广东大型住宅楼项目开发合约策划报告详细

XX项目一期合约策划报告编制：审核：编制日期：2010年06月25日版本：第Ⅰ版目录TOC\o"1-2"\h\z\uHYPERLINK\l"_Toc265665918"一、项目概述1HYPERLINK\l"_Toc265665919"（一）地理位置1HYPERLINK\l"_Toc265665920"（二）技术指标1HYPERLINK\l"_Toc265665921"（三）发展计划3HYPERLINK\l"_Toc265665922"二、合约策划综述3HYPERLINK\l"_Toc265665923"（一）目的3HYPERLINK\l"_Toc265665924"（二）合约关系架构3HYPERLINK\l"_Toc265665925"（三）合约分判总体思路4HYPERLINK\l"_Toc265665926"三、招标分判（售楼相关工程分判另述）6HYPERLINK\l"_Toc265665927"（一）各分判工程对承建商数量需求及划分方案6HYPERLINK\l"_Toc265665928"（二）甲供物资8HYPERLINK\l"_Toc265665929"（三）招标分判时间节点10HYPERLINK\l"_Toc265665930"四、售楼相关工程招标分判12HYPERLINK\l"_Toc265665931"（一）具体分判工程12HYPERLINK\l"_Toc265665932"（二）分判工程定标时间节点14HYPERLINK\l"_Toc265665933"五、建安成本控制计划16HYPERLINK\l"_Toc265665934"六、招标分判要点16HYPERLINK\l"_Toc265665935"七、本项目新材料新工艺（新设备、新设计）拟采用情况16HYPERLINK\l"_Toc265665936"八、各分判工程控制重点17HYPERLINK\l"_Toc265665937"（一）桩基础工程17HYPERLINK\l"_Toc265665938"（二）土建工程17HYPERLINK\l"_Toc265665939"（三）精装修工程20HYPERLINK\l"_Toc265665940"九、项目合约管理要点20HYPERLINK\l"_Toc265665941"十、工程结算21HYPERLINK\l"_Toc265665942"十一、人员配置21HYPERLINK\l"_Toc265665943"十二、合约管理日常工作用表21HYPERLINK\l"_Toc265665944"（一）标书发放统计台账21HYPERLINK\l"_Toc265665945"（二）工程定标情况表22HYPERLINK\l"_Toc265665946"（三）合同管理台帐22HYPERLINK\l"_Toc265665947"（四）工程变更指令及工程管理指令统计表22HYPERLINK\l"_Toc265665948"（五）资金计划表22HYPERLINK\l"_Toc265665949"（六）项目部造价师用表22HYPERLINK\l"_Toc265665950"（七）合作方信息表22HYPERLINK\l"_Toc265665951"十三、总结22HYPERLINK\l"_Toc265665952"十四、附件22XX项目一期合约策划报告一、项目概述（一）地理位置本项目地位于XX街区，具体区位如下：该地块东面为XX广场及千灯湖公园，南面为XX小学及其它地产公司开发在建的超高层项目创鸿水韵尚都，西部为佛山南北向主干道南海大道，北部为汽车“4S”店及城市绿地，穿过绿地为广佛快速交通干道海八路。（二）技术指标1、全期技术指标及其它相关情况整个项目共26栋超高层（42F/44F）住宅楼，2层地下室，南面及东南面沿街面建商业（1F）及幼儿园（3F）。26栋超高层分布在整个地块的外围，中间是小区的主园林，主入口在东侧灯湖西路近小区中间位置，次入口在小区的南侧XX路近小区中间位置。