全国房地产行业及调研报告概述

2004.1廊坊中期报告-4全国房地产行业分析及城市房地产调研报告

全国房地产行业分析、北京、石家庄、蚌埠、连云港选准定位，夯实基础，将新奥置业发展成为全国知名的房地产开发企业机密此报告供客户内部使用。未经远卓管理顾问公司书面许可，其它机构不得擅自传阅、引用或复制本报告包含企业重要信息，远卓建议客户采取最高级别的保密措施来保管、查阅本文件4/4©2003BexcelManagementConsultantsAllRightsReserved.城市房地产调研说明目的工作描述局限性本研究的目的是了解北京、石家庄、蚌埠和连云港四个城市房地产行业的行业趋势、行业机会点以及房地产市场状况，本研究的结果并非对具体项目的判断本报告提出远卓的独立判断，所有在访谈、调查和研究中接收到的观点仅作为远卓重要参考依据，而并不受任何观点的完全引导，报告中的分析结论尽可能地采用数据论证，在缺乏数据的某些地方远卓将参考内外部访谈、权威行业报告等信息经远卓内部讨论而得出远卓各工作小组走访了以上四个城市，对当地房地产市场情况进行了实地考察，并访谈了当地政府机关、新奥燃气销售部门、售楼处以及房地产交易中心的相关人员调查的重点在住宅市场，对写字楼、商用楼仅做一般性扫描。由于研究目的更倾向于行业宏观态势，本报告内容没有延伸至具体某个细分市场，因此这些分析并不一定能完全作为项目投资决策或子项目具体运作决策的依据1调研报告的主要结构主要观点概述全国房地产概述城市调研报告2主要观点概述（一）：全国市场我国房地产开发历史发展经历了超常发展期和调控期后逐步走向理性繁荣阶段，未来至少有20年左右的增长空间；中国房地产行业处于从单纯开发型向投资运作型的转变期，存在多种模式并存的复杂格局，精细化管理基础上规模化、专业化细分发展成为现阶段主要特点我国房地产市场呈现区域梯度发展特点，人均GDP高的城市房地产业相对成熟，少量区域市场出现投资过热的表现直辖市、百万人口城市是竞争重点，经济越发达竞争越激烈。二三线城市成为部分新兴、中型房地产商新的利润增长区域全国房地产市场理性繁荣，具有长期增长空间,有部分区域存在投资过热现象。目前行业由单一开发型向投资运作型转变。3主要观点概述（二）：北京市场北京市的经济发展和居民收入水平远远高于其他城市，且增长迅速住宅价格进入结构性调整，稳中有降，中高端和中低端市场供不应求，市场竞争主要在中端北京市的“十五”城市规划将推动郊区房和中低价位商品房的建设，释放中低收入人群的需求消费者对居住地点至工作单位的车程要求有所放宽，居住区域选择呈现郊区化倾向，四环以外成为未来开发的热点并沿着交通轨道扩展房地产企业数目众多，市场竞争空前激烈写字楼市场供给远大于需求，空置率不断上升价格逐年下降北京房地产市场发展较为成熟，机会与风险都较高，目前主要市场机会在五环六环区域和中档住宅市场4主要观点概述（三）：石家庄市场石家庄市的经济发展和居民收入水平难以支撑房地产市场的长期发展近年来石家庄房地产也并没有呈现良好的增长态势目前市场供给与需求的主导仍然是住宅且主要是中低价位房和经济适用房市场面临土地价格增长和竞争环境混乱两个不利因素写字楼、商铺和工业园区存在一定的市场机会石家庄房地产市场存在较大的风险，但中低价位住宅写字楼和工业园区存在一定的市场机会5主要观点概述（四）：蚌埠市场蚌埠市的经济发展和居民收入水平太低难以支撑房地产市场的长期发展近年来蚌埠房地产发展迅速，但是价位相对较高目前市场供给过于需求，空置率较高，目前市场的重点在于消化空置房市场竞争环境较为混乱蚌埠房地产市场发展水平低下，空置率高，进入风险较大6主要观点概述（五）：连云港市场连云港房地产市场规模较小，但正处于迅速发展阶段，短期竞争激烈，但存在长期的发展空间连云港市的经济发展迅速，但居民收入出现一定的背离城市化的发展和新移民的涌入带来一定的市场机会连云港市房地产市场正处于迅速成长期，短期内供应量放大超出需求市场空置率较高，存在结构性过剩市场竞争环境较为混乱7四个城市房地产市场的比较北京石家庄蚌埠连云港2002年GDP增长2002年人口增长2002年房地产投资额2002年商品房竣工面积增长2002年商品房销售面积增长2002年人均可支配收入房价与人均收入比全国增长驱动因素房价变化预测2002年人均可支配收入增长10.2％9.1％10.7％10.9％7.3％4％0.9％1.7％0.9％0.6％12464724065646953770313.5％6.4％6.6％-0.4％12.3％98933.48.116.1773639.7％-14.26％-35.27％43.5％12.2810.111稳中有降稳定增长稳中有降小幅上扬高收入城市改造与工业园区建设无新移民需求41.8％18.6％-4.85％24.2％19.1％20.2％8北京的的经济济发展展速度度远远远高于于其他他几个个城市市北京石家庄庄连云港港蚌埠全国平平均GDP增长率率人口增增长率率城镇人人均可可支配配收入入增长长率13.5%12.3%6.4%6.6%-0.4%4%0.9%1.7%0.9%0.6%10.2%9.1%8.6%10.9%7.3%9四个城城市中中只有有北京京的人人均可可支配配收入入高于于全国国平均均水平平124647240656469537703北京石家庄庄连云港港蚌埠全国平平均四个目目标城城市与与全国国平均均城镇镇人均均可支支配收收入比比较（2002年，，元））10北京和和连云云港的的房地地产市市场以以高于于全国国平均均的速速度增增长，，蚌埠埠则呈呈现负负增长长态势势,石石家庄庄目前前以消消化空空置房房为主主。商品房房竣工工面积积增长长率商品房房销售售面积积增长长率北京全国平平均连云港港蚌埠石家庄庄41.8%18.6%-4.85%24.2%20.2%39.7%-14.26%-35.27%43.5%19.1%11远卓对对以上上城市市房地地产市市场的的分析析预测测比较较北京石家庄庄蚌埠连云港港供需特特点竞争特特点市场供供给量量逐年年增长长市场需需求旺旺盛，，购买买力较较强中低端端与中中高端端区间间需求求大于于供给给市场供供给量量近两两年开开始下下降经济发发展与与收入入水平平限制制了市市场需需求高端市市场供供大于于求，，中低低端市市场尤尤其是是经济济适用用房存存在一一定的的市场场机会会市场供供给逐逐年减减少公务员员和垄垄断型型国企企职工工是主主要潜潜在客客户供给大大于需需求住住宅空空置率率较高高市场供供给逐逐年上上升拆迁户户和国国家机机关人人员成成为需需求的的主导导供给大大于需需求住住宅空空置率率较高高且逐逐年上上升企业数数量4000多多家竞竞争激激烈，，中小小企业业仍存存在市市场机机会房价进进入调调整阶阶段价价格稳稳中有有降四环以以外沿沿交通通轨道道线成成为未未来热热点企业数数量多多但实实力较较弱，，竞争争不算算太激激烈价格持持稳有有小幅幅上扬扬房地产产开发发有东东南方方向发发展的的趋势势企业数数量多多规模模小，，竞争争相对对较弱弱，外外地企企业占占主导导存在一一定滞滞销现现象价价格稳稳中有有降东区是是传统统居住住区西西区存存在未未来市市场机机会企业数数量400多家家，有有资质质的只只有70多多家，，竞争争激烈烈而无无序房价保保持3－5％持持续稳稳定上上涨二环外外城中中村改改造是是未来来热点点供给需求供需竞争价格区域12调研报报告的的主要要结构构主要观观点概概述全国房房地产产概述述城市调调研报报告13行业分分析主主要结结论预预览（（一））：全全国与与区域域市场场趋势势我国房房地产产开发发历史史发展展经历历了超超常发发展期期和调调控期期后逐逐步走走向理理性繁繁荣阶阶段，，目前前房地地产行行业成成为我我国经经济发发展的的支柱柱产业业，整整体运运作健健康稳稳定，，未来来至少少有20年年左右右的增增长空空间；；中国房房地产产行业业处于于从单单纯开开发型型向投投资运运作型型的转转变期期，存存在多多种模模式并并存的的复杂杂格局局，精精细化化管理理基础础上规规模化化、专专业化化细分分发展展成为为现阶阶段主主要特特点土地获获取逐逐步透透明化化，但但土地地交易易价格格指数数迅速速加速速上升升，土土地更更加成成为行行业内内厂商商关键键竞争争要素素；住宅开开发是是占市市场结结构比比例最最大，，且有有进一一步扩扩大趋趋势；；住宅宅项目目竞争争激烈烈，市市场研研究基基础上上准确确定位位及营营销实实现是是项目目成败败的关关键；；全国房房地产产市场场特征征：全国房房地产产区域域市场场特征征：受经济济发展展不平平衡影影响，，我国国房地地产市市场呈呈现区区域梯梯度发发展特特点，，人均均GDP高的城城市房房地产产业相相对成成熟直辖市市、百百万人人口城城市是是竞争争重点点，经经济越越发达达竞争争越激激烈少量区区域市市场出出现投投资过过热的的表现现二三线线城市市成为为部分分新兴兴、中中型房房地产产商新新的利利润增增长区区域14中国的的房地地产行行业具具有以以下基基本特特性周期性产业关联性地域性受产业政策影响大房地产业属固定资产投资范畴，受国家宏观经济政策的影响非常大。产业表现出与国民经济的发展相关并具一定先导性的周期性房地产与国民经济的许多行业如钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等都有着密切关系，房地产业的发展对这些产业的诱发系数达到1.7。此外，房地产业也促使物业管理、房地产评估、房地产中介等新兴行业的发展

