世联-鸿荣源-尚都房地产项目营销策划报告-

建立超越竞争的营销全攻略 ——鸿荣源·尚都营销报告缔造西岸王者【前言】本次汇报的目的在于：明确项目的推广思路和方向；确定销售推广的关键节点本次汇报的内容为策略大纲，具体方案将根据工作进展分阶段提交。

本报告暂未涉及商业部分。项目介绍【项目区位】鸿荣源尚都现有商住物业体育场、体育馆行政中心中心公园宝安中心区地王，拥有最大景观面；北、西北、西可观体育中心；西南、南向可观行政中心，中、高层单位可观中心区中央景观带，高层单位可观海，视野、景观绝佳；东北为规划住宅用地，东南为天悦龙庭；【项目概况】项目经济技术指标：占地：58070.40平方米建面：212800平方米住宅：162700平方米商业：50000平方米容积率：3.664总户数：1314户停车位：1883辆【项目定位回顾】项目定位：区域性豪宅【户型比例及分布】两房三房三房四房四房四房以上合计户均面积70-9090-110110-130120-160160以上170套数238243299492——701342122平米套数比例18%18%22%37%——5%100%N【项目特色及亮点】位于宝安中心区最核心位置，毗邻体育中心、行政中心、中央景观带，占据整个中心区城市景观资源最丰富的地段；紧邻地铁宝安中心出口，交通便利；点式布局规划良好，两梯四户，几乎所有单位为南向，采光通风良好；产品细部处理良好，建筑风格尊贵、沉稳而有内涵；户型结构合理，双向无干扰空中庭院、入户花园，产品附加值高；产品亮点突出，贝尔高林法式园林、天际泳池、观景电梯、空中廊桥；配套优越，城市配套、城市会所、商业街区、酒店式大堂；区域内最大车位户数比；第一太平戴维斯国际物管顾问；宝安品牌开发商、区域品牌影响力极高；【营销节点】2004年11月28日认筹2005年8月解筹【项目推广回顾】联合媒体及宝安中心区各发展商共同挖掘片区价值，并通过持续大规模的炒作为提升片区形象“深圳西岸”横空出世【项目形象】】围墙深圳西岸首府府，人生自在在非凡处【项目推广回回顾】咨询处宝安体育馆楼书2004年11月28日日认筹，诚意意金RMB10,000元；当天认筹近500个，现现认筹超过700个【项目推广回回顾】宝安豪宅专家家，品质一脉脉传承1998年，，雅豪轩2000年，，御景台2002年，，丽景城2003年，，熙园2004年，，鸿景园【发展商印象象】目标设定【目标设定】】成为深圳西岸岸标杆物业；；实现片区同期期项目市场最最高价格；满足项目可持持续销售需求求；优化发展商金金字品牌；【关于目标的的思考】目标市场启示客户分析策略形成策略执行大纲纲竞争分析市场启示2003、2004年政政府出让住宅宅用地情况单位：万平方方米2004年企企业转让住宅宅用地情况【市场启示一一】1、自2002年起深圳圳开始实行用用地三年紧控控政策，2004年比2003年政政府住宅用地地供应量锐减减50%以上上。2、2004年政府住宅宅用地出让量量集中于宝安安、龙岗两区区，其中宝安安占总量的65%以上。。企业转让住住宅用地中，，宝安、龙岗岗两区占全市市住宅转让用用地85%以以上，其中宝宝安占全市的的50%；关关内土地供应应基本枯竭。。3、深圳住宅宅开发由内至至外的趋势成成为定局，未未来两年内，，宝安、龙岗岗必将成为深深圳住宅开发发的热点区域域，尤其以宝宝安为主。【市场启示一一】关内土地供应应枯竭宝安将成市场场热点【市场启示二二】二线关弱化，，拆关大势所所趋；地铁因素（1号线延长线线）；政府大力投资资改善关外基基础设施建设设；全面实行城市市化管理；宝安城市环境境不断改善与特区界限逐逐步打破关内客户开始始认同宝安龙华宝安中心区新安西乡宝安房地产市市场的集中分分布于龙华组组团及西部组组团（新安、、西乡、中心心区），由于于地理位置及及本项目面市市时间等因素素，2005年西部组团团将是研究的的重点。