九坤新城一号二期项目营销策划方案XXXX

12016.07九坤新城一号二期项目营销策划方案说明：1、本营销方案主要围绕住宅营销思路展开，商铺、车位销售数据仅为预估。2、由于时间紧迫，方案中营销推广章节，对媒体推广营销费用，未做建议。2一、市场环境分析目录四、2016年营销工作计划二、营销核心思路与策略三、销售指标及推盘计划3一、市场环境分析41、武汉住宅市场分析一、市场环境分析据中国指数研究院华中分院统计，截至6月30日，今年上半年全市新建住房累计成交15.38万套，较去年同期增长66.01%。上半年全市新建住房成交面积1585万平方米，同比增长71.9%。

据此，武汉2016年上半年新房成交套数与面积均位居全国第一，夺得全国“双冠王”。武汉新房总成交金额，上半年居全国前五位。与此同时，全国百城房价显示，今年6月武汉住宅样本平均价格9910元/平方米，在全国100个城市中居第18位；从2015年2月起，武汉住宅均价连续17个月保持小幅上涨。2016年上半年武汉楼市关键词：火！火！火！51、武汉住宅市场分析一、市场环境分析2016年上半年东西湖区成交住宅10448套。62、东西湖区发展分析（武汉临空港经济技术开发区）一、市场环境分析72、东西湖区发展分析（武汉临空港经济技术开发区）一、市场环境分析区域规划：东联、西拓、北延区域发展：金银湖板块，以发展生态居住为主，承接汉口区域人口外溢；台商产业新城重点发展食品、物流、机械制造等工业园区；吴家山新城，满足东西湖区域人口进城需求，主城区发展扩充方向。本项目所在吴家山新城板块，老城区（金山大道以南，九通路以东）基本无新盘推出；东西湖城市新中心三店板块，房地产项目供应量、去化量相对稳定。8一、市场环境分析3、主要房产项目分布图远洋世界5800元/㎡怡华逸天地9000元/㎡九坤22万㎡立方时空1.5万㎡五环时尚广场6000元/㎡（商业）花样城二期7000元/㎡美联德玛假日6400元/㎡沿海赛洛城7000元/㎡东建金海湾6000元/㎡（尾盘）鑫城宜居7400元/㎡恒大嘉园18万㎡约8400元/㎡（精装修）鸿达中央广场3.6万㎡华润啤酒厂地块中建壹品10万㎡9一、市场环境分析项目远洋世界美联德玛假日鑫城宜居恒大嘉园经济指标（万㎡）土地面积：27.54建筑面积：53.69土地面积：19.48建筑面积：39.11土地面积：7.79建筑面积：31.17土地面积：约48建筑面积：80当期指标（万㎡）土地面积：4.12建筑面积：8.26土地面积：5.69建筑面积：17.45土地面积：7.79建筑面积：23.54土地面积：10.23建筑面积：23.75主力户型2室2厅1卫77㎡3室2厅1卫90㎡3室2厅2卫110㎡2室2厅1卫70㎡3室2厅1卫100㎡3室2厅2卫119㎡4室2厅2卫139㎡2室2厅1卫80-90㎡3室2厅1卫104㎡3室2厅1卫110㎡3室2厅2卫139㎡1室2厅1卫54㎡2室2厅1卫80

88㎡3室2厅1卫99㎡3室2厅2卫110

119㎡在售价格5800元/㎡6400元/㎡7400元/㎡约8400元/㎡（含1200精装修）2016年上半年去化量二期、三期销售约6万㎡销售500多套，约4万㎡推出6-10#楼，共6个单元6.5万㎡，销售约4.5万㎡三期5号地块销售约5万㎡未来供应量（万㎡）三期B组团14.4万三期12.88万-二期D\E地块，三期约45.7万代理公司易居、世联自销合富辉煌易居3、主要竞品品项目分析析10一、市场环境分析4、区域下半半年入市新新盘预测项目名称

