地下商业街营销方案

作为一家专业地产集成服务的通力盛世房地产经纪有限公司，我们荣幸能与奥龙建材开发有限公司红星路项目合作，谋求共赢。作为策划人，作为公众意识及消费者的引导者，我们深感责任之重大。从此刻开始，我们需要抛开过往多数楼盘的功利主义，发自肺腑的为心灵而创作，为我们的客户做些实效的事情。引言在给项目定位之前，让我们看看我们的项目有哪些优势和卖点，以便整合准确而有效的营销传播定位。引言我们先来看看这是一个什么样的项目，它具有什么样的特点？项目概况项目效果透视图本工程位于博乐市红星路，工程主体南北轴线长450米；东西轴线长为18米。拟建工程总面积为10517.0平方米，划分为5个防火单元，其中第一防火分区的商业部分建筑面积为1362.39平方米，第二防火分区的商业部分建筑面积为1101.53平方米，第三防火分区的商业部分建筑面积为1794.78平方米，第四防火分区的商业部分建筑面积为1653.39平方米，第五防火分区的商业部分建筑面积为1918.74平方米。暂时划分为一个人员掩蔽部和二个物资储备库，其中人员掩蔽部人防建筑面积1938.04平方米，物资储备库（1）人防建筑面积3145.92平方米，物资储备库（2）人防建筑面积3844.65平方米.项目概况介绍优势卖点梳理八大优势品牌、区位、交通。一、品牌优势石河子奥龙建材开发有限公司的品牌实力和品质保证。二、区位优势项目地块位于客运站商圈，有成熟的配套及商业氛围。

三、交通优势项目紧贴长途汽车站、友谊路，健康路，公交线路途径项目周边，同时项目通往青德里大街、北京路交通十分方便。环境、产品品规划、价价格。四、环境优优势项目位于博博乐生态环环境比较好好的区域，，又邻近楚楚天大酒店店，宏都商商贸贸大大厦厦，，丰丰富富的的自自然然、、旅旅游游、、人人文文均均为为有有利利资资源源。。五、、产产品品规规划划优优势势整个个产产品品规规划划不不管管从从外外立立面面、、布布局局、、还还是是功功能能配配置置，，均均以以“打打造造年年轻轻人人的的时时尚尚购购物物生生活活场场””为为宗宗旨旨，，从从各各方方面面为为消消费费者者考虑虑，，几几乎乎涵涵盖盖了了年年轻轻人人生生活活所所需需的的一一切切。。商铺铺户户型型、、配配套套、、服服务务。。六、、户户型型优优势势小面面积积的的商商铺铺户户型型在在博博乐乐具具有有稀稀缺缺性性，，同同时时产产品品在在布布局局上上具具备自自由由组组合合的的功功能能特特点点，，可可满满足足自自营营、、投投资资等等用用途途。。七、、配配套套优优势势项目目本本身身配配套套齐齐全全，，可可以以辐辐射射周周边边的的综综合合商商业业配配套套；；同同时时项项目目可利利用用道道路路的的便便利利，，享享受受城城南南的的成成熟熟配配套套。。八、、服服务务优优势势专门门为为时时尚尚青青年年打打造造的的主主题题时时尚尚购购物物休休闲闲街街、、个个性性化化的的物物业业服务务。。22个个细细节节卖卖点点品牌牌方方面面1、、奥奥龙龙在在新新疆疆奥龙龙公公司司，，是是新新疆疆较较有有实实力力的的房房地地产产开开发发商商，，已已经经成成功功开开发发的的项项目目有有石石河河子子市市温温州州商商业业街街，，由此此企企业业很很有有实实力力也也很很有有社社会会责责任任心心。。2、、综综合合型型专专业业地地产产运运营营商商奥龙龙不不但但是是在在做做建建材材开开发发，，而而且且商商业业房房地地产产开开发发及及综综合合型型专专业业地地产产运运营营都都做做得得非非常常专专业业，，为业业主主提提供供一一条条龙龙的的房房地地产产服服务务，，从规规划划设设计计、、承承建建开开发发到到营营销销推推广广、、物物业业服服务务，，奥奥龙龙房房产产均均有有专专业业的的操操作作经经验验。。如如石石河河子子温温州州商商业业街街建建筑筑工工程程设设计计公公司司负负责责规规划划设设计计、、物物业业管管理理有有限限公公司司负负责责物物业业管管理理等等等等做做的的都都非非常常优优秀秀。。区位位方方面面3、、博博乐乐概概念念项目目属属于于博博乐乐长长途途汽汽车车站站区区处处，，走走路路不不到到5分分钟钟即即可可到到北北京京路路及及青青得得里里大大街街，，可可以以说说是是在在博博乐乐繁繁华华的的位位置置，，在在这这里里，，购物休休闲娱娱乐应应有尽尽有，，城市市地位位不言言而喻喻。