商业物业管理手册消防安全管理手册模板

63/63商业物业管理手册第一章组织机构、岗位职责一、组织结构图（略）注：清洁主管为外包公司驻现场主管二．物业经理岗位职责及任职要求直接上级：项目总经理直接下级：管理部主管、工程主管1、岗位职责：（1）向项目经理报告工作，并做好所指派的所有工作；（2）统筹本部门各主管、领班及职工或员工履行管理方案所定的工作；（3）制定本部门的编更表，乐观增加职工或员工的平安意识和法制观念；（4）负责管理处的设备登记入册；（5）监管当值职工或员工的仪容及制服洁净；（6）监管辖下职工或员工能履行工作指令，确保项目管理工作能正常操作；（7）每天不定时巡视检查项目，确保项目公共秩序平安，设备设备、环境清洁美观，无消防、平安隐患；（8）工程人员，保安人员紧守岗位，确保消防疏散通道畅通无阻，设备设备运行正常；（9）清洁程度保持高级商务项目水平；（10）确保盆栽园艺摆设满意；（11）发生事故后，第一时间抵达现场指挥，监控局面；（12）以诚恳耐心态度处理商户投诉事件，并跟进及记录事件经过，及于适当时候汇报项目经理将事件尽快解决处理；（13）每天呈交工作记录存档及跟进未履行工作；（14）沟通协调商户对管理工作的要求和支配；（15）监控承包商的服务质素及供应商的货品质素，与承包商定时会议争论  工作问题；（16）定时支配及实行项目夜巡，突击检查，以加强监督职工或员工的工作质量；（17）遵守公安部门和上级的规定，依照公司对项目平安工作的布署、要求，组织本部门主管、职工或员工，有方案，有步骤进行实施，并确保工作目标在时限内履行；（18）负责完善、制定项目各类钥匙的管理的规定，定时检查执行状况，发觉问题及时纠正和报告；（19）负责制定安保监控的管理规定和操作规程，确保项目监控范围内的地方防火，防盗平安；（20）定时检查所有安保措施，并做好记录，确保消防设备、设备完好，以备查考；（21）负责督促检查各相关责任班组对责任制的执行状况，确保平安工作落实；（22）负责本部门职工或员工的纪律工作，关怀职工或员工生活，提高专业水平。2、任职要求：（1）大专以上学历，视力良好，仪表端庄大方；（2）从事物业管理或相近领域工作三年以上；（3）经政府主管部门培训合格，持有物业管理上岗证书；（4）具有一定的组织、沟通协调能力，能妥善处理日常和突发的各种事务；（5）有较强的实际操作能力；（6）把握签署各种协议的基本知识，包括物业管理协议、房屋租赁协议、各种分包服务协议等；（7）熟悉各种物业管理法律法规；（8）具备较强的公共关系知识和能力；（9）具有对管理职工或员工岗位技术培训能力。三．管理部主管职责及任职要求直接上级：物业经理直接下级：领班1、岗位职责：1)负责项目保安、清洁、绿化、消杀、消防整体日常工作，包括职工或员工当班编排、岗位编排、更换编排；2)负责落实管理部整体的管理目标，对于缺陷和漏洞及时报告并提出书面处理建议或意见；3)负责制定项目整体的保安、清洁、绿化、消杀、消防工作方案、并监督以上状况的具体落实，及时将当月工作汇总交到物业经理；4)每月抽查项目管理工作的落实状况并做记录，以备商业管理中心抽查。每月列入汇总记录，交商业管理中心。对于本部门职工或员工的违纪、违规行为提出书面处理建议或意见；5)监理沟通协调工作进程，抽查所有工作的开展状况（如：物料的交接，交接班制度，交办的工作落实），发觉问题及时书面报告上级；6)协作工程主管做好商户入住前的检查工作；7)将保安员巡检之公共区域设备状况反馈给工程部，沟通协调并督促工程部尽快履行；8)负责各班职工或员工使用之物料、工具、设备的定时检查，发觉损、毁，报废，查明原因，书面报告并提出处理建议或意见；9)制定职工或员工培训方案，并具体加以落实；10)每周对项目进行定时工作检查，发觉问题及时整改；11)组织建立义务消防组织；12)中控及消防监控中心的管理；13)对职工或员工加强教育，增强法制观念；14)监督车库管理，帮助制定车库规程；15)做好上级分派的其他工作。2、任职要求：（1）大专以上学历，视力良好，仪表端庄大方；（2）物业管理五年以上工作阅历；（3）具有较强的组织沟通协调能力，能妥善处理日常各种事务和突发事件；（4）有较强的实际操作能力；（5）熟悉各种物业管理法律法规；（6）有较强的公共关系知识和能力；（7）熟悉项目物业管理工作的流程；（8）具有对管理职工或员工岗位技术培训能力。四．清洁主管岗位职责及任职要求直接上级：管理部主管直接下级：清洁员1、岗位职责：（1）负责项目公共区域的清洁、绿化及虫害监控的管理监督工作，负责工作方案支配和检查落实；（2）听取上级和客户的建议或意见与要求，全力负责贯彻实施；（3）努力制造良好的卫生环境，深化现场，检查所有工作的落实状况，及时发觉问题，使一些影响物业管理公司形象的隐患、事故苗头消灭和解决在最初阶段，问题严峻未能马上解决的，及时向上级汇报；Ø加强部门沟通，合理支配临时性、晚间、较大规模的工作，尽可能削减对客户的影响；Ø监督清洁工在清洁时不得令客户不便；Ø监督、指导生活、建筑垃圾的收集、清运；Ø定时召开清洁例会，了解清洁工作状况，指导清洁服务工作；（4）熟悉绿化布局及绿化养护现状，坚持环境绿化“三分种、七分养”的原则，加强绿化的养护管理工作，为项目提供和谐、温馨、高品味的绿色环境空间；（5）负责支配、监督灭虫/灭害药剂施放、喷洒工作，避开在客户正常上班期间造成或产生异味；（6）做好清洁、绿化工程及虫害监控的监督管理、协议管理及耗材的档案管理工作；（7）把握各种清洁剂及灭虫/灭害药剂的特性，了解清洁设备使用状况，以免对项目人员、设备设备造成或产生不利影响；（8）履行上级交办的其他工作。2、任职要求：（1）具有高中以上文化程度，从事物业管理或相近工作2年以上。（2）有较强的专业知识和实际操作能力，具有对外委项目监督的能力。（3）视力良好，仪表端庄大方，健康、精力充沛。五．保安主管岗位职责及人之要求：直接上级：管理部主管直接下级：管理员1、岗位职责：1)负责项目整体日常工作，包括职工或员工当班编排、岗位编排、更换编排；2)负责落实保安整体的管理目标，对于缺陷和漏洞及时报告并提出书面处理建议或意见；3)负责制定项目整体的保安、消防工作、并监督以上状况的具体落实及时将当月工作汇总交到商业管理中心；4)对于本部门职工或员工的违纪、违规行为提出书面处理建议或意见；5)监理沟通协调各上级的工作进程，抽查所有工作的开展状况（如：物料的交接，交接班制度，交办的工作落实），发觉问题及时书面报告；6)协作工程主管做好客户入伙前的检查工作；7)将管理员巡检之公共、中心设备及今后各单元设备故障状况反馈给工程部，沟通协调并督促工程职工或员工尽快履行；8)负责各班职工或员工使用之物料、工具、设备的定时检查，发觉损、毁、报废，查明原因，书面报告并提出处理建议或意见；9)遵守职工或员工培训方案加以落实；10)对项目进行不定时检查，发觉问题及时整改；11)中控及消防监控中心的管理；12)对职工或员工加强教育，增强法制观念；13)监督车库管理及收费，帮助制定车库管理规章制度；14)做好上级分派的其他工作；15)遇到有设备设备损毁，及时向上级汇报。2、任职要求：1)男，大专以上学历，视力良好，仪表端庄大方；2)物业管理二年以上工作阅历；3)持有物业管理上岗证书；4)具有一定的组织沟通协调能力，能妥善处理日常各种事务和突发事件；5)有较强的实际操作能力；6)熟悉各种物业管理法律法规；7)有较强的公共关系知识和能力；8)熟悉项目物业管理工作的流程；9)具有对管理职工或员工岗位技术培训能力。六、带班（领班）职责及任职要求直接上级：管理部主管直接下级：秩序维护员1、职责：1)当值时，必需精神饱满，举止大方、得体，严禁无礼待客。2)当值时间，须按规定穿着整齐，制服须保持洁净。3)必需听从上级的口头或书面的管理命令，不得对上级分派的工作无故延缓、拖延。4)未经上级批准或无合理理由，不得擅离职守、无故旷工或缺席。5)当值时，不得看与工作无关的书籍、报纸，收听收录机或看电视。6)在工作区域内（无论上、下班），不得进行聚赌、喝酒、打牌等行为。