某房地产地块市场调研报告

东方东路南侧地块

市场调研报告本报告由常州市天成房产代理有限公司提供二○○七年十二月六日​目录1.常州市宏观环境分析2.戚区宏观环境分析3.开发区概况4.戚区片区发展策略5.戚区房地产片区现状及发展趋势6.戚区片区楼盘比较及分析7.购房者分析8.本地块状况及地块SWOT分析9.本地块的产品定位、规划建议、户型配比建议10.本案的企划方向11.商业建议（补充内容）​1.常州市宏观环境分析​1.1.1常州市人均GDP增长态势良好1.12007年常州市经济宏观分析​◆从统计数据来看，常州市从2002年以来人均GDP每年以超过10%的速率在增长。◆尤其在2004和2006年两年间，增长速率超过了20%。并突破了3000美元的大关，并向富庶型生活走出了一大步。◆数据也说明常州市的经济运行状况良好，经济发展相对稳定和繁荣。​1.1.2常州市服务业发展快速且稳定◆2001年到2006年，常州市服务业的增长速度分别为12.0%、12.3%、13.3%、14.1%、14.7%和15.6%，呈现逐年加快的态势。◆增幅波动相对平缓，发展态势更为稳定。​1.1.3常州市2006年消费品零售市场发展不断扩大◆2006年常州市累计实现社会消费品零售总额515.8亿元，比上年增长16.2%。◆常州市的消费品零售市场增幅的平均水平，已经位居江苏省第四。​1.1.4常州市餐饮市场持续升温，

品牌建设成效显著◆随着常州市居民收入水平的提高，餐饮消费需求逐步趋旺，餐饮市场规模快速扩张。◆2006年，常州市餐饮业实现零售额57.4亿元，年均增幅达到29.4%，高于全社会零售总额9.8个百分点；餐饮业占消费市场零售总额的比重达到13.2%。◆餐饮消费已经成为常州市日常生活消费中的一支生力军。​1.1.5常州市恩格尔系数研究​◆从常州市自1990年以来的恩格尔系数的变化曲线来看（注：食品支出占消费支出的比重（恩格尔系数）是国际上通行的衡量居民生活水平高低的重要标志），具有以下几个特点：◆常州市恩格尔系数在1995年出现小幅度的上升，在1998年出现较大幅度的上升◆其他年份都呈现稳步下降的趋势◆常州市恩格尔系数虽然在1995年和1998年曾出现了上升这个不正常现象，但第二年都出现了较大幅度的下降，总体上呈现出稳定的下降趋势。​1.1.6综述每年的人均均国内生产产总值都在在不断的增增长表现出出常州市不不断的在向向富庶型生生活发展，，并且取得得了阶段性性的成果。。服务业发展展的良好态态势，将会会给市场未未来的发展展带来契机机，创造较较好的平台台。消费品零售售市场和餐餐饮市场在在较好的市市场环境下下也焕发出出了较为强强劲的发展展的势头，，使得市场场未来的发发展前景较较为乐观。。常州市经过过十几年的的发展，城城镇居民的的生活水平平得到显著著提高并一一直呈现出出稳步提高高的发展趋趋势。随着常州市市城镇居民民生活水平平的快速提提高，人民民消费性支支出的涉及及面将会越越发的广泛泛。​1.2常常州市房房地产市场场发展状况况1.2.1房地产产开发投资资情况​2006年年房地产开开发累计完完成投资171亿元元，比上年年增长49.7%，，增幅分别别比2005年提高高33个百百分点。在在房地产投投资大幅增增长的同时时，投资结结构出现了了新的调整整和变化，，其中住宅宅投资继续续占据主导导地位，比比重又有所所上升。​1.2.2房地产开开发供应情情况2006年年，全市土土地交易市市场共举行行了12批批国有土地地使用权挂挂牌出让，，总共出让让面积近300公顷顷，成交金金额近45亿元，土土地供应量量创下了历历史新高。。​1.2.3商品房需需求及价格格情况从2006年商品房房销售情况况看，期间间虽然受到到宏观政策策的影响，，但在新建建楼盘频繁繁上市的推推动下，商商品房销售售总量继续续平稳上升升。全年我我市销售商商品房屋面面积479.4万平平方米，比比上年增长长13.5%，其中中住宅销售售面积占到到8.5成成，累计达达408.2万平方方米，增长长12.4%。在商商品房销售售量不断攀攀升的同时时，商品房房价格继续续上涨，但但在宏观调调控的作用用下，涨幅幅明显回落落。全年商品房房平均销售售价格为3992元元/平方米米，比上年上上升8.4%，其中中住宅平均销销售价格为为3647元/平方方米，上升7.9%。​2006年年常州房地地产市场整整体呈现以以下特点：：1、市场呈呈现“三高高”，即推推盘量高、、价格高、、余量高的的态势；2、小户户型产品再再次集中上上市，一度度占据市场场主流；3、湖塘地地区成为全全年楼市的的“热点””区域，推推盘量创历历史新高；；

4、各各楼盘优惠惠力度不断断加大，为为空前所未未有过的；；

5、开开发商更注注重产品细细节塑造；；