4、发发展潜潜力政府规规划城城南的的建设设；新新城向向南发发展………，，项目所所在板板块潜潜力巨巨大、、城市市影响响力日日益提提高。交通方方面5、巴巴黎春春天的的资源源巴黎春春天是是博乐乐交通通中南南北走走向的的一条条地下下人防防交通通组织织线，，与城城市各各区域域快速速接轨轨，可可以作作为交交通的的枢纽纽及购购物的的场所所。6、距距巴黎黎春天天最近近的楼楼盘距项目目最近近的有有阳光光大厦厦，体体量不不大商商业面面积有有4300平米米，由由地上上二层层和地地下一一层组组成，，没有有明确确的商商业业业态规规划，，对本本案在在后期期经营营上没没有竞竞争，，但是是对于于销售售就有有一定定的竞竞争威威胁了了，我我们需需要给给博乐乐市场场灌输输巴黎黎春天天是具具有绝对第第一的的投资资价值值。7、道道路体体系通通畅项目紧紧贴友友谊路路、健健康路路，公公交及及长途途客车车汽车车站紧紧邻本本案，，具备了了四通通八达达、及及其便便利的的交通通格局局。产品规规划方方面8、现现代时时尚整整体设设计项目设设计简简洁、、硬朗朗，色色彩明明快，，具备现现代、、时尚尚的建建筑风风格，，充满满青春春活力力。9、合合理布布局项目空空间设设计合合理，，是从从购物物消费费者和和经营营者的的角度度为他他们详详尽考考虑而而细心心设计计的，，便于经经营营营造融融洽、、快乐乐的商商业氛氛围。。10、、完备备的功功能项目从从消费费者的的日常常需求求出发发，集集时尚尚购物物、休休闲、、娱乐乐、交交友等等功能能为一一体，，生活活所需需的全全部几几乎应应有尽尽有，，从而而形成成一个个专为年年轻人人打造造的个个性化化、全全能性性精致致时尚尚购物物天地地。价格方方面11、、单价价低项目均均价每每平米米售10000元，，而且且是精精装修修，在博乐乐现目目前还还没有有哪一一个楼楼盘带带精装装修，，具有有绝对对的产产品优优势。12、、总价价低项目总总价范范围大大约为为35万（（10000元元/m2×35m2）、低总价价大大大降低低了投投资门门槛。13、、性价价比高高项目本本身的的产品品打造造以及及其环环境和和交通通优势势，和和周边边其它它的楼楼盘相相比，，单价价和总总价相相对较较高只只是表表面，，更多多的是是无与伦伦比的的产品品品质质及升升值潜潜力。。户型方方面14、、面积积小大多户户型都都在35m2——55m2左右、、为本本项目目的主主力户户型，，属于博博乐的的稀缺缺商铺铺户型型，专为向向往有有个好好的经经营环环境的的业主主和有有眼光光的投投资者者打造造。15、、创意意空间间项目在在商铺铺户型型的设设计上上留给给了经经营者者较大大的创创意空空间，，可以以凭个个人的的品牌牌包装装特性性及兴兴趣爱爱好自由布布置设设计、、自由由组合合。16、、多种种用途途户型设设计以以及项项目所所处的的板块块环境境，决决定了了本产产品除除了具具备年轻人人经营营自用用的核核心用用途之外，，还可可有投资等用途途。17、、精装装修产品所所有户户型均均采用用（拟定定1000元/m2的装修修标准准），，并赠送送给客客户，，大大大提升升了产产品的的户型型价值值。内部配配套方方面18、、学区区配套套博乐农农五师师中学学、农五师师高级级中学学等学学区紧紧邻本本案，，对学学区逛逛街购购物提提供了了方便便。19、、新城城配套套项目距距离博博乐新新建的的市政政府大大约2.5公里里左右右，博乐市市的规规划是是城市市向南南发展展，对对于一一个城城市发发展而而言，，城市市基础础设施施及相相关基基础配配套是是必不不可少少的。。20、、休闲闲娱乐乐配套套项目距距离博博乐滨滨河公公园、、人民公公园游游乐场场，10分分钟即即到，，到新新规划划政府府广场场，车车程不不超过过15分钟钟，享享受繁繁华纷纷呈的的都市市生活活，地地理位位置优优势不不彰自自现。。综合服服务方方面21、、物业业经营营整个商商业的的商业业运营营及物物业管管理由由奥龙旗旗下物物业服服务公公司担担当，目前前石河河子温温州商商业街街的运运营及及管理理做的的相当当专业业及到到位，，服务务态度度及无无微不不至的的服务务理念念已获获得广广大业业主与与经营营者的的广泛泛认可可与好好评。。