某房地产营销总体计划

碧桂园营销总体计划伟业顾问缺乏现代的营销推广系统A、B区已销售完毕，但缺乏良好的市场形象价格提升空间不足限制市场美誉度的提升制约公司形象发展阻碍品牌建立无法保证持续的高速销售目前碧桂园面临的问题D区、A3区、E区的持续开发问题C区的销售问题我们的任务不仅要完成销售任务；更要确立C区的产品形象；进而用C区带动大盘的整体品质提升。提升产品品质完成销售任务带动整体大盘品质提升产品价格提升C区的任务提升产品品质、价格的基础项目客群分析产品分析项目形象定位A、B区客户简析A区开盘时间为2001年6月，当时整个房山地区的房地产还处于起步阶段,尚未进入市场化运做模式，完全是自发性购买，并且还有部分回迁户(130户).随着小区规模的逐渐扩大、交通可达性的增强,本项目也吸引了一批北京城区的客户，这批客户从居住区域上上看，大部分是宣武区、丰台区和海淀区南部区域的,吸引他们购买的主要原因还是本项目较低的价格.项目客户定位北京新城市规划的提出，进一步推动了房山成为房地产开发及购房者购房的新热点地区，客群进一步扩大，市区客户比例增大。针对周边项目成交客户情况及本项目前期成交客户情况，结合本案区位特点、产品特点，我们认为目标客户群应该分为两部分，分别具有以下特质：C区客群定位项目客户定位房山区域内的高收入人群；客户的购买目的基于置业升级；购买房屋主要用于自住，包括自己居住和子女为父母购买等。针对该类客户主要通过产品刺激其购买欲望。（一）房山本区域客户，特点如下：项目客户定位1、原籍为北京的客户群经济能力有限住房紧张，父母前往郊区，为儿女提供更大的居住空间老龄化人群无力支付养老费用，卖掉原市内住房前往郊区，把差价作为养老费；宣武、丰台、崇文、石景山等地没有买到经济适用房的拆迁户。鉴于老北京根深蒂固的区域观念及本案所处位置，这部分客户所占比例不会高。2、工作、生活在北京的外地人工作、生活在北京西南地区；家庭月收入5000元左右；一般为公司内的普通白领阶层；在六里桥、木樨园等地区从事个体经营的小私营业主；努力工作，又会享受生活，注重生活质量。我们预计这部分人群将会占到成交客户的很大比例，所以针对他们的工作到位与否将是决定销售成败的关键所在。（二）房山区域外的客户，具体又细分为两类：项目客户定位碧桂园C区概概况共计14栋楼楼总面积238953.58平米，已售29993.19平平米可售约203285.73平米可售套数2011套2007年5月31日前前入住；全区6个月的的23万平米米与我们C区区的20万平平米我们在市场中中的位置数据来源：北北京市房地产产信息网C区产品分析析及定位货量分析析楼号面积套数户型（住宅）已售现货值总面积商业面积住宅面积总套数商业套数住宅套数1居2居3居4居459825.091105.328719.77901080

80

9825.094612243.66

12243.66128

12818110

12243.664713048.20236.6912811.511981818060120

13048.204810186.24

10186.2486

86

788942.609243.644916908.98

16908.98198

19855143

149.1316759.855010723.79

10723.7990

90

8191805.368918.435114246.78

14246.78154

154

154

14246.785214878.161177.1113701.0512010110

991112677.012201.155322532.22

22532.22180

180

180

3186.7219345.505422943.49

22943.49180

180

165151881.9921061.505523368.581499.521869.0821014196

14056

9350.3814018.205623132.101332.8621799.24222132093060119

23132.105712353.1

12353.10128

128181037

12353.105826888.531565.8425322.69256132433060119

26888.53合计233278.926917.32226361.6022407821622118909844329993.19203285.73C区产品分析析及定位由上述数据结结合C区客观观地貌环境,我们可以得得出如下结论论：1.主力产品品为面积在80-120平米的舒适适型2.3居居2.产品优劣劣性基本以平平层密度,铁铁路影响,景景观效果为划划分3.产品均好好性明显,但但硬伤同样明明显C区产品分析析结论C区是承接A、B区向D、E区，低低端向高端的的过渡产品；；是打开“碧碧桂园”项目目从郊区走向向市里的重要要通路；是确确立整个项目目在北京楼市市江湖地位乃乃至外阜扩展展的重要标志志!C区产品地位位分析（一）优势Ø交交通便捷:公公共交通方面面；321路路月票车直达达小区，917，971，922，，759，993，小45，小75等多路公交交车经过小区区，规划中从从永定门至良良乡的轻轨从从小区旁边经经过。驾车由由小区至六里里桥仅需20分钟。Ø社社区规模大、、内部商业配配套齐全：作作为一个百万万平米的大型型社区，在该该地区独一无无二，而其本本身商业配套套给业主提供供了便捷舒适适的生活环境境，更是周边边项目难以实实现的。Ø教教育条件优越越：房山县长长阳学校就在在小区内，涵涵盖了从学前前班到中学的的各阶段班级级，很好地解解决了业主子子女的就学问问题。Ø区区域内特有的的温泉资源；；温泉入户不不但可以成为为客户提供更更高品质的生生活，更可成成为本案的一一大卖点。Ø碧碧桂园的品牌牌在房山区乃乃至北京市拥拥有较高的知知名度。Ø项项目整体开发发、开发周期期长，可塑造造高潜力升值值空间。分析（二）劣势Ø

