2022年行业分析海南房地产金融2022年解结-

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7月8日，海南省政府招商办公室将明光大酒店、赛格国际大厦等一批有代表性的大宗停缓建处置项目纳入省府招商项目，并对外公开招商，一时应者云集。

今年初，三亚市政府年初曾对外称，三亚烂尾楼已基本处置完毕；而海口市处置房地产办公室(下称海口市处置办)亦称,截止今年6月底，海口87%的项目申报了处置方案，62%的项目复工。

然而，海南烂尾楼问题并不如此简洁。明光大酒店产权人海口明光旅游进展有限公司日前已数次派人到海口市处置办理论，声称对招商事项不知情，要求自行处理；而对赛格国际大厦拥有产权的中国银行海南省分行在申请多年后始终未完成产权过户手续。

与个案对比的是，在海口市处置办今年3月份向国家财政部、建设部、国土资源部、人民银行联合调查组递交的书面报告中称，尚有105万平方米空置商品房未消化，205宗、面积约400万平方米停缓建工程未复工，需用3年时间才能竣工销售，因此建议将积压房地产减免税的优待政策延长至2022年底，并增拨中央财政专项补助资金2.6亿元。

2022年，或许是海南烂尾楼的终结时间?

海口之痛海南烂尾楼之痛重在海口。海南最高的烂尾楼明光大酒店位于海口市南海大道和龙昆南路交界处，这个楼宇曾被称为海南烂尾楼的“代表作品”。

据海口市处置办供应的项目规划书显示，该楼于1994年4月被海口市琼山区规划建设局批准建设，批建面积97871万平方米，高48层，海口明光旅游进展有限公司投资25825万元于1994年动工建设，1998年12月因资金链短缺被迫停工。

明光大酒店沉睡六年后，海南省招商办于2022年7月就此项目向社会公开招商，合作方式可以独资、合资、合作等，并可享受停缓建工程的相关优待政策，如税费减免、行政费用免收、事业服务性费用减半收取等。

明光大酒店招商标的1.2亿元系由海口市处置办测算而成。但记者在该办看到另一番景象：海口明光旅游进展有限公司两位员工代表公司向海口市处置办提出异议，不同意以招商方式解决明光大酒店的问题。

该公司一位人士对记者说，“我们要自行处理，招商事项并不知情，这几天来已交涉多次，但未有结果。”

而海口市处置办一人士则称，“今年初，处置办曾与明光公司沟通过，明光公司亦要求政府供应有关招商信息，随后我们上报了测算价格，问题关键是公布的招商价格可能过低，致使明光公司有些被动。”

这或许只是政府与企业未能充分协调，但明光大酒店项目更大的问题在于，对它的盘活不是简洁一栋楼的问题。记者在该烂尾楼现场看到，该楼只是完成了外部钢筋水泥架构，雨水浇漓，外观特别难看，但在方圆几里处却非常惹眼。不仅如此，仅它的左方20米处，就有三栋烂尾住宅楼，没有窗户，内部空空荡荡，低层被几户民工占用；右方处也是待开发地。因此，对明光的盘活必将是一揽子项目。

实际上，海口市对大宗积压楼盘的处置始终非常乏力。据海口市处置办杨先生说，大宗楼盘债权债务关系简单，处置难度大，至今没有一个胜利的案例，实际上，处置办更多担当的也只能是搭桥工作。

困难再次加大。2022年7月，琼山市撤市改区后并入海口市，海口市处置办接手的琼山烂尾楼项目有110宗、320万平方米。

进入海口市处置办，首先映入眼帘的是墙上张贴的几大幅图表。其中，一幅题为《海口市2022年重点停缓建工程项目处置进展表》显示，今年共有90项重点项目需要处置，而海口明光大酒店就榜上出名。

不仅如此，据该处置办半年工作报告显示，截至2022年6月底，海口市未处置的停缓建项目有166宗，建筑面积527万平方米(含琼山区81宗、210万平方米)其中,司法查封的54宗，建筑面积178万平方米；涉及金融单位的有17宗，建筑面积79万平方米。由此可见海口积压房地产处理难度之大。实际上，海口是海南省上世纪90年月房地产泡沫的重灾区。截止1998年底，全市空置商品房360万平方米；停缓建工程项目446宗，用地面积588.3万公顷，涉及原规划报建面积1438万平方米；闲置土地2856万公顷。积压房地产总量占全省的78%，全国的7.8%。

