万达商业地产盈利模式深度解析及二三线商业

万达商业地产盈利模式深度解析及二三线商业地产战略开发要点

2011年9月培训讲师：徐扬

原万达集团商务部副总经理，负责集团商业项目业态规划、核心租户管理、租赁决策文件制定、商业项目定位研究等工作；主持商业运作过的项目有：成都万达、上海南汇万达、南京建邺万达、重庆万达、北京石景山万达、西安李村万达等。现任东方伟业副总裁。图片课程提纲☆商业地产概述☆商业开发过程中常见的问题☆万达的内部管控体系（发展、规划、工程）☆招商团队的培训☆营运知识的分享☆其他项目的分享商业地产概述我国商业地产发展的三个阶段:第一阶段:1992—2002:起步发展时期,商业和地产两个产业第二阶段:2002--2008:快速发展时期，商业加地产边缘产业第三阶段：2008--至今：理性发展时期，商业地产独立产业商业地产的基本特征一：商业属性、地产属性、金融属性二：高投入、高回报、高难度三：安全性、稳定性、持续性商业地产的难题消费群投资群商户群商业地产的常见误区重规模轻效益重开发轻经营重政策轻规划商业地产新的趋势1.开发商进军商业地产并拥有零售品牌（开发商拥有自己的百货是一个长期的趋势）2.零售商进军商业地产并开始购地自建3.专业化的商业地产开发随着城市化进程蓬勃发展万达商业地产发展历程特点：底层出售（格子铺），二三楼超市，四楼家居特点：：组合合店，，由多多个单单店组组成特点：：业态态丰富富，由由超市市、百百货、、影院院、电电器专专卖、、娱乐乐等构构成，，也就就是城城市综综合体体。第三代代产品品变化化后的的优势势1.增增加了了室内内步行行街，，贯穿穿项目目各主主力店店2.强强调购购物空空间的的舒适适度与与便利利性3.业业态布布局更更加丰丰富多多彩4.人人流内内部共共享性性显著著增强强万达三三代产产品的的突破破与成成熟代表作作上海五五角场场万达达广场场主要主主力店店情况况：沃尔玛玛购物物广场场：约约2.8万万平米米香港巴巴黎春春天百百货：：约4.3万平平米第一食食品广广场：：约2.1万平平米万达国国际影影城：：共10个个放映映厅其余主主力业业态有有：新新华书书店、、黄金金珠宝宝城、、和乐乐国际际家居居广场场、青青少年年购物物中心心等目前60%的合合作品品牌商商家是是通过过这个个项目目积累累起来来的。。代表作作鄞州万万达广广场主要主主力店店情况况：沃尔玛玛、百百安居居、特特力屋屋、苏苏宁电电器、、喜百百度、、石浦浦酒楼楼、神神采飞飞扬电电玩城城、大大歌星星KTV、、万达达影城城、银银泰百百货等等。总结建设城城市综综合体体的基基本原原则一.选选址策策略二.商商业规规划与与定位位策略略（万万达2010年年开始始，改改变开开发公公司为为主导导的情情况））三.建建筑规规划设设计要要点万达内内部管管理体体系一.选选址阶阶段

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项项目推推进

项项目立立项核心解解读选址要要点:城市:100万万以上上人口口;人人均可可支配配收入入过万万元;地级级市位置:城市市核心心地块块,周周边人人口30万万人;或类类似人人口导导入区区;谈判:与政政府谈谈判,定指指标、、包拆拆迁、、设条条件价格:拆迁迁成本本,地地价同同类最最低水水平核心解解读对政府府的吸吸引力力:

每个个综合合体为为社会会新增增近万万个就就业岗岗位

每个个综合合体每每年创创造几几千万万甚至至超亿亿元税税收

城市市综合合体是是一站站式消消费场场所,全方方位满满足群群众的的消费费需求求

每个个城市市综合合体都都创造造一个个城市市新中中心

改善善城市市产业业结构构二.商商业规规划与与定位位三.建建筑规规划设设计建筑规规划设设计建筑规规划设设计建筑规规划设设计万达招招商模模式一.成成功解解决招招商过过程中中的三三对矛矛盾1.主主力店店与小小商铺铺2.租租金与与品牌牌3.连连锁品品牌与与当地地商家家（一些些业态态的租租金情情况））招商实实施中中的四四大要要素招商工工作阶阶段划划分招商工工作时时序表表订单地地产的的关键键主力店店在商商业地地产的的作用用