核心价值年轻人的生活场小户型低总价低风险升值潜力大①贴近时尚的购物商业街②贴近休闲娱乐的商业街③年轻人聚合的生活场④专为年轻人打造的个性化配套、服务的时尚购物生活场22、、物业业核心心价值值这样一一个个个性鲜鲜明的的项目目，要要卖给谁谁呢？？客群分分析基本描描述分分析：：三大类类根据产产品特特性，，我们们的客客群将将主要要由三三大部部分组组成：：自营投投资纯投资资客纯租赁赁客主力购购买人人群主力购购买人人群招商针针对人人群目标客客户群群定位位目标客客户群群分析析收入描描述：：月收收入4000－－6000为主主年龄描描述：：28－55岁岁为主主目标客客户群群分析析他们是是城市市的基基础结结构，，目前前属于于各行行业的的有钱个个体及及白领领。他们大大多是是博乐人人，土生生土长长的博博乐人人占的的比例例最大大。他们已已经事事业蒸蒸蒸日日上积积累了了一定定财富富，还还有很很大的的投资资欲望望。他们努努力向向上，，有着着美好的的未来来。城市地地位描描述：：商业目目标消消费群群分析析他们一一般都都接受受过良良好的的教育育，绝绝大部部分具具有大学学学历，，英语语水平平较好好。他们总总对目前前的状状态不不满，觉得得自己己的能能力和和收入入不符符。他们多少有有点叛叛逆，有自自己的的想法法，对对所谓谓的主主流不不一定定认同同。ZIPPO、STARBUCKS、、MOTRO、、APPLEMP3、、QQ、网络络游戏运运动、酒吧吧、刘德德华、、李宇宇春、、几米米、安安在旭旭………是他他们的的常用字眼眼素质、、价值值观描描述：：生活较较有活力，朋友友、同同学之之间经经常有有各种种活动动。虽然金金钱有有限，，但是是他们们都追求时时尚和和现代代。他们向往自自由，但是是现实实生活活往往往给不不了他他们自自由。。他们工作忙忙碌，可能能会经经常加加班。。他们渴望爱爱情，但是是茫茫茫都市市的木木然，，很多多人都都没有有谈恋恋爱的的机会会。生活状状态描描述：：商业目目标消消费群群分析析结合项项目的的基本本特性性和卖卖点，，针对目目标消消费群群，我我们要要用怎怎样的的传播播语言言？项目定定位主推案案名博乐.巴黎黎春天天商业业街项目定定位项目定定位标志设设计方方案一一项目定定位标志单单色及及全色色设计计项目定定位标志设设计方方案（备选选方案案）项目定定位标志设设计方方案（备选选方案案）项目定定位名片设设计方方案一一名片设设计方方案二二项目定定位项目定定位工牌设设计方方案项目定定位纸杯设设计方方案项目定定位手提袋袋设计计方案案项目定定位导视牌牌设计计方案案项目定定位道旗设设计方方案项目定定位围挡设设计方方案项目定定位户外设设计方方案项目定定位宣传单单页设设计方方案项目定定位售楼处处门头头设计计方案案项目定定位标志设设计方方案项目定位位标志设计计方案项目定位位标志设计计方案项目定位位名片设计计方案项目定位位工牌设计计方案项目定位位纸杯设计计方案项目定位位手提袋设设计方案案项目定位位道旗设计计方案项目定位位户外设计计方案项目定位位围挡设计计方案项目定位位售楼处门门头设计计方案项目推广广定位语语主题广告告语（项目精精神）有关时尚尚.巴黎黎春天说说了算生活的一一半.尽尽在巴黎黎春天项目推广广定位语语形象广告告语（总体形形象）博乐首座座时尚购购物地下下商业街街开怀，纳纳四海商商机绝版地段段，财富富无限增增值项目推广广定位语语促销推广广语巴黎春天天商业地地下街，，年年狂狂欢节，月月家家庭节，，天天过过春节...汇聚天下下精品，，财富坐坐享其成成人人购物物在巴黎黎春天，，您说财财富会哪哪里？项目推广广定位语语抢占红星星路商业业升级的的制高点点经营推广广语（经营定定位）再造家庭购物休休闲化项目推广广定位语语地段价值值推广语语（地段定定位）繁华所向向/中心心所向/人潮所所向红星路绝绝版地段段，今后十年年少见城市越发发展，巴巴黎春天天越珍贵贵项目推广广定位语语经营业态态推广语语（配套定定位）巴黎春天天，时尚尚购物，，汇聚8方客流流.占据据城市核核心地脉脉，潜力力不彰自自显。