一期号楼入市推广思路

一期1号楼入市推广思路思考：我们销售的是高层住宅还是高层生活?总体销售思路

据目前的项目到访客户群分析可知，本项目的目标客户群主要为市区中挡收入者,市区备婚单身，中小型投资者及县城人群。而我们所有的购房群体从项目竞争角度来看只有状元府第是相同的。从产品上龙湾二期高层有一定竞争关系。所以从销售上来说，差异化的营销区别于竞争对手的推广手段才是抓住客户并促使成交的关键。根据目前的形式，状元府第已是现房销售且相对火爆。而借助之前派单带来的人气和声望，销售自然会更上一层。而我项目目前却处于相对尴尬的阶段（情况这里不在阐述）。所以1号楼的重新入市是承上启下的销售作用，项目整体的关键在于形象提升，2、3、4号楼的工程进度、绿化配套建设和顺林交房建立口碑的工作！确定的整体销售策略是加快2号楼工程进度，确定并能尽快交房挽回前期口碑影响。同时实施集硬软性宣传、声色广告、活动促销、公关促销为一体的全方位立体推广策略。整体销售策略是：精确定位，建立口碑，多元化整合推广差异化营销策略

本次推广目的能否把普通高层这种产品形态，拉升到高端住宅的档次，使本项目在形象及销售上有一个质的飞跃，并为二期能够顺利入市做好铺垫。思路：1、利用整个大生活区的环境营造：生态生活环境的高层产品。3、利用区域独特的文化底蕴营造：现代中式风韵儒雅的高层产品印象。4、利用高层产品的居住舒适度营造：多层产品无可比拟的居住品质。5、享受优质的配套服务，人性化的服务、安防智能化系统。营造：高端住宅的尊崇。推广定位享受高品质生活的高层住宅。１、从受众人群出发,我们为他们选择这个楼盘除了居住，更是营造一种精神层面的享受，好比是奢侈品追逐者、古董收藏家，购买本产品已经不从其功能出发，而是注重它的精神面与价值面。２、我们不仅是在造一所房子，而是在造一个生活，制造一个话题，一个可谈论的未来高端生活代名词。３、睥视市场：告诉竞争者，我就是高端高层产品的参考样本，是领导市场，而不是被市场所领导。4、我们的高层产品具有多层产品所具有的优点以外的优势，如抗震性、私密性、生活便捷、生活品质提高、良好的视野空间，无疑不是居者所追求的居住理想目标。定位依据那么我们卖的是：高品质的高层高端的生活姿态而不仅仅是单纯的电梯楼房推广基础：远离喧器城市中心生态环境儒雅人文教育环境完善配套人性服务现对本项目的竞争对手作以下分析：本项目为高层电梯公寓。本区域真正意义上能与之的竞争对手为状元府第与龙湾二期。

竞争对手分析状元元府府第第位于于本本项项目目对对面面，，无无论论从从各各方方面面都都与与本本项项目目形形成成鲜鲜明明对对比比。。现现对对我我项项目目关关于于状状元元府府第第的的定定位位和和做做法法作作以以下下分分析析：：案名状元府第位置归德路与珠江路交汇处。建筑类别小高层建筑面积15000㎡价格范围均价：1850元/平米付款方式一次性、按揭景观江南风情园林，60%超高绿化率主力户型一房一厅；二房二厅；三房二厅交通状况16路广告语龙凤地状元家销售状况目前，一期小高层销售率为70%；二房还剩30-40套左右正强销小户主要卖点现房发售、60米楼间距、超高绿化率、户型合理开发商河南朗臣置业有限公司项目所在在区域属属于城市市新区，，目前在在开发楼楼盘较多多，且片片区较受受市场青青睐；周边的各各项生活活配套基基本满足足公众需需求但交交通配套套设匮乏乏；从已销售售的情况况来看，，应天占占据不可可撼动地地位且基基本售罄罄。龙湾湾与状元元府第相相对理想想；区域内购购房客户户对于产产品品质质的要求求较高，，高品质质项目受受关注较较高；中高档次次楼盘中中，住宅宅的销售售价格集集中在1800—2400元元/平方方米；本项目自自身资源源状况在在片区内内处于中中间位置置；项目所在在片区已已逐渐成成为市场场上最火火热的区区域之一一，片区区效应逐逐步显现现，片区区内部竞竞争激烈烈。项目区域域现状片区市场场地位挖挖掘和竞竞争格局局分析资源挖掘掘和提炼炼：非常纯粹粹的居住住区域之之一；受到市场场的高度度认可，，属于房房地产的的热点区区域；客户的层层面多样样化，具具备较好好的市场场形象；；配套设施施日趋完完善，发发展前景景十分看看好。SWOT分析———对项项目各项项因素的的评价总体而言言，本项项目最大大的优势势在于片片区良好好的发展展前景；；项目最最大的劣劣势乃自自身存在在的具多多问题（（如：一一期工程程进度缓缓慢，前前期不良良口碑，，产品没没竞争力力等等。。）项目目最终是是否能走走出现状状、淡化化劣势，，差异化竞竞争策略略和产品品模式及及开发模模式的创创新将成为本本项目的的最大机机会因素素定位内内容将以以“强化化优势、、改善劣劣势、避避免威胁胁、把握握机会””的价值值最大化化策略为为出发点点，提出出系统的的、适用用的解决决方案。。