北京东三环CBD双建花园项目推广策略案

城市·进化2007.5.20大城市的发展是一个进化的过程，二环、三环、四环，到如今的六环，如同城市的年轮，记载着城市进化的每一步。这座百年城市仿佛被注入了催化剂，CBD、燕莎、中关村等商圈便在进化中应运而生，而发展的脚步，却从未停止……从国贸到从京广中心，再到银泰中心，进化催生和成就的产物，也影响着进化的过程，CBD十多年的进化过程，让他已经成为北京的中心，一个可以和纽约曼哈顿相提并论的商务区，高端写字楼、酒店、商业鳞次栉比。进化中，商务的发展，带来了居住的需求，而随着CBD的发展，区域内土地已被悉数利用，核心居住日趋迫切。进化，推动着发展……双建花园，在CBD进化中，何出其右？壹产品篇产品描述「双建花园」位于东三环腹地，B、C、D三栋单体建筑，单价26000元，总价250~600万，公寓CBD核心公寓城市豪宅CBD豪宅位置价格概念提升产品属性城市豪宅是一座城市的核心居住价值，是居住进化的最高级形态，是城市进化的必要结果。但双建花园的价值仅限于居住吗？城市边缘以建筑和交通弥补地域的先天不足，数量较多居住产品中心区边缘距离核心区较近，地域价值明显，较少身份象征城市核心得天独厚的位置，顶级的建筑，核心赋予的高附加值，稀有收藏品双建花园城市的珍藏。豪宅进化论双建花园是豪宅收藏家的上选，集居住功能、身份象征、收藏品于一身的更高级产品，是进化中的城市的珍藏。虽然本案为顶级城市豪宅，具有无比的稀缺性，但推广与销售的成功与否，与市场情况拥有密不可分的联系。贰市场篇篇准确地地把握握市场场状况况，了解市市场动动向和和同质质竞争争项目目的情情况，，不但可可以发发现产产品定定位空空白，，还可以以尽最最大化化的规规避市市场中中所存存在的的各种种风险险，而且能能够通通过独独特的的构思思与精精心的的策划划，充分体体现本本项目目的独独特魅魅力，，展现现项目目的风风采，，为项目目的成成功奠奠定坚坚实的的基础础。通过我我司针针对市市场的的调研研及资资料收收集、、整理理，对对本项项目周周边商商业市市场状状况有有了较较为全全面、、深入入的了了解，，并且且通过过分析析对本本项目目有了了更加加充分分和深深刻的的认识识。市场综述根据戴德梁梁行最新发发布的一组组数据显示示，CBD将成成为未来6个月内写写字楼供应应最充足的的区域。预计共约53.3万万平方米的的写字楼即即将入市，，其中包括华贸中心、、CBD国国际大厦、、皖大广场场等在内的的7大写字字楼。而与之形成成鲜明对比比的是区域域内高端公公寓新增供供应量“近乎为零”。市场上现行行销售的只只有几家高高端公寓，，销售情况持持续看好，，但后续产品品供应缺乏乏。因此，了解具体市市场情况，，必须从竞争项目目着手，寻找本案的的市场切入入点。个案分析项目位置：：朝阳区东东大桥路10号，南邻世贸国国际商业街街，北接SOHO尚都，，西侧为第一一使馆区、、日坛公园园。容积率：5.5绿化率：30%占地面积：：6605平方米建筑面积：：120117.9平方米建筑形式：：酒店式公公寓（精装装塔楼）楼层状况：：由三栋(A、B、、C座)31层塔楼楼座组成，，共719套；酒店式公寓寓671套套，总裁级级官邸豪宅宅48套园林：2000平米米空中花园园配套：商业业：世贸商商业街、蓝蓝岛商厦、、SOHO尚都、贵贵友商厦、、丰联广场场、朝外商商业街办公：万通通中心、世世贸国际、、尚都国际际、SOHO尚都、、朝外SOHO、光光华国际、、财富中心、、汉威大厦厦园林：日坛坛公园、CBD人文文公园物业服务：：Savills第第一太平戴戴维斯户型：0居居：50平平米（主力力）；一居居：73－－86（主主力）；三三居：350价格：2.3万/平平米－2.5万/平平米世界城优势卖点：：地段：CBD中心区区位，邻近近二环，拥拥有多种资资源便利条条件附加值：整整体电脑控控制橱柜，，入户自动动感应光源源等先进户户内配套设施，，增加了产产品价值感感。装修：全精精装，高级级家电，交交房即可入入住景观：自有有2000平米空中中花园景观观，并可俯俯瞰日坛公公园瑞士公寓项目位置：：位于北京京市东城区区东四十条桥桥港澳中心心东侧，紧邻两个五五星级瑞士士酒店。