【市场启示三三】项目名称占地面积建筑类别户型及面积开盘时间起价销售情况位置建筑面积入伙时间均价新安湖三期6700㎡高层2房至5房85-330㎡04年10月开始认购未定兴华路与建安一路40000㎡未定香缤广场15313㎡高层1房至5房30-160㎡04年11月20日开始未定建安一路170000㎡新安片区即将将推出项目【市场启示三三】新安片区2005年推出出量较小，大大多为高容积积率（超过6）项目，项项目指标决定定其品质不佳佳；项目名称占地面积建筑类别户型及面积推出时间项目情况位置建筑面积碧海名园二期28480㎡小高层2房10.17认筹宝安大道与西乡大道交汇处99634㎡天琴阁5003.90㎡小高层2、3、4房明年出地面三层西乡大道与新湖路交汇处14996.50㎡富通城252338.6㎡小高层2房至5房明年主体建造中西乡大道旁515601.2㎡宏发项目63094㎡小高层2房至5房明年基础施工94区163933㎡西乡片区即将将推出项目【市场启示三三】西乡片区由于于区域的局限限，一直以来来均不是热点点片区，虽然然有少数大盘盘支撑，但项项目开发周期期较长，暂时时无法形成规规模市场效应应。项目名称占地面积总建面积推出面积推出时间深业新岸线183875㎡478000㎡140000㎡2005年6月幸福海岸1期104616㎡390810㎡83780㎡2004年12月时代家园24000㎡130000㎡130000㎡2004年12月丽晶国际24291㎡134946㎡60000㎡2005年1月金泓凯旋城76198.69㎡340595.95㎡248000㎡2005年2月天悦龙庭51825㎡171000㎡100000㎡2005年5月云天雅苑15948.4㎡78831.14㎡50153.2㎡2005年8月尚都58070.40㎡277954.80㎡277954.80㎡2005年8月宝安中心区即即将推出项目目【市场启示三三】宝安中心区2004-2005年推推出量大，成成为市场主角角。【市场启示三三】宝安中心区成成为市场主角角单位：万平方方米1、自2003年富通好好望角一期打打响宝安中心心区地产开发发第一炮，2004年宝宝安中心区房房地产开发规规模激增，2005年更更会出现井喷喷，预计2004年、2005年两两年供应量将将达到200万平方米。。2、2003年全宝安销销售量为163万平方米米，2004年1-10月份达到131万平方方米，预计全全年销售量接接近145万万平方米。3、2005年宝安中心心区供应量预预计为150万平方米，，超过2004年全宝安安销售量。【市场启示四四】区域内客户难难以消化2003-2005宝宝安供需关系系图【市场总结】】关内土地供应应急剧下降，，宝安中心区区将成为市场场热点区域；；宝安城市化进进程不断加速速，利好不断断，各种原来来长期影响关关内客户破关关置业的因素素逐步改善，，宝安得到部部分关内客户户认可；宝安中心区开开发号角吹响响，两年近200万平方方米的供应量量使其成为市市场必然的主主角；宝安中心区开开发呈井喷态态势，区域内内客户短期内内无法消化；；竞争分析南头15万5200－6500新安15万4500－5200西丽15万4800－5800中心区150万4800－5800西乡28万3800－4800同价片区2005年供应应量对比，宝宝安中心区存存在巨大的规规模优势，并并以超前的规规划、纯净的的片区形象于于其他各片区区形成明显的的差异化，片片区间的竞争争已经不是最最主要的竞争争层面历史文化博物物馆五星级酒店艺术中心图书馆演艺中心海滨度假酒店店海滨酒吧街酒店地铁站广场医院商业广场青少年宫自然科学博物物馆行政中心体育场中央公园深海大道金成时代泰华N2项目目金泓凯旋城幸福海岸深业新岸线天悦龙庭鸿荣源尚都好旺角泰华项目泰华项目润恒项目丽晶国际鸿荣源N5项项目宝安中心区战战国风云图总占地面积51825.6（平方米）

