某某某楼宇市场调研报告

第一部分市场调查与分析1-1海上春天项目概况1-1-1、位置及规划面积：1、本项目座落于上海春申示范区总体规划中的4号—9号地块，东西长约800米，南北宽约600米，基地呈长方形，总占地面积66.46公顷，约996.8亩。基地位于浦西闵行区莘庄站南广场以南。1-1海上春天项目概况1-1-2、总体规划设想：1、本项目分四期开发完成，住宅容积率为1.26，总建筑面积48万平方米，以多层和小高层为主，局部规划地低层联体住宅和高层住宅。项目一期总占地面积8.37公顷，约125.6亩，住宅容积率为1.31，建筑面积9.5万平方米。1-1海上春天项目概况1-1-3、一期住宅规划：住宅造型错落有致，八层电梯楼与多层住宅、沿湖区的别墅形成围合；构成丰富的外部空间景观。建筑单体造型现代，外墙色彩富美国风情，屋顶坡型和平型结合，明快轻松的阳台，形成现代色彩的立面景观。建筑朝向以东南向为主，以避免太阳西晒及增加空气对流。1-1海上春天项目概况重点特色是建成集购物休闲娱乐为一体的节日集会式商业中心，形成步行街。春申城中的商业中心和文化中心均位于万科海上春天住宅小区内，本项目还将拥有文化体育中心、学校、医院、金融邮电、超市系统、农茂市场、商业街、各类社区服务中心等，配套设施一应俱全。保留基地原貌，整治区内河流，并形成活水梯形水域。1-1海上春天项目概况1-1海上春天项目概况1-1-4、周边交通情况：项目地处浦西，为上海新型发展地区，自地铁一号线开通到莘庄，使本住宅项目与市内连为一片，特别是方便了徐汇区及地铁沿线的人群。距地铁一号线的莘庄站仅八百米，北临春申路，南临春申塘，西边莘奉公路（南北快速干线），东临伟业路，与上海春城接壤。公交车线路繁多，通达市区各处，方便快捷。1-2市场环境分析1-2-1、上海楼市大环境1-2-1-1、政策利好，逐步升温世纪之交的2000年，宏观经济在连续几年政策的有力拉动下，出现向好走势。上海房地产业在此大背景下，房地产市场出现十分活跃的局面：房地产开发投资强劲回升，商品房销售及存量房交易量创出历史新高。1-2市场环境分析2000年第二季度，上海楼市出现回升之势，实现销售额达123.02亿元，同比增长27亿元，增幅28.5%；从2000年第三季度来看，房地产开发投资达361.51亿元，同比增长53亿元，增幅17.20%；2000年1-9月，商品房销售面积达1054.67万平方米，同比增长237万平方米，增幅28.6%；1-2市场环境分析1-2市场场竞竞争争环环境境随着着住住房房制制度度改改革革的的推推行行，，货货币币化化分分房房实实现现，，公公积积金金和和各各大大商商业业银银行行的的贷贷款款支支持持，，政政府府一一系系列列优优惠惠政政策策的的出出台台，，大大大大提提高高了了居居民的的住住房房购购买买力力。。“十十五五期期间间””，，日日新新月月异异的的轨轨道道交交通通和和环环境境建建设设，，也也将将对对本本市市住住宅宅消消费费起起到到了了积积极极拉拉动动作作用用。。今今年年，，地地铁铁二二号号线线的的正正式式通通车车、、明明珠珠线线的的试试通通车车，，以以及及苏苏州州河河整整治治一一期期工工程程、、延延中中绿绿地地等等开开工工建建设设，，都都对对周周边边楼楼市市的的活活跃跃产产生生了了直直接接效效应应。。1-2-1-2、、土土地地一一级级市市场场控控制制2000年年，，上上海海市市府府继继续续对对土土地地的的供供给给实实施施严严格格控控制制，，有有效效地地抑抑制制了了一一级级市市场场，，今今年年一一季季度度土土地地出出让让面面积积为为188万平平方方米米，，较较去去年年同同期期减减少少6%。其其中中，，内内销销商商品品房房出出让让面面积积占占总总量量的的49%，较较去去年年同同期期减减少少27%，外外销销商商品品房房出出让让面面积积中中98%是工工业业用用地地，，扣扣除除这这一一因因素素，，外外销销商商品品房房出出让让面面积积仅仅1.68万平平方方米米，，比比去去年年同同期期减减少少76%。