容积率：4绿化率：30%占地面积：：6976平方米建筑面积：：40358平方米米建筑形式：：板楼（精精装）楼层状况：：198套套,14-16层板板楼，分A/B/C三区，，楼体呈L状园林：无配套：商业业：港澳中中心瑞士酒酒店、亚洲洲大酒店办公：保利利大厦、新新保利大厦厦物业服务：：锦江（北北方）管理理有限公司司户型：70－150平米（1－3居））；以70－100为主价格：2.2－2.3万/平平米优势卖点：：地段：近邻邻二环，瑞瑞士酒店旁旁，近抵CBD核心心；处于第一、、第二使馆馆区连接的的中心地带带海晟名苑项目位置：：东直门外外大街乙36号院容积率：2.98绿化率：50%占地面积：：7.04万平方米米建筑面积：：21.00万平方方米建筑形式：：板塔结合合,高层楼层状况：：五期800套园林：中心心花园3公公顷配套：会所所功能设施施：室内、室外外双泳池，，影音室，，羽毛球场场，壁球场场，乒乓球球，健身身房，桑拿拿室，纤体室，儿儿童游乐场场，高尔夫夫球练习场场等。物业服务：：仲量联行行户型：一居居：44－－73；二二居：96－140；三居：：145－－154价格：2万万/平米－－2.3万万/平米（（以上为第第五期价格格。前四期期均已售完完。）优势卖点：：景观：50%的绿化化率，在城城市豪宅中中不可多得得物业：社区区内物业配配套设施齐齐全，为客客户提供足足不出户的休闲娱娱乐享受。。幸福广场项目位置：：东直门外外新东路西西侧（加拿大使使馆向南200米））容积率：4.09绿化率：29.40%建筑面积：：33.00万平方方米建筑形式：：公寓写写字楼、商商业（精装板楼楼）楼层状况：：两栋公寓寓楼，21层两栋综合体体，27层层园林：无配套：学校校：朝阳实实验小学、、陈经纶中中学、耀华华双语学校校等邮局：三里里屯邮局医院：和睦睦佳涉外医医院等银行行十大银行汇汇聚周边综合商场：：燕莎、东东方银座、、太平洋百百货等物业服务：：天鸿宝业业户型：一居居：93－－102；；二居：126－135；三三居：258价格：1.65万/平米－1.88万万/平米优势卖点：：地段：东直直门外使馆馆区物业：大型型项目，物物业配套设设施齐全柏悦居项目位置：：朝阳区建建外大街2号容积率：8绿化率：21%占地面积：：31305平方米米建筑面积：：350000平方方米建筑形式：：精装商住住楼；高层层楼层状况：：主楼高达达249.9米园林：无配套：商业业：国贸、、建外SOHO、万万达广场、、京伦饭店店、建国饭饭店、国际际俱乐部、、国际大厦、、华彬国际际大厦酒店：柏悦悦酒店价格：4万万/平米优势卖点：：地段：国贸贸对面，长长安街与东东三环交汇汇处，酒店店、写字楼、商业业项目汇聚聚周边。物业：酒店店式物业服服务建筑：249.9米米高的现代代建筑，简简洁而国际际化，位于于顶端的柏悦居居可以俯瞰瞰CBD。。装修：国际际级大师设设计，选用用高档石材材、木材、、地毯等装修材料料，以及国国际水准家家具、灯饰饰等配饰。。US联邦项目位置：：朝阳区三三元东桥南1000米容积率：6.3绿化率：30%占地面积：：10675平方米米建筑面积：：76000平方米米建筑形式：：精装塔楼楼、板楼楼层状况：：两栋楼共共四个单元元(共293户)板楼(两梯梯两户），，塔楼（两两梯四户）），均为31层园林：无配套：涉外外政务：美美国大使馆馆、韩国大大使馆、日日本大使馆馆等涉外商务：：南银大厦厦、中旅大大厦、鹏润润大厦等各各种高尚写写字楼比肩肩林立涉外生活：：凯宾斯基基、希尔顿顿、长城饭饭店、星吧吧路、燕莎莎友谊商城城、多处涉涉外公寓等等物业业服服务务：：戴戴德德梁梁行行物物业业顾顾问问公公司司户型型：：二二居居：：162－－170；；三三居居：：183－－226（（主主力力））；；四四居居：：224－－229价格格：：2.25－－2.3万万/平平米米优势势卖卖点点：：地段段：：临临近近第第三三使使馆馆区区，，燕燕莎莎商商圈圈内内，，涉涉外外资资源源齐齐备备物业业：：大大体体量量项项目目，，社社区区内内物物业业配配套套设设施施齐齐全全星河河湾湾项目目位位置置：：朝朝阳阳区区朝朝阳阳北北路路四四季季星星河河路路容积积率率：：3绿化化率率：：50%占地地面面积积：：346666.66平平方方米米建筑筑面面积积：：560000平平方方米米建筑筑形形式式：：精精装装板板楼楼楼层层状状况况：：1600套套，，首首批批500套套，，8层层至至16层层错错层层配套套：：小小区区内内部部配配套套：：与与国国内内名名校校联联办办幼幼儿儿园园————国国际际双双语语幼幼儿儿园园周边边：：北北有有1600亩亩国国家家森森林林公公园园，，东东有有2000亩亩绿绿化化隔隔离离带带物业业服服务务：：新新加加坡坡高高力力物物业业管管理理公公司司户型型：：四四居居：：246－－381价格格：：3－－3.1万万/平平米米优势势卖卖点点：：景观观：：50%绿绿化化率率，，北北有有1600亩亩国国家家森森林林公公园园，，东有有2000亩亩绿绿化化隔隔离离带带物业：社区内内拥有学校等等多种物业设设施新城国际项目位置：位位于北京市朝朝阳区朝外大街6号号，东二、三三环路之间容积率：3绿化率：40%占地面积：10.5公顷顷建筑面积：32.00万万平米建筑形式：板板楼、塔楼楼层状况：分分四期开发。。