7)未能向商户或施工人员索取任何酬劳。8)如因个人的疏忽行为而引致公司财产损失，需要负责赔偿。9)不得将属于项目的财物据为己有或作私人用途。10)对商户或访客人员的咨询，必需赐予准确答复。未经上级主管同意，不得随便发表涉及项目及公司隐秘的言谈。11)遇有商户投诉时，在任何状况下，必需以礼相待。12)熟悉项目技术层及各楼层工程方面设备所处位置。13)对于违反项目内规章制度的施工人员进行教育，对于屡教不改者，予以经济处罚，直到将其请出项目。14)对可能影响商户营业的施工，应及时制止。15)未经公司同意，不得接受或擅自从事由该项目商户所提供任何额外工作。16)同事间团结全都、互相关心。17)不得散布不利于团结的言论，发表有损公司、项目及商业管理中心声誉的言论。18)依照领班的岗位要求及规程工作，帮助部门主管搞好班组的日常管理，检查督促各岗位的执行状况，发觉问题及时处理。19)当值时，必需检查项目范围内的公共部位，做好治安防范管理工作，对重点部位实行必要的措施，发觉状况及时处理，并与关于部门联系，同时报告部门主管。20)做好定时的《会议记录表》，每天填写《当值、交接班记录表》并帮助部门主管加强职工或员工的培训工作。2、任职要求：1)具备高中或中专以上学历，视力良好，仪表端庄大方。2)经过政府主管部门培训合格，持证上岗。3)健康、精力充沛，口齿清晰，反应灵敏。4)具备物业管理工作阅历，熟悉保安岗位服务规范，服务提供规范和质量监控规范，能在实践中认真贯彻执行。5)较熟悉项目物业管理工作的流程，具备一定的管理能力，能帮助部门主管的工作。6)熟悉国家物业管理关于法律、法规要求。7)具备一定的公共关系知识和公关能力。8)必需具备上级资格/资质。七．现场值守岗位职责及任职要求直接上级：领班直接下级：无1、岗位职责：1)此岗为固定岗，值守于岗位内，对于进出项目人员必需有礼貌询问，做到态度和气可亲；2)必需保持服装、头发的洁净，不准留大鬓角、烫发，不准蓄小胡须，做到每天剃胡须；3)在岗时，必需精神饱满，举止大方、得体，严禁无礼待客；4)上岗时必需佩戴胸卡及检查所有配备是否完整；5)应常常保持领带的挺括、洁净，上岗时须系戴端正，衬衫亦须保持洁净并做到常常换洗；6)上岗时，皮鞋始终保持光亮，无污迹；7)对于进出项目访客人员须指点其准确的填写《人员进出登记表》；8)对于访客人员咨询，必需赐予准确的答复，做到态度耐心，和气可亲，必要时引导至电梯厅或指派区域；9)遇有客户投诉时，在任何状况下必需以礼相待，避开发脾气，记录投诉要点及时通知带班；10)清晰了解项目索引牌是否有错误，并及时更正；11)杜绝所有外来推销人员进入项目；12)有效地监督项目内的清洁工作，若发觉有任何不清洁处，必需在第一时间通知清洁工清洁；13)如发觉项目内工程方面问题，如照明灯损毁等，应及时通知工程部修理修缮；14)做好物品出入的管理，必需凭证放行；15)此岗代表公司及项目形象，要求管理员必需服饰洁净，仪表大方，站立端正；16)做好上级的所有指示工作；17)对大件物品出门核对《物品出入许可证》；18)非营业时间进入营业楼的人员应实施具体登记。2、任职要求：1)具备中专以上学历，年龄22-40岁，身高1.70米以上，视力良好，仪表端庄大方；2)经过政府主管部门培训合格，持证上岗；3)熟悉国家物业管理关于法律、法规要求；4)健康、精力充沛，口齿清晰，反应灵敏；5)认真遵守国家的法律、法规，待客热情礼貌，能与同事和客户友好相处，热心助人；6)具备物业管理工作阅历，熟悉保安岗位服务规范，服务提供规范和质量监控规范，能在实践中认真贯彻执行；7）具备一定的公共关系知识和公关能力；八、巡检管理员岗位职责及任职要求直接上级：上级直接下级：无1、岗位职责：1)上岗时，必需精神饱满，举止大方、得体；2)上岗时须穿着公司统一发放的服装，佩戴胸卡，服装必需保持清洁、平整；3)领带须系戴端正，皮鞋保持光亮，无污迹；4)此岗为活动岗，管理员应全面了解项目内基本构造及特点；5)依据项目实际状况，巡视各公共通道，白天主要检查各通道是否畅通，客户的上班状况，检查所有公共设备是否都在正常运行状态。晚间必需确定所有客户之大门完整锁好，并检查所有的平安措施是否完整，如任何事情发生或怀疑之处，必需立刻报告上级主管；6)熟悉项目各层工程方面设备所处位置；7)巡查各楼层施工人员施工证，检查施工地是否与施工证中施工区域相符，对于无施工证之施工人员将其请出项目；8)对于违反项目内规章制度的装潢施工人员进行耐心教育，对于屡教不改者，停工进行培训教育，直到将其请出项目；9)对可能影响正常营业楼层之野蛮施工的状况，应及时制止；10)巡查每层楼层公共设备，如照明灯、防火用具等，若发觉有损毁现象，应马上通知主管，并请工程部检查修理修缮，做好记录；11)对于客户提出的问题，须耐心回答，给对方一个满意的答复；12)巡检终止后，应填写巡检表，交带班查阅；13)遇有客户投诉时，在任何状况下，必需有礼有节，避开发脾气，认真倾听并记录投诉要点，及时向上级汇报；14)在巡检过程中，若发觉有任何异常状况，应及时通知带班处理；15)巡检时，应做好详尽的《每天巡检记录表》，并及时向带班汇报；16)巡更棒由巡检楼面人员使用，巡检人员必需严格遵守规定的巡检路线进行巡检各墙机点都应到达打更，除非需处理紧急应变或可疑状况，不得擅自变更，发觉巡检设备故障时，马上向上级报告。每次巡检，使用巡更机人员都有记录，每天早班将巡更机与记录表一起交接班人员，主管不定时抽查；17)保安人员手持巡更采集器，按指派的时间和路线每三小时巡查一次，在正常状况下到达每个巡更点的时间误差不超过二分钟；18)对中控/消控通知的每一次报警事项或怀疑之状况，必需做好记录，细心检查，尽快汇报；19)做好上级主管所指派的工作；2、任职要求：1)具备中专以上学历，年龄22-40岁，身高1.70米以上，视力良好，仪表端庄大方；2)经过政府主管部门培训合格，持证上岗；3)健康、精力充沛，口齿清晰，反应灵敏；4)认真遵守国家的法律、法规，待客热情礼貌，能与同事和客户友好相处，热心助人；5)具备物业管理工作阅历，熟悉保安岗位服务规范，服务提供规范和质量监控规范，能在实践中认真贯彻执行；6)熟悉国家物业管理关于法律、法规要求；7)具备一定的公共关系知识和公关能力。九、监控中心管理员岗位职责及责任要求直接上级：领班直接下级：无1、岗位职责：1)提前非常钟着装，仪容严整，佩戴胸卡，禁止脱岗；2)离岗时必需征得上级同意，并在接岗人员到达后方可离开，严格执行中控交接班制度；3)严格执行监控中心进出人员管理制度；4)忠于职守，密切注意监视屏幕，发觉异常状况马上固定图像，同时通报关于人员到现场处理，并保持与处理人员的联络，及时提供新的状况；5)处理完毕后具体记录事件的经过及处理结果，严格依照“中控保安系统异常状况处理规程”操作；6)监察所有警钟或警报信号，及时准确的确定报警的原因及位置，马上通知关于人员前去查看，保持与现场的联络；一旦发生火警按“消防联动报警处理规程”处理，并做好相关记录；7)发生电梯困人、电梯故障状况，依照“电梯困人处理规程”处理；8)及时、礼貌地转接电话，登记于记录本上，并落实相关人员到场处理；9)严格依照对讲机操作规范，呼叫用语简洁规范；10)保持与系统设备供应商及修理修缮保养商的沟通，遇设备有异常状况或故障，及时通知当值领班和进行报修，如遇非正常营业时间，可及时通知保养商或关于人员到场检修，并做好检查、修理修缮保养登记记录；11)熟练把握各系统的操作，熟悉各系统流程，学会识别并排除简单故障，对于各类事故及故障的造成或产生，除要求及时通知修理修缮人员外，还要做好记录；12)每天做好《消防报警系统日常运行记录表》、《消防、安保系统设备故障统计表》的记录；13)帮助商业管理中心、政府关于部门或客户查看录像（需通过严格的审批制度），并在《监控中心录像查阅登记表》上作好记录；14)依照音像播放规则，保证项目背景音乐轻柔、完美、舒适；15)做好对讲机领用、归还、充电等工作；16)帮助管理部做好安保工作；17)严禁在电脑中玩嬉戏，禁止私带磁盘、光盘进入中控；18)禁止吸烟、吃零食、打瞌睡及看书报刊物；19)爱护公共设备，保持室内洁净。