泛海商业运作

Aleadingfull-serviceproviderofrealestateservicesinChinaE-HOUSECHINA泛海建设武汉CBD西区启动商业策略报告{}分享&增长CONTENTS壹贰叁肆总体定位项目特征分析市场定位伍形象定位陆目标客户群定位建筑规划设计建议柒业态规划壹项目特征分析地块分析地块分析-地块现状项目特征分析项目地块平整，周边有厂房未进行拆迁，整体为“半生”状态。地块分析-项目四至项目特征分析至汉口火车站天河机场方向至建设大道金融街方向至沌口开发区方向至长丰大道发展大道方向至古田方向至武广方向地块分析-项目规划特征项目特征分析西片一期商业地块位于宗地23的西北角，毗邻103号路，由编号为JH031703K和JH031702K（其中一半属于泛海建设）的两块用地组成，项目占地面积约12500m2，总建筑面积27500m2。经济数据地块编号用地性质用地面积(平方米)容积率建筑面积(平方米)小计JH031702K商业用地40002.2880027500JH031703K游乐用地85002.218700地块分析-项目规划特征项目特征分析限制条件整个地块受地铁规划的影响，被地铁快线E2线由西北向东南方向穿越。根据市规划部门要求，地铁控制线范围内不允许新建、改建、扩建任何建筑物；地铁影响线范围内需进行建设的项目，必须提供具有轨道交通设计资质的单位作出的轨道交通建设工程影响评估报告，并报市局市政处审查同意后方能进行审批建设。受地铁影响，可开发地块缩水严重，且极不规整地块分析-项目规划特征项目特征分析限制条件在对地铁影响线的使用进行专项评估的前期下，保留部分地铁影响线面积（相关部门答复，地铁影响线区域可出现多层建筑），经计算，这样实际用地面积可以达到7750m2，整体容积率为3.55（见右图）。而在扣除地块无法建筑开发的锐三角地块面积、内部道路面积之后，商业建筑单层最大面积仅为4200平方米。商业建筑单层最大面积仅为4200平米地块紧贴红线无法开发三角地块面积扣除内部规划道路面积扣除地块分析-项目所处区域人流车流分析项目特征分析开工年份道路修建情况2008年103,202,3052009年101,102,201,3032010年104,203,204,205,302,307,308,3092011年106,401,402,403,404,405,406,4072012年310,408根据王家墩中央商务区的配套路网建设进度来看，项目紧临的103号路已完工，203号路将于2010年完工，307号路将于2010年完工。由此来看，本案在未来约一年多时间内周边路网不畅通，经过型人流及车流较少，项目几乎为城市的“半孤岛”状态。项目目周周边边物物业业分分布布新华华时时代代新华华豪豪庭庭美林林公公馆馆鑫城城国国际际日月月华华庭庭长安安丽丽都都城开开丰丰竹竹园园天顺顺园园航天天花花园园青春春驿驿站站天泽泽一一方方云鹤鹤园园弘鑫鑫花花园园润和和花花园园凤凰凰城城103路项目目特特征征分分析析项目目周周边边物物业业分分布布住宅宅物物业业分分布布项目目地地半半径径3公里里范范围围内内居民民区区密密集集，，已已建建和和在在建建成规规模模的的中中高高档档小小区区，，总总计计约约18900余户户，，按按武武汉汉平均均每每户户3.15人计计算算，，该区区域域有有约约6万常常住住人人口口。。未来来CBD的建建设设，，仅仅西西部部居居住住区区，，将将会会带带来来1万多多户户，，约约3万多多常常住住人人口口。。随着着CBD建设设的的不不断断推推进进，，周周边边的的旧旧城城改改造造力力度度会会加加大大，，未未来来潜潜在在消消费费群群体体庞庞大大。。本案案

住宅楼盘名称规模(面积/平)户数平均人口住户人口总数常码头区域润和花园557008583.152702.7云鹤园约4203.151323云鹤小区约20723.156526.8天泽一方93598.77823.152463.3天顺1511497.5城开丰竹154819.5航天花154176.9长码社区约8123.152557.8井南社区约9803.153087雅丰园小区298152883.15907.2润和花园557008433.152655.45火车站区域鑫城国际173332.62

12423.153912.3美林公馆30000010003.153150日月华庭829576633.152088.45长安丽都12700963.15302.4青春驿栈36119.582163.15680.4华立新华时代972959523.152998.8金利明珠花园43367.43863.151215.9新华豪庭335882603.15819凤凰城100861.585403.151701合计1891659585.4项目目特特征征分分析析项目目周周边边物物业业分分布布住宅宅物物业业分分布布欧亚亚达达家家居居金马马家家居居居然然之之家家中商商平平价价武商商量量贩贩麦德德龙龙沃尔尔玛玛百安安居居工贸贸家家电电西汇汇广广场场新世世界界国国贸贸武汉汉广广场场世贸贸广广场场国际际广广场场SOGO百货货汉商商武武展展易初初莲莲花花新世界中心火车站家居商圈古田生活配套套及建材商圈武广核心商圈本案项目特征分析析项目周边物业业分布商业物业分布布周边商圈主要业态及商户距离武广核心商圈大型百货约5公里火车站家居商圈家居家饰广场约3公里古田生活配套及建材商圈大型超市、生活型配套、建材专业市场约3公里中百超市商业名称大致规模业态档次/类别客户定位人流情况易初莲花10