土土地地一一级级市市场场供供应应开开始始回回落落。。1-2市场场环环境境分分析析1-2-1-3、、房房地地产产开开发发投投资资下下降降在房房地地产产供供求求矛矛盾盾一一时时难难以以缓缓解解的的情情况况下下，，投投资资逐逐渐渐趋趋向向理理性性，，房房地地产产开开发发投投资资额额减减少少。。1999年年一一季季度度房房地地产产开开发发投投资资额额48.57亿亿元元，，与与1998年年同同期期相相比比，，减减少少28%，，完完成成土土地地开开发发面面积积为为14.62万万平平方方米米，，比比1998年年同同期期下下降降36%，，商商品品房房竣竣工工面面积积和和商商品品房房开开发发面面积积分分别别比比98年年一一季季度度相相比比减减少少19%和和4%，，商商品品房房竣竣工工面面积积首首次次出出现现回回落落，，形形成成了了上上海海房房地地产产开开发发商商稳稳健健经经营营的的观观念念。。1-2市场场环环境境分分析析1-2-1-4、、个人人购购房房比比重重不不断断提提高高1999年一一季季度度个个人人购购买买商商品品房房的的比比重重继继续续上上升升。。外外销销商商品品房房中中销销售售属属个个人人购购买买583套，，占占68.7%；预预售售中中属属个个人人购购买买22790套，，占占预预售售总总额额的的95.9%。内内销销商商品品房房中中销销售售属属个个人人购购买买22772套，，占占91.34%；预预售售中中属属个个人人购购买买20862套，，占占预预售售总总额额96.9%。去去年年同同期期上上升升2.5个百百分分点点。。这这表表明明，，上上海海房房地地产产业业购购房房主主要要以以个个人人购购房房行行为为为为主主房房地地产产消消费费观观念念形形成成。。1-2市场场环环境境分分析析1-2-1-5、、个人人购购房房比比重重不不断断提提高高三级级市市场场的的活活跃跃对对二二级级市市场场也也具具有有较较大大的的推推动动作作用用，，一一定定程程度度上上拉拉动动了了住住宅宅潜潜在在市市场场的的需需求求，，旧公公房房上上市市平平均均出出售售价价为为11.24万万元元/套套，，平平均均建建筑筑面面积积为为51.1平平方方米米，，新新购购房房平平均均购购房房价价25.53万万元元/套套，，平平均均建建筑筑面面积积为为92.39平平方方米米。。可可看看出出通通过过已已售售公公房房上上市市再再购购进进新新房房来来改改善善居居住住条条件件的的市市民民是是一一个个较较大大的的潜潜在在市市场场。。1-2市场场环环境境分分析析1-2-2、、闵闵行行区区房房地地产产市市场场环环境境1-2-2-1、、道道路路和和交交通通构构成成了了闵闵行行区区的的新新动动脉脉，，作作为为率率先先交交通通设设施施改改造造的的新新兴兴城城区区，，高高架架、、地地铁铁和和公公交交形形成成了了地地面面、、地地下下的的多多层层次次立立体体交交通通体体系系。。出出行行的的方方便便让让闵闵行行与与市市中中心心的的距距离离缩缩短短，，且且各各区区到到闵闵行行的的道道路路交交通通均均不不设设过过桥桥费费用用。。1-2市场环环境分分析1-2-2-2、当当年一一号线线的开开通曾曾使众众多闵闵行业业主在在购房房时获获得房房产投投资的的回报报，据据物业业调查查记录录显示示，地地铁一一号线线开通通至今今，沿沿线物物业的的价格格已上上升15个百分分点。。以1995年每平平方米米2200元购进进新梅梅花园园为例例，一一年后后每平平方米米的收收益为为600元，现现在越越来越越多的的人认认识到到这一一点，，把居居住闵闵行作作为投投资置置业的的新时时尚。。1-2市场环环境分分析1-2-2-3、闵闵行区区绿意意盎然然的居居住区区和街街道，，让众众多精精明的的上海海人为为之心心动。。绿化化面积积从1992年年的不不足80万万平方方米，，猛增增到目目前3690万万平方方米，，绿化化普及及率达达98.3％，，今年年小区区绿化化将力力争30.6公公顷的的指标标。