城市商业市场研究模块

模块研究——商业市场研究总结2011.12整体供应总结：城市和区域商业市场供应现状总结；商业分布、价格、租售模式等关键要素总结市场竞争总结：竞争区域总结；重点项目竞争要点总结市场需求总结：消费者、经营商家需求特征总结本项目市场启示：对本项目商业定位初步方向的启示PART

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商业市场研究总结/研究思路总体研究思路商业市场研究总结包括供应总结、需求总结、竞争总结以及本项目市场启示四部分。PART

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商业市场研究总结/研究思路总体研究框架商业市场研究逻辑步骤一商圈供应特征3人均商业面积水平1分布特征2整体供应市场竞争项目启示市场需求步骤二步骤三步骤四周边竞争案例总结3整体竞争环境总结1各特征要素总结2消费者需求总结1经营商家需求总结2配置功能启示3发展可行度启示1产品及客户特征启示2竞争个案启示总结4PART

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整体供应总结PART

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商业市场研究总结/整体供应总结整体供应总结——案例链接：天津天碱项目从人均商业面积水平、分布特征、商圈供应特征等方面总结分析得出本项目商业市场发展空间的启示。人均商业面积水平商圈分布特征商圈供应特征各商圈汇总分析供应及分布特征租金售价租售模式潜在客户市级商圈、售价高租金低租售模式提示天津商业市场在2003-2005年新增供应量迅速放量，2005年达到其顶峰。2006年后天津中心城区主要商业开发趋于理性，新增供给走势平稳。2011年，天津新增商铺供应量

则将达到38.6万平方米。排除地理因素影响，解放路商圈中高档百货租金实现力最强，扣点在25%-30%之间；其他依次为沿街商铺、商业街。滨海新区绝大部分沿街店铺采用完全出售运营模式，可以较快回现；百货商场全部采用只租不售的运营模式。中端收入阶层为主，其中中青年消费年龄段居多，消费也主要以购物为主，注重产品的性价比。潜在客户主要以区域辐射范围2010年天津优质商铺平均租金每月每平方米492.68元，同比上涨1.19%通过对于市场供应特征要点的提炼，总结对于项目的启示。PART

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商业市场研究总结/整体供应总结整体供应总结——案例链接：天津天碱项目客群来源项目所在区域属于市级商圈，客户以辐射整个滨海新区范围为主。租金情况本项目所在商圈租金实现力强，但租金水平较高，长远来看，选择商业持有的市场前景较好。租售模式完全持有、租售结合是可借鉴的两种商业运营模式，能实现企业长期稳定收益。通过市场研究总结，提炼出对项目的客户来源、租售模式、租金定位等方面的启示。PART

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商业市场研究总结/整体供应总结整体供应总结——案例链接：天津天碱项目PART

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市场竞争总结竞争区域分析总结PART

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商业市场研究总结/市场竞争总结/区域竞争分析市场竞争总结——案例链接：天津天碱项目从竞争区域分布特征、商业格局、租售模式、价格特征、消费者特征等方面总结分析得出本项目的区域市场竞争。市场竞争项目分布未来竞争区域分析竞争商业格局分析商业租售模式商业租金价格特征消费者特征总结项目启示数据来源:市场调研商业名称商业类型建筑面积（㎡）1财富星座商业街3.7万㎡2金元宝商厦百货4万㎡3新洋世纪商厦购物商厦4.5万㎡4秀谷商业广场综合性商场4.9万㎡5友谊名都百货4万㎡6东方广场百货3万7中原百货百货1.8万8滨海购物广场百货1.8万9爱来无忧商业街1.2万10巨川金海岸商业街2.3万11乐购超市2万12德克士、达芙妮等沿街商铺4.4万13金元宝大五金专业超市2.2万商业项目分布特征：主要项目集中在洋货市场、洋货步行街、解放路、开发区第二、第三大街区域。片区的发展驱动力：洋货商圈与解放路商圈作为传统的商圈经历了长时期的商业积淀，而新兴的开发区商圈主要以商务集聚与商务需求作为发展驱动力。新洋世纪商厦秀谷商业广场友谊名都代表型项目特征：金元宝商厦作为解放路最具代表性及标志性的商业体，零售购物在数量上占绝对比重，达到98.5%，以满足本区域居民生活需求为主。新洋世纪商厦经营内容以超市、家具及电器为主，颇为注重售后服务，但缺乏统一管理。秀谷商业广场主要经营国际一线二线品牌，以中高端客户为主，但周边餐饮等配套较匮乏。市场竞争总结——案例链接：天津天碱项目通过商圈内的商业项目分布和重点典型项目的特征，分析市场竞争情况。PART

