条路不不能选择23:47:4923:47:49一个人在科学学探索的道路路上，走过弯弯路，犯过错错误，并不是是坏事，更不不是什么耻辱辱，要在实践践中勇于承认认和改正错误误。业精精于于勤勤，，荒荒于于嬉嬉。。1月月-231月月-231723:47:491月月-23合作作是是一一切切团团队队繁繁荣荣的的根根本本。。我知知道道什什么么是是劳劳动动:劳动动是是世世界界上上一一切切欢欢乐乐和和一一切切美美好好事事情情的的源源泉泉。。世间间没没有有一一种种具具有有真真正正价价值值的的东东西西，，可可以以不不经经过过艰艰苦苦辛辛勤勤劳劳动动而而能能够够得得到到的的。。23:4723:47:491月月-2323:47靠制制订订和和管管理理标标准准吃吃饭饭的的，，有有什什么么样样的的判判断断就就会会有有什什么么样样的的产产品品，，有有什什么么样样的的标标准准就就会会有有什什么么样样的的人人才才。。讲到国家家的政治治，根本本上要人人民有权权；至于于管理政政府的人人，便要要付之于于有能的的专家们们。只要有坚坚强的持持久心，，一个庸庸俗平凡凡的人也也会有成成功的一一天，否否则即使使是一个个才识卓卓越的人人，也只只能遭遇遇失败的的命运。。有信念念不一一定成成功，，没信信念一一定会会失败败。1月-231月-231月-231月-23我这一一生基基本上上只是是辛苦苦工作作，我我可以以说，，我活活了七七十五五岁，，没有有那一一个月月过的的是舒舒服生生活，，就好好象推推一块块石头头上山山，石石头不不停地地滚下下来又又推上上去。。2023/1/523:4723:4723:47:49一次良良好的的撤退退，应应和一一次伟伟大的的胜利利一样样受到到奖赏赏。有非凡志向向，才有非非凡成就。。11:47:49下下午1月-2323:47:49我的人生哲哲学是工作作，我要揭揭示大自然然的奥秘，，并以此为为人类服务务。我们在在世的短暂暂的一生中中，我不知知道还有什什么比这种种服务更好好的了。抓住时机并并快速决策策是现代企企业成功的的关键。最有希望的的成功者，，并不是才才华最出众众的人，而而是那些最最善于利用用每一时机机发掘开拓拓的人。05一月月202305-1月月-23一个伟大的的企业，对对待成就永永远都要战战战兢兢，，如覆薄冰冰。如果强调什什么，你就就检查什么么；你不检检查，就等等于不重视视。为了能拟拟定目标标和方针针，一个个管理者者必须对对公司内内部作业业情况以以及外在在市场环环境相当当了解才才行。23:4723:47:49一月23诚恳待人人是迈向向成功的的唯一途途径。这这与没有有尝过辛辛苦，而而获得成成功的滋滋味迥然然不同。。不下功功夫，却却能成功功，根本本是不可可能的事事情。管理关系系就是人人的关系系。23:472023/1/523:47创新是惟惟一的出出路，淘淘汰自己己，否则则竞争将将淘汰我我们。危机不仅仅带来麻麻烦，也也蕴藏着着无限商商机。人生是尊尊贵的。。大家重重新励志志，努力力奋斗，，为时应应犹未晚晚。观念决定思路路，思路决定定出路。1月-232023/1/523:47:49谢谢各位！9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。23:47:4923:47:4923:471/5/202311:47:49PM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。1月-2323:47:4923:47Jan-2305-Jan-2312、故人江海别别，几度隔山山川。。23:47:4923:47:4923:47Thursday,January5,202313、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。1月-231月-2323:47:4923:47:49January5,202314、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。05一一月月202311:47:49下下午午23:47:491月月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月2311:47下下午1月-2323:47January5,202316、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2023/1/523:47:4923:47:4905January202317、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。11:47:49下下午午11:47下下午午23:47:491月月-239、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多多事情情努力力了未未必有有结果果，但但是不不努力力却什什么改改变也也没有有。。。23:47:4923:47:4923:471/5/202311:47:49PM11、成功就是是日复一日日那一点点点小小努力力的积累。。。1月-2323:47:4923:47Jan-2305-Jan-2312、世世间间成成事事，，不不求求其其绝绝对对圆圆满满，，留留一一份份不不足足，，可可得得无无限限完完美美。。。。23:47:4923:47:4923:47Thursday,January5,202313、不知香积寺寺，数里入云云峰。。1月-231月-2323:47:4923:47:49January5,202314、意志志坚强强的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥块一一样任任意揉揉捏。。05一一月月202311:47:49下下午午23:47:491月-2315、楚塞三湘湘接，荆门门九派通。。。。一月2311:47下午1月-2323:47January5,202316