同同时通通过实实施““宣教教、碧碧水、、蓝天天、绿绿地、、宁静静、洁洁净、、绿色色工业业和都都市农农业””八大大工程程，成成为全全国第第一个个环境境保护护模范范城区区，并并力争争在今今年创创建园园林城城区。。1-2市场环环境分分析1-2-2-4、同同时时，市市政配配套及及道路路交通通改造造，购购物大大环境境以及及医疗疗环境境的完完善，，也成成了吸吸引市市中心心购房房者的的重要要因素素。作作为上上海市市西南南的新新兴居居住城城区，，因为为“新新”而而吸引引了众众多开开发商商的目目光，，也因因为求求“新新”获获得了了迅猛猛的发发展。。闵行区区新建建楼盘盘分布布，具具有明明显区区域性性，主主要集集中在在虹桥桥、七七宝、、莘庄庄和梅梅陇四四个地地区。。1-2市场环环境分分析1-2-3、闵闵行区区竞争争环境境分析析因万科科海上上春天天位于于闵行行区，，地铁铁、环环境和和规模模是重重要卖卖点，，所以以我们们将重重点对对本案案附近近或地地铁沿沿线的的同质质楼盘盘进行行针对对性分分析。。1-2市场环环境分分析上海康康城上上海海莘城城上上海春春城梅陇城城世纪纪苑望望族族苑西西班班牙名名园阳明国国际花花苑香香树树丽舍舍竞争对对手：：1-2市场环环境分分析1-2-3-1、上上海康康城位于莘莘庄附附近，，占地地100万万平方方米，，绿化化覆盖盖率逾逾50%，，户户户朝阳阳，小小区主主要由由8-12层新新古典典主义义欧陆陆风格格小高高层组组成。。两万平平方米米人造造海湾湾、高高尔夫夫练杆杆场、、亲水水公园园、多多功能能球场场、网网球场场、艺艺术廊廊道等等设施施组成成的高高尚大大型社社区。。1-2市场环境分分析占地面积25万平方米销售价格2400-3400建筑面积50万平方米付款方式一次性、分期、7成30年按揭套数1300开盘日期2000.5.13容积率1.97入伙日期2001.5.31绿化率50%户型类别发展商商誉高，实力强1-2市场环境分分析1-2-3-2、上上海莘城位于莘奉路路，由名贵贵苑、名城城苑和牡丹丹苑构成，，占地160万平方方米的国际际化新都市市，包括五五星级酒店店、SHOPPINGMALL、博览中心、、中央公园园。未来规规划前景极极具诱惑力力。社区内目前前销售的是是十八层住住宅，具有有极佳的景景观视野，，小区物业业为点式设设计，房型型存在一些些局限性。。1-2市场环境分分析占地面积89万平方米销售价格2700-3500建筑面积（一期）13.5万平方米付款方式一次性、分期、7成30年按揭套数950开盘日期1998.9容积率入伙日期1999.6.30绿化率45%户型类别5000平方米大型升降式广场，二十项趣智社区景观1-2市场环境分分析1-2-3-3、上上海春城位于春申示示范住宅区区内莲花南南路，属于于外环线以以外偏远地地区，近一一公里的中中轴水廊大大道，两幢幢建筑间2500平平方米半合合围中庭景景观花园，，智能化设设计。社区占地面面积31公公顷，12幢小高层层，配套设设施一应俱俱全，公交交线703、735、725经过，交交通便捷。1-2市场环境分分析占地面积31万平方米销售价格2900-3500建筑面积（二期）31万平方米付款方式一次性、分期（首期三成，七成按揭）、7成30年按揭套数3500开盘日期容积率1.1入伙日期绿化率50%户型类别近一公里的中轴水廊大道体现发展商独到的规划理念1-2市场环境分分析1-2-3-4、梅梅陇城世纪纪苑位于沪闵路路，莲花南南路交汇处处，地铁一一号莲花路路站，世纪纪苑定位中中高档，大大面积房型型设计，完完善的会所所公建配套套，独有的的弧型外观观造型。由四幢多层层，四幢小小高层，一一幢高层组组成。1-2市场环境分分析占地面积7.9万平方米销售价格3980-4800建筑面积（一期）8.5万平方米付款方式一次性9.6折、分期9.8折、7成20或30年按揭套数465开盘日期1999.10容积率2.04入伙日期2000.10绿化率51.5%户型类别1-2市场环境分分析1-2-3-5、梅梅陇城望族族苑位于闵行和和徐汇之间间，大型纯纯住宅小区区，建筑立立面采用新新古典主义义风格，优优质面砖铺铺就，小区区由五幢小小高层组成成，一梯两两户或三户户。