某地产-沈阳某地产花园五期开盘营销推广方案-XXXX年

沈阳保利花园五期开盘营销推广方案2010年04月01日目录1沈阳市市场及周边竞品分析2销售及定价推售策略3推广配合沈阳房地产市场分析土地市场1144万VS324万71.6%【数据来源：沈阳土地网精诚市场部】商品房供应沈阳目前可售房源达到1700多万平米，这个量按月均销售90-100万平米来计算，也至少需要17-19个月才能完全消化沈阳房地产市场分析沈阳房地产市场分析商品房销售商品房1180万9.4%商品住宅980万15.1%【数据来源：沈阳房产局精诚市场部】官方数据，有一定水分商品房价格沈阳房地产市场分析

沈阳房地产市场分析土地成交量大幅缩减，商品房仍然高位供应，去化面积同比减少9.4%，价格增幅5.69%，目前销售的主力仍然以中小户型、中低价位的楼盘，且需求以刚性需求为主08年沈阳商品住宅上市套均面积93平米去化套均面积84平米90平米以下占总销售面积46%4000元以下占总销售面积62%纯刚性需求买房占33%目前沈阳尚有800万平刚性需求因价格因素购房占41.2%思考：我们项目能否从这些数据中得到一些启示？沈阳房地产市场分析08年东陵区销售量同比下降约31.4%左右，价格增幅2.8%左右，目前可售量及后续供应量巨大，竞品有较大的持续供应量，区域产品同质化严重，市场竞争较为严峻。区域市场情况区域房地产市场分析供求及价格分析截至2008年末东陵区存量商品房约127万平方米，目前每月成交量约9万平方米，消化这些市场存量需要约14个月时间，整体库存压力较大上市166.8万平米，