时尚服装装品牌、、皮具、、金银、、化妆品品、香港港钟表、、内衣、、家电、、3C数数码………项目推广广定位语语软文推广广语（配套定定位）重新定义义博乐商商业地产产新概念念巴黎春天天打造博博乐购物物“新天天地”巴黎春天天引领时时尚消费费观项目推广广定位语语商业销售售类推广广语（精选））要想富巴黎春天天买间铺铺投资一间间铺，敲敲定财源源40年年40年经经营，20倍聚聚富，无无限“钱钱景”一铺三生生，代代代相传商业促销销类推广广语（精选））红星路绝绝版地段段：巴黎春天天×月18日盛大大开盘引爆市场场，持续续热销，，一期抢抢购一空空巴黎春天天中秋重重礼回赠赠客户持续热销销，抢购购一空过大年，，巴黎春春天珍藏藏铺上市市项目推广广定位语语找准项目目的本质质特征，，用标新立立异的手手法，突突围市场场推广策略略惊讶欣赏赞叹认同最终目的：购买市场反应项目推广广策略项目推广广策略内部认购形象推广告开盘热销开盘庆典强势销售项目卖点持续销售活动促销尾盘销售品牌提升■项目推广广步骤：：第一阶段段项目亮相相6月20日－7月31日8月1日日－9月月209月21日－10月31日第三阶段段形象升华华第二阶段段形象深化化推广目标标项目定位输出初步积累客户11月－－11年年2月29日第四阶段段形象升级级产品卖点深化二次强销核心形象展示大量积累客户内部认购产品卖点解构开盘/持续销售消化客户积累后续客户11年3月－6月第五阶段段尾盘销售售准现房、现房销售剩余房源扫尾项目推广广策略■项目推广广阶段划划分：如何把形象卖点推向成交？敬请看“九刀三线”攻势项目推广广策略本盘“九九刀三线线”全程程推广方方式1.媒介整合宣传2.电话答复传播3.地块包装气氛4.售楼处形象5.销售工具6.销售代表7.样板间工地8.价格政策9.市场口碑■九刀：对客户全程9个环节的反复“攻击”。本盘“九九刀三线线”全程程推广方方式一刀媒介二刀电话三刀包装…刀……八刀价格九刀口碑山峰竞争优势诉求客户的理解和信心客户提高心理价值■三线：无论“九刀”怎样攻击，三条线贯穿每一刀。第一刀：：媒介整整合传播播：辅助媒介造势活动户外广告牌公交车体主力媒介DM派送售楼员行销宣传彩页老客户■本盘传播播的主力力媒介、、辅助媒媒介：■媒介主次次、轻重重的安排排：售楼员行销户外广告牌车体广告老客户口碑宣传彩页DM派送造势活动第一刀：：媒介整整合传播播：■媒介投放放计划、、轻重的的安排：：媒体名称性质控制要点攻击范围目的总体投放比例备注㈠地盘包装①形象②硬性①售房部内部及工程围挡①通过精致时尚的包装手法吸引客户博州日报投放按总体媒体费用的30%投放开盘前完成②项目周边商场区域②成为大众传播话题㈡T型立柱①形象①各主要交通路段①封杀大动脉②人群密集之处②做符合项目及企业的形象广告㈢桥面广告①形象②告示③指示①主要通往项目地道路①通过天桥、立交桥、外环桥传播事件信息，利用反复刺激视觉②通往项目各个路段立交桥②带路牌指示性内容，容易形成关注第一刀：：媒介整整合传播播：媒介名称性质攻击范围内容总体投放比例备注㈠宣传册①主要宣传资料②形象③销售卖点宣传①给到场客户②邮寄宣传③进行出版发行①4折页②户型册③DM单页其它杂项按总体媒体费用的35%计划㈡礼品①辅助传播媒介②形象①给到场客户②通过活动给客户①促销小礼品②活动馈赠品③其它礼品系列按总体媒体费用的20%计划其它①辅助②造势活动①奠基仪式②开盘活动①领导讲话及演出按总体媒体费用的15%计划■媒介投放放计划、、轻重的的安排：：第一刀：：媒介整整合传播播：第一刀：：媒介整整合传播播：■开盘造势势活动示示意：■客户推介会活动■文艺演出活动巴黎春天盛大开盘第一刀：：媒介整整合传播播：■开盘造势势活动示示意：■SP促销销活动■春节节前促销销活动第一刀：：媒介整整合传播播：第一刀：：媒介整整合传播播：媒体投放放行程比比例划分分导入期:试销期期:强销销期:延延续期45%:30%:20%:5%第二刀：：电话答答复传播播：DABC“您好！！博乐巴巴黎春天天商业街街，请问问……””解答查询询，推介介本盘核核心卖点点，鼓励励来参观观说服客人人留下姓姓名、电电话，向向客人说说再见做来电统统计，整整存客户户资料，，准备跟跟踪■关键词：：揉卖点点；来现现场；留留资料■接电话的的重点环环节（通力盛盛世规范范）：第二刀：：电话答答复传播播：【基本动作作】1.必须须主动问问候，态态度和蔼蔼，语音音亲切，，如真实实面对客客户。