000平方米中低档生活用品宝丰路附近居民较好沃尔玛（南国西汇）10000平方米高中低档生活用品古田区域居民较好百安居（南国西汇）5000平方米中高档建材家居汉口客户适中工贸家电（南国西汇）5000平方米家用电器古田区域居民适中南国西汇其他商业（棒约翰/肯德基/屈臣氏/DQ等）25000平方米中高档餐饮/生活用品等古田区域居民较好麦德龙10000平方米高中低档生活用品古田区域居民较好中商平价6000平方米中低档生活用品常码头附近居民较好中百超市1500平方米中低档生活用品常码头附近居民适中欧亚达20000平方米中高档家具/家居武汉客户，汉口为主较好居然之家50000平方米中高档建材家居武汉客户，汉口为主较好武商量贩百圣店10000平方米高中低档生活用品常青路周边客户较好金马家居常青广场10000平方米中高档家居汉口为主较好附：项目周边边商业简况项目特征分析析项目周边物业业分布商业物业分布布项目特征分析析项目周边物业业分布未来影响物业业分布地块编号建筑规模（万㎡）120.13211.39340.5849.57522.32613.0971.7482.4492.67102.49112122.06131.23141.96155.32CBD内部规划商业业体量大，集集中度高。从从左图可以看看出，四大居居住功能区商商业规划面积积少，主要作作为社区配套套商业；大体体量的商业集集中规划在泛泛海城市广场场、核心区、、建设大道接接驳处三大区区域。本案作为CBD首先启动的集集中商业，也也面临着后续续项目的众多多未知影响与与竞争。SWOT分析SWOT分析优势劣势机会威胁背倚百万方居居住社区，其其将聚集众多多消费者，并成为本本案发展的稳稳定支持；所在区域处入入人口导入初初期阶段，一一定时期内缺少固定定消费人流；；受制于地铁规规划控制影响响，开发地块块不规则，单层可用用地面积小；；临建营销中心心将占用商业业地块约5年，商业一次性整体规规划受阻；王家墩中央商商务区内未来来商业项目较较多，存在较高的竞争争威胁；王家墩中央商商务区的建设设将大力推进进片区发展，本项目目受大趋势推推动，具有良良好的发展前景；周边有一定老老社区存量，，拥有一定的的潜在消费力；许多品牌商家家对本项目有有意向；项目规划的住住宅社区，将将聚集众多消消费群，成为项目发展展的稳定支持持。贰总体定位案例借鉴与分分析案例借鉴与分分析案例1-苏州工业园邻邻里中心打破传统的邻邻里商业——苏州工业园邻邻里中心重点参考点：：将邻里中心心商业类型带带入超3层时代，并取取得了市场认认可。苏州工业园邻邻里中心（lifestore），概念源自自新加坡“购购物中心”，，2002年首次亮相苏苏州后，成都、重庆等等地纷纷仿效效。核心商业业竞争力是一一主三副，一一个“邻里中中心”、附带带“邻里假日日”、“邻里里生鲜”、““邻里1＋1三个品牌。案例借鉴与分分析案例1-苏州工业园邻邻里中心苏州工业园邻邻里中心概况：投资商：苏州州工业园区邻邻里中心发展展有限公司总投资：4.5亿元建筑面积超过12万平米，未来将建成17个邻里中中心，已成功开发、、运营：湖东大厦、玲玲珑大厦、新新城大厦、贵贵都大厦、师惠大厦、沁苑大厦，翰翰林大厦（单层建筑面积积为15000-24000平方米米湖）7座。17个邻里中中心满足70平方公里里的苏州工业业园区住户需求，每个邻里中心承担担为方圆1公公里内约8000户居民民服务的功能能。案例借鉴与分分析案例1-苏州工业园邻邻里中心邻里中心运营模型详解社区商业定位位——发展方向为住住区商业中心心，以连锁品品牌进行扩张张，对大型品品牌企业进行行招商，对小小型零售商业业进行出售。。公益与商业业服务结合。。12种必备业态——分别为超市、、药店、银行行、书店、邮邮政、维修店店、餐饮店、、文体活动中中心、洗衣店店、邻里生鲜鲜、美容美发发、卫生所，，同时根据社社区调研结果果，在服务功功能上对居民民进行个性化化业态设置。。想得到的商商品和服务在在邻里中心都都能找到。投资模式——租售并举，相相对低廉的租租金、相对便便宜的中小户户型，投资一一点满足百万万人群消费。。123案例借鉴与分分析案例1-苏州工业园邻邻里中心除了12项必必备功能以外外，邻里中心向中介、旅游游、家政、房房产、法律等等方面服务业业的深化功能能，做到低层层面中层面高高层面统一全面服务。商业服务于公公益服务有机机结合，邻里里中心不仅提提供购物餐饮饮休闲娱乐服服务，还有文文化教育体育育卫生医疗等等方面的活动动，如语言培培训，音乐培培训中心，读读书阅览室，，健身俱乐部部，室外健身身设施，以及及社区卫生服服务站等一系系列的属于公公益方面的服服务。如阅览室室，老老年活活动室室，游游乐中中心，修理铺铺，卫卫生站站。邻里中心业态占比（按面积划分）特色商业服务20%12项必备业态60%酒店20%案例借借鉴与与分析析案例1-苏州工工业园园邻里里中心心业态4层的邻里中心芯源大厦师惠大厦贵都大厦翰林大厦一层业态邮局、超市、银行、书店、中外快餐和各式电器超市、药店、银行、书店、邮政、维修店、餐饮店、文体活动中心、洗衣店、邻里生鲜、美容美发、卫生所品牌主力店二层业态各大品牌的专卖休闲娱乐健身三层业态文体娱乐中心，其中有影院、游乐场、旱冰场、图书阅览室、保龄球等特色文化休闲培训：芭蕾培训中心，音乐培训中心，儿童情商培训中心等特色餐饮：澳门高端餐饮“海鲜边炉”个性商务办公邻里服务（12种必备）四层业态医院，内设九个专科经济型酒店4星级酒店五层业态与邻里中心主体紧邻的另一座楼房是菜市场，及酒店六层业态七层业态八-九层业态案例借借鉴与与分析析案例1-苏州工工业园园邻里里中心心案例借借鉴与与分析析案例2-武汉西西汇生生活广广场刷新武武汉副副中心心商业业运作作模式式——武汉西西汇生生活广广场重点参参考点点：独独立商商业公公司统统一招招商、、统一一经营营管理理，最最大程程度保保证业业主投投资回回报。。