房地产是不动产，不能象其它商品那样通过房地产在地区之间的流动来达到供求平衡或缩小地区间价格差异。房地产市场的供求状况主要受当地经济发展水平的影响，不同区域表现出相当的特性政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应，从而影响到房地产业的开发状况； 政府的各项税费会影响到房地产的价格，从而影响到房地产的销售状况；政府对房地产交易所采取的政策会影响到房地产的流通状况15纵观中中国房房地产产的商商品化化历程程，房房地产产行业业经过过超常常发展展和调调控期期后正正逐步步走向向理性性化和和稳定定成长长时期期19491979198719911993.619952002停滞期复苏期初步起飞期超常发展期调控期平稳发展期二次调控期理性化规模发展期房地产业增长率2004真正意意义上上的中中国房房地产产行业业自1987年年开始始形成成个人购购买的的比例例逐年年增加加；供求双双方的的选择择趋于于理性性；产品性性价比比成为为供求求双方方关注注的共共同点点市场供供求竞争格格局产品型型向服服务型型转变变成为为企业业的核核心竞竞争力力的实实现渠渠道之之一；；业务务模式式创新新成为为现阶阶段房房地产产行业业一大大特点点领先的的房地地产商商呈现现开发发规模模化、、跨地地域发发展的的趋势势；“三外外”涌涌入房房地产产业导导致竞竞争的的加剧剧行业监监管提高行行业集集中度度，扶扶大放放小；；通过195号、、121号号文件件等系系列政策调调控房房地产产业，，防止止地产产泡沫16近年来来我国国房地地产开开发投投资增增长速速度保保持了了较高高的水水平,已成成为我我国重重要的的一项项支柱柱产业业资料来来源：：中国国统计计信息息网远远卓卓分析析17房地产产企业业数量量多、、规模模小、、集中中度低低受我国经济发发展梯级落差差影响，全国国房地产行业业发展并不均均衡市场上在售的的项目，仅掌掌握在少量的的开发商手中中；土地作为核心心竞争要素，，越来越成为为业内厂商竞竞争要点土地供给透明明企业运营模式式改善大量资本进入入行业“121号””文件“195号””文件“18号”文文件规模化、专业业化将是我国国房地产企业业发展的必由由之路行业呈现由数数个规模大、、资金雄厚、、管理模式先先进的巨头垄垄断现象产品/服务细细分，产品品品种增加，专专业化程度增增加市场规模扩大大，市场价格格更趋于理性性化、透明化化现在2005-2008出台、规范土土地招标制度度不断通过金融融信贷政策提提高行业进入入壁垒出台物业管理理条例；规定商品房按按使用面积出出售近年来中国政政府加强了土土地供给、金金融信贷等政政策调控力度度，我国房地地产商面临重重新“洗牌””，导致业绩绩两极分化，，市场将进一一步集中资料来源：中中国统计信息息网远卓分分析18从产业周期分分析，我国的的房地产行业业处于从开发发型向投资型型的转变时期期，出现多种种业务组合模模式并存的复复杂局面-行业成熟熟度与房地产产商商业模式式演变示意图图-高利润阶段高风险/高回回报产品创新中等利润阶段段适中风险/适适中回报资本优势/规规模优势微利阶段低风险/低回回报规模优势经济特征需求特征房地产开发/产品型房地产投资/资本运作型型房地产服务/服务型时间行业规模中国大陆房地地产商香港房地产商商发达国家房地地产商卖方市场对新增住房需需求快速膨胀胀均衡市场对新增住房需需求稳定增长长买方市场以提升住房质质量的需求为为主19现阶段我国房房地产行业仍仍处于卖方市市场，未来至至少保持20年左右的高高速成长，属属于典型的朝朝阳行业时间房地产作为基基础产业和资资金驱动型行行业，受宏观观经济周期的的影响很大，，带来房地产产行业的短期期波动。政府的政策影影响，如拉动动内需等政策策，在短期内内会影响周期期的长度和幅幅度，但对整整体趋势影响响不大。结论：短期呈下降趋趋势部分市场供应应的增加速度度超过有效需需求的增加速速度，某些细细分市场供过过于求资金在全球范范围内加速流流转国家出台相关关政策对行业业进行调整和和管控三外的加入使使得国内市场场竞争进一步步加剧长期呈增长趋趋势中国长期潜在在需求巨大，，拉动市场上上升城市化进程进进一步加快人均面积远小小于欧美国家家，改善住宅宅环境需求巨巨大大量存量房的的改造行业规模市场现状房地产开发长期趋势房地产与国民民经济的许多多行业如钢铁铁、水泥、木木材、玻璃、、塑料、家电电等都有着密密切关系，房房地产业的发发展对这些产产业的诱发系系数达到1.7；此外，房地产产业也促使物物业管理、房房地产评估、、房地产中介介等新兴行业业的发展。20由于目前我国国人均住宅建建筑面积的远远落后于欧美美发达国家，，房地产住宅宅业有至少有有20年代的的发展空间据国外的经验验，人均国内内生产总值在在3000美美元以下，或或人均住房面面积在30平平方米以下时时，城市化水水平在30％％～60％左左右，属于较较快速度发展展住房建设时时期。2002年，，我国城镇人人均住房建筑筑面积为22平方米，人人均国内生产产总值961多美元，刚刚好处在中等等收入国家人人均住房水平平上，和地少少人多的新加加坡及中国的的台湾省（人人均使用面积积达到28平平方米）相比比，有很大的的增长空间。。结合我国城市市化发展水平平，人口增长长因素以及人人均住宅建筑筑面积改善等等因素，预测测未来10年年内我国住宅宅类房地产的的发展空间在在60亿平方方米左右，若若按现在的每每年房屋建设设竣工3亿平平米计算，至至少住宅市场场还有20年年的发展空间间21需求和供应两两大推动因素素从根本上决决定未来几年年我国房地产产市场的乐观观局面需求供应房地产行业高高速增长人口：我国每年净增增人口1200万，其中中城市人口每每年大约净增增300万,每年结婚人人数960万万对，存在在巨大的潜在在需求收入：我国城镇居民民的人均可支支配收入增长长迅速，房产产市场的有效效需求不断上上升西部大开发：：西部大开发大大量的投资对对房地产提出出大量的配套套需求WTO：大量外资企业业及驻华机构构的争相涌入入将带来国内内住宅、办公公尤其是高档档写字楼、外外销公寓需求求的大幅度增增加政策：国家在“十五五”期间将继继续大力支持持房地产业的的发展。降低低税费、抵押押贷款和住房房公积金制度度、启动二三三级市场等都都刺激了市场场的现实需求求和潜在需求求城镇化：积极极稳妥推进城城镇化是“十十五”期间的的战略重点之之一，未来每每年城市化比比例将增加一一个百分点，，带来城市土土地供应的增增加和大规模模的城镇住宅宅建设资金