S优势（strength）：W劣势（weakness）：良好的区位优势，所在的片区属于商丘市房地产开发的热点区域；购买人群细分明确；一高学府文化氛围浓厚周边人群具有较高的文化底蕴；片区具备了良好的居住氛围和较高的市场认可度，易形成羊群效应；生活配套设施匮乏（医疗、餐饮、交通等）；户型搭配不合理基本没有市场需求空间；前期诸多问题造成工程停顿、口碑不好等；O机会（opportunity）：T威胁（Threat）：市场不断细分，客户对产品附加值的要求增高，给项目创新带来机会；本项目区域处于城市发展战略的主方向上，具备良好的发展前景；本地多数项目的素质较为传统，产品超越的可能性较大；市场竞争激烈，产品同质化较为严重，产品创新速度较快；前期造成的不良口碑影响是否能挽回；目前虽然楼市由回暖迹象但大环境依然严峻。客户观望心态严重；项目要形形成的比比较竞争争优势突突破点———中高高端产品品项目要提提供的是是一种高高性价比比、高舒舒适度、、高前瞻瞻性和创创新的居居住产品品，从而而保持在在市场上上的比较较竞争优优势，从从市场竞竞争、机机会、趋趋势等因因素分析析，本项项目该类类产品的的供应将将主要集集中在创创新的生生活理念念、高端端物业及及各种完完善配套套等方面面进行突突破，未未来的产产品将会会依据市市场发展展状况和和项目品品牌的塑塑造情况况适时调调整策略略。保持同类类产品的的共性优优势：对社区环环境的营营造对产品细细节的把把握对产品创创新的应应用比较优势势突破点点在产品品品质上的的突破：：从产品发发展的趋趋势角度度从产品类类型的升升级角度度从产品细细节的创创新角度度在价值属属性上的的突破：：以种高端端的产品品入市、、以中端端产品的的价格购购入上升为文文化和生生活方式式项目客户户的初步步界定中端中高端富豪中低端低端对客户的的初步界界定，有有利于更更准确锁锁定竞争争对手，，研究项项目地块块资源与与之先天天方面的的差异，，研究竞竞争对手手的产品品优劣势势，从而而找出市市场的空空白点和和机会点点，合理理运用差差异化策策略，制制定项目目开发战战略。本项目目客户户的初初步界界定为为：中高端端客户户的中中下层层；中端客客户。。SOHO未未来国国际商字16号号应天花花园富饶新新城国国际水木清清华上海城城市花花园龙湾25-45岁中中青年年购买诱诱因：拥有一一定经经济实实力且且条件件便利利并以房子子的形形式发发生与与这座座城市市的关关联藉此从从心理理拥有有对城城市的的话事事权投资群群体钢性居居住者者购买诱诱因：：地段因因素未来潜潜力产品独独特性性购买诱诱因：：改善居居住条条件身份象象征城市新新区生活方方便自住+投资资，多多为二二次置置业主力购购买人人群营销策策略一期1号楼楼及剩剩余单单元推推盘思思路及及急需需解决决问题题1、用滞销销的剩剩余单单位尾尾房特特价房房形式式以1650元元/平平米的的均价价砸开开市场场，以以绝对对低于于竞争争对手手的价价格冲冲击市市场，，高调调造势势，迅迅速聚聚集销销售人人气。。2、1号楼楼不是是纯盈盈利的的产品品，我我们真真正的的重点点在于于对2期的的培养养，开开发商商需要要有保保全大大局而而牺牲牲一部部分利利益的的魄力力。3、用用1号号楼、、来检检验市市场，，以便便对后后期高高层开开发做做出调调整，，规避避风险险。4、尽尽快施施工加加快工工程进进度，，2、、3、、4号号楼迅迅速已已现房房形式式面市市。铺铺设部部分绿绿化带带以增增强购购房信信心。。5、销销售部部不定定期追追踪老老业主主通告告工程程进度度以抵抵消不不满情情绪。。差异化化的营营销手手段策略之之公关关营销销无论开开发商商还是是项目目都是是以崭新的的面貌貌重新新入市市，这对对于销销售本本是有有利条条件。。但之之前的的已购购及意意向客客户对对我项项目产产生的的不良误误会以以及后后期因因客观观因素素造成成的停停工、、改房房、拖拖延交交房等等对我们们今后后的销销售工工作产产生了了重大大阻碍碍。而而销售售过程程中老老客户户的口碑传传送及及转介介绍起到极极大的的利害害关系系。因因此开发商商对老老业主主的态态度与否对对今后后的销销售工工作至至关重重要！！！！在近期期对老老业主主进行行感恩恩答谢谢酒会会以显显现我我们开开发商商对今今后本本项目目的决决心。。对项项目之之前的的状况进进行阐阐述，，并对对老业业主因因此原原因造造成的的诸多多不满满表达达真诚诚的歉歉意！！增强强老业业主对对我项项目的信信心并并改善善之前前的种种种看看法。。并在在会上上提出出老客客户介介绍新新客户户的诸诸多有有利政政策且且对介介绍人的的诸多多好处处。