吉林白城连城奥特莱斯全程营销策划方案深度营销机构

吉林省深度房地产营销策划有限公司®白城连城奥特莱斯全程营销策划方案呈：白城连城房地产开发有限公司第一部分：白城市环境概述目录第二部分：白城市房地产的概述第三部分：区域房产市场分析第四部分：白城市房产市场调研与分析第六部分：物业发展建议第十部分：项目的包装第五部分：市场定位策划分析第七部分：本销售、招商策略分析第八部分：价格策略及实施方案第九部分：形象包装及推广建议

中国的房地产市场近年来保持着高速度发展势头。不但吸引众多投资者，也引起了国家的高度重视。三次的宏观调控使房地产的发展更加平稳,对住宅的限购政策，必然会使部分民间资本转移到商业投资，未来谁主导了地区商业，谁就会在新一轮竞争中胜出。连城奥特莱斯项目属于特殊商业地产；如何有效的利用自身资源——

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将本项目产品快速销售完成？在项目的运营中花最少的钱，产生最大的效应？以上是我们努力思考的方向!!!第一部分：白城市环境概述5一、白城市概述：白城市位于吉林省西北部，嫩江平原西部，科尔沁草原东部。东经121°38’－124°22’，北纬44°13’57"－46°18’。属温带大陆性季风气候。年均日照时数2919.4小时，年均气温4.9℃，无霜期157天，年均降水量407.9毫米，光热条件优越于全省其他地区。面积977.5平方千米。1958年9月设白城市。白城历史悠久，新石器晚期，境内已有人类生活。地理区位优越，是吉林、黑龙江和内蒙古自治区三省（区）交界处和周边二、三百里内一个较大的区域中心城市，也是黑龙江西南部和内蒙古东北部入关的必经之路。6二、白城市历史文化渊源：白城有悠久的历史。关于“白城”的由来，就一直流传着诸多神话般的传说。在很早很早以前，一个隆冬的季节，天色骤然大变，狂风卷着大雪，遮天盖地，刹那间羊群和雪滚成一团，整个草原混混沌沌，在羊群和人将被狂风暴雪卷走的危机时刻，突然，人们看见一道高大的雪岭环绕在草原深处，形成一座浩大的雪城，雪墙从天而降，把人、畜紧紧围在城中，幸免了一场大灾难。从此，游牧的蒙古人把这个地方视为祥瑞之地，取名“查干浩特”，并年年来此祭祀，歌颂这座白色的城。每当朝阳冉冉升起，或黄昏将至，居高临下，极目远眺，这里就出现了奇异的幻景，整个街道辉映着一片银白色，光洁夺目，“白城”因此而得名。考古发现，早在旧石器晚期，距今1.2万年至8000年前后，就有人类在这里繁衍生息。新石器时期白城东部生活着秽貊族先世，西部生活着东胡族先民。人们多依山傍水而居，过着以狩猎、捕捞为主的原始生活。秦汉至南北朝时期，白城大地上的主人是鲜卑人。辽朝初期，在白城设置了历史上第一个州级政权机构——泰州，就是位于洮儿河北岸的白城市洮北区德顺乡的城四家于古城遗址。辽金泰州隶属上京道临潢府所辖，是辽控扼北方地区的军政重镇。

元初，将辽金时代的泰州改设泰州府，后又改泰京路。明代，在白城设有泰宁卫(泰州)、塔尔河卫(大安)、卜喇罕卫(通榆兴隆山)等卫所。清时白城地区为蒙古札萨克郡王牧地。1902年，清朝政府开始实施“移民实边”政策，准许在洮儿河两岸放荒垦地。随着农业的发展和人口的增多，1904年开始在白城地区设治，先后在白城子(后改称白城)设靖安县，在哈拉勿苏设开通县，在双流镇设洮南府，在大赉设大赉厅，在安广设安广县，在南叉干挠设镇东县。

民国时期政权仍袭清制，白城地区先后处在地方军阀吴俊升、万福麟的统治之下。座落在白城市政府院内的“老万大楼”，就是万福麟在东北为官时于1926年动工修建的私人宅邸。洮南“吴俊升商业大楼”是吴俊升用军阀张作霖奖赏其“平叛郭松龄”赏金修建的，是军阀争雄的历史见证。7三、白城市经济特点：白城市位于吉林省西北部边陲，宛如一棵璀璨的明珠，镶嵌在举世闻名、风光如画的科尔沁草原上，绚丽多姿，光彩夺目。东南部与吉林省白城市相连，西部、北部与内蒙古自治区接壤，东部、东北部与黑龙江省隔江相望。全市南北长230公里，东西宽211公里，辖洮南市、大安市、镇赉县、通榆县和洮北区，设有白城经济开发区、民营经济开发区、查干浩特旅游经济开发区、大安经济开发区，全市幅员25767平方公里，人口220多万。白城地处三省(区)枢纽，地理位置优越．交通发达便捷。白城市是联合开发计划署酝酿设计的第四条欧亚大陆桥的主要枢纽城市之一。有长(长春)白(白城)、白(白城)齐(齐齐哈尔)、图(图们)乌(乌兰浩特)等高等级公路交汇通过，乡镇通油路率居全省之首。铁路四通八达，平齐线、通让线纵贯南北，长白线横跨东西，可直达北京、长春、吉林、哈尔滨、沈阳、大连等大城市，白阿线一直通往北疆边陲伊尔施。水运有省内最大的内河港口----大安港，逆流而上可达齐齐哈尔，顺流而下可达哈尔滨、佳木斯，还可进入第二松花江到达吉林港，又可进入黑龙江和乌苏里江抵达俄罗斯的伯力等港口。