保保证证安全全

确确定定基调调

快快速速发展展万达主主力店店业态态及面面积构构成订单地地产模模式的的优势势万达目目前主主力店店业态态及商商家万达商商业地地产的的三个个核心心优势势1.万万达达的商商业地地产产产业链链2.万万达达商业业地产产的盈盈利模模式3.万万达达丰富富的商商家资资源运营知知识的的分享享购物中中心运运营管管理的的最终终目标标成功购购物中中心的的标准准项目运运营中中经常常出现现的数数据日均人人流量量有效人人流楼层递递减系系数高峰期期候餐餐时间间人均停停留时时间人均消消费值值总提袋袋率单店提提袋率率客单价价单次消消费率率坪效重复消消费率率购物中中心成成功的的核心心要素素运营工工作的的主线线客户关关系服务准准则一.以以客为为师二.以以客为为尊三.以以客为为亲四.以以客为为友直接带带来效效果运营管管理评评价的的核心心指标标购物中心心运营管管理的工工作模块块THEEND9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。2023/1/72023/1/7Saturday,January7,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。2023/1/72023/1/72023/1/71/7/20232:09:41PM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。2023/1/72023/1/72023/1/7Jan-2307-Jan-2312、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。2023/1/72023/1/72023/1/7Saturday,January7,202313、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。2023/1/72023/1/72023/1/72023/1/71/7/202314、他乡生白发发，旧国见青青山。。07一月20232023/1/72023/1/72023/1/715、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。一月232023/1/72023/1/72023/1/71/7/202316、行动出出成果，，工作出出财富。。。2023/1/72023/1/707January202317、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者者最好好沿着着以脚脚为起起点的的射线线向前前。。。2023/1/72023/1/72023/1/72023/1/79、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。2023/1/72023/1/7Saturday,January7,202310、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。2023/1/72023/1/72023/1/71/7/20232:09:41PM11、成功就是是日复一日日那一点点点小小努力力的积累。。。2023/1/72023/1/72023/1/7Jan-2307-Jan-2312、世间成事事，不求其其绝对圆满满，留一份份不足，可可得无限完完美。。2023/1/72023/1/72023/1/7Saturday,January7,202313、不不知知香香积积寺寺，，数数里里入入云云峰峰。。。。2023/1/72023/1/72023/1/72023/1/71/7/202314、意志志坚强强的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥块一一样任任意揉揉捏。。07一一月月20232023/1/72023/1/72023/1/715、楚塞三湘湘接，荆门门九派通。。。。一月232023/1/72023/1/72023/1/71/7/202316、少年十五二二十时，步行行夺得胡马骑骑。。2023/1/72023/1/707January202317、空山山新雨雨后，，天气气晚来来秋。。。2023/1/72023/1/72023/1/72023/1/79、杨柳散和和风，青山山澹吾虑。。。2023/1/72023/1/7Saturday,January7,202310、阅读一一切好书书如同和和过去最最杰出的的人谈话话。2023/1/72023/1/72023/1/71/7/20232:09:41PM11、越是是没有有本领领的就就越加加自命命不凡凡。2023/1/72023/1/72023/1/7Jan-2307-Jan-2312、越越是是无无能能的的人人，，越越喜喜欢欢挑挑剔剔别别人人的的错错儿儿。。2023/1/72023/1/72023/1/7Saturday,January7,202313、知人人者智智，自自知者者明。。胜人人者有有力，，自胜胜者强强。2023/1/72023/1/72023/1/72023/1/71/7/202314、意意志志坚坚强强的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥块块一一样样任任意意揉揉捏捏。。07一一月月20232023/1/72023/1/72023/1/715、最具挑战性性的挑战莫过过于提升自我我。。一月232023/1/72023/1/72023/1/71/7/202316、业余生生活要有有意义，，不要越越轨。2023/1/72023/1/707January202317、一个人人即使已已登上顶顶峰，也也仍要自自强不息息。2023/1/720