具体技术指标如下表：序号项目单位指标备注1建设用地面积m2154,780..232总建筑面积m2802,661..312=6+7+83计容积率建筑面积积m2590,183..253=4+84可销售面积m2579,174..456地下建筑面积m2200,419..137地上建筑面积m2591,233..388配套设施m211,008.8809基底面积（首层投投影面积）m230,129.33810住宅户数户2,83711室外空地面积m2124,650..8511=1-912机动车停车位No.6,145根据上述情况，本项目有以下特点：（1）本项目为超高档项目，拟采用一些新材料、新工艺，对招标工作的推进将产生一定的影响；（2）本项目拟打造为佛山标杆豪宅项目，因此对工程质量及安全文明施工要求较高，对承建商的水平有更高的要求；（3）地下室2层、地下室面积较大；（4）园林面积较大，且基本为一整体，对地库顶板有一定要求；（5）因为该项目为超高层且档次较高，机电将较以往项目复杂，相关配置较以往项目高，各种管线预计会较为密集，机电成本将远超之前项目；（6）从目前超前钻情况来看，地质条件不容乐观，对桩基础设计、招标及现场施工将带来不利影响。2、一期技术指标本项目一期2层地下室，地上7栋超高层（3栋44层、4栋42层）及附属商业1座（拟作售楼用）、商业2座、幼儿园等。本项目一期具体技术指标如下表：序号项目单位指标备注1建设用地面积m255,343.2242总建筑面积m2253,438..252=6+7+83计容积率建筑面积积m2167,808..023=4+84可销售面积m2161,913..026地下建筑面积m282,321.3387地上建筑面积m2165,221..878配套设施m25,895.009基底面积（首层投投影面积）m211,038.22710住宅户数户715.0011室外空地面积m244,304.99711=1-912机动车停车位No.2,717.000依项目工程策划报告，地块东侧道路为灯湖西路、地块南侧道路为海七路分别为小区的主、次入口，亦是本项目施工期间进出工地的主要通道。该项目一期除有本项目具有的特点外，另因售楼需要，需要进行的分判任务较重。因此售楼区、样板房相关招标分判应重点考虑。（三）发展计划本项目一期发展计划如下表：开工开盘竣工验收交楼入伙2010年5月2011年6月2012年12月月2013年4月二、合约策划综述（一）目的为预控、指导下一步的工程管理，协调合约各方关系，控制成本管理工作，确保相关的节点目标和成本控制指标得以实现。（二）合约关系架构合约关系架构采用“总承包＋专业土建装修分包＋专业机电分包＋甲供物料及设备分包＋非总承包协调工程”的形式，如下所示：（三）合约分判总体思路1、按合约关系架构，本项目拟“总承包（土建主体施工单位）＋专业土建装修分包＋专业机电分包＋甲供物料及设备分包＋非总承包协调工程”的形式。为控制成本，本工程采用较多的专业分包单位和供货商，而总承包（土建主体施工单位）需完成主体结构施工+内外粗装饰施工，并承担现场全面管理的责任。所有专业土建装修分包、专业机电分包、甲供物料及设备分包、非总承包协调工程，直接与我司签订合同，明确相互关系和各自权利义务，但由总承包（土建主体施工单位）进行照管，纳入总承包的管理体系，既可保证项目质量，又可降低成本。现场所有非土建主体施工单位均需与总承包（土建主体施工单位）签订分包合同，该分包合同规定相关义务实际无需履行，仅作为避免合约风险与漏洞之用。2、招标采用工程量清单报价模式，合约形式主要采用总价包干，对于暂定量工程和物资采购合同可采用单价包干；除土方工程和基础工程外，其他工程无特殊情况均不能采用暂定工程量招标。3、付款方式：（1）土建工程：无预付款或备料款；承建商每月25日向发包人提出中期付款申请；中期付款发包人审批期限为28天；发包人在完成付款申请审批后的14天内，支付承包人当期应得工程款项；如发包人未能按规定期限付款，则随后的14天视为宽限期。在宽限期内，承包人不得行使任何追讨的权利，包括停工方式，而应维持正常施工；如发包人未能在宽限期结束前付款，承包人可向发包人发出追讨通知。如发包人在收到该通知后14天内仍不付款，承包人可以暂停执行本工程直至收到欠款。