1800套套园林：40米米宽的中央步步行街，2.5万平米雕雕塑公园配套：办公楼楼：区内甲级级办公楼云集集，主要包括括国贸中心、、嘉里中心、、京广中心、、摩托罗拉大厦厦、惠普大厦厦、航华科贸贸大厦、国际际大厦、赛特特大厦、华润大厦、丰丰联广场及中中国人保大厦厦等。酒店：5星酒酒店有：长富富宫酒店、中中国大饭店、、京广中心饭饭店、建国国饭店、国际俱乐部饭饭店；4星酒酒店有：国贸贸饭店、嘉里里中心饭店、、京伦酒店、、赛特饭店等等等物业服务：第第一太平戴维维斯物业公司司户型：一居：：62－133；二居：：107－139；三居居：146－－211价格：2.7－3.2万万/平米优势卖点：地段：CBD中心位置，，邻近三环景观：超过40%的绿化化率，四大主主题园林物业：拥有丰丰富的商业、、公共配套设设施附加值：1对1式跟踪踪置业服务；；多种家居智智能化系统装修：品牌材材料精装修项目建筑园林配套物业户型价格世界城容积绿化占地面积建筑面积

楼层状况

商业：世贸商业街、蓝岛商厦、SOHO尚都、贵友商厦、丰联广场、朝外商业街Savills第一太平戴维斯0居：50平米（主力）2.3万/平米－2.5万/平米5.530%6605平方米120117.9平方米酒店式公寓（精装塔楼）由三栋(A、B、C座)31层塔楼座组成，共719套：酒店式公寓671套，总裁级官邸豪宅48套办公：万通中心、世贸国际、尚都国际、SOHO尚都、朝外SOHO、光华国际、财富中心、汉威大厦一居：73－86（主力）三居：350瑞士公寓430%6976平方米40358平方米板楼（精装）198套,14-16层板楼，分A/B/C三区，楼体呈L状无商业：港澳中心瑞士酒店、亚洲大酒店锦江(北方)管理有限公司70－150平米（1－3居）以70－100为主2.2－2.3万/平米办公：保利大厦、新保利大厦

海晟名苑2.9850%7.04万平方米21.00万平方米板塔结合,高层五期800套中心花园3公顷会所功能设施：室内、室外双泳池，影音室，羽毛球场，壁球场，乒乓球，健身房，桑拿室，纤体室，儿童游乐场，高尔夫球练习场等。仲量联行一居：44－732万/平米－2.3万/平米以上为第五期价格。前四期均已售完。二居：96－140三居：145－154项目建筑园林配套物业户型价格幸福广场4.0929.40%

33.00万平方米公寓

写字楼、商业（精装板楼）两栋公寓楼、两栋综合体.21层/27层无生活：中小学：朝阳实验小学、陈经纶中学、耀华双语学校等邮局：三里屯邮局医院：和睦佳涉外医院等银行：十大银行汇聚周边天鸿宝业一居：93－1021.65万/平米－1.88万/平米二居：126－135综合商场：燕莎、东方银座、太平洋百货等三居：258柏悦居821%31305平方米350000平方米精装商住楼高层主楼高达249.9米无商业：国贸、建外SOHO、万达广场、京伦饭店、建国饭店、国际俱乐部、国际大厦、华彬国际大厦等

4万/平米

US联邦6.330%10675平方米76000平方米精装塔楼、板楼两栋楼共四个单元(共293户):板楼(两梯两户），塔楼（两梯四户），均为31层无外政务：美国大使馆、韩国大使馆、日本大使馆等戴德梁行物业顾问公司二居：162－1702.25－2.3万/平米涉外商务：南银大厦、中旅大厦、鹏润大厦等各种高尚写字楼比肩林立三居：183－226（主力）涉外生活：凯宾斯基、希尔顿、长城饭店、星吧路、燕莎友谊商城、多处涉外公寓等四居：224－229星河湾350%346666.66平方米560000平方米精装板楼1600套，首批500套，8层至16层错层

小区内部配套：与国内名校联办幼儿园：国际双语幼儿园周边：北有1600亩国家森林公园，东有2000亩绿化隔离带新加坡高力物业管理公司四居：246－3813－3.1万/平米