总建筑面积210000（平方米）

商业面积15000左右（平方米）其他面积幼儿园：2400（平方米）会所、物业用房：600（平方米）居委会：100（平方米）总容积率3.3总项目总栋数13栋主要层数28层主要楼宇类型高层总户数1180户建筑设计澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计有限公司

园林设计香港泛亚易道有限公司物业管理中海物业目标客户宝安及南山高端客户特色：项目园林景观规划由泛亚易道负责，以简洁轻盈的现代典雅风格为主。位于宝安新中心区核心位置，地理位置得天独厚，交通网络完善，距离南头关口仅3-5分钟车程，规划中的深圳地铁1号延长线途经本项目，景观素质理想，视野开阔。

小区配套齐全，绿化面积近30000多平方米。项目在产品针对“空中廊院”进行较大的炒作，受市场关注度极高。【个盘分析】】天悦龙庭总占地面积104616.3（平方米）

总建筑面积333800（平方米）

住宅面积310100（平方米）商业面积19500（平方米）其他面积幼儿园：2600（平方米）会所：1500（平方米）绿化率51％总容积率3.2总项目总栋数约29栋主要层数约17栋：11-18层（小高）约12栋：28-32层（高层）主要楼宇类型小高层

＋高层总户数约2000户建筑设计柏涛（墨尔本）设计公司

园林设计奥雅（香港）园境师事务所

物业管理中海物业

幸福海岸在7月31日开开始内部任筹筹，作为宝安安新中心区第第一个揭开神神秘面纱的大大盘，拉开了了新中心区竞竞争的序幕，，对幸福海岸岸来说，它所所承受的不仅仅是新中心区区美丽蓝图下下购买力的检检验，还得承承担起为整个个新中心区楼楼市定下基调调的艰巨任务务。客户定位为：：本地高端置置业者，尤其其是二次置业业者，主要包包括高收入的的政府公务员员、企业高层层管理者、私私营业主等。。【个盘分析】】幸福海岸总占地面积183800（平方米）

总建筑面积560000（平方米）

其他面积幼儿园：4000（平方米）会所、活动中心：3000（平方米）总容积率2.6容积率滨海中心区最低栋数一期9栋主要楼宇类型5栋16-26层高层＋4栋水岸多层总户数一期1163户建筑设计美国LLA／深圳筑博物业管理深业集团（深圳）物业管理有限公司目标客户宝安及南山客户特色：18.56%超低建筑覆盖率计划分三期自自东向西滚动动开发，开发发期为4年，，预计到2007年，诉求亲水型、国际际化、生态式式、标志性、、亚热带滨海海纯正生活岸岸线的高尚住住宅区。以“海洋文化化”、“健康康教育”、““现代教育””三大主题为为核心，演绎绎佛罗里达风风情园林，荣荣膺宝安首个个建设部预审审的AAA级级社区，更成成为中国首个个被联合国授授予的“国际际滨海生态人人文社区”。。【个盘分析】】深业新岸线总占地面积24069（平方米）

总建筑面积141912（平方米）

商业面积1-2层为商业，13000平米其他面积幼儿园：1600（平方米）会所、物业用房：600（平方米）总容积率4.2总项目总栋数3栋主要楼宇类型18－30层（小高层＋高层）总户数760户建筑设计赛瑞设计环境设计加拿大CSC设计公司物业管理招商物业目标客户以宝安本地居民为主，部分特区内年轻客户。特色：开发商力图打造适合郊区化居住形式的花园小区，以营造运动休闲的生活方式为卖点，将对关内白领有一定吸引力。绿化率高，车车位充足，但但内围户型，，园林小，不不通透，密度度高。12-5日解筹筹，均价4500元。截截至到目前为为止已经销售售35%。【个盘分析】】金成时代总占地面积107546（平方米）