社区区周边市政配配套不成熟，，尚缺少较大大型的餐饮、、购物、娱乐乐配套设施，，将在一定程程度上增大项项目营销推广广难度。Ø

小区区东侧距京广广铁路只有100米左右右，每小时会会有3、4趟趟列车通过，，噪音会给居居住带来不良良影响。Ø

外立立面、园林景景观设计尚需需完善。Ø

A、B区产品的市市场形象一般般，给C区销销售推广增加加了难度。Ø

原有有销售系统不不能支持C区区的顺畅销售售。分析（三）威胁Ø市市场竞争激烈烈，竞争区域域扩大丰丰台（如沸沸城、中体奥奥园、珠江御御景等）、房房山（如加州州水郡、绿城城百合等项目目）对本案客客户的截留、、分流形势严严峻。Ø未未来该地区及及周边地区可可供开发的土土地增量大。。Ø政政策风险风险险随时存在。。分析（四）机会Ø以以丰台区为中中心的西南板板块正迅速成成为北京市房房地产市场的的第二大热点点区域，为本本案提供了良良好的市场氛氛围。若运作作得当，可以以借此东风以以较短的时间间完成销售，，并力求利润润最大化。Ø项项目北侧的哑哑巴河目前几几近干涸，如如整治得当并并加以利用，，可又行成一一项目优势。。Ø该该区域缺少大大型的餐饮、、购物、娱乐乐设施，而本本案又有10万平方米的的商业配套，，正可填补地地区不足。Ø