新城国际340%10.5公顷32.00万平米板楼、塔楼分四期开发。1800套40米宽的中央步行街，2.5万平米雕塑公园办公楼：区内甲级办公楼云集，主要包括国贸中心、嘉里中心、京广中心、摩托罗拉大第一太平戴维斯物业公司一居：62－1332.7－3.2万/平米厦、惠普大厦、航华科贸大厦、国际大厦、赛特大厦、华润大厦、丰联广场及中国人保大厦等。二居：107－139*酒店：5星酒店有：长富宫酒店、中国大饭店、京广中心饭店、建国饭店、国际俱乐三居：146－211部饭店；4星酒店有：国贸饭店、嘉里中心饭店、京伦酒店、赛特饭店等等

项目卖点推广语备注世界城CBD核心高档公寓精装酒店式公寓收官北京CBD核心的最后一个高档公寓自07.1.11日开盘以来，已销售100多套。项目劣势：土地使用权为50年，属商业用地。推广方式以财经杂志及航空杂志为主，报纸为辅。瑞士公寓位于商业中心，项目升值潜力高。会所功能高档齐全五星际精致生活都会气质新古典简约华宅198臻席自07.5.7开盘以来，推出30套优惠房，9.6折，目前销售25套。推广方式以高端杂志及航空杂志为主，网络为辅。海晟名苑项目位于东直门外使馆区，投资价值高，且项目是市中心罕见社区生活浓厚产品。压轴只为矜贵，南区最后一期压轴登场。/更成熟的社区，投资潜力自能看高一线。/与大使馆为邻，与大使为邻幸福广场位于第二使馆区旁，处于商业中心。屋内无承重墙，建筑立面简约现代，符合大多数人审美。献给城市中央悠享幸福的生活大师们幸福广场项目分两期开发，二村15万平米已完成主体工程进入外装阶段，三村18万平米预计年底开工项目目前已去化60％，剩于房源集中在10层以上各类户型。/推广以户外、报纸、高端杂志为主，活动为辅。竞争项目推广广综述项目卖点推广语备注柏悦居包括美国凯悦国际酒店管理集团投资并管理的超五星级酒店柏悦酒店、超豪华柏悦公寓和顶级酒店服务式公寓星河湾由知名开发商操作，项目均好性强，一个心情盛开的地方US联邦位于第三使馆区旁，获得三家国际租务平台支持。具有稀缺性。“外交”房东“大使”生活做“外交大使”的房东自07.2.4开盘以来，目前已售100套左右新城国际iv.CBD唯一的纯粹居住生活社区，逾40%的绿化率，和所有竞争对手的混合性物业区竞争项目推广广综述通过以上对竞竞争产品的分分析，我们发发现了他们各各自的优劣势势，同时也能能总结出，作作为顶级城市市豪宅应该具具备的几大要要素：顶级装修顶级建筑顶级附加值顶级景观顶级物业顶级地段豪宅要素本案在构成城城市豪宅的必必须要素上地段要素具明明显优势，但景观、物业、、装修标准及及附加值存在在明显不足，尚不具备足够够的市场竞争争优势。建议，在现有景观资源无法法加强的前提提下对物业、装修修标准及附加加值进行品质质提升，以谋求产品的的优势最大化化。叁客群篇城市豪宅以大大户型为主，，均价高，精装装修，高总价价，因而购买者需需拥有足够财财富方有能力力购买，巨额购买资金金投入导致了了投资型客户户的减少，所以本案大户型主力购购买者应为自自用型客户，中小户型购买买者除自用外外，兼顾投资资客户。由产品性质决决定，大户型作为城市豪宅宅构成的基础础，其客群构成了本本案的主力消消费人群，且此类客户拥拥有对其他客客户的感召力力和影响力，，因而，应作为产品主体体客群着重攻攻克。中小户型自用用及投资客户户，可在推广渠道、销销售物料等其其他渠道兼顾顾推广。从本案产品角角度，总结客客群特点：城市豪宅稀少少，直面最高端需需求需拥有巨额资金支持独一无二的身份象征极少数价值属性小隐于野、大大隐于市的核核心性内在尊贵，外外在低调的产产品特点不事张扬，却却追求极致的的品位品质属性隐蔽性本案的产品价价值和内在品品质，决定了产品受受众客群的特特点——极少数的较隐隐匿的客群自身拥有的巨巨大的财富，，决定了他们是是人中龙凤，，万里挑一；新兴贵族般的的尊贵品位和和高阶身份，，造就了他们行行事低调的优优雅性格，心态从从容。。从极少少数和和隐蔽蔽性的的两大大特点点来锁锁定客客群来来源，，我们将将其分分为两两类：：客群典范客群跟随客群典范客客群企业高高管：：外企及及金融融、IT企企业的的高管管阶层层，收收入高高，具具有相相当财财富积淀淀，城城市豪豪宅可可以满满足其其身份份象征征，和和私家家社交交需求求。外企金金领：：CBD外企企汇聚聚，金金领收收入丰丰厚稳稳定，，本案案可让让其缩缩短生生活距离，，也拥拥有投投资价价值，，为他他们带带来巨巨大收收益，，增加加财富富。