案场现状建面（万方）认筹时间价格预估（元/平米）预计开盘时间九坤新城一号营销中心登记208月底-10月中建壹品（沿海）外展点开发10房多多电商启动75009月恒大嘉园四期营销中心接待18搜房电商启动84009月鸿达中央广场接待中心3.69月-10月美联德玛假日三期营销中心登记12.889月660010月远洋世界三期B未开始蓄客14.410月600012月合计69.88吴家山新城城板块，2016年-2017年含在售、、计划推出出可售货量量超过70万㎡，供应量稳定定。11一、市场环境分析5、市场结论论武汉住房市市场销售火火爆，供不不应求，价格大幅幅上涨。东西湖区域房房地产供需需稳定，房地产项项目集中在在金银湖板板块、吴家家山新城板板块。吴家山新城城板块，各住住宅项目供供应量有保保障情况下下2016年销售量预估估在10万㎡左右。客户成交结构以以地缘性客户户和汉口外溢客客户为主。12二、营销核心心思路与策策略131、项目分析析二、营销核心思路与与策略14恒大鑫城宜居马投潭公园园临空港文化体育中心轻轨1号延长线临空港大道区政府新址址美联沿海三店西路金山大道啤砖路吴新干线三店中路九坤张柏路151、项目解析析二、营销核心思路与与策略110987654321716151413121118幼儿园161、项目解解析二、营销核心思路路与策略略经济技术指标一期二期土地面积33967.9255132.86建筑面积计容面积128974.79209414.95住宅121599.72197397.77商业3228.814498.21公建4146.26（含1989.62）7518.97户数13881982车位合计8042477地上149485地下7551992171、项目解解析二、营销核心思路路与策略略37、38㎡64套77-85㎡478套88-99㎡513套98-109㎡255套116-129㎡609套137、138㎡63套18户型面积户型套数占比37-38㎡1房1厅1卫643.23%77-85㎡2房2厅1卫47824.12%89-99㎡（朝南）3房2厅1卫51325.88%98-109㎡（南北）3房2厅1卫25512.86%116-129㎡3房2厅2卫60930.73%137-139㎡4房2厅2卫633.18%合计1982100%1、项目解解析二、营销核心思路路与策略略项目户型型配比表表项目户型型集中在在，77-85㎡以下两两房，90-110㎡小三房房，110-130㎡舒适三三房。主要针针对首次置业业、首次次改善置置业客群。192、项目SWOT分析二、营销核心思路路与策略略优势十年区域域发展，，具有一一定品牌牌知名度度；区域内近4千户老业业主，资资源丰富；项目开发发规模、、开发成成本具备备优势。机会区域市政（交交通、公公建）规规划利好；区域经济济发展向向好，人人口导入入加快；；三店片区区成为吴吴家山板板块发展展热点。劣势相对竞品品项目品品牌形象象有待提提升；周边生活、教教育配套套不成熟熟；营销中心等案案场体验品品质感弱弱。威胁品牌开发发商（中中建、华华润)相继推盘盘，对本本项目形形成挤压压；203、项目营营销关键点二、营销核心思路路与策略略基于以上上SWOT分析，本本项目在在建筑规划划上具备备“均好好性”，考虑采采用市场跟随随策略，通过营营销策划划手段对对销售进进行提升升，本项项目主要要营销关关键点：：（1）开发商商品牌形象象重塑，占位区区域主流流；（2）扩大客群群拓展面，，摆脱区域性竞争；（3）做好老业主维维系，释放区区域深耕耕价值；；（4）打造极极致案场体验验，跑赢竞竞争对手手。214、项目核心营销思路路二、营销核心思路路与策略略“树形象象、抓节节点、抢抢市场、、拓客户户”STEP1：树形象象STEP2：抓节点点STEP3：抢市场场STEP4：拓客户户营销思路路区域市场场逐步进进入品牌牌开发商商竞争时时代；示范区、、样板间间、案场场包装导导示、物物料品质质、接待待标准，，直接反反应项目目形象；；老业主关关系维系系，形成成口碑传传播。根据市政政配套完完工节点点，炒作作市政规规划配套套；基于竞品品分析后后的合理理推盘节节奏；节假日节节点的包包装，持持续制造造市场热热点；项目面向向首次、、首改刚需客户，作作为“现现金牛””产品，，应以快快销抢占占市场为为目标；；随着区域融合，项项目除了了面向吴吴家山板板块竞争争，未来来需要面面向金银银湖板块块抢市场场。区域市场场客户来来源主要要以地缘缘性客户户和汉口口外溢两两大类型型为主；需要通过过分销、、电商、、团购、、CALL客、派单单、老带带新……多渠道拓拓展客群群。225、营销策策略（4P）（1）产品推售策略略：（2）价格策策略：（3）渠道策策略：（4）推广策策略：二、营销核心思路路与策略略“高频次次推盘，，快速走走量”“中开高高走突出性价比””“聚焦区域海海量蓄客客”“占位一一线，饱饱和覆盖”23三、销售指标及推推盘计划划241、销售周周期预估估项目年销售面积约10万㎡，销售周期2016年—2018年。其中2016年实现销售量量5.2万㎡。三、销售指标及推盘计计划2产品策略刚需产品，首首置/首改80㎡两房、100-130㎡三房为主体。4年销售量10万㎡3推售策略现金流产品市场跟随型，快速走量2016年上半年销量量：美联5万㎡恒大5万㎡远洋6万㎡竞品及市场趋势1251、销售周期预预估—住宅推盘顺序序三、销售指标及推盘计计划123456789262、价格定位三、销售指标及推盘计计划更高的价价位市场需求承受受能力