27.8%销售107.16万平米，

31.4%

全市3757元/平，

5.4%东陵区3508元/平，

2.8%

【数据来源：沈阳房产局精诚市场部】本项目周边边竞品潜在在09年潜在供应应预计50万，市场竞竞争依然激激烈。周边竞品项项目，多为为百万大盘盘，在未来来的几年内内均有较大大的持续供供应量，但但因各项目目对市场形形势预期严严峻有一致致的看法，，故各项目目对09年上市量预预计均较为为保守，特特别是迟迟迟未动工的的恒大名都都项目，从从恒大08年在沈阳的的市场表现现来看，如如恒大名都都项目上市市，必然会会引起区域域价格战，，区域市场场竞争将非非常激烈。。潜在供应量量区域房地产产市场分析析【数据来源：：精诚市市场部】保利达地块块50万2销售及定价价推售策略略五期产品推推售的重要要性做为09年全年销售售的优美序序曲；加快产品销销售速度，，缩短销售售时间，实实现产品快快进快出，，资金迅速速回笼；为下期开盘盘销售做铺铺垫；实现保利品品牌价值的的提升。开盘前提明确五期销销售许可证证下发时间间；明确价格区区间，销售售均价；明确五期产产品具体施施工时间、、封顶时间间及入住时时间；确保三期、、四期剩余余房源快速速消化，尽尽快为五期期蓄客；保证工程形形象的完善善，样板段段应在开盘盘前达到工工程结束；；加大推广力力度，现有有的推广渠渠道全部更更改为五期期产品，为为五期开盘盘积累一定定数量客源源；售楼处包装装应在项目目开盘前一一个月完成成；会所提高使使用率，策策划部门应应在进一步步加大会所所使用频率率，通过多多搞活动、、多做宣传传、依靠多多方联动、、发挥各自自作用，实实现销售目目标最大化化。重要事件节节点2009年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月主题：：物料料准备备时间：：4月10日主题：：5期认筹筹时间：：4月18日主题：：5期开盘盘时间：：5月24日主题：：尾货货清理理时间：：4月主题：：销售售许可可证时间：：6月底主题：：样板板段时间：：6月底主题：：5.2期开盘盘时间：：7月中旬旬保利花花园新新品位位置5.1期推售售产品品B区A区G区F区后期推推售H区1栋H区1栋推货补补充第一次次推货第一次次推货H区1栋推货补补充开盘推推货建建议为为G、F区和H区东边边两栋栋，共共404套，面面积区区间为为：63-142㎡㎡，其中中以88-100㎡㎡为主。。视蓄蓄客情情况有有选择择的以以A区、B区及H东边1栋作为为货量量补充充。如加推推共有有751套房源源开盘推推货建建议推售房房源情情况本次五五期推推售产产品与与目前前三、、四期期在售售产品品在面面积上上形成成区分分，以以保证证五期期蓄客客同时时销售售剩余余产品品面积区间80㎡以下81-100㎡101-120㎡120㎡以上套数722603636百分比17.82%64.36%8.91%8.91%五期产产品市市场环环境简简析：：一、目目前三三、四四期客客户已已经消消化周周边区区域客客群，，五期期客群群应面面向全全市；；二、五五期蓄蓄客期期间，，三、、四期期正在在消化化，影影响五五期蓄蓄客数数量；；三、稀稀缺多多层产产品优优势明明显，，客户户认可可度较较高；；四、周周边竞竞品目目前没没有新新品推推出，，为本本案赢赢得市市场。。销售分分析目标客客群分分析：：一、保保利的的客群群正在在由一一次置置业向向改善善型客客户转转变，，而多多层成成为客客户的的首选选二、五五期蓄蓄客期期间，，三、、四期期正在在消化化，影影响五五期蓄蓄客数数量；；三、稀缺多层层产品优势明明显，客户认认可度较高；；四、周边竞品品暂时没有新新品推出，为为本案赢得市市场。客群分析开盘思路路五期房源源销售采采取多频频次、低低供应量量，通过过现场热热销场面面刺激客客户购买买需求的的销售策策略完成成开盘即即清盘的的效果。。开盘方式式为保障后后认知保保利项目目客户的的利益，，本次开开盘采取取摇号方式销售及定定价推售售策略价格考虑虑因素：：第一、根根据市场场实际情情况，即即整体市市场价格格走势第二、体体现项目目的竞争争位置，，体现项项目自身身价值第三、同同时结合合08年价格情情况，适适当高于于市场整整体上涨涨幅度，，增加品品牌溢价价稳扎稳打打，促进进销售价格制定定宗旨：：周边项目目价格分分析目前区域域楼盘价价格整体体相差不不大，保保利花园园价格处处于中游游根据项目目市场定定位，目目标客户户群定位位、项目目工程等等考虑，，现阶段段周边的的直接竞竞争对手手较少，，包括：：水晶城城、上东花花墅、良良城美景景，保利利花园四四期周边