2.客户户通常询询问价格格、地点点、面积积、户型型、进度度、付款款等问题题。对策：避避轻就重重，在交交谈中巧巧妙地溶溶入本盘盘核心卖卖点；3.设法法约请客客户来现现场了解解、看房房；4.设法法取得客客户背景景、要求求、姓名名、地址址、电话话等；马马上登记记整理。。【注意事事项】1.上岗岗前进行行全面培培训销售售人员，，熟知卖卖点和技技能，统统一说词词。2.电话铃在在3声以内就就要接起起电话，，时间尽尽量控制制在1——3分钟钟。3.在广广告日之之前了解解了发布布内容，，预见和和准备客客户可能能询问的的问题；；4.广告日来来电多，，时间珍珍贵，接接听尽量量缩短，，多做主主动询问问介绍；；6.交谈谈中禁止止谈价位位、优惠惠。若客客户逼问问售价，，只回答答本盘起起价。7.用重重大卖点点多设悬念念，邀请请来访洽洽谈，明明确时间间，强调调专门等等候。8.整理来电电不要拖拖延。当当天与销销售经理理、广告告策划充充分沟通通交流。。第三刀：：地块包包装传播播：1.目的：■首先，，不是““美观””一类的的简单事事；■一是营营造工地地施工气气氛，发发出新盘盘信息；；■二是全全面诉求求本盘核核心价值值，。2.要求：■保持与与广告主主卖点的的一致，，强化重重复。■保持与与广告形形象设计计的一致致，加深深“脸熟熟”。■地块包包装是项项目的““脸面””之一，，不要应应付。第三刀：：地块包包装传播播：■地块包装装的布局局设计（（示意））：第三刀：：地块包包装传播播：■楼体包装装示意图图■地块包装装的布局局设计（（借用通通力盛世世其他案案例作为为示意））：第四刀：：售楼中中心包装装：■目的：■也不是是“美观观”那样样简单；；■首先对对本盘核核心价值值和形象象，进行行全面诉诉求。■在未交楼楼前的时时间，销销售中心心代表本本盘的““气质、、仪表、风风度””，至少少影响95%以以上的客客户成交交过程。。■要求：■保持与与广告传传播主卖卖点的一一致，不不怕重复复。■保持与与广告形形象定位位的一致致，不要要“换肤肤”。■售楼中中心包装装是项目目的主要要“脸面面”。第四刀：：售楼中中心包装装：■售楼处设设计建议议■售楼处内内部参考考示意图图第四刀：：售楼中中心包装装：第五刀：：销售道道具攻击击：1.特点：■进入楼楼盘深层层信息。。■从外观观到内部部，从宏宏观到细细节，从从概念到到现实。。■销售道道具是本本项目的的“实物物说明书书”。2.要求：■保持与与广告传传播主卖卖点的一一致，强强化重复复。■保持与与广告形形象定位位的一致致，不要要“换肤肤”。■项目的的“脸面面”之一一。第五刀：：销售道道具攻击击：■项目整体体模型、、户型模模型建议议：此图片作作为示意意第五刀：：销售道道具攻击击：■大厅背景景墙、展展板示意意：第六刀：：销售人人员包装装和传播播：1.特点：■最具体体、活跃跃、生动动的传播播环节。。■对成交交起直接接推动作作用。■弥补所所有销售售道具的的不足。。2.要求：■强化广广告传播播主卖点点，进一一步丰富富。■强化楼楼盘形象象的定位位。第六刀：：销售人人员包装装和传播播：第六刀：：销售人人员包装装和传播播：□房地产产基础知知识；□□国家相相关政策策规定；；□销售人人员职业业道德、、接待礼礼仪、服服务规范范；□客户谈谈判、跟跟踪、成成交流程程和相关关规范；；□本项目目优势、、劣势；；□市场场竞争情情况、楼楼盘比较较；□促销手手段、成成交技巧巧；□项项目商业业规划；；□价格、、政策、、税费、、手续；；□户型型结构、、户型面面积；□项目整整体规划划、建筑筑设计、、硬件条条件、生生活环境境；□SP实实战销售售技巧培培训；□□销售百百问培训训；培训时间间：□集中培培训（正正式认筹筹以前完完成）。。□日常培培训（根根据实际际要求，，全过程程安排））。第六刀：：销售人人员包装装和传播播：■销售人员员的培训训内容：：第七刀：：样板房房的诉求求：■客户心心理价值值形成的的最后一一关。■客户选选择户型型的“实实物说明明书”。。■成交率率可提高高20％％以上。。第八刀：：价格政政策：■价格要要根据销销售每个个阶段的的销售实质情况况来做调调整，暂暂不做过过多阐释释。