：持续的低利率率政策将降低低开发商的成成本；解除对对房地产企业业上市的禁令令大大拓展了了资本市场融融资渠道；房房地产金融产产品的不断拓拓展也将提高高房产商的供供应能力WTO：外资实现国民民待遇，外资资房产商将加加大在中国的的投资力度。。尤其对服务务领域内部各各个专业的全全面进入和渗渗透将使我国国房地产服务务业内部分工工更细化、更更完整，促进进整个行业结结构的改善和和市场的规范范22近6年来中国国房地产投资资额持续增长长，同时一直直保持良性的的增长态势1995年至至2002年年国房景气指指数变化1998年后后房地产业进进入景气区间间。进入2000年，国国房景气指数数企稳走高，，在104点点附近窄幅波波动，呈现出出高位强势横横盘迹象，我我国房地产业业进入了新的的一轮景气阶阶段，且离110点的预预警值还有很很大的安全空空间(年度最最大值也只有有105.27)，整体体发展较健康康，区域市场场出现过热特特点。1997－2002年全全国房地产投投资情况2003年1-6月，全全国累计完成成房地产开发发投资3816.81亿亿元，比去年年同期增长34%备注：综合指数值100为景气气线100以上为为景气区间100以下为为不景气区间间110以上为为过热预警区区间徘徊迹象23土地购置与开开发量同样保保持快速增长长，但是土地地购置量与土土地完成开发发量之差逐年年扩大，部分分地区出现““圈地”现象象2002年1-11月，，全国房地产产开发企业购购置土地量比比开发土地量量高出1.08倍，可见见某些地区存存在“圈地””现象。其中中：浙江省购购置土地2125.78万平方米，，居全国之首首。该省购置置土地量比完完成开发量(644.97万平方米米)高出2.30倍1997－2002年土土地购置与开开发情况(万万平方米)资料来源：国国家统计局由上图可以看看出在前几年年的“圈地””运动中，许许多大中型房房地产企业意意识到土地的的战略地位，，已经储备了了大量土地，，目前占据相相对优势地位位，新的进入入者面临着用用更大的代价价获取土地的的不利局面对对资金规模及及资金管理能能力要求大大大提升241996年开开始，我国房房地产业投资资结构开始向向住宅转移，，住宅投资占占房地产业的的投资比重逐逐渐上升,成成为近几年增增长最快的热热点，远高于于其他类地产产项目的发展展速度1997-2002年住住宅投资占房房地产总投资资的比例2002年全全国各类物业业投资结构比比例示意97年到99年住宅投资资比例增长迅迅速2000年和和2001年年基本保持同同一比例2002年住住宅投资比例例继续增长达达到68.09%25预计未来三年年中国房地产产行业仍将保保持高位攀升升的态势中国房地产行行业过去增长长中国房地产行行业未来增长长预测单位：亿元单位：亿元房地产投资额额年均增长率率预测：20%商品房销售年年均增长率预预测：25%房地产投资额额年均增长率率1997-2000：：18.8%商品房销售年年均增长率1997-2000：26.7%商品房销售额额投资额商品房销售额额投资额资料来源：中中国统计年鉴鉴200226预计未来短期期内房地产市市场继续保持持供销两旺的的局面投资方面供给方面需求方面短期内房地产产投资将继续续保持增长势势头今后3年竣工工总量是11-13亿平平方米，即年年均竣工量在在3.6-4.4亿平平方米之间，，相比上世纪纪90年代年年竣工量2.5亿平米的的水平有较大大提高原因趋势房地产产品生生产周期长，，供给对需求求的反应有滞滞后性，排除除今后新开工工因素，1999年-2002年新新开工量将在在今后三年内内逐渐转为竣竣工量未来几年我国国将继续实行行扩大内需的的政策，进一一步加大基本本建设投资。。基本建设投投资拉动房地地产投资随着人民生活活水平的提高高，消费结构构发生了改变变。从历年来来看，我国城城镇居民在住住宅上的消费费增长速度大大于其收入水水平的增长速速度随着人民生活活水平的不断断提高，住宅宅消费在可支支配收入中的的比例将会继继续增长1997－2002年商商品房销售价价格变化1998－2002年全全国土地交易易价格指数27中部地区西部地区东部地区经济发展水平平高的5个城城市占销售总总额的58%商品房销售累累计增长率销售增长最快快的前十个城城市大部分是是经济欠发达达地区，而西西部地区占了了7位2002年前前11月2002年前前11月城市商品房销销售额累计百百分比房地产市场的的发展主要受受当地经济发发展水平的影影响，表现出出很

