成渝项目考察报告

成渝项目考察报告招商江湾城、瑞安重庆天地、中海寰宇天下青岛公司设计管理部2011-08-20宋亚轩一、项目简介二、规划形态A.价值区分B.产品组合C.资源配置三、功能性

A.户型楼型B.其他公共部位C.技术应用D.景观E.装修四、表现力A.项目形象风格B.特殊主题C.示范区策划D.项目包装重庆简介重庆市，简称“渝”，是中国的四大直辖市之一和五大中心城市之一，也是国家历史文化名城，长江上游地区经济中心、国家重要的现代制造业基地，西南地区综合交通枢纽。因为重庆的地理环境，重庆多山多雾，故又有雾都、山城的别名。重庆直辖市位于中国内陆西南部、长江上游，四川盆地东部边缘。辖区东西长470公里，南北宽450公里，辖区总面积8.24万平方公里，为北京、天津、上海三市总面积的2.39倍，是我国面积最大的城市，其中主城区建成面积为647.78平方公里。流经重庆主要河流有长江、嘉陵江、乌江、涪江、綦江、大宁河等。长江干流自西向东横贯全境，流程长达665公里，横穿巫山三个背斜，形成著名的瞿塘峡、巫峡、西陵峡，即举世闻名的长江三峡。长江、嘉陵江穿过重庆市的主城区。重庆是中国著名的历史文化名城。古称江州，后又称巴郡、楚州、渝州、恭州。重庆·招商江湾城-项目区位重庆·招商江湾城-项目区位重庆·招商江湾城简介用地面积13.6公顷（210亩）建筑面积48.3万容积率3.35户数2700户绿化率70%物业类型小高层\高层停车配比1：0.6户型面积135-160㎡四房120-140㎡大三房180㎡高厅四房装修公寓精装修设计单位建筑：中建国际（深圳）景观：澳洲HLCA景观项目地址江北区北滨1路363号（渝澳大桥桥下）售价1.1万（套内）特色场地抬高重庆·招商江湾城-学习点汇总招商江湾城项目1、清晰而有秩序的销售流线。整个销售动线，从进入项目领地到停车，再到售楼处前广场，进而进入售楼处销售动线清晰，有不错的秩序感；2、产品业态分布模式。将小户型刚需产品设置在最不利点，渝澳大桥与北滨路交会点并单独分区；中大户型住宅产品围绕用地四周布置，形成中央景观区；70%绿地率。3、依山就势的规划布局。规划设计顺应地形而作，利用地形高差，通过商业网点及车库将屋顶平台抬高，行成集中的大平台。4、形象风格化个性化的会所与建筑风格的强烈对比。5、结构清晰，效果像龙湖的景观。6、功能性强，像万科的样板间。售楼处小户型公寓幼儿园重庆·招商江湾城-产品组合产品业态分布模式：将小户型刚需产品设置在最不利点，渝澳大桥与北滨路交会点并单独分区；中大户型住宅产品围绕用地四周布置，形成中央景观区；70%绿地率。重庆·招商江湾城-空间形态依山就势的规划布局整个项目用地北高南低，规划设计顺应地形高差，将沿河一侧全部抬高，沿街部分做商业，内部做停车。减少了开挖量，增加了居住舒适度并有效的解决了消防问题。重庆·招商江湾城-销售动线1231进入项目领地→2停车步行→3售楼处前区重庆·招商江湾湾城-对比强烈烈的售楼楼处与住住宅形象风格格化个性性化的会会所与建建筑风格格的强烈烈对比。。重庆·招商江湾湾城-结构清晰晰的景观观结构清晰晰，效果像龙龙湖的景景观。重庆庆·招商商江江湾湾城城-功能能性性样样板板间间功能能性性强强的的样样板板间间1）像像万万科科的的样样板板间间。。2）交交标标项项范范围围广广；；3）会会呼呼吸吸的的鞋鞋柜柜、、橱橱柜柜；；重庆庆·瑞安安重重庆庆天天地地-项目目区区位位与招招商商江江湾湾城城隔隔江江相相望望。。从招招商商江江湾湾城城→→瑞瑞安安重重庆庆天天地地，，我我们们转转了了好好远远的的路路。。