营销思路路，困境境突围做正确的的事，把把事做正正确营销策略略项目营销销策略：：■销售进度度与工程程节点时时间的划划分计划划：以正式合同的形式收取最低50%的首付款的方式销售。大约1500平方米至1700平方米销售持续阶段项目修到内部装修的完工阶段2010.11.1-2010.12.314以正式合同的形式收取最低50%的首付款的方式销售。大约3500平方米至4100平方米销售高潮阶段（正式开盘期间）项目以修到地下内部装修阶段2010.9.21-2010.10.313以正式合同的形式收取最低50%的首付款的方式销售。大约1000平方米至1100平方米内部认购阶段项目地下部分以修好开始地上路面的修整2010.8.1-2010.9.202以预定金收取5万-10万的方式有效积累客户。蓄客量预计大约100-150组蓄势阶段项目施工准备期施工单位进场并开始施工2010.6.20-2010.70.311备注销售数量（比例）销售阶段工程进度状况时间序号以正式合同的形式收取最低50%的首付款的方式销售。大约1100平方米销售持续期阶段项目已达到交房的阶段2011.3.11-2011.4.302以正式合同的形式收取最低50%的首付款的方式销售。大约1300平方米销售持续期阶段项目基本完工2011.1.1-2011.3.101通力盛世世计划10个月月完成一一期销售售的80%认筹阶段段(蓄压压期)放放出“市市场测试试价”整体均价价10000元元/㎡根据市场场测试，，制定开开盘解筹筹售价均价：9958元/㎡㎡—9998元元/㎡（待认筹筹测试后后正式确确定）根据开盘盘后客户户的积累累，分段段提升售售价一期整体体均价目目标：10100元元/㎡项目营销销策略：：■价格策策略—定定价采用用三个阶阶段：一次性付付款：注明：当月内直直接签订订正是合合同并交交纳商铺铺全款，，享受以以下优惠惠。优惠幅度度：每平平方米优优惠120元分期付款款：注明：当月签订订正式合合同首次次交款不不得低于于购买总总房款的的50%；同时时限定剩剩余房款款在5个个月内必必须缴纳纳完，享享受以下下优惠。。优惠幅度度：每平平方米优优惠80元按揭：当月正式式签订合合同首付付款不得得低于购购买铺面面总房款款50%；同时时要积极极配合办办理银行行按揭手手续，享享受一下下优惠。。优惠幅度度：每平平方米优优惠30元备注：一次性和和分期付付款的优优惠给予予的比较较多主要要是为了了达到快快速回款款。此措施的的实施需需要根据据实际的的情况出出发，酌酌情而定定。项目营销销优惠措措施建议入市市均价为为：约9958—9998元/㎡■价格策策略—入入市价格格建议：项目营销销策略：：（具体价价格根据据准确入入市时间间与积累累客户程程度而定定）项目营销销策略：：■价格策策略—以以实现价价值利润润最大化化为目的的：1.平价价入市，，站稳脚脚跟以项目的的优秀品品质和独独特卖点点为依托托，以略略高于同同类产品品市场均均价的价价格入市市，形成成良好的的市场氛氛围，站稳市场场。2.小步步快走与与大幅跃跃进相结结合结合工程程进度的的跟进，，多频次次的中小小幅度提提升整体体实现均均价；以以“价格格坐标””策略，，分阶段段推出少少量顶级级产品，，大幅拉拉升市场场心理承承受价位位。通过过价格的的拉升，，给客户户以“物物业升值值”感,增强观观望客户户的购买买信心。。3.一房房一价，，总价策策略一房一价价，用价价格对产产品及客客户进行行区隔，，造成客客户的唯唯一适合合感；用用总价来来对市场场进行区区隔，细细分目标标客户群群。项目营销销策略：：■价格策策略—阶阶段性价价格执行行方法：1.调价价平台及及调价比比例原则则的设定定调价最主主要的目目的是为为了最大大可能的的刺激销销售。对对客户而而言，产产品旺销销，是他他们认可可和追捧捧涨价的的首要前前提。人人为因素素过于明明显调价价，只会会导致客客户不信信任和反反感。因此，我我们认为为本案在在调价的的上应遵遵循两个个原则：：一是战略略性原则则,二二是战术术性原则则项目营销销策略：：针对我们们可控的的因素，，明确每每一步明明显调价价的价格格支撑点点，忌人人为因素素的过大大价格调调整。