案例借借鉴与与分析析案例2-武汉西西汇生生活广广场武汉西西汇生生活广广场概况：：开发商商：武武汉南南国商商业发发展有有限公公司西汇生生活广广场一一期建建筑面面积约约5万平米米，为为一个个自成成体系系的独独立经经营的的板块块，沃沃尔玛玛租赁赁其二二、三三楼，，百安安居租租赁负负一楼楼，棒棒约翰翰、肯肯德基基、屈屈臣氏氏、工工贸家家电、、中邮邮手机机、家家之良良品等等20多家主主力店店位居居一、、二楼楼。南国西西汇生生活广广场区区位优优势明明显：：解放放大道道、建建设大大道在在此交交汇，，未来来轻轨轨、地地铁在在此换换乘，，独占占江汉汉二桥桥桥头头首站站。案例借借鉴与与分析析案例2-武汉西西汇生生活广广场核心运营模型独立商商业公公司经经营——发展商商为本本商业业体特特别成成立了了独立立的商商业管管理公公司，，负责责其物物业的的招商商、经经营、、管理理工作作，从从源头头即保保障了了商业业经营营的远远期持持续发发展性性。精选业业态——其所配配置的的商业业业态态，包包括：：建材材超市市、生生活超超市、、西式式快餐餐、特特色餐餐饮、、家电电卖场场、个个人护护理超超市、、衣饰饰零售售，整整体商商家数数量不不多，，但所所覆盖盖的业业态丰丰富、、商家家整体体档次次较高高。商家的的积极极招募募政策策——对于主力商商业，，商业业经营营公司司以持持有的的方式式参与与实体体经营营，与与品牌牌商家家共同同面对对市场场，风风险共共担。。所吸吸引的的主力力商业业较多多为首首次亮亮相副副中心心高业业区域域，如如：棒棒约翰翰、DQ、屈屈臣臣氏氏等等。。123案例借鉴鉴与分析析案例2-武汉西汇汇生活广广场1、产权商商铺统一一由大本本营公司司统一管管理。产产权人初初始委托租租赁管理理期为五五年。初初始委托托期满时时，大本营公司司有权可可按条件件续约，，每次续续约最长长期限五年，可可连续续续约三次次。2、产权人人每年可可获管理理公司支支付的商商铺总款款价的7%。管理公公司对外外出（转转）租商商铺，年年租金收收益高于商铺铺总价款款7%低于10%时，超出出商铺总总价款7%的租金80%归业主享享有；管理公司司对外出出（转））租商铺铺，年租租金收益益高于商铺总价价款10%的，超出出商铺总总价款10%的租金70%归业主享享有。案例借鉴鉴与分析析案例3-深圳万科科城社区区商业“生活方方式商业业”的运运作——深圳万科科城社区区商业重点参考考点：社社区商业业功能的的实现，，以及与与社区景景观资源源的融合合提升。。案例借鉴与与分析案例3-深圳万科城城社区商业业深圳万科城城社区商业业概况：万科城商业业以Living－mall理念进行运运营，拥有有1万平方米国国际美食坊坊、2万平方米时时尚购物中中心、7千平方米人人工湖、1.2万平方米市市民广场场。商业+异域休闲的的结合，创创造了一个个生动的““万科生活活版图”。。案例借鉴与与分析案例3-深圳万科城城社区商业业序列主题区业态内容比例B1美膳街中式餐饮、西餐、中式快餐、西式快餐、面包房、早餐27%2休闲坊茶艺、咖啡、书吧、书店、茶庄、8%3娱乐院酒吧、量贩KTV、桑拿足浴、精品电影院、网吧7%4时尚廊女子沙龙、服饰、精品、化妆品、美容美发、家居用品、生活用品饰品、花店、音像店、礼品、鞋帽16%5童乐港玩具、童装、文具、儿童游乐6%6便利园超市、银行、邮局、药店、通讯、便利店、送水、彩扩、洗衣、报刊、体育用品、汽车美容养护、维修店、日用杂品店、快递、家政、冷饮店、家装、中介地铺、电脑维修、36%合计100%业态布置风情休闲娱娱乐街区健身美容美汽中心社区日用配配套前期：装修修、装饰、、材料店、、布艺、园园艺、社区区配套后期：社区区配套、时时尚走廊美食世世界超超市主力商务酒酒楼Loft空间1,各类品牌商商家强势进进驻；2,组团式商业业街区，动动感流线，，循环畅通通；3,三大主题规规划彰显商商业魅力；；国际美食坊坊——打造深圳最最著名的中中西美食街街时尚购物中中心——体验式购物物、感受型型消费娱乐休闲广广场——无限魅力娱娱乐空间核心特质之之一：永续续经营案例借鉴与与分析案例3-深圳万科城城社区商业业适合街铺投投资行为较较为成熟的的特征1,全新建筑规规划设计理理念在硬件规划划上，完全全依照开发发地的人文文景观、地地利资源、气候环环境，适当当引入异国国风情等条条件进行设设计，既因势利导，，又兼具异异国风情的的外观造型型。无论在在外观视觉或内部空空间，也都都实现预留留了调整空空间，应需需而变。2,12000平方米市政政广场3,旖旎湖景强大的聚客客能力案例借鉴与与分析案例3-深圳万科城城社区商业业核心特质之之二：购物物公园万科地产缔缔造商业典典范。深圳北硅谷谷，最具发发展潜力的的区位。华润万家、、肯德基、、丹桂轩等等众多国内内外一线品品牌商家强强势进驻。。买铺即做品品牌商家房房东，收益益稳定，有有保障。全景式、独独立式、集集多元化、、休闲娱乐乐及景观为为一体的商商业街区。。纯独立式商商业街铺，，经营投资资相适宜。。政府支持构构筑商业““聚宝盆””——12000平方米的超超大市政广广场。超高层高，，相当于““买一送一一”。90%以上高实用用率。