竞争争对手比比较市场类比比定价法法项目名称本案保利花园四期水晶城上东花墅II期良城美景权重——0.40.20.20.2销售均价——4050395039504300地理位置100959595110周边配套1001009595110交通状况1001009595100噪音污染情况1009010010095项目规模10010010010095园林设计100100110100100配套设施100100959595产品品质10010010510595物业管理1001009510095企业品牌1001009010090合计1000985980985985比较系数——0.9850.980.9850.985修正平均价——4112403140104365评估得分——1645806802873本项目均价4126项目开盘盘价格预预测市场比准准价＋目标均价价＝＝营销组合合溢价+产品包装装品牌价值值；楼市发展展；形象定位位；宣传推广广；均价区间间＝比比准均价价＋组合合溢价1-------比准均价价+组合溢价价2＝【4126*1.03】】------【【4126*1.05】＝4250---4332预计五期期开盘出出街均价价在4290左右,在08年目前出出街价格格基础上上上涨200元/平米涨幅３%---５％样板间保利花园园精装房房一直是是区域内内的独有有，周边边竟品项项目没有有精装房房，这是是保利品品牌的一一种宣传传，同时时也是体体现户型型精美的的唯一方方式，建建议在五五期内延延续精装装样板房房风格，，使得五五期项目目销售更更加迅速速，使得得保利品品牌效应应延续。工程节点点项目保利花园5期样板房装修2009-06-05样板展示区配套完成2009-07-01主体结构验收2009-07-10样板展示区绿化完成2009-07-25样板房投入使用2009-08-01需要工程程部严格格按照既既定的工工程节点点完成相相应节点点的工作作，如果果可以提提前更好好。五期地块块包装建议将四四期、五五期南边边的规划划路开通通并平整整。将五期南南侧地块块制作部部分围挡挡，减弱弱此未开开发地块块所产生生的负面面效应。。道路围挡在进入入春季季时，，希望望对海海棠花花园一一、二二期，，保利利花园园一、、二期期，三三期双双河城城公园园的园园林景景观进进行修修整，，为客客户提提供一一个美美丽的的生活活环境境。修整园园区样板间间选择择户型代号样板房号面积套数C2522#4-2-1124㎡108C1520#4-2-1115㎡84A528#1-2-385㎡708A户型：：整个个园区区的主主力户户型，，贯穿穿整个个园区区的销销售始始终；；C1户型：：户型型欠缺缺规整整性，，通过过样板板房展展示户户型优优势；；C2户型：户户型欠缺缺规整性性，通过过样板房房展示户户型优势势；3推广配合合案名及定定位解析析定位语：：一环东·庭院式花花园多层层项目定位位：区位，与与区域竞竞品相抗抗衡。以前，我我们一直直低调宣宣称自己己为“二二环边””，而与与我们相相邻的区区域竞品品却都高高调宣称称自己为为“一环环东”。。将“二二环边””改为““一环东东”，从从低调到到高调，，虽然只只是一个个称呼的的转变，，却让我我们在区区位上可可以于竞竞品抗衡衡。产品特征征，诉求求居住文文化。将沈阳市市场上稀稀缺的多多层产品品属性放放大。居住亲切切气质延延承。同保利花花园一贯贯延承的的绿色、、自然、、健康的的气质相相匹配。。案名：第五季案名及定定位解析析定位描述述比对：：项目名称定位语推广语地段标示水晶城一环东·大湖观邸湖岸线上的上层建筑一环东上东花墅一环外珍稀领地你我的新生活运动一环外良城美景中式福文化美宅居粮城福满门一环东福邸————建筑有价幸福无价无显著标记案名及定定位解析析区位价值值——东陵区宜宜居板块块，居住住氛围成成熟；沈沈抚同城城核心区区位；棋棋盘山旅旅游区的的发展带带动；品牌价值值——保利集团团背景、、上市公公司实力力、保利利花园自自身品牌牌价值；；生态价值值——建筑面积积100万平的““保利城城”大型型生活区区、拥有有沈阳市市仅有的的“双河河三公园园”；生活价值值——自身拥有有百米商商业街、、享有中中街商圈圈、五爱爱商圈等等生活极极为便利利；产品价值值——纯多层63---142平方米最最优户型型交通价值值——112、218、133、168等多条公公交、地地铁、沈沈抚桥核心价值值提炼：：SLOGAN：新都市市院落项目定位位：一环东·庭院式花花园多层层主题推导导推广主题题：都市市里的亲亲切生活活都市里的的亲切生生活市场产品客群刚性需求求为市场场主流，，从主题题定位上上排他并并产生竞争力。。