工工程进度度及良好好的施工工现场管管理是价价格提升升的最有有力支撑撑点，是是抵消消消费者者购买抗抗性的最最主要因因素，在在提价的的过程中中要充分分考虑与与工程进进度的配配合，确确保与工工程进度度的推进进同步提提价，最最终保障障全程均均价的实实现：根据据工工程程进进度度的的不不同同，，以以整整体体封封顶顶、、建建筑筑装装修修完完成成、、建建筑筑竣竣工工验验收收为为中中小小幅幅度度调调价价平平台台，，上上调调比比例例在在2--3%之之间间；；以以稀稀缺缺单单位位入入市市等等节节点点为为大大幅幅调调价价平平台台，，上上调调比比例例在在2--4%之之间间。。每每次次调调价价的的幅幅度度既既能能给给前前期期购购房房者者产产生生信信心心，，又又能能给给未未购购者者带带来来刺刺激激，，产产生生购购买买欲欲念念。。■价价格格策策略略——A.战战略略性性原原则则：项目目营营销销策策略略：：在战战略略性性原原则则的的指指导导下下，，针针对对不不可可控控因因素素执执行行灵灵活活的的价价格格控控制制。。在实实际际操操作作中中，，从从对对市市场场承承受受力力的的准准确确把把握握出出发发，，根根据据销销售售进进度度、、客客户户购购买买状状况况、、竞竞争争对对手手状状况况等等，，以以入入市市价价格格为为基基础础，，针针对对销销售售效效果果实实施施动动态态控控制制，，特特别别是是对对市市场场反反映映良良好好的的单单位位，，应应在在战战略略性性提提价价的的基基础础上上作作好好随随时时调调整整价价格格的的准准备备，，上上调调的的比比例例控控制制在在1-2%之之间间。。■价格策略——B.战战术术原则：项目营销策略略：■价格策略——c.在不同同时间采取不不同的调价方方式：根据项目工程程进展、可售售单位的陆续续推出等卖点点的阶段性呈呈现，在推广广策略和价格格策略上，制制造一波又一一波的市场销销售热点，同同时保持价格格在整体上的的平开高走、、小步匀速上上调、节点性性的中大幅度度跃进，增强强购买客户的的信心，刺激激观望客户促促其尽快成交交。各个阶段的划划分、将按项项目最终确定定的工程进度节点进行行相应调整。。项目营销策略略：■蓄势期营销策策略建议修建样板板房这样对快快速促成销售售有很大好处处，先期通过过内部认购，，锁定和积累累客户，确立立市场地位，，树立项目进进一步开发的的信心。总体体而言，我们们在认筹期间间的策略导向向是：高调亮相，强强力吸筹项目营销策略略：■销售蓄势期工作内容容：1.本阶段的的时间（预计计）：2010.6.20------2010.7.31（蓄蓄客期）2．本阶段的的主要工作：：□中心任务：：争取在41天天内，积累占占总户数45％以上的““订金”顾客；不仅回收收资金，更重重要的是确保保下一步“开开盘解筹”的的成功。□次中心任务务：测试出准确的的客户交易承承受能力（价价位、政策、、户型、面积等等），加强双双方沟通，确确定最终开盘盘销售方案。。项目营销策略略：■销售蓄势期工作内容容：□市场推广：：打开本项目目的市场知名名度，确保客客户来电、来来访量。□销售团队：：一是分析客客户认购的特特点表现，加加强已积累客客户的管理提高客户户认筹率。二二是强化对市市场反应的采采集、统计和和反馈。□制定“开盘解筹”的成交方案、、推广方案。。项目营销策略略：■开盘前强烈广广告铺垫期工工作内容：1.本阶段的的时间（预计计）：2010.8.1------2010.9.20【50天】2．本阶段的的主要工作：：□项目广告集中中投放阶段，，促使项目尽尽快升温，树树立项目形象象地位□认购活动开始始，首期部分分放量，陆续续开始收取定定金（诚意金金）□大力提升广告告投放力度（（户外广告/DM派送））吸引大众注注意力□可以开始做做内部客户提提前认购。项目营销策略略：□蓄势期积累客客户全面动员员交纳定金，，同时签订认认购协议□对有缺陷产品品及时调整应应对策略（调调整面积/单单价/惠让额额度/赠品））□调整广告攻略略，广告投放放重点偏向走走势缓慢的物物业类型□创造销售亮亮点，扬长避避短■开盘前强烈广广告铺垫期工工作内容：项目营销策略略：■销售高潮期工工作内容：（预计正式式开盘）1.本阶段的的时间（预计计）：2010.9.21------2010.10.312．本阶段的的主要工作：：□开盘首要前提提条件是：““认购客户已已积累到占总总销40％以以上；□其次是事先已已办理《预售售许可证》，，否则无法解解筹开盘。