8白城特色经济明显，农业是国家级大型商品粮基地市，被列为全国农业四大开发区之一和国家生态建设示范区。工业以纺织服装、汽车配件、机械建材、食品医药和造纸印刷等行业为主。白城独特的生态环境、草原风光、蒙古风情以及一些古迹，也为发展旅游业提供了得天独厚的条件。市场建设初具规模，建成各类市场160多处，集贸市场、专业市场、批发市场和要素市场功能比较齐全，辐射力较强，吸引了大量的人流、物流、信息流和资金流。9

白城市经济特点总结：白城市是吉林省西部草原上的一座小城市，改革开放给城市带来生机，城市经济得到发展，城市面貌有了较大改观，但就历史和宏观地缘环境看，还存在着一些问题。白城市地处吉林省西部边远地区，现辖一个区、二个县级市、二个县，就吉林省东、西、中部地区比较，西部地广人稀，密度76人／平方公里。由于长期处于自然经济封闭状态，许多市镇小而全，对外的经济联系较差，外向经济十分薄弱。10四、、白白城城市市整整体体规规划划：：近年年来来，，全全市市共共完完成成城城市市建建设设总总投投资资230亿元元，，其其中中白白城城市市区区总总投投资资达达136.6亿元元。。全全市市共共实实施施了了1644项工工程程，，其其中中白白城城市市区区实实施施了了1077项工工程程。。在在城城市市道道路路建建设设、、住住宅宅建建设设、、给给排排水水建建设设、、环环境境建建设设、、商商业业设设施施建建设设、、公公益益事事业业建建设设以以及及城城市市管管理理等等方方面面取取得得了了重重大大突突破破。。白白城城市市区区新新建建、、拓拓宽宽、、改改造造道道路路198条，，总总长长233.57公里里，，铺铺装装面面积积209万平平方方米米，，全全面面改改造造、、拓拓宽宽了了东东、、南南、、西西、、北北的的城城市市出出入入口口，，构构筑筑了了两两环环相相套套、、纵纵横横相相连连的的中中等等城城市市道道路路的的主主体体框框架架；；新新建建了了第第三三水水厂厂，，新新增增供供水水能能力力8万吨吨，，自自来来水水普普及及率率79.75%；结结合合新新建建、、改改造造道道路路，，铺铺设设、、改改造造排排水水管管线线139公里，形形成了畅畅通的排排水网络络；大打打了绿化化建设翻翻身仗，，实施了了街路、、广场、、庭院、、游园及及立体绿绿化，增增加绿化化面积425万平方米米，建成成区绿化化覆盖率率28.83%；新建了了站前广广场、吉吉鹤广场场，改造造了街心心广场，，并构筑筑了具有有象征意意义的大大型雕塑塑；重建建了白城城火车站站，新建建了3个体育馆馆、4个区域供供热站、、10个大厦、、40个社区活活动中心心及一大大批文化化、体育育、卫生生等公益益项目，，城市的的综合服服务功能能日臻完完善；经经济开发发区各项项建设突突飞猛进进；全面面实施了了城市净净化、亮亮化、美美化等工工程，开开展了治治理“十十乱”战战役，市市容市貌貌、环境境卫生、、市场秩秩序、交交通秩序序等方面面的管理理工作全全面加强强，城市市管理维维护水平平明显提提高，城城市环境境、特色色逐步显显现。白白城人民民以自强强不息的的精神和和辛勤劳劳动的汗汗水，铸铸就了城城市建设设的新辉辉煌。11生态经济济城镇布布局根据我市市城镇的的自然分分布特点点和在生生态建设设、经济济发展中中所处的的重要位位置及发发挥的重重要作用用，按大大型、中中型、小小型三个个层次进进行布局局，近期期、中期期、远期期三个阶阶段梯次次发展。。总体布布局与发发展思路路是：以以白城市市大型生生态经济济城市为为中心，，沿东南南、西南南、东北北、西北北四条绿绿色通道道，建立立以洮南南、通榆榆、大安安、镇赉赉主要中中等生态态经济城城市为支支点的生生态经济济带，呈呈放射状状逐步向向相邻的的内蒙、、黑龙江江及吉林林的中部部地区发发展和辐辐射。在在生态经经济带和和主要生生态功能能区，培培育15个具有不不同生态态功能和和产业特特色的重重点生态态经济城城镇，与与大、中中型生态态经济城城市相辉辉映，最最终形成成一城崛崛起，县县城争辉辉，各具具特色，，共同发发展的区区域生态态经济城城市圈。。近期，集中发发展白城城市大型型生态经经济城市市，建设设通榆中中等生态态经济城城市，培培育5个个生态经经济中心心示范镇镇。启动动洮南——白城城市市生态经经济带建建设。中期，建设大大安、洮洮南中等等生态经经济城市市，使全全市中等等生态经经济城市市达到3个，培培育生态态经济强强镇10个，增增强城市市生态经经济带辐辐射能力力。远期，建成大大型生态态经济城城市1个个，中等等生态经经济城市市4个，，重点生生态经济济城镇15个，，形成具具有吉林林西部特特色的白白城城镇镇生态经经济发展展体系。。