6、政政府对楼市市调控成为为影响未来来楼市走向向的重要因因素之一。。​2.戚戚区宏观环环境分析​2.1戚戚区总体概概况戚墅堰区位位于常州市市东郊，西西邻天宁区区，东、南南、北均接接武进区，，临近沪宁宁高速公路路，并有312国道道、京杭运运河、沪宁宁铁路横贯贯其中，区区域交通非非常便捷。。该区辖戚戚墅堰、先先行2个街街道办事处处（16个个社区居委委会）以及及丁堰、潞潞城2个镇镇（1个居居民委员会会、9个村村民委员会会）。总面面积达55平方公里里，居住户户籍人口约约9万余人人。截止2007年年6月，全全区完成国国内生产总总值15.7亿元，，工业总产产值52.8亿元。。戚墅堰区正正以全面开开放的姿态态，迎接前前所未有的的机遇和挑挑战！​2.2戚区区经济发展展状况戚区推广城城乡一体建建设，提升升常州东大大门形象，合理调整整规划布局局，重点发发展以居住住商贸为主主的服务业业，控制制制造业，形形成常州东东部副中心心的城市功功能。●2007上半年年，区域域各项主主要经济济指标保保持快速速高高效的的良好势势头。●区重点工工程建设设加快推推进，​2.3戚戚区住宅宅方面总总体规划划发展情情况2020年戚区区规划居居住用地地837.8公公顷（其其中二类类居住用用地786公顷顷），占占总建设设用地23.4%。规规划商业业居住混混合用地地287.2公公顷，占占总建设设用地8%。主要分布布于中心心区、新新城区、、老城区区和五一一路两侧侧居住社社区。根据戚区区现状居居住规模模和居住住分布格格局，确确定戚区区未来居居住形成成组团，，规划建建设形成成2个组组团：潞城新城城组团、、戚区区老城组组团。​2.4戚戚区消费费情况及及走势●区域消费费市场稳稳定发展展，商贸贸优势日日益显现现。2006年已完完成流通通销售额额10.12亿亿元，同同比增长长28.4%，，完成社社会消费费品零售售总额3.9亿亿元；完完成社会会消费品品零售总总额0.51亿亿元●区域居民民收入稳稳步增长长，生活活水平提提高。全区城镇镇以上在在岗职工工平均工工资15660元，同同比增长长11.60%；农村村居民人人均纯收收入6237元元。​2.5戚戚区居民民生活特特性分析析2.5.1居住住特性描描述戚区现有有居民主主要包括括两大类类，一类是戚戚区的外外来居民民，另一一类则是是在戚区区土生土土长的““老戚墅墅堰经””。●第一类类居民一一般界定定为纯外外来者或或是曾经经生于斯斯长于斯斯的戚区区子女。。●后一类类居民则则大多为为戚机厂厂职工（（包括其其家属）），他们们属于戚戚区居民民里的大大多数。。相对而而言，他他们才是是真正的的戚区“城城里”居居民。​2.5.2消费费特性描描述他们心目目中的““城”，，却是常常州的““老城””，“南南大街””才是城城里，才才是市中中心。●整个戚区区，从南南至北，，被一条条运河、、一条戚戚大街，，以及一一条铁路路——三三条东西西向贯穿穿的轴线，，牢牢地地固定成成一块““不甜不不咸”的的两层夹夹心饼，，区域分分明，特特性清晰晰。​2.6戚戚区宏观观环境情情况总结结戚区的经经济发展展，在常常州范围围属较缓缓的一个个片区。区域的住宅宅开发也是常常州较慢的一一个片区，起起步较晚。近近年来，随着着外地投资企企业的进入，，戚区的房产产开发也迎来了全新的的开发机遇。​3.开发区区概况​3.1开发区区概况江苏省常州戚戚墅堰经济开开发区，位于戚墅堰堰区东北侧，，是经江苏省省人民政府批批准成立的省省级经济开发发区，总规划划面积13.22平方公公里，工业建建筑用地面积积4.85平平方公里，目目前已启动面面积7.66平方公里，，区位条件十十分优越，通通讯方便，交交通便捷，沪沪宁铁路、沪沪宁高速公路路、312国国道、京杭大大运河、常州州市外环路均均穿境而过。。​3.2开发区区招商投资情情况近年来，已有有美国、日本本、德国、韩韩国、意大利利、新加坡及及东南亚其他他国家和地区区来开发区投投资兴业，并有美国通用用电器公司（（GE）、德德国F&G公公司、新加坡坡Super公司等多家大公司落落户区内。江苏省常州戚戚墅堰经济开开发区凭借得得天独厚的区区位优势以及及灵活多样的的招商政策，，正日益成为国际际产业转移和和外商投资的的热点地区。随着区域外来人口口的不断增加加，先进思想和和理念的不断断灌输和补充充，给该区带带来了源源不不断的生机和和活力。​3.3开发区区发展趋势总总结随着政府整体体集中规划的的要求，戚区区老城区开发受受制于区域的的发展瓶颈，戚区开发区将成为为重点开发的的区域。随着新城公园园壹号大盘的的引导，以及及豪景园城、、加州枫景等等楼盘的相继继开盘，开发区将成为为戚区的开发发热点片区。本案位于戚戚区开发区中中心位置，发发展前景相对对较好。​区域五大价值值点东方大道板块块：常州房地地产新生板块块，城市东部部的未来中心心，戚区的行行政、生活、、商贸区，众众多企业集团团纷纷进驻，，区政府即将将搬家到此。。江苏省常州戚戚墅堰经济开开发区，位于戚墅堰堰区东北侧，，是经江苏省省人民政府批批准成立的省省级经济开发发区，总规划划面积13.22平方公公里，工业建建筑用地面积积4.85平平方公里，目目前已启动面面积7.66平方公里，，区位条件十十分优越，通通讯方便，交交通便捷，沪沪宁铁路、沪沪宁高速公路路、312国国道、京杭大大运河、常州州市外环路均均穿境而过。。​常州价格盆地地：东部开发发区城市功能能不断完善，，价格提升铁铁板钉钉；且且，从目前整整体市场来看看，3200元/平米的的版块均价低低于常州市房房地产均价，，绝对是价格格盆地。542641604105415042823654360032003000350040004500500055006000系列154264160410541504282365436003200城中城东城南城西城北新北区武进中心区东部开发区​生态资源明显显：常州首个个湿地公园。。​优越的的交通通环境境：1、高高速出出口2、、外环环直接接通达达市中中心3、、东方方大道道、青青洋路路直通通东西西南北北。