□再次是做好策策划，提高现现场的合同成成交率，争取取较大资金回回笼。项目营销策略略：□最后中心任任务：保持开开盘高潮41天，确保大大收益。1.是保持宣宣传投入，市市场不降温，，保证客户来来访量衡定；；2.是细致策策划设计广告告、DM单等等作品，确保保发布效果和和市场反映；；3.是扩大媒媒介渠道，不不拘泥于4折折页、DM等等广告；4.是考虑采采用综合推广广方式（如实实施促销活动动）。□根据开盘解解筹的实际情情况，策划上上调售价方案案。注：以上时间间安排，根据据实际情况保保持一定的弹弹性。■销售高潮期工工作内容：（预计正式式开盘）项目营销策略略：■销售持续期工工作内容：1.本阶段的的时间（预计计）：2010.11.1------2010.12.312．本阶段的的主要工作：：□保持广告投放放量，维护项项目形象，保保持项目温度度不减□维持项目的固固有销售政策策，不能因为为高潮期过后后的客源减少少、成交量降低就加加大促销政策策、增加惠让让额度，以给给外界造成降降价的现象，要坚持做做到稳中有升升项目营销策略略：■销售持续期工工作内容：1.本阶段的的时间（预计计）：2011.1.1------2011.3.102．本阶段的的主要工作：：□二次过滤所有有的开盘过后后未成交客户户，同时筛选选出新客户总总结未成交客源的各各种抗拒点，，同时找出共共同点，为新新政策的出台台提供决策和依依据□适当调调整广广告攻攻略，，以滞滞销物物业最最吸引引市场场关注注的亮亮点为为突破破口，散散布亮亮点吸吸引客客户群群的注注意力力□稳中有有进的的去化化弱势势房源源，此此阶段段不可可操之之过急急，而而且还还可以以适量控制制部分分快销销房源源。项目营营销策策略：：■销售尾尾盘期期工作作内容容：1.本本阶段段的时时间（（预计计）：：2011.3.11------2011.6.312．本本阶段段的主主要工工作：：□逐一消消化开开盘以以来长长期持持驻足足观望望态度度的客客户群群体，，比较较适用用单兵做战战形式式的销销售模模式同同时加加大惠惠让额额度。。□随着项项目的的销售售进程程，项项目已已较具具口碑碑，利利用项项目本本身的的形象象优势节约约推广广费用用，销销售尾尾盘物物业，，此阶阶段可可以适适量减减少户户外广广告媒媒体投放放量，，只留留存一一些楼楼书和和DM派报报。通力盛世销售模式坐行销相结合1个接待中心+多个售楼单元上百人的销售团队战略定义以一个中心带动多个基本点，以点带面，全面锁定项目辐射5公里范围内的目标客户重点突破，实现快速销售目的。圆规定律项目营营销策策略：：项目营营销策策略：：坐行相相结合合上百人人的精精英销售售团队队上百人人的销销售队队伍，，共分分为若若干个个组。。负责每每天的的销售售工作作执行行。1个接接待中中心+多个个售楼楼单元元1个核核心接接待中中心，，主要要以负负责开发商商对接接，房房源控控制，，价格格控制，财财务，，楼盘盘形象象展示示，上上门客户接接待。。多个个售房房单元元主要要收集集客户信信息，，处理理客户户信息息。销售模模式说说明项目营营销策策略：：乌市房地产销售模式有两种广汇销售模式台湾销售模式主要是以行销主要是以坐销说明此营销模式的确立是以以上两种新疆比较常用的营销模式为基础，并进行综合加以创新而确定的营销作战模式，我们营销模式吸取了以上两种模式的精髓集合了两种营销模式的综合优点，使我们销售团队大大提高了在营销作战过程中的作战效率及作战成果项目营营销策策略：：售楼中心客户客户客户客户客户客户客户客户客户客户坐销影影响区区域客户客户客户客户客户客户客户客户客户客户客户客户客户客户客户行销影影响的的区域域客户客户客户行销影影响的的区域域客户客户客户客户客户客户客户客户客户客户■通力盛世销销售模式示示意图：石河子奥龙龙建开发有有限公司THANKS!感谢聆听！！谢谢1月-2318:00:2718:0018:001月-231月-2318:0018:0018:00:271月-231月-2318:00:272023/1/518:00:279、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。18:00:2818:00:2818