某商业街项目营销策划提案

“风情街”项目营销策划成果汇报南京房地产交易市场新地产置业有限公司​第一部分：市场调查与分析知己知彼百战不殆​调研思路潜在消费者项目解析宏观态势竞争环境CCTI定位分析模式调研思路1：定位分析模式调研思路2：庖丁解牛的探索模式由表及里、层层剖析探索性、验证性​项目自身分析项目区域概况项目交通状况地块商业氛围休闲娱乐氛围项目地块前景分析​南京酒吧街区调研分析南京1912——人文与时尚的商务休闲区石鼓路休闲街——欧美风情酒吧街颐和路民国公馆区——国际品质和地方特征相结合河西新城“第壹区”——中国最前卫时尚的文化街区其他区域​其他城市酒吧调研分析上海酒吧——城市文化的重要象征北京酒吧——异域人士的倾情之选深圳酒吧——移民城市的心灵收容所广州酒吧——外接内承的现代化休闲业​市场调研分析总结地域环境地域环境对酒吧街的后期经营影响甚大，其中涉及政府规划、人文附加、整体情趣营造等多个层面。与个体酒吧一味选择商业氛围成熟的闹市区不同，酒吧街的经营选址最好选在具有良好外部环境或历史渊源，且离尘不离城的临界区域。既能给消费者以新鲜感；又能在经营中凝聚人气，形成吸引力。酒吧文化从消费者角度看，酒吧的消费群体大多具有较高的知识水平和文化素养，而即使少数文化水平较次的消费者仍以附庸风雅作为最大的嗜好，必将对所谓的文化酒吧、文化休闲场所趋之若骛。从酒吧经营方面考察，具有文化内涵的酒吧街，方能散发恒久魅力。如：香港的“兰桂坊”对英国文化的移植，上海“新天地”石库门文化的再生，“南京1912”对总统府民国文化的推崇。影响酒吧街成败的几点重要因素：​政府规划与扶持娱乐休闲业属高税收产业，大型项目政府会从经济发展、居民消费能力、区域现状等全局角度进行规划。酒吧街也必然要在政府的整体规划布局下才能成功运作，并且离不开政府的政策扶持，其中涉及到项目审批、营销推广、招商等关键环节。

​第二部分：项目定位高瞻远瞩蓄势待发​S（）：□景观优势；□小区规划优势；□地块落差优势。W（）：□商务氛围不足；□有效人流不足；□地理位置和文化内涵都稍逊一筹。O（）：□老城改造；□政府对城北的规划定位；□城北休闲娱乐氛围日渐浓厚。T（）：□项目规模较小，对运作有一定限制；□近两年越来越多的、酒吧的开发对本项目的运营形成一定的冲击；□项目商业定位须以住宅定位作为参照点。项目目分分析析由此此可可见见，，本本案案最最大大的的优优势势是是环环境境较较好好，，较较为为幽幽静静，，劣劣势势为为目目前前商商业业氛氛围围不不足足，，较较之之其其他他酒酒吧吧街街文文化化内内涵涵、、地地理理位位置置处处于于劣劣势势。。本本案案机机会会点点一一般般，，政政府府的的规规划划是是最最大大的的支支持持。。威威胁胁因因素素主主要要有有““长长江江后后街街””、、““石石鼓鼓路路休休闲闲街街””的的冲冲击击。。本本案案定定位位内内容容将将以以““强强化化优优势势，，改改善善劣劣势势，，规规避避威威胁胁，，把把握握机机会会””的的价价值值最最大大化化策策略略为为出出发发点点，，提提出出系系统统、、适适用用的的解解决决方方法法。。​卖点整整合赋予型型卖点点发展前前景地理位位置开发商商品质质提升型型卖点点电影主主题酒酒吧街街概念念专一酒酒吧概概念​品牌定定位中国首首家电电影主主题酒酒吧街街定位说说明：：电影艺艺术是是所有有艺术术门类类中综综合表表现力力最强强的艺艺术类类型，，它所所表现现的场场景和和情绪绪涵盖盖了几几乎所所有人人类复复杂的的情感感；西方电电影产产业的的商业业奇迹迹正是是建立立在这这种对对人类类情感感需求求的充充分满满足的的基础础上的的，将将电电影的的空间间场景景、视视觉画画面、、音乐乐、故故事情情节及及电影影商品品的衍衍生物物———电影影卡通通人物物造型型、电电影海海报、、服装装、电电影场场景等等所有有电影影外延延产品品空间间完全全地商商品化化，在在满足足人们们情感感体验验的基基础上上实现现了市市场价价值。。