设电子子对讲防盗盗和配备电电子监控系系统。建筑外型简简洁明快，，缺点是户户型面积偏偏大。1-2市场环境分分析占地面积3.3万平方米销售价格3500-4500建筑面积（一期）6.2万平方米付款方式一次性9.5折、8成30年按揭套数362开盘日期2000.2.26容积率入伙日期2000.8.12绿化率40%户型类别1-2市场环境分分析1-2-3-6、西西班牙名园园沪闵路旁，，地铁莲花花路站附近近，住宅洋洋溢着一种种浓烈、豪豪放、自由由的西班牙牙风情，6000平平方米开放放草原，三三万平方米米二十一世世纪休闲广广场，一条条长溪将广广场层层相相连，一川川秀水贯穿穿社区主轴轴。小区由由19幢多多层，23幢小高层层组成。1-2市场环境分分析BlueCreationAd.蓝色创意占地面积8.5万平方米销售价格3500-4600建筑面积（一期）6万平方米付款方式一次性9.7折、分期（首期三成，余款按工程进度付）7成30年按揭套数670开盘日期2000.4.30容积率1.86入伙日期2001.4绿化率50%户型类别1-2市场环境分分析1-2-3-7、阳阳明国际花花苑小区位于莘莘庄新镇水水清路旁，，紧邻沪杭杭高速公路路和外环线线，小区由由38幢多多层，4幢幢小高层，，4幢高层层组成，建建筑欧陆风风格，月亮亮河贯穿小小区，区内内天然景致致，雕塑小小品，中心心绿化等景景观表现出出现代节奏奏。因地理位置置原因，受受外界干扰扰较大。1-2市场环境分分析占地面积15.9万平方米销售价格3080-4200建筑面积（一期）付款方式一次性9.7折、7成30年按揭套数1980开盘日期1999.10.8容积率1.20入伙日期2000.12.8绿化率50%户型类别1-2市场环境分分析1-2-3-8、香香树丽舍位于水清路路旁，小区区建筑风格格为欧陆古古典式，平平顶设计坡坡状起伏，，极具视觉觉效果；小小区规划全全力融“人人，建筑，，环境，历历史”为一一体，在满满园馨香和和袭人绿意意中，体现现“老吾老老以人之老老，幼吾幼幼以人之幼幼”的温馨馨主题。1-2市场环境分分析占地面积8万平方米销售价格2800-3750建筑面积（一期）7.8万平方米付款方式一次性9.6折、分期9.8折8成30年按揭套数504开盘日期2000.7.28容积率1.02入伙日期2001.9.30绿化率41.7%户型类别1-2市场环境分分析分析：从以上资料料可以看出出（虽然采采样不够全全面），莘莘庄区的楼楼盘在定位位、价格、、风格、内内部环境营营造等方面面都趋向同质化化；万科海上春春天的形象象定位上要要注意与其其他楼盘拉拉开差距，，特别是针针对附近的的竞争楼盘盘。1-2市场环境分分析1-3目标消费者者分析1-3目标消费者者分析1-3-1、目标消消费群定位位目标消费群群定位——CBD工作的中产产阶层或称称现代新上上海人理由：“轨道概念念”形成的的地理优势势：万科海海上春天坐坐落在CBD的轨道延展展的新地带带环境和风格格：环境幽幽雅，风格格现代符合合目标群的的品位和居居住要求价位：海上上春天的价价位可以为为中产阶层层所接受1-3目标消费者者分析1-3-2、中产阶阶层的生活活形态分析析1-3-2-1、什什么是中产产阶层非体力劳动动者，主要要是三资企企业及小型型私营企业业的管理层层、金融、、贸易、传传媒、演艺艺界、高科科技、咨询询服务业等等行业的从从业人员，，即白领阶层层中的精英英1-3目标消费者者分析1-3-2-2、中中产阶层的的特征年收入在80000元以上的的核心家庭庭社会地位在在社会权力力分布的层层次中处于于中间位置置大学以上学学历相对其它人人群，中产产阶层当中中归国留学学生和前沿沿行业从业业人员占的的比例最高高1-3目标消费者者分析马斯洛心理理学需求层次基本生理需需求中产阶级已已基本实现自我实现