2、任职要求：1)视力良好，仪表端庄大方；2)具备中专以上文化程度；3)身体健康、精神充沛、工作乐观主动、热情待人、好学上进；4)持有消防监控操作上岗证书；5)必需具备良好的语言理解能力和表达能力，口齿清晰，反应灵敏。第二章规章制度一.平安管理制度1.当值职工或员工必需接受保安培训，并取得岗位证书后方能上岗；2.当值职工或员工应穿着公司发放的制服，并保持服装洁净；3.监控中心实行24小时专人当值，管理员对项目公共区域及走道实行定时巡视和重点区域多次巡视相结合，以确保项目的公共区域平安，有效监控伺机犯案与破坏；4.项目各进、出口实行定时、定人负责管理，对来访之客人视具体状况予以必要的查询，在非营业时间段对来访人员实行访客登记制度；5.未经商业管理中心批准不允许在项目区域内开展任何推销业务；6.本项目管理人员负责项目范围内公共秩序及公共财产平安工作，客户如有货物进出须事先与商业管理中心取得联系，以便妥善支配；7.物品出门必需开具有效出门单，并列明数量及品名；由当值门岗管理员签名确认后方可放行。非正常营业时间物品一般不予放行，如确有特殊需要，必需事先办理好出门手续，经商业管理中心确认后放行；8.所有管理员应具体熟记火警、匪警、抢救等应急电话号码，以便在需要时求得关心；9.对于客户的紧急呼叫，当值人员应在最短的时间赶到现场，并马上将现场状况报告当值负责人，同时按关于工作规程处理；10.平安疏散通道必需保持畅通，严禁堆物；11.未经商业管理中心同意，不得乱拉临时电线及擅自动用明火施工，动用明火必需事先向商业管理中心申请并获准，同时做好平安防范工作并配备灭火器后方可进行；12.严禁施工人员在施工场地酗酒、使用电炉等加热器具，住宿及携带亲戚伴侣进入项目。施工人员不得在除施工场所区域外的项目公共部位逗留闲逛；13.仓库、机房、工作场所内不得存放易燃易爆物品；14.严禁在项目公共区域吸烟；15.不得擅自动用项目的任何消防器材和设备设备（火警除外）；16.消防专管员定时检查消防器材，确保火警时有效；17.管理部工作人员应熟练把握灭火器材使用方法和性能；18.各当值职工或员工应认真具体做好每天的工作日志，以便存档备案；19.每班工作必需交接清晰，并及时记录在交班簿上。对于特殊的状况交班职工或员工必需向接班职工或员工说明清晰，以便接班职工或员工继续工作。二．监控中心管理制度1.消控中心除当班人员、商业管理中心经理、主管、领班巡视、工程修理修缮、保养人员外，其他未经许可人员一律不得进入，经同意进入者必需在《监控中心外来人员进出登记表》上做好登记；2.工程修理修缮、保养人员进入时，须持有操作许可证明，并做好登记；3.设备供应商、修理修缮保养商须有商业管理中心工程部人员伴随方可进入，并做好登记；4.其他人员需经商户或商业管理中心同意方可进入；5.当值人员必需督促做好所有外来人员的登记工作；6.监控的录入资料文件资料应至少保持30天，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行；7.帮助商业管理中心、政府关于部门或客户查看录像（需通过严格的审批制度,报商业管理中心领导批准），并在《监控中心录像查阅登记表》上作好记录。监控室的环境，具体要求如下：1、地面：1.1）目视地面无杂物，无积水，无污迹；1.2目视无积灰，无污渍，湿度适中；2、墙面：目视无积尘，蜘蛛网；3、电脑显示屏：目视显示屏无灰尘；4、台面：目视台面无积灰，无污渍；5、维护空间：目视无积灰，无杂物；工程部负责监控室的设备及线路检查，具体要求如下：1、定时检查系统步线：一次/周，防止虫蛀鼠咬；2、定时检查空气过滤网：一次/月，保持空气的湿度，温度；质量记录表格：《监控中心外来人员进出登记表》《监控中心录像查阅登记表》消防、安保系统设备故障统计表消防、安保系统设备故障统计表巡检管理制度1.检查项目公共区域有无堆积物，禁止任何人员在公共处堆放装修及其他材料物品，确保通道畅通；2.保持高度的警惕，随时注意项目内外可疑人物，留意生疏人在公共区域徘徊或搬运物件，并主动上前询问，若属正常搬运应注意搬运状况，加以引导以免损毁公共设备，确属可疑人物通知领班并帮助处理；3.查询正在施工、装修的单位是否经过商业管理中心的批准，并检查施工人员是否佩戴商业管理中心颁发的施工证，如没有马上暂停其工作并要求尽快办妥关于手续，及时报告领班或主管；4.禁止任何人员在项目公共区域派发或张贴布告和宣扬品；5.遇电梯修理修缮保养时，项目管理员需检查“修理修缮保养，暂停使用”立牌是否置于被保养修理修缮的电梯桥厢外，如未放置，应马上通知维保人员放置立牌，以示通告；6.随时留意项目公共区域和设备的卫生清洁状况，发觉差、乱、脏状况及时通知清洁部门清扫；7.管理员对项目巡视时间间隔的要求为每二个小时巡视一次，每班6次，每次巡视应将巡视检查的内容、结果记录在《每天巡检记录表》上；8.随时注意公共区域设备状况，若发觉损毁及时通知工程部修理；9.按巡更路径认真做好巡更工作；10.认真做好当班记录；11.乐观主动做好与管理员岗位职责关于的所有工作。质量记录表格：《每天巡检记录表》四．办公室外来人员管理制度1.项目门禁管制时间：l周末及国定假日；l每天晚间19:00～隔天上午07:00；2.门禁管制期间，所有进出人员一律于《人员进出登记表》上登记；3.项目内严禁推销行为，发觉推销行为或接到租户联系电话告知，应及时劝导请其离开本项目；4.衣冠不整者不予放行；5.快递及送货人员登记后放行；6.送货、送餐人员一律由B1F乘坐消防梯搬运货物；7.项目、门岗、巡检人员等应保持警觉性，发觉可疑人物应多加留意，必要时应上前盘问或汇报商业管理中心处理。质量记录表格：《人员进出登记表》《物品出入许可证》五．停车库管理制度1.机动车：1)地下停车库进出车辆接受项目监控中心24小时监控；2)发觉可疑人员在车库内徘徊，应上前礼貌询问是否需要帮助，防止偷车事件；3)车库管理员在巡视时，需检查地下停车库设置的灭火器是否完好，并同时注意车库内有无杂物及易燃品堆放；4)车库管理员在巡视时，应特殊注意停放之车辆有无漏油、漏水现象发生，若发觉状况应及时通知车主；5)月租卡车位供本项目商户或租户使用，车位租用者若更换车辆，须事先书面告知商业管理中心；6)车辆进入车库需依照指派路线、路标行驶，不准逆向行驶，否则造成之后果自行负责；7)驾驶员进入车库，需听从管理员现场指挥，车辆按指派车位停放，不得任意侵占他人车位；8)驾驶员进入车库，不准携带易燃易爆物品，禁止吸烟，禁止动用明火，不准乱扔垃圾；9)客户在泊车时不得占用公共通道，一张月租卡只能停放一部车辆；10)车库内禁止修车、试车、洗车行为；11)驾驶员不得任意动用消防设备；12)车库内移动车辆碰撞他人车辆或项目设备，需照价赔偿；13)驾驶员在使用月租卡过程中，如使用不当而造成月租卡损毁或月租卡遗失，需补办月租卡并另付相应补卡费用；14)车辆进入车库，车主应妥善保管车内物品，注意检查门、窗关闭，如有遗失概不负责；15)车辆进入车库出入口时，禁止跟车，按规定依次出入车库，因违章跟车造成的损失，后果自负；16)机动车停车位严禁停放非机动车和摩托车；17)车辆携带营业设备出项目，请主动出示《物品出入许可证》；18)1楼平台上停车位除农村商业银行（当前租用单位）相关车辆、卸货车辆暂停之外，禁止其他车辆占用。2.非机动车：1)非机动车应停放于指派区域，并按规定停放；2)非机动车车主应凭停车证有序停放非机动车；3)非机动车按电动助动车、自行车分区域停放；4)巡岗人员应提高警觉，注意可疑现象，谨防车辆盗窃事件；5)停车区出入口禁止非机动车行驶骑，人员应下车推行，以避开与其他人、车冲撞致使意外事故。质量记录表格：《物品出入许可证》六．施工管理制度1.施工单位到商业管理中心提交装修资料文件资料，经营运部、工程部审核后，由营运部开施工单并办理关于手续；2.施工单位提供施工人员有效证件，由商业管理中心营运部制作临时施工证；3.施工人员进入施工现场必需佩戴临时施工证，并接受管理人员的监督；4.