​区域多多个开开发商商争相相进驻驻，多多个项项目相相继建建造，，给区区域发发展带带来了了无限限生机机和活活力。。1、公公园1号1期期封顶顶；2、加加洲风风景火火热销销售；；3、园园城豪豪景内内部预预定。。​4.戚戚区区片区区发展展策略略​4.1片区区发展展策略略据戚区区统一一总体体规划划，戚戚区将将分区区为中中心区区、新新城区区、老老城区区三个个片区区。●中心心区：：主体体功能能为戚区行行政管管理、、公建建、文文教、、体育育、商商贸服服务中中心。●新城区区：主主体功功能为为生活活居住住、商商贸、、交通通用地地。作作为戚区东东部新新建居居住区区。●老城区区：主主体功功能为为戚区区老城城生活活、居居住用用地。​4.2戚区区片区区发展展总结结受地域域规划划局限限，戚戚区老城区区的开开发将将受一一定限限制。新城区区与中中心区区将迎迎来一一个潜潜力开开发时时机。随着着戚区区政府府的北北迁，，中心区区规划划为常州市市东翼翼中心心区，将迎来来一个个全新新的投投资开开发热热潮，，随着着中心心区部部分楼楼盘的的相继继开盘盘，吸吸引了了一大大部分分购房房客户户的关关注，，但由由于开开发时时间晚晚，开开发量量稍大大，中中心区区也将将面临着着客户户层寻寻求的的困难难点。​5.戚戚区房房地产产现状状及发发展趋趋势​5.1戚区区房地地产现现状及及发展展概述述房地产产开发发快速速发展展，但但多数数集中中在经经济适适用房房的物物业水水准，，截止2007年年6月月份，，完成成房地地产开开发投投资同同比增增长42.47%。戚区区经济济，在在优美美的环环境中中蓬勃勃发展展。根根据戚戚区城城乡一一体化化的总总体规规划，，将建建好五五大安安置区区———青洋洋小区区（建建筑面面积为为30万平平方米米）、、五一一小区区（建建筑面面积为为40万平平方米米）、、潞城城花园园（建建筑面面积为为35万平平方米米）以以及梅梅港小小区、、丁堰堰集镇镇区，，总安安置面面积达达140万万平方方米，，科学学合理理的安安排居居民生生活。​5.2戚区区房地地产发发展产产品总总结产品趋趋势：：（这这里从从户型型上讲讲），，戚区区的大多数数楼盘盘，例例如汇汇龙湾湾、新新城公公园壹壹号等等仍属属一般般产品品性质质，但到到加州州枫景景楼盘盘开始始已设设计有有空中中花园园，再再到豪豪景园园城楼楼盘也也已出出现了了引入入社区区的大大卖场场，因因此，，总体来来说，，戚区区的住住宅产产品起起步晚晚，但但起点点高，，目前前的升升级速速度正正在加加快，，品质质也在在提升升，其其产品品的多多样化化也日日趋完完善。。​6.戚戚区片片区楼楼盘比比较与与分析析​6.1老城城区楼楼盘比比较与与分析析老城区区楼盘盘说明明​老城区区楼盘盘分析析：□老老城区区现有有物业业销售大大多起起始较较早，且物物业体体量跨跨度大大，总总建筑筑面积积由6000平平方米米直至至26万平平方米米。物物业的的交付付时间间，集集中在在未来来两年年。据据政府府规划划，该该区域域在短短期内内，暂暂无其其他新新物业业出现现。□从从产品性性质上上讲，老城城区的的现有有物业业，大大多为为“住住宅加加底商商”的的传统统配置置模式式，小小区内内的休休闲主主题元元素以以及配配套设设施仍仍然较较朴素素。□从从产品标标准上上来说说，老城城区物物业正正从多多层产产品实实现向向小高高层、、高层层产品品的过过渡。。其畅畅销户户型大大多集集中在在90平米米的实实惠两两居室室与120平米米的舒舒适三三居室室。其其可界界定的的消费费群体体范围围也相相对较较广，，其中中，包包括安安置类类物业业（五五一花花园））、一一般小小区标标准的的物业业（荷荷花苑苑、河河苑新新家园园等））、大大社区区的物物业（（汇龙龙湾）），其其销售售均价价的幅幅度也也十分分明显显，近近720元元/平平方米米。其其令业业主满满意和和最受受居民民欢迎迎的，，也仍仍是一一般小小区标标准的的物业业。□从物管管的收收费标标准来来看，老城城区物物业基基本停停留在在中档档物业业水准准，其其物业业收费费也集集中在在0.35元/㎡-0.5元元/㎡㎡之间间。□整整体看看，老城区区物业业整体体销售售周期期均较较长。。除临戚戚大街街中心心区位位的福福鑫园园、荷荷花苑苑近园园，以以及金金星大大厦物物业等等外，，老城城区内内的其其他物物业的的去化化速度度相对对都较较缓。。​6.2新城城区楼楼盘比比较与与分析析新城区区楼盘盘分析析：戚区新新城区区目前前将入入市的的物业业，仅仅名桂桂坊一一个楼楼盘。其其物业业体量量中等等，定定位较较高，，户型型设计计面积积跨度大，，从58㎡㎡直至至140㎡㎡。由由其内内部配配套与与景观观设计计标准来来看，，该盘盘仍属属中档档物业业。​6.3中中心区楼楼盘比较较与分析析6.3.1主要要个案对对比分析析（1））□新城公公园壹号号开发商：：常州新新城东郡郡房地产产开发有有限公司司投资商：：江苏新新城房产产物业地址址：东方方大道188号号（东方方大道与与镇西路路交汇处处）总占地面面积：84667平方方米总建筑面面积：39万平平方米（（一期11万平平方米））容积率：：1.3（公寓寓）/0.6（（别墅））绿化率：：35%​规划分析析：本案规划划有联排排别墅、、小高层层公寓，，沿街商商铺等三三种产品品，分一一期、二二期建设设。