自尊爱与归属安全生理需求心理需求中产阶级梦梦想实现1-3目标消费者者分析1-3-2-3、中中产阶层的的工作态度度中产阶层相相对优越的的生活是以以超时间工工作为前提提，以承担担更大工作作压力及更更高工作强强度为代价价。需要的话，，可以每天只只睡3个小小时，其余余时间用来来工作，甚甚至可以放放弃假期1-3目标消费者者分析1-3-2-3、中中产阶层的的工作态度度具有危机感感、成就感感双重感受受收入较丰厚厚，有事业业基础担心自己落落入较低阶阶层与新上司难难相处世界经济不不景气时，，公司裁员员新员工对自自己职位的的威胁——促使他他们高度敬敬业1-3目标消费者者分析1-3-2-4、中中产阶层的的忧虑和对对策忧虑：对衰老尤为为恐惧，不不论在生理理、年龄上上，还是在在心理、知知识上对策：加强个人培培训、交际际活跃、提提高生活质质素是中产产阶层为化化解生存危危机感而普普通采用的的方式1-3目标消费者者分析1-3-2-5、中中产阶层的的生活方式式及态度背景：上海是一个个特殊的城城市，起起起落落地发发展进程中中，让上海海人产生普普遍的社会会心理———时代复兴兴作为中国民民族工业、、进步思想想的摇篮，，“东方明明珠”经历历了相当长长一段辉煌煌的年代，，走在全国国的最前沿沿现代的中国国百花齐放放，上海渐渐失往日的的风采，近近几年，历历史的机遇遇重新给了了朝气蓬勃勃的上海人人1-3目标消费者者分析1-3-2-5、中中产阶层的的生活方式式及态度生活方式：：上海中产之之家，对穿穿着、饮食食的时尚潮潮流投入相相对较多家庭理财方方面选择股股票较普遍遍，也选择择风险较小小的储蓄和和购买保险险选择租房比比买房更普普遍，这和和上海好房房产价格较较高有关1-3目标消费者者分析1-3-2-5、中中产阶层的的生活方式式及态度生活态度：：追求享受———“自己己工作那么么辛苦，就就应该享受受好一些””“享受多一一些，享受受好一些””是他们的的人生信条条——努力工工作就是为为了活得更更好1-3目标消费者者分析1-3-2-6、中中产阶层目目前热衷于于什么消费费想方设法于于都市化生生活之外体体验一种更更原始、更更本能、更更单纯的生生活，成了了现代人、、尤其是中中产阶层中中的一种时时尚。国外、国内内旅游成为为中产阶层层的又一消消费热点1-3目标消费者者分析1-3-2-6、中中产阶层目目前热衷于于什么消费费虽然中产阶阶层中的大大部分是租租房子住，，但毕竟不不是长久之之计；他们们期望拥有有自己的物物业，真正正落地生根根。这已成成为他们储储蓄消费的的最大目标标与其花钱租租房子，不不如按揭供供楼银行贷款的的条件是最最大障碍1-2目标消费者者分析1-3-2-6、中中产阶层目目前热衷于于什么消费费购买汽车，，拥有自己己的交通工工具已成为为中产阶层层的一种时时尚消费。。一来汽车车可以作为为交通工具具；二来汽汽车可以体体现个人身身份，让个个性化得到到更好的发发挥另一方面，，汽车市场场的降价也也促使中产产阶层去购购买1-3目标消费者者分析1-3-2-7、中中产阶层目目前热衷于于什么消费费酒吧是一种种更个人化化、更讲求求艺术品位位的消费场场所，它商商业但不赤赤裸裸，合合乎中产阶阶层追求个个性化消费费的心理（（与之相类类似的有西西餐厅、咖咖啡馆）显示自己的的身份（显显得有文化化修养，有有较丰厚收收入）舒缓工作压压力（在轻轻松的环境境中舒展身身心）1-3目标消费者者分析1-3-2-7、中中产阶层目目前热衷于于什么消费费因为高强度度的工作和和高度的精精神压力，，中产阶层层的人们意意识到必须须锻炼身体体进健身房成成为越来越越多的人的的一项生活活内容其它的运动动如：保龄龄球、网球球等深受中中产阶层的的欢迎1-3-2-7、中中产阶层目目前热衷于于什么消费费上网已作为为一种时髦髦的生活方方式在中产产阶层中渐渐渐流行，，“你的伊伊妹儿在找找你”已成成为一种时时尚互联网是当当今最新的的媒体中产阶层为为谋求自身身素质的提提高，必须须尽快地熟熟练运用互互联网，以以免被时代代所淘汰通过互联网网接触到的的社会层面面广，适合合中产阶层层交际活跃跃的特点1-3目标消费者者分析中产阶层的的主要消费费趋向———房产、