开工前施工区域周边的外装饰、设备、设备加以爱护，货物进出及垃圾清运按商业管理中心的规定进行；5.在正常营业时间内不得进行有异味、有噪音的工作；6.在施工现场按消防规定配置一定数量的灭火器材，易燃易爆物品应按规定摆放；动用明火需到商业管理中心办理动火证，作好防火措施，持证施工确保平安；7.管理部有权对违反施工规范的施工单位及个人实行劝阻、制止或停止施工等措施；8.如需进入客户区域施工，需提前24小时申请，取得准许后方可施工；9.有可能造成或产生异味、噪音的工作必需支配在非正常营业时间内进行。质量记录表格：《动火证申请表》《动火现场检查表》七、钥匙管理制度1.钥匙管理责任人：1)管理部钥匙《A项目钥匙总登记表》由管理部主管负责主持编制及更新，并由商业管理中心经理批准；2)物业经理每月检查一次《项目钥匙总登记表》及跟进任何遗失的钥匙(如有的话)；3)管理部主管每周检查一次《项目钥匙总登记表》及跟进任何遗失的钥匙(如有的话)；4)钥匙保管人员每天一次核对自己所保管钥匙的项目及数量；5)监控中心24小时保管钥匙，应于每次交接班时各方清点核对项目及数量。2.管理方法：2.1本商业管理中心内部人员借用：1)职工或员工亲自前往领取钥匙并将关于资料文件资料填写在《项目钥匙借还记录表》上；2)在归还钥匙时，项目商业管理中心相关部门职工或员工须在《项目钥匙借还记录表》签署确认，所有借用的钥匙须于当天归还；3)当值接收钥匙职工或员工须在《项目钥匙借还记录表》上签署确认及将钥匙放回原存放位置；4)上级（领班）换班时须检查《项目钥匙借还记录表》及跟进任何未退还的钥匙(如有的话)。2.2相关方人员借用（外借）：获授权的协议工程借用（外借）、或各工程维保方等与本商业管理中心相关的服务供应方借用钥匙时，必需由该工作相关部门主管签发的《A项目钥匙借用申请单》，并由项目商业管理中心钥匙管理部门主管认可后，交由钥匙保管人员存档，其他程序参照本章节4.2.2–4.2.5条款办理。2.3重配钥匙的程序：1)发觉有钥匙弯曲变形、断裂等状况需要重新配制钥匙的，须填写《钥匙重配申请表》，上面填写重配数量、重配原因、申请人及钥匙编号等信息，经部门主管批整确认后方可配制；2)配制钥匙需指派人员进行操作，配制终止后对原来受损钥匙需集中进行报废处理，不得随便丢弃；3)钥匙重配申请单交监控存档保存，并在记录本上做好记录；4)任何人未经部门主管批准，均不得私配钥匙；5)重要机房或区域重配钥匙须经商业管理中心物业经理批准；2.4钥匙的报废任何钥匙有断裂、损毁及报废的，不得随便丢弃，应集中处理，并在《钥匙作废记录表》上作好登记；2.5钥匙的新增中控室增加的任何钥匙需编号并在《项目钥匙新增记录表》上作好记录，且报部门主管及项目经理批准。质量记录表格：《项目钥匙总登记表》《项目钥匙借用申请单》《项目钥匙借还记录表》《项目钥匙重配申请表》《项目钥匙作废表记录》《项目钥匙新增记录表》八．消防电梯及货运电梯管理制度1.项目内消防电梯及货运电梯由商业管理中心管理；2.使用货梯者，应听从现场管理员支配、指挥，做到文明有序；3.使用货梯过程中，因野蛮装卸，强行抵门、不听从管理等人为因素而造成电梯故障、零件损毁，商业管理中心将要求关于行为人做出赔偿，情节严峻者将送交警署处理；4.搬运垃圾、黄沙、石子、水泥等易渗漏、易飞扬物品前须做好防护措施，否则不得使用电梯；5.请保持货梯及周边环境洁净，若有污损，责任者有义务进行清洁；6.凡需使用货运电梯搬运大批量物品，应提前24小时向商业管理中心提出书面申请，填写《货梯使用申请单》，接受统一支配，商业管理中心人员应现场协作沟通协调，直至搬运终止。质量记录表格：《货梯使用申请单》九．客梯管理制度1.项目内客梯设置为自动档；2.管理员应阻止施工人员、送餐人员及衣着不整的人员乘坐客梯；3.监控中心当值人员通过监视探头密切观看客梯桥箱内状况；4.当值管理员每天早上7:00开启所有电梯，并对运行状况进行确认，同时按下桥箱内的紧急按钮，与监控中心值班人员进行通话，确认设备处于正常运行状态，监控中心职工或员工在交班记录本中记录电梯平安检查结果，如遇设备异常，按报修流程处理。十．清洁管理制度1、清洁管理要求工作要求1)项目内生活垃圾实行袋装化，放在楼内指派地点，清洁员每天二次（早班：14:00，中班：20:00），收集每个楼层的生活垃圾，并运至垃圾房，做到日产日清；2)清洁部每周一次（夏季7－月每天一次），对楼层中操作间、垃圾房及房四周10米内进行消杀；3)各岗位清洁职工或员工分别按本岗位操作规程作业，作业完毕做好记录；4)每年二次委托外委单位对项目外墙及玻璃幕墙进行清洗2、服务质量检查1)清洁主管每天抽查清洁质量，保证质量，做好《清洁服务质量评定表》发觉问题及时整改，并进行跟踪验证；2)商业管理中心委托专业清洁公司负责项目公共区域及协议商定的清洁服务工作；3)商业管理中心清洁主管负责清洁服务工作的监督及检查验收；4)管理部主管每天巡视项目一次以上，发觉问题及时通知清洁公司整改；5)清洁公司每月须将职工或员工排班表及项目内委托清洁客户名单交商业管理中心存档；6)特殊场所的清洁保养工作（如项目地坪的打蜡、外围大理石清洗等）由清洁公司制订清洁保养方案，清洁主管负责沟通协调；7)管理部主管对项目的清洁工作做月度总结，填写《外委项目评估报告》。3、定时清洁工作要求项目操作步骤作业频次操作时间质量标准注意事项电梯门及大理石门框湿擦一/天每天清洁电梯门、门框、门边缝部位光亮、无痕迹、无灰尘；大理石表面光亮、洁净、接缝四周边角无污垢；确保平安消防栓，消防箱、公共设备湿擦一/天每天清洁保持表面洁净，无灰尘、无污渍；报警器、火警通讯电话插座、灭火器表面光亮、无灰尘、无污迹；喷淋盖、烟感器、喇叭无灰尘、无污渍；监控摄像头、门警器表面光亮、无灰尘、无斑点、无絮状物；消防栓外部面光亮、无痕迹、无灰尘，内侧无灰尘、无污迹；电梯厅大理石墙面1、用大理石清洁剂配置后，用涂水器擦洗墙面2、用清水再擦洗第二遍3、用橡胶吸水器吸干墙面上的水迹4、用大理石清洁剂配置后，用涂水器擦洗墙面5、用清水再擦洗第二遍6、用橡胶吸水器吸干墙面上的水迹一/天每天清洁地表面、接缝、角落、边线等处洁净，地面洁净有光泽，无垃圾、杂物、灰尘、污迹、划痕等现象，保持地面材质原貌；楼层玻璃窗玻璃用刮玻璃工具清洁1、用涂水器将水涂于玻璃上2、用橡皮刮刀从上而下将水刮干3、用干抹布将残余水迹擦干一/天每天清洁保持洁净、光亮、无灰尘、无污迹、无水迹；楼层过道地面墙角边、墙角湿擦一/天每天清洁地表面、接缝、角落、边线等处洁净，地面洁净有光泽、无垃圾、杂物、灰尘、污迹、划痕等现象；垃圾筒、烟灰缸清洁清洗，用洗涤剂百洁布擦，再冲洗洁净一/天每天清洁垃圾桶无满溢、无异味、无污迹、烟缸内烟蒂不多于三支；卫生间、茶水间、洗手间瓷砖墙面清洗，消毒，保持空气清爽；一/天每天清洁坐厕内、小便池内刷洗洁净、喷洒消毒，保持无异味、无污迹、无水渍、无垃圾、无积水，镜面保持光亮，无水迹，面盆无水锈；云石台面无水迹、无皂迹、无毛发，光滑明亮；洁具应表面光滑、明亮、内外侧无污渍、无毛发、无异味、定时消毒；镜子明净、无水渍、无擦痕、镜框边缘无灰尘；废物箱表面无污迹、无灰尘、无异味，定时消毒；外露水管连接处无碱性污垢,管道表面光亮、无灰尘；卫生间内保持空气清爽、无异味；灯饰、风口、喇叭罩清洁用抹布擦一/月周五、周六或周日目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网，表面、接缝、角落、边线等处无污渍、无灰尘、无斑点；楼梯转弯、台阶上层清洁用抹布擦一/天每天清洁目视无积灰大理石地面保养1、去旧腊；将配置好的去腊水均匀地拖在地面上；2、洗地；去腊后5分钟，用洗地机擦洗；3、清洗；用清水边洗边吸；4、上腊；1〕必需地干；2〕将腊拖浸腊后挤干，来回均匀地拖；5、抛光；约20分钟后，用超高速抛光机，配置白色抛垫抛；一/月周六或周日目视腊层均匀、光泽、明亮1、严格依照制定步骤操作2、对去腊剂、大理石清洁剂、体腊严格依照说明使用3、带水作