政府有关关产品供应结结构调整的政政策出台与实实际产品入市市之间会有2年左右的调调整期，我们们可以充分利利用这段时间间实现快速销销售。Ø本本案地处丰台台、大兴、房房山的交界处处，随着城市市外缘的扩大大，区域的发发展前景及潜潜力巨大。提升产品品质质的基础———产品分析区位产品扼守京石高速速，交通便捷捷配套现代都市风格格园林景观主流户型设计计现有较成熟的的生活配套，，未来房山区区商业中心节约时间成本本个性化私密空空间新都市主义规规划轻松舒适的生生活方式卖点卖点阐释产品整体定位位——卖点梳梳理悠逸的现代都都市生活城关键词：距离适中大大型社区环环境优美美生活舒舒适关键词：现代欧洲建筑筑、园林文化化的品牌嫁接。推广品牌附加加值。现代都市感的的强调。新都市主义的的体现。关键词：形象定位塑造造的生活形态态：品质。喷泉。。鲜花。悠长的假期。。优雅姿态。。造型园林。午后的阳光与与咖啡。轻松。享受生生活。阳光。城市雕雕塑。幸福的季节。。热情的城市市，悠逸的生生活。真正符合人居居环境和人本本需求的高品品质生活形态态。地段——最具发展潜力力的房山区域域，位于良乡乡卫星城东部部，南邻良乡乡大学城，地地处丰台、大大兴、良乡三三地交界处，，极尽位置置优势。建筑——百万平米现代代欧式建筑，，阳光客厅+阳光主卧，，功能空间布布局。会所——主题休闲会所所，营造都市市轻松生活氛氛围。物业管理服务务——建议请知名物物业公司担任任顾问悠逸的现代都都市生活城项目形象定位位基础园林景观———组团式景观园园林。产品整体定位位——形象定定位目标客群对产品文化需求有所提升产品具有现代风格元素悠逸的现代都都市生活城产品整体定位位——形象定定位关键词：休闲、都市市、轻松、自由、健康、、开放、成熟熟、时尚、文文化静态表现动态表现形象定位品质质提升需要整整合推广手段段提升产品品质质的手段———思路大盘造势———依托大盘的影影响力和市场场的震撼力，，营造大盘气气势，积蓄势势能。文化依托———现代都市生活活渲染，提升升产品形象，，丰富产品内内涵，迎合客客群特征提升产品品质质的推广手段段带动大盘品质质提升现代时尚风格格改善视觉系统报纸广告户外广告楼书模型户型图等销售工具电子楼书（DVD）客户通讯……改善营销环境系统现场环境布置饰品的运用统一广播广告风格现场桌椅等销售道具的款式选择销售人员服装活动内容（风格统一，主题多样）统一销售说辞……改善客户系统建立客户置业联盟设立联盟业主网站成立专门部门管理定期举办活动社会合作公司资源整合……形象提升升案名建议原则则第一要素:独独特性在众多项目易易于出位，易易于记忆传播播。第二要素:相相关性基于产品基础础，契合项目目气质，综合合反映项目品品质。第三要素:延延展性充分考虑案名名在二期与三三期延展及推推广中的应用用和借势。第四要素:接受度度具时代性和和地缘性，，符合目标标客群文化化接受习惯惯。定位篇新都市生活活标准，悠悠逸的现代代都市生活活城阳光上城（（主推）案名建议阳光，单纯纯理解，字字义美好，，有高度，，音律上口口，平仄有有序，容易易识记，凸凸显项目时时代感的同同时能立即即引起目标标群体的强强烈共鸣，，迅速在脑脑中形成既既有概念，，从而使产产品认知感感倍增；上城用做项项目案名，，呼应项目目新都市生生活城的定定位，大气气而不失品品位，同时时表现项目目社区文化化的特征，，易于与周周边项目区区别开来，，树立自身身的高档形形象；案名，散发发积极乐观观的生活感感，現代感感十足，应应合线条干干净现代的的建筑，內內涵深刻。。阳光上城案名诠释案名延展由于D区、、A3区、、商业部分分的销售将将陆续展开开，系统地地考虑案名名延展问题题时有必要要的。第一种方式式：直接沿沿用阳光上上城，D区区、A3区区分别定为为阳光上城城Ⅱ、Ⅲ，，商业部分分可以阳光光易购广场场命名。采用这种方方式的前提提是经过C区的推广广，阳光上上城已形成成较高的知知名度和市市场美誉度度，在推广广中已能够够取代碧桂桂园作为主主案名。案名延展第二种方式式：主推阳阳光＊城系系列，根据据规模、产产品等特点点，D区定定为阳光倾倾城或阳光光乐城，A3区定为为阳光馨园园，商业部部分定为阳阳光易购广广场。这种方式是是C区现代代都市生活活城的市场场形象定位位、推广的的有效延续续和加强，，但是需要要在案名后后加碧桂园园＊期的后后缀。备选案名推推荐新城·家年年华: 向着幸幸福的方向向前进1、环球嘉嘉年华，时时尚、休闲闲的代名词词，每年夏夏天都成为为京城最热热的游玩地地点，接待待百万之众众，知名度度自不必说说，取嘉年年华的同音音字是为了了在传播中中起到事半半功倍的效效果，让人人群迅速认认知、接受受。2、家年华华，一看便便能联想到到是个生活活氛围浓郁郁的社区，，每天回家家都像过节节一样的生生活，谁不不想拥有呢呢？引起思思考，提高高关注。3、如果说说环球嘉年年华是“向向着快乐的的方向前进进”的话，，那么新城城·家年华华就是“向向着幸福的的方向前进进”，再次次道出对幸幸福的渴望望，在繁华华里找到宁宁静的天空空，在喧嚣嚣中找到内内心的居所所，一切的的一切，向向幸福的方方向前进。。新城·家年年华案名诠释平面表现———视觉觉突现现代代时尚风采采颜色运用：：能够表现现现代都市生生活：热情情、大气、、开放、休休闲、时尚尚、文化等等内涵的颜颜色。设计：表现现代、、时尚、温温馨、生活活元素。平面表现———视觉觉突现现代代生活风采采设计风格以以现代风格格为主，融融入轻松、、自由的设设计理念。。平面设计应应大气，具具有视觉冲冲击力，满满足项目要要表达现代代都市情节节的愿望，，但不要落落入俗套。。加入英文字字符，体现现都市、现现代风格关键词：大大气、现代代都市、成成熟、温馨馨、自由提升产品品品质的手段段——静态态表现售楼处———浓郁现代代都市风情情运用现代化化元素装饰饰售楼处，，合理划分分销售动线线，借助售售楼处整体体印象，引引起客户的的浓厚兴趣趣。加入咖咖啡吧等装装饰品使客客户进入售售楼处第一一时间起，，即感受到到浓郁的现现代都市文文化氛围，，利用装饰饰效果客户户购买欲望望。关键词：现现代、都市市、轻松、、自由提升产品品品质的手段段——静态态表现售楼处———浓郁现代代都市风情情关键词：现现代、都市市、轻松、、自由外部环境营营造：标志性现代代风格小品品布置，突突出都市味味道。提升产品品品质的手段段——静态态表现售楼处———浓郁现代代都市风情情关键词：现现代、都市市、轻松、、自由内部环境营营造：每个细节处处理都体现现现代风情情，营造浓浓郁的现代代都市味道道。提升产品品品质的手段段——静态态表现样板组团———展现现现代城市市生活风情情关键：现代代都市的生生活场景描描述，强调调轻松的生生活氛围。。样板设计要要注重生活活场景的描描述，表达达出样板间间浓郁的都都市生活风风情的浪漫漫色彩，突突出生活品品味，刺激激客户购买买欲望。提升产品品品质的手段段——静态态表现工地围档关键词：活力、现代、品味、视觉张力道旗、灯箱灯尺寸规格设计上有所突破体现时尚、品味的特点。提升产品品品质的手段段——动态态表现《客户通讯》时尚精英FollowMe采风