客户户心里价位关关口竞争对手价格格水平项目成成本更低的价价位在此价格以上上

没有可能能的需求项目价格的上上限项目定价价出发点点和依依据项目价格的下下线在此价格以下下

没有可能能的利润价格定位决定因素素市场需求——目标客户对项项目所在片区区的可接受价价格限度；市场价格——本项目客户可可能选择的其其它竞争项目目的价格水平平和品质对比比。项目成本——含地价、财务务成本、建筑筑工程、税费费、利润及管理费用等；；以上3个方面分别决决定了本项目目定价的上限限、下限和区间，如左图图所示：272、价格定位三、销售指标及推盘计计划市场需求承受受能力

客户户心里价位关关口竞争对手价格格水平项目成成本项目价格的上上限项目定价价出发点点和依依据项目价格的下下线一期项目尾盘盘6月部分房源成成交价6600元。目前市场场，新推房源源价格上涨10%以内，不明显显影响购买决决策，价格预期上限限7200元/㎡参照竞品项目目：恒大7200（去除装修成成本），鑫城城宜居7400，美联6400，远洋5800.市场比较法得得出：7月时点市场合合理价格6600元/㎡项目土地楼面面价1738元/㎡，含税建安安成本2700元/㎡，加上合理理利润，住宅价格下限限5000元/㎡282、价格定位为保障项目首开开成功，制造市场热销销抢购局面，，为后期提价价建立基础，建议首次开盘通过价格格优惠提高性性价比。考虑虑10月开盘市场价价格存在上长长空间，建议开盘均价价6700元/㎡，2016年实现销售均均价6850元/㎡参照武汉市年年度房地产价价格走势，保保守预估本项项目价格年均均上涨10%属合理范围，，实现项目住宅宅整盘销售均均价7600元/㎡。三、销售指标及推盘计计划29统计业态总货值套数面积（㎡）金额（万元）单价（元/㎡）住宅19821973961501027604底商约914479559912500车位1992（地下可售）--1593680000总计--201875187572--3、营销费用预预算三、销售指标及推盘计计划303、营销费用预预算三、销售指标及推盘计计划项目整体营销销推广费用按按总销售额的的1%计算，整盘营营销推广费用用为：1876万元。2016年销售目标：：销售面积5.2万㎡，销售金金额3.57亿元，首开项项目营销费用用适度提高，，计划营销费费用控制在1.5%，人民币500万元。31科目营销费用总额（万元）2016年费用（万元）2016年合同额（万元）2016年费用占销售指标比例合计1876500357001.5%一、媒介渠道563？二、营销活动375？三、营销礼品94？四、营销支持（案场包装、物业服务、推广咨询服务费……）563？五、办公费（电话、印刷、茶水、办公用品等）94？六、机动费用187？3、营销费用预预算三、销售指标及推盘计计划32开盘时间：2016年12月18日产品类型：16#楼2单元推出面积：1.31万平米销售均价：7200元/平米推售货量：128套，0.95亿销售目标：90套，0.66亿销售率：70%开盘时间：2016年11月19日产品类型：16#楼1单元推出面积：1.27万平米销售均价：7000元/平米推售货量：128套，0.89亿销售目标：102套，0.71亿销售率：80%4、推盘计划（（2016年销售量5.2万㎡，合同额额3.57亿元，）三、销售指标及推盘计计划期初库存：0亿新推货值：4.37亿销售目标：3.57亿期末库存：0.8亿开盘时间：2016年10月16日产品类型：14#、15#楼推出面积：3.277万平米销售均价：6700元/平米推售货量：384套，2.54亿销售目目标：332套，2.2亿销售率率：87%232311133开盘时间：：2017年12月9日产品类类型：车位位销售均价：80000元/个推售货量量：600套，0.48亿销售目目标：600套，0.48亿开盘时间：：2017年6月24日产品类类型：12#楼推出面积：：1.55万平米销售均均价：8000元/平米推售货货量：162套，1.24亿销售目目标：130套，0.99亿销售率率：80%开盘时间：：2017年9