​定位支支撑理理由项目自自身特特点电影是是酒吧吧文化化的完完美载载体与其他他项目目的差差异化化定位位​概念的的诠释释———电影影主体体的情情景体体验在商业业街的的空间间设置置上，，电影影主题题将贯贯穿整整个空空间，，形成成电影影主题题视觉觉的、、感知知的、、形象象片段段的、、整体体意向向的主主题空空间。。消费费客户户进入入酒吧吧街后后，会会通过过这些些形象象片段段获得得各自自的情情感归归属及及认同同，实实现除除消费费行为为以外外的无无边缘缘心理理消费费。​环境配配置可可以以以某个个著名名电影影的场场景为为主，，营造造一种种酒酒吧街街所具具有的的感觉觉，如如《罗罗马假假日》》中的的酒吧吧场景景，《《大白白鲨》》具有有运动动精神神的场场景；；​铺铺面拟拟形成成建筑筑风格格统一一的形形象特特征，，如电电影《《情人人》的的越南南风情情街为为建筑筑风格格蓝本本。每每间酒酒吧的的室内内风格格可以以分别别模拟拟一部部电影影的室室内空空间场场景，，形成成主题题空间间。如如电影影《卡卡萨布布兰卡卡》中中酒吧吧的场场景氛氛围，，电影影的餐餐厅场场景等等均可可作为为空间间设计计蓝本本；；​室外场景的的设置如休休息座椅也也可模拟电电影电影场场景，如《《阿甘正传传》中的阿阿甘等侯公公车时的座座椅场景。。室外照明明灯的形式式也可模拟拟电影场景景中的形式式；酒吧街内可可播放电影影主题音乐乐作为背景景音乐；​在街区或酒酒吧内部呈呈现出电影影技术（包包括摄录和和播放技术术）从发现现到高速发发展的趋势势。例如，，可以展出出仿制的或或电影厂报报废的拍摄摄器材，电电影初期的的播放设备备等。​在街区公共共建筑的侧侧面通过贴贴画等形式式，展现世世界电影从从1895年诞生至至今的历史史线索及中中国电影从从1905年诞生至至今的发展展历程———走入酒吧吧街犹如走走进电影历历史的大门门；​与推广语悠然领地财财富坦坦途​目标客户定定位实用型客户户为主投资型客户户为辅​实用型客户户主要特征征>>指自己己购买、自自己经营，，以本地客客户为主，，受地方经经商氛围熏熏陶，具有有敏感的商商业经济头头脑；>>对自身身经营的行行业有较深深的了解，，市场嗅觉觉灵敏；>>对价格格反应较为为敏感，偏偏好灵活的的付款方式式；>>需求面面积相对较较小，物业业类型以临临街商铺为为主；>>决策较较为慎重，，需反复比比较，有意意向的物业业会看三次次或三次以以上；>>注重考考虑货物储储存、经营营规模、周周边消费能能力、促销销活动、统统一管理等等方面因素素；>>最重视视商铺的位位置、商铺铺周围的生生意氛围。。​实用型客户户注重因素素：​附近居民；；外来游客；；附近或更远远区域社会会时尚一族族；附近宾馆或或酒店的高高级房客；；附近院校如如：南艺的的师生等；；市区范围内内白领品位位一族。酒吧吧街未来消消费群​第三部分：：营销推广广策略及计计划运筹帷幄能能量爆发发​强势建立立中国首家家电影主题题酒吧街的的品牌形象象；全面建立立江苏省金金源滩涂置置业有限公公司的品牌牌知名度；；商业销售售实现利润润最大化，，后期经营营在众多酒酒吧休闲街街的竞争中中获得成功功；实现商业业和住宅互互为支持、、互为提升升的作用，，为今后其其他项目开开发打造良良好基础；；开盘时取取得轰动效效应，全面面引起市场场关注；使该项目目成为市场场热点,获获得经济效效益和品牌牌效益双丰丰收；立足于我我公司自有有资源，以以最小投入入取得最大大效果。营销推广目目标​整体营销策策略造势策略体验场策略略媒体创意与与媒体整合合策略引爆流行时时尚策略价格策略与与推售策略略​