总建筑面积511425（平方米）

商业面积30000（平方米）其他面积幼儿园：3000（平方米）总容积率2.8总项目总栋数27栋主要楼宇类型高层总户数约3000户建筑设计深圳大学建筑设计研究院环境设计奥雅(加拿大)园境事务所物业管理未定目标客户宝安高端客户群体，部分南山科技园客户；特色：集中了滨海中心区内几乎全部的生活配套设施，是滨海中心区的交通、教育、商业、休闲中心。滨海中心区的一座大型人文新城，高台府邸，院落式组合空间，立面现代精美，富有滨海特色。11万平米大型湿地生态园林、8万平米阳光地下车库、3.6万平米外延主题花园、1.2万平米中庭园林、1200米长时尚风情商业街、1100平米情景生态泳池、400米景观大道、160米宽入口喷泉广场共同构成了气势恢宏的壮观景象。结合项目的优势看，此项目具有极强的竞争力。【个盘分析】】金泓凯旋城总占地面积24292（平方米）

总建筑面积130000（平方米）

商业面积16000（平方米）其他面积幼儿园：3000（平方米）会所：3000（平方米）总容积率4.5总项目总栋数7栋主要楼宇类型高层总户数855户建筑设计深圳清华苑建筑设计有限公司物业管理德业基物业管理有限公司目标客户新中心区中高端客户、南山置业者特色：7栋半围合设计，产品具有一定的优势。项目定位精致致高尚住宅小小区，分两期期开发，户型型拥有优美园园林景观的占占55%以上上，户户均有有赠送面积，，90%以上上的户型赠送送超大落地窗窗。【个盘分析】】丽晶国际【个盘分析】】云天雅苑总占地面积15948.4（平方米）