12大型生态态经济城城市白城市地地处吉林林、内蒙蒙、黑龙龙江三省省（区））交汇区区域的中中心地带带，特殊殊的地理理位置和和区位优优势，将将使白城城市成为为未来生生态省大大型生态态经济城城市体系系的西北北支点和和区域生生态经济济发展中中心。2000年，市区区人口25万人，GDP27亿元。汽汽车配套套、纺织织服装和和食品工工业已成成为三大大工业支支柱产业业。城市市基础设设施建设设飞速发发展，城城市环境境、城市市品位和和城市综综合服务务功能不不断改善善和提升升。“十十五”时时期和未未来10年，围绕绕增强中中心城市市的功能能，加快绿色色行走机机械配套套城、生生态环保保旅游城城和区域域商贸中中心城“新三城”建设，加速发展展城市环环保产业业、高新新技术产产业和““数字白白城”，，市区人人口发展展到50万人；到到2030年，城市市人口规规模达到到100万人，成成为吉林林西部环环境优美美，功能能齐全，，经济发发达，生生态文明明程度较较高的区区域大型型生态经经济城市市。建设洮南南——白城生态态经济带带。以白白城、洮洮南城市市为依托托，以公公、铁绿绿色通道道和洮儿儿河为纽纽带，以以经济开开发区、、民营经经济发展展区为支支点，开开发建设设生态观观光农业业基地，，绿色农农副产品品生产加加工基地地，农畜畜产品贸贸易基地地，培育育发展特特色优质质农产品品市场体体系，增增强两市市优势产产业的关关联度和和互补性性，促进进城市分分工协作作和区域域经济一一体化，，向未来来形成联联结一体体的吉林林、内蒙蒙、黑龙龙江三省省（区））交汇区区域中心心都市的的方向发发展。13中等生态态经济城城市规划发展展的中等等生态经经济城市市主要包包括大安安、通榆榆、洮南南和镇赉赉。洮南南市因地地处与白白城市紧紧密相联联的特殊殊位置，，在布局局上与白白城市中中心城市市和洮—白生态经经济带统统筹规划划，同步步发展。。重点发发展医药药健康产产业和精精纺服装装工业经经济；大大安和通通榆分别别位于白白城东南南和西南南两大生生态经济济带的辐辐射前沿沿，是吉吉林西部部生态经经济区白白城与白城两大功能能区的联联结点。。大安市市以石油油和汽车车两大配配套工业业为支柱柱，发展展城市经经济；通通榆以绿绿色食品品和农畜畜产品加加工业为为支柱，，发展城城市经济济；镇赉赉处于白白城东北北部生态态经济带带向黑龙龙江区域域辐射的的重要位位置，重重点扶持持玻璃、、纸业、、稻米、、小冰麦麦等初具具规模优优势的产产品，培培育区域域性专业业市场体体系，发发展贸易易经济。。在白城城西北向向内蒙辐辐射生态态经济带带上，近近期没有有具备发发展中等等城市规规模基础础的城镇镇，远期期规划将将与内蒙蒙接壤的的岭下镇镇，培育育成为具具有中等等城市功功能的生生态经济济中心镇镇。按照照生态省省建设总总体布局局，近期期优先建建设通榆榆中等生生态经济济城市。。旅游经济济开发区区查干浩特特旅游经经济开发发区（以以下简称称“开发发区”）），是省省政府2002年11月29日正式批批准的省省级开发发区，其其前身是是查干浩浩特旅游游区和洮洮北区的的岭下镇镇。位于于白城市市西北部部，地处处吉林、、内蒙古古、黑龙龙江三省省（区））交界处处，距白白城、乌乌兰浩特特两市均均为45公里。辖辖一个镇镇（岭下下镇）、、十一一个行政政村、一一个街道道、一个个林场（（镇西林林场），，总面积积171.86平方公里里，其中中旅游主主体开发发面积9.6平方公里里，总户户数7619户，总人人口23685人。区内内有团结结湖、半半拉山山、日伪伪遗址等等自然和和文化古古迹旅游游资源。。图乌公公路贯穿穿全区；；白阿铁铁路可直直达北京京、哈尔尔滨、长长春等大大中城市市；乌兰兰浩特－－白城机机场距开开发区48公里，可可当天往往返北京京，交通通便利。。岭下镇镇2000年被省政政府评为为“全省省十强镇镇”。查查干浩特特旅游经经济开发发区成立立以来，，在市委委、市政政府的领领导下，，在各相相关部门门的大力力支持下下，广大大党员干干部精诚诚团结、、强化措措施、破破难而进进、合力力攻艰，，完成了了大量的的工作。。第二部分分：白城市房房地产的的概述15总体市场场分析：：2004—2008年城镇居民人人均可支配收收入和农民人人均纯收入2004—2008年工业增加值值及其增长速速度162004—2008年生产总值及及其增长速度度2008年白白城市城镇单单位就业和平平均工资保持持稳定增长2008年，全市五个个县（市、区区）、加市本本级单位从业业人员达17.75万人，同比增增长6.3%；全市在岗职职工年平均工工资为16127元，同比增加加2219元，增长19.95%。高于全市年年平均水平的的有镇赉、大大安、洮北分分别为1748元、17390元、17342元、洮南16690元。