现代艺术关键词：现现代都市、、生活、情情感、文化化、升值置业通讯———倡导导现代生活活的实用手手册提升产品品品质的手段段——动态态表现活动———感受受都市，享享受生活关键词：舒舒缓、休闲闲、娱乐的的现代城市市生活现代城市生生活，开放放生活情景景现代城市生生活，轻松松生活方式式现代城市生生活，健康康生活氛围围价格策策略产品特性定定价法：根根据各产品品在本项目目的供应比比重、具体体位置、外外界条件等等原则具体体定价市场需求定定价法：根根据各产品品在区域内内的价格重重心制定其其基准价格格定价原则目的：充分分体现各产产品特性，，达到价格格均衡、合合理，带动动销售速度度的同时实实现利润最最大化。楼号可售面积(平方米）楼面均价（元/平方米）楼面总价（元）459825.09385037826596.54612243.664000489746404713048.20375048930750489243.64398036789687.24916759.85388065028218508918.43428038170880.45114246.78408058126862.4522201.15438096410375319345.504200812511005421061.504350916175255514018.204180585960765623132.1044801036318085712353.10488060283128合计203285.73

853951216.9整盘均价：：4200元/平方方米提价策策略根据定价策策略结合销销售状况确确立今年“拉高高走低”；；明年“拉拉高走高””大盘操作，，快速出货货，应采用用“大幅慢慢跑”提价价推货原则：由南向北推推进前期引爆市市场，中期期体现产品品优势和相相对价格优优势，快速速消化，后后期再利用用稀缺小户户型及“楼楼王”实现现高开高走走东西区连环环销售利用东西区区差异化搭搭配，始终终突出项目目中心景观观，抵消东东侧铁路硬硬伤目的：三区区五极，连连环作用，，突出重点点，优劣互互补，快速速销售的同同时实现利利润最大化化。销售策策略低调入市，，合纵联横横；以价格和产产品为先导导，抢占市市场；原则目的强力突破，，在今年内内形成与珠珠江御景、、绿城百合合的三足鼎鼎立之势．．伟业操盘整整体排期计计划6月-7月月8月-10月11月-12月1月-7月月8月-10月2006年年度2007年年度开盘强销期期二次强销期期二次强销持持续期开盘持续期期市场预热期期销售额：面积：4231万万元1.1万平平米17180万元4.4万平平米11670万元2.9万平平米36075元8.4万平平米18785万元4万平米2006年年2007年年6月7月8月月9月月10月11月12月1月2月3月4月5月月6月月7月8月9月10月月11月12月月开盘引爆秋季强势全现房释放放春季加温收官前强势势年终升温“楼王”面面世销售节节奏阶段价价格789101112385038503900395040004050123456789101112410042004300435043504400445045004550460046504700营销策略与与推广手段段推货策略推货节奏价格策略定价原则阶段价格提价措施销售策略销售节奏促销措施各阶段节点点划分各阶段推广广目的各阶段推广广策略各阶段推广广主题各阶段媒介介策略速度、利润润最大化各阶段段推广广手段段推广节奏控控制——销销售节奏06.6～～06.7市场预热热期06.8～～06.10开盘强强销期06.11～06.12开盘盘持续期07.1～～07.7二次强销期期收官形象引入阶段形象建立阶段形象完善阶段形象成熟阶段营销节奏控控制——营营销组合推广目的——借助大盘造势，引入形象现代都市风格初步引入市场，需要借助各种媒体手段，确立形象，借助项目前期树立的大盘形象和吸引力，利用现代风格，开始提升产品形象。推广主题：：“启动悠悠逸都市生生活风暴………”主要宣传工工具：网络络、活动、、户外、报报广、广播播形象引入期期06年6月月～7月31日销售任务：：106套套来电来访：：1000组推广费用：：316万万元营销节奏控控制——营营销组合7月中旬树树立户外广广告，7月下旬发发布媒体广广告（报纸纸、广播、、杂志）启动现代都都市生活风风暴……形象引入期期7月中旬修修改项目网网站及相关关网络广告告06年6月月～7月31日营销节奏控控制——营营销组合形象引入期期06年6月月～7月31日准备工作销售道具准准备客户积累试水工作以活动为主主展开推广广新售楼处启启动现场布布置营销节奏控控制——营营销组合7月中旬前前，完成售售楼处现场场布置、销销售人员培培训及销售售工具的准准备工作。。