总建筑面积78831.14（平方米）

住宅面积50153（平方米）商业面积13640（平方米）建筑覆盖率35%总容积率4.0总项目总栋数3栋主要楼宇类型高层总户数512户目标客户新安片区的专业技术人员、私营业主、政府公务员特色：产品呈现点状分布，私密性较强，产品有所创新，户户三阳台。项目属于被中中心区边缘化化的地域，项项目规模较小小，难以打造造豪宅形象，，所在居住氛氛围比较浓厚厚，小区自有有商业配套，，但产品主力力户型以2房房及小3房为为主，成为片片区比较稀缺缺的产品，梯梯户比有在片片区中拥有优优势。入市时间接近近，同期供应应量大，市场场竞争激烈本项目的最主主要竞争层面面是区域内的的项目竞争本项目推出时时间略为滞后后20052006幸福海岸金成时代尚都云天雅苑深业新岸线金泓凯旋城丽晶国际天悦龙庭【入市时间分分析】户型两房三房三房四房四房四房以上户均面积70-9090-110110-130120-160160以上170金成时代36%20%36%8%————98云天雅苑23%59%8%10%————98丽晶国际22%45%14%18%——1%107金泓凯旋城23%14%25%33%2%3%125幸福海岸11%37%11%40%——1%120深业新岸线15%12%40%30%——3%124天悦龙庭17%5%39%26%11%2%133鸿荣源尚都18%18%22%37%——5%122【户型比例分分析】户型定位差异异不明显凯旋城、幸福福海岸、深业业新岸线、天天悦龙庭与本本项目产品更更为类似【地段价值分分析】深业新岸线云天雅苑金成时代幸福海岸尚都天悦龙庭丽晶国际凯旋城地段价值排序序：第一阵营：尚尚都天悦龙庭第二阵营：深深业新岸线幸福海岸丽晶国际金成时代第三阵营：凯凯旋城云天雅苑【景观资源分分析】深业新岸线云天雅苑金成时代幸福海岸尚都天悦龙庭丽晶国际凯旋城景观价值排序序：第一阵营：尚尚都第二阵营：天天悦龙庭深业新岸线幸福海岸金成时代第三阵营：凯凯旋城云天雅苑丽晶国际【开发商分析析】项目开发商发展商形象开发量客户认同度客源分布宝安特区宝安特区金成时代金成宝安二线★★——★★——宝安云天雅苑松茂首个项目——————————丽晶国际德业基宝安二线★★——★★——宝安金鸿凯旋城屹海达宝安二线★★——★★——宝安幸福海岸福中福宝安二线★★★——★★★——宝安深业新岸线深业深圳二线——★★★★——★★★★特区天悦龙庭龙光首个项目——————————鸿荣源尚都鸿荣源宝安一线深圳二线★★★★★★★★★★★★★★★宝安特区本项目发展商商片区知名度度及认同度高高，客源丰富富，在宝安本本地具备绝对对优势【户型分析】】幸福海岸二房，双阳台台门口走道过长长结构方正三房，部分主主卧弧形窗部分三房布局局不合理走道浪费面积积结构方正四房，入户花花园、通透部分错层露台台、跃式结构方正深业新岸线三房，户型方方正大多配有入户户花园通透，无露台台赠送部分户型设计计不合理四房，户型方方正部分配有入户户花园通透，无露台台赠送部分户型设计计不合理【户型分析】】天悦龙庭二房，双阳台台常规户型结构方正三房，赠送双双朝向露台部分户型有入入户花园通透，出现不不方正房间四房，赠送大大量双朝向露露台部分户型有入入户花园通透，户型方方正【户型分析】】丽晶国际【户型分析】】二房，结构方方正凸窗、双阳台台三房，结构方方正凸窗、通透入户花园三房，结构方方正凸窗、通透金成时代二房，结构方方正赠送露台面积积三房，结构方方正赠送露台面积积走道略长四房，结构方方正赠送露台面积积，入户花园园通透。