汽车车、旅游1-3目标消费者者分析1-3-2-8、中中产阶层的的消费观消费经验的的积累、受受教育程度度相对较高高决定了中中产阶层将将消费带入入了理智消消费的阶段段，表现在在对自己的的需要、个个人享受的的内容和层层次有比较较实际的认认识，而且且消费的品品位越来越越具有个人人色彩并切切合国际潮潮流1-3目标消费者者分析1-3-2-8、中中产阶层的的消费观在消费取向向上更专注注专家的建建议，对消消费品的质质量及服务务有更专业业化的要求求，而且对对美感的要要求提到了了与实用价价值相等甚甚至更高的的地步了1-3目标消费者者分析1-3-2-8、中中产阶层的的消费观由于生活节节奏的加快快以及生活活压力的加加大，购物物的时间在在缩短，消消费的方式式力求简化化。——速食的的风行、电电脑处理器器的不断升升级、短发发的流行、、小礼服取取代大礼服服、信用卡卡在这个群群体中的普普及、电话话订货的流流行都构成成了他们消消费模式的的特点1-3目标消费者者分析1-3-2-8、中中产阶层的的消费观中产阶层的的消费类型型属于淡漠漠购物的高高档消费型型——这类类消费群并并不喜欢逛逛街购物，，一般的逛逛街购物让让他们觉得得不自然、、不舒服，，而他们一一旦购物，，就会选择择大商场购购买有：一定档次的的名牌产品品或进口产产品1-3目标消费者者分析1-3-2-8、中中产阶层的的消费观中产阶层———消费时尚的的发起人从赶时髦进进入了创造造时尚或追追求时尚的的阶段，对对市场消费费的影响力力逐渐形成成1-3目标消费者者分析1-3-2-9、广广告对中产产阶层的影影响广告及软性性的产品宣宣传文章对对中产阶层层消费行为为是不可低低估的。广广告及宣传传文章所传传递的某些些信息如果果能与他们们对生活的的理解产生生共鸣，或或其中有尚尚不为大多多数人知道道的独到价价值，他们们也会欣然然接受——生活的的真谛是什什么？1-3目标消费者者分析1-3-2-9、广广告对中产产阶层的影影响高知名度的的专业人士士对中产阶阶层的影响响力强，往往往成为他他们的奋斗斗目标或榜榜样——张朝阳阳、王志东东……1-3目标消费者者分析1-3-2-9、广广告对中产产阶层的影影响中产阶层追追求的是有有个性、有有形象、有有档次，需需要得到旁旁人的认同同——广告设设计、软性性文章需要要突显高尚尚、典雅的的文化风格格，打动他他们的心1-3目标消费费者分析析1-3-2-10、商商家怎样样影响中中产阶层层中产阶层层的种种种消费行行为背后后隐藏着着许多文文化层面面的因素素，单纯纯地为满满足生理理需求或或说纯物物质化的的消费模模式，对对中产阶阶层并不不构成最最强的吸吸引力；；商家若若能将消消费与精精神愉悦悦联系在在一起，，就能较较容易地地打动中中产阶层层的消费费者——对于于万科海海上春天天：创造美好好环境，，迎合中中产阶层层对生活活真谛的的追求1-3目标消费费者分析析1-4海上春天天SWOT分析Strength（优势）：：万科集团团凭借品品牌和成成功进驻驻上海开开发“优优诗美地地”、““华尔兹兹”的经经验和良良好口碑碑，将吸吸引广大大目标消消费者的的注目。。万科海上上春天基基地距地地铁一号号线莘庄庄站仅八八百米，，地铁、、轻轨等等捷运系系统加上上四通八八达的多多条快捷捷干道进进一步提提升了本本案的便便利度。。1-4海上春天天SWOT分析社区规模模较大，，住宅容容积率低低，建筑筑外观美美式风格格，简洁洁明快，，屋顶和和阳台的的精心处处理，更更显阳光光、现代代之感，，符合价价格区间间内人群群的审美美情趣。。社区硬件件规划齐齐全，更更有委托托澳洲WOODSBAGOT公司精心心设计的的SHOPPINGMALL，使在区内内购物时时倍添娱娱乐、休休闲的气气氛。1-4海上春天天SWOT分析1-4海上春天天SWOT分析社区注重重生态环环保和整整治河流流，使区区内风景景更加优优美，湖湖滨与建建筑独具具匠心的的组合，，并根据据地势阶阶梯型规规划，形形成舒适适怡人的的外部空空间环境境。