案例借鉴与与分析核心价值支支撑案例3-深圳万科城城社区商业业案例借鉴与与分析结论社区商业定定位的公益益与商业结结合的新型型模式苏州工业园园邻里中心心武汉西汇生生活广场4-9层的业态规规划，12种必备商业业业态+特色商业独立经营公公司管理运运营，商业业业态的精精选化物业类型借鉴与参考考价值万科城商业业社区商业的的精品化，，并与环境境进行融合合，创造出出生活方式式氛围定位阐述总体定位定位阐述物理定位一站式生活活欢聚中心心配套需求影影响：整个西部生活活区目前无任任何配套商业业，此点对于于其住宅居住住价值的体现与价值最大大化有较大的的负面影响，，从需求角度度来说，“一一站式”的商商业业态，符符合其整体价价值的需求；；人口基数影响响：根据本项目辐辐射区域的人人口来看，CBD内常住人口约约为5万，流动人口口约为2万，复兴村、、常码头一带带的人口约为为3-5万，即总人口口约为10-12万人，此主力力辐射人口基数能能支撑“一站站式”商业体体的可持续发发展；人口结构影响响：从所辐射的人人群类别来看看，大致可分分为以下几类类：高级白领领、都市新贵贵（CBD内常住人口及及流动人口））、企业高层层及金领人士士（CBD内常住人口及及流动人口））、原住居民民（CBD内常住人口及及复兴村、常常码头村民））、私营业主主（CBD内常住人口和和汉西的生意意人士），主主力人群的消消费实力较强强，对“一站站式”商业体体能形成“消消费力保证””。总体定位定位阐述主题定位以青少年为中中心家庭庭分享型从需求上来看看：西部住区中将将配套4所名校入驻，，由此可以看看出区域人口口容量中青少少年所占的比重。。而名校本身身的吸引力，，也将带来更更多的区域人人口导入；从消费影响上上来看：青少年往往是是为现代家庭庭的中心，其其消费中多有有所父母、同同学陪同，是是最容易创造造“消费传递递”效应的人人群。从另一一个角度来说说，吸引了青青少年的消费费与目光，就相当当于吸引了其其整个家庭的的消费力；从业态影响上上来看：青少年不仅在在传统的餐饮饮、零售中构构成消费主体体，在教育培培训、个性休休闲等方面也也能创造出独独特的业态市市场。也就是是说，面向青青少年为中心心，业态上不不仅没有脱离离基础消费，，更能放大特特色，创造一一定的目的性性消费。总体定位定位阐述总体定位以青少年为中中心家庭庭分享型一站式生活欢欢聚中心总体定位中期后期家庭分享型一站式生活欢欢聚中心营销中心临建建拆除，大型型商业体引入入，商业主题题特征放大，，亲子主题加加强，客层向向全家成员扩扩展；商业持续运作作，并进行内外调整，最最终达到总体定位水平。。受制于开发条条件中“营销销中心占用商商业用地”的的影响，项目目的总体定位位需要分三步来进行行发展实现——初期亲子生活中心心非营销中心临临建占用地块启动，商业业紧贴社区的的人口导入服服务为主，打打造社区型生生活中心；全家欢享中心心定位原因紧贴百万住区区?总体定位定位原因以自身最大资资源为基础，，创造扩大辐辐射半径的可可能本案商业运营营中最为坚实实的消费资源源即是西部住住宅区的住户户，在定位中中我们必须发挥“近水楼楼台”的优势势，首先满足足核心消费资资源——西部住区住户户的需求。紧扣核心资源源的商业运作作，能最大程程度的避开CBD中未来将出现现的竞争商业业体。注重家庭参与与?总体定位定位原因业态向青少年年侧重?尊重全家庭成成员的消费，，延长客流入入店的停留时时间在紧贴社区，，满足家庭需需求的同时，，必须要创造造出项目独树树一帜的差异异性，才能使顾客形成一一定的目的性性重复入店动动机。针对青少年儿儿童所开设的的业态将会吸吸引大量的回回头客，儿童童的父母将会会在购物中心心内消费，从从而提升商业业整体的客流流量、停留时时间和消费金金额。在整体体业态中，将重点加强青青少年消费类类别的比重。。加强休闲欢聚聚功能?总体定位定位原因本商业所在区区域并非市级级核心商业区区，同时作为为独立型的商商业体，周边边并无较强聚聚合人流的成成熟商圈串连连。因此，我我们必须加强强项目的娱乐乐体验性，顾顾客一旦入店店，设法让他他们觉得有趣趣味性，而愿愿意延长停留留时间。在商业业实例例中发发现：：在家家庭娱娱乐购购物中中心定定位中中加大大餐饮饮、休休闲娱娱乐的的比重重，能实现现其市市场半半径是是传统统购物物中心心的2-3倍，逗逗留时时间比比传统统购物物中心心超出出1-2个小时时以上上。叁市场定定位市场定定位档次定定位高中低日常用用品/便民设设施零售/餐饮零售/餐饮/娱乐价钱商品多元化化本案中中期阶阶段上海正正大广广场本案后后期阶阶段深圳益益田广广场本案初初期阶阶段武汉广广场本案的的档次次定位位将遵遵循与与区域域经济济发展展水平平、消消费习习惯、、居民民的购购买力力水平平相适应的的原则则；在档次次定位位上，，本案案为中中档定定位，，并通通过三三个阶阶段的的升级级来实实现；；在经营营商品品品类类上，，本案案将成成为区区域商商品品品类较较丰富富，但但拥有有特色色体验验化的的消费场所所。市场定定位功能定定位生活服务购物休闲娱乐餐饮本项目目功能能定位位是将将购物物、餐餐饮、、休闲闲、娱娱乐和和生活活服务务等多多功能能于一一体的的家庭庭型社社区生活中中心，，同时时根据据市场场及项项目特特质，，将重重点突突出青青少年年文化化型消消费的的功能能。肆形象定位市场定定位形象定定位CBD国际住住区欢欢聚聚中心心伍目标客客户群群定位项目辐辐射范范围目标客客户群群定位位项目辐辐射范范围核心辐射圈次级辐射圈边际辐射圈核心辐辐射圈圈:西部住住区居居民（（约20分钟步步行））次级辐辐射圈圈：常码头头、汉汉西、、古田田片区区居民民（约15分钟车车程））边际辐辐射圈圈：宝丰路路、王王家墩墩片区区居民民（约30分钟车车程））本项目目紧靠靠西部部住区区，从从地理理位置置和功功能配配置上上，都都是为为其生活活第一一购物物的目目的地地。