强的区区域性目前房地产行行业在全国呈呈现从东部到到中部再到西西部的阶梯式滚动式式发展，具体表现在在省会城市、、百万人口级级规模的城市市发展领先资料来源：远远卓知识库28资料来源：远远卓分析，国国务院发展研研究中心2002年各各地区GDP增长东北7.87%*华北8.37%*西北8.61%*西南8.21%*华东8.06%*华南7.47%*北京10.2%上海10.90%广东10.3%东部沿海地区区：经济增长速度度渐趋平稳，，平均增长速速度为7.81%，三大大经济圈的经经济增长速度度依然很高：：围绕京津唐唐、长江三角角洲、珠江三三角洲地区的的城市化进程程飞速发展。。中部地地区：：经济增增长速速度较较慢，，平均均增长长速度度为6.89%，但但整体体发展展不平平均，，其中中江西西、山山西的的增长长速度度为全全国末末列。。云南南2002年GDP增长速速度达达8.10%以上各各数据据均把把物价价因素素排除除西部地地区：：经济增增长速速度较较前两两年上上升，，平均均增长长速度度为8.41%，但但整体体发展展也不不平均均，其其中，，青海海、甘甘肃、、宁夏夏表现现突出出。其其主要要原因因是国国家发发展西西部的的倾斜斜政策策，大大力推推进工工业经经济结结构，，带动动整个个地区区经济济增长长。从GDP增长趋趋势看看，西西部地地区、、华东东、华华北增增长最最快，，相应应的住住宅需需求增增长将将会领领先其其他地地区2002年年GDP增长最最快的的5个个省市市：青海、、天津津、浙浙江、、上海海、北北京；2002年年GDP增长较较慢的的4个个省市市：山山西、、广西西、安安徽、、四川川29西部地地区建建筑行行业特特点分分析———西西部地地区房房建产产品中中住宅宅比例例较高高，同同时办办公用用房、、商业业用房房和文文化教教育用用房的的比例例也较较高西部地区区各种用用途房屋屋建筑竣竣工面积积比例分分布西部地区区整体经经济发展展水平较较为落后后，建筑筑总量仅仅占全国国的10％～15％，，但目前前发展速速度较高高，特别别是国家家西部大大开发影影响，在在西部部部分战略略性重点点城市房房地产出出现快速速增长；；但整体体西部地地区的房房地产市市场化及及规范程程度不高高，存在在较强的的地区保保护；西部地区区整体分分析四川川、重庆庆、陕西西的房地地产相对对领先；；西部地区区房建产产品中住宅的比例较较高；比比较而言言，重庆的住宅比比例最高高，为69.4%办公用房房、商业用房房和文化教育育用房的比例也也较高，，与西部部地区目目前公共共事业建建筑产品品的投资资量仍较较大有关关；其中中，西藏藏办公用用房比例例为23.3%，商业业用房比比例为21.8%30华东地区区建筑行行业特点点分析———华东东地区属属于我国国建筑市市场体量量最大的的市场，，房建产产品中厂厂房比例例较高，，与华东东地区工工业发达达有关有有效支撑撑住宅、、办公、、商业用用房的健健康发展展华东地区区各种用用途房屋屋建筑竣竣工面积积比例分分布华东地区区房建产产品中厂房比例较高高，均高高于国内内平均水水平；尤尤其是浙浙江和上上海两地地，位居居全国前前三名，，较强的的工业基基础有效效支撑地地区经济济发展；；上海、江江苏、浙浙江的建建筑总量量占到全全国的30％左左右，其其住宅、、办公用用房、商商业用房房的总量量巨大且且保持了了较强的的增长速速度；已已经培育育了大批批具备一一定规模模的区域域房地产产开发商商，市场场竞争较较激烈；；上海作为为长三角角的核心心城市，，其单体体经济发发展水平平具全国国前列，，城市化化水平、、国际化化水平较较高；浙江近些些年房地地产发展展迅速，，杭州已已经出现现房地产产过热的的迹象。。另外，，浙江房房地产开开发商积积极进入入上海房房地产市市场并占占据了一一项的市市场份额额31华北地区区建筑行行业特点点分析———华北北地区房房建产品品以住宅宅为主，，重点关关注的房房地产区区域是北北京、天天津华北地区区各种用用途房屋屋建筑竣竣工面积积比例分分布华北地区区房建产产品以住宅为主，各各城市住住宅竣工工比例均均高于全全国平均均水平，，与居民民收入较较高，有有强烈改改善居住住条件的的有效需需求有直直接关系系天津厂房建设比例例较高，，高于全全国平均均水平，，这一点点与广东东、江苏苏、浙江江等工业业大省的的早期发发展特点点一致，，预期未未来几年年天津经经济发展展速度持持续上升升，将成成为华北北地区继继北京之之外又一一重点房房地产开开发区域域，不少少北京、、天津房房地产市市场已经经出现了了一定程程度的互互动；北京、河河北、内内蒙古的的办公用房房建设比例例较高，，高于全全国平均均水平，，其中北北京作为为国际化化大都市市受WTO、、奥运等外外部因素素刺激，，其办公公用房发发展迅速速，但总总体高速速成长有有一些不不确定影影响；内蒙古商业用房房建设比例例较高32华中等地地区建筑筑行业特特点分析析——华华中地区区房建产产品中住住宅和办办公用房房比例较较高华中地区区各种用用途房屋屋建筑竣竣工面积积比例分分布华中地区区整体经经济水平平处于我我国中游游，基本本处于我我国建筑筑及房地地产开发发的第二二梯队华中地区区房建产产品以住房为主，除除湖南省省外，其其它均高高于国内内平均水水平华中地区区房建产产品中办公用房房的比例较较高，除除湖北省省外，其其它均高高于国内内平均水水平33东北地区区建筑行行业特点点分析———东北北地区房房建产品品以住宅宅为主，，受经济济发展未未来预期期，值得得关注东北地区区各种用用途房屋屋建筑竣竣工面积积比例分分布东北地区区辽宁的的经济发发展水平平较高，，吉林、、黑龙江江经济发发展较为为落后，，但新一一届政府府班子对对东北地地区的重重新启动动寄予厚厚望，且且可能在在政策上上有所偏偏重，值值得关注注；东北地区区房建产产品中住宅比例较高高，均高高于国内内平均水水