万科海上上春天项项目规划划和开发发节奏合合理，拥拥有一批批专业、、敬业的的房地产产开发及及销售人人员，是是本案成成功开发发的基石石。Weakness（劣势）：：本案地理理位置相相对城市市中心较较偏远。。本案所处处区域为为工业新新区，整整体环境境不理想想。本区自身身消化能能力有限限，必须须吸引徐徐汇区和和地铁沿沿线目标标消费人人群。由于有关关部门和和政策的的某些干干预，本本案较难难完全整整合资源源，达到到尽善尽尽美，如如：社区区内部分分街道以以由政府府命名。。1-4海上春天天SWOT分析Opportunity（（机会）：：2000年上半半年，我我国宏观观经济出出现重大大转机，，国民经经济扭转转连年增增幅下降降的局势势，可望望改变经经济列车车逐年减减速的态态势，为为房地产产持续升升温奠定定了基础础。随着国家家住房制制度改革革的逐步步深入，，购房融融资手段段日趋多多样化，，市民购购房意识识正逐步步加强，，个人购购房行为为开始稳稳定，形成新的的住宅消消费观念念，且出出现升值值保值的的新投资资趋势。。1-4海上春天天SWOT分析2000年第三季季度，上上海房地地产市场场出现强强劲回升升，商品品房销售售及存量量房交易易量创出出历史新新高。“十五期期间”，，日新月月异的轨轨道交通通和环境境建设，，也将对对本市住住宅消费费起到了了积极拉拉动作用用。市场已吹吹起“海海派”风风。所谓谓“海派派”风指指的是以以“新古古典主义义”“北北美风情情”为主主的崇尚尚简约、、清新和和现代化化同时融融入上海海地方特特色的一一种建筑筑风格。。万科海海上春天天建筑风风格正属属于此一一类型。。1-4海上春天天SWOT分析1-4海上春天天SWOT分析莘庄区因因地铁效效应、市市政设施施和环境境改善，，是房地地产市场场新的亮亮点。房地产界界的同质质化现象象，缺乏乏形象占占位或不不到位，，使海上上春天可可以从容容把握楼楼盘差异异化定位位的先机机。上海房地地产广告告普遍还还停留在在表现硬硬件的““就产品品卖产品品”的阶阶段，而而万科海海上春天天卖的是是生活，，也是上上海独特特的人文文观点。。Threat（（问题）：：加入WTO后，企业尚缺乏与大大举进入入的外资资房地产产开发企业竞争争市场的的实力。。上海房地地产界，，楼市存存在大量量同质化化楼盘，，与万科科海上春春天品质质较接近近的楼盘盘也不少少，但具具有自身身鲜明的的品牌个个性的不不多。1-4海上春天天SWOT分析1-5结论及相相关建议议1-5结论及相相关建议议1-5-1、楼市的同同质化为为海上春春天创造造了差异异化定位位的先天天条件1-5结论及相相关建议议1-5-2、从人文角角度考虑虑，复兴兴意识是是当代上上海人潜潜在的心心声1-5结论及相相关建议议1-5-3、建立新概概念社区区，卖观观念，卖卖生活的的策略定定位将使使本案形形象个性性独树一一帜通过辛勤的的工作获得得财富才是是人生的大大快事。一个个人人一一生生可可能能爱爱上上很很多多人人，，等等你你获获得得真真正正属属于于你你的的幸幸福福后后，，你你就就会会明明白白以以前前的的伤伤痛痛其其实实是是一一种种财财富富，，它它让让你你学学会会更更好好地地去去把把握握和和珍珍惜惜你你爱爱的的人人。。1月月-2322:5322:53:06人只只有有为为自自己己同同时时代代人人的的完完善善，，为为他他们们的的幸幸福福而而工工作作，，他他才才能能达达到到自自身身的的完完善善。。每项事业成功功都离不开选选择，而只有有不同寻常的的选择才会获获取不同寻常常的成功。22:53:0622:531月-23论命运如何，，人生来就不不是野蛮人，，也不是乞讨讨者。人的四四周充满真正正而高贵的财财富—身体与心灵的的财富。人生没有彩排排，每一个细细节都是现场场直播。对产品质量来来说，不是100分就是0分。成功的经理人人员在确定组组织和个人的的目标时，一一般是现实主主义的。他们们不是害怕提提出高目标，，而是不让目目标超出他们们的能力。管理就是决策策。22:5322:53:061月-23经营管理，成成本分析，要要追根究底，，分析到最后后一点。再实践。