因此，，对于消消费者生生活习惯惯与内心心需要的研究，，才是关关键。不不同于竞竞品，我我们不卖卖河，我们卖产产品，不不卖弄风风情，不不卖虚无无的口号号，我们卖感情情，确切切地说是是，我们们卖的是是人居的的实质，，生活的感感受。1、入口规规划，具具有一定定的庭院院围合性性质。2、大院儿儿具有平平民大众众特征，，对应80、90平产品3、新围合合社区，，满足邻邻里的交交流与沟沟通4、配套成成熟，既既有都市市现代舒舒适，又又有大院院人文。。改善居住住的中青青年置业业者，院院落生活活的共鸣鸣者。多为周边边改善居居住的人人群，对对本地块块有一定定感情对大院儿儿的居住住氛围颇颇为熟悉悉，很容容易产生生共鸣。。他们要改改善居住住条件，，却割舍舍不掉大大院儿情情怀，他们平民民化，拥拥有老百百姓朴实实而真挚挚的特质质。主题推导导铺垫期09年5月—6月开盘引爆爆期再度引爆爆期稳定销售售期推出5.2期推出5.1期09年7月—8月09年9月—10月09年11月—12月阶段主题题落实都市里的的亲切生生活7月底样板板示范去去完成，，样板间间开放活活动5.17五期开盘活动动6月中夏交会展展示11月底冬交会展展示9月中秋交会会展示共实现[11000]组来访成交量[1100套]＝来访量[11000组]×成交率[10％]一环东庭院式花园多层高度蓄势开盘强销强销持续他们喜欢和谐谐、安康、殷殷实的幸福生生活,寻觅着一处便便捷、舒适的的成熟社区，，依然崇尚着着居住在多层层的建筑中，，他们是现代代工人、医生生、教师，或或是公务员、、个体商人……平民百姓、中中产阶级新品亮相，强强化续客释放开盘信息息，集中引爆爆销售，乘胜胜追击势头，，强化产品利利益，保持市市场热度着重诉求未来来的生活意境境，营造未来来生活的景象象，强调居住住的生活质感感、保持市场场持续关注与与热度。保利花园又一一新品力作面面市，纯多层层庭院式社区区，认购有优优惠。成熟社区，二二环内稀缺多多层，庭院式式围合院落布布局配套完善便利利，纯多层建建筑居住舒适适，庭院式围围合院落布局局居住更加惬惬意私密、便便利、舒适、、惬意、满足足的居住生活活体验。东部成熟大盘盘，全新力作作纯多层新品品，荣耀面市市！保利花园·第五季，庭院式稀缺缺纯多层社区区，风华盛放放！保利花园·第五季，分享享四季之外的的美丽心情！！4月5月6月7月8月9月10月11月12月事件节点推广阶段目标受众阶段任务推广主题主题定位推广利益推广目标年终冲刺促销利益刺激激，强化直接接购买力及优优惠。促销优惠政策策引导。不容错过的季季节！起势推广第一一阶段推广时间：2009年4月推广目的：向向市场传达保保利花园五期期新品即将上上市信息，发发布保利花园园五期产品特特征，利用产产品的稀缺性性，引发市场场广泛关注；；以五期带来访访、以活动带带人气、以特特价促成交””，“以三期期四期消化为为主，五期蓄蓄客为辅”。。推广形式：主主要：报纸（（硬广+软文）、活动动辅助：广播、、网络、短信信、公交车体体、公交站亭亭、围挡等。。推广目标：消消化保利花园园现有房源，，顺利启动五五期产品蓄客客工作，保证证蓄客量。起势软文炒作作：一环东惊现稀稀缺纯多层社社区保利地产，坚坚守一环东最最后的纯多层层社区保利一环东，，绝版多层社社区，现正火火热登记中……起势硬广：日期：4月16日（星期四））媒体：《辽沈晚报》整版、《华商晨报》半版《沈阳日报》半版、主题：保利花园·第五季一环东，绝版版纯多层新品品，即日起接受预预约！起势硬广：日期：4月21日（星期二））媒体：《辽沈晚报》整版、《华商晨报》半版主题：保利花园·第五季一环东，绝版版纯多层社区区，现火热登记中中……日期：4月23日（星期四））媒体：《沈阳晚报》整版、《华商晨报》半版主题：保利花园·第五季一环东，绝版版纯多层社区区，现火热登记中中……日期：4月28日（星期二））媒体：《辽沈晚报》整版、《沈阳晚报》整版主题：保利花园·第五季一环东，绝版版纯多层新品品，火热登记中……日期：4月30日（星期四））媒体：《辽沈晚报》整版、《华商晨报》半版主题：保利花园·第五季一环东，绝版版纯多层新品品，火热登记中……起势硬广：促销策略本月主要推广广目的是“以三期四期消消化为主，五五期蓄客为辅辅”。故建议针对四四期现有低于于十套房源的的楼栋进行一一口价促销，，尽可能的清清理个别剩余余单位，营造造售罄的热烈烈气氛。经统统计，截止至至2009年3月30日，四四期低低于十十套房房源的的楼栋栋数据据如下下：序号楼栋房号面积单价总价备注序号楼栋房号面积单价总价备注111-9-1116.17