（此类类人士士主要要针对对产品品为本本案的的中小小户型型）演艺明明星：：著名演演艺界界成功功人士士，思思想超超前，，本案案能满满足其其身份份象征征需求。。心理特特征：：在低调调的外外表下下拥有有超前前思维维意识识，拥拥有备备受尊尊重的身份份，因因此注注重身身份的的匹配配感；；其前前瞻性性目光光对稀缺物物品趋趋之若若鹜，，致力力追捧捧。消费习习惯：：关注产产品价价值，，以及及价值值所能能带来来的身身份象象征，，寻求差异异化消消费，，以证证明自自身的的独到到品位位和鉴鉴赏力力。典范客客群深深层心心理分分析关键词词：1、价价值2、身身份象象征跟随客客群能源产产业领领导者者：从近年年北京京豪宅宅销售售情况况看，，附近近省份份的能能源产产业拥有者者购买买力强强大，，山西西、河河北的的煤矿矿主，，山东东的石油企企业领领导，，均有有实力力购买买本案案。此此类客客群有有从众心理理，对对顶级级城市市豪宅宅有相相当兴兴趣，，希望望通过过产品提升升身份份。大中型型私企企老板板：拥有充充足财财富，，行事事高调调，自自我炫炫耀性性强，，希望望借助产品品进行行身份份进阶阶，得得到认认同。。灰色收收入阶阶层：：行事低低调谨谨慎，，富足足而不不外露露，普普通住住宅不不能满满足其其奢华需需求，，别墅墅项目目又过过于高高调，，而城城市住住宅产产品能能瞒其需需求。。心理特特征：：渴望成成为名名利双双收的的成功功者，，拥有有较强强的攀攀比心心理；；虚荣心心强烈烈，由由对外外在的的虚荣荣上升升到对对内在在修养养的虚虚荣；；消费习习惯：：关注外外在形形象以以显示示自我我，追求内内在细细节品品质以以提升升自身身修养养。跟随客客群深深层心心理分分析关键词词：细细节品品质客群心心理需需求价值值细节节品品质质身分象象征通过之之前的的产品品分析析，本本案基基本能能满足足客户户的这这三种种心理理需求求，而如何何能在满满足的的基础础上引引导心心理需需求方方向？此时，，我们需需要准准确而而富有有冲击击力的的产品品定位位………肆定位篇篇市场定定位是是勾画画产品品形象象和价价值的的行为为，它需要要向客客户说说明本本产品品与现现有竞竞争者者和潜在在的竞竞争产产品有有如何何的区区别。。市场定定位的的基础础在于于对本项项目产产品自自身与与竞争争产品品的深深入分分析和对客客户需需求的的准确确判断断。按照一一般常常理来来说，，确定定一个个物业业的综综合素素质、、最终终产品品定位位以及及由它它们所所引发发的销销售业业绩，，基本本上是是由以以下几几个方方面的的因素素决定定的：：1、宏宏观市市场环环境2、市场的的供需对比比及竞争状状况3、物业自自身状况：：a物业整整体规模状状况b物业所在在区位状况况c物业硬件件水平宏观市场环环境：CBD土地地供应量日日趋减少，，区域内住宅宅类项目稀稀少，今年土地供供应近乎为为零，因而明年内内几乎无新新增项目，，供应量减少少。关键点：供供应量少市场的供需需对比及竞竞争状况：：1、目前在在售项目的的市场供需需仍保持平平衡，而后后续力量的的不足，必然导致需需求增大；；2、根据竞竞争项目的的现有竞争争情况可以以看出，由由于各有利利弊，且地段差异，，虽有竞争争，但并未未到白热化化竞争阶段段，竞争市市场仍有余地；；3、本案的的地段优势势可让本案案从竞争项项目中脱颖颖而出。关键点：地地段优势产品自身状状况：A、产品整整体规模状状况：1、11万万多平米的的建筑面积积，尺度适适中，无过大的繁杂杂，也没有有过小的拘拘束；2、三座建建筑，围合合式分布，，呈现大气气内敛的形态；3、3.2米层高，，挑空大堂堂，都是顶顶级豪宅的的形象支撑。。关键点：尺尺度适中产品自身状状况：B、产品所所在区位状状况：1、CBD腹地，商商务区中央央位置；2、东三环环路旁，国国贸至燕莎莎间东三环环“黄金五公公里”的中中心点；3、与CBD区域内内的各大知知名写字楼楼均在3公里距距离范围内内，拥有无无可比拟的区域核核心属性和和交通优势势。关键点：核核心产品自身状状况：C、产品硬硬件水平：：1、现代的的简约建筑筑，外在虽虽无过人之之处，但其平淡低低调的外表表与客群心心理需求相相符；2、可通过过内部硬件件水平提升升，提高竞竞争力。关键点：内内敛通过上述对对项目的多多个角度的的陈述与说说明，基于对项目目未来的发发展与认识识，我们扬长避短、、优势出击击，从产品利好好点出发，，把本项目定定位成为一一个既能传达产品优优势卖点又又能彰显尊尊贵稀有价价值的高档物业业。