部分跃跃式【户型分析】】鸿荣源尚都【户型分析】】二房，大凸窗窗户型方正主卧弧形观景景台三房，大凸窗窗、方正赠送无干扰露露台、通透大开间，窄进进深四房，大凸窗窗户型方正、赠赠送无干扰露露台通透、主卧弧弧形观景台大开间，窄进进深五房，大凸窗窗户型方正、赠赠送无干扰露露台大阳台、通透透、入户花园园项目规模地段景观容积率发展商品牌户型金成时代14.2万★★★★★★4.2★★★★★★云天雅苑7.9万★★★★★4.0★★★★★★丽晶国际13万★★★★★★4.5★★★★★★金鸿凯旋城51万★★★★★3.8★★★★★★幸福海岸41万★★★★★★3.19★★★★★★深业新岸线55万★★★★★★★★2.99★★★★★★★天悦龙庭17.1万★★★★★★★★★3.3★★★★★★★鸿荣源尚都21万★★★★★★★★★★3.66★★★★★★★★★【品质分析】】从产品品质而而言，本项目目与天悦龙庭庭属于第一阵阵营本项目在地段段、景观、发发展商品牌、、户型设计方方面具有一定定优势项目名称广告语卖点整合形象高度金泓凯旋城滨海中心区50万平米人文新城大社区、文化★★★天悦龙庭廊回至尊、院落天下空中廊院、豪宅★★★★★金成时代让运动回家运动文化★★丽晶国际国际新生活、中心区封面人物生活方式、地段★★★深业新岸线港湾住区，国际人居标准国际新生活方式★★★★幸福海岸中心华府，盛世名门中心区、豪宅★★★尚都人生自在非凡处地段、景观、豪宅★★★★★【形象对比分分析】推广方向根据据资源、产品品各有侧重，，但大多以豪豪、大为主题题在客户所认知知的基础上，，本项目具有有较高的形象象高度【竞争占位】】品质形象本项目天悦龙庭金成时代深业新岸线丽晶国际幸福海岸金泓凯旋城本项目目前所所具备的品质质及所展示的的形象均为片片区最高本项目的竞争争主要以片区区内竞争为主主；宝安中心区各各项目入市时时间相近，规规模庞大，市市场竞争激烈烈；各项目户型定定位及形象差差异化不明显显，同质化严严重；本项目位置显显赫，景观视视野、户型产产品、发展商商品牌及客户户资源等方面面具有较大优优势；本项目存在入入市时间滞后后及客户认筹筹本项目后等等待时间长等等不利因素；；【竞争分析小小结】客户分析布吉龙华宝安龙岗由于关内土地地供应的匮乏乏，客户被向向关外驱赶【本项目认筹筹客户分析】】区域：宝城59.64%西乡14.26%宝安各镇9.22%南山12.64%其他4.24%本项目VIP认筹客户中中，以宝安客客户为主；由于宝安中心心区未来两年年庞大的市场场供应量，单单纯以宝安区区域的客户不不能满足项目目销售需求，，必须更广泛泛的争取关内内的客户资源源；在项目先期仅仅对“深圳圳西岸”片区区及项目形象象进行少量炒炒作的情况下下，仍获得超超过16%的的关内客户，，印证了客户户正逐渐外拓拓的趋势。项目仍需充分分挖掘片区价价值、扩大片片区影响力、、提升片区整整体形象，消消除关内客户户到宝安中心心区置业的疑疑虑。职业：公务员员12.27%事业单位21.47%企业中高层16.56%企业白领22.09%私营业主12.88%个体经营者14.72%年龄：30-45岁67.8%经历：首次31.75%二次以上68.25%【本项目认筹筹客户分析】】客户以社会中中坚力量为主主，大多为二二次及以上置置业者，具备备较强的购买买能力；客户知知识水水平较较高，，具备备一定定的鉴鉴赏能能力，，对项项目的的品质质要求求较高高；客户对对项目目开发发商品品牌、、区位位、景景观资资源、、形象象较为为认同同。【客户户购买买心理理分析析】使用便便利体现身身份价格实实惠贪图便便宜实用主主义跟风购购买羊群效效应面子问问题购买原原因购买心心理营销思思路提高附附加值值，物物超所所值讲事实实、摆摆道理理客户营营销体验营营销、、品质质感增值保保值投资渠渠道描绘远远景价价值【客户户总结结】从VIP客客户分分析来来看，，客户户定位位与实实际基基本吻吻合，，作为为区域域性豪豪宅，，其目目标客客户为为具有有一定定购买买能力力和鉴鉴赏能能力的的社会会中坚坚力量量；客户对对发展展商品品牌、、区位位、景景观资资源、、楼盘盘形象象较为为认同同；营销推推广需需从客客户购购买心心理出出发，，建立立符合合其购购买本本质的的营销销手段段；由于本本地客客户难难以消消化宝宝安中中心区区井喷喷式供供应量量，必必须继继续挖挖掘关关内客客户，，尤其其是南南山客客户；；关内客客户对对出关关置业业仍存存在对对区位位和品品质的的心理理障碍碍。策略形形成鸿荣源源尚都都如何超超越竞竞争，，最终终取得得全面面胜利利？