暂停的时间作工期延长处理，而不当作承包人应负责的延误。（2）专业工程：付款方式同主包工程；（3）材料、设备（不包括集团采购）：无预付款和定金；每批货物送抵工地现场经需方初步验收合格后的三十（30）天内支付，同时，供方向需方提供该批货物货款总额的销售发票；（4）小额工程：如金额较小，且施工期较短，则完工后，承建商申报结算书，发包人28天办理结算，结算完成后28天内支付工程款。是否预留5%保修金，视具体工程灵活处理。（5）个别工程付款方式因其特殊性，有可能与上述四项付款方式均不相同，应根据自身特点，合理设置。具体支付比例按区域公司之合约付款统一方式执行。4、招标过程坚持采用考察评比、多家竞争投标、多轮议价等方式，以筛选出优秀的承包商。市政垄断工程应尽量避免政府指定独家单位议标的情况，而是通过投标竞争报价的方式，以便降低成本。对于特殊市政工程或额度极小的零星工程，经领导批准，可采用直接议价委托方式。5、定标必须经合约评审委员会评审决定，并按区域和集团管理制度执行，定标的一般原则是经评审的合理最低价中标。三、招标分判（售楼相关工程分判另述）（一）各分判工程对承建商数量需求及划分方案根据项目自身特点，需选择具有较强实力的施工单位来完成该项目的承建工作。根据目前的承建商情况，尚需考察新的施工单位：桩基础工程，2家；土建工程，2家；机电工程，1家；装修工程，1-2家；园林工程，2家；人防门工程，1-2家；石材供应商，1-2家。另根据实际情况，为保证工程的防水质量，除保证主体工程的施工质量外，拟将本项目防水工程进行指定分包。招标分判计划详见下表：样板确认时间根据招标进度计划推算而得。序号分判工程名称投标单位中标单位预计分判金额（万万元）样板确认时间备注1前期工程512土方开挖与支护813,0003桩基础914,5004土建9230,6005防水52380指定分包6机电安装827,0007工程监理服务512608人防门512509白蚁防治311910铝门窗823,50011阳台栏杆-1500区域招标12弱电-1660区域招标13消防报警712,00014室内煤气管道5130015变配电712,50016电信、有线电视417517直饮水5112018泛光照明5113019精装修102-421,00020室内木门及入户门门-12,600区域招标21防火卷帘及防火门门-1530区域招标22橱柜71-21,80023木地板-13,500集团招标24地库交通标志415025地库地坪漆5125026清洁开荒418027室外道路、市政结合目前承建商具具体情况及项项目发展进度度需要，拟归归入土建工程程进行分判。28园建71-21,40029绿化71-2900（二）甲供物资本工程甲供材料设备采购计划详见下表：序号工程项目样板确认时间供货周期卸货责任到货时间备注供货商承包商1电梯90■集中采购2电梯安装60■集中采购3发电机30■集中采购4发电机组环保工程程20■集中采购5管材10■集中采购6外墙砖20■集中采购7中央空调15■集中采购8抛光砖20■集中采购9阀门15■集中采购10电线电缆20■集中采购11户内配电箱25■集中采购12热水器30■集中采购13煤气炉30■集中采购14抽油烟机30■集中采购15消毒碗柜30■集中采购16室内洁具30■集中采购17室内墙地砖30■集中采购18生活供水设备30■区域采购19潜水泵30■区域采购20空调泵30■区域采购21室内灯具20■自行招标22水暖件30■自行招标23水暖配件30■自行招标24室内石材30■自行招标25外墙石材20■自行招标26淋浴门20■自行招标27木门小五金20■自行招标28排气扇20■自行招标29电话、电脑面板20■自行招标30通风机30■自行招标31劈开砖30■自行招标32屋面瓦15■自行招标33园林灯具20■自行招标34马赛克15■自行招标35不锈钢水箱30■自行招标36泳池设备60■自行招标37游乐设施90■自行招标38会所健身器材10■自行招标39会所桑拿设备30■自行招标40样板房家具25■自行招标41样板房窗帘25■自行招标42样板房装饰灯具25■自行招标说明：1、供货周期天数为日历天，对于一次性全部到货的物资，供货周期指正式下单后至货到工地的时间间隔；对于一次下单多批次到货的工程物资，供货期指下单后至第一批到货的时间间隔。