工程程一期包包括：①9栋小小高层公公寓，户户型有：：两室一一厅一卫卫（90㎡左右右）、三三室一厅厅一卫（（100㎡左右右）、三三室两厅厅一卫（（110-130㎡）），共386户户。②152户联排排别墅公公寓，建建筑面积积210-245㎡。。③沿街商商铺45套，面面积：50-70㎡（（分上、、下两层层）。工程二期期公寓、、别墅预预售证申申请中。。​户型配比比：​价格分析析及销售售分析：：新城公园园壹号公公寓房386套套。2006年年6月开开盘，开开盘均价价3080元/㎡，销销售达30%；；截至2006年10月，均均价3200元元/㎡，，销售达达50%；截至至2007年5月，均均价3300元元/㎡，，销售达达90%；截至至2007年10月，，均价3300元/㎡㎡，销售售达93%，已已售360户，，余26套顶层层200㎡复式式公寓未未售。联排别墅墅152套，单单价140万-235万。沿沿街商铺铺45套套，已售售38套套。随着着戚区新新中心区区的北迁迁，该地地段的物物业会有有所升值值。自开盘以以来，新新城公园园壹号一一直秉持持低调的的广告推推广，凭凭借扎实实的建筑筑功底，，优质的的公司信信誉，良良好的居居住环境境，销售售情况保保持的不不错，加加之新城城公园壹壹号到潞潞城开发发最早的的楼盘，，且开发发商实力力雄厚，，因此，，销售很很乐观。。销售推推广上，，小区以以“东部部中心第第一生活活圈”为为主诉求求。客源分析析：公寓：随随区政府府迁移而而带来的的政府官官员、银银行企业业员工等等。别别墅：以以经济实实力雄厚厚的企业业主居多多。​个案优劣劣势分析析：优势：1、开发发商实力力雄厚2、环境境优美3、交通通便捷4、升值值空间大大劣势：1、小区区地处开开发区，，人气尚尚不足2、公寓寓少、别别墅多​6.3.1主要要个案对对比分析析（2））□豪景园园城开发商：：常州世世纪园城城开发有有限公司司投资商：：山东园园城集团团物业地址址：东方方大道与与镇西路路交汇处处总占地面面积：5万平方方米总建筑面面积：13万平平方米容积率：：2.5绿化率：：大于35%​规划分析析：本案规划划有高层层公寓、、小高层层公寓、、大卖场、晶体体会所等等四种产产品，分分一期、、二期建建设。工程一期期包括：：2栋11层小小高层；；2栋25层高高层。二期包括括：2栋栋11层层小高层层，2栋栋25层层高层，，3万平方方米大卖卖场。​公寓户型型配比：：​价格分析析及销售售分析：：公寓价格格策略：：一房一一价，均均价3400元元/平方方米，最高高价格3800-3900元元/平方方米。未开盘。。客源分析析：以潞城本本地换房房、拆迁迁户及市市区房产产投资者者。​优劣势分分析：优势：1、环境境好2、得房房率高88%3、区内内配置3万平方方米大卖卖场、晶晶体会所所4、升值值空间大大劣势：1、小区区地处开开发区，，人气尚尚不足2、销售售时间较较新城公公园1号号晚​6.3.1主要要个案对对比分析析（3））□加州枫枫景开发商：：常州富富士房地地产开发发有限公公司投资商：：惠升置置业项目地址址：东方方大道与与镇西路路的交汇汇处总占地面面积：3.42万平方方米总建筑面面积：7.5万万平方米米容积率：：1.8绿化率：：35%以上​规划分析析：本案规划划有多层层公寓、、小高层层公寓、、沿街商商铺等三三种产品品，分一一期、二二期建设设。多层公寓寓6栋共共计200户，，小高层层公寓8栋共计计350户，沿沿街商铺铺共计40户。。价格分析析及销售售分析：：加州枫景景商品房房500套。2007年6月月开盘，，开盘均均价3400元元/㎡，，销售达达35%；截至至2007年10月，，均价3600元/㎡㎡，销售售达60%，余余200套。公公寓价格格策略：：一房一一价。现现仅项目目北侧的的小高层层单元余余有大户户型未售售出。独立店铺铺均价8000-11000元/平平方米。。店铺销售售策略：：买两层层送一层层，未开开盘。客源分析析：以潞城本本地、拆拆迁户及及市区房房产投资资者为主主。​公寓户型型配比独立商铺铺户型底层商铺铺挑高5-8米米，面积积有24-1400㎡㎡，共计计3层商商业。​优劣势分分析：优势：1、建筑筑公司实实力雄厚厚，为南南通六建建2、物业业公司较较规范3、户型型有特色色，得房房率较高高4、周边边配套齐齐全5、升值值空间大大劣势：1、小区区地处开开发区，，人气尚尚不足2、开发发相对较较晚，销销售周期期长​6.4市市场发展展趋势与与总结2007年戚区区规划拍拍卖土地地情况：：戚区推行行经营性性土地招招标拍卖卖，随着着土地市市场化的的日趋深深化，国国有土地地交易在在戚区日日渐活跃跃。戚区经济济社会的的发展前前景吸引引了新加加坡、山山东等地地的开发发商，纷纷纷前来来“淘金金”。2007年戚区区规划拍拍卖的土土地（含含规划中中）有：：戚区检检察院北北侧地块块、戚墅墅堰铁路路中学地地块、常常州市第第三制药药厂、东东青路西西侧地块块、剑横横路西侧侧三药厂厂北侧地地块、五五一路东东侧地块块、大明明路西侧侧地块、、东盛园园西北侧侧地块、、外环路路北侧沙沙河浜地地块等。。目前戚区区的土地地拍卖情情况呈现现出两大大特点，，①以旧旧城改造造为主，，②拓展展新城建建设为辅辅的片区区规模开开发。​6.4.1老城城区旧城城改造老城区的的旧城改造造，其开开发项目目大多零零散，楼楼盘体量量也相对对较小，，物业水准准也较低低，无论论是小区区景观、、社区配配套、物物业水准准、户型型高度等等都相对对较低，，客源层层限制性性强，楼楼盘的推推广手段段也较普普通，是是戚区开开发较早早的片区区，但由由于区域域空间较较小，因因此，开发后劲劲明显不不如中心心区。