占据深深圳西西岸最最显赫赫的位位置产品独独树一一帜，，不可可重复复；形象高高企，，万众众瞩目目；宝安最最具实实力和和影响响力的的品牌牌发展展商，，豪宅宅专家家；顶级品品质，，天赋赋使然然【项目目SWOT分析析】优势：：■项项目自自身素素质绝绝佳，，尤其其是地地段、、景观观、产产品■发发展展商品品牌效效应明明显，，具有有大批批的忠忠诚客客户；；■前前期期形象象高企企，广广泛被被客户户认同同；劣势：：■认认筹期期长达达8个个月，，客户户维系系困难难；■项项目目等待待期长长，客客源流流失机机会大大；机会：：■深深圳西西岸将将成为为未来来两年年内深深圳房房地产产的热热点区区域■宝宝安安利好好不断断，关关内客客户开开始认认同；；■项项目目开发发可肆肆机而而动，，静观观其变变；■竞竞争争项目目的推推广也也为本本项目目带来来客源源；威胁：：■同同期同同质项项目数数量庞庞大，，竞争争激烈烈；■关关内内客户户出关关置业业仍有有区位位及品品质方方面的的障碍碍；【策略略形成成】发挥优优势、、抢占占机会会依势助助势，，掌握握片区区话语语权，，以高高形象象强势势推广广、高高品质质展示示吸引引客户户充分挖挖掘和和提升升发展展商品品牌价价值，，为营营销创创造机机会点点利用机机会、、克服服劣势势大势在在场，，关键键作为为，顺顺势而而动，，抢夺夺客户户发挥优优势、、转化化威胁胁依托品品牌优优势，，展现现项目目非凡凡价值值，吸吸引关关内客客户特特别是是南山山客户户减少劣劣势、、避免免威胁胁挖掘片片区价价值，，再次次整合合，使使更多多客户户消除除疑虑虑，认认同片片区高服务务+高高形象象+高高品质质尚都=深圳圳西岸岸建立超超越竞竞争的的营销销策略略推广策策略展示策策略品牌策策略大地覆覆盖计计划片区整整合计计划关键事事件营营销卖场外外围展展示活动体体验细细节卖场展展示卖场全全线展展示诚信/实力力扩大/强化化社会责责任感感展示策策略【展示示攻略略】形象围围墙户外广广告2004年年10月——2005年10月月形象墙墙+户户外广广告项目形形象+主推推广语语已完成成卖场外外围———形形象围围墙2005年年1月月—2005年年8月月“城界界界定定”———四四根大大型广广告光光柱，，体现现大气气魄卖场外外围———城城界界界定【展示示攻略略】【展示示攻略略】卖场展展示八年文文化底底蕴沉沉淀从豪华华到艺艺术化化及高高贵气气质的的提升升2005年年7月月销售中中心———““艺术术化体体验概概念展展示厅厅”——画画廊（（名画画展示示）——书书吧（（世界界名著著）——酒酒吧（（调酒酒师））——红红酒/咖啡啡/雪雪茄/音乐乐文化化展示示———古古典典音音乐乐/乐乐器器展展示示———影影视视厅厅（（奥奥斯斯卡卡经经典典影影片片））【展展示示攻攻略略】】卖场场展展示示展示示物物：：———具有有文文化化底底蕴蕴住住宅宅-园园林林局局部部实实物物展展示示———特色色模模型型———宣传传片片———3D动动画画演演示示———鸿荣荣源源品品牌牌宣宣传传———独独立立展展厅厅（（销销售售中中心心旁旁））：：名名车车———健健康康会会所所：：健健身身器器材材、、中中航航健健身身会会【展展示示攻攻略略】】售楼楼处处艺术术化化、、格格调调化化品质质化化、、气气质质化化【展展示示攻攻略略】】卖场场全全线线展展示示2004年年7月月卖场场的的标标准准化化展展示示停车车场场（（无无水水洗洗车车服服务务））+营营销销中中心心南区区平平台台示示范范园园林林住户户大大堂堂（（后后期期展展示示））样板板房房（（南南区区））商业业街街区区展展示示-北北区区台台阶阶廊桥桥电梯梯1234567形象象墙墙+导导示示商业业街街区区展展示示-城城市市台台阶阶-观观景景电电梯梯北区区平平台台示示范范园园林林住户户大大堂堂（（后后期期展展示示））样板板房房（（北北区区））电梯梯【展展示示攻攻略略】】样板板房房展展示示N两房三房三房四房四房以上70-9090-110110-130120-160170【展展示示攻攻略略】】样板板房房展展示示根据据物物业业类类型型不不同同景景观观和和花花园园组组合合特特性性的的差差异异将将各各种种产产品品进进行行系系列列化化演演绎绎————让让房房子子发发生