形象引入期期楼书模型户型图等销销售工具电子楼书（（）客户通讯现场环境布布置饰品的运用用现场桌椅等等销售道具具的款式选选择销售人员服服装活动内容（（风格统一一，主题多多样）统一销售说说辞06年6月月～7月31日销售准准备客户积累准准备现有客户资资源利用：：A、目前拥拥有的现有有200份份客户资源源利用；B、伟业入入场近期积积累的客户户利用；C、A、B区已购购房客户渠渠道利用，，客户邀访访；新客户开发发积累：A、广告与与活动影响响人群及口口碑资源的的利用；B、伟业““我爱我家家”客户资资源的利用用时间安排：：2006年7月集客客手手段段：：1、、对对A、、B区区已已购购房房客客户户邀邀访访，，采采用用老老带带新新奖奖励励制制度度，，老老客客户户推推荐荐新新客客户户成成交交，，实实物物奖奖励励，，老老客客户户自自身身购购买买c区区产产品品，，有有一一定定程程度度优优惠惠；；2、、利利用用伟伟业业““我我爱爱我我家家””资资源源，，在在西西南南区区域域门门市市展展开开直直销销；；奖励励：：老客客户户奖奖励励可可考考虑虑实实物物，，价价值值在在1500元元左左右右，，比比如如空空调调等等，，直直接接摆摆放放在在售售楼楼处处活活动动现现场场，，有有直直接接利利诱诱，，打打动动老老客客户户心心理理；；客户户积积累累效效果果通过过客客户户积积累累，，达达到到组组客客户户，，为为试试水水与与开开盘盘积积累累足足够够客客户户基基础础，，为为开开盘盘引引爆爆打打下下良良好好的的基基础础。。开盘盘前前预预热热活活动动活动动目目的的：：销售售：：预热热市市场场，，为为开开盘盘提提前前造造势势；；保证证““试试水水””第第一一波波放放量量60套套房房源源顺顺利利消消化化，，；；为开开盘盘引引爆爆热热销销积积累累大大量量意意向向客客户户；；形象象：：明确确本本项项目目是是站站在在城城市市发发展展的的角角度度进进行行开开发发；；初步步树树立立项项目目高高品品质质形形象象，，引引发发广广泛泛关关注注；；项目目规规划划理理念念与与项项目目文文化化的的放放大大与与传传播播。。开盘盘前前预预热热活活动动安安排排：：日期期：：2011年年7月月日日主题内容容：西西南南板块崛崛起房山区域域的发展展潜力碧桂园新新都市主主义规划划碧桂园““现代都都市生活活城”启启动“西南年年新新居住””发展论论坛暨碧碧桂园启启动新闻闻发布会会专家、学学者启动动论坛及及活动，，造就影影响力客户与专专家（筛筛选第一一批意向向客户））客户与专专家互动动客户与客客户：第第一批与与第二批批意向客客户互动动辅助活动动：产品品推荐交交流客户与客客户交流流论坛活动动执行行说明（1）推推广时间间：2006年年7月？？日，在在知名度度、认可可度较高高的场所所举行（（如人民民大会堂堂、中国国大饭店店等），，以此作作为开盘盘活动的的新闻点点，放大大后通过过媒体传传播持续续积累素素材。（2）在在各相关关媒体发发布“西西南年新新居居住”论论坛的信信息。参参加论坛坛活动活活动者，，购买本本项目时时可享受受一定的的优惠。。（3）可可考虑和和红地产产互动联联合，由由其牵头头，邀请请地产界界专业人人士，共共同组织织。执行篇引爆项目目热点———盛大大开盘活活动活动目的的：销售：顺利引爆爆开盘热热销局面面；同时积累累其他更更多的意意向客户户，客户户完成““由点到到面”的的积累形象：本项目成成为市场场关注的的焦点突出本项项目的高高品质特特性基本确立立本项目目为房山山地产项项目的中中的地位位加深了本本项目的的品牌内内涵碧桂园盛盛大开盘盘仪式活动目的的：告知知进入全全面热销销，引爆爆全城关关注活动时间间：2006年年7月29日活动形式式:领领导讲话话、大大型主题题式演出出、客户户答谢酒酒会专专家现场场讲解媒体宣传传：1、活动动前通过过各种媒媒体，进进行全方方面的宣宣传，预预告项目目即将开开盘的信信息。隐隐性透露露出项目目开盘涨涨价的消消息，促促进客户户购买。。2、活动动中进行行各大网网站、电电台、电电视等媒媒体的现现场实时时报道。。3、活动动后利用用各种媒媒体进行行宣传炒炒做，用用事件的的持续影影响力和和口碑带带动下阶阶段销售售。目的：1、聚敛敛现场人人气，发发挥项目目最大价价值，呼呼应客群群的重要要情感；；２、客户户重视：：通过在在现场举举办活动动，使客客户强烈烈感受项项目都市市风情生生活人员邀请请：１、以请请柬形式式邀请前前期积累累客户2、邀请请央视知知名主持持人主持持活动，，邀请知知名演艺艺界明星星到场助助兴表演演3、邀请请相关媒媒体资源源记者追追踪报道道；活动形式式：销售售现场活活动，从从看房通通道开始始铺设红红地毯，，营造足足够星光光大道气气氛,现现场包装装现代、、时尚、、璀璨、、热烈。。