​6.4.2中心心区成规规模的片片区开发发中心区区的项项目开开发日日趋呈呈现规规模化化现代代化，，其楼盘盘体量量相对对都较较大，，大多多在10万万平米米以上上，产品的的升级级与提提升也也较快快，是是戚区区未来来开发发的重重点区区域。。​6.5中心心区楼楼盘历历年均均价走走势分分析分析：：2006、、2007年是是戚区区中心心区楼楼盘均均价增增长速速度较较快的的两年年。中中心区区虽起起步晚晚，但但其起起点高高，发发展趋趋势较较快，，是戚戚区区区域未未来价价格走走势潜潜力较较大的的区域域。​6.6当前前戚区区各片片区楼楼盘均均价对对比备注：：当前前新城城区楼楼盘仅仅名桂桂坊一一个物物业，，未开开盘，，故不不参与与比较较。分析：：当前中中心区区楼盘盘均价价，高高于老老城区区楼盘盘均价价，其其产品品定位位也比比老城城区楼楼盘稍稍高一一筹，，因此此，中中心区区楼盘盘发展展潜力力较大大。​6.7戚区区各片片区楼楼盘的的开发发量比比较分析：：老城区区的开开发较较早，，中心心区的的开发发仅次次于老老城区区，随随着中中心区区各楼楼盘的相继继推出出，中中心区区的开开发将将进一一步规规模化化，竞竞争也也将日日趋激激烈。。​7.购购房房者分分析​针对购购房者者，我我们做做过问问卷调调查，，以下下即是是本次次问卷卷的统统计：：本次问问卷我我们主主要采采用了了如下下通路路：一一是对对戚区区各主主要干干道（（较繁繁华路路段））两侧侧的经经营规规模较较大的的私营营业主主进行行问卷卷调查查，二二是通通过走走访各各政府府机关关事业业单位位对公公务员员进行行问卷卷调查查，三三是通通过相相关人人员介介绍对对具有有一定定购买买力的的人进进行问问卷调调查，，四是是在市市区各各售楼楼处周周围对对看房房者进进行问问卷调调查，，五是是对一一些较较零散散的人人（直直观判判断具具有购购买力力的人人）进进行问问卷调调查。。调查查共回回收问问卷980份，，进行行统计计分析析：最后得得出的的各问问题统统计情情况如如下（（以图图表表表示））：​7.1被调调查者者资料料统计计(1-8)1.​2.​3.​4.​5.​6.​7.​8.​7.2调查者者所反反映的的情况况统计计及分分析（（1-13）​1.​2.​3.​4.​5.​6.​7.​8.​9.​10.​11.​12.​13.​7.3市场场调查查分析析：1.项项目周周边客客户大大多看看好拆拆迁安安置，，本项项目对对常州州市区区客户户吸引引力较较小。。2.客客户对对小区区的配配置要要求有有所提提高，，其中中，景景观（（中心心花园园）、、配套套（体体育健健身设设施、、医疗疗保健健设施施、商商业购购物场场所、、农贸贸市场场、公公交站站点等等）是是其主主要考考虑和和关注注的问问题。。3.戚戚区主主城区区、戚戚区运运河以以南地地区、、东方方大道道以东东以北北乡镇镇、以以及常常州市市区等等地区区具有有一定定的潜潜在客客户购购房需需求，，其分分别占占总调调查客客户比比例的的10％。。​8.本本地块块状况况及地地块SWOT分分析​8.1地地块基基本情情况建设基基地总总面积积：47180平方方米非标准准梯形形地块块东西方方向长长约190米，，南北北方向向长约约250米米​8.2地块块周边边的竞竞争个个案目前本本地块块周围围的竞竞争个个案主主要有有以下下几个个：新城公公园1号、、豪景景园城城、加加州枫枫景，售价价在3300——3500元/平方方米，，其中中新城城公园园1号号销售售较早早，详详情见见“主主要个个案对对比分分析””。​8.3本地地块的的SWOT分析析优势点点分析析（STRENGTH））1、本本案建建设基基地总总面积积47180平平方米米，规规模在在戚区区属中中等，，因此此区内内可以以有一一定的的景观观及配配套规规划。。2、本本地块块紧邻邻常州州最大大生态态公园园———45万平平方米米的旈旈秀湿湿地公公园，，所以以自然然景观观较好好。3、项项目地地处戚戚区中中心区区，紧紧邻戚戚区新新区府府，升升值潜潜力较较大。。4、项项目北北侧临临东方方东路路是以以展示示现代代化城城市中中心区区形象象和城城市窗窗口形形象为为主要要内容容的景景观轴轴线，，往北北接青青洋路路，直直通沪沪宁高高速，，交通通便捷捷。​劣势点点分析析（WEAKNESS））1、地地处戚戚区新新中心心区，，人气气尚未未形成成。2、周周边的的生活活配套套与休休闲娱娱乐设设施也也建设设中，，尚待待完善善。3、项项目为为非规规则梯梯形状状，对对本案案的整整体规规划有有一定定的影影响。。​机会点分析析（OPPORTUNITIES）1、戚区房房产市场渐渐趋成熟，，前景看好好。2、戚区中中心区的确确立与老城城区居住用用地的减少少使得本地地块潜力巨巨大。3、戚区中中心的迁至至，以及区区域内东方方东路的完完善必将带带来地块的的升值。4、创新物物业引领戚戚区住宅新新标准。​威胁点分析析（THREATENS）1、周边楼楼盘的竞争争。2、戚区新新城区的建建立以及老老城区的改改造对本案案的威胁。。​9.本地块块的产品定定位、规规划建议、、