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商业市场研究总结/市场竞争总结/区域竞争分析响螺湾商业名称商业类型建筑面积物业组合1中华文化会馆商业综合体190098酒店、公寓、写字楼、商业2月亮岛休闲中心商务休闲会所300000商务休闲会所3天津富力大厦商业综合体··425000·酒店、商务写字楼、商业···…………………………总体量4180750响螺湾商务区建筑多以综合体为主，底商及裙房商业自给自足，同时据了解政府将沿迎宾大道建设10万㎡的自己持有的特色商业街，以聚集人气。月亮岛综合项目概况投资公司：阿联酋迪麦克集团投资总额：预计10亿美元总建筑面积：约12万平方米项目构成：五星级酒店、办公楼、商业中心、公寓、休闲。工程计划：2010年1月开工，2012年2月竣工。外省市驻天津商务区开工项目概况（2007年9月11日开始相继开工）01中华文化会馆02中国商会大厦03环海企业总部大厦04滨海企业家俱乐部05内蒙古大厦06邯郸大厦07滨州大厦08燕赵大厦09云南大厦10王相大厦11深福保大厦12滨海浙江大厦13中国五矿大厦14福建天福大厦15中钢国际广场16大连丰盈大厦17辽宁会馆18天齐国际广场19东方新世纪广场20富力大厦21陕西大厦22河南大厦23中海广场24中航大厦25温州大厦26友联商务大厦27山西商务大厦28碧桂园商务楼29中船重工大厦30青海亿兆大厦31山东淄博大厦32福建八闽大厦市场竞争总结——案例链接：天津天碱项目未来竞争：主要竞争片区的现状和未来发展规划。PART

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商业市场研究总结/市场竞争总结/区域竞争分析百货购物中心高档低档？商业街高档低档金元宝商厦中原百货友谊名都东方广场新洋世纪商厦秀谷商业广场滨海购物广场巨川金海岸爱来无忧财富星座市场竞争总结——案例链接：天津天碱项目商业格局：通过商业形态和能级的分析，找出市场竞争空白点。PART

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商业市场研究总结/市场竞争总结/区域竞争分析滨海新区商业市场主要采用的是完全出售运营模式（除百货商场外，百货商场绝大多数采用只租不售的运营模式），各类不同商业所适用条件及所采用的运营模式有所不同。租售结合的模式开发商往往将物业的一部分租给主力店，再销售一小部分商铺，以平衡资金压力和经营风险的矛盾，这种模式具备较高的灵活性和可控性。完全出售投资者也具备完全的经营自主权，同时开发商可以快速回收投资。而相对劣势是开发商对后期商业引入档次、品牌、业态等缺乏统一管理和协调性。只租不售更利于项目的长久持续运营，走可持续发展之路。劣势是对开发商的经营管理能力及运营能力要求较高，同时对开发资金实力的要求也较高。而售后返租实际上是商业地产销售以及投资方式的一种组合方式，于开发商及投资者均有获益。相对能实现较高的售价，但需要具备开发商基础、项目地段条件以及盈利保证。信息来源:市场调研商业地产运营的四种模式商业模式前提条件具体运营模式典型项目租售结合主力店对外招商，由开发商持有，并统一经营。保留部分主力商铺，并通过引进主力店，实行大面积出租与分割出售租售并举的模式。完全出售完全出售，产权给投资者及所有者所有。商业出售后，开发商基本上就不再进行干预，仅由物业管理部门进行日常的统一维护管理。售后返租商业地产售出后，签订合约由开发商统一返租、统一招商经营。商业出售后，开发商统一返租、统一招商经营，包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等。只租不售开发商全部持有物业，对外统一经营招商。对所有的商业物业采取只租不售的形式，通过租赁持续性获利，通过开发商自己进行市场培育营造商业氛围，并承担经营风险，通过持续有效的经营管理提升商业价值。秀谷商业广场爱来无忧金元宝商厦市场竞争总结——案例链接：天津天碱项目租售模式：分析区域市场主要采用的商业模式，及各运营模式的特征和代表商业。PART

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商业市场研究总结/市场竞争总结/区域竞争分析租金市场表现的影响因素：作为传统的商业重点区域，解放路商圈发展历史悠久，商业氛围浓厚，故沿街商铺租金价格相对其他两个区域较高。开发区百货总体定位中档偏高，主力客群为购买力较高的中高档商务人士，因此商家能够承受租金能力较高。解放路商圈大多数特色商业街因开发商完全出售产权，交由小业主在经营，管理混乱，档次较低。开发区则采用由开发商持有，并统一经营，保留部分主力店，租售结合的模式，招商中保持统一性，租金则相对较高。信息来源：市场调研商圈商业平均租金水平（除百货）单位：元/㎡/天商圈百货平均租金水平（扣点）主力价格区间单位：元/㎡/天市场竞争总结——案例链接：天津天碱项目价格特征：各竞争区域的平均租金、主力价格和百货租金水平，比较竞争区域的租金和档次。PART