2、电梯设备的正常供货期的前提是预付款和提货款的正常支付，且不含非标设置；安装时间为双方确认现场具备安装条件起拿到电梯准运证的时间。3、根据《物资采购管理制度》的《WZ06甲供物资管理工作程序》条的要求:建筑材料、装饰性材料及设备，除洁具外，由承包商卸货；机电设备由供应商卸货；洁具由供应商卸货;2.2条要求，卸货责任包括用人力将物资搬离运输车辆、转运至仓储场所、堆放整齐或安放牢固。机电设备供应商卸货责任包括用人力或机械辅助手段将物资搬离运输车辆、转运至合约管理部指定的位置（包括露天场地和仓储场所）、堆放整齐或安放牢固，不负责二次转运。4、根据集团集中采购物资要求，如属于供货商卸货，则满足合同条件第条规定：如无特别说明，供方的供货责任应包括将货物卸车，搬运到工地内的上下不超过一层建筑物高度阶梯的任何地方，或距工地最近一个出入口二百（200）米以内、上下不超过一层建筑物高度阶梯的工地以外的地方，并按需方要求及根据货物特点堆放整齐。5、电梯、中央空调、发电机、不锈钢水箱、泳池设备、游乐设施、健身设施、桑拿设备等设备及样板房家具、窗帘、装饰灯具等，均由供货商卸货，并负责安装。6、承包商接收货物后，随之保管责任转移至承包商。7、到货时间根据项目一期工程施工计划推算而得。（三）招标分判时间节点XX项目一期分判进度计划表合约分类招标图纸提供标书制作发标回标议标定标（一）前期工程1.1围墙工程程OK1.2地质初勘勘OK1.3五胜河改改造OK1.4一期地震震安评OK1.5活动板房房供应安装OK1.6一期临电电OK1.7一期超前钻钻OK（二）主楼部分2.1基础、桩桩基、土建工工程*土方开开挖与基坑支支护OK*桩基础础*土建工工程含防水工工程2010.07..302.2机电安装装2010.06..302.3工程监理理服务OK2.4白蚁防治治OK2.5人防门工工程2.6阳台栏杆杆2.7铝门窗工工程2.8精装修工工程2.9木门工程程2.10弱电工工程2.11消防报报警2.12室内煤煤气管道2.13电信、有有线电视工程程2.14直饮水水工程2.15泛光照照明工程2.16高低压压配电2.17橱柜工工程2.18木地板板工程2.19防火卷卷帘及防火门门2.20地库交交通标志及地地坪漆（三）室外部分3.1室外道路路、市政工程程结合目前承建商具具体情况及项项目发展进度度需要，拟归归入土建工程程进行分判。3.2园林绿化化及泳池工程程说明：以上招标时间均为初步计划时间，视招标图出图时间而定。如出图时间延后，则招标、定标等时间相应顺延。四、售楼相关工程招标分判根据营销意见及项目发展计划，一期预计于2011年6月对外正式销售。对外销售时要求配套的售楼区及小区主入口、一期范围内的中心园区全部完成。因此作为售楼区的商业1座，对外开放时装修须完成并投入使用；园林绿化需完成并投入适用。根据营销意见，由于产品定位不同，要求在分别在三栋楼内（2#、4#、10#楼）设置样板房，样板房拟计划设置于十层。样板房开放时样板房栋号的首层正式大堂需装修完成、门楼装修完成。室内参观电梯需投入使用。相应售楼区土建图纸、机电图纸、装修图纸、一期园林图纸、大堂装修图纸、电梯厅装修图纸、门楼装修图纸、室内装修图纸应尽早设计并进行招标，完成相关单位的分判。（一）具体分判工程详见下表：序号分判类别名称备注1工程分判一期售楼部桩基础础工程售楼部2工程分判一期售楼部室内装装饰及外墙石石材干挂工程程售楼部3工程分判一期售楼部铝合金金门窗工程售楼部4工程分判一期售楼部夜景泛泛光照明工程程售楼部5工程分判一期样板房、电梯梯大堂及电梯梯厅装饰工程程样板房6工程分判一期门楼外墙石材材干挂工程售楼展示需要7工程分判一期园建工程售楼展示需要8工程分判一期绿化工程售楼展示需要9工程分判一期样板房橱柜工工程样板房10工程分判一期样板房木门工工程样板房11工程分判一期样板房木地板板工程样板房12物资分判一期售楼部、门楼楼外