户型配配比建议​我们对产品品的整体考考虑与方向向把握我们对项目目的定位：：1、东部最具生生活理念的的社区名宅宅；2、区域领导者者——不是是最大的项项目，是最最好的项目目；3、具有独独特的气质质与形象。。我们对产品品建议出发发于三个原原则：1、差异性性·空间创创新、生活活创新；2、生态性性·森林居家、、价值名宅宅；3、实用性性·为客户户创造溢出出价值​户型建议与与参考立面风格建建议总平及景观观差异化设计计目次2​入户南北错落挑挑高阳台A​空中庭院空中庭院B1​奇数层挑高高挑高5.6m偶数层挑高高挑高5.6m常州·城城市晶品品——BOX建筑概概念空中庭院B2​入户花园入户花园C1​入户花园C2​奇数层餐厅厅挑高3.6m其他区域层高2.9m多功能和室室层高2.2m地面抬高0.7m常州·御御城———层高2.2m，13m2面面积赠送室内局部挑挑高·面面积赠送送D​观光电梯E​12345116错落式挑高高阳台、入入户花园、、空中庭院院、落地飘飘窗F1奇数层​12345116错落式挑高高阳台、入入户花园、、空中庭院院、落地飘飘窗F2偶数层​1233455错落式挑高高阳台、入入户花园、、空中庭院院F3奇数层​1233455错落式挑高高阳台、入入户花园、、空中庭院院F4偶数层​中间户型案案例G​户型配比H​户型建议与与参考立面风格建建议总平及景观观差异化设计计ARTDECO风格欧洲新古典典风格现代风格目次​“Art－Deco”，即艺术装饰风格，是建筑史上的一个重要的风格流派，曾一度流行于上海二十世纪三十年代。该风格流派强调建筑物的高耸、挺拔，给人以拔地而起，傲然屹立的非凡气势，体现出工业革命的技术革新所带来的不断克服地心引力而达到新的高度，表达出不断超越的人文精神和力量。当时的国际饭店、沙逊大厦、武康大楼及衡山路上的一些高级公寓就是“Art－Deco”的典型代表，成为构成上海“万国建筑博览”的一大要素，也奠定了上海城市风貌的又一基本特征。

如今，在新世纪的初叶，“Art－Deco”又以新的表现形态，新的科技手段，重又出现在上海的城市建设中，尤其是首次出现在市中心的现代住宅小区的开发中。这是申城出现的又一体现上海城市历史文脉，同时极具时代特征的新的风格流派。Artdeco建筑风格【介绍之一一】Artdeco是是从新古典典主义过渡渡到现代主主义之间的的一种艺术术风格，诞诞生于巴黎黎，源自1925年年法国巴黎黎举办的现现代工业装装饰艺术国国际博览会会。当时的的语义为““最豪华””。Artdeco建筑艺艺术的基本本特征为：：强调几何何线条、强强调对称、、干净利落落，建筑立立面大块整整洁，金字字塔状的台台阶式构图图形成强烈烈的视觉感感受和独特特的韵律感感。Artdeco在上世世纪二、三三十年代曾曾风靡纽约约、上海等等大城市。。上海堪称称Artdeco建筑的圣圣地之一。。最早Artdeco建筑筑可追溯到到汇丰银行行大楼的内内饰，1925年诺诺曼底公寓寓更是Artdeco的的惊艳登场场。上世纪纪30年代代，上海刮刮起了一股股Artdeco风，从国国际饭店、、福州大楼楼、上海大大厦，到国国泰影院、、百乐门、、美琪大戏戏院，以及及衡山路附附近的一些些高级公寓寓，涉及多多种功能的的建筑形态态，并成为为继纽约之之后Artdeco风格建建筑最多的的城市。Artdeco建建筑风格强强调建筑物物的高耸、、挺拔，给给人以拔地地而起、傲傲然屹立的的非凡气势势，体现出出工业革命命技术革新新所带来的的不断克服服地心引力力而达到新新的高度，，表达出不不断超越的的人文精神神和力量。。通过新颖颖的造型、、艳丽夺目目的色彩以以及豪华材材料的运用用，成为一一种摩登艺艺术的符号号。在上世纪20年代的的美国，摩摩天大楼如如雨后春笋笋般涌现，，并成为都都市发展的的主角。但但是夸张失失调的柱式式、笨重繁繁复的线条条在高耸的的大楼上显显得矫揉造造作。相反反，Artdeco适应变变化，易于于应用，潜潜在的巨大大象征能力力，高耸的的造型，使使纽约成为为了世界Artdeco艺艺术的中心心。胡京博博士说，Artdeco也也被称为装装饰艺术，，回纹饰曲曲线线条、、金字塔造造型等埃及及元素纷纷纷出现在建建筑的外立立面上，表表达了当时时高端阶层层所追求的的高贵感；；而摩登的的形体又赋赋予古老的的、贵族的的气质，代代表的是一一种复兴的的城市精神神。这种艺艺术风格在在美国大行行其道，并并最终发展展为20世世纪最重要要的建筑设设计力量。。【介绍之二二】AARTDECO风格​ArtDeco（（装饰艺术术）一辞起起源于一九九二五年在在法国巴黎黎举办的「「ExpositionInternationaledesArtsDecoratifsIndustrielsetModernes」（（现代工业业装饰艺术术国际博览览会），指指的是两次次大战期间间，大约是是一九二○○年代至三三○年代一一种流行风风格。此一一风格不仅仅反映在建建筑设计上上，同时也也影响了当当时美术与与应用艺术术的设计格格调，如家家俱、雕刻刻、衣服、、珠宝与图图案设计等等等。ArtDeco演变自自十九世纪纪末的ArtNouveau（新艺艺术）运动动，当时的的ArtNouveau是是资产阶级级追求感性性（如花草草动物的形形体）与异异文化图案案（如东方方的书法与与工艺品））的有机线线条。