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商业市场研究总结/市场竞争总结/区域竞争分析从不同商圈的客户来源来看，解放路商圈商业消费群体辐射面更大，涵盖各个消费层面，其中中青年消费年龄段居多，消费也主要以购物为主。本项目所在区域内的客户主要以区域辐射范围内的中端收入阶层为主。注重产品的性价比。本项目若打造商业物业，需有针对地确定商业主题和主力消费客群，打造目的性商业消费主题。信息来源：市场调研商圈典型项目商业主题目标客群消费特点人群特征中高收入中等收入时尚人士青年学生大众居民外地游客解放路商圈巨川、爱来无忧、金元宝商厦等购物外地旅游客塘沽本地人打折促销×√√√√√洋货商圈新洋百货、秀谷商业广场等旅游日常消费外地旅游客旅游纪念品×√×××√开发区商圈伊势丹、友谊名都、鸿泰千百汇等时尚/商务开发区商务人士追求时尚、产品品质√×√×××市场竞争总结——案例链接：天津天碱项目消费者特征：分析各竞争区域的主题、目标客群、消费特点和主要消费群的特征。PART

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商业市场研究总结/市场竞争总结/区域竞争分析周边竞争环境研究总结PART

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商业市场研究总结/市场竞争总结/周边竞争环境分析市场竞争总结——案例链接：天津天碱项目从项目所在商圈特征、产品构成、业态分析，以及商圈内典型项目和业态分析，得出商圈内项目周边竞争。所在商圈的商业分布商圈发展情况商圈内项目产品构成商圈内业态分析商圈内业态分析商圈内典型项目分析商圈内典型项目业态分析序号项目名称商业形态建筑面积(m²)1金元宝商厦百货3.3万2东方广场百货3万3中原百货百货1.8万4滨海购物广场百货1.8万5爱来无忧商业街1.2万6巨川金海岸商业街2.3万7乐购超市2万8德克士、达芙妮等沿街商铺4.4万合计19.8万解放路商业圈主要项目体量区域商业格局特征地位：滨海新区核心商圈体量：商业总体量在20万方左右，大型商业设施基本上集中在此，满足塘沽市民中高端购物、餐饮、休闲、娱乐等要求。商业布局特征：大型商业体集中在解放路步行街两侧，餐饮休闲项目大体分布在解放路商业街东面。外滩附近主要落位业态为餐饮，方便来此观光的游客。PART

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商业市场研究总结/市场竞争总结/周边竞争环境分析市场竞争总结——案例链接：天津天碱项目项目所在商圈的主要商业项目分布情况，和商圈商业布局特征。区域商业产品特征

解放路商业街目前商业产品结构比较单一、形态发展不均衡，以百货商店为主，缺乏上档次的综合性购物中心和娱乐休闲场所。

外滩商业街紧邻塘沽热门旅游景点—外滩，同样面临产品同质化问题；90年代末随着乐购超市落成，外滩商业街业态问题虽得到一定程度上的缓解，但远远不能满足需求。PART

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商业市场研究总结/市场竞争总结/周边竞争环境分析市场竞争总结——案例链接：天津天碱项目项目所在商圈的主要商业产品构成分析。解放路商业街内业态商家数量比例汇总业态包含商家个数比例零售购物11960.10%餐饮3718.69%休闲娱乐2311.62%配套服务199.60%合计198100%外滩商业街不同业态商家数量比例统计业态包含商家个数比例零售购物108.06%餐饮9979.84%休闲娱乐32.42%配套服务129.68%合计124100.00%PART

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商业市场研究总结/市场竞争总结/周边竞争环境分析市场竞争总结——案例链接：天津天碱项目项目所在商圈的商业业态分析。名称规模功能定位形态租金金元宝商厦3.3万㎡零售、餐饮大单体1F20-22元/m²/天2F10-11元/m²/天3F6元/m²/天东方广场3万㎡购物、休闲、健身、娱乐、餐饮大单体中原百货1.8万㎡零售、餐饮大单体滨海购物广场1.8万㎡零售、餐饮大单体目前区域商圈业态配比主要以服饰、鞋帽、化妆品等为主，传统百货业态配比明显。除传统百货以外，解放路商业圈电器电子产品占比例较高。另外本项目所在解放路商业圈业态种类较少，除传统百货业态之外，娱乐、教育、金融等行业占比例较小。本项目可考虑差异化业态定位，增加娱乐、金融业等相关业态比例。要改进业态要提升业态电子男女服饰珠宝首饰餐饮食品化妆品鞋帽运动休闲家居家纺儿童用品钟表眼镜其他