体验场技术术——体验验空间场提提示​营销推广战战略初步确定销销售目标为为开盘后1.5个月月实现销售售率90％％。​项目前期营营销推广策策略——““造势”先通过我司司自有媒体体365炒炒作“首家家电影主题题酒吧街落落户南京””或“南京京首个体验验式商业””等，引起起其他媒体体跟风报道道，从而而形成项目目开盘前良良好的舆论论氛围，继继而通过有有步骤的广广告投放，，刺激目标标客户的购购买欲望，，完成造势势期的能量量蓄备，为为项目顺利利开盘销售售打好基础础。联合政府机机构、新闻闻媒体联手手炒作“中中国首家电电影主题酒酒吧街”；；联合政府机机构、新闻闻媒体联手手炒热“城城北娱乐休休闲业的未未来”；通过整合我我司强大的的社会资源源，举办财财富论坛及及研讨会；；筹划并在媒媒体发布有有关“首家家电影主题题酒吧街””的活动以以引起关注注；​开盘强销期期——革革命能量爆爆发期总体推广策策略：集中中能量，利利用全方位位的宣传组组合掀起一一场热销风风暴，以制制造丰富的的热点话题题的开盘前前策略引起起媒体与消消费者的极极大兴趣及及关注。目目的是吸引引目标客户户的关注或或亲临售楼楼现场，实实地感受项项目品质及及美好前景景。树立本本项目良好好的社会形形象和品牌牌形象。平面表现：：报纸广告告、杂志广广告（全面面发挥《南南京楼市》》的作用））、引导旗旗、户外广广告展板、、夹页、软软文等；活动营销：：可在项目目现场举办办有影响力力的活动，，触动目标标客户使其其联想到项项目定位的的独特形象象及未来美美好“钱””景，继续续强化项目目定位品牌牌概念。如如：可通过过媒体活动动宣传举办办艺术表演演、抽奖活活动、项目目有奖问答答、大学生生展示等活活动；网络营销：：充分运用用我司自有有媒体365网站进进行深入的的报道、宣宣传、炒作作或开展网网络促销活活动；后续服务：：可根据不不同面积提提供酒吧经经营运作建建议书：包包括装修方方案、经营营定位等。。活动目的：：使目标客客户感受到到项目的高高品质形象象并对发展展前景充满满信心。​再强化期———品牌延延续期口碑人气策策略：利用用已有的人人气和品牌牌形象，促促进口碑营营销，以小小惠得大利利。性价比实惠惠策略：在在已有品牌牌形象的基基础上，显显示促销单单位的实惠惠。营销方式：：保留软文文、网络营营销等推广广形式，附附加派送礼礼品进行推推广；配合合口碑营销销，提升品品牌形象，，并为开发发商后续开开发项目营营造良好品品牌形象。。​推广方式组组合静态推广方方式：市区（新街街口、鼓楼楼广场等地地）大型广广告牌及项项目附近主主干道路旗旗、引导旗旗等；动态推广方方式：媒体楼书、、报纸夹页页、平面及及软性广告告；媒体楼书、、报纸夹页页、平面及及软性广告告；直邮广告；；专家研讨会会——““电影•酒酒•酒吧””等；活动：经典典电影回放放派送啤酒酒活动等；；建立项目网网站（在原原有网站或或365下下链接）；；专家研讨讨会、专专家论坛坛，财富富论坛；；​广告宣传传策略广告目目标：入入市时采采用强势势推广策策略，通通过有效效广告诉诉求，树树立项目目在竞争争中的最最佳佳形象象，并在在目标客客户心目目中形成成蓝筹股股的财富富形象，，独特或或唯一的的概念以以支撑竞竞争实力力。阶段安安排：具具体广告告发布采采用由预预热造势势期→强强化刺激激期→再再强化期期的系列列过程。。预热认认知期：：主要通通过市区区广告牌牌、楼盘盘条幅、、网页、、媒体软软性文章章、配合合片区造造势的平平面广告告等引起起目标客客户注意意，产生生兴趣，，引发进进一步了了解项目目的欲望望。强化刺刺激期：：开盘期期采用较较为密集集的广告告及新闻闻炒作，，集中投投放，全全面阐述述卖点，，力求轰轰动效应应，以达达到较短短时间街街知巷闻闻的效果果。再强化化期：再再度集中中投放广广告及新新闻炒作作，令仍仍未购买买者产生生恐慌心心理，给给已购者者强大的的信心。。​广告诉求求点 强调调项目定定位的唯唯一性；； 反其其道而行行，拒绝绝概念，，主推““体验式式电影主主题酒吧吧街”；； 强调调现场包包装和氛氛围的营营造，外外部景观观营造方方面可借借鉴“上上海新天天地”和和“电影影主题””的概念念通过桌桌椅、走走道、门门庭、墙墙面、遮遮阳伞等等建筑小小品、街街道布置置来渲染染营造电电影酒吧吧街意境境。​宣传设施施建议售售楼处引引入经典典电影场场景，营营造电影影酒吧街街的氛围围。​指示牌的的设立。。路牌广告告的设立立。现场节日日气氛的的营造。。气球、路路旗的导导示。