房地产估价第4章

1第4章市场比较法一、市场比较法基本原理二、市场比较法操作步骤三、市场法应用举例2一、市场比较法概述市场比较法又称市价比较法、交易实例比较法、买卖实例比较法，是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正来求取估价对象价值的方法。市场法测算得出的价格——比准价格适用条件——在同一供求圈内、在估价时点的近期，存在着较多的类似房地产的交易。理论依据——替代原理

3估价结果待估房地产交易实例A交易实例B交易实例C交易实例D比准价格A比准价格B比准价格C比准价格D交易情况修正交易日期修正房地产状况修正4市场比较法的适用对象与条件（一）市场比较法的特点：现实性

说服力强以替代关系为途径需要估价人员具有较高素质正确选择比较实例5市场比较法的适用对象与条件（二）市场比较法的适用对象：交易性的房地产不适用情形 1.很少发生交易的房地产 2.房地产市场交易不够或交易较少6市场比较法的适用对象与条件（三）市场比较法的适用条件：充分的交易实例资料

（10个以上市场交易资料 3个比较实例）相关性的资料市场供求关系基本一致明确显示具备的条件（四）资料必须翔实可靠7市场比较法的实质与难点市场比较法的实质：最常用市场比较法的难点：可比实例交易修正市场比较法的操作步骤广泛搜集交易实例的资料选取适当的可比实例作为参照建立可比价格基础交易情况的修正交易日期的修正房地产状况的修正求取比准价格9一、搜集交易实例（一）搜集交易实例的途径：走访房地产交易当事人或其四邻；访问房地产经纪人、律师、注册会计师等；查阅政府有关部门的房地产价格资料；向专业房地产信息机构购买房地产价格资料；同行之间相互提供；查阅报刊、网络等；参加房地产交易展示会。10（二）搜集交易实例的要求交易双方的基本情况和交易目的；交易实例房地产的状况；成交日期；成交价格；付款方式；交易情况。

“交易实例调查表”11二、选取可比实例选取可比实例的要求可比实例与估价对象应是类似房地产：处于同一供求范围内、用途相同、规模相当、建筑结构相同、档次相当、权利性质相同、存在形态相同可比实例的成交日期应与估价时点接近。可比实例的交易类型应与估价目的吻合。可比实例的成交价格应是正常市场价格或能够修正为正常市场价格。

有一栋砖混结构的住宅，建筑层数为七层，地区级别为七级，现空置。要求用市场比较法评估其出售价格，请从表中选取合适的比较实例12房屋性质是否空置估价时间、目的地区级别市场价格A钢混结构七层综合大楼空置近期/出售7级1700元/m2B砖混结构七层住宅空置3年前/出售10级960元/m2C砖混结构七层住宅空置近期/出租6级690元/m2D砖混结构七层住宅空置1年前/抵押7级抵押价格1100元/m2E砖混结构七层住宅空置近期/出售7级1500元/m21314三、建立比较基准

选取了可比实例之后，应先对各个成交价格进行换算处理，使其在形式上相同，相互具有可比性，为下一步比较因素的修正与调整建立基础，这个过程称为建立比较基准。建立比较基准包括：统一房地产范围统一付款方式统一价格单位等15（一）统一房地产范围

1.交易实例带有债权债务，统一到“干净”的房地产范围。房地产价格=带有债权债务的房地产价格－债权+债务2.交易实例含有非房地产成分，统一到“纯粹”的房地产范围。房地产价格=含有非房地产成分的房地产价格－非房地产成分的价格3.实物范围不同的房地产，统一到估价对象的房地产范围。16（二）统一付款方式

如果可比实例的成交价格是分期付款的名义价格，则需要将其折算为一次付清的实际价格。例：某宗房地产的交易总价款为40万元，其中首期付款20％，余款于半年后支付。假设月利率为0.5％，则将其折算为在成交日期一次付清的价格为：17（三）统一价格单位统一价格表示单位——单价统一币种——人民币统一货币单位——元统一面积内涵——建筑面积统一面积单位——平方米最终形式：元人民币/平方米建筑面积