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商业市场研究总结/市场竞争总结/周边竞争环境分析市场竞争总结——案例链接：天津天碱项目通过分析项目所在商圈的商业业态，得出需要改进和提升的业态。项目名称①金元宝商厦②中原百货项目属性购物中心购物中心项目体量3.3万平方米1.8万平方米业态特征购物、餐饮购物、餐饮项目定位中高档百货中档百货①②项目位置500米金元宝商厦为解放路商圈内，档次最高的商场。因其相对前卫装修风格，再加上众多国内外一线品牌入驻，已成为中高档消费者首选之地。中原百货是较为传统的百货商厦，在业态、品牌组合等方面档次偏低。首层与乐购的休闲服饰卖场、轻餐饮业态连通，使得导入客源购买力相对偏弱。本项目PART

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商业市场研究总结/市场竞争总结/周边竞争环境分析市场竞争总结——案例链接：天津天碱项目典型项目分析：通过分析项目所在商圈内的典型商业项目，得出项目主要竞争态势。金元宝商厦中原百货从业态功能上看，板块内各商业体以百货零售为绝对主导业态，整体业态十分单一，休闲娱乐及配套服务业态表现出严重缺失状态。整体市场上零售购物竞争十分激烈，餐饮、休闲娱乐分布分散，且相同业态、各大业态之间联动性较差。商业项目在业态设置上，对购物、娱乐、餐饮的比例的分配一般为52：18：30。这被称之为商业业态设置的黄金比例。而且餐饮、娱乐比重在逐步加大，有些餐饮休闲娱乐的比例达到了60%以上。本区域周边尚缺乏业态齐全的购物中心商业形态，本项目应寻求差异化。在如此饱和的零售市场，寻求最佳品牌、业种组合，是对竞争项目研究的关键所在。竞争启示业态比例（面积）业态比例PART

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商业市场研究总结/市场竞争总结/周边竞争环境分析市场竞争总结——案例链接：天津天碱项目典型项目业态分析：通过分析项目所在商圈内的典型商业项目的业态配置，得出区域所缺业态。竞争个案研究总结PART

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商业市场研究总结/市场竞争总结/竞争个案分析总结市场竞争总结——案例链接：天津天碱项目从项目所在竞争区域的竞争项目及区域外典型项目的功能分区、业态、客群分析，得出对本项目的借鉴意义。竞争个案功能、业态、客群分析竞争个案借鉴意义参考项目功能、业态、客群分析参考项目借鉴意义竞争分析总结竞争分析项目启示三、品牌特征四、客户来源一、业态金元宝业态以百货零售为主，辅以少量餐饮。金元宝为金街上旗舰百货，购物者多为目的性购买，对休闲餐饮需求有限，反观本案，正是需要强化一站式以形成差异。谋求自己市场份额。二、经营模式只租不售，由开发商统一经营管理。成功的经营塑造了塘沽第一百货品牌的美誉；从企业在商业地产长远战略发展需求角度，可以考虑持有经营打造渤化海晶的商业品牌。三、品牌特征以中高端品牌为主，满足区域客户品质生活需求。从市场调研分析来看，消费者对介于金元宝和中原百货定位之间中端偏上档次定位需求空缺较大，满足家庭式消费和年轻白领时尚消费。四、建筑设计金元宝商场内部装修金碧辉煌，景观小品人性化设计不足；建议本项目通过引进中庭自然光线，增加绿化景观，提升商场购物环境舒适度，体现绿色、时尚的消费主题。PART

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商业市场研究总结/市场竞争总结/竞争个案分析总结市场竞争总结——案例链接：天津天碱项目竞争个案：分析版块内典型商业项目对本项目的借鉴意义。业态功能欠缺、品牌档次两极化商业配套规划不足经营模式单一购物氛围较为压抑市场空白点、缺失项目发展空间、机会点提示商圈整体业态比重中，餐饮及休闲娱乐功能比重偏低，直接造成区域娱乐休闲消费的外溢。商业圈内品牌档次良莠不齐，拥有以金元宝商厦为代表高档物业业态，同时存在爱来无忧内低档次品牌，形成两极分化。区域新型高端商业形态缺少，虽有中高端的金元宝商城，但它还是属于百货形态，区域的内涵尚未得到深度挖掘与满足。受到空间的局限和限制，区域内停车需求无法得到满足，导致拥有私家车人群无法有效导入。商圈内大部分商业建筑形态较为陈旧、缺乏现代化的外立面设计。商圈商场内部设计较为压抑，缺乏自然光线引入，导致缺乏吸引力。区域商铺主要经营模式为完全出售。开发商出售产权，交由小业主管理，导致品牌档次偏低、管理混乱。