墙石材供供货售楼部13物资分判一期售楼部龙头供供货售楼部14物资分判一期售楼部屋面地地砖供货售楼部15物资分判一期售楼部、样板板房家具采购购售楼、样板房16物资分判一期售楼部、样板板房装饰灯供供货安装售楼、样板房17物资分判一期售楼部、样板板房灯具供货货售楼、样板房18物资分判一期售楼部、样板板房中央空调调主机及末端端供货售楼、样板房19物资分判一期售楼部、样板板房窗帘供货货安装售楼、样板房20物资分判一期卖场雕塑供货货售楼展示需要21物资分判一期样板房波打线线、电梯厅脚脚线供货样板房22物资分判一期样板房卫生间间墙地砖供货货样板房23物资分判一期样板房阳台墙墙地砖供货样板房24物资分判一期样板房厨房墙墙地砖供货样板房25物资分判一期样板房排气扇扇供货样板房26物资分判一期门楼外墙石材材供货售楼展示需要27物资分判一期休闲椅及垃圾圾桶供货售楼展示需要28物资分判一期园林灯具及潜潜水泵供货售楼展示需要（二）分判工程定标时间节点XX项目一期售楼相关工程分判进度计划表合约分类最迟定标时间备注一期售楼部桩基础础工程已定标一期售楼部室内装装饰及外墙石石材干挂工程程2010.10..20要求图纸提供时间间为2010..09.200。单位进场场时间为2010..11.200。一期售楼部铝合金金门窗工程大货铝窗工程定标标计划时间满满足售楼需要要。一期售楼部夜景泛泛光照明工程程大货泛光照明工程程定标计划时时间满足售楼楼需要。一期样板房、电梯梯大堂及电梯梯厅装饰工程程大货装饰工程定标标计划时间满满足售楼需要要。一期门楼外墙石材材干挂工程2010.12..30时间同一期样板房房、电梯大堂堂及电梯厅装装饰工程。一期展示区园建工工程一期园建工程定标标时间满足售售楼需要。一期展示区绿化工工程一期园建工程定标标时间满足售售楼需要。一期样板房橱柜工工程大货橱柜工程定标标计划时间满满足售楼需要要。一期样板房木门工工程大货木门工程定标标计划时间满满足售楼需要要。一期样板房木地板板工程大货木地板工程定定标计划时间间满足售楼需需要。一期售楼部外墙石石材供货供货周期为20天天，供货时间间满足项目发发展要求。一期售楼部龙头供供货供货周期为20天天，供货时间间满足项目发发展要求。一期售楼部屋面地地砖供货供货周期为20天天，供货时间间满足项目发发展要求。一期售楼部、样板板房家具采购购供货周期为25天天，供货时间间满足项目发发展要求。一期售楼部、样板板房装饰灯供供货安装供货周期为25天天，供货时间间满足项目发发展要求。一期售楼部、样板板房灯具供货货供货周期为25天天，供货时间间满足项目发发展要求。一期售楼部、样板板房中央空调调主机及末端端供货供货周期为15天天，供货时间间满足项目发发展要求。一期售楼部、样板板房窗帘供货货安装供货周期为25天天，供货时间间满足项目发发展要求。一期卖场雕塑供货货供货周期为30天天，供货时间间满足项目发发展要求。一期样板房波打线线、电梯厅脚脚线供货供货周期为30天天，供货时间间满足项目发发展要求。一期样板房卫生间间墙地砖供货货供货周期为30天天，供货时间间满足项目发发展要求。一期样板房阳台墙墙地砖供货供货周期为30天天，供货时间间满足项目发发展要求。一期样板房厨房墙墙地砖供货供货周期为30天天，供货时间间满足项目发发展要求。一期样板房排气扇扇供货供货周期为20天天，供货时间间满足项目发发展要求。一期门楼外墙石材材供货供货周期为20天天，供货时间间满足项目发发展要求。一期休闲椅及垃圾圾桶供货供货周期为30天天，供货时间间满足项目发发展要求。一期园林灯具及潜潜水泵供货供货周期为30天天，供货时间间满足项目发发展要求。五、建安成本控制计划本项目一期尚处于规划设计阶段，成本目标控制情况详见附件一（附件一：一期建安成本目标控制表）；具体预测情况详见附件二（附件二：一期建安成本预测明细表）。上述预测根据以往类似工程、建筑市场价格、本项目定位情况等进行编制。六、招标分判要点（一）在设计阶段，提醒设计管理部对影响成本的关键指标进行限额设计；（二）在招标阶段，熟读招标图纸，编制工程量清单，对图纸中存在的问题及遗漏情况及时与设计明确与沟通，保证招标图纸的质量及招标质量，提高工作效率；（三）在招标阶段，对于设计提供的招标图纸（施工图纸）提醒项目对图纸进行审核，如有问题及时通知设计予以解决。