重庆庆·瑞安安重重庆庆天天地地-项目目区区位位用地面积120公顷(1800亩）建筑面积26.6万容积率2.3户数784户(住宅）绿化率40%物业类型高层住宅\多层商业\超高层酒店办公停车配比600个户型面积78-208平装修精装修设计单位KPF、ARUP（奥雅娜工程顾问香港公司）、P&T（巴马丹拿集团）项目地址渝中区嘉陵路重庆天地红岩村售价1.45万（套内,70年）特色综合性地产出售型住宅+持有型商业重庆庆·瑞安安重重庆庆天天地地简简介介重庆庆·瑞安安重重庆庆天天地地-学习习点点汇汇总总瑞安安重重庆庆天天地地(重庆庆新新天天地地））1、设设计计元元素素、、建建筑筑材材料料的的统统一一运运用用：：灰砖砖、、素素混混凝凝土土、、乡乡土土石石材材、、灰灰绿绿色色门门窗窗框框、、木木作作，，在在乡乡土土建建筑筑的的基基础础上上有有创创新新，，用用在在一一起起十十分分协协调调。2、本本土土的的与与国国际际的的：：上海海新新天天地地、、武武汉汉天天地地、、重重庆庆天天地地，，都都既既有有现现代代化化的的手手法法，，又又结结合合当当地地的的特特色色。。如如重重庆庆天天地地的的吊吊脚脚楼楼，，极极具具地地方方特特色色。。3、景景观观元元素素建建筑筑化化：：垃圾圾桶桶的的灰灰砖砖填填筑筑，，灯灯具具的的灰灰砖砖底底座座，，素素混混凝凝土土的的散散水水等等，，与与建建筑筑融融为为一一体体。。4、灰灰空空间间：：大量量建建筑筑与与景景观观之之间间的的灰灰空空间间，，需需建建筑筑、、景景观观专专业业的的充充分分交交圈圈与与合合作作才才能能实实现现。。5、村村落落式式的的设设计计、、多多变变的的空空间间：：让人人在在其其中中迷迷路路、、探探索索、、意意外外发发现现，，将将内内街街打打造造得得富富有有吸吸引引力力，，有有效效打打破破了了内内街街商商业业不不旺旺的的惯惯例例。。6、实实楼楼样样板板的的临临时时看看房房通通道道：：由设设计计进进行行考考虑虑，，天天花花、、墙墙、、地地面面全全套套设设计计，，营营造造看看房房途途中中的的高高品品质质感感受受。。而而不不是是仅仅作作简简单单营营销销包包装装。。重庆庆·瑞安安重重庆庆天天地地-产品品组组合合A超高高层层酒酒店店办办公公（（嘉嘉陵陵帆帆影影国国际际经经贸贸中中心心））B多层层商商业业（（重重庆庆“新新天天地地””）C高层层住住宅宅（（雍雍江江苑苑、、雍江江艺艺庭庭、雍雍江江悦悦庭庭））D湿地地公公园园重庆庆·瑞安安重重庆庆天天地地-开发发时时序序嘉陵帆影雍江苑雍江艺庭雍江悦庭新天地合计建筑面积68万11万27万16万8.4万开发发时时序序：：先先开开发发滨滨河河住住宅宅、、多多层层商商业业，，最最后后开开发发不不临临河河住住宅宅及及超超高高层层酒酒店店办办公公。。重庆·瑞安重庆天地地-“新天地”重庆天地，续写上海新新天地传奇。。坐享嘉陵江江岸风情，属属于滨江名流流的生活秀场场。此处将上上演国际化盛盛装舞步，是是属于重庆的的妙曼“十里里洋场”。重庆天地由国国际知名设计计师BenjaminWood规划设计，汲取重庆浓浓郁丰富的山山水文化，深深厚的人文内内涵以及绵长长的历史肌理理，将古老的的山地村落、、旧时的工业业建筑以玻璃和钢结构构的现代元素表表达重庆高深深、包容、开开放的国际大大都会气质。。重庆天地占地32,000平方米，总建筑面积约约为84,000平方米。由高低村落、文文化剧场、吊吊脚楼、商业业主楼及精品品酒店五个精致建筑筑群落组成。。重庆·瑞安重庆“新新天地”-空间形态村落式布局，，多变的空间间1）围合、半围围合院落；2）高低错落的的层次感；3）窄巷；4）……重庆·瑞安重庆“新新天地”-设计元素设计元素、建建筑材料的运运用堡坎、灰砖、、素混凝土、青瓦、石板、、灰绿色门窗框框、木作、流水、树荫，，高低平台，，错落的庭院院，重塑山城城传统院落空空间。重庆·瑞安重庆“新新天地”-设计元素本土的与国际际的上海新天地、、武汉天地、、重庆天地，，都既有现代代化的手法，，又结合当地地的特色。如如重庆天地的的吊脚楼，极极具地方特色色。重庆·瑞安重庆“新新天地”-灰空间灰空间大量建筑与景景观之间的灰灰空间，需建建筑、景观专专业的充分交交圈与合作才才能实现。重庆·瑞安重庆“新新天地”-设计元素建筑元素景观观化&景观元素建筑筑化垃圾桶的灰砖砖填筑，灯具具的灰砖底座座，素混凝土土的散水等，，与建筑融为为一体。