伴随着着前二二年房房地房房的高高速发发展，，常码码头、、汉西、古古田片片区的的生活活配套套型商商业都都得到到了极极高的提升升。但但本案案青少少年型型业态态，会会吸引引他们们的进行行目目的的性性消消费费。。目标标消消费费群群特特征征总体体定定位位定位位阐阐述述客户户定位位以青青少少年年为为中中心心的家庭庭消费费群群体体有青青春春期期子子女女的的家家庭庭描描述述：：注注重重与与子子女女的的沟沟通通和和欢欢聚聚，，把把主主要要精精力力放放于于家家庭庭和和谐谐度度上上，，日日常常消消费费主主要要是是子子女女的的娱娱乐乐和和自自身身的的高高档档消消费费娱娱乐乐上上。。消消费费能能力力较较前前两两阶阶段段有有大大步步升升。。有学学龄龄子子女女的的家家庭庭描描述述：：消消费费主主体体以以教教育育和和保保健健医医疗疗为为主主，，切切合合项项目目中中期期的的学学校校规规划划，，文文化化培培训训中中心心、、家家庭庭互互动动文文体体中中心心等等是是主主流流消消费费。。有幼龄子子女的家家庭描述述：主要要儿童消消费来自自儿童娱娱乐、儿儿童托管管、幼教教中心等等，消费费主流放放在美容容、健身身、购物物等个人人生活的的完善上上。聪明增长父亲母亲年龄龄：：35-60岁岁消费特征征：父亲往往往是家庭庭生活主主要支配配收入的的来源，，并在购购物活动动中同时时充当多多种角色。。同时购购物的理理性成分分也比较较大，不不容易受受打折、、促销等等外界因因素的影响响，在日日常消费费中，通通常会有有兼顾商商务消费费和家庭庭消费的的需求，，在一般情情况下他他们既是是消费行行为的决决策者、、执行者者、影响响者，同同时又又是使用者者。业态需求求：酒楼、自自助餐厅厅、书店店、健身身等业态态。年龄龄：：30-55岁岁消费特征征：母亲往往往掌管着着家庭生生活的日日常经济济开销，，购物的的理性成成分也比比较低，，容易受打打折、促促销等外外界因素素的影响响，追求求时尚精精致的生生活方式式。在家庭生生活用品品的消费费中，在在一般情情况下他他们大多多是消费费行为的的执行者者和使用用者。她她们更加加注意教教育子女女，望子子成龙，，毫不吝吝啬在子子女身上上花钱，，尤其是是智力投投资；业态需求求：百货、超超市、美美容、中中西快餐餐、西式式餐饮、、健身、、培训等等业态。。模拟图目标客户户群定位位目标消费费群特征征2-7岁8-12岁13-22岁年龄龄：：3-7岁消费特征征：作为学龄龄前的儿儿童在吃吃、穿、、用、玩玩等方面面只是进进行单纯纯的模仿仿性消费费，更多希望望得到关关怀与交交流，需需要得到到更多体体验性的的参与活活动中去去。需求业态态：中西西快餐、、早教中中心、儿儿童创意意中心、、冰场等等业态。。年龄龄：：7-12岁消费特征征：到了中小小学阶段段的儿童童具有了了更多自自主意识识，拥有有影响力力而无决决策权的的子女，基基本无经经济收入入；而是是依靠家家庭成员员完成消消费行为为；对于于商品的的时尚型和和体验性性有较强强要求；；注重个个性风格格的体现现，对家家庭主要要成员有有较强的影影响力。。不仅要要求“别别人的我我也要有有”，而而且“要要有最好好、最漂漂亮的”。。业态需求求：中西快餐餐、儿童童培训、、儿童创创意中心心、书店店、冰场场等业态态。年龄龄：：13-22岁岁消费特征征：到了高中中大学阶阶段的青青年具有有了更多多叛逆的的自主意意识、个个性十足足，往往往“要有最最个性的的、最时时尚的””。消消费内容容和范围围飞速扩扩展，由由过去单单一的生活活必需品品消费逐逐渐向社社交的、、精神的的、心理理的消费费品扩展展，消费费内容逐渐渐接近于于成人。。对消费费品的质质量外观观、颜色色和功能能逐步产产生了更更高的要要求。。业态需需求：：中西西快餐餐、教教育培培训、、百货货、超超市、、书店店、KTV等业业态。。模拟图图目标客客户群群定位位目标消消费群群特征征陆业态规规划业态组组合方方案业态规规划业态组组合方方案类别特征商超大型生活超市餐饮特色＋多元休闲娱乐以青少年服务为主生活服务贴近社区为主大型生生活超超市或或卖场场大型卖卖场和和超市市的引引入，，有利利于方方圆一一公里里内的的人流流引入入，提提高社社区知知名度度和品品牌效效应。。满足基基本的的社区区生活活配套套：满足一一站式式购物物需求求，中中型以以上超超市符符合周周边客客户量量。切合项项目的的档次次定位位：引进品品牌卖卖场，，利于于后期期其他他业态态的招招商，，同时时符合合住宅宅的档档次定定位。。人气提提升：：人流流量的的大量量聚集集可带带动其其他业业态的的消费费，互互相促促进，，提升升整个个项目目的人人流消消费量量。业态规规划业态组组合方方案根据本本项目目辐射射区域域的人人口来来看，，CBD内常住住人口口约为为5万，流动人人口约约为2万，复复兴村村、常常码头头一带带的人人口约约为3-5万，即总人人口约约为10-12万人。。根据超超市面面积和和辐射射人口口对应应比例例约为为1：12的规律律分析析，本项目目超市市辐射射周边边区域域，面面积应应控制制在约约8000平米左左右；；本项目目超市市辐射射本社社区，，面积积应控控制在在约4000平米左左右。。大型生生活超超市或或卖场场业态规规划业态组组合方方案业态特点描述甄选理由 建议要点 生活超市超级市场指采取自选销售方式、以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。 