北京只有一一个CBDCBD只有有一个核心心，积聚着北北京的世世界影响响力，没有第二二个区域域能与之之并论。。东三环，，CBD发展动动脉，承载着北北京未来来的命运运，传递着中中国的财财富和希希望，从国贸到到燕莎，，五公里里，财商齐聚聚，黄金金满地，，是中国与与世界的的距离，，东三环，，便是北北京连接接世界的的阶梯产品定位位：东三环，，世藏名名宅虽然在定定位中，，采取扬扬长避短短的战术术，但为了强强力支撑撑产品的的顶级收收藏品属属性，建议加强强产品支支撑体系系的水平平硬件支撑撑建议：：1、邀请请世界级级设计大大师为增强产产品硬件件设施的的竞争力力，在现现有基础础上，邀邀请国际际级设计大大师进行行公共空空间及室室内设计计，提升升产品的的国际化化品位，满满足客户户追求品品质细节节的心理理，同时时为产品品推广增增加宣传点点。JohnC.Portman2、选用用国际品品牌装修修建材装修建材材的选用用决定了了一个项项目的品品位和尊尊贵性，，从竞争争项目中即即可看出出，价值值越大、、尊贵感感越强的的项目，，选用的的装修材料料越好；；因而建建议本案案在装修修中大量量选用国国际知名名品牌的装修修材料和和配套设设施，以以提升产产品竞争争力。软件支撑撑建议：：国际化物物业服务务为提升产产品的软软件综合合实力，，建议选选择国际际知名物物业公司司提供物业业服务，，为客户户量身制制定特有有的个性性化服务务项目，，已形成本本案与其其他竞争争项目的的差异化化品质。。在接到中中心实行行入住后后客户可可享受到到的服务务标准，，让客户户提前体验其其尊贵性性，增强强感召力力，促进进销售的的进行。。营销支撑撑建议：：1、外籍籍侍者：：为提升客客户尊贵贵感，增增设外籍籍门童、侍侍者，增增强国际际化高端端品位，让让客户在在接待中中心切身身体验身份份的象征征性。2、尊贵贵服务强烈的仪仪式感和和客户尊尊贵感，，除在形形式上给给予满足足和彰显显外，还还应与服服务相联联系，以以尊崇服服务传达达产品形形象，及及潜在的的日后尊尊贵感。。建议效仿仿“新城城国际””的1对对1置业业服务。。1对1置置业服务务：1、一位位客户，，一位专专属置业业顾问从客户初初次进入入接待中中心开始始，便有有一位专专属置业业顾问进进行跟踪踪服务，，从项目目介绍、、置业咨咨询、建建议反馈馈到签约约，始终终保证每每一位客客户都有有专人接接待，并并且在客客户满意意的基础础上保持持置业顾顾问不变变更。同一位置置业顾问问长期服服务于一一位客户户，可在在沟通中中逐渐了了解客户户需求、、喜好、、性格及及其习惯惯，便于于日后服服务沟通通。1对1置置业服务务：2、终身身制置业业顾问服服务对于1对对1置业业服务而而言，签签约只是是服务的的开始，，签约后后到入住住，以及及入住后后客户面面临的其其他置业业问题，，置业顾顾问都负负责提供供咨询服服务。终身制置置业服务务能大力力提升产产品所蕴蕴含的附附加价值值，增加加产品的的尊贵内内涵，而而且能赋赋予客户户尊贵的的身份，，让产品品真正成成为层峰峰人士的的收藏臻臻品。1对1置置业服务务：3、全面面置业咨咨询服务务在终身制制的服务务过程中中，客户户会面临临除购置置房产外外的其他他置业问问题，包包括房产产出租、、出售、、转让等等相关事事项，置置业顾问问都负责责跟踪服服务及咨咨询，从从而使服服务价值值最大化化，增加加值1对对1置业业服务的的含金量量，使客客户深刻刻体会到到所被赋赋予的尊尊贵身份份。伍营销篇营销节点点的确定定直接关关系到推推广的成成败，对项目的的把控能能力是制制定营销销节点准准确与否否的关键键，我司通过过对本案案长时间间的跟踪踪研究，，现制定出出适合本本项目的的推广、、营销时时间节点点，以将产品品顺利的的推向市市场。营销推广广阶段1、筹备备期（5月中旬旬~6月月底）2、亮相相期（6月底~9月中中旬）3、正是是公开期期（9月月中旬~10月月中下旬旬）4、开盘盘期（10月中中下旬~12月月底）6月7月8月9月10月11月12月筹备期亮相期正式公开期开盘期筹备期◆完成项目目形象推推理与定定位◆临时接待待中心完完成◆基础物料料完成◆媒体资源洽谈谈、签定亮相期◆户外、网络、、业内媒体发发布◆于临时销售中中心内接待客客户登记◆高调形象，但但不公开项目目具体情况◆公布价格区间间（约3万元元左右）正式公开期◆正式售楼处完完工并投入使使用◆正式公布项目目信息◆积累客户升级级◆短期媒体立体体密集发布开盘期◆项目开盘，开开盘活动日◆以活动为主，，推动客户积积累◆活动原则，多多频次，小规规模，高规格格◆客户通讯完成成发布◆进一步推动业业内对业外的的带动作用以上营销节点点的设定，既包含了我司司对项目的认认识和把握，，也包括了对产产品营销计划划的建议，是基于市场情情况和产品特特点的营销节节点计划。