活动主题题：冰爽爽激夏盛盛情情共邀———开盘盘活动庆庆典开盘活动动：活动原则则：是目标客客群到达达现场感感受项目目的重要要时间，，项目的的品牌形形象也将将通过现现场格调调、氛围、服服务充分分表现。。现场公公关活动动更是延延伸表达达。因此此，公关关活动应应符合项项目的调调性原则方方能神形形合一。。第一：纯纯粹。彻彻底表现现项目气气质，现现场活动动璀璨而而时尚，，与项目目定位要要求相匹匹配；第二：高高品质。。能够表表现项目目在房山山市场内内的地位位，与项项目所追追求的意意境互为为映衬，，相辅相相成。（（邀请的的目标明明星既是是此类行行为，达达到理想想效果须须表演方方倾情演演绎）活动原则则：第三：服服务。表现项目目优越的的服务享享受。因因此现场场的组织织环节、、服务环环节、保保安环节节甚至停停车环节、卫卫生环节节都需要要经过仔仔细规划划与保证证。这些些细节服服务虽与与最终物物业服务务无关，，但在当天天，绝对对能够影影响意向向客户对对于未来来项目服服务态度度的联想想。最后，是是否享受受活动全全程要根根据客户户的时间间和兴趣趣，但对对于项目目的格调调、服务务的认可可，使本本次开放放日特殊殊意义得得以实现现。活动内容容：（1）开开盘仪式式建议邀邀请明星星进行共共同演绎绎，力求求展现项项目定位位高档、、时尚现现代的开开盘仪式式。（2）开开盘仪式式结束后后，现场场将安排排小型酒酒会和小小型艺术术表演。。同时客客户注意意力转为为对项目目了解咨咨询中，，销售人人员负责责给与客客户进一一步介绍绍。（3）建建议准备备一套““知己荐荐知己””客户奖奖励计划划（销售售计划）），在活活动现场场同时转转达给客客户，进进一步扩扩大客户户带客户户的成交交成果。。活动与销销售结合合核心亮亮点：意义：本次活动动是论坛坛活动之之后的一一次连续续的销售售活动。。通过倾倾情演出出的方式式，即表表明项目目的大盘盘大手笔笔，也通通过礼品品调节销销售速度度实现销销售效果果最大化化的营销销手段。。现场活动动构成：：（1）根根据成交交时间的的快慢，，评选出出“一见见倾情””的最快快成交奖奖（可以以是数名名），并并由发展展商给与与颁奖；；（2）邀邀请知己己（业主主代表））对于项项目倾心心之处进进行发言言；营销节奏奏控制———营销销组合形象建立立阶段8月1日日～10月31日推广目的——树立现代都市生活形象，提升产品品质在现代都市生活形象已经引入市场的前提下，本阶段需要通过对项目所倡导的轻松、自由、休闲、都市等生活状态的描述着重诠释现代都市生活风格，通过对细节的阐述来提升产品自身品质。推广主题题：“我我的生活活梦想………”宣传工具具：展会会、活动动、报纸纸新闻稿稿、报广广销售任务务：423套来电来访访：7000组组推广费用用：475万元元营销节奏奏控制———营销销组合形象建立立阶段推广手段段：活动动贯穿、、报广辅辅助、软软宣炒作作建议于8月初期期举行““品味好好生活””试驾驾活动8月———活动主主题意义：客户的不不断积累累，现代代都市生生活形象象的引入入及前期期产品良良好的销销售势头头需要一一个亮点点活动出出现；试驾活动动同时能能够克服服客户的的对项目目地域的的心理距距离的抗抗性；可以炒热热产品带带动项目目提价及及品质。。8月1日日～10月31日营销节奏奏控制———营销销组合形象建立立阶段9月——活动主题咖啡文化展示；经典电影回顾；10月——活动主题中秋共赏月；重阳登高活动；名师讲授高考作文平时：送每位来访的客户一支造型别致的水杯契合“碧桂园”项目现代生活主题水杯代表生活化、轻松的生活状态8月1日日～10月31日营销节奏奏控制———营销销组合形象建立立阶段展会会消化在售售楼座；；积累待售售楼座客客户；聚集卖场场人气；；形象展示示；8月1日日～10月31日营销节奏奏控制———营销销组合形象完善善阶段8月推广广——商商场巡展展通过前阶阶段的高高调推广广后，需需要在周周边区域域深度挖挖掘客户户资源。。以市内内售楼处处为中心心的销售售系统启启动，并并在后期期推广中中持续进进行。西二、三、四环南三环金融街巡回卖场8月1日日～10月31日营销节奏奏控制———营销销组合形象建立立阶段报广诉求求：进入入描述倡倡导的现现代都市市生活状状态描述述阶段关键词：：轻松、、自由、、开放、、休闲、、都市、、时尚、、简约、、健康投放建议议：结合合活动时时点以《《北青》》半版为为主8月1日日～10月31日营销节奏奏控制———营销销组合形象建立立阶段软性宣传传选题：：碧桂园持持续热销销；睦邻友善善的邻里里生活；；展会火爆爆热销；；现代风情情营造都都市生活活；通过时点点活动制制造新闻闻点，通通过软性性宣传，，建立项项目的现现代都市市生活内内涵，丰丰富项目目形象，，并树立立城市热热点楼盘盘概念。。