商业需要1-2家主力店支撑，从前期的人气培育及商业招商上考虑，引入超市无疑是一条捷径，而超市本地经营状况较好，发展空间较大。 引入面积在5000平米左右的生活超市，增加生活用品所占比例，精品化、精细化经营，在环境营造上区别于一般大型超市。物业要要求——柱距以以8米×8米每层有有电动动扶梯梯相连连楼板承承重在在800KG/平方米米需要独独立卸卸货区区有充足足自来来水供供应有油烟烟气排排放通通道有污水水排放放、净净化处处理装装置餐饮业业态特特色-中西快快餐快餐业业在武武汉红红火的的发展展过程程中，，人们们对中中式快快餐与与洋快快餐可可谓是是各有有见地地。喜欢洋快餐餐的人：西西式餐厅以以温馨的餐餐厅布局，，柔和的灯灯光，营造造一种轻松松悠然的就就餐气氛，，让人感觉觉这是一种种轻松享用用型的用餐餐，而且卫卫生环境好好，再加上上优质的服服务，让人人在享用美美食的同时时，更是释释放一种心心情。喜欢中式快快餐的人：：中式快餐餐品种多、、样式全，，口味和风风格各异，，更加符合合中国人的的饮食习惯惯，而且相相对于西式式快餐在价价格上具有有很多优势势，特别是是具有地方方特色和民民族特色的的小吃快餐餐，让吃惯惯了中式快快餐的人们们情有独钟钟，百吃不不厌。肯德基过桥米线必胜客永和豆浆业态规划业态组合方方案武汉作为南南北交汇之之地，特色色餐饮有着着较高的需需求，中式式特色餐饮饮的出现可可满足本地地居民对不不同区域特特色的中式式餐饮的旺旺盛需求。。川味特色餐餐厅东北风味特特色餐厅湘菜风味特特色餐厅业态规划业态组合方方案餐饮业态特特色-中式特色餐餐饮武汉的餐饮饮业发达，，武汉人民民对于西式式特色餐饮也也有着较高高的需求。。日式料理东南亚风味味西式餐厅业态规划业态组合方方案餐饮业态特特色-西式特色餐餐饮根据本地消消费者调研研发现，本本地居民对对于朋友宴宴请和商务务消费就餐餐需求不断断增高，中中低档酒楼楼已无法满满足其需求求，故本案案可考虑引引进中高档档商务酒楼楼。豪华酒楼中式酒楼中式酒楼商务酒楼商务酒楼业态规划业态组合方方案餐饮业态特特色-大型高档商商务酒楼自助餐在西西方叫做buffet，正规规的解释叫叫做冷餐会会，源于西西方的酒会会、聚会。。南方大城城市是比较较早接受““自助餐文文化”的城城市。自助助餐可分为为中式自助助和西式自自助，对于于食客来讲讲，“自助助餐”集合合国内外各各种特色口口味，同时时价格适中中，可随意意挑选，消消费者接受受程度较高高。业态规划业态组合方方案餐饮业态特特色-自助式餐饮饮中国历史悠悠久，其烹烹饪艺术渊渊远流长。。中餐以它它的色、香香、味、形形而诱人。。长期以来来由于各地地区的自然然环境、文文化、风俗俗、习惯不不同，中国国菜肴形成成了不同风风味的地方方菜系，而而美食城可可一网打尽尽满足不同同食客的多多种需求。。美食城档口口美食城服务务台美食城用餐餐区业态规划业态组合方方案餐饮业态特特色-美食城许多有一定定的经济基基础，有健健身爱好的的消费人群群，他们追追求一种氛氛围，而在在健身中心心消费者可可得到科学学的、有规规律的锻炼炼。现在的人的的健身意识识逐渐增强强，大多数数去健身的的人都是在在一定经济济基础上自自愿去的。。同时时满满足足当当地地居居民民对对健健康康休休闲闲运运动动场场所所的的需需求求，，且且健健身身中中心心可可保保障障有有效效固固定定人人流流。。器材材健健身身器材材健健身身有氧氧健健身身业态态规规划划业态态组组合合方方案案运动健身休闲闲娱娱乐乐业业态态特特色色培训训中中心心的的出出现现可可满满足足家家庭庭式式休休闲闲的的需需求求，，这这些些业业态态的的补补充充有有效效的的扩扩大大商商圈圈半半径径，，吸吸引引商商圈圈外外的的消消费费群群体体前前来来消消费费，，并并增增加加消消费费群群体体的的逗逗留留时时间间。。据森森拓拓普普商商业业研研究究发发现现：：针针对对儿儿童童的的业业态态将将会会吸吸引引大大量量的的回回头头客客，，儿儿童童的的父父母母将将会会在在购购物物中中心心内内的的租租户户消消费费从从而而提提升升客客流流量量、、停停留留时时间间和和消消费费金金额额。。本案案可可考考虑虑开开设设英英语语、、舞舞蹈蹈、、音音乐乐等等专专业业培培训训中中心心、、儿儿童童创创意意培培训训中中心心、、婴婴幼幼儿儿培培训训等等培培训训中中心心以以提提升升当当地地居居民民文文化化娱娱乐乐为为目目的的，，吸吸引引家家庭庭消消费费人人群群。。休闲闲娱娱乐乐业业态态特特色色舞蹈蹈培培训训早教教培培训训表演演培培训训声乐乐培培训训业态态规规划划业态态组组合合方方案案培训中心休闲闲娱娱乐乐业业态态特特色色72整个个小小城城市市都都设设置置于于室室内内，，因因小小孩孩的的大大小小而而建建成成，，就就算算很很细细微微的的细细节节也也能能表表现现出出差差异异，，各各个个主主题题区区为为小小孩孩提提供供一一个个互互动动的的学学习习及及玩玩乐乐平平台台。。儿童体验性消消费场所让小小孩能做他们们最想做的事事情——变身成大人，，儿童职业体体验娱乐中心心内的资源及及设备一应俱俱全，务求让让小孩得到最最深刻的角色色扮演体验。。本案可考虑开开设儿童体验验性消费场所所，以满足当当地家庭对幼幼儿教育娱乐乐的消费目的的，吸引家庭庭消费人群。。休闲娱乐业态态特色模拟消防模拟法院模拟医院模拟城市业态规划业态组合方案案儿童职业体验验娱乐中心休闲娱乐业态态特色女性是商家的的最佳顾客，，时尚女性更更是容易被打打动的一个人人群。根据本地消费费者调查研究究发现，美容容SPA作为一种全新新的健康美容容概念，已得得到越来越多多的女性顾客客接受。