2023/1/522:53:06世上并没有用用来鼓励工作作努力的赏赐赐，所有的赏赏赐都只是被被用来奖励工工作成果的。。除了心心存感感激还还不够够，还还必须须双手手合十十，以以拜佛佛般的的虔诚诚之心心来领领导员员工。。2023/1/522:5322:53:06预防是是解决决危机机的最最好方方法。。我们不不一定定知道道正确确的道道路在在哪里里，但但却不不要在在错误误的道道路上上走得得太远远。不要把把所有有的鸡鸡蛋放放在同同一个个篮子子里。。用他，，就要要信任任他;不信任任他，，就不不要用用他。。沟通再再沟通通。05一一月月2023多挣钱钱的方方法只只有两两个：：不是是多卖卖，就就是降降低管管理费费。我所做做的，，就是是创办办一家家由我我管理理业务务并把把我们们的钱钱放在在一起起的合合伙人人企业业。我我将保保证你你们有有5%的回报报，并并在此此后我我将抽抽取所所有利利润的的50%。请示问问题不不要带带着问问题请请示，，要带带着方方案请请示。。汇报报工作作不要要评论论性地地汇报报，而而要陈陈述性性的汇汇报。。2023年年1月月5日日在漫长长的人人生旅旅途中中，有有时要要苦苦苦撑持持暗无无天日日的境境遇；；有时时却风风光绝绝项，，无人人能比比。沟通通是是管管理理的的浓浓缩缩。。1月月-2322:53:0622:53员工工培培训训是是企企业业风风险险最最小小，，收收益益最最大大的的战战略略性性投投资资。。人类类被被赋赋予予了了一一种种工工作作，，那那就就是是精精神神的的成成长长。。企业发展展需要的的是机会会，而机机会对于于有眼光光的领导导人来说说，一次次也就够够了。1月-231月-23发展和维维护他们们的家;至于女子子呢?则是努力力维护家家庭的秩秩序，家家庭的安安适和家家庭的可可爱。犹豫不决决固然可可以免去去一些做做错事的的可能，，但也失失去了成成功的机机会。管理是一种严严肃的爱。1月-2322:531月-23选择?选择这个词对对我来说太奢奢侈了。没有商品这样样的东西。顾顾客真正购买买的不是商品品，而是解决决问题的办法法。一个人被工作作弄得神魂颠颠倒直至生命命的最后一息息，这的确是是幸运。从管理的角角度来讲，，两点之间间最短的距距离不一定定是一条直直线，而是是一条障碍碍最小的曲曲线。22:531月-2322:53:06自觉觉心心是是进进步步之之母母，，自自贱贱心心是是堕堕落落之之源源，，故故自自觉觉心心不不可可无无，，自自贱贱心心不不可可有有。。05-1月月-231月月-231月月-23切实实执执行行你你的的梦梦想想，，以以便便发发挥挥它它的的价价值值，，不不管管梦梦想想有有多多好好，，除除非非真真正正身身体体力力行行，，否否则则，，永永远远没没有有收收获获。。一个个有有坚坚强强心心志志的的人人，，财财产产可可以以被被人人掠掠夺夺，，勇勇气气却却不不会会被被人人剥剥夺夺的的。。时间间和和结结构构。。22:531月月-231月月-23南怀瑾说说：“心心中不应应该被蓬蓬茅堵住住，而应应海阔天天空，空空旷得纤纤尘不染染。道家家讲‘清清虚’，，佛家讲讲空，空空到极点点，清虚虚到极点点，这时时候的智智慧自然然高远，，反应也也就灵敏敏。”22:5322:53:061月-2322:53你不能衡衡量它，，就不能能管理它它。拖延将不不断滋养养恐惧。。2023/1/522:53:0622:5322:53:06想法)，而是你你是不是是愿意为为此付出出一切代代价，全全力以赴赴地去做做它一直直证明它它是对的的。2023/1/522:53:061月-23谢谢各位位！9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。22:53:0622:53:0622:531/5/202310:53:06PM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。1月-2322:53:0622:53Jan-2305-Jan-2312、故人江江海别，，几