平；辽宁地区区住宅开开发近年年来增长长迅速；；黑龙江省省商业用房房比例高于于全国平平均水平平，与其其外贸发发展水平平有较大大关系；；34广东、海海南地区区建筑行行业特点点分析———房建建产品中中厂房和和办公用用房比例例较高，，两个地地区房地地产开发发都已经经渡过高高速发展展阶段，，现阶段段比较稳稳定华南地区区各种用用途房屋屋建筑竣竣工面积积比例分分布广东省房房建产品品中厂房比例较高高，高于于国内平平均水平平，位居居全国前前三名广东省内内广州、、深圳是是我国房房地产发发展较为为领先的的地域，，已经经经历过了了高速发发展的历历程，目目前增长长速度放放缓，区区域内领领先企业业较多，，纷纷寻寻求跨地地域发展展；海南省房房建产品品种办公公用房比比例较高高，远高高于国内内平均水水平，位位居全国国第二名名，海南南经历了了一次房房地产泡泡沫，近近年来整整体仍处处于缓慢慢恢复期期35调研报告告的主要要结构主要观点点概述全国房地地产概述述城市调研研报告36北京37北京市场场行业分分析观点点总结住宅需求总体体状况住宅市场场呈中高高端和中中低端供供不应求求的局面面，中端端市场竞竞争激烈烈北京住宅宅市场已已经进入入调整期期，价格格稳中有有降，出出现结构构性调整整购房以自自主为主主，投资资性购房房比例逐逐渐上升升境外及外外地购买买者数量量众多需求结构构现有需求求结构受受供应结结构影响响，中高高端需求求虚增二手房交交易受到到供给的的压抑，，没有形形成良好好的三级级市场互互动，供供求不平平衡在一一段时间间内仍然然存在供给总体体分析土地出让让及住宅宅建设面面积大幅幅增长，，土地价价格持续续上涨市场供给给与需求求之间存存在一定定的结构构性失衡衡住宅郊区区化越来来越明显显，四环环以外成成为未来来的居住住集中区区域，并并呈沿交交通轨道道的拓展展而延伸伸写字楼市场总体体判断市场供给给结构性性供大于于求，需需求回落落，空置置率上升升租赁价格格逐年下下滑现有写字字楼主要要集中在在CBD、、中关村和和金融街街38北京市概概况北京市概概况北京房地地产宏观观环境分分析北京房地产产市场分析析市场需求分分析市场供给分分析39北京地处华华北平原西西北部，是是我国首都都和政治文文化和经济济中心和重重要的交通通枢纽，市市辖十六个个区和延庆庆、密云两两县40截止2002末，北北京人口达达到1423万人，，人口自然然增长率0.9‰单位20022001增长率总户数万户4284056％市区户数万户93885％总人口万人142313664％常住人口万人6115707％北京市人口口情况（2001－2002）资料来源：：北京市统统计公报41北京市概况况北京市概况况北京房地产产宏观环境境分析北京房地产产市场分析析市场需求分分析市场供给分分析42北京经济一一直保持着着高速的发发展，这为为北京房地地产市场的的快速发展展奠定了基基础北京市GDP增长情况（1998－2002，千万万美元）北京市人均均GDP增长情况（1998－2002，美元元）2002年年，北京人人均GDP达到3355美元，，进入世界界中等发达达城市水平平。与此同同时，北京京城镇居民民恩格尔系系数下降到到33.7%，这意意味着北京京已经进入入了比较富富裕的阶段段。预计到到2008年，北京京将实现人人均GDP达到6000美元的的目标，到到2020年，北京京人均国民民生产总值值将达到1万美元，，正式迈入入世界发达达城市门槛槛CAGR=12.3％CAGR=13.6％经济发展态态势199819992000200120021998199920002001200243整体经济的的高速发展展使北京城城市迅速向向周边扩展展建国初期80年代~90年代代初城市功能城区规模人口特征产业结构各区的经济济地位90年代中中期~21世纪二环以内三环以内四环以内，正在向五环扩展政治、文化化中心政治、文化化中心国际国内交交往中心政治、文化化中心，国国际国内交交往中心同时具备经经济、交通通、金融、、信息、科科技、等多多方面辐射射全国的核核心功能以北京本地地城市居民民为主国际、国内内流动人口口大量增加加，人们需需求层次丰丰富国际、国内内流动人口口大量增加加外，还出出现移民特特征——外外来高素质质的在京定定居人口大大量增加东城区、西西城区是最最重要的城城区，集中中了几乎所所有重要的的商业网点点朝阳区、海海淀区成长长为重要的的城区，在在吸纳外资资和市财政政收入上的的贡献越来来越大朝阳区、海海淀区财政政收入远远远超过其他他区，成为为吸纳外资资、促进北北京经济增增长的两大大支柱以第一第二二产业为主主第二、三产产业保持较较高增长速速度，服务务业开始占占主要地位位服务业占绝绝对领导地地位，并实实现内部结结构调整，，现代服务务业成为支支撑北京经经济发展的的重要增长长点44从国际发展展惯例来判判断，北京京房地产市市场正处于于稳定高速速发展的上上升阶段20032008预计人均GDP达到6000美元北京市区人人均居住面面积达到20平方米米人均GDP达到10000美元元北京市区人人均居住面面积为30平方米北京新建商商品房走势势2020持续发展阶阶段缓慢下降阶阶段联合国根据据对70多多个国家住住宅发展过过程的统计计分析，总总结出人均均GDP水平和住宅宅产业发展展情况之间间的密切联联系：人均GDP200-300美元600-800美元1300美元以上8000-10000美元住宅产业发展情况刚起步快速发展稳定高速发展平稳发展2003年年北京人均均居住面积积为15平平米45北京作为全全国的政治治、文化、、经济中心心，与中国国其他地区区的房地产产市场相比比较，具有有一定特殊殊性政治中心特殊因素主要表现对房地产市市场的影响响长期影响因因素文化中心经济中心政府机构所所在地外国使领馆馆集中各地各级政政府多有驻驻京机构国际交流中中心历史名城，，旧城区及及有大