低于全市市年平均水平平的通榆为14154元。市区在岗岗职工年平均均工资为16808元。在岗职工工年平均工资资水平差异显显著。2008年社社会消费品零零售总额首破破2000亿亿2008年全年，吉林林省社会消费费品零售总额额2484.26亿元，首次突突破2000亿大关，比上上年增长了24.3％，增幅居全全国第三位。。去年全年批批发零售贸易易业实现零售售额2127.91亿元，同比增增长23.7％；住宿和餐餐饮业实现零零售额354.67亿元，同比增增长28.1％。消费品零零售额增幅较较大与物价有有很大关系。。去年消费价价格指数先高高后低，累计计上涨5.1％，社会消费费品零售额累累计增幅扣除除物价因素上上涨18.3％，物价上涨涨拉动零售额额增幅6.0个百分点。172008年城城镇基建投资资同比增长50%去年吉林省基基础建设投资资971.93亿元，同比增增长50%，占城镇固定定资产投资总总额的比重为为20.7%，总投资3000万元以上的项项目4755个，亿元以上上项目766个。另外，去年完完成社会固定定资产投资5608.20亿元，增长40.1%。其中，城镇镇投资4687.35亿元，增长40.3%，农村投资920.85亿元，增长38.9%。在城镇投资资中，第一产产业投资96.15亿元，增长93.0%；第二产业投投资2609.36亿元，增长49.1%；第三产业投投资1981.84亿元，增长28.7%。2008年建建筑企业收入入同比增长14.8％去年建筑业企企业(指具有资质等等级的总承包包和专业承包包建筑业企业业，不含劳务务分包建筑业业企业)实现利润和上上缴税金大幅幅增加，总收收入779.44亿元，比上年年增加100.20亿元，增长14.8％。建筑业企业总总收入中，国国有及国有控控股企业总收收入178.14亿元，比上年年增加40.01亿元，增长29.O％；非国有企企业总收入601.30亿元，比上年年增加60.19亿元，增长11.1％。去年我省省建筑业企业业实现利润总总额21.82亿元，比上年年增加8.42亿元，增长62.9％。去年我省省建筑业企业业上缴税金31.16亿元，比上年年增加12.22亿元，增长64.5％。182009年1月份财政收收入实现小幅幅增长省财政收支主主要特点：财政收入实现现小幅增长。。2009年1月份，地方及及财政收入40.6亿元，比上年年同期增加1.2亿元，增长2.9%。财政收入增增速较低的原原因：一是上上年同期提高高城镇土地使使用税、车船船税税额标准准形成的政策策性增收集中中入库，收入入基数较高。。二是贯彻落落实国家实施施全面增值税税转型、企业业所得税“两两法合并”、、提高个人所所得税工资薪薪金所得减除除费用标准、、免征居民储储蓄存款利息息所得税、提提高个体工商商户营业税起起征点，降低低房地产交易易环节税收等等政策，减少少一部分财政政收入。三是是今年春节假假期在1月份，有效工工作日较上年年同期减少，，在一定程度度上影响了财财政收入的增增长。非税收入增加加较多。全省省非税收入8.3亿元，比上年年同期增加5.8亿元，增长2.2倍，拉动财政政收入增长14.6个百分点。市县级收入增增幅高于全省省平均水平。。全省实现地地方级财政收收入30亿元，比上年年同期增加1.3亿元，增长4.4%，高于全省平平均增幅1.5个百分点。社会保障、环环境保护、交交通运输等支支出增幅较高高。全省财政政支出77亿元，比上年年同期增加15.3亿元，增长24.7%。其中，社会会保障和就业业支出19.2亿元，增长70%，主要是提高高城乡低保对对象财政补助助标准，以及及国家为拉动动低收入群体体消费需求、、保障困难群群众“两节””期间基本生生活等增加的的支出；环境境保护支出2.1亿元，增长1.7倍，主要是白城市、双辽市城城市污水处理理增加的支出出；交通运输输支出2.3亿元，增长1.3倍，主要是实实施成品油消消费税改革，，将原来部分分基金预算支支出改列一般般预算支出增增加的支出；；城乡社区事事务支出6.4亿元，增长34.5%。1月地方财政政收入同比增增1.2亿今年1月份我省地方方财政收入40.6亿元，比上年年同期增加1.2亿元，增长2.9％，实现小幅幅增长。财政收入增速速较低的原因因，主要是由由于上年同期期提高城镇土土地使用税、、车船税税额额标准形成的的政策性增收收集中入库，，收入基数较较高。19按行业分:批批发业零售额额18.9亿亿元；零售业业零售额67.7亿元；；住宿和餐饮饮业零售额8.9亿元。。2021白城市共有星星级宾馆14家，旅行社10家，AAAA级景区2处，AA级景区4处。22白城市经济发发展趋势：国民经济继续续保持强势增增长。投资规模扩张张拉动建筑业业增长。投资规模扩大大，大项目强强劲支撑作用用继续显现。。消费品市场繁繁荣活跃，消消费需求持续续较快增长。。