（可选选择天天宇、、华驰驰粤海海等高高档酒酒店以以彰显显开发发商的的实力力）策略之之事件件营销销在答谢谢酒会会上请请商丘丘本土土各媒媒体单单位进进行传传播报报道，，本是是件不不是很很光彩彩的事事我们们却夸夸大影影响力力且越越大越越好，，通过过此事事件让让更多多商丘丘人对对本项项目的的熟知知更加加看出出我们们对做做好德德馨阳阳光花花园的的决心心！策略之之体验验营销销加快1号楼楼的工工程进进度选选择部部分单单元进进行样样板房房装修修，让让客户户能够够从视视觉、、感官官等方方面零零距离离感受受产品品的个个性。。已脱脱离看看毛胚胚房时时的诸诸多失失望。。策略之深度度营销客户群体的的划分在县县级内占有有大部分资资源因此不不定时的到到周边各县县进行宣传传推广已增增加市外的的客户网。。在火车南南站每天固固定据点对对虞城、夏夏邑等往来来人群进行行传播，让让更多的县县级意向人人群了解项项目情况。策略之低成成本高回报报推广考虑为开发发商节省高高额推广费费用，一期期前期造势势及后期销销售过程中中部分媒体户外硬硬软传播、、整体销售售推广上口口碑营销、、单页直投投、短信群群发、派发将是比比较行之有有效的途径径，费用低低廉，信息息可直接传传递到客户户。因此口碑营销销、派单将将达到事半半功倍的最最佳效果。。但同时也也要充分考考虑和解决好由于于交房延迟迟，开发商商信用所产产生的负面面影响。已已经积累的的客户资源是来之之不易的，，需要我们们深入利用用，充分挖挖掘，因此此销售部将将全力做好维护老老客户的工工作并将营营销扩大到到这些客户户资源的社社会关系网网中。炎夏降临，，更多的人人群在黄昏昏后选择到到户外散步步纳凉，每每天售楼处处外在、17点后加加设大屏幕幕投影播放放文艺曲艺艺之类节目目（如时下下火热的小小沈阳节目等）。此此时正值下下班高峰又又时太阳西西下，变相相的增强销销售部的人人气。推广主题感受品质享享受生生活广告语享受在阳光光下的美好好生活。推广分期1、与项目目销售进度度相结合，，根据推广广的效果，，在不改变整体推广广调性的前前提下，阶阶段性调整整推广思路路。2、深入挖挖掘高层卖卖点，在广广告宣传中中避免与其其它楼盘正面冲突，，结合项目目核心定位位推广，树树立其独特特的品质文化。。3、充分挖挖掘实效媒媒体，以较较少的广告告投入，进进行有效的广告传播播，刺激目目标客户的的购买欲。。分期原则1.项目公开推推广期：预计时间：：2009年年6月1日日——2009年7月中旬显性主题形形象推广：：强化项目中中高端形象象，突出““感受品质质，享受生生活”的主主题推广，，内部认购购信息告知知。对已交交订客户紧紧密跟踪、、签约，针针对到新访访客户在销销售中心有有意向购买买客户进行行强势逼定定、签约，，为项目的的正式销售售做好充分分准备。全面媒体：：增加户外媒媒体形象宣宣传，建议议以人群密密集的人行行道区非车车行道区。。发布报纸广广告内容。。发布电视广广告内容。。建立工地围围挡内容。。景观、物业业配置展示示。主要推广手手段：大规模轰炸炸式派单、、短信群发发等。2.项目正正式销售期期：预计时间：：2009年年8月中旬旬-8底强势推广：：经过一段时时间的推广广，人们对对本项目有有一定认知知，并逐渐渐认可这种种产品，从从而使本项项目顺利过过渡到一个个强销期，，进行正式式销售。使产品信息息深入目标标对象的内内心并留下下深刻记忆忆，奠定口口碑效应。。推广手段：：报纸广告的的间歇性发发布抢购情情况。继续大面积积派单、短短信攻势。。3.项目强强销期：预计时间：：2009年年9月———12月份份强式推广：：样板间盛大大开放经过一段时时间的销售售，项目销销售达50%左右。。此阶段应在在销售过程程中，不断断地反馈市市场信息，，研究市场场对项目的的反应，不不断地发现现新的价值值，并融合合到销售中中，增强营营销气氛。。通过客户户维系活动动培养客户户忠诚度，，扩大销售售。项目的的配套与销销售产生关关联、利用用小区内物物业配套、、物业管理理为销售加加强气氛，，形成一定定的知名度度，同时制制定不同的的销售策略略和促销方方案。推广手段：促销性报纸广广告、派单、、老客户介绍绍、短信群发发。4.项目过度度期：预计时间：2009年12月——2010年3月份渐进式推广：：此段时期为销销售淡季，该该时期应采用用活动营销等等手法来确保保本项目的市市场竞争力，，回访维护老老客户，激进进老客户的转转介绍“口口碑营销”，，同时积累新新客户，蓄势势待发。从春春节返乡人员员打开突破口口做好新年前前后客户维系系工作。火车车站、汽车站站大量外出务务工人员集中中区域宣传。。利用过年采采购时机，在在大型超市、、量贩派单宣宣传。通过短短信、飞播方方式发布岁末末感恩回报客客户促销信息息。好邻居发发展计划。