以提高招标质量及减少定标后的现场施工的设计变更。（四）在招标前，及时与项目沟通，了解项目对该工程的施工安排及对施工现场及参建单位的要求，并将此合理吸收，编制在招标文件中；（五）熟细现场实际情况，了解各专业图纸情况，避免设计漏项。（六）某项工程招标时，要考虑与前置工程的闭合及与后续工程范围的合理、准确界定，避免施工阶段争议。（七）对于新材料新技术的使用，因新材料的生产周期不易确定、各项工作细节难以预计、样板的确认影响因素多；新技术使用时可变因素较多，因此要提前准备；对于特殊的工程在准备采用新材料新技术的同时需考虑好后备方案。七、本项目新材料新工艺（新设备、新设计）拟采用情况（一）本工程标准层竖向结构全部采用青岛公司的大模板体系，以保证模板工程及砼感观质量；（二）设置三入户大堂，其中首层采用挑高8米酒店式大堂，配备冷暖空调；两层地下车库内住宅电梯入口设豪华大堂和尊贵门面；（三）感应式车库门禁系统；（四）电网式周界安防补充系统；（五）入户指纹密码门锁；（六）2.8米电梯轿厢高度；（七）IC卡电梯（刷卡入户）；（八）立体三大堂电梯厅等候液晶公告栏；（九）彩色可视对对讲系统；（十）现代科技感感开关面板；；（十一）带阻尼橱橱柜五金件；；（十二）一体式电电器橱柜；（十三）厨房电视视；（十四）厨房直饮饮水系统；（十五）食物垃圾圾处理器；（十六）窗户圆形形安全栏杆；；（十七）暗藏式消消火栓及消防防门；（十八）隐蔽式厕厕纸桶、淋浴浴间置物架等等；（十九）空调系统统。中央空调调：280平米以上大户户型单位采用用“大金”或同档次品品牌变频多联联机户式中央央空调系统（隐隐装，带新风风系统）；分体空调：2800平米以下采用“大金”或同档次品品牌分体空调调（隐装）。八、各分判工程控制重重点（一）桩基础工程程1、地质情况复杂将将对造价产生生一定的影响响；2、雨季施工将对造造价产生一定定的影响；3、工程量较大，对对施工单位的的机械设备、劳劳动力及施工工管理水平将将是一个挑战战。目前，以以完成了2家新单位的的考察；4、桩型的选择及桩桩长的确定，亦亦即招标图纸纸的提供预计计将对招标进进度产生影响响。（二）土建工程1、土建工程在建安成成本中占比例例最大，应着着重控制钢筋筋、砼等的含量及综合合单价；2、对钢筋、砼、人工工调价方式进进行合理约定定，减少双方方争议；3、标段划分，后浇浇带位置（应应根据标段的的划分情况，避避免重复设置置）预计会对对招标进度产产生影响；4、一期与二期、四期期交界位置的的分界确定预预计会对招标标进度产生影影响；5、建筑装修做法表表的确定与提提供预计会对对招标进度产产生影响；6、招标图纸的修改预预计将对招标标进度产生影影响；7、项目现场要求量化化工作（临时时砼施工道路路、临时砖砌砌围闭等）预预计会对招标标进度产生影影响；8、地下室结构顶板板，如因园林林需加强结构构，预计会对对招标进度产产生影响；9、电梯井道图纸的提提供，预计会会对招标进度度产生影响；；10、钢筋、砼等等指标含量的的优化，预计计会对招标进进度产生影响响；11、走火楼梯扶扶手、钢爬梯梯、变形缝的的做法的确定定，预计会对对招标进度产产生影响；12、中央空调施施工图纸提供供，因空调系系统的新风管管和冷媒管一一般需要传梁梁，相应在梁梁中预埋套管管，预计会对对招标进度产产生影响。13、项目具体要求，预预计会对招标标进度产生影影响。该项目土建工程项项目部目前要要求：（1）项目部建议该项目目土建工程由由2家土建单位位承建较好，合合约招标前应应与项目一起起协商，做好好片区的划分分，并编制好好利于后期分判判划分的工程程量清单。（2）外架采用满堂架。首层入口处处大堂设有门门楼，因此外外架应在门楼楼顶的楼层进进行悬挑；样样板房初步确确定设置于10层，有样板板房的栋号工工字钢在11层进行二次次悬挑，样板板房对外展示示时，拆除10层的外架；；钢管脚手架架不得使用严严重锈蚀、弯弯曲、压扁或或有裂纹的钢钢管。外架脚手板要求满满铺钢筋网片片脚手板，不不得使用竹架架板。