重庆·瑞安重庆“新新天地”-实楼样板间销销售通道实楼样板间的的临时看房通通道1）销售通道比比较长；停电电；2）由设计进行行考虑，天花花、墙、地面面全套设计，，营造看房途途中的高品质质感受。而不不是仅作简单单营销包装。。用地面积9.3公顷(140亩）建筑面积43万容积率4.6户数2000户绿化率30%物业类型联排、类独栋别墅\高层、超高层住宅停车配比600个户型面积78-208平装修精装修设计单位美国艾亦康集团项目地址江北嘴金融CBD核心售价2.2万（套内）特色核心地段拉高拍低重庆·中海寰宇天下下简介产品卖点A：核心中的核心心地段（重庆江北嘴嘴）B：一流的品牌（九龙仓+中海）C：完善的配套（1个重庆大剧院院+3个主题公园+4座五星、1座超五星酒店店+4座大桥、4大立交、轨道道6、9号线+4万方科技馆+300米国金中心重庆·中海寰宇天下下-产品卖点40万平米一线江江景豪宅地标标，CBD中心仅此唯一一中海寰宇天下下1、强打击力的的售楼处。低调的奢华，，VIP独享无预约不不得入内。景景观、建筑、、室内品质感感极高。2、打动人心的的营销说辞。。从中国到重庆庆、从重庆到到两江新城、、从两江新城城到江北嘴金金融CBD核心，从江北北嘴金融CBD核心到中海九九龙仓寰宇天天下。3、无样板间的的销售方法。。在没有样板间间的情况下，，三个月销售售14个亿，靠的是是区位炒作、、部品展示、、洗脑方式。。3、成本分布及及成立形式。。做这个产品赚赚钱吗？（城城市核心地段段，47层超高层，6000块的精装修，，1万6的单价）重庆·中海寰宇天下下-项目借鉴点汇汇总重庆·中海寰宇天下下-规划特点项目处长江西西岸，共包含含七宗居住用地地，基地现状为为山地地形，，呈三角形，，地块标高自自西向东逐渐渐升高降低，，地块内部包包含三纵一横四条条城市道路。为充分利用用地形，营造造层次丰富的的建筑空间效效果，并增加加住宅产品的的多样性，同同时尽量减小小对后排高层层的遮挡，使使江景住宅户数数最大化。项目在规划划设计中，加加强城市空间间的开敞性，，满足“显山山露水”的基基本规划原则则。自西向东东按梯级分别别布置超高层层住宅、高层层住宅、小高高层住宅和低低层住宅。A：超高层B：高层D：别墅重庆·中海寰宇天下下-产品组合强打击力的售售楼处1、低调的奢华华，VIP独享无预约不不能入内；2、景观、建筑筑、室内品质质感极高。重庆·中海寰宇天下下-强打击力的示示范区1、世界向东，，中国向西（世界的发展展看中国，中中国的发展看看西部，西部部的发展看重重庆）2、三十年华东东，三十年华华西（错过了浦东东新区，又错错过了滨海新新区，这次不不能再错过两两江新区）3、上有陆家嘴嘴，下有江北北嘴（两江新区内““长江上游金金融中心”））4、江北北嘴（百年年不遇遇的时时代机机遇））5、中海海寰宇宇天下下（江北北嘴核核心区区唯一一一块块住宅宅用地地））重庆·中海寰寰宇天天下-环环相相扣的的营销销说辞辞无样板板间的的销售售方法法在没有有样板板间的的情况况下，，三个个月销销售14个亿，，靠的的是区区位炒炒作、、部品品展示示、洗洗脑方方式。。重庆·中海寰寰宇天天下-无样板板间的的销售售方式式成本分布及及盈利分析析1、做这个产产品赚钱吗吗？2、城市核心心地段，47层超高层，，6000块的精装修修，1万6的单价；售价=成本+利润；成本=土地获得价价款+开发前期准准备费+主体建筑工工程费+主体安装工工程费+社区管网工工程费+园林环境费费+配套设施费费+开发间接费费；成本=（5000）+150+（4000+6000）+300+150+500+500+400；成本=（17000）>16000；结论：1期开盘的超超高层不赚赚钱&微利。疑问：那为为什么这个个项目还要要做呢？难道是看好好2期、3期的市场吗吗？