推广手段：活动营销、促促销性报纸广广告。5.尾盘期：：预计时间：2010年3月——5月月底渐进式推广：：德馨阳光花园园1期顺利清清盘，二期强强势登陆。此此时应针对两两类产品制定定综合性促销销策略，利用用性价比优势势打动购房者者。并组织大大型客户答谢谢活动、力争争年底前交房房举行客户入入住活动，渲渲染项目“享享受阳光健康康下”的品质质生活社区。。推广手段：报道性报纸广广告、派单下下县撒网。客户维系活动动时间：活活动动内容：10年2月7日-2月13日制制作德馨阳阳光花园新年年大礼包（对对联、年画、、门神）10年2月14日情情人节情情汇德馨阳光光花园业主主领取巧克力力和玫瑰花10年2月28日元元宵节正正月十五赠送送业主元宵10年3月8日妇妇女节短短信发送温馨馨问候10年3月12日植植树节业业主参与小区区绿化，认领领树木10年4月20日郊郊游踏青青组织织业主近郊春春游踏青10年5月1日风风筝会现现场风筝会10年5月10日母母亲节短短信祝福、提提示09年5月28日端端午节粽粽香飘德馨通通知老业主主领取粽子09年6月1日儿儿童节举举行儿童才艺艺展示、发气气球09年6月21日父父亲节短短信祝福、提提示客户维系活动动时间：活活动内容容：09年7月1日建建党日日针针对党员优惠惠促销09年8月1日建建军节节针针对军人优惠惠促销09年9月10日教教师节针针对对教师优惠促促销09年10月月1日国国庆节向向业业主小朋友发发放小国旗09年10月月3日中中秋节中中秋秋月饼送祝福福09年10月月26日重重阳节小小区慰慰问老人09年11月月26日感感恩节业业主沙沙龙活动09年12月月24日平平安夜圣圣诞礼礼物社区派发发THANKS谢谢审阅！Thanks！9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。1月-231月-23Saturday,January7,202310、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。14:05:1514:05:1514:051/7/20232:05:15PM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。1月-2314:05:1614:05Jan-2307-Jan-2312、故人江海别别，几度隔山山川。。14:05:1614:05:1614:05Saturday,January7,202313、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。1月-231月-2314:05:1614:05:16January7,202314、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。07一一月月20232:05:16下下午午14:05:161月月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。一月月232:05下下午午1月月-2314:05January7,202316、行动出成成果，工作作出财富。。。2023/1/714:05:1614:05:1607January202317、做前，能够够环视四周；；做时，你只只能或者最好好沿着以脚为为起点的射线线向前。。2:05:16下午2:05下下午14:05:161月-239、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。。1月-231月-23Saturday,January7,202310、很多多事情情努力力了未未必有有结果果，但但是不不努力力却什什么改改变也也没有有。。。14:05:1614:05:1614:051/7/20232:05:16PM11、成成功功就就是是日日复复一一日日那那一一点点点点小小小小努努力力的的积积累累。。。。1月月-2314:05:1614:05Jan-2307-Jan-2312、世间间成事事，不不求其其绝对对圆满满，留留一份份不足足，可可得无无限完完美。。。14:05:1614:05:1614:05Saturday,January7,202313、不知香积寺寺，数里入云云峰。。1月-231月-2314:05:1614:05:16January7,202314、意志志坚强强的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥块一一样任任意揉揉捏。。07一一月月20232:05:16下下午14:05:161月-2315、楚塞三湘湘接，荆门门九派通。。。。