月23日产品类类型：10#楼推出面面积：：2.60万平米销售均均价：8150元/平米推售货货量：283套，2.12亿销售目目标：226套，1.69亿销售率率：80%开盘时间：：2017年3月18日产品类类型：13#楼推出面积：：2.55万平米销售均均价：7300元/平米推售货货量：256套，1.86亿销售目目标：230套，1.68亿销售率率：90%4、推盘盘计划划（2017年销售售量9.94万㎡，，合同同额8.1亿元，，）三、销售售指标及及推盘盘计划划期初初库库存存：0.8亿新推推货货值值：8.79亿销售售目目标标：：8.1亿期末末库库存存：1.49亿开盘盘时间间：：2017年5月1日产品品类类型型：11#楼推出出面积积：：2.65万平米米销售售均均价价：7500元/平米米推售售货货量量：258套，，1.99亿销售售目目标标：232套，，1.79亿销售售率率：：90%2323116465开盘盘时间间：：2017年12月2日产品品类类型型：9#楼推出出面面积积：：1.31万平米米销售售均均价价：8400元/平米米推售售货货量量：124套，，1.1亿销售售目目标标：74套，，0.66亿销售售率率：：60%4534开盘盘时间间：：2018年6月30日产品品类类型型：车车位位销售售均价价：80000元/个推售货货量量：1392套，，1.11亿销售售目目标标：1392套，，1.11亿开盘盘时间间：：2018年8月18日产品品类类型型：14#、15#、16#商铺铺推出出面积积：：0.1194万平米米销售售均均价价：12500元/平米米推售售货货量量：31套，，0.1492亿销售目标标：31套，0.1492亿销售率：：100%4、推盘计计划（2018年销售量量5.03万㎡，合合同额5.49亿元，））三、销售指标及推推盘计划划期初库存存：1.49亿新推货值值：4亿销售目标标：5.49亿期末库存存：0亿开盘时间：2018年1月1日产品类型型：1#、8#、11#商铺推出面积：0.3285万平米销售均价价：12500元/平米推售货量量：60套，0.41亿销售目标标：60套，0.41亿销售率：：100%1131432开盘时间：2018年5月1日产品类型型：8#楼推出面积积：2.71万平米销售均价价：8600元/平米推售货量量：259套，2.33亿销售目标标：259套，2.33亿销售率：：100%42435四、2016年营销重点工作作361、年度销销售指标标分解2016年销售指指标：签约：525套，5.2万㎡，3.57亿。2016年有效来来访目标标：3150组。首次开盘盘，销售售目标不不低于300套，有效效来访不不低于1800组。四、2016年营销重点工作作525套认购1050组认筹3150组有效来访300套认购600组认筹1800组有效来访372、营销核心问题如何吸引客户对对项目的高度关注，，迅速扩大大客户基数数；如何快速在在本区客群心心目中树立“想买买房到九坤坤去看看””的观念；；如何扩大公公司品牌知知名度，保保持销售期期内的持续热度；；项目入市，，主打核心心卖点是什什么。四、2016年营销重点工作383、营销思路路四、2016年营销重点工作项目规划改改造建议：：围绕马投潭潭遗址公园园、临空港港文化体育育中心等市政政配套，主打文化主题。同时，对项目规划进进行改造呼呼应，形成宣传传点。营销中心对一期规划中中“营销中中心”使用用完成后，，由公司补补贴改造为为社区小剧剧场。市政绿化控控制用地由九坤赞助助部分费用用将二期规规划中“市市政绿化控控制用地””改造为生生态步道。。393、营销思路路四、2016年营销重点工作”两线一主主题”重点围绕项项目城市文文化生活主主题进行包包装，实现现差异化突突围。通过推广线及活活动线展开开营销，传导项目目价值，促促进到访，，实现销售售转化。Step2：推广线主题：城市市文化生活活Step1：活动线线上：立形形象，做证证言线下：做渠渠道，拓客客户文化生活概概念延展项目文化元元素释放前期大型活活动造势亮亮相，提升升形象及品品牌系列活动拓拓展客户，，释放项目价值403、营销思路路四、2016年营销重点工作【系列活动策策略】以文化生活活作为主线线贯穿始终终进行推广广，形成长长期宣传效效应，建立立项目特有有价值。