18例题:搜集到A、B两宗交易实例，A交易实例的建筑面积为200㎡，成交总价80万元人民币，分3期付款，首期付16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于1年后付清。B交易实例的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次付清。如果选取此两宗交易实例为可比实例，请建立价格比较基准。19【解】1．对A实例进行价格换算：（1）将分期付款总额转换为一次性付款总额。假设当时人民币的年利率为8%，则：（2）将总价变为单价：202．对B实例进行价格换算。通过调查得知该类房地产的使用面积占建筑面积的75%；B实例成交时的市场汇率为1美元等于8.3元人民币，则:（1）将美元总价换算成人民币总价：B总价=15×8.3=124.5(万元人民币)（2）将面积换算成平方米、建筑面积：（3）换算成单价：21五、比较因素的修正与调整

比较因素的修正与调整是市场法的重点内容，也是房地产估价的主要技术。包括：交易情况修正市场状况调整房地产状况调整22（一）交易情况修正

交易情况修正：将可比实例非正常价格，转换为正常价格。非正常价格形成的原因：1.交易双方有利害关系。2.急于出售或急于购买。3.交易当事人对市场行情缺乏了解。4.交易当事人有特别动机或偏好。5.交易方式特殊。6.相邻房地产合并交易。7.交易受到债权债务关系的影响。8.交易税费非正常负担。

23交易情况修正的方法通常采用百分率法，一般公式为：可比实例的成交价格×交易情况修正系数＝可比实例正常市场价格交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定。或者24对于交易税费非正常负担的修正，需要调整为交易双方各自负担本应负担税费下的价格。正常成交价格－应由卖方负担的税费＝卖方实际得到的价格正常成交价格＋应由买方负担的税费＝买方实际付出的价格25【例题】某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2790元／平方米，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％。请计算该宗房地产交易的正常成交价格。【解】：设正常成交价格为V，则：V－应由卖方负担的税费＝卖方实际得到的价格应由卖方负担的税费为正常成交价格的7％，所以：V-7％V=卖方实际得到的价格甲卖给乙一套住宅，50m2，10万元成交，所有交易税费均由乙负担，其中契税2000元，交易手续费500元（双方各负担一半），办证费100元（按规定由乙负担），评估费500元（乙委托，由乙负担）。问：甲乙双方正常成交价格是多少？乙实际支付价格是多少？卖方：正常成交价格=应由卖方负担的税费+卖方实际得到的价格=100000+500/2=100250元乙方实际支付价格=正常成交价格+买方承担的税费 =2000+250+100+500=2850元

乙方实际支付价格=100250+2850=103100元2627（二）交易日期调整交易日期调整：将可比实例在其成交日期时的价格转换为在估价时点的价格。一般公式为：可比实例在成交日期的价格×市场状况调整系数=可比实例在估价时点的价格可比实例在成交日期的价格×（1±T％）＝可比实例在估价时点的价格或者：28交易日期调整的方法调整方法交易日期调整价格指数价格变动率定基价格指数环比价格指数逐期递增或递减价格变动率期内平均上升或下降价格变动率291.采用定基价格指数进行交易日期调整的公式为：【例】某地区某类房地产2009年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2008年1月为100）。某宗房地产在2009年6月1日的价格为3800元／平方米，对其交易日期进行调整，调整到2009年10月1日的价格为：

3800×=4860.23（元／平方米）30

2.采用环比价格指数进行交易日期调整的公式为：

可比实例在其成交日期的价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数×…×估价时点的价格指数=可比实例在估价时点的价格【例】某地区某类房地产2009年4月1日至10月1日的价格指数分别为99.6，94.7，96.7，105.0，109.2，112.5，118.1（均以上个月为100）。某宗房地产在2009年6月1日的价格为3000元／平方米，对其进行交易日期调整，调整到2009年10月1日的价格为：313.采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期调整的公式：