一月232:05下下午1月-2314:05January7,202316、少少年年十十五五二二十十时时，，步步行行夺夺得得胡胡马马骑骑。。。。2023/1/714:05:1614:05:1607January202317、空山山新雨雨后，，天气气晚来来秋。。。2:05:16下下午2:05下下午午14:05:161月-239、杨柳散散和风，，青山澹澹吾虑。。。1月-231月-23Saturday,January7,202310、阅读读一切切好书书如同同和过过去最最杰出出的人人谈话话。14:05:1614:05:1614:051/7/20232:05:16PM11、越是是没有有本领领的就就越加加自命命不凡凡。1月-2314:05:1614:05Jan-2307-Jan-2312、越是无能能的人，越越喜欢挑剔剔别人的错错儿。14:05:1614:05:1614:05Saturday,January7,202313、知知人人者者智智，14、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。20一月202312:10:28下午12:10:281月-2315、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。。一月2312:10下午1月-2312:10January20,202316、业余生活要有意义，不要越轨。2023/1/2012:10:2812:10:2820January202317、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。12:10:28下午12:10下午12:10:281月-23MOMODAPOWERPOINTLoremipsumdolorsit,eleifendnullaac,fringillapurus.Nullaiaculistemporfelisamet,consecteturadipiscingelit.Fusceidurnablanditutcursus.感谢谢您您的的下下载载观观看看专家家9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。1月-231月-23Saturday,January7,202310、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。14:05:1714:05:1714:051/7/20232:05:17PM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。1月-2314:05:1714:05Jan-2307-Jan-2312、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。14:05:1714:05:1714:05Saturday,January7,202313、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。1月月-231月月-2314:05:1714:05:17January7,202314、他乡生白白发，旧国国见青山。。。07一月月20232:05:17下下午14:05:171月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。一月232:05下下午午1月-2314:05January7,202316、行动出出成果，，工作出出财富。。。2023/1/714:05:1714:05:1707January202317、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。2:05:17下下午2:05下下午14:05:171月-239、没没有有失失败败，，只只有有暂暂时时停停止止成成功功！！。。1月月-231月月-23Saturday,January7,202310、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。14:05:1714:05:1714:051/7/20232:05:17PM11、成功就是是日复一日日那一点点点小小努力力的积累。。。1月-2314:05:1714:05Jan-2307-Jan-2312、世间成事，，不求其绝对对圆满，留一一份不足，可可得无限完美美。。14:05:1714:05:1714:05Saturday,January7,202313、不不