城乡居民生活活水平继续得得到改善。23房产市场分析析：近年来，新建建住宅楼638栋、344万平方米米，住宅建设设进入了一个个综合开发、、连片改造、、配套建设的的新阶段，以以吉鹤苑、阳阳光嘉园、百百福花园等为为代表的住宅宅建设，在结结构、造型、、色调、风格格等方面都提提高了档次和和品位，市民民的居住条件件得到了明显显改善；新建建了新世纪购购物广场、瑞瑞光商贸城、、开发区批发发大世界、中中兴家居城、、吉鹤商都、、巴黎商业街街等一大批商商场和批发市市场，增强了了白城的辐射射力和吸引力力；全市棚户区改改造完成拆迁迁30万平方方米，拆迁3773户，，现已全面开开工建设。2008年，，省政府下达达白城农村泥泥草房改造任任务2万户，，现已改造完完成12315户，正在在施工和已备备料的户数以以达8099户，预计到到年底全市将将超额完成1000户左左右。2008年年，白城着着力加强市市区城市基基础设施改改造建设。。实施绿化化工程，对对市区25条街路、、8处绿地地、10条条街路分车车岛以及公公园、广场场等进行了了全面绿化化，栽植乔乔灌木36个品种14616株，翻整整绿地12300平平方米。市市区绿化面面积增加到到817万万平方米，，绿化率达达到38.74%。。实施环路路和广场维维修改造工工程，对市市区内环路路路面和外外环路路面面进行了维维护改造铺铺装，共计计完成12.38公公里，地下下铺设各种种管线4000延长长米；改造造转盘广场场5个，重重新设置了了广场1个个。除环路路外还对两两条路面进进行了维修修，这是白白城市区环环路8年来来第一次进进行全面改改造铺装。。实施造纸纸厂立交桥桥维修加固固工程，总总投资400万元对对造纸厂立立交桥进行行全面维修修加固。实实施白城热热电厂供热热管网改造造配套工程程，完成铺铺装供热管管线，恢复复改造路面面3000米。实施市区商商业网点规规范化建设设工程，对对市区8条条专业街、、6个重点点商品交易易市场、1个商业中中心进行了了规划建设设。242003年年白城市房房地产新开开工面积24.32万平方米米棚户区改造造工程完成成拆迁面积积102万万平方米，，结转和新新开工面积积71.7万平方米米。06-08年，白城市市共完成拆拆迁面积290万平方米，，开工建设设面积308万平方米，，使3万多户城市市居民居住住条件得到到了彻底改改善，5280户低保家庭庭享受到住住房租金补补贴。09年，计划改改造棚户区区(危旧房)150万平方米以以上，建设设城市廉租租房6.1万平方米，，发放住房房租赁补贴贴33802户。252007年年房屋建筑筑施工面积积79.8万平方米米，竣工房房屋面积22.2万万平方米。。26白城市房产产市场发展展趋势：居民住房需需求潜力巨巨大。房地产开发发起步晚，，整体水平平较低。棚户区改造造，增加了了商品房的的刚性需求求。经济的持续续快速发展展将带来房房地产市场场的持续快快速扩张。。城镇化加快快将带动房房地产业的的发展。房地产市场场的发展存存在明显的的滞后性。。房地产价格格处在较低低水平。房地产市场场正处于上上升的波动动周期。27开发商应对对策略建议议：有效整合资资源，增强强企业的竞竞争实力。。调整优化开开发结构。。立足创新，，形成企业业可持续发发展的源泉泉。第三部分：：连城项目目商业模式概概念建议29总体策略商业平台项目优化建建议业态定位建建议市场机会本案地下商商城客观条条件站前广场商商圈特征优势策略我们需要充充分利用项项目的地段段优势，通通过自身的的定位和业业态规划，，吸引更多多的消费者者前来消费费。交通的便利利性、通畅畅性和停车车的便利性性是本项目目商业发展展的关键。。30Departmentstore百百货公司司Supermarket超超市ShoppingMall销品茂茂精品购物步步行街专业性市场场大卖场以上模式均均有延伸及及变化类型型、均以特特色主力店店、主题商商业带动。。目前市场上上普遍存在在的几种典典型商业模模式：31建议，本案案商业部分分采用模式式：一站式复合合型休闲购购物街区+特色商业（（奥特莱斯斯）32营销IDEA“白城·奥奥特莱斯城城市广场””特色色复合型休闲闲购物街区区项目紧邻站站前广场，，地段优势势明显，堪堪称白城地地王。“一站式复复合型休闲闲购物街区区”填补补了白城目目前商业模模式的空白白，有利于于形成差异异化竞争。。33定位：“特色品牌牌”消费场所。。规模：体量并不算算大选址：以品质特色色支撑模式：管理与经营营分离效益：以主力主题题来带动商商业34带租约销售售产权权式式销销售售常规规三种种商商铺铺销销售售方方式式直接接销销售售多用用于于独独立立商商铺铺或或街街铺铺的的销销售售，，法法律律关关系系简简单单，，易易于于操操作作，，无无后后患患，，缺缺点点是是较较难难控控制制业业态态品品质质。。