营销节点是项项目推广进程程的依据，因此，在以下下推广中，我们将使推广广与营销相配配合，适时推进产品品的宣传。陆推广篇作为收藏品城城市豪宅，本本案拥有丰厚厚文化内涵和和深层底蕴，，本案所能赋予予客户的是居居于人上的高高贵事业上的成功功者名利界的双收收者CBD核心心的拥有者城市进化的推推动者北京世界繁华华的缔造者虽贵若如此，，却从容、低低调……本案所传达的的是内在的尊贵含义，而非乍现的闪闪烁光芒，从而对位客户心理理需求。案名1北京五号院案名释义：1、本案的位位置为白家庄庄西里五号，，以地址命名名，能直接传传达出本案的的优越地势，突出尊尊贵价值所在在。2、中国皇帝帝被誉为“九九五之尊”，，在《易经》》中，“五””是事物发展展的极致，以以此借喻本项目目为城市豪宅宅的巅峰之作作，不仅能传传达出高端性性，且含蓄、、内敛，具有独独特的文化底底蕴。3、产品位处处国贸、燕莎莎之间“黄金金五公里”的的中心点，选选择以“五””为案名，代代表了产品的核核心价值。案名2金顶公馆案名释义：1、“峨眉金金顶”驰名天天下，以其皇皇家的尊贵而而盛名远播，，立于金顶之之上，俯瞰众众山小，其仰止止之势，更有有“千座名山山一座顶”的的美誉；建造造金顶加入的的三千两黄金，更为他他的极致奢华华增加了夺人人气魄，但感感官却无法看看出，这与本本案的从容本质异曲曲同工。2、金顶，在在梵语中为““世界上最高高的观景台””的含义，本本案虽不以高高度著称，但但金顶恰可借喻喻项目内在的的“最高”级级别，寓意未未来必将成为为区域内最顶顶级的城市豪宅。北京，作为拥拥有悠久历史史的国际化都都市，独有城城市进化的两两面性西区传统尊贵之地地皇家龙脉所在在数百年皇家文文化积淀出的的优雅极富神韵与中中华文化内涵涵中国的荣耀东区新兴国际化区区域汇集万国精髓髓中国文明与世世界文化交融融之处新时代北京的的象征世界的荣耀本案作为东区区腹地的标志志城市进化的豪豪宅所蕴含的是城市的世界荣荣耀Slogan：礼遇一个城市市的珍藏城市的珍藏藏，是城市发展展的闪耀光光辉，是铭刻历史史进程的乐乐彩华章，，礼遇之，即被城市铭铭记，为人所赞誉誉。礼遇，让成就超越越平凡，一座城市的的珍藏，珍藏了一座座城市的过过往。从产品稀缺缺性切入，，突出价值值所在，并并以城市为为珍藏的前前提，不仅仅突出了产产品的高端端性和地段段优势，且且能传达出出产品大气气、尊贵、、放眼宽广广的底蕴。。符合高端豪豪宅推广中中，形象大大于卖点的的推广规则则，以高端端形象吸引引市场关注注，聚集人人气。推广阶段第一阶段：：筹备期（（5月中旬旬~6月底底）第二阶段：：亮相期（（6月底~9月中旬旬）第三阶段：：正式公开开期（9月月中旬~10月中下下旬）第四阶段：：开盘期（（10月中中下旬~12月底））第一阶段：：筹备期（积聚力））关键词：神秘感悬悬念内内功推广渠道：：网络、杂志志、报纸推广形式：：网络新闻，，网络论坛坛，杂志、、报纸软文文工作重点：：物料准备，，现场包装装媒体选择：：网络：搜房房网、焦点点网、新浪浪网房产频频道杂志：业内内为主：《《安家》、、《新地产产》、《楼市》、、《红地产产》其他：《高高尔夫》、、《航空杂杂志》报纸：北京京青年报房房地产专刊刊、《经济观察察》、《中中国金融报报》软文标题示示意：1、寻找北北京黄金五五公里2、世界级级城市名宅宅探究销售物料：：楼书：主题：《城市珍藏藏》——北京的的世界荣耀耀形式：外在包装具具有强烈仪仪式感，突突显品质；；书体式编写写手法，杜杜绝与普通通楼书同质质，增加保保留价值。。内容：北京的世界界荣耀编年年史，以城市的高高度演绎一一个阶层的的极致珍藏藏现场包装：：关键词：距离感仪仪式感从东三环入入口开始，，一段独特特的尊崇之之旅。从通道到大大门，再到到接待中心心入口、过过厅、大厅厅、样板间间，从门童到保保洁，到直直接顾问，，淋漓尽致的的展现每一一处细节，，让客户看到到究极的品品质、品位位，及流露露的尊贵感感。