401362阁楼16103-6-293.27

377119阁楼22-1-1104.58385340294717205-2-2139.073884540148324-1-191.984141380889临商铺185-5-2138.044038557405.544-2-192.454090378121临商铺195-6-2139.36

577123阁楼54-4-292.45429639716520221-5-1105.71

374746阁楼64-6-293.49

396802阁楼212-5-1112.74

401445阁楼741-5-1111.16

394595阁楼223-5-2105.71

379310阁楼82-5-1122.77

418523阁楼23231-9-1117.88

390616阁楼93-4-293.644362408458内部留房242-9-3117.88

385533阁楼103-5-1121.16

413271阁楼25241-9-1117.54

375782阁楼113-5-2127.03

413271阁楼262-1-1104.323878404553124-3-294.294001377254272-9-1144.88

445457阁楼134-5-1121.19

411279阁楼282-8-3105.973971420807144-5-2110.91

386977阁楼292-9-3149.65

452503阁楼1574-2-193.494023376110303-9-3117.39

380347阁楼诚意金金策略略现有产产品与与五期期新品品互补补以五期期的宣宣传吸吸引客客户，，通过过现场场的人人气促促进剩剩余货货量消消化，，同时时以五五期产产品补补充产产品线线。延延长五五期的的蓄客客周期期以达达到开开盘热热销的的局面面。板块竞竞争的的考虑虑目前保保利花花园周周边的的几个个竞争争楼盘盘基本本都以以100平以下下的一一房和和两房房户型型为主主。特特别是是上东东花墅墅二期期和良良城美美景二二期，，80-100平占了了绝大大多数数。4月、5月是沈沈阳传传统的的销售售高峰峰期，，而保保利花花园主主力面面积产产品已已出现现断档档，为为有效效的应应对板板块内内竞争争对手手的威威胁，，需要要适时时的推推出五五期新新品做做产品品补充充。五期诚诚意金金优惠惠策略略诚意金金金额额：一一万诚意金金优惠惠策略略：开盘选选房成成功可可享受受98折优惠惠。一次性性99折“老带新新”凭保利利会员员卡银银卡可可享受受额外外99折第一阶阶段推推广描描述软文烘托一环东惊现稀缺纯多层社区