宣传设施施建议地地盘包装装​宣传设施施建议楼楼书现时南京京房地产产市场竞竞争已进进入白热热化，楼楼书的制制作也五五花八门门，各出出心思。。若是设设计普通通的楼书书，在众众多的楼楼盘当中中很容易易便被湮湮没，如如何突围围而出，，则楼书书是否能能吸引客客户的注注意是较较为重要要的。根据项目定位位，建议可以以以电影海报报的形式做楼楼书。​宣传媒体建议议报纸媒体推荐《现代快快报》、《南南京日报》为为主，《金陵陵晚报》、《《扬子晚报》》为辅。《现代快报》》和《金陵晚晚报》发行量量较大，房地地产广告效果果较好。《扬扬子晚报》全全省发行量大大，可以在全全省范围内宣宣传吸引投资资客。《南京京日报》读者者品味较高，，且多为一定定经济实力的的客户群。户外广告牌牌在鼓楼广场处处附近，争取取获得该户外外广告牌的广广告发布权或或者“充气拱拱门”发放权权（时间两个个月）。网络广告随着网络时代代的到来，目目前房地产网网络营销越来来越受到重视视，建议在南南京房地产信信息网(365)上发布布广告或在365下链接接项目子网。。​价格策略临街商铺均价价：￥11000元/平方米米根据价格比较较法，本案销销售的均价可可制定为：​​预祝本项目取取得圆满成功功！谢谢！​即使赠品只是是一张纸，顾顾客也是高兴兴的。如果没没有赠品，就就赠送“笑容容”。所谓企业管理理就是解决一一连串关系密密切的问题，，必须有系统统地予以解决决，否则将会会造成损失。。浪费费时时间间。。1月月-231月月-23盖茨茨运运用用的的管管理理风风格格既既不不是是美美国国的的个个人人主主义义式式，，也也不不是是日日本本的的共共识识主主义义式式，，而而是是独独树树一一帜帜的的达达尔尔文文式式企业成功经经典名人名名言21:2121:2121:21:301月-23前方充满着着未知，但但我必须得得走。无法法评评估估，，就就无无法法管管理理。。1月月-231月月-231月月-231月月-2321:2121:21授权权就就像像放放风风筝筝，，部部属属能能力力弱弱线线就就要要收收一一收收，，部部属属能能力力强强了了就就要要放放一一放放。。军队无放放任，学学校无放放任，此此今日世世界各共共和国之之道例。。军队放放任，则则将不能能以令，，学校放放任，则则师不能能以教；；将不能能令则军军败，师师不能教教则学校校败，其其为国忠忠，莫此此之尤。。05-1月-2305-1月-23积极的人人在每一一次忧患患中都看看到一个个机会，，而消极极的人则则在每个个机会都都看到某某种忧患患。不是是没没办办法法，，而而是是没没有有用用心心想想办办法法。。用用心心想想办办法法，，一一定定有有办办法法，，迟迟早早而而已已。。1月月-231月月-231月月-23用人人不不在在于于如如何何减减少少人人的的短短处处，，而而在在于于如如何何发发挥挥人人的的长长处处。。观察察才才行行。。你的的脸脸是是为为了了呈呈现现上上帝帝赐赐给给人人类类最最贵贵重重的的礼礼物物做人低三分分，做事高高三分。21:21:3021:21:3021:211月-23决不能在在没有选选择的情情况下，，作出重重大决策策。经营企业业，是许许多环节节的共同同运作，，差一个个念头，，就决定定整个失失败当你你在在事事业业上上遇遇到到挫挫折折，，有有"打退退堂堂鼓鼓"的念念头头时时，，你你应应该该加加以以注注意意，，这这是是最最危危险险的的时时候候!1月月-231月月-2321:2121:21:30世界界上上没没有有夕夕阳阳企企业业,只有有落落后后和和不不思思进进取取的的企企业业。。光靠靠价价格格便便宜宜的的产产品品能能够够长长久久地地存存活活下下来来。。没有有组组织织就就没没有有管管理理，，而而没没有有管管理理也也就就没没有有组组织织。。管管理理部部门门是是现现代代组组织织的的特特殊殊器器官官，，正正是是依依靠靠这这种种器器官官的的活活动动，，才才有有职职能能的的执执行行和和组组织织的的生生存存。。管理就是是做好无无数小的的细节工工作。05-1月-2305-1月-231月-23将良品率率预定为为85%，那么便便表示容容许15%的错误存存在。