区域内百货只租不售的经营模式，交由开发商统一招商，品牌、风格、档次统一。PART

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商业市场研究总结/市场竞争总结市场竞争总结——案例链接：天津天碱项目通过分析区域商业竞争情况，对商圈整体竞争情况进行总结，寻找市场空白点，发展项目。经营模式商圈主要经营模式为完全出售，导致档次无法提升。持有经营、租售结合是可借鉴的两种商业运营模式，能实现较高的市场售价。建筑设计内部动线合理的商业体存在市场缺失，本项目应从物业条件入手，抓住中高档消费群体眼球。发展要点瞄准业态缺失空白点、改善商业环境、增强目的性消费，形成项目特色。。PART

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商业市场研究总结/市场竞争总结市场竞争总结——案例链接：天津天碱项目通过对商业市场竞争的分析总结，得出给项目带来的启示。PART

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市场需求总结PART

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商业市场研究总结/市场需求总结市场需求总结——案例链接：天津天碱项目通过调查问卷，对消费者需求和经营商家需求进行分析总结，得出对本项目的初步定位方向。消费者需求分析总结经营商家需求分析总结消费者聂先生——这片区域大型超市比较缺乏，乐购就成了居民采购日常生活用品的地方，小超市生意都十分火；金元宝名气大，打折的时候，买东西都排队。在最喜欢的购物场所中，乐购排名第一，其次为金元宝商厦，永旺梦乐城排名第三，表明地区生活消费比较旺盛，可选择场所较少。购物环境成为消费者关注的重要因素，表明区域商业物业需要且被期望升级，现代化商业物业将受到青睐。PART

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商业市场研究总结/市场需求总结市场需求总结——案例链接：天津天碱项目消费者需求分析：通过消费者问卷调查对消费者需求进行分析。男女18-2536-4526-3545-60天津城区开发区塘沽区其他区县外地企业白领行政及公务员其他个体业主学生私企老板2000以下4000-80008000以上本次抽样调查中，男女基本各占一半，年龄涵盖18-60岁各个年龄段。调查结果显示滨海新区消费人群以本区域人群为主，外地人占到近21%。从收入来看，消费者2000-4000元/月占到50.6%，4000-8000元/月占近30%。从超市消费者结构看，家庭消费者占据了绝对主力，其中，塘沽区较滨海新区特征表现更明显。塘沽区客单价75.5元，开发区客单价92元。滨海新区消费者特征2000-4000PART

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商业市场研究总结/市场需求总结市场需求总结——案例链接：天津天碱项目消费者需求分析：通过消费者问卷调查对消费者构成进行分析。初步判断，本项目需以差异化取胜，适合打造品类丰富的中档一站式购物中心。消费者需求分析小结购物习惯：平时以购物为主，最喜欢光顾购物场所乐购、金元宝、永旺排名前三;节日和周末购物较多；商业空间：区域最缺少特色餐饮街和集购物、餐饮、娱乐为一体的一站式购物中心；消费水平：消费水平中等，单次购物金额在150-300元居多，乐于消费；消费群体：区域消费者以周边社区居民与周边白领、政务人员为主，家庭消费为区域消费强有力的支撑；商业业态：大卖场、女装、影院、儿童乐园、特色餐饮和银行是消费者认为区域需要增加或提升的业态。PART

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商业市场研究总结/市场需求总结市场需求总结——案例链接：天津天碱项目消费者需求分析：通过消费者问卷调查对消费者需求进行总结分析，从而对项目进行初步判断。消费者王先生——解放路商业街目前还没有购物中心，差不多都是像聚金这样的像卖场一样的商场。如果建集合购物、餐饮、娱乐的购物中心，是很有吸引力的。从受欢迎的商业实体看，44%经营商家认为金元宝商厦经营状况最好，从受欢迎的商业类别看，31%认为现代购物商业最受欢迎。从发展前景看，37%经营商家认为购物中心前景最好，从发展空间看，41%认为现代购物中心空间最大，区域品牌还需丰富。PART

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商业市场研究总结/市场需求总结市场需求总结——案例链接：天津天碱项目商家需求分析：通过经营商家问卷调查对商家需求进行分析。24%商家租金承受能力在7.1-10元/㎡/天，10.1-15元/㎡/天占17%，表