业确保平安4、遇到机器和插头有故障，停止作业广场、停车场、绿地、花台、明沟湿擦，清洗；一/天每天清洁广场地面洁净；明沟无杂物，无积水；外围通道地面应保持畅通，无堆放杂物、无积灰、积水、无污迹、油渍、轮胎印，地面应保持原色；各类告示牌、照明灯具、栏杆、立柱、反光镜等表面无积灰、无污垢、无污迹；水池内无漂浮物、无沉积杂物、无青苔、水保持清亮、无异味；营业楼各进出口台阶地面、地垫按表3绿地、花坛、隔离带、四周无杂物、无积水；垃圾箱房湿擦，清洗、消毒；一/天每天清洁箱房封闭式专人管理，箱房循环清洁；洁净、洁净、无异味，灭害措施完善；废弃物收集箱外侧表面光滑、无灰尘；废弃物收集箱内侧洁净、无残留物、无异味、定时消毒；废弃物及时收集，不满溢；地下车库湿擦，清洗一/天每天清洁保持地面无垃圾、污垢；空气流畅，无异味；车库管道无积灰、污垢；灯泡、灯管、指示灯明亮、无积灰；灯罩无积灰、无污迹；地面无积灰、无积水；定位杆、减速条无积灰、无污垢；反光镜洁净、明亮、无污迹、水渍；消防通道无灰尘、无污渍、无杂物；电梯轿箱干擦，清洁一/天每天清洁轿厢壁无浮灰；不锈钢表面光亮、无污迹；垂直升降电梯轿厢四壁光滑明亮,操作面板无污迹、无灰尘、无擦痕,保持空气清爽、无异味；自动扶梯踏步、阶梯洁净、无灰尘、无污迹橡胶扶手保持色泽均一,无灰尘、无污渍、定时消毒，玻璃、不锈钢外壳表面光亮、无污迹；质量记录表格：《清洁服务质量评定表》十一.绿化管理制度1.商业管理中心委托专业绿化公司负责项目公共区域的绿化种植及保养；2.管理部主管负责绿化工作的监督及检查验收，发觉问题及时通知绿化公司整改；3.绿化公司工作人员进入项目时应遵守项目内所有规章制度；4.绿化公司应依据季节状况对绿化进行施肥；5.绿化公司应指派专人对项目内外的绿化每周一次进行养护；6.绿化公司应依据项目的要求对项目内、外绿化进行种植和更换；7.绿化公司应依据季节状况定时支配人员对绿化进行灭虫处理；8.清洁公司每天支配清洁职工或员工清理绿化地带内的杂物、枯枝败叶；9.当值管理员巡检时应巡视项目内外绿化状况，如发觉问题须及时向上级汇报；10.当值管理员应提示商户或外来人员自觉爱护项目范围内之绿化，禁止任何人进入绿化地带及攀摘花木；11.商业管理中心管理部主管每月一次对绿化公司的工作状况和工作质量进行检查，并填写《外委项目评价表》。质量记录表格：《外委项目评价表》室内绿花养护和管理标准项目内容质量标准作业频次注意事项绿化管理清洁室内盆景叶片光泽、花朵艳丽；土壤表层无杂物、无枯叶；整体造型应所选品种的欣赏效果全都；叶子健壮，叶色正常，在正常的条件下不黄叶、不焦叶、不落叶；每周二次/不定时检查浇水室内盆景花草不枯萎、土质无干裂每周二次均匀适量、不损毁花木施肥春季、秋季、冬季室内盆栽应选用无毒、无害、无味、园艺型肥料；存活率、造景、修剪、施肥、病虫害监控；发觉病变、虫害、枯萎应及时更换；三次/月均匀无重施、无漏施；防治病虫害春季、秋季1、未能有明显虫害2、预防为主，定时喷药一至二次/月依据说明配置药剂整形修剪树美观完整一次/周室外绿花养护和管理标准项目内容质量标准作业频次注意事项绿化管理清洁绿化、盆景叶片光泽、花朵艳丽；土壤表层无杂物、无枯叶；整体造型应所选品种的欣赏效果全都；叶子健壮，叶色正常，在正常的条件下不黄叶、不焦叶、不落叶；每周二次/不定时检查除草绿化、盆景年中耕除草、疏松表土10次以上，土壤疏松通透，无杂草；不定时浇水室外绿化/盆景常年保持有效供水，草地充分生长，用覆沙保持调整，保持地形平整，排水流畅；每周二次均匀适量、不损毁花木施肥春季、秋季、冬季按植物品种、生长、土壤状况，适时、适量施肥；年普施基肥不少于1遍，花灌木追复2遍，充分满意植物生长需要；植物、草皮根部土壤保持疏松、无板结、呈馒头状；三次/月均匀无重施、无漏施；防治病虫害春季、秋季预防为主，生态治理，各类病虫害发生低于防治指标；植物、草皮无病斑、无成虫；植物枝叶无虫害咬口、排泄物、无悬挂或依附在植物上的虫茧、虫囊、休眠虫体及越冬虫蛹；一至二次/月二次/月依据说明配置药剂十二.生活垃圾房管理制度1、垃圾房由清洁公司派专人负责运作；2、禁止在垃圾房内堆放易燃易爆等危急化学物品；3、禁止在垃圾房内吸烟及明火；4、垃圾房需配置灭火器；5、垃圾房内工作、物品摆放整齐规范；6、垃圾桶等相关物品不得摆放至垃圾房外，保持垃圾房门口区域洁净洁净；7、每天收集的垃圾需堆放在垃圾房内；8、每天垃圾清洁完毕后，需对垃圾房内及门口区域进行整理清洁；9、每天垃圾房工作完毕后，垃圾房需上锁关闭；10、定时对垃圾房进行检查、清洁、消毒；11、生活垃圾房内不准堆放工业垃圾、有毒有害及建筑垃圾。质量记录表格：《垃圾房清洁、消毒记录表》十三.建筑垃圾房管理制度1、建筑垃圾由经核准有建筑垃圾清运资质的公司负责清运；2、禁止在建筑垃圾房内堆放易燃易爆等危急化学物品；3、禁止在垃圾房内吸烟及明火；4、建筑垃圾必需袋装化运进垃圾房，袋口要扎好，不得散漏在公共区域；5、每次建筑垃圾清运完毕后，需对建筑垃圾房内及门口区域进行整理清洁；6、每次建筑垃圾房工作完毕后，垃圾房需关闭大门，确保灰尘不外扬；7、定时对建筑垃圾房进行检查、清洁、消毒；8、建筑垃圾房内不得混入工业垃圾、生活垃圾和有毒有害垃圾；9、建筑垃圾清运过程中，当值管理员要负责对运输车辆的车牌号码、进出时间、装载状况及清运终止后四周环境的清洁状况进行跟进检查，并记录在《建筑垃圾清运记录表》上，且由运输司机和当值管理员各方签字确认。质量记录表格：《建筑房清洁、消毒记录表》十四.消杀灭害管理制度：1.杀虫灭害区域1)室外广场，河边、本项目管理的全部公共区域包括但不限于各搂层机房、库房、茶水间、清扫间、候梯厅、公共走道、消防楼梯通道以及裙房和主楼屋面等）。2)外围红线以内的所有公共区域；2.监控虫害种类有针对性地实行科学、规范、管理部性杀灭措施，有效降低和监控虫害密度，并对以下虫害进行有效监控：老鼠、蚂蚁、蟑螂、苍蝇、蚊子、飞蛾、潮虫、跳蚤、蜈蚣等各类虫害。3.服务频率灭害公司每周两次，对上述区域及项目进行灭害常规服务，并做好灭害记录，每月将记录上交至商业管理中心。质量记录表格：《灭害服务质量检查表》十五.消防管理制度1.项目实行逐级消防责任制，管理部主管为项目的消防负责人，各部门主管为本部门消防负责人；2.项目设置消防平安机构，由上级从事消防平安管理、建立义务消防组织，并组织培训、考核，定时开展防火演练；3.建立防火档案和制定灭火作战方案及防火预案，确定重点防火部位，对危急部位应设有明显的防火标志；4.对新进职工或员工必需进行防火消防教育后方可上岗，并常常督促其自觉地遵守消防规则；5.所有消防器材、设备放置在使用方便的地方，有明显标志，不得随便挪动或乱堆乱放，器材四周保持洁净，除发生火灾时，任何人不得擅自动用；6.当值管理员每天巡逻检查项目的消防通道和消防前室是否堆放杂物，并检查所有平安措施是否完整；7.对项目各机房要严格执行防火平安制度，相关值班人员负责监督；8.对不遵守防火平安制度的值班人员要赐予处罚，对有意损毁，随便动用消防设备的，要承担相应的责任，引起后果的追究相关人员法律责任；9.严格管理项目施工区域，管理员对施工区域要勤巡视、勤检查，发觉问题及时报告，动用明火要经商业管理中心批准并实行平安防范措施；10.对检查出的火灾隐患要在《消防设备日常巡检表》中具体记录，认真争论  ，例订整改措施；11.消防专管员每月一次负责对灭火器/消防栓进行检查、清洁与养护，检查结果记录于《A项目事件/意外事件报告》，并上交部门主管及商业管理中心经理批示；12.每季度和重大节日前项目防火负责人组织相关部门进行一次防火平安检查；13.管理部巡检员每天做好对消防设备的日常巡视，保证消防设备完好使用，并填写《消防设备日常巡检表》。质量记录表格：《消防设备日常巡检表》《项目事件/意外事件报告》十六.外墙修理修缮、清洗使用游绳平安管理制度凡在项目范围内使用绳索沿项目外墙下降的方式进行幕墙清洗、施工的承包商及其职工或员工，必需遵守本制度的以下规定，以监控使用游绳施工行为，使之风险降至最低。1.