8月1日日～10月31日营销节奏奏控制———营销销组合形象完善善阶段11月1日～12月31日推广目的——完善形象，挖掘产品特点在现代都市生活形象已经初步确立的前提下，并结合工程形象初步建立，入住工作完成的有利时点，通过对产品新都市主义的规划理念、现代景观园林、开放的街区、现代商业街等描述反映产品都市风情的实质，通过对产品细节的阐述来提升产品自身品质。推广主题题：“原原汁原味味，悠逸逸都市””、宣传工具具：展会会、活动动、、报报广销售任务务：279套来电来访访：5000组组推广费用用：237万元元营销节奏奏控制———营销销组合推广思路路：项目目在经历历了金9银10的旺销销期后，，要进入入两个月月的平淡淡销售期期，因此此需要制制造热点点再次刺刺激市场场，进而而完成最最为艰巨巨的销售售任务阶阶段。形象完善善阶段继续以活动为传统的主要推广手段，同时重新整合多路媒体，为二次强销造势。推广手段：保持传统、整合出击、圣诞盛大活动11月1日～12月31日营销节奏奏控制———营销销组合形象完善善阶段活动主题题——圣圣诞、新新年家年年华临近圣诞诞、新年年等都市市生活不不可缺少少的时尚尚节日，，为体现现项目气气质，与与业主互互动制造造了良好好机会点点，为淡淡期销售售造势。。11月1日～12月31日营销节奏奏控制———营销销组合形象完善善阶段11月主主题———产品推推介月活动选题题——产产品系列列推介新都市主主义的先先进理论论介绍；；产品用材材说明；；园林设计计介绍；；商业街区区推介；；平时：送送每位来来访客户户一本台台历契合“碧碧桂园””项目主主题；传达生活活气息传达项目目卖点介介绍；11月1日～12月31日12月主主题———报广沿沿用11月主题题，参加加评奖营销节奏奏控制———营销销组合形象成熟熟阶段评奖选择择——主主流媒体体《北青》》《新地产产》《新京报报》《北京晚晚报》……提升项目目社会美美誉度11月1日～12月31日营销节奏奏控制———营销销组合形象成熟熟阶段07年1月1日日～7月月31日日推广目的的——挖挖掘客户户资源，，创建明明星楼盘盘本阶段项项目形象象已经确确立，市市场对我我项目认认知程度度较高，，并积累累大量客客户资源源，利用用较高的的市场势势能和庞庞大的客客户资源源完成本本阶段的的销售任任务。推广主题题：“浓浓浓谢意意，深深深敬意””，宣传工具具：活动动、报广广、软宣宣销售任务务：922套来电来访访：12000组推广费用用：475万元元营销节奏奏控制———营销销组合形象成熟熟阶段1月主题题——答答谢客户户活动主题题：置业业联盟———嘉年年华报广支持持：““浓浓谢谢意，深深深敬意意”软宣选题题：获奖介绍绍；热销解密密；感谢支持持；继往开来来；07年1月1日日～7月月31日日收官官形象引入入阶段引入现代代都市生生活理念念形象建立立阶段树立现代代都市风风情形象象形象完善善阶段描述产品品现代风风格形象成熟熟阶段获奖、升升华完成销售任务提升产品形象价格提升收官官带动整体体项目的的品质提提升新的开始始C区品质质提升仅仅仅是一一个开始始，我们们希望C区能够够成为后后续地块块新的起起点………后续工作作6月28日前确确定形象象风格、、案名；；确定平面面表现元元素；卖场布置置方案；；深度客户户访谈；；试销执行行试销与全全案营销销的关系系6月-7月7月-11月11月-12月月1月-7月7月-10月2006年度2007年度开盘强销销期二次强强销期期二次强强销持持续期期开盘持持续期期市场预预热期期试销是是开盘盘销售售的先先遣队队，可可以敏敏锐捕捕捉市市场信信息，，进行行市场场判断断。试销价价格楼号套数面积均价３％优惠价45181880.4838683751.9646646121.8339963876.1247332421.2037533640.41以46号楼楼为主主，主主推64套套，以以45、47号号楼为为辅，，全方方位了了解市市场要要求。。THANKS感谢开发商对我们的信任成功不不是奇奇迹成功是是一种种轨迹迹更是梦梦想和和理想想的驱驱动力力我们祝祝愿碧碧桂园园为到达达终点点而成成就自自己的的事业业这中间间的所所有站站点都有着着我们们共同同的诸诸多付付出和和杰出出努力力的表表现！！通过辛勤勤的工作作获得财财富才是是人生的的大快事事。一个人一一生可能能爱上很很多人，，等你获获得真正正属于你你的幸福福后，你你就会明明白以前前的伤痛痛其实是是一种财财富，它它让你学学会更好好地去把把握和珍珍惜你爱爱的人。。