ArtDeco则结结合了因工工业文化所所兴起的机机械美学，，以较机械械式的、几几何的、纯纯綷装饰的的线条来表表现，如扇扇形辐射状状的太阳光光、齿轮或或流线型线线条、对称称简洁的几几何构图等等等，并以以明亮且对对比的颜色色来彩绘，，例如亮丽丽的红色、、吓人的粉粉红色、电电器类的蓝蓝色、警报报器的黄色色，到探戈戈的橘色、、及带有金金属味的金金色、银白白色以及古古铜色等等等。同时，，随着欧美美帝国资本本主义向外外扩张，远远东、中东东、希腊、、罗马、埃埃及与马雅雅等古老文文化的物品品或图腾，，也都成了了ArtDeco装饰的素素材来源，，如埃及古古墓的陪葬葬品、非洲洲木雕、希希腊建筑的的古典柱式式等等。这这种种最早出现现在法国博博览会临时时展示馆，，看似既传传统又创新新的建筑风风格，结合合了钢骨与与钢筋混凝凝土营建技技术的发展展，让象征征着资本主主义教堂的的摩天大楼楼成为可能能，并且于于资本主义义中心国家家的大城市市里得到了了实践场域域。典型的的例子是美美国纽约曼曼哈顿的克克赖斯勒大大楼(ChryslerBuilding)与帝国大大厦(EmpireStateBuilding)，其共同同的特色是是有着丰富富的线条装装饰与逐层层退缩结构构的轮廓。。除了这些些举世闻名名的建筑物物外，在其其它类型的的建筑物，，无论是私私人或公共共建筑、纪纪念性或地地域性，都都可以看见见ArtDeco的影响，，如方盒状状的公寓、、巨型的发发电厂与工工厂、流线线型且充满满异国色彩彩的电影院院、金字塔塔状的教堂堂等等，都都因其寓意意式的装饰饰或花纹状状的浮雕而而被称作ArtDeco建建筑。总总之，，ArtDeco的装饰有有下列几个个主要的特特征：1.放射射状的太阳阳光与喷泉泉形式：象象征了新时时代的黎明明曙光。2.摩摩天大楼退退缩轮廓的的线条：二二十世纪的的象征物。。

3.速度、力力量与飞行行的象征物物：交通运运输上的新新发展。4.几几何图形：：象征了机机械与科技技解决了我我们的问题题。5.新女人人的形体：：透露了女女人赢得了了社会上的的自由权利利。6.打破常常规的形式式：取材自自爵士、短短裙与短发发、震憾的的舞蹈等等等。7.古老文文化的形式式：对埃及及与中美洲洲等古老文文明的想象象。8.明亮对对比的色彩彩【介绍之三】】AARTDECO风格​大连·东方圣圣荷西AARTDECO风格​杭州·梧桐公公寓AARTDECO风格​杭州·梧桐公公寓AARTDECO风格​杭州·梧桐公公寓AARTDECO风格​上海·徐汇御御苑AARTDECO风格​南京·光明城城市B简欧风格​B简欧风格南京·光明城城市​南京·中央花花园C现代风格​南京·中央花花园C现代风格​南京·中央花花园C现代风格​户型建议与参参考立面风格建议议总平及景观差异化设计目次​分区景观组团团、坡地小区内所有景景观，根据分分区功能的不不同，分别以以不同的主题题设计景点，，例如：中央央广场、廊桥桥、满庭芳、、花团锦簇。。​坡地，又称斜斜坡面、坡地地面。坡地设设计，显山露露水，依山就就势，错落有有致，相对于于平地来做设设计更加理想想，建筑体依依山体而建，，坡地有高差差，户户有景景，加之自然然植被与园林林小品，增强强小区景观的的层次感与美美感。​架空层设计架空层是指在在楼宇建筑的的底层或中部部设置的、由由承重框架组组成、没有围围合墙体的楼楼层，是主要要供停车、业业主健身、休休闲、娱乐等等非经营性使使用的公共空空间。在其中中设置水吧、、健身房、儿儿童游乐场等等休闲配套设设施，并称之之为“泛会所所”。​地下生态车库库​户型建议与参参考立面风格建议议总平及景观差异化设计目次​差异化设计及及产品亮点设设计■□观光电梯、六六米挑高入户户大堂■□入户花园、空空中庭院、挑挑高阳台———创新户型■□主题景观设计计■□ARTDECO建筑风格格■□新风系统、室室内空气加湿湿系统■□森林居家、纯纯氧社区、价价值名宅■□·一楼架空，与与地下车库层层形成垂直局局部挑高空间间，打造生态态型车库建筑与景观​10.本案案的企企划思思路与与方向向​10.1周周边个个案促促销活活动与与手段段参考考豪豪景园园城楼楼盘□2007年年8月月豪景景园城城奠基基仪式式□2007年年8月月15日豪豪景园园城中中秋节节客户户烟台台行活活动□2007年年9月月豪景景园城城“日日进百百金””购卡卡活动动（开开盘前前购卡卡，总总价优优惠：：100元元×距距离开开盘的的天数数）□2007年年10月27日日豪景景园城城“湿湿地公公园浪浪漫漫之约约”婚婚纱摄摄影活活动新新城公公园壹壹号楼楼盘□2007年年1月月6日日新城城公园园壹号号首届届新城城杯书书画大大奖赛赛颁奖奖及精精品展展活动动□2007年年8月月3日日新城城公园园壹号号新城城爱心心接力力棒活活动□2007年年6月月23日新新城公公园壹壹号··墅园园生态态宜居居产品品推介介会□2007年年8月月新城城公园园壹号号·丰丰田买买房购购车优优惠活活动加加州枫枫景楼楼盘□2007年年9月月加州州枫景景馈赠赠购房房客户户电影影票活活动​10.2本本案的的企划划思路路□思路路导入入第一一步：主题思思考在“公公园主主题””楼盘盘（新新城公公园壹壹号-湿地公公园第第一人人居城城）、““生活活概念念主题题”楼楼盘（（加州州枫景景-加州生生活创创意家家）、““地段段公园园生活活概念念三主主题结结合””楼盘盘（园园城豪豪景-东方方大道道旁幸幸福公公园城城）相相继推推出的的基础础上，，结合合本案案特殊殊的区区域位位置，，本案案需另另辟蹊蹊径，，深入入挖掘掘项目目卖点点，作作进一一步的的企划划分析析。