如今的SPA是融合了休闲闲、美容、美美体、健身、、水疗、营养养学、医学、、资讯等功能能的健康美容容专业沙龙，，能够给本项项目带来更加加全面的人气气聚集效应。。休闲娱乐业态态特色精装门厅SPA护理美容护肤业态规划业态组合方案案美容SPA休闲娱乐业态态特色业态规划原则则业态规划业态规划原则则零售吸引力原原则在水平以及垂垂直两个空间间维度，布置置相应的主力力店及次主力力店，以有效效吸引人流在在水平及垂直方向流动。。与项目规划特特征相配合原原则物业临街面商商业氛围较淡淡，业态布局局方面应注重重临街商业的的业态规划，，合理分布业业态，建议以中西快餐及及知名品牌服服装旗舰店零零售业态相互互配，打造商商业氛围吸引引消费者，带带来人流；项目内部业态态规划应尽量量发挥物业每每处的潜在商商业价值创造造最大经济效效益；租金最大化原原则根据消费者的的消费习惯，，楼层越靠下下（地面以上上），人流量量越大，商业业价值也越高高，因此，靠下楼层应给给予承租能力力强的品牌零零售，如：化化妆品、服饰饰等；同时，，考虑到餐饮饮、休闲娱乐对人流的汇汇集作用，为为有效吸引人人流至更高楼楼层，餐饮休休闲娱乐的布布置应尽量靠靠上。餐饮渗透原则则餐饮将是重要要的组成部分分；餐饮亦能能有效的延长长消费者在项项目的停留时时间，增加其其消费的可能性及消费费额度。休闲娱乐/文化概念增值值原则在商品同质化化日趋严重、、消费者选择择多样性的今今天，要想吸吸引消费者的的注意力，争争取更多的消费者光顾顾项目，项目目在满足消费费者购物需求求的同时，应应该提供形式式丰富的其它它功能。随着消费水平平的提高，消消费者对娱乐乐、休闲需求求日益增加，，建议未来购购物中心应该该加强娱乐与文化功能能的设置，增增加目的性消消费，锁定固固定消费者，，扩大项目的的辐射能力。。业态规划业态规划原则则租务市场概况况有关不同行业业的付租能力力，详细解释释如下：大型超市所需面积5，000平方米起，提提供各式各样样生鲜食品、、日用品、家家电、家居等等产品。因面面积大，资本投资资高，价格竞竞争激烈，毛毛利率低，所所负担的基本本单位租金也也较低，提成成租金通常不高于3%，以高者为准准。业态规划租务市场概况况中西快餐、特特色餐饮、自自助餐厅、美美食广场所需面积介乎乎200与2000平方米之间，，提供各式各各样中西快餐餐食品、特色色食品、新颖颖的自助式餐饮等。不不同餐饮业态态所要求面积积不同，楼层层不同，所能能承受租金的的程度也不相相同。其中中西快餐、、咖啡等餐饮饮业态多要求求设置在首层层，其租金价价值最高，其其次为特色餐餐饮、自助餐厅、美食食广场。大型酒酒楼所需面面积介介于2000-5000平方米米之间间，装装修独独特、、豪华华，环环境高高雅，，设施施设备备完善善，是是消费费者宴请请、聚聚会、、商谈谈的首首选之之地。。其面面积大大，投投资高高，所所负担担基本本单位位租金金较低低，酒酒楼对对楼层无特特殊要要求零售店店铺视乎售售卖的的货品品而定定，如如售卖卖一般般精品品服装装、饰饰品及及个人人护理理等，，所需需的面面积介介乎100与300平方米米之间间，因因属于于大众众消费费品，，顾客客群大大，并并且单单店面面积较较小,可承受受单位位租金金一般般较高高.业态规规划租务市市场概概况有关不不同行行业的的付租租能力力，详详细解解释如如下：：业态规规划租务市市场概概况美容健健身目前美美容健健身行行业发发展较较为迅迅猛，，大型型连锁锁美容容院发发展势势头强强劲。。美容容院一一般需需求的的面积积在200-1000㎡㎡。教育培培训机机构儿童教教育培培训业业态是是近几几年兴兴起的的新型型业态态，主主要针针对儿儿童智智力、、兴趣趣爱好好方面面的培培养，，颇受市场场欢迎迎。其其需求求面积积介乎乎于300-2000平方米米不等等，装装修个个性具具有特特色，，通常常自行行装修修。该业态态对楼楼层通通常没没有特特别要要求。。有关不不同行行业的的付租租能力力，详详细解解释如如下：：业态分分布及及收益益业态规规划业态分分布选选择楼层面积7F23006F42005F42004F42003F42002F42001F4200合计27500楼层面积4F42503F42502F42501F4250合计17000做满容容积率率不做满满容积积率单纯从从商业业经营营面积积最大大化的的角度度来考考虑，，本商商业单单层最最大面面积为为4200平米，，要达达到27500平米的的整体体最大大经营营面积积，楼楼层将将达到到7层。从武汉汉目前前成功功发展展的社社区商商业来来看，，4层是““经营营面积积最大大化与与经营营效益最最优化化”之之间的的黄金金分割割体量量。VS业态规规划业态分分布选选择做满容容积率率不做满满容积积率VS从运营营角度度来看看7层社区区商业业中心心的案案例可可寻，，但其其操作作难度度较大大，具具体表表现为为：其本身单层层经营面积积较小，而而本身楼层较高的的特质又带带来垂直交交通、人流通道的的占用比例例较高的问问题,层层问题的的叠加,使其单层的的商家布置十分困困难;越高的楼层层,商家的招商商引进越难难,对于武汉史史无前例的的7层社区商业业,其招商难度度趋高,稍有不慎即即出现“高楼层、、高空置””的现象；；高楼层的商商业对地块后住住宅的布局局有一定影响响;不做满容积积率的4层社区商业业中心，其在运营上上所存在的的难度与问问题，较之之7层社区商业业中心大大大减低。