东西湖区文文化生活高峰论论坛文化摄影大大赛营销中心文文化展民俗文化体体验月形象导入期蓄客期开盘强销期续销期活动目的企业及项目目高调亮相相市场，建建立品牌号号召力吸引目标客客户关注，，提升到访访客户登记记加强信心、、优质体验验，促进成成交持续暖场，，保持市场场关注度活动主题切入形式发现文化生生活寻迹千载文脉之之旅文化生活鉴鉴赏民俗文化大大观413、营销思路路四、2016年营销重点工作【推广策略】从线上、线线下两个方方向出发，，树立良好好形象同时时配合渠道道客户拓展展，采用立立体式营销销推广模式式。推广思路推广主题推广渠道23建立良好品品牌形象树立文化生活住住区形象千载文化传传承（楚文文化发源地地）多彩文化生活住住区拓渠道客户户团购、圈层层传播区域发展及及项目前景良好景观资源投资升值前景项目性价比比户外、道路路指示牌报纸、电视视、轻轨网站、微信信等电商商超展点派单、CALL客1线上推广线下推广424、开盘前营营销工作铺铺排四、2016年营销重点工作7.158月10月9月营销节点10.16开盘9.9营销中心开开放10.1样板间开放放、认筹升升级推广阶段品牌形象提提升时间：7.15——8.12主题：千载载文化一脉传承+项目形象推广渠道节点活动案场包装8.13启动电商认认筹1、新营销中中心、样板板间建设2、区域规划划VR、沙盘、宣宣传片、效效果图、形形象折页设设计3、广告、代代理公司招招标1、户外选址址、电视开开机广告排排期、轻轨轨1号广告排期期2、网站项目目信息梳理理，微信微微博大V软文宣传，，官方微信信内容更新新1、发现文化化生活——东西湖文化化生活高峰峰论坛暨新新城一号新新品发布会会2、关爱的士士司机公益益活动（借助打车车软件的便便利与的士士的服务态态度差制造造冲突点进进行事件炒炒作，引发发到的士司司机不为人人知的辛苦苦，最后九九坤送关怀怀）强势蓄客时间：8.13——9.30主题：文化化寻迹之旅旅+项目产品信信息1、营销展示示中心开放放2、营销物料料准备到位位3、道旗、指指示牌完成成1、户外、电电视、轻轨轨1号2、搜房、亿亿房、新浪浪、腾讯房房产网站，，得意、今今日头条……生活类网站站手机端广广告3、微信、微微博大V软文报道，，社群活动动赞助1、寻迹千载文脉脉之旅——古建筑摄影影大赛暨东东西湖区建建筑规划成成果展2、营销中心开开放盛典（新城一号号媒体见面面会）3、九坤集团团东西湖区区域业主答答谢暨产品品说明会4、微信红包包雨（服务务号不定期期发红包））开盘冲刺时间：10.1——10.23主题：文化化生化鉴赏赏+开盘信息1、样板间开开放2、开盘物料料制作完成成3、区域规划划VR制作完成1、户外、电电视、轻轨轨1号、电台2、搜房、亿亿房、新浪浪、腾讯房房产网站，，得意、今今日头条……生活类网站站3、微信、微微博大V报道，社群群活动赞助助1、国庆七天天乐——营销中心民民俗活动2、样板间开开放盛典3、理想居所所，住宅装装修设计评评选大赛（（联合媒体体举办）4、开盘活动动43THEEND9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。19:59:1019:59:1019:591/5/20237:59:10PM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。1月-2319:59:1119:59Jan-2305-Jan-2312、故人江海海别，几度度隔山川。。。19:59:1119:59:1119:59Thursday,January5,202313、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。1月-231月-2319:59:1119:59:11January5,202314、他乡生白发发，旧国见青青山。。05一月20237:59:11下午19:59:11