一般般的的租租售售组组合合策策略略：：适用用于于较较成成熟熟的的商商圈圈，，优优点点是是有有利利于于在在租租约约内内控控制制业业态态品品质质，，缺缺点点是是发发展展商商要要承承担担较较为为沉沉重重的的租租金金贴贴补补，，而而且且一一旦旦招招商商不不成成功功将将直直接接影影响响项项目目的的整整体体形形象象。。在引引入入大大型型商商家家的的前前提提下下将将商商铺铺分分割割成成小小单单位位出出售售，，优优点点是是可可以以将将商商铺铺面面积积控控制制在在小小规规模模，，有有利利于于销销售售，，缺缺点点是是缺缺乏乏必必要要的的法法律律依依据据，，虽虽一一度度风风靡靡，，现现却却成成为为政政府府明明令令禁禁止止的的操操作作模模式式。。35分析析：：本本项项目目周周边边居居民民人人口口相相对对较较多多，，其其商商业业价价值值较较大大，，在在此此前前提提下下，，不不建建议议以以招招商商为为主主要要工工作作方方向向，，而而应应炒炒作作一一个个主主题题，，引引发发投投资资者者对对项项目目升升值值前前景景的的无无限限想想象象，，通通过过直直接接销销售售的的方方式式实实现现项项目目盈盈利利预预期期。。若要要完完全全考考虑虑商商业业业业态态经经营营，，则则唯唯独独通通过过纯纯招招商商租租赁赁的的形形式式方方可可确确保保，，但但这这与与现现阶阶段段的的销销售售需需求求矛矛盾盾！！本项目目的租租售思思路———仍仍以直直接销销售为为主！！商业采采用租租售配配合方方法短期效效益与与控制制经营营的矛矛盾！！36项目出路辐射区位（站前广场商圈、海明东路步行街）引领经营新模式（室内步行街）倡导消费新观念（享受生活、拥抱時尚）挖掘潜在的消费需求37点对点点招商商通过人人脉关关系招招商项目洽洽谈会会广告招招商招商流流程：：市场调调研本案定定位业态定定位功能分分区招商准准备阶阶段主力店店招商商阶段段全面招招商阶阶段招商调调整阶阶段招商手手段：点对点点招商商通过人人脉关关系招招商项目洽洽谈会会形式式招商商广告推推广招招商第四部部分：奥特莱莱斯业业态介介绍奥特莱莱斯是是英文文OUTLETS的译译音，，意为为出路路、出出口，，最早早诞生生于美美国，，迄今今已有有近百百年的的历史史。在欧美美当代代商业业社会会中，，奥特特莱斯斯是最最为流流行的的一种种商业业业态态，经经过100多年年的发发展，，奥特特莱斯斯业态态已由由过去去单纯纯的工工厂直直销购购物中中心，，转变变为商商品工工厂、、品牌牌所有有者、、品牌牌代理理商、、品牌牌批发发商甚甚至是是大型型百货货店共共同参参与、、功能能齐全全的休休闲购购物中中心。。这种零零售业业形式式是让让品牌牌消费费者能能够花花低价价去购购买那那些从从高档档专卖卖店或或商场场转出出的名名牌商商品的的下架架商品品、过过季商商品和和断码码商品品。目前，，奥特特莱斯斯在美美国约约有200家，，由于于适合合消费费实际际，经经营状状况普普遍良良好。。在亚亚洲洲地区区，日日本已已有6家大大型奥奥特莱莱斯和和不少少于30家家的小小型奥奥特莱莱斯，，在韩韩国有有1家家位位于首首尔远远郊的的大型型奥特特莱斯斯于2007年年开业业。生生意都都十分分兴隆隆。何谓““奥特特莱斯斯奥特莱莱斯在在中国国的发发展现现状奥特莱莱斯这这种商商业模模式进进入中中国应应该说说正当当其时时。奥奥特莱莱斯模模式把把品牌牌、知知识产产权权和低低价有有效、、合理理地整整合起起来，，成为为在普普通商商品和和高档档商品品中间间特有有的商商业状状态，，提提供一一种中中等价价位———高高档品品牌一一种特特殊赢赢利模模式，，能满满足目目前中中国消消费者者特别别是长长三三角地地区消消费者者的需需要。。目前前，越越来越越多的的国际际知名名品牌牌进入入这个个地区区，品品牌和和业态态的的辐射射效应应日益益明显显，建建造更更多奥奥特莱莱斯的的条件件也日日趋成成熟。。目前，，奥特特莱斯斯在中中国开开设最最早的的有北北京燕燕莎奥奥特莱莱斯，，效益益最好好的是是上海海百联联奥奥特莱莱斯（（青浦浦赵巷巷）。。招商商试运运营中中的有有苏州州金鸡鸡湖和和杭州州休博博园中中的奥奥特莱莱斯。。还还有待待开发发或正正在开开发的的有武武汉、、成都都、重重庆、、青岛岛等地地的项项目。。据不完完全统统计，，2002年至至今，，全国国各地地涌现现300多多家号号称奥奥特莱莱斯的的商场场或购购物中心心，但但真正正符合合奥特特莱斯斯标准准的寥寥寥，，成功功运营营者更微。。发展前前景中国的的品牌牌消费费从发发展前前景来来看还还属于于初期期阶段段，消消费者者有高高档商商品的的消费费冲动动，，但尚尚不具具备真真正高高档商商品的的消费费能力力，而而奥特特莱斯斯恰恰恰为这这种消消费现现状提提供了了一种种可可实现现的消消费模模式，，这种种消费费基础础至少少在十十多年年里不不会有有很大大的改改变，，使得得奥特特莱斯斯在在未来来的20年年之内内在中中国具具有良良好的的发展展前景景。