​□思路路导入入第二二步：：产品创创新结结合产产品要要求，，挖掘掘项目目主卖卖点在公园园卖点点上，，本案案不比比新城城公园园壹号号；销销售时时机上上，本本案不不比园园城豪豪景与与加州州枫景景楼盘盘，因因此，，结合本本案的的产品品创新新成果果，考考虑到到本案案特殊殊的客客源层层，营营造与与众不不同的的生活活方式式是本本案的的最好好思路路。​天成机机构营销观观：策策略营营销+活动动营销销+文文本营营销三三大引引擎。。​主题生生活价价值构构想​新城··新贵贵·新新主张张新生活活由恒恒盛地地产倾倾情缔缔造新生活活在于于超越越现有有的居居住标标准（精神神缘起起/品品牌宣宣导））（消费费利益益/产产品价价值链链）本案定定位方方向初初判1​想放松松？想想运动动？想一个个人静静静看看书？？想呼朋朋唤友友开PARTY？在满意意中固固定下下来，，成为为习惯惯，有时简简朴，，有时时奢华华，这成为为都市精精英的传统统，传统，，总是是简单单，而而坚定定的。。文案风风格>>​本案定定位方方向初初判2价格趋趋势目前本本区块块最优优势去去化价价格为为：3300-3450元/平方方米考虑建建筑开开发周周期一一年后后，届届时价价格空空间为为：3700-4200元/平方方米​神圣的工作在在每个人的日日常事务里，，理想的前途途在于一点一一滴做起。创造性模仿不不是人云亦云云，而是超越越和再创造。。逆境给给人宝宝贵的的磨练练机会会。只只有经经得起起环境境考验验的人人，才才能算算是真真正的的强者者。22:4422:4422:44:2922:44:29所谓天天才，，只不不过是是把别别人喝喝咖啡啡的功功夫都都用在在工作作上了了。强烈的的欲望望也是是非常常重要要的。。人需需要有有强大大的动动力才才能在在好的的职业业中获获得成成功。。你必必须在在心中中有非非分之之想，，你必必须尽尽力抓抓住那那个机机会。。患难可可以试试验一一个人人的品品格，，非常常的境境遇方方才可可以显显出非非常的的气节节;风平浪浪静的的海面面，所所有的的船只只都可可以并并驱竞竞胜。。命运运的铁铁拳击击中要要害的的时候候，只只有大大勇大大智的的人才才能够够处之之泰然然。不放过任何何细节。1月-231月-231月-231月-23惟一持久的的竞争优势势，就是比比你的竞争争对手学习习得更快的的能力。把你的竞争争对手视为为对手而非非敌人，将将会更有益益。一旦做出决决定就不要要拖延。任任何事情想想到就去做做!立即行动!如果通用公公司不能在在某一个领领域坐到第第一或者第第二把交椅椅，通用公公司就会把把它在这个个领域的生生意买掉或或退出这个个领域。我的宗旨一一向是逐步步稳健发展展，既不要要靠耸人听听闻的利润润，也不要要在市场不不景气时，，突然有资资金周转不不灵的威胁胁。05-1月月-2322:44:29在艰难时期期，企业要要想获得生生存下去的的机会，唯唯一的办法法就是保持持一种始终终面向外界界的姿态。。若想长期期生存，仅仅有的途径径就是要使使人人竭尽尽全力，千千方百计让让下一代产产品进入用用户家中。。时间是一个个伟大的作作者，它会会给每个人人写出完美美的结局来来。自始自终把把人放在第第一位，尊尊重员工是是成功的关关键。让流程说话，，流程是将说说转化为做的的惟一出路。。1月-231月-2322:44:29在一个崇高的的目的支持下下，不停地工工作，即使慢慢，也一定会会获得成功。。微软离破产永永远只有18个月。坚持是一种智智慧，固执是是一种死板。。1月-231月-23命运是一件很很不可思议的的东西。虽人人各有志，但但往往在实现现理想时，会会遭遇到许多多困难，反而而会使自己走走向与志趣相相反的路，而而一举成功。。一个管理者如如果不了解其其下属的工作作，那他就无无法有效地管管理他们。人们所所认识识到的的是成成功者者往往往经历历了更更多的的失败败，只只是他他们从从失败败中站站起来来并继继续向向前。。22:44:2922:441月-23等待。。我将将要在在这三三块基基石上上建立立我成成功的的金字字塔。。千方百百计请请一个个高招招的专专家医医生，，还不不如请请一个个随叫叫随到到且价价格便便宜的的江湖湖郎中中。是员工工养活活了公公司。。2023/1/522:44能用他他人智智慧去去完成成自己己工作作的人人是伟伟大的的。不满足足让客客户满满意，，要追追求让让客户户感动动，创创造客客户终终身价价值。。新经济济时代代，不不是大大鱼吃吃小鱼鱼，而而是快快鱼吃吃慢鱼鱼。路是脚踏踏出来的的，历史史是人写写出来的的。人的的每一步步行动都都在书写写自己的的历史。。05一一月202310:44下下午1月-23差错发生生在细节节，成功功取决于于系统。。速度就是是一切，，它是竞竞争不可可或缺的的因素。。管得少，就是是管得好。05一月2023命运本来就不不公平所以我我要改变命运运。投机取巧的人人。10:44:29下午午22:44:29质量是维护顾顾客忠诚的最最好保证。最好好的的CEO是构构建建他他们们的的团团队队来来达达成成梦梦想想，，即即便便是是迈迈克克尔尔·乔丹丹也也需需要要队队友友来来一一起起打打比比赛赛。。2023/1/522:441月月-23在这这个个世世界界上上，，没没有有人人能能使使你你倒倒下下。。如如果果你你自自己己的的信信念念还还站站立立的的话话。。一个个人人要要发发现现卓卓有有成成效效的的真真理理，，需需要要千千百百万万