保利地产，坚守一环东最后的纯多层社区保利一环东，绝版多层社区，现正火热登记中……硬广强攻保利花园·第五季一环东，绝版纯多层新品即日起接受预约！保利花园·第五季一环东，绝版纯多层社区现火热登记中……保利花园·第五季一环东，绝版纯多层新品火热登记中……活动配合“保利会”会员日之业主运动日保利花园第五季推介会暨诚意金客户抽奖活动活动软文邻里和谐，其乐融融——保利花园业主运动会圆满成功保利花园第五季，不容错过的纯多层社区起势推推广第第二阶阶段推广时时间：：2009年5月推广目目的：：持续续向市市场传传达保保利花花园五五期新新品即即将上上市信信息，，发布布保利利花园园五期期产品品特征征，利利用产产品的的稀缺缺性，，引发发市场场广泛泛关注注；本月主主要以以五期期蓄客客为主主，现现有货货量销销售为为辅，，为开开盘做做好准准备推广形形式：：主要要：报报纸（（硬广广+软文））、活活动辅助：：广播播、网网络、、短信信、公公交车车体、、公交交站亭亭、围围挡等等。推广目目标：：最大大化蓄蓄客，，为开开盘做做铺垫垫。第二阶阶段软软文炒炒作：：保利花花园·第五季季，纯纯多层层社区区，炙炙热房房源，，蓄客客火爆爆一环东东，纯纯多层层绝版版社区区，值值得一一生拥拥有保利花花园·第五季季，一一环东东纯多多层社社区，，即将将盛大大启幕幕日期：：5月5日（星星期二二）媒体：：《辽沈晚晚报》整版、、《华商晨晨报》半版《沈阳晚晚报》整版主题：：保利利花园园·第五季季一一环东东绝绝版纯纯多层层社区区凝聚保保利地地产17年建筑筑智慧慧值得一生生珍藏日期：5月7日（星期期四）媒体：《辽沈晚报报》整版、《华商晨报报》半版主题：保保利花园园·第五季一一环东东绝版版纯多层层社区凝聚保利利地产17年建筑智智慧值得一生生珍藏第二阶段段硬广：：日期：5月14日（星期期四）媒体：《辽沈晚报报》整版、《华商晨报报》半版主题：保保利花园园·第五季一一环东东绝版版纯多层层社区凝聚保利利地产17年风景美美学值值得一生生鉴赏日期：5月21日（星期期四）媒体：《沈阳晚报报》整版、《华商晨报报》半版主题：保保利花园园·第五季一一环东东绝版版纯多层层社区凝聚保利利地产17年风景美美学值值得一生生鉴赏第二阶段段硬广：：日期：5月26日（星期期二）媒体：《辽沈晚报报》整版、《沈阳晚报报》整版主题：保保利花园园·第五季一一环东东绝版版纯多层层社区凝聚保利利地产17年的人居居理念，，值得得一生驻驻留日期：5月28日（星期期四）媒体：《辽沈晚报报》整版、《华商晨报报》半版主题：保保利花园园·第五季一一环东东绝版版纯多层层社区凝聚保利利地产17年的人居居理念，，值得得一生驻驻留第二阶段段硬广：：开盘热销销期开盘热销销期阶段时间间：2009年6月阶段目的的：制定定开盘策策略，确确定推货货方案，，集中开开盘，引引爆市场场。推广形式式：主要要：报纸纸（硬广广+软文）、、活动辅助：广广播、网网络、短短信、公公交车体体、公交交站亭、、围挡等等。推广目标标：最大大化消化化蓄客量量，保证证开盘火火爆，成成功。开盘期软软文炒作作：保利花园园·第五季，，一环东东纯多层层社区，，开盘在在即保利花园园·第五季，，纯多层层社区，，引爆沈沈城楼市市。日期：6月2日（星期期二）媒体：《辽沈晚报报》整版、《华商晨报报》半版《沈阳晚报报》整版主题：保保利花园园·第五季一一环东东绝版版纯多层层社区开盘在即即日期：6月4日（星期期四）媒体：《辽沈晚报报》整版、《华商晨报报》半版《沈阳日报报》半版、《沈阳晚报报》整版主题：：保利利花园园·第五季季一一环东东绝绝版纯纯多层层社区区盛大开开盘第二阶阶段硬硬广：：日期：：6月2日（星星期二二）媒体：：《辽沈晚晚报》整版、、《华商晨晨报》半版《沈阳晚晚报》整版主题：：保利利花园园·第五季季一一环东东绝绝版纯纯多层层社区区开盘在在即日期：：6月4日（星星期四四）媒体：：《辽沈晚晚报》整版、、《华商晨晨报》半版《沈阳日日报》半版、、《沈阳晚晚报》整版主题：：保利利花园园·第五季季一一环东东绝绝版纯纯多层层社区区盛大开开盘第二阶阶段硬硬广：：开盘期期推广广描述述软文烘托保利花园·第五季，一环东纯多层社区，开盘在即保利花园·第五季，纯多层社区，引爆沈城楼市。硬广强攻保利花园·第五季一环东绝版纯多层社区开盘在即保利花园·第五季一环东绝版纯多层社区盛大开盘活动配合保利花园盛大开盘沈阳09房交会活动软文沈城楼市热捧保利花园·第五季火热的六月，火热的保利花园·第五季1、广告告排期期媒体形式投放时间报纸沈阳日报沈阳晚报时代商报辽沈、晨报为硬广。本地所有常规纸媒进行软性新闻炒作配合（以集团的广告协议提出申请）从五月份开始到八月份频次为每周投放一次辽沈晚报华商晨报短信成交客户及意向客户资源；区域重点锁定；随销售信息持续传递，尤其在重要节点大量群发每周五、六网络广告沈阳房产网、搜房、焦点等房产门户网站新闻报道、网络广告、论坛、活动直播等持续投放，重要营销节点加大篇幅及密度户外广告路牌、路旗、候车亭、车体广告新闻化全年项目名称发布日期类别版式单价（元）内容辽沈晚报4月16日硬广整版52000保利五期新品即将上市华商晨报4月16日硬广整版