顾客是重重要的创创新来源源。人生的选选择决定定一切。。成功的企企业领导导不仅是是授权高高手，更更是控权权的高手手。卓有成效的的管理者善善于用人之之长。2023年年1月5日日05一月月2023做生意，要要随着形势势的变化而而变化。做做小生意，，在于勤;做大生意，，要看政治治观局势。。魔鬼存在在于细节节之中。。一月231月-2321:21大多数的的错误是是企业在在状况好好的时候候犯下的的，而不不是在经经营不善善的时候候。没有什么么比忙忙忙碌碌更更容易，，没有什什么比事事半功倍倍更困难难。成功的的方法法千万万条,多总结结别人人的失失败,根据现现实的的路行行走,不要太太在意意听取取名人人大家家的创创业格格言。。协调以及控控制。1月-232023/1/521:219:21:31下下午企业业做做大大后后CEO说话话要要越越来来越越细细。。小小企企业业要要有有长长远远的的打打算算大大企企业业要要有有注注意意细细节节。。2023/1/521:21:31企业业的的成成功功靠靠团团队队，，而而不不是是靠靠个个人人。。只要不是相当当重要的商品品，不是稳健健踏实地行商商，迅速发展展就等于迅速速破产，只有有使多种商品品不间断地相相继配合上市市，才能使迅迅速发展的事事业稳步前进进。1月-232023/1/521:21:31正确的决策来来自众人的智智慧。周到的的服务务，那那简直直是难难以想想象的的。21:212023/1/521:21:31谢谢各各位！！9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。21:21:3121:21:3121:211/5/20239:21:31PM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。1月-2321:21:3121:21Jan-2305-Jan-2312、故人江海别别，几度隔山山川。。21:21:3121:21:3121:21Thursday,January5,202313、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。1月月-231月月-2321:21:3121:21:31January5,202314、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。05一一月20239:21:31下午午21:21:311月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月239:21下下午1月-2321:21January5,202316、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2023/1/521:21:3121:21:3105January202317、做前，能够够环视四周；；做时，你只只能或者最好好沿着以脚为为起点的射线线向前。。9:21:31下午9:21下下午21:21:311月-239、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事事情努力力了未必必有结果果，但是是不努力力却什么么改变也也没有。。。21:21:3121:21:3121:211/5/20239:21:31PM11、成成功功就就是是日日复复一一日日那那一一点点点点小小小小努努力力的的积积累累。。。。1月月-2321:21:3121:21Jan-2305-Jan-2312、世间间成事事，不不求其其绝对对圆满满，留留一份份不足足，可可得无无限完完美。。。21:21:3121:21:3121:21Thursday,January5,202313、不知香积寺寺，数里入云云峰。。1月-231月-2321:21:3121:21:31January5,202314、意意志志坚坚强强的的人人能能