量文文物古迹国际化程度度高中国三大经经济圈之一一－渤海经经济圈的核核心城市，，经济发展展水平全国国领先，城城市经济已已转型为第第二产业、、第三产业业为主人口众多1300万万常住人口口，流动人人口占300万，并并且有大量量外籍人士士，消费能能力高，需需求国际化化突发影响因因素2008年年奥运会举举办城市城市化水平平居全国领领先地位，，国际化程程度高，房房地产市场场需求总量量大并保持持稳定高速速增长，奥奥运效应直直接、间接接促进城市市化建设提提前：市政基础建建设发展领领先，在全全国居于领领先地位而而且城市建建设国际化化水平高；；房地产市场场繁荣活跃跃，产品整整体国际化化程度高，，差异化发发展－住宅市场场属于国内内三大领先先城市之一一，高速持持续增长；；－写字楼、、商用楼宇宇等建设需需求总量高高，国际化化程度高；；46奥运会的申申办成功将将使北京的的基础建设设水平大幅幅提升，对对住宅市场场的发展具具有刺激作作用北京市将在在未来5年年对城市基基础建设投投入1800亿巨资资，建设快快速交通网网络、治理理环境、建建设信息化化和改造生生活设施，，将北京提提前10－－20年建建设成为国国际化大都都市奥运村将成成为北京市市区规模最最大、环境境优美的综综合社区；；大量居住住和商务会会议设施勾勾勒了完整整的奥运经经济圈全北京范围围的区域配配套设施、、城市交通通状况和环环境得到全全面改善吸引众多国国外投资机机构进驻对商务配套套设施的需需求增加带来北京房房地产市场场的长期利利好和强势势的增长预预期外资和外地地房地产商商进入北京京，行业竞竞争加剧高档物业的的建设从东东部向北部部转移高档住宅楼楼、商务公公寓和办公公楼宇需求求增加与奥运有关关的规划带来的影响响引发房地产产的变化资料来源：：中国资讯讯行，远卓卓分析47受奥运影响响，北京住住宅市场总总量会出现现膨胀期、、萎缩期和和恢复期三三个阶段，，但总体发发展将持续续增长时间市场容量2006受到北京08奥运会会的影响，，在06年年前北京市市场总量会会出现一个个急速的增增长之后，由于于政策限制制，北京市市场容量会会出现萎缩缩，但只是是局部市场场，不会出出现市场真真空随着时间的的推移，政政策限制的的放宽，北北京市场很很快会进入入恢复期，，从总量上上来看，与与自然成长长曲线形成成的面积两两者相近。。自然增长曲曲线预测受奥运运影响后的的增长曲线线膨胀期萎缩期恢复期资料来源：：远卓分析析48奥运的举办办对北京住住宅市场的的间接影响响大于直接接影响，长长远影响大大于短期影影响北京市将在在未来5年年对城市基基础建设投投入1800亿巨资资，建设快快速交通网网络、治理理环境、建建设信息化化和改造生生活设施，，将北京提前前10－20年建设设成为国际际化大都市市。奥运村将将成为北北京市区区规模最最大、环环境优美美的综合合社区。。与奥运有有关的规规划资料来源源：中国国资讯行行，远卓卓分析汉城悉尼住宅的价价格变化化原因奥运会前前和会后后，有显显著的、、长期的的、持续续的增长长从1995年开开始大幅幅下滑奥运会前前，持续续的高速速的增长长奥运会后后，大幅幅下滑经济的持持续高速速增长城市人口口的持续续大幅上上升1995年汉城城政府出出台政策策鼓励居居民外迁迁，城市市人口开开始下降降奥运会的的影响在中短期期起到炒炒作的作作用人口的增增长和经经济的发发展仍是是关键因因素经济的持持续均速速增长人口城市市化程度度已很高高，增长长缓慢泡沫增大大49城市规划划基本方针针：改变人口口和产业业过于集集中在市市区的状状况城市建设设重点从从市区向向远郊区区作战略略转移市区建设设也从外外延扩展展向调整整改造转转移十五规划划：加快危旧旧房改造造步伐，，预计五五年累计计竣工住住宅6000万万平方米米，基本本完成城城区现有有300万平方方米危旧旧房改造造，到2005年，城城镇居民民人均住住房使用用面积达达到18平方米米。大力发展展城市轨轨道交通通，预计计完成北北京城市市快速轨轨道工程程、地铁铁五号线线、地铁铁八通线线。政策导导向：：引导房房地产产投资资转向向城市市新区区、边边缘集集团和和卫星星城，，加快快城区区人口口分流流；引导房房地产产梯级级消费费观念念，以以解决决北京京市住住房供供应上上存在在结构构性失失衡的的矛盾盾资料来来源：：北京京市发发展计计划委委员会会；远远卓分分析供方：：推动京京郊地地带住住宅的的建设设，同同时市市区内内住宅宅供应应量将将逐步步减少少推动中中低价价位商商品房房的建建设2002年年以来来，经经济适适用房房增量量如潮潮，未未来两两三年年内，，北京京市将将继续续保持持年均均新开开工300万平平方米米、竣竣工200万平平方米米的经经济适适用房房建设设规模模住房二二、三三级市市场放放大需方：：中低收收入人人群的的住房房需求求被激激发对房地地产市市场的的影响响北京市市的““十五五”城城市规规划将将推动动郊区区房和和中低低价位位商品品房的的建设设，释释放中中低收收入人人群的的需求求50轨道交交通、、高速速路网网和城城市快快速路路的迅迅速建建设进进一步步地拓拓展了了住宅宅业的的发展展空间间，有有力地地支持持了““十五五规划划分散散集团团式””的布布局原原则2008年年之前前，市市区新新建地地铁线线路共共计154.5公里里，还还将建建设昌昌平、、良乡乡、顺顺义三三条城城郊铁铁路，，轨道道交通通运营营总里里程超超过300公里里到2020年，，全市市轨道道交通通的总总里程程将超超过1000公公里北京市市每年年用于于轨道道交通通建设设的投投资额额约为为100亿亿元到2008年道道路规规划目目标到2008年轨轨道交交通规规划目目标基本建建成以以城市市快速速路和和主干干路系系统为为骨架架，功功能级级配较较为合合理的的现代代化城城市道道路交交通体体系。。新建和和改建建城市市道路路318公公里。。