使用游绳前，有营业执照及高空作业资质的承包商必需至项目物业商业管理中心办理《游绳使用许可证》申请，需要进行动火作业的，还须执行动火施工的相关规定；2.遇法定节假日或其它特殊状况时，不行使用游绳施工；3.《游绳使用许可证》的有效期限一般不超过12小时，若超过12小时，应另行向商业管理中心提出申请；4.《游绳使用许可证》必需经商业管理中心工程部或管理部相关负责人签字后，方可生效；5.在使用游绳施工前，应邀请商业管理中心管理部相关负责人到施工现场确认；持有有效的《游绳使用许可证》，使用游绳时间在规定的时间段内；天气状况符合要求，环境照明良好，没有雨、雾、雷电、雪或大风（5级及以上，或风速测量大于等于25公里/小时）状况，气温在5度－35度之间。天气状况可以通过现场观看、仪器测量、拨打气象预报等方式进行；使用游绳施工区域下方已使用围杆、警示牌、警示绳等有效手段进行隔离，防止公众人员进入施工区域下方；使用前必需提供绳索的平安检测报告，且认真检查绳索、锁扣、坐板、平安用具、固定点有无损毁，所发觉的问题应完全排除后，方可使用游绳施工；施工人员体重和载重之和不得超过绳索生产厂商所规定；使用游绳施工人员必需持有有效的高空作业特种作业操作证，并随身携带。承包商必需保证现场施工人员与《游绳使用许可证》所申请的人员相同，不行以有临时顶替的现象。若发觉顶替现象，商业管理中心有权收回相关《游绳使用许可证》；操作绳、平安绳必需分开固定在两个独立的固定点上，游绳与建筑物搭角、搭棱、搭檐的地方用橡胶垫或地毯块包裹，防止绳索磨绳。绳索下端一定要接触地面；施工人员持有商业管理中心颁发的平安指引受培训证明，每天进入施工场地前需接受管理部负责人的平安教育，并签字确认；个人防护用品和急救用品已落实到位。施工人员必需佩戴平安帽和全身式平安带，并配有平安扣两头分别扣在平安带背部锁扣和平安绳上。小工具必需以锁扣和绳索捆绑固定，防止坠落。工作中无须使用的物品，如手机、钥匙等，不得随身携带，应事先交出保存；施工前应检查对讲机状况，确保能够保持通讯；施工现场包括施工负责人在内，必需有两名监护人，分别在楼顶和地面进行监护；施工负责人由施工承包商指派责任心强、有阅历、熟悉现场、把握游绳使用知识的人员担任。施工负责人全面负责施工现场的监护与检查，发觉异常状况应马上停止施工，支配人员撤离，及时联系关于人员实行措施。施工负责人必需与《游绳使用许可证》所申请的是同一人。施工负责人和现场监护人不得兼任其它工作，在最后一名施工人员离开前内不得离开施工现场；遵守使用游绳平安须知规定的其它内容；6.施工期间商业管理中心管理部相关负责人对现场巡视频率不应低于每2小时1次；7.施工终止后，所有施工人员必需下降至地面离开；8.施工后应清理现场并确保绳索、锁扣、坐板、平安用具、固定点等没有损毁、并回收安放得当，所有施工人员离开，地面隔离措施已收回，经商业管理中心管理部相关负责人检查通过后，方可离开现场；9.使用游绳施工终止后，将《游绳使用许可证》交回商业管理中心。10.清洗外墙时应依据建（构）筑物外墙材质合理选用含有缓释配比的清洗剂，清洗剂中不得含有氢氟酸成份，除特殊状况下也不应含有盐酸、硫酸、硝酸等无机酸成份，在清洗过程中不得对建（构）筑物造成外墙面和内在的损毁，同时对清洗残液负有稀释、收集、处理的责任。在使用游绳施工过程中，承包商及其职工或员工违反本平安规程的相关规定时，商业管理中心有权视其情节轻重实行以下处理措施：1.限期整改；2.责令马上停止施工；3.移交相关政府主管部门处理等质量记录表格：《游绳使用许可证》十七.对讲机管理制度1.每天当值领班负责对讲机的领用保管，交接班时由各方确认对讲机完好状况（外观、信号、电源）。若发觉缺损、浸水等人为损毁的状况，马上与当事人确认做好记录，并将状况向上级反映；2.对讲机领出时要确保有电，归还后及时充电（电池板电量耗尽时才可充电）；3.顶岗或换岗时，做好对讲机移交工作，做到机不离人，不准擅自将对讲机带到他处或借给无关人员使用；4.上班期间不得以任何理由关闭对讲机，禁止在对讲机中谈论与工作无关的事及需要保密的事件；5.妥善保管对讲机。不得握拿天线部位、敲打对讲机，避开碰撞、淋雨、浸水，严禁擅自拆卸；6.对讲机使用过程中出现收发信号较弱时，可能是以下几种原因：Ø四周有电波干扰Ø四周有钢筋，铁器等障碍物(如遇电梯、机房等)Ø四周有较高、较厚的墙壁或地下室等密封处Ø电池电量不足7.如发生故障、损毁时应及时交至监控中心确认是自然损毁还是人为损毁，再由弱电组进行检修，以检修结果确定是否要外送修理修缮或报废。如因违反规定造成对讲机、电池板损毁或遗失的，将赐予处罚及赔偿；8.依据环境，调整音量。在营业区、来宾面前应减小音量以示礼貌；10.对讲机为配置至个人并由个人保管的工具，其领用及离职时的归还手续，按商业管理中心《仓库管理规章制度》其中对工具的发放管理规定办理；11.对讲机呼叫使用方法：Ø呼叫方：“***、***听到请回答（姓名或岗位名称需呼叫两遍）”；Ø被呼叫方：“听到，请讲”；Ø呼叫方支配事宜完毕后，“是否明白？”；Ø被呼叫方“明白、明白或请再重复一遍”；Ø呼叫方及被呼叫方语言要适合对方，语句清晰，文明，音量视环境相应监控。十八．交接班管理制度1.接班人员必需提前非常钟接班，交班人员在接班人员未到场或未履行接班检查筹备工作之前，不得擅自离岗；2.交班人员对本班的工作及上班遗留下来的工作履行状况做好具体记录，并向接班人员照实交接；3.接班人员应认真阅读交接班记录，了解上一班次的工作状况，若接班人员是休假后上班，则应同时阅读休假期间的工作状况，了解管理部整体的工作状况及注意事项；4.交班人员在交接班时，需将当班发生的事情，处理结果、遗留问题、上级指示及其他应交代的事项交代清晰；5.接班人员若发觉交班人员未认真履行关于工作或检查中发觉问题，应及时向交班人员提出，若交班人员未能赐予明确回复或不加以改善，接班人员可以拒绝接班，并报上级领导处理；6.如在交接班时发生意外事件或处理事件时，应以交班当值人员为主，接班人员协同处理，待处理完毕或告一段落方可交班；7.当交接班检查工作终止后，接班人员确认无其它疑问后，可进行交接班签名工作；8.交接班须做好物品的移交工作，确认移交物品的数量及使用状况，并填写《当值、交接班记录表》。质量记录表格：《当值、交接班记录表》物业消防平安管理手册总则一、为了加强消防工作的领导和管理，保证国家、集体和客户的财产平安，保障职工或员工和顾客的人身平安，依据国家关于法律、法规、条例及关于规定，为树立本物业管理有限公司企业的良好形象，不断提高经济效益和社会效益，特制定本手册。二、本手册自公布之日起正式执行。物业管理公司全体职工或员工必需严格执行本手册。三、消防工作实行“预防为主，防消结合”的工作方针，坚持“谁主管，谁负责”的原则，各单位、各部门对各自分管工作中的消防平安负责。四、各部门主管领导为本部门第一防火负责人，要切实履行所担负的消防工作职责，将消防工作纳入本部门的经营、工作、管理当中，做到“五同时”（即同管理、同布置、同检查、同总结、同奖惩）。五、本物业管理有限公司的消防工作在总物业经理的领导下，由平安管理部实行监督管理。六、公司领导要带头执行本规定，各部门之间要互相协作做好此项工作，接受主管部门和上级公安消防部门的监督和检查。七、做好消防工作是每个部门和个人应尽的义务。对违反消防保安管理，阻碍消防平安的行为，任何部门和个人都有权劝阻和向消防管理部门报告。对不听从管理的，要按关于管理处罚规定严肃处理。八、每年1月9日为全国消防平安日，也为本物业的消防平安宣扬日。消防平安职责一、物业总经理职责1.对全公司的消防平安工作负全面领导责任：贯彻执行消防法规、规定，支持分管消防工作的职工或员工开展工作，督促平安管理部经理做好分管工作中的消防平安工作。2.把消防工作列入日常工作的重要内容，建立完善消防平安制度，使全公司的消防工作做到“五同时”。3.依照消防管理工作“五落实”（即领导落实、组织落实、制度落实、整改落实、设备落实）的要求，定时主持召开消防平安例会，听取消防工作汇报，对存在的问题争论  改进措施，作出确定（确定事项应有正式文字记载），并检查执行状况。