第二阶段：：亮相期（形象力））关键词：价值稀稀缺厚厚积推广渠道：：网络、杂志志、户外、、活动推广形式：：网络软文，，文字链，，杂志软性性广告，论论坛式活动动，户外广告工作重点：：积蓄客群，，媒体公关关媒体选择：：网络、杂志志媒体同上上阶段户外：东三三环灯箱软文标题示示意：1、收藏一一座建筑，，收藏一种种生活2、东三环环，还有多多少荣耀可可以珍藏3、城市珍珍藏，黄金金五公里的的中心名宅宅户外主题：：礼遇一座城城市的珍藏藏活动：1、北京““黄金五公公里”行业业内论坛2、“城市市价值，珍珍藏品名宅宅”网络论论3、高高端媒体晚晚宴第三阶段：：公开期（震撼力））关键词：极致珍珍藏薄薄发推广渠道：：网络、户外外、杂志、、活动、直直投推广形式：：网络软文，，文字链，，杂志软性性广告，杂志硬性广广告，活动动，机场广广告牌，俱乐部内刊刊、VIP直投工作重点：：平面广告，，开盘筹备备媒体选择：：网络、杂志志同上一阶阶段直投：顶级级俱乐部，，商务休闲闲会所软文标题示示意：1、入主CBD，以以一种更优优雅的姿态态2、隐入繁繁华，藏于于更优渥的的境界广告主题：：20年，成成就北京的的世界荣耀耀——从国贸贸起始15年，积积淀北京的的世界影响响——在燕莎莎延续13年，融融会贯通的的三环路——一个城城市的加速速度2007年年，北京的的黄金五公公里——从燕莎莎到国贸礼遇一座城城市的珍藏藏——东三环环，世藏名名宅隐于世·静静心界·荣荣耀世界之之中活动：“北京五号号院”产品品发布仪式式销售工具：：客户通讯：：《世藏··家》——一个名名流阶层的的生活录功能：客户户间流通的的宣传资料料客户俱乐部部内部期刊刊，传达和和彰显项目目尊贵性内容：从客客户的高端端生活和需需求入手，，与产品的尊尊贵性相结结合，以客户的追追捧，传达达产品的优优越第四阶段：：开盘期（爆发力））关键词：华丽品品位升升华推广渠道：：网络、杂志志、报纸、、活动、户户外推广形式：：开盘后相应应减少媒体体投放，以活动为推推广主体。。工作重点：：客户维系，，情感沟通通软文标题示示意：1、启幕，，一个世界界生活的舞舞台2、“北京京五号院””，献礼北北京开盘活动：：主题：“世藏·家””客户俱乐乐部成立暨“北京五五号院”开开盘仪式内容：在接接待中心举举办，认购购客户自动动入籍俱乐乐部；完成意向选选房的客户户（交付定定金），将将被邀请参参加俱乐部部成立庆典，并将将获赠知己己信物。根据成交速速度及金额额确定奖项项，可有数数名，又开开发上颁奖奖。

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倾情情知知己己答答谢谢活活动动礼礼品品建建议议6000-10000元元／／10名名代代表表收收藏藏雅雅趣趣的的情情趣趣品品品名名：：顶级级收收藏藏斗斗价格格：：4600品名名：：HandmadeGr.19-RoyalCrown(手手制制系系列列Gr.19-皇皇冠冠)价价格格：：4868诺丁丁石石楠楠根根烟烟斗斗系列列活活动动：：1、、““北北京京五五号号院院””鉴鉴赏赏活活动动开盘盘后后举举办办产产品品鉴鉴赏赏活活动动，，如如““鉴鉴赏赏周周””，，强强调调系系列列性性和和持持续续性性，，以以增增加加产产品品知知名名度度；；除除客客户户外外，，邀邀请请高高端端媒媒体体和和业业内内人人士士参参加加，，以以增增强强媒媒体体曝曝光光率率，，和和从从业业内内到到业业外外的的传传播播。。系列活动动：2、“北北京五号号院”奢奢侈品展展联合著名名奢侈品品厂商，，如名表表、珠宝宝等，在在接待中中心举办办鉴赏活活动，并并进行奢奢侈品消消费的相相应讲解解；以奢奢侈品的的高贵匹匹配产品品的尊贵贵，以及及客户的的尊崇身身份。系列活动动：3、古玩玩鉴赏会会1）在接接待中心心二楼安安排少许许展柜，，一两件件珍品古古玩即可可，配设设专业业人士讲讲解鉴赏赏方法及及收藏须须知，以以配合客客户中拥拥有收藏藏爱好的的人士；；通过更更换古玩玩，使鉴鉴赏会持持续举办办。2）可长长期摆放放古玩供供客户鉴鉴赏，另另提供专专门时间间配合客客户俱乐乐部活动动，进行行古玩收收藏知识识讲座和和鉴赏会会。系列活活动：：4、国国际大大师名名曲专专场音音乐会会邀请中中国爱爱乐乐乐团举举办国国际名名曲音音乐演演奏会会，传传达本本案的的尊贵贵品位位的同同时，，能让让客户户体会会本产产品赋赋予的的生活活氛围围；系系列性性专场场演出出，人人数少少、规规格高高、品品位足足。系列活活动：：5、顶顶级名名车收收藏鉴鉴赏会会与顶级级名车车经销销商合合作，，根据据名车车发售售日期期，在在接待待中心心举办办名车车鉴