1月-2322:4522:45:40人只有为为自己同同时代人人的完善善，为他他们的幸幸福而工工作，他他才能达达到自身身的完善善。每项事业成功功都离不开选选择，而只有有不同寻常的的选择才会获获取不同寻常常的成功。22:45:4022:451月-23论命运如何，，人生来就不不是野蛮人，，也不是乞讨讨者。人的四四周充满真正正而高贵的财财富—身体与心灵的的财富。人生没有彩排排，每一个细细节都是现场场直播。对产品质量来来说，不是100分就是0分。成功的经理人人员在确定组组织和个人的的目标时，一一般是现实主主义的。他们们不是害怕提提出高目标，，而是不让目目标超出他们们的能力。管理就是决决策。22:4522:45:401月-23经营管理，，成本分析析，要追根根究底，分分析到最后后一点。再实践。2023/1/522:45:40世上并没有有用来鼓励励工作努力力的赏赐，，所有的赏赏赐都只是是被用来奖奖励工作成成果的。除了心存感感激还不够够，还必须须双手合十十，以拜佛佛般的虔诚诚之心来领领导员工。。2023/1/522:4522:45:40预防是解决决危机的最最好方法。。我们不一定定知道正确确的道路在在哪里，但但却不要在在错误的道道路上走得得太远。不要把所有有的鸡蛋放放在同一个个篮子里。。用他他，，就就要要信信任任他他;不信信任任他他，，就就不不要要用用他他。。沟通通再再沟沟通通。。05一一月月2023多挣挣钱钱的的方方法法只只有有两两个个：：不不是是多多卖卖，，就就是是降降低低管管理理费费。。我所所做做的的，，就就是是创创办办一一家家由由我我管管理理业业务务并并把把我我们们的的钱钱放放在在一一起起的的合合伙伙人人企企业业。。我我将将保保证证你你们们有有5%的回回报报，，并并在在此此后后我我将将抽抽取取所所有有利利润润的的50%。请示示问问题题不不要要带带着着问问题题请请示示，，要要带带着着方方案案请请示示。。汇汇报报工工作作不不要要评评论论性性地地汇汇报报，，而而要要陈陈述述性性的的汇汇报报。。2023年年1月月5日日在漫漫长长的的人人生生旅旅途途中中，，有有时时要要苦苦苦苦撑撑持持暗暗无无天天日日的的境境遇遇；；有有时时却却风风光光绝绝项项，，无无人人能能比比。。沟通是是管理理的浓浓缩。。1月-2322:45:4022:45员工培培训是是企业业风险险最小小，收收益最最大的的战略略性投投资。。人类被被赋予予了一一种工工作，，那就就是精精神的的成长长。企业发发展需需要的的是机机会，，而机机会对对于有有眼光光的领领导人人来说说，一一次也也就够够了。。1月-231月-23发展和和维护护他们们的家家;至于女女子呢呢?则是努努力维维护家家庭的的秩序序，家家庭的的安适适和家家庭的的可爱爱。犹豫不不决固固然可可以免免去一一些做做错事事的可可能，，但也也失去去了成成功的的机会会。管理是一一种严肃肃的爱。。1月-2322:451月-23选择?选择这个个词对我我来说太太奢侈了了。没有商品品这样的的东西。。顾客真真正购买买的不是是商品，，而是解解决问题题的办法法。一个人被被工作弄弄得神魂魂颠倒直直至生命命的最后后一息，，这的确确是幸运运。从管理的的角度来来讲，两两点之间间最短的的距离不不一定是是一条直直线，而而是一条条障碍最最小的曲曲线。22:451月-2322:45:40自觉心心是进进步之之母，，自贱贱心是是堕落落之源源，故故自觉觉心不不可无无，自自贱心心不可可有。。05-1月月-231月-231月-23切实执执行你你的梦梦想，，以便便发挥挥它的的价值值，不不管梦梦想有有多好好，除除非真真正身身体力力行，，否则则，永永远没没有收收获。。一个有有坚强强心志志的人人，财财产可可以被被人掠掠夺，，勇气气却不不会被被人剥剥夺的的。时间和结构构。22:451月-231月-23南怀怀瑾瑾说说：：““心心中中不不应应该该被被蓬蓬茅茅堵堵住住，，而而应应海海阔阔天天空空，，空空旷旷得得纤纤尘尘不不染染。。道道家家讲讲‘‘清清虚虚’’，，佛佛家家讲讲空空，，空空到到极极点点，，清清虚虚到到极极点点，，这这时时候候的的智智慧慧自自然然高高远远，，反反应应也也就就灵灵敏敏。。””22:4522:45:401月月-2322:45你不不能能衡衡量量它它，，就就不不能能管管理理它它。。拖延将不断滋滋养恐惧。2023/1/522:45:4022:4522:45:40想法)，而是你是不不是愿意为此此付出一切代代价，全力以以赴地去做它它一直证明它它是对的。2023/1/522:45:401月-23谢谢各位！9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、