4.负责在作出关于的物业管理决策和接待服务指挥时，确定保证平安消防措施。5.负责组织查明火灾事故的原因，确定重要奖惩。6.负责组织推动本公司消防平安和消防常识的宣扬及普及教育工作，结合实际，提出贯彻实施的要求，定时进行消防演习，提高消防意识。7.依照“五落实”的要求布置和定时组织全公司消防检查，督促落实消防平安制度。主持争论  整改重大火险隐患，并检查整改落实状况。8.对在消防工作中的先进集体和先进个人，赐予表扬和奖励；对违章的集体和个人，赐予经济处罚和纪律处分。二、物业管理部经理职责1.帮助总物业经理领导全公司的消防工作。2.依照“五同时”和“五落实”的要求，督促各部门落实消防平安责任和消防平安制度。3.主持各部门争论  火险隐患整改措施，并督促检查落实状况。4.组织并参加平安管理部门对火灾事故的调查处理。5.保证国家、上级和公司消防法规及消防制度在本部门的贯彻执行，结合实际，主持制定落实本部门电机电器设备、废旧易燃包装物消防平安管理方法。6.主持制定本部门年度消防工作方案，并组织落实。7.常常对职工或员工进行消防法规、常识、责任制度的教育，负责对客户进行消防平安管理与平安宣扬教育。8.坚持消防平安检查制度，负责整改火险隐患，难以解决的应及时向总物业经理或平安管理部报告，例会议定事项应有文字记载，并按关于规定将整改状况报平安管理部。9.发生火灾火警事故应马上报警，并组织抢救，负责爱护现场，参加事故调查。三、平安管理部经理职责1.在总物业经理领导下，具体负责全公司的消防平安工作。2.贯彻执行关于消防法规、规定、制度和标准，检查落实状况，坚持严格管理、依法管理、科学管理。3.制定和组织实施年度消防工作方案，编制消防经费预算。4.常常开展群众性消防法规、常识、责任制的宣扬教育，组织专（兼）职消防、平安管理员进行业务学习、训练，督促落实岗位责任制。5.组织和帮助关于部门制定要害部位消防制度和平安措施，并监督检查执行状况。6.坚持进行消防平安检查，督促关于部门消除火险隐患，遇有紧急担忧全问题时，应指令先行停止作业，并马上做出处理。7.参加新建、扩建、改建等工程项目和引进设备的审查和竣工验收及施工人员管理工作。8.对消防设备、器材的质量和准确使用进行监督检查。9.亲临火灾事故现场，组织职工或员工扑救，并负责查明火灾原因，提出处理建议或意见。10.具体组织火灾事故的调查，依照“三不放过”（即事故原因没有查清不放过，责任者没受到教育处罚不放过，没有整改措施不放过）的要求，认真处理。负责统计分析火灾、火险状况，提出预防措施，管理防火档案。11.总结推广公司内外消防工作先进阅历，负责关于评比、奖惩事宜。四、综合管理部经理职责1.对本部门的消防平安工作全面负责。2.负责组织新入职职工或员工进行公司消防平安教育，合格者方可分配上岗。3.帮助平安管理部做好消防培训的方案，组织后勤支援及实施方案。4.参加火险事故调查，负责责任事故的处理，把消防平安列入职工或员工晋级条件。五、财务管理部经理职责1.对本部门的消防平安工作全面负责。2.帮助平安管理部门编制年度消防费用预算。3.负责支付解决火险隐患、灭火设备与器材配置和保养所必需的费用。六、工程管理部经理职责1.对本部门消防平安工作全面负责，协作平安管理部进行消防工作的开展。2.负责制定各工种专业的消防平安制度。3.对所管部门的设备和各种修理修缮机械、设备的平安管理负责，明确所属班组的具体分工和责任，不漏项不漏点，制定落实值班检查、修理修缮制度和消防防爆措施，定时对全公司的电器设备、线路组织进行修理修缮，整改隐患，保证平安运行和使用。4.负责本部门技术工种的专业培训和考核，建立健全设备技术档案，督促落实消防平安法规、制度。5.负责在新建、改建、扩建、改造工程项目和引进技术设备时，按关于规定将消防工作与质量设计、审批、施工、验收、投入使用等环节同步进行。6.负责本部门各种修理修缮和施工中的消防平安管理。负责向承包单位提出消防平安施工的具体要求，在承包协议的违约责任条款中应有消防平安内容，并督促落实。7.对火灾事故，依照“三不放过”的要求认真处理。七、各部门主管职责1.对所属的班组和分管工作中的消防平安工作负责。2.组织和督促班组学习，落实上级、公司和部门的所有消防平安规定、制度。3.每天检查工作同时检查消防平安，制止纠正违章，定时检查所用的各种电器设备、电动机械、明火器具，督促维护保养，及时整改故障和火险隐患。4.督促班组对所管消防用具、灭火器材的日常维护、保养，保持完好，专物专用。5.发生火灾事故，马上报告上级，拨打本物业内线电话，外线电话，并组织抢救、爱护现场，参加事故调查处理。八、平安管理员主管消防职责1.帮助平安管理部经理、消防主管做好消防平安工作，确保物业平安。2.领导平安管理员熟悉把握检查物业内各区域消防设备设备在位状况，并达到“三懂三会”（即懂本岗位火灾危急性，懂预防措施，懂扑救方法；会使用消防器材，会处理火险事故，会报警）。3.遇有火警、火情负责警械，组织其他人员参加扑救火灾，疏散人员和物资。4.对火灾原因总结阅历，提出处理建议或意见。5.其它需帮助的消防工作。岗位消防责任制一、消防平安管理中心职责1.负责物业范围内的平安管理监控，并进行录像，发觉可疑状况马上通知当值平安管理员前往调查处理。2.负责消防监控，在火情状况下依据工作程序启动各种消防设备，使之正常工作。3.负责本责任区域内的消防设备、设备的保养。4.负责相关消防表格的记录。5.负责物业消防平安管理指挥系统正常畅通。6.负责责任区域内的清洁卫生工作。7.负责紧急状况下利用公众广播系统引导、疏散物业内人员及重要物资。8.听从上级的工作支配。二、平安管理员消防职责1.努力学习消防业务知识，熟悉消防灭火设备、器材的使用性能，达到“三懂三会三能”。2.协作消防监控员做好火警确认工作。3.巡楼查看火险隐患及消防器材设备在位状况，如发觉丢失、损毁要及时报告直属领导，并通知消防主管及消防监控员调查处理。4.遇有火情要马上按下手动报警器，或电话通知消防平安管理中心，讲清起火具体位置及燃烧物质，同时利用就近灭火器、消火栓扑救，监控初起火灾，待上级及其扑救人员赶到。5.待上级领导到达现场，要听从领导，听从指挥，做好灭火、疏散、引导工作，维护好火场秩序，做好防范工作。三、班组长消防职责1.对本班组的消防平安负责。组织职工或员工学习、贯彻公司部门所有消防要求，带领班组建员执行消防制度和各岗位的消防责任制。2.每天班前结合服务工作向职工或员工提出消防平安要求，交班前检查，并向下班交接消防平安工作。3.负责对新上岗职工或员工进行岗位消防平安教育。4.每天检查工作同时检查消防平安，制止、纠正违章，常常组织职工或员工对所用电器设备、电动机械、明火器具等进行日常维护保养，发觉故障及时修理修缮，保证平安。5.坚持每周班组消防平安检查制度，整改担忧全因素，无力解决的及时报部门经理。6.发生各种火灾、火险事故，马上报告并组织职工或员工抢救，爱护好现场，参加事故调查处理。7.搞好岗位内消防用具、灭火器材的日常维护保养，保持完好、洁净，专物专用。四、职工或员工共性岗位职责1.消防平安事关全公司的效益、声誉和职工或员工、客户的人身平安，任何人不准以任何借口影响和损害消防平安。2.每个职工或员工都是义务消防员，认真学习消防知识，自觉遵守平安服务（技术）规程，严格执行所有消防平安制度，努力达到“三懂三会”（即懂本岗位火灾危急性，懂预防措施，懂扑救方法；会使用消防器材，会处理火险事故，会报警）。3.保持平安出口、消防疏散通道的畅通无阻，无违章用火、用电、吸烟，不随便堆放易燃、易爆危急物品和杂物，不冒险蛮干，发觉他人在办公室、工作间等处使用电炉、电饭锅等加热器具及随便存放易燃易爆危急物品，应及时劝阻或制止，并报告主管领导。4.坚持岗位消防检查，保持本岗各种照明、电器设备、机具等的平安，及时准确处理火险苗头，发觉火灾，迅速报告，接到指令后准确地报警并乐观扑救。5.对本岗位配置的灭火器材、设备，做好日常维护、保养，保持完好、洁净，专物专用，发觉故障及时反映。6.