其中中，快快速路路建设设54.1公里里，干干路建建设86.7公公里，，中心心区路路网加加密96公公里五五环路路以内内的路路网密密度达达到2.62公公里/平方方公里里左右右。51绿化隔隔离带带项目目、危危改项项目、、小城城镇改改造等等非出出让形形式土土地供供应的的增加加使未来5-10年北京京的土土地资资源不不应该该成为为房地地产开开发业业的限限制条条件根据国国土局局的资资料，，北京京居住住用地地的来来源主主要有有：(1)市区危危旧房房改造造，约约有2000万平方方米左左右的的用地可以以利用用；(2)市区工工业用用地，，可调调整转转让面面积将将达到到600万平方方米；；(3)绿化隔隔离地地区用用地，，规划划居住住用地地为2180万平方方米；；(4)边缘集集团的的居住住用地地。(5)此外还还有卫卫星城城和中中心镇镇的建建设将将为市市区的的居住住用地地提供供后备资资源。危旧房拆迁量(平方米)其中危房改造量(平方米)动迁居民(户)2000年共176.6万63万2.5万2001年近百万8万多2002年232.4万89.97.4万2003年(计划)65万(截至3月底已完成5万)5万(截至3月底已完成3299万)2000-2003年北北京各各年危危旧房房拆迁迁量资料来来源：：北京京市局局/国国土规规划局局，远远卓分分析52新的土土地政政策的的制订订和实实施促促使北北京土土地市市场走走向市市场化化，有有利于于外地地进入入北京京市场场土地公公开交交易本本来提提高了了开发发商的的资金金门槛槛；公开交交易土土地使使得开开发商商选择择土地地价格格、位位置的的范围围大大大缩小小，擅擅长在在郊区区开发发大盘盘的开开发商商不得得不考考虑更更长远远的土土地储储备与与开发发节奏奏使企业业很难难储备备大量量土地地，要要求土土地使使用者者调整整现有有的一一些土土地使使用规规划。。33号文件件的挤挤压下下，北北京一一些原原本计计划以以后几几年推推出的的项目目提前前上市，引引发2003年年上半年年大盘扎扎堆的现现象新政策对地产业业的影响响2002年2月月28日日，北京京市土地地整理储储备中心心正式挂挂牌成立立；2002年6月月28日日，北京京市发布布《北京市人人民政府府办公厅厅转发市市国土房房管局等等部门关关于停止止经营性性项目国国有土地地使用权权协议出出让有关关规定的的通知》》（第第33号号文件））2002年5月月9日，，国土资资源部发发布《招标拍拍卖挂牌牌出让国国有土地地使用权权定》；北京市政政府2002年底公布布了《北京市新新的基准准地价表表》；2003年2月月18日日，国土土资源部部《紧急急调控土土地市场场》的通通知。利用新政政策，通通过招标标获得土土地：广州地地产大鳄鳄富力地地产以32亿元元拍得广广渠门外外的大片片土地股权交易易、合作作开发：规避新政政策对于于交易方方式、开开发时间间的限制制收购持有有土地的的房地产产或者其其他企业业股权的的方式：适合急急于得到到土地的的企业与同行竞竞争对手手一起合合作开发发：适合手中有地地但是在在两年内内又没有有计划或或者能力力开发的的开发商商企业调整整土地获获取手段段资料来源源：共好好2003版《《中国房房地产市市场研究究报告》》，远卓卓分析53北京房地地产市场场分析北京市概概况北京房地地产宏观观环境分分析北京房地地产市场场分析市场需求求分析市场供给给分析54北京住宅宅产业已已进入稳稳定高速速发展时时期，需需求将会会进一步步增长。。其中，，住房货货币化取取代实物物分配，，把居民民推向了了市场，，也使个个人成为为北京市市商品住住宅的消消费主体体1998年以来来，随着着政府取取消集团团购买，，推行个个人购房房，集团团购买逐逐渐淡出出住宅消消费市场场，个人人取而代代之，成成为商品品住宅消消费主力力群体。。个人购买买81%集团购买买19％％个人购买买93%集团购买买7％个人购买买98%北京市商商品住宅宅消费格格局变化化（2000－2002年）2000年2001年2002年集团购买买2％个人购买买98%趋势：55资料来源源:建建设部房房地产业业司；北北京市统统计信息息网；远远卓分析析但北京市市住宅价价格过高高，普通通居民、、尤其中中低收入入家庭的的购买力力严重不不足北京房价价过高，，普通家家庭的购购房需求求受到抑抑制，难难以转换换为市场场有效需需求北京房价价收入比比计算：：3口之家家年均收收入3.75万万元，购购买一套套90平平方米的的住宅，，售价40万，，房价收收入比为为10.7注：2002年年北京市市商品房房平均售售价为每每平方米米4467元，，比上海海市平均均售价4121元高出出15%，而北北京市2002年人均均可支配配收入1.25万元，，低于上上海6%。美国上海北京房价收入入比12.28.72.84.8加拿大3.7英国衡量居民民的购房房能力，，国际上上通行的的指标是是：房价收入比＝当地一套中等水平的住房售价当地一个中等收入家庭年收入根据国际际经验，，当房价价收入比比为3:1至6:1时，该家家庭便具具备购房房能力。。根据2002年年数据测测算，北北京的房房价收入入比约为为12.2，上海为为8.756资料来源源：北京京市2002年年统计年年报、远远卓分析析由于贫富富差距过过大，使使北京市市场供给给与消费费者需求求之间不不对称，，造成结结构上的的失衡北京居民民家庭收收入结构构家庭年收收入（万万元）房价（万万元）住宅市场场房价结结构15%70%20%10%10万以以上3-10万万30万以以下90万以以上10%75%15%3万以下下30-90万购买购买购买结构性失失衡目前市场场存在结结构性失失衡，北北京市常常住人口口中70％的家家庭的住住房需求求难以得得到满足足5780到150平平米之间间的两居居和三居居是自住住型购房房者的主主选户型型购房者对面积的需求与购房目的关系