为为了适适合中中国消消费的的现状状，境境内外外大大部分分品牌牌拓展展中国国市场场采用用了专专卖店店发布布信息息，奥奥特莱莱斯开开店实实现商商业利利润支支持专专卖卖店的的经营营策略略，这这种经经营策策略使使奥特特莱斯斯在中中国的的发展展出现现良好好的市市场前前景，，据专专家家预测测，在在未来来五年年内，，奥特特莱斯斯将有有近千千亿的的高档档商品品消费费销售售额，，并逐逐年递递增，，奥奥特莱莱斯在在中国国的发发展前前景被被广泛泛看好好。奥特莱莱特的的灵魂魂名牌+折扣扣奥特莱莱斯有有三大大特点点知名的的品牌牌较低的的价格格舒适的的购物物环境境消费群群分析析中产阶阶级和和青年年一族族，这这部分分人有有较高高的收收入及及较强强的品品牌观观念，，但尚尚不能能称为为富有有，对对于商商场里里的顶顶级品品牌虽虽有需需求经经济上上却难难以承承受。。奥特莱莱斯的的兴起起实际际上也也是一一种生生活方方式的的改变变，人人们以以前只只习惯惯于在在市中中心逛逛街购购物，，而现现在的的白领领因为为日常常工作作压力力较大大，越越发倾倾向于于希望望在双双休日日能逃逃离嘈嘈杂的的市区区，到到郊外外享受受一种种集合合了休休闲、、旅游游、购购物的的生活活方式式。现状①①-行业趋趋势前景：：随着着中国国中产产消费费群的的膨胀胀，奥奥特莱莱特在在中国国的发发展前前景是是很好好的。。趋势：：国内内一线线城市市的带带动作作用很很强，，奥特特莱斯斯首先先是出出现北北京、、上海海等一一线城城市，，随着着经济济的发发展，，消费费需求求的提提升，，这一一模式式将逐逐渐蔓蔓延到到二三三线城城市，，这是是发展展的必必然趋趋势。。由于于受到到货品品来源源的限限制，，在近近两三三年的的时间间内，，不会会出现现大规规模发发展的的情况况。现状②②-货源及及价格格国内品品牌的的知名名度与与影响响力以以及能能够提提供的的库存存产品品还不不足以以支撑撑大量量奥特特莱斯斯的运运营。。另一一方面面，国国内奥奥特莱莱斯的的国际际品牌牌货源源同样样有限限，而而且它它们受受关税税等方方面的的影响响，即即使打打折，，其价价格可可能还还要高高于其其在本本国的的价格格。现状③③-品牌意意识奥特莱莱斯的的发展展在一一定程程度上上也取取决于于消费费者的的品牌牌意识识。受受经济济发展展、收收入分分配情情况、、假冒冒商品品冲击击及文文化因因素等等多方方面的的影响响，中中国品品牌商商品的的市场场秩序序不如如人意意，在在一定定程度度上影影响了了消费费者品品牌意意识的的培育育，这这也制制约了了国内内奥特特莱斯斯的发发展。。第五部部分：连城城奥特莱莱斯业业态分析优势势1、当前欧欧美最最为流流行的的零售售业态态2、名牌牌+折扣模模式吸吸引力力3、具有有强大大的企企业实实力与与企业业形象象4、以以连锁锁方式式多城城启动动劣势势斯特莱莱斯在在中国国正处处在起起步初初级阶阶段，，品牌牌的认认知度度及知知名度度还需需大力力培育育前期运运作遗遗留的的负面面效应应尚未未消除除机会会1、白城城地区区OUTLETS模式为为空白白2、白城城作为为吉林林省地地级市市消费费潜力力巨大大3、中国国特色色的购购物模模式：：购物物+休闲+娱乐复复合体体模式式将会会成为为未来来的趋趋势威胁胁1、招招商及及货源源不够够稳定定导致致舆论论质疑疑3、竞争争者在在市场场上推推出市市场宣宣传活活动4、网络络购物物的冲冲击连城奥特莱莱斯业业态SWOT分分析体验认知享受连城奥特莱莱斯业业态受众分分析一站式式名牌特色商商业折扣OUTLETS连城奥特莱莱斯业业态特征分分析SP活动新闻导向主题营销网络联动PR活动广告创意媒体组合顾客互动整合营营销连城奥特莱莱斯业业态运营分分析“名牌+实惠=奥特莱莱斯””——连城奥奥特莱莱斯的的经营营理念念“现代代、简简洁、、舒适适、方方便””——连城奥奥特莱莱斯的的经营营风格格“自然、、自在、、自我””——连城奥特特莱斯给给顾客的的三大体体验方方便舒适适的氛围围——城市中心心区，交交通方便便，货场场简洁、、舒适。。连城奥莱莱经营理理念OUTLETS吸引顾客客有三样样法宝：：驰名世界界的品牌牌——荟萃世界界著名或或知名品品牌，品品牌纯正正，质量量上乘难以想象象的低价价——一般以低低至1-6折的价格格销售，，物美价价廉，消消费者趋趋之若婺婺方便舒适适的氛围围——交通方便便，卖场场简洁、、购物舒舒适奥特莱斯斯吸引客客户的理理由第六部分分：奥特莱斯斯业态中的品牌牌奥特莱斯斯业态中的常见见品牌ALFREDDUNHILL、Kent&Curwen、Cerruti1881、GIVENCHY、MENDI、CK、BCBG、TRUSSARDI。