政府代为处置1999年初，海南省成立处置积压房地产工作小组，由省建设厅副厅长林克昌任主任。

随即，海口市于同年成立了市处置积压房地产工作小组，小组下设办公室，即处置办。处置办设立9个实施小组，各实施小组由一名副局长详细负责，组成人员由城建、规划、国土、房改、经贸、法院等多部门抽调组成。

海口市处置办杨科长说，“处置办为市政府直属结构，办公室主任最早由副市长兼任，现改为市副秘书长兼任。最早人员多达35名，现在约有15名左右。”

据其介绍，至1999年至2022年上半年，该处置办5年多来累计处置空置商品房255万平方米(完成70.8%),处置停缓建工程290万平方米(完成原报建面积的20.1%),两者累计545万平方米。

“处置方式有多种，如转让、拍卖、代为处置、融资、招商等，其中，代为处置是海口的一项创举。”海南省建设厅综合处负责人称。所谓代为处置即政府限定一个时间让停缓建工程项目产权人申报处置方案，对超过期限不作为的停缓建工程，政府就指定机构进行代为处置，处置收益存放在法院或财政指定的账户，待产权人清理关系后，凭有效证明文件再申领安排。

于2000年10月成立的海口市房地产代为处置中心事实上担当了这一职能。该中心在业务上接受市处置办的指导。2000年6月，海口市人大常委会审议通过该处置方法，随后海南省人大在该市代为处置做法的基础上出台了《关于加快处置海南经济特区停缓建工程的打算》。截至2022年4月，海口市代为处置项目122宗，规划报建面积417万平方米，占全市停缓建工程总量的29%。

难点：金融房产单是省、市处置办的力气，难以全面解决积压房地产问题。据海南省建设厅有关人士介绍，积压房地产中金融资产占绝大部分，而很多金融机构不认同政府的代为处置方式。

截至2022年8月，海南未处置的积压房地产资产中，逾70%属于四大国有商业银行；而金融机构在海南的停建、缓建工程项目有90多个，建筑总面积达160多万平方米，沉淀资金达180亿元。

为此，省政府于2022年8月斥资1亿元组建了海南联合资产管理公司，特地承接、管理和处置国有商业银行和资产管理公司协议移交的积压房地产，并向金融机构偿还处置回笼的资金。处置期限为五年时间，海南当年处置所得次年交回银行，以海南省财政做担保。

记者采访当日，联合资产管理公司主要负责人正在与工商银行海南省分行沟通，商谈办理项目移交手续。但记者从另一渠道了解到，商业银行向联合资产管理公司办理移交手续的积压房地产项目为数甚少。

按国务院于2022年10月下发的《处置海南省积压房地产补充方案》所确定的协议移交价值的比例，已确权的积压商品房将按评估总价的85%(海口比例，各市规定不同，下同)移交,没有确权的按评估价的30%移交。

对此条款，银行感到另一番委屈。一位银行人士称，联合资产管理公司执行商业化运作，银行担忧的是国有资产会受到损失，至于地方财政担保，过去也有过未兑现的先例。

中国银行海南省分行资产保全处郑处长说，中行除将一些不良资产剥离给信达公司外，并未有一宗给联合资产管理公司。

“事实上，都是总行在与海南方面在谈。以赛格国际大厦为例，已于今年上划总行，但债务仍挂在分行，并且目前尚未核呆。”

而另一方面，自2022年下半年起海南房地产市场消失回暖迹象，原视积压房地产为包袱的银行，心态已开头起了微妙变化。

国开行的角色在海南房地产市场中，国家开发银行海南省分行也扮演著重要角色。

2022年12月，国家开发银行副行长刘克崮在一份“支持海南经济社会进展”的主题报告。据刘在报告中介绍，2022年国开行累计新发放人民币贷款70亿元，美元2.43亿，本外币贷款余额达到148亿元，占全省金融机构人民币中长期贷款的36%。其中，城建是重点支持的行业。

2022年12月，国开行与海南省政府签订了合作协议，2022年，对海口、三亚市进行了信用评审，签订了《开发性金融合作协议》，协议总金额150亿元。其中，海口市城市基础设施新一捆项目已签订总借款合同60亿元，项目合同10.4亿元，发放中长期贷款3.3亿元，短期贷款2.3亿元；三亚市城市基础设施新一捆项目已签订总借款合同15亿元，项目合同7.3亿元，发放中长期贷款2.7亿元。