首次置业

二次购房投资

为他人

商住

合计<80㎡

45%

11%

36%

0%

7%

100%80-100㎡

54%

21%

14%

4%

7%

100%100-120㎡

50%

35%

5%

10%

0%

100%120-150㎡

48%

44%

4%

2%

2%

100%<150㎡

30%

51%

11%

2%

6%

100%80到150平平米之间间的住宅宅是北京京自住型型购房者者首次置置业的主主力户型型资料来源源：伟业业顾问公公司市场场调查远远卓卓分析582002年新盘盘的销售售情况表表明5000元元以下的的中低端端与6000元元以上的的中高端端区间为为需求大大于供给给的区间间5000元以下下5000－－6000元6000元以以上6050403020100客户需求求比例市场供应应比例北京市2002年各价价位新盘盘销售情情况资料来源源：伟业业顾问59不同购房房目的消消费者所所占比例例北京个人人购房以以自用为为主，以以投资为为目的的的购房者者不多8%2%3%2%36%49%满足居住住要求改善居住住条件出租为他人商住投资或其其他自住型型购房房者：：占总体体购房房者比比达85％％投资型型购房房者：：年龄大大多在在26-45岁岁之间间，收收入水水平较较高，，家庭庭平均均月收收入约约为6150元元。相相当一一部分分投资资型购购房者者有两两处或或更多多居所所。地理位位置、、户型型设计计、交交通配配套、、升值值潜力力、物物业管管理等等内容容都是是购房房投资资的决决策指指标。。根据北京典典型住住宅指指数系系统2003年年1月月报告告以及及搜房公公司进进行的的网上上调查查，两两个结结果均均显示示，购购房者者消费费意向向变化化明显显。有近30%的购房房者将将预期期购房房作为为投资资的一一种。。调查显显示：：资料来来源：：伟业业顾问问公司司市场场调查查60消费者者对居居住地地点至至工作作单位位的车车程要要求有有所放放宽，，居住住区域域选择择呈现现郊区化化倾向向自驾车(分钟)乘公共汽车(分钟)目前居所至工作单位：2139意向居所至工作单位