重庆·中海寰宇天天下-成本构成及及项目盈利利分析2010-11-32T3户型配置◆V-A户型建筑面积251㎡四室两厅四四卫（有书书房）1个主卧套：：卫生间+衣帽间+书房2个次卧套：：卫生间1个次卧室4-1/2#标准层户型型平面V-A重庆·中海寰宇天天下-户型详解（（3.15米层高）重庆·中海寰宇天天下-户型详解2010-11-32T3户型配置◆V-B户型建筑面积249㎡四室两厅四四卫（有书书房）1个主卧套：：卫生间+衣帽间+书房2个次卧套：：卫生间1个次卧室4-1/2#标准层户型型平面V-B重庆·中海寰宇天天下-户型详解重庆·中海寰宇天天下-户型详解2010-11-32T3户型配置◆V-C户型建筑面积248㎡四室两厅四四卫（有书书房）1个主卧套：：卫生间+衣帽间+书房2个次卧套：：卫生间1个次卧室4-1/2#标准层户型型平面V-C重庆·中海寰宇天天下-户型详解重庆·中海寰宇天天下-户型详解9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。1月-231月-23Sunday,January1,202310、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。13:39:4413:39:4413:391/1/20231:39:44PM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。1月月-2313:39:4413:39Jan-2301-Jan-2312、故人江海海别，几度度隔山川。。。13:39:4413:39:4413:39Sunday,January1,202313、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。1月-231月-2313:39:4413:39:44January1,202314、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。01一一月月20231:39:44下下午午13:39:441月月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。一月231:39下下午午1月-2313:39January1,202316、行动出成果果，工作出财财富。。2023/1/113:39:4413:39:4401January202317、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。1:39:44下下午1:39下下午13:39:441月-239、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。1月-231月-23Sunday,January1,202310、很多多事情情努力力了未未必有有结果果，但但是不不努力力却什什么改改变也也没有有。。。13:39:4413:39:4413:391/1/20231:39:44PM11、成功就是是日复一日日那一点点点小小努力力的积累。。。1月-2313:39:4413:39Jan-2301-Jan-2312、世间成成事，不不求其绝绝对圆满满，留一一份不足足，可得得无限完完美。。。13:39:4413:39:4413:39Sunday,January1,202313、不不知知香香积积寺寺，，数数里里入入云云峰峰。。。。1月月-231月月-2313:39:4413:39:44January1,202314、意志志坚强强的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥块一一样任任意揉揉捏。。01一一月月20231:39:44下下午13:39:441月-2315、楚塞三湘湘接，荆门门九派通。。。。一月231:39下下午1月-2313:39January1,202316、少少年年十十五五二二十十时时，，步步行行夺夺得得胡胡马马骑骑。。。。2023/1