脚手架立网统一采采用绿色密目目网防护，密密目网应绷拉拉平直，封闭闭严密。临街街或面向售楼楼区的外架安安全网，应设设置双层安全全网，并在售售楼开放前更更新。（3）塔吊设置：共设置置四台塔吊，均均布置于塔楼楼南侧。其中中东南角的2#塔楼设置一一台塔吊臂长长不少于55米；4、6、8#楼另设一台台塔吊、10、12、14#楼各共用两两台塔吊，此此三台塔吊臂臂长均不少于于50米。（4）人货梯设置：每栋栋塔楼必须布布置一台双笼笼高速电梯，每每笼要求必须可装下不不少于四台斗斗车。（5）塔吊及人货梯的拆拆除时间：人人货梯的拆除除时间原则上上在外架全部拆除完成，室室内电梯已投投入使用，且且精装修单位位湿作业材料料已全部运至至楼层，楼层层垃圾已基本本运下方可拆拆除。塔吊配配合人货梯拆拆除完成后方方可拆除，以以提高人货梯梯的拆除进度度。（6）施工道路：基坑外外首层场地的的临时道路布布置应尽可能能不需二次改改道，做法要要求必须进行行硬化处理，C25砼路面厚度度不少于200；应尽量与与工程的永久久消防道路定定位相结合，临临时道路完成成面标高应低低于消防路标标高约200；不能与消消防道路相结结合的临时道道路，工程尾尾期需破除时时，破除工作作需包含在土土建主包合同同范围内由土土建主包单位位进行处理。该项目塔楼南面地地库顶板需设设置一条临时时施工道路用用于行走钢筋筋运输车及砼砼罐车等重型型车辆，承建建单位必须在在地库顶板上上进行结构加加强并进行回回顶。（7）沿基坑边6米范围围内不得设置置任何材料堆堆场，为保证证基坑安全，要要求土建主包包单位在该6米线处设置置钢管护栏进进行围护。（8）临时围闭：地库顶顶板与二期、四四期交界处须须临时围闭，采采用180灰砂砖墙，墙墙高在园林绿绿化完成面标标高以上2.2米，一期内内侧进行抹灰灰并刮白，二二期、四期侧侧不需抹灰。地地库底板与与与二期、四期期交界处亦须须进行临时围围闭，不需抹抹灰及刮白。（9）本工程标准层竖向向结构全部采采用青岛公司司的大模板体体系，以保证证模板工程及及砼感观质量量。（10）本工程主体结构及及精装修必须须进行实测实实量。要求施施工单位进行行实测实量的的比例为100%，监理公司司、项目部进行行实测实量的的比例为20%，发展展管理部、项项目部进行实实测实量的比比例为1%。承建商商须配备相关关设备及人员员。（三）精装修工程本工程为精装修交交楼，且为超超高档，装修修成本所占比比重较大。1、该工程涉及甲供供材料较多，除除对比各项单单价外，应严严控甲供材料料损耗率，对对施工单位的的乙供样板做做好审核；2、招标图纸提供，预预计会对招标标进度产生影影响；标准层有图纸，但但变化层（往往往也叫标准准层）无图纸纸。尤其是阳阳台部位，因因外立面线条条不一致，个个别标准层与与大部分标准准层阳台不一一致，该部位位往往易遗漏漏；首层大堂平台，地地面结构做法法、装饰做法法易遗漏；天天花做法亦易易遗漏；残疾人坡道做法，易易遗漏（放入入园林中存在在不同单位收收口的出入问问题，建议放放入精装修招招标分判中）；；个别部位（如阳台台、入户花园园墙面等）做做法与土建范范围界定模糊糊。3、加强招标前对招标标图纸的审核核，建议设计计、项目部、合合约部共同审审核，提高招招标质量，减减少施工中的的设计变更；；4、材料的精挑细选，预预计会对招标标进度产生影影响；5、样板的确认（尤尤其是石材），预预计会对招标标进度产生影影响；6、新材料的采用，因因需要熟细和和了解其相关关工艺、生产产周期等，预预计会对招标标进度产生影影响；九、项目合约管理要要点（一）及时进行合合约交底。在在定标后的110天内，与项目目部、设计部部（如需要）进进行合约交底底，整理好合同同简装本交项项目部指导施施工；（二）在定标后的的15天内，按目目录整理好合合同图纸，按按规定分发承承建商、项目目部并进行归归档，为后期期争议及结算算工程提供原原则依据；（三）与承建商进进行合约交底底，明确工程程签证办理规规定，不断灌灌输合约管理理思想；（四）建立项目设计变更更指令及工程程管理指令台台帐，尤其是是减少项目台台帐，避免减减少项目的遗遗漏，为后续续金