BALLY、MaxMara、POLORALPHLAUREN、KENZO、AQUASCATUM、NORTHFACE、阿迪达达斯（工工厂店））、LEO。REPORTER、HUBER、林宝坚坚尼、世世界名牌牌眼镜、、GUCCI、PRADA、CD、DURBON、费雷、、TRUCK&TRAVEL、CALAMAR、NAUTICA、HUGOBOSS、VERSACE、ESCADASPORT、ARMANIEXCHANGE、ARMANISERGIO、ZARA、杰尼亚亚、BURBERR、Gives&Hawkes、NIKEFACTORY、AIGLE、MAX&CO。CANALI、森特曼曼、PUAL&SHARK、DAKS、LANVIN、D&G、斐拉格格慕、FENDI、COACH、LANCEL、DKNY、JESSICA、COLOUR18、WOLSEY、I.T、赫门、、朗维高高、布莱莱恩、拉拉格菲、、爱玛仕仕、卡尔尔丹顿、、LAMPO、马克爱爱萨尼、、菲妮迪迪、玛丝丝菲尔、、汉帛、、ＯＮＬＬＹ、圣圣诺兰、、安·姬奥、MOISELLE、马天奴奴、蒙迪迪爱尔、、菲杰、、艾格、、艾格周周末、范范怡文、、阿桑娜娜、爱特特爱、贝贝纳通、、例外、、ＭＩＳＳＳＫ、、淑女屋屋、VEROMODA、Weekendworkshop、ESPRIT、MAXSTUDIO\DUNNU、EVE&NY、GOGO、KAKO、KUHLE、LANCY、百图、、雅迪思思、茜纳纳、掂、、OBBO、皮尔卡卡丹（女女装）、、JORYA、英国精精英、马马狮龙、、丹尼、、UCLA、卡尔丹丹顿（GOLF）、比音音勒芬、、ASHWORTH、5THSTREET、LEE、黄金熊熊、万星星威、PAT、男女饰饰品精品品、蓝威威龙奥特莱斯斯业态中的可选选品牌GAP、TOMMYHILFIGER、HANES、OLDNAVY、SOUTHPOLE、MIITAbcrcrombic&Fitch、TOP、HEAYY、KNIT、WORKS、ONLINE、NORTON、Dockers、FUBU、XG、S/J、WILION、CABINCREEN、DELICATES、SEVEN、CRAZYHORSE、BOB、BUILDER、CNARLY、STAFFORDPlugg、W.1、MAXME、COLUMBIA、VOLTAGE、、PERISCOPE、TOWNCRAFT、U.STRADING、WASHINGTON、HANESHERWAY、FLARZLEG、BANANAREPUBLIC、RUSSELLATHETIC、A.BYER、CLUB、RIVETED、ZANADI、ARIZONA、PILLOW、TALK、NICKELODEON、CalvinKlein、NOTATIONS、IOI、Levi’s、HAMPION、A.Z、PACIFICTRAIL、BODYDODE、LEE、SAG、DIESEL、HARBOR、SRT、FashjonBug、DFX、IZOD、JONESWEAR、AZONA、WORTHINGTON、NORTHPEAK、CARLYNTAYLOR、BYER、J.FERRAR。SODA、拉格斐斐、金夫夫人、黄黄金屋、、利莱、、吉梦婷婷、蒙迪迪、都彭彭、林宝宝坚尼、、傲士、、名士、、雅诗贝贝利、斯斯丹、其其乐、梅梅尔代格格、胡里里奥、比比翼、３３Ｅ、雅雅乐士、、比安格格、马飞飞仕图、、仕品高高、阿兰兰德龙、、皮尔·卡丹、宾宾度、沙沙驰、骆骆驼、策策乐、嘉嘉贝迪斯斯、百利利、天美美意、接接吻猫、、曼仙妮妮、千百百度、卡卡曼妮、、伊人、、M2、星期期六、、派利利莱、、卡威威奴、、芭迪迪、兰兰诗迪迪妮、、汤普普葛罗罗、美美丽宝宝、暇暇步士士、思思嘉图图、FED、LACOSTE、木林林森、、SKAP、花雨雨伞、、金利利莱、、花花花公子子、卡卡帝乐乐、NazarenoCabrielli、Etex、艾斯斯普瑞瑞、ELLE、喜丽丽、巴巴黎凡凡尔赛赛、WHY、皇冠冠、洛洛杰、、大使使、外外交官官、法法文箱箱子、、巴黎黎世家家、邓邓禄普普、沙沙驰、、铁塔塔、圣圣宝路路、花花雨伞伞、花花花公公子、、梦特特娇耐克、、锐步步、阿阿迪达达斯、、KAPPA、爱世世克斯斯、美美津浓浓、安安博格格、李李宁、、安踏踏、日日高、、奥索索卡（（户外外用品品）、、纽百百伦、、LOTTO、UNMBER、匡威威、乔乔丹、、361、波特特、威威尔逊逊、王王子、、家居：：棉田田、YAHAOA、莱美美、喜喜来登登、优优雅诗诗、花花田、、ESPRIT、雅芳芳婷、、澳西西奴以以及酒酒水器器具。。内衣衣：黛黛安芬芬、安安莉芳芳、华华歌尔尔、欧欧迪芬芬、爱爱慕、、欣姿姿芳（（以上上共计计15个）THANKYOU深度营营销地产专专业服服务机机构9