√从运营角度度来看，建建议以不做做满容积率率来进行商商业运作——业态规划业态分布-1不做满容积积率楼层面积4F42503F42502F42501F4250合计170007层社区商业业中心虽在在新加坡、、国内苏州州皆有运行，但其在在武汉仍属属于百货商商业的传统统格局模式。借鉴武武汉传统的的社区型商商业情况，，在不做满满容积率的情情况下，建建议物业最最高4层。在4层的商业布布置中，我我们同样尽尽可能放大大青少年主题业态态，并保证证其它生活活配套功能能的相对完完善——业态规划业态分布-1不做满容积积率1F2F3F4F中西式快餐餐+品牌零售儿童培训+早教中心+儿童乐园+儿童主题零零售大型超市餐饮楼层业态面积（平方米）备注1F品牌零售+中西式快餐4200一楼预留部分面积租予承租能力强的零售店铺，如服装旗舰店，中西式快餐等。以保证商业效益最大化．2F大型超市4200超市是容易集聚人气的业态之一，可有效的吸引客流，同时可快速提高住宅居住价值。3F儿童培训+早教中心+儿童乐园+儿童主题零售4200儿童培训，文化教育类业态能加强项目的特色的主题，为项目带来人流及更多可能的重复消费。4F餐饮4200餐饮为目的性消费业态，且中式餐饮租金承受力较弱，安排在相对高楼层。业态规划业态分布-1不做满容积积率1F2F3F4F中西式快餐餐+品牌零售儿童培训+早教中心+儿童乐园+儿童主题零零售大型超市餐饮从运营角度度来看，我我们对不做做满容积率率进行了商商业发展的的业态模拟拟与布置，，其中也包包括了以下下问题——业态无法满满足项目辐辐射范围内内的人口消消费根据本项目目辐射区域域的人口来来看，CBD内常住人口约为5万，流动人人口约为2万，复兴村村、常码头头一带的人口口约为3-5万，即总人人口约为10-12万人。相对于辐射射人口来说说，本案的的商业容量量无法满足足；作为自身项项目的配套套，其功能能不完善作为百万方方住区（包包括4所学校）的的商业配套套，其业态容量有有限，主力力的超市业业态经营范范围也仅能能控制于5000平米之内，，仅能作为为社区型超超市进行辐射。对于于自身项目目的价值提提升助力不不大；CBD内的商业多多侧重于百百货类，本本案必须担担纲社区消费型商商业的区域域主角CBD内商业多为为百货类，，如本案类类的社区型型商业较少，从商业业角色上来来看，本案案必须担纲纲起此类商商业的领衔角角色。而目目前所呈现现的体量、、业态都无无法匹配。做满容积率率的尝试——业态规划业态分布-2做满容积率率楼层面积7F23006F42005F42004F42003F42002F42001F4200合计27500单纯从商业业经营面积积最大化的的角度来考考虑，本商商业单层最大大面积为4200平米，要达达到27500平米的整体最大大经营面积积，楼层将将达到7层。在7层的商业业业态布局中中，我们将将吸纳社区区商业的所有需求形形态，并根据据租金市场、、经营需求进进行相对合理安安排——业态规划业态分布-2做满容积率1F2F3F4F品牌零售+中西式快餐+大型超市出入入通道大型超市5F健身+美发+美容SPA餐饮儿童培训+早教中心+儿童乐园+儿童主题零售售大型超市6F楼层面积7F23006F42005F42004F42003F42002F42001F4200合计27500大型餐饮＋露露台花园7F业态规划业态分布-2做满容积率1F2F3F4F品牌零售+中西式快餐+大型超市出入入通道大型超市5F健身+美发+美容SPA餐饮儿童培训+早教中心+儿童乐园+儿童主题零售售大型超市6F楼层业态面积（平方米）1F品牌零售+中西式快餐+大型超市出入通道4200注：1、由于大型超超市承租能力力较低，为平平衡租金收益益，一楼预留留部分面积租租予承租能力力强的零售店店铺，如服装装旗舰店，中中西式快餐等等。7F大型餐饮＋露露台花园业态规划业态分布-2做满容积率1F2F3F4F品牌零售+中西式快餐+大型超市出入入通道大型超市5F健身+美发+美容SPA餐饮儿童培训+早教中心+儿童乐园+儿童主题零售售大型超市6F楼层业态面积（平方米）2-3F大型超市8400注：1、考虑到项目目整体运作的的配套需求，，以及当地消消费者的消费费习惯，超市市是容易集聚聚人气的业态态之一，可有有效的吸引客客流，同时可可快速提高住住宅居住价值值。2、在做满容积积率的情况下下，大型超市市的面积可扩扩展为约8000平米，在达到到辐射周边10-12万人口的要求求的同时，也也符合商业建建筑本身的要要求。7F大型餐饮＋露露台花园业态规划业态分布-2做满容积率1F2F3F4F品牌零售+中西式快餐+大型超市出入入通道大型超市5F健身+美发+美容SPA餐饮儿童培训+早教中心+儿童乐园+儿童主题零售售大型超市6F楼层业态面积（平方米）4F儿童培训1100早教中心800儿童乐园800儿童主题零售1500合计4200注：1、儿童培训，，文化教育类类业态能加强强项目的特色色的主题，为为项目带来人人流及更多可可能的重复消消费。7F大型餐饮＋露露台花园业态规划业态分布-2做满容积率1F2F3F4F品牌零售+中西式快餐+大型超市出入入通道大型超市5F健身+美发+美容SPA餐饮儿童培训+早教中心+儿童乐园+儿童主题零售售大型超市6F楼层业态面积（平方米）5F中型餐饮1800特色餐饮1000自助餐饮600小吃美食城800合计4200注：1、餐饮为目的的性消费业态态，且中式餐餐饮租金承受受力较弱，安安排在相对高高楼层。7F大型餐饮＋露露台花园业态规划业态分布-2做满容积率1F2F3F4F品牌零售+中西式快餐+大型超市出入入通道大型超市5F健身+美发+美容SPA餐饮儿童培训+早教中心+儿童乐园+儿童主题零售售大型超市6F