【例】评估某宗房地产2009年9月1日的价格，选取了下列可比实例：成交价格3000元／㎡，成交日期2009年3月1日。据调查获知，该类房地产价格在2009年3月1日至2009年9月1日期间平均每月比上月上涨1.5％。对该可比实例进行交易日期调整，调整到2009年9月1日的价格为：

3000×(1+1.5%)6=3280.33（元／㎡）

324.采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期调整的公式：【例】评估某宗房地产2009年9月1日的价格，选取了下列可比实例：成交价格3000元／㎡，成交日期2009年3月1日。据调查获知，该类房地产价格自2009年1月1日以来平均每月上涨1.5％。对该可比实例进行交易日期调整，调整到2009年9月1日的价格为：

3000×（1+1.5％×6）=3270（元／㎡）

33

【例】某个可比实例房地产2009年1月30日的价格为1000美元／平方米，自2009年1月1日以来，该类房地产以人民币为基准的价格变动，平均每月比上月上涨0.2％。假设人民币与美元的市场汇率2009年1月30日为1美元=6.8391968元人民币，2009年9月30日为1美元=6.8290元人民币。将该可比实例的价格调整到2009年9月30日的价格为：

1000×6.8391968×(1+0.2％)8

＝6949.39（元人民币／平方米）34

【例】某宗可比实例房地产2009年1月30日的价格为1000美元／平方米，该类房地产以美元为基准的价格变动，平均每月比上月下降0.5％。假设人民币与美元的市场汇率2009年1月30日为1美元=6.8391968元人民币，2009年9月30日为1美元=6.8290元人民币。将该可比实例的价格调整到2009年9月30日的价格为：

1000×(1-0.5％)8×6.8290=6560.57(元人民币／平方米)35（三）房地产状况调整

房地产状况调整：将可比实例房地产价格转变成在估价对象房地产状况下的价格。

1.区位状况调整：位置、交通、环境、配套设施；

2.权益状况调整：土地使用年限、容积率等；

3.实物状况调整：

（1）土地——面积、形状、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况等因素；

（2）建筑物——完损程度、建筑规模、建筑结构、设备、装修、平面布置、工程质量等因素。36房地产状况调整的方法1.公式：采用百分率法，调整系数以估价对象的房地产状况为基准。372.直接法和间接法(1)直接法

×=(2)间接法

××=

38六、求取比准价格（一）求取单个可比实例的比准价格直接比较公式：

39间接比较公式40（二）求取最终比准价格求取平均数

简单算术平均数、加权算术平均数。求取中位数求取众数其他方法市场比较法案例分析实例一空地，总面积300m2搜集交易实例实例A 面积266m2

成交单价1200m2

交易日期2009年4月1日实例B 面积354m2

成交单价1020m2

交易日期2009年3月1日实例C 面积300m2

成交单价910m2

交易日期2008年6月1日实例D 面积257m2

成交单价950m2

交易日期2008年7月1日实例E 面积276m2

成交单价1250m2

交易日期2009年3月1日确定修正系数

A、E为正常买卖，B估计偏低3%,C估计偏低4%，D估计偏低5%

各可比实例修正系数如下：实例A： 实例B：实例C:实例D：实例E：确定交易日期调整系数

该类型的土地价格每月上涨1%

实例A（1+1%）6=1.06

实例B（1+1%）7=1.07

实例C（1+1%）16=1.17

实例D（1+1%）15=1.16

实例E（1+1%）7=1.07

43区域因素估价对象可比实例A可比实例B

可比实例C可比实例D可比实例E繁华程度202019202013道路通达度10108101011公交便捷度101010101010对外交通5595513环境质量1010810109景观5555512基础设会公共设划限制555559治安5535512总分值10010087100100108

可比实例的区域因素修正系数

实例A：100/100

实例B：100/87

实例C：100/100

实例