自觉接受领导和消防监督职工或员工的检查指导，乐观参加消防学习活动。业户消防平安责任书依据《中华人民共和国消防条例》(下称《条例》）和《消防管理规定》(下称《管理规定》)的规定。为确保不发生火险和消除火险隐患，特制定住户消防平安责任书，并确定业主(住户)为座层号住宅的当然防火责任人，其责任如下：一、建立本单元住宅以防火责任人为领导，住宅使用人员共同参加的消防平安小组，认真贯彻执行《条例》和《管理规定》等消防法规及条款。二、防火责任人应常常教育住宅使用人员树立防火意识，使用完电器、燃气用具后开关(阀门)要关闭。三、配备必需的消防设备器材，定时检查修理修缮，并在有效期终止前或使用后及时更换需更换的材料。四、住宅使用人员应常常进行消防知识以及火警发生后逃命、自救技能的学习，使住宅使用人员都能把握和使用所配备的消防设备和器材。五、定时对本住宅内部消防工作进行检查、总结，并主动协作关于消防监督机关和管理处对本单元消防工作的检查、监督。六、有义务参加和发动住宅使用人员参加消防主管部门和管理处组织的消防演习及宣扬活动。七、组织制定紧急状态下的疏散方案，在紧急状况下组织扑救初起火灾和指导平安疏散，火灾发生时应听从现场指挥员的统一指挥。八、有责任爱护火灾事故现场，帮助管理处和消防机关调查火灾原因。九、具有国家规定的关于防火平安责任人所应有的权利、义务和承担相应的法律责任。为保证本责任书的有效执行，对发觉有违上述条款造成火险或存在火险隐患等状况，管理处有权追究责任人责任或按《消防管理规定》予以处理和处罚；本责任书自签字之日起生效至该物业单位更换业主时为止，业主中间更换责任人则另行签订消防平安责任书，更换责任人未重新签署责任书的，其前任住宅负责人承担当然责任人责任。本责任书一式两份，各方各执一份，具有同等法律效力。责任单位：座楼号管理单位：

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年月日年月日业户消防平安手册前言：本手册的宗旨在于说明如何做好平安管理工作，使各业主入伙时对本物业的平安管理工作有所熟悉，能使宽敞业户在火警应急状况下了解本大厦的应急措施，并加以遵守，以确保写字楼有一个良好及平安的工作环境。如对本手册有任何疑问，管理处职员定当乐意解答。一、总承包及分包公司须知1.在大厦内办公的各公司的办公室必需每百平方米摆放两个4kg1211型灭火器。2.办公室内抽烟必需备有烟灰盅，不得将烟头、烟灰弹放进垃圾纸篓，以免引起火灾。3.下班后应检查所有的电源开关是否已关闭，以防止电源短路引起火灾。4.各公司必需将防火责任人名单报管理处平安管理部门，以便在紧急状况下便于联系。5.加强对下级职工或员工的平安、防火教育，以免下级职工或员工在施工中出现意外。6.管理处有权检查各公司办公室的平安防火状况。二、入伙装修须知1.业主入伙时应向管理处介绍聘用装修公司的状况及主要负责人和平安负责人。2.管理处将向装修公司派发一份《装修守则》，请各装修公司在大厦施工期间必需遵守装修守则中的所有条款。3.装修公司在大厦内装修时间为星期一至星期六早上8∶30分～18∶30分，因工程需要加班，应到平安管理部门填写加班申请表，待批准后方可加班。4.每天的装修垃圾必需由各施工单位在18∶00～20∶00运送到垃圾站，各施工单位不得将每天的装修垃圾遗留到第二天处理；否则管理处将请清洁公司进行清理，其所有费用由施工队负责。5.进出大厦的装修材料和垃圾必需全部从货运电梯运载，任何装修材料和垃圾不得从客梯运载。6.施工用的临时电线和电源开关应布置有序，不得乱摆乱放，以免造成担忧全的因素。7.施工用的天拿水、油漆等易燃物应指派专人加强管理，防止易燃物品发生意外。8.各施工单位应加强工地的平安管理工作，防止在施工过程中各种意外的发生。三、业主须知l.写字楼的各主要出入口均由平安管理员24小时当值，由于大厦内管理面积较大，管理处将指派专人巡逻，以确保平安。2.业主在正常工作中如受外界人员的干扰，应马上打电话通知大厦平安管理部门。3.写字楼每天上班时间为8∶00～17∶00。各业主因为工作需要延长工作时间请填写好加班表报送大厦管理处备案。4.节假日(白天)需加班的单位职工或员工凭本单位的工作证登记后方可进入大厦。5.因工作需要向大厦外搬运大型物品时，应填写物品放行条，待大厦管理处或平安管理部门批准后方可放行。需要向大厦内搬运或储存易燃易爆危急品时，应向大厦平安部门申请，待批准后方可搬入大厦，并指派专人保管。6.外商投资企业法定代表人是该企业的防火负责人，对本企业的平安消防工作负有重大责任。四、管理处平安管理部门1.平安管理部门的职责是为业主解决在大厦内遇到的各类平安防范问题，是业主平安防范工作的可靠后盾，是业主值得信赖的忠实伴侣。2.业主因工作需要增加平安报警系统，管理处的平安管理部门是您最好的咨询顾问。3.管理处平安管理部门对所属职工或员工有严格的管理制度，业主因管理公司下级职工或员工以各种形式做出与工作无关的事情，请打电话向公司管理部门投诉，管理公司会尽快处理和防止不开心的事情发生。4.大厦的平安管理部门将常常的对消防设备进行检查，并定时进行消防演习和对职工或员工进行严格的抢救培训，以较全面的专业素养为业主服务。五、火警应变措施1.听到火警钟声(1)当听到火警钟声响起时，也表示四周范围可能发生火警。(2)迅速检查您的工作地点及四周是否有火灾发生。(3)消防主任应尽快检查其所在地方及四周是否有危急。(4)消防主任发觉有危急，应组织职工或员工有秩序地离开大厦。2.所在地点不受影响(1)所在楼层的警钟没有响，则表示火警并非在您四周地点发生，不会有即时的危急。(2)保持镇定，即使无需疏散，您也可自行确定是否离开大厦。(3)请做好疏散筹备工作，当接到通知或听到所在楼层的火警钟声响后，马上离开大厦。(4)无任何火警迹象，请勿任凭按动所在楼层的警钟掣。3.发觉着火(1)按动四周的火警掣，火警钟即会响起，告知其他租户并通知大厦消防中心。(2)利用四周的灭火设备灭火，切勿用水扑救电源引起的火灾。(3)如火势仍无法得到监控，请马上离开大厦，待大厦消防人员前来扑救。4.火警疏散(1)保持镇定，依照消防指挥或大厦消防广播的指令有秩序地从消防楼梯疏散。(2)除照明灯光外，关闭所有电源及门窗。(3）消防主任须在疏散前后清点所有公司职员及到防的人数，以便帮助在场消防工作的开展，如发觉有职员或到防者失踪，请马上通知在场消防指挥。(4)利用走火通道离开大厦，并关闭所有防火门，切勿将防火门打开顶住，除特殊状况外，所有人员均需离开大厦，到外面广场集合，切勿留在大堂。(5)切勿使用电梯逃命，所有电梯在火警钟声响起时会自动停止操作。(6)各单位必需负责支配疏散伤残职员或到防者，如需要帮助，请通知大厦管理处。(7)未经消防指挥或大厦管理部门人员的允许，切勿再度进入大厦。六、大厦资料文件资料1.消防指挥在公安消防队未到之前由大厦管理处的最高领导任消防指挥，待公安消防队到场后，现场总指挥由公安消防队最高指挥官担任。2.火警钟掣本大厦的火警钟掣均附有清晰的标志，并装置在灭火喉附，灭火喉附有清晰的标志，火警钟掣一经按动，火警钟马上会响，信号马上会传送到大厦消防中心。3.自动灭火监察系统本大厦装有先进的自动灭火报警系统，一旦有烟造成或产生，该系统马上发出警报；如温度达到60度左右，自动喷淋将会爆裂喷水，将火扑灭。4.太平门出口本大厦每层设有多个太平门出口以方便人员逃命。出口通道的灯光照明全部均接驳大厦的应急电源，在火灾发生时走火通道的所有照明系统均能正常工作，以确保人员疏散时有秩序地进行。5.防火门经特殊制造的防火门能自动关闭，可以阻止火势及浓烟蔓延至走火通道，因此防火门应常常性地关闭，未能随便将防火门打开顶住。6.逃命途径在紧急状况下逃命时，切勿使用电梯，请使用最近的走火梯，迅速撤离大厦，到地面较平安的广场集合。7.大厦消防广播系统本大厦各楼层均装有公共广播系统，如遇火警发生，该广播系统以插放录音带的方式引导人员的平安疏散，所有录音带的信息将分别以普通话、英语、日语及本地话四种语言播放。消防平安管理制度一、消防平安管理