沈阳日报4月16日硬广整版89500华商晨报4月21日硬广整版68400辽沈晚报4月21日硬广整版48000华商晨报4月23日硬广整版

沈阳晚报4月23日硬广整版100000沈阳晚报4月28日硬广整版68400辽沈晚报4月28日硬广整版48000华商晨报4月30日硬广半版34200辽沈晚报4月30日硬广整版48000华商晨报5月5日硬广半版34200辽沈晚报5月5日硬广整版48000沈阳晚报5月5日硬广半版34200四-五月份份纸媒媒传播播计划划1、报广广排期期1、报广广排期期五-六月份份纸媒媒传播播计划划项目名称发布日期类别版式单价（元）内容辽沈晚报5月7日硬广整版48000保利五期新品即将上市华商晨报5月7日硬广半版34200辽沈晚报5月14日硬广整版48000华商晨报5月14日硬广半版34200沈阳晚报5月21日硬广整版36000华商晨报5月21日硬广半版34200辽沈晚报5月26日硬广整版48000沈阳晚报5月26日硬广半版36000辽沈晚报5月28日硬广整版48000华商晨报5月28日硬广半版34200沈阳日报6月2日硬广整版48000辽沈晚报6月2日硬广整版52000华商晨报6月2日硬广整版68400沈阳日报6月4日硬广整版89500辽沈晚报6月4日硬广整版52000沈阳晚报6月4日硬广整版36000华商晨报6月4日硬广整版684001、广告告运动动短信网络候車亭亭小众重重点传传播渠渠道候车亭亭候车亭亭：发布时时间：：3月-9月预计费费用：：10万发布策策略：：以成成交客客户来来源区区域情情况做做市场场依据据及产产品所所处区区域属属性，，拟定定投放放路线线以覆覆盖东东陵区区、大大东区区及沈沈河区区东部部为主主。项目名称单价（元）数量总价（元）候车亭175040140000短信发布时时间：：4月预计费费用：：6万发布策策略：：采用用持续续释放放，重重点阶阶段加加大投投放数数量的的整体体策略略。发布时间发布主题发布范围（对象）发布数量备注4月5日、6日三期四期扫尾销售，特价房源销售信息重点老业主及意向客户20万条每天10万条4月8日、10日特价房源销售信息、新品即将上市大东区（中街商圈）、沈河区20万条每天10万条4月13日保利五期新品上市重点老业主及意向客户20万条每天10万条4月15日保利五期新品上市大东区西部、东陵区北部、沈河区东部20万条每天10万条4月17日保利五期新品上市重点老业主及意向客户6000条每天6000条4月18日保利五期新品上市东陵区中北部与大东区西北部、沈河区东部20万条每天10万条网络发布时时间：：4月-5月上旬旬网路广广告：：首页页通栏栏、搜搜房网网通栏栏预计费费用：：10万分段发发布：：1）4月中上上旬：：内容：：保利五五期新新品上上市！！释放保保利花花园五五期产产品即即将上上市信信息，，告知知受众众，扩扩大影影响面面。4月中旬旬-5月上旬旬内容：：认购购现场场火爆爆及优优惠信信息释释放，，向受受众反反馈认认购信信息，，同时时告知知特惠惠信息息。发布参参考：：政府关关系业内关关系公众关关系客户关关系媒体关关系公共关关系提升行行业标标准业内内传传播播联谊谊活活动动联谊谊活活动动联合合造造势势客户保保养活活动客户关关系管管理新闻闻传传播播政府府公公关关权威认认证间接影影响业内口口碑掌握喉喉舌口碑效效应2、公共共关系系活动目目的：：增加销销售现现场人人气，，通过过老业业主传传播五五期新新品上上市信息息。通通过特特价单单位的的促销销政策策，消消化保保利花花园现有有房源源。活动时时间：：09年4月18日（周周六））上午午10点——下午16点09年4月19日（周周日））上上午10点——下午16点活动地地点：：保利花花园售售楼处处、保保利生生活馆馆活动形形式：：1、凡参参加活活动的的业主主，需需要到到销售售中心心登记记并领领取一一张入入场券券，可可以免免费到到保利利生活活馆制制定的的场馆馆进行行相应应的运运动体体验，，时间间约30-60分钟。。2、每个个老业业主初初次登登记时时只能能选择择一种种项目目活动动卡，，如要要中途途参加加别的的项目目，需需到销销售中中心前前台重重新领领取一一张对对应项项目的的活动动卡。。参加人人员：：持有““保利利会””会员员卡的的保利利花园园老业业主及及其亲亲友软文炒炒作：：邻里和和谐，，其乐乐融融融——保利花花园业业主运运动会会圆满满成功功建议1：保利利会会会员日日之业业主运运动日日2、公共共关系系建议2：好房房子分分享行行动—保利业业主联联合推推荐活动目目的：：最大大化在在集团团品牌牌内消消化老老客户户所带带来的的推荐荐价值值。线上操操作：：晨报报（半半）、、辽沈沈（整整）配配合宣宣传线下配配合：：五盘盘联动动，在在售项项目展展示，，资料料互置置。结合保保利会会的推推荐政政策，，对老老客户户推荐荐新客客户购购买集集团内内的产产品有有相应应优惠惠政策，本本项目目内执执行现现有标标准，，推荐荐朋友友在保保利其其他项项目成成交的的客户户获得得等额额购物物卡，新新客户户优惠惠各项项目根根据实实际情情况制制定。。2、公共共关系系建议3：保利利会商商家联联盟营营销互互动活动目目的：：扩大大保利利会影影响面面，提提升保保利会会价值值。线上操操作：：征求求联盟盟商家家，从从商场场、超超市到到家居居市场场，作作为保保利会会的延延伸服服务。。线下配配合：：会员员之间间的利利益共共享，，设立立针对对商家家会员员的优优惠政政策，，终端端传播播。凡是保保利会会联盟盟商家家的会会员购购买保保利旗旗下产产品，，即可可额外外获得得2000元的购购房优优惠，，如推荐荐亲友友购买买，则则亲友友可获获得1000元购房房优惠惠，本本人可可获得得所在在商家家价值值1000元的购购物卡卡。