不仅如此，国开行还在监控土地出让。在给海口的60亿元贷款中，有7.4亿元是给还海口市城市建设投资公司进行海口市海秀西路、丘海大道等16个项目建设，而海口市委、市政府在组建城投公司时就给予了土地经营权、城市资源经营权和有效的政府债权等。

据国开行海南分行信贷管理处丁处长介绍，为防止炒卖地皮、哄抬地价，国开行海南分行实行了信用评审和债项评审双重制度，同时建议海口市政府规范土地市场、严格土地规划，有组织、有方案地对土地进行收购、储备、开发整理和供应。“我们提出的土地经营要统一管理的做法，可有效约束地方政府的短期行为，并在事实上做到了将贷款风险关口前移。”

“目前，我们主要做的是旧城改造这一块，参加处置积压烂尾楼是今后业务的一个意向。此外，国开行还乐观与当地政府沟通，参加制度体系和信用体系建设，并详细参加制定了《海南利用国家开发银行贷款资金管理方法》等一揽子制度。”

与国开行监控土地出让异曲同工的是，海口市也开头加大土地回收力度。截止到2022年4月，海口建立了土地储备制度，同时盘活变现资产达1亿元，抵押贷款为政府供应资金约2.6亿元。

烂尾楼2022年终结?据海南省建设厅新闻发言人介绍，截止到2022年6月底，海南省应处置的闲置建设用地23788.5公顷，除司法查封的5170.5公顷外，可处置的18618公顷全部纳入处置程序，已落实处置的闲置建设用地18005公顷，占可处置面积的96.7%。

在积压商品房销售方面，全省已销售和出租的积压商品房面积为365万平方米，占总量的80%。

在停缓建工程处置方面，全省共批准处置方案的项目涉及原规划报建面积1355万平方米，占原规划报建面积1631万平方米的83%；批准建设面积829万平方米，已竣工后销售或自用的有460万平方米。

该发言人称，三亚市的停缓建工程已全部动工建成。

2022年3月，海南省处置办组织了省、海口、三亚市的房地产形势及处置积压房工作的专题调研，并向国家建设部、财政部、国土资源部、人民银行组成的联合调查组进行了汇报。据海南省建设厅综合处负责人介绍，四部门认为“海南房地产市场运行总体上是良好的，供求总量、供求结构基本合理，价格基本稳定”。

而海口市处置办的未处置数据则与整体状况相差太大。

同是在向四部委的汇报中，海口市处置办以书面文字报告称，尚有105万平方米空置商品房未消化，205宗、面积约400万平方米停缓建工程未复工，需用3年时间才能竣工销售，因此建议将积压房地产减免税的优待政策延长至2022年底。

同文指出，海口市转化房涉及返还土地出让金缺口达2.6亿元，因此建议财政部连续追加补助资金。另据了解，海南省积压商品房转化经济适用住房已完成申报财政部补助租金超4亿元额度，达5.56亿元，已批复3.14亿元。

7月中旬，海口市委召开会议，会议强调争取在2022年底将烂尾楼基本处置完毕。

“综合来看，海南烂尾楼处置不能太乐观，作为海南重灾区的海口市处置积压房地产的较早时间应在2022年。”一位长期从事海南房地产开发的人士称。链接：

海南房地产“泡沫”再现？

据一位不愿公开姓名的海南房地产业界人士介绍，目前，海南的房地产市场经过几次挫折后，已经相当理性，在实际操作上，执行靠近原则，即中小房地产商会在大房地产商拟建和在建的楼盘旁购买土地建设，形成群聚效应，这样价格上去了，道路等问题都解决了。目前，这种方式较为普遍。如在海口国贸和三亚等地，均有这种状况。

“另外，房价在抬升。如海口国贸的置地花园，以2500元每平方米起价，每高一层楼加价50元，卖得相当好。”

“而购房者多为外地人，包括东北、北京、上海等地人士。如东北人，在海南做生意的较多，多为子女为老人买栋房子，在10月份接老人来岛，次年五月前后送走。海南更多的是这种候鸟类楼房。”

然而，曾在海南联合资产管理公司工作过的蔡慎坤向媒体出具的数据显示，2022年末海口房地产开发施工总面积为406.8万平方米，而2022年共销售商品房(含二手房)面积96万平方米，两者差距实在太大，值得警惕。