推推荐或或本人人购买买界定定以首首次出出示商商家会会员卡卡作为为基础础。2、公共关系建议4：保利地产五五盘业主运动动联赛活动目的：增增加各盘业主主对保利地产产沈阳项目的的综合了解，，增强消费信信心，促进推推荐成交。线上操作：各各项目进行羽羽毛球、乒乓乓球淘汰联赛赛，在各项目目销售中心报报名，比赛地地点定在保利会馆馆，优胜者获获得全家北京京保利品牌游游（保利博物物馆、保利剧剧院等）线下配合：多多项目间的业业主联合推荐荐购买政策。。结合保利会的的推荐政策，，对老客户推推荐新客户购购买集团内的的产品有相应应优惠政策，，本项目内执行现有标标准，推荐朋朋友在保利其其他项目成交交的客户获得得等额购物卡卡，新客户优优惠各项目根据实际情情况制定。2、公共关系6月份开展“多盘联动品品牌幸运运接力活动°凡是集齐保利利全部在售项项目的品牌原原子印章，就就可以兑换一一份价值50元的幸运大奖奖（限量1000份），同时获获得忠实品牌牌拥护者证书书和各项目的的不同金额购购房优惠。2、公共关系建议5：保利品牌幸幸运接力2、公共关系活动目的：突突出物业服务务队伍的高质质量服务，发发扬保利品牌牌军企出身传传统。线上操作：以以建军节为起起始，由物业业公司组织保保安人员进行行全月军讯，，地点新宁街街。线下配合：军军人及家属的的现场购房优优惠政策。凡是活动期间间，军人或军军人直系亲属属购买保利花花园，均可额额外享受8100元的购房优惠惠，同时针对军人推推出“拥军房房”。建议6：向最可爱的的人学习—保利物业军事事化训练月活动目的：营造火爆热销销的销售氛围围，力争诚意意金客户最大大化成交活动时间：09年6月6日（周六）上上午9点——下午16点活动地点：保利花园售楼楼处开盘形式：电脑摇号参加人员：前期缴纳诚意意金客户重大活动一：：保利花园·第五季开盘盘仪式活动目的：宣传五期新品品，与三期四四期向互补，，持续热销，，消化开盘未未成交诚意客客户活动时间：预计在6月中下旬活动场地：保利花园销售售案场、房交交会现场参加人员：前期诚意金客客户及到访客客户软文炒作：火热的六月，，火热的保利利花园·第五季重大活动二：：沈阳09夏季房交会本阶段公关活活动的重点对对象由业内人人士转入准客客户群体，可可有以下几种种形式：重要节点活动动：如开盘活动动，以样板间间开放为主要要诱因，可同同时邀请艺术术策展人做小小型艺术展览览，使现场气气氛更为活跃跃，互动性更更强，同时彰彰显项目的文文化气质；2、公共关系日常主题性公公关活动：鉴于新品传传播的阶段与与项目周边配配套资源特征征，建议组织织以“亲切的的大院生活””为主题的系系列活动。活动设想1：五一期间在运运河带状公园园举办“我与与春天有个约约会——业主趣味运动动会”活动设想2：六一期间，举举办保利宝宝宝绘画大赛，，主题“我美美丽的家”。。活动设想3：七月份，在保保利广场举办办的露天电影影展播（保利利博纳电影专专场，如赤壁壁等）2、公共关系北京保利博纳纳电影发行公公司发行影片片：2、公共关系日常主题性公公关活动：鉴于新品传传播的阶段与与项目周边配配套资源特征征，建议组织织以“亲切的的大院生活””为主题的系系列活动。活动设想4：八月份，“凉凉爽夏日大大院生活””主题活动，，与水相关的的如钓鱼比赛赛（成人）、、抓鱼大赛（（儿童）活动设想5：十月份，举办办流金岁月—大院文化摄影影展活动设想6：十二月份，在在黎明文化化宫举办““流金岁月””业主答谢联联欢会。2、公共关关系促销+互动公关关活动：当有促促销活动动时，可可同时安安排互动动性强的的游戏活活动。如举办““家有爱爱车”试试驾活动动。2、公共关关系巡讲活动动：针对项项目周边边目标客客群比较较集中的的企事业业单位进进行重点点项目推推介，同同时配合合相应团团体购买买的优惠惠政策。。2、公共关关系第一圈层层：农业大大学，黎黎明集团团等。第二圈层层：沈海热电电、金杯杯公司等等第三圈层层：三洋公司司、沈阳阳大学等等巡展活动动：利用周周边客群群日常消消费比较较集中的的场所，，进行小小规模巡巡展活动动。地点点建议兴兴隆大家家庭新光光店（08年成功经经验），，同时现现场配合合看房车车。2、公共关关系活动亮点点：以针对对兴隆员员工购房房优惠为为置换条条件，将将项目宣宣传资料料或项目目优惠卡卡放在商商场收银银台处，，随结帐帐发放。地盘包装装：树立项目目完整地地盘形象象，做好好明确的的导引系系统售楼大厅厅：营造亲切切、舒适适感受样板间：：制作必要要的说明明牌、户户型牌1、硬环境境3、展卖空空间2、软环境境客户到访体验系统安全感舒适感品位感亲切感细致感听觉视觉嗅觉味觉触觉传播费用用预期销售售额50,000万元*2%≈1000万元战术类别项目名称费用比例费用估算广告运动户外广告30%300万平面广告15%150万网站建设及网络广告10%100万广播广告3%30万短信广告3%30万DM广告3%30万公共关系公关活动及新闻宣传15%150万文本资料各类文本资料印刷5%50万展卖空间卖场建设及包装10%100万其它费用（含广告广告服务费用）6%60万费用总计1000万传播费用用LOGO表现续客期大大众媒体体画面表表现》》报广>>报广>>报广>>报广>>报广>>报广>>车体表现现>>站亭表现现>>站亭效果果表现>>广告牌表表现>>广告牌实实景合成成表现>>网络表现现>>网络媒体体效果表表现>>续客期案案场包装装画面表表现》》园区路旗旗表现>>路旗合成成效果表表现>>围挡表现现>>围挡表现现>>围挡表现现>>围挡表现现>>围挡完整整表现>>围挡合成成效果表表现>>售楼处外外立柱表表现>>售楼处外外立柱实实景合成成表现>>售楼处内内立柱表表现>>售楼处内内吊旗表表现>>售楼处内内立柱吊吊旗表实实景合成成表现>>续客期推推广物