生故故事事“热热情情桑桑巴巴””/““休休闲闲马马尔尔代代夫夫””/““理理查查轩轩尼尼诗诗””/““罗罗马马假假日日””/““不不列列颠颠盛盛宴宴””/““纽纽约约时时代代””/““富富士士山山脚脚””/…………【展展示示攻攻略略】】样板板房房展展示示情景景样样板板房房可体体验验点点：：舒舒适适的的沙沙发发、、现现场场侍侍应应生生、、咖咖啡啡红红酒酒饮饮料料露台台躺躺椅椅、、望望远远镜镜、、音音乐乐、、大大片片深圳圳样样板板房房教教科科书书工程程样样板板房房【展展示示攻攻略略】】卖场场全全线线展展示示园林林/大大堂堂园林林北区区样样板板房房市政政路路2005年年8月月卖场场的的标标准准化化展展示示形象象墙墙户外外形象象柱柱/牌牌停车车场场前广广场场外展展厅厅接待待区区影像像区区展示示区区体验验区区强势势视视觉觉识识别别系系统统人流流汇汇集集焦焦点点城市市台台阶阶/观观景景电电梯梯洽谈谈区区主体体核核心心体体验验系系统统南区区样样板板房房廊桥桥商业街/橱窗核心洽谈谈区过渡性体体验系统统核心售卖卖系统推广策略略【推广策策略】大地覆盖盖计划———占位位、抢夺夺客源片区整合合计划———挖掘掘片区价价值关键事件件营销———眼球球经济媒体推广广计划———营销销推广重在高形形象、掌掌握话语语权整合增值值举措———提高高产品附附加值2005年2月月“扼守要要道”———大型型户外广广告牌深圳西岸岸首府/鸿荣源源尚都/火热认认筹本项目前海南头/关关口107/新安西乡/桃桃源居/前进路路机场/107大地覆盖盖计划【推广策策略】2005年3月月基于分流流竞争对对手客户户的形象象墙更新新/调整整/大型型现场导导示牌（（以巨大大箭头为为主题））本项目鸿荣源尚尚都前行500米大地覆盖盖计划【推广策策略】大地覆盖盖计划道旗、灯灯杆旗【推广策策略】环体育馆馆/前进进路前进路道道旗、灯灯杆旗本项目环体育馆馆灯杆棋本项目前进进路路前进路两两旁灯杆棋2005年5月月大地覆盖盖计划【推广攻攻略】加油站de故事事——宝宝安、南南头、前前海、西西乡故事一：：加油站站出入口口处可设设置小型型广告展展板；故事二：：专人派派发印有有楼盘信信息的纸纸巾盒、、发票袋袋；故事三：：重点推推广时期期，“油油站小姐姐”的面面对面推推广；2005年7月月大地覆盖盖计划【推广攻攻略】分展场宝安万佳佳南山海雅雅蛇口沃尔尔玛宝安万佳佳南山海雅雅/蛇口口沃尔玛玛2005年8月月片区整合合计划【推广攻攻略】2005年1月月-2月月深圳西岸岸概念特报/商商报媒体/各各发展商商/鸿荣荣源让深圳西西岸的声声音继续续维持，，整合媒媒体、联联合各发发展商再再次宣传传片区价价值；——不局局限于《《南都报报》，整整合《特特报》、、《商报报》上进进行炒作作，甚至至是跨版版宣传；；2005年5月月春交会媒体/各各发展商商/鸿荣荣源关键事件件营销【推广攻攻略】2004年12月28日新年嘉年年华/客客户联谊谊2005年2月月10日日新春音乐乐会/花花车巡游游/烟花花汇演游园活动动……政府/各各发展商商/体育育馆2005年5月月1日春交会/深圳西西岸远景景发展论论坛深圳西岸岸专场/西岸生生活畅想想会政府/媒媒体/各各发展商商/高交会会馆“家在尚尚都”产产品发布布会鸿荣源/业主联联谊/答答谢鸿荣源/设计/威尼斯斯酒店震撼2005，，成龙到到访鸿荣源/媒体2005年7月月1日名车展/试乘试试驾鸿荣源/汽贸公公司2005年10月1日日国际级/国家级级建筑、、社区奖奖项政府/媒媒体/鸿鸿荣源2005年7月月捐赠鸿荣荣源希望望小学鸿荣源/希望工工程在春节期期间，尚尚都主动动出击，，在市场场的空档档期发出出声音，，由政政府出面面，联合合其他中中心区楼楼盘举行行“新春春迎新晚晚会及烟烟花汇演演”，各各楼盘制制作花车车，一盘盘一个在在春节期期间全市市巡游！！——烟花花汇演，，花车巡巡游——深圳圳西岸，，喜迎新新春关键事件件营销【推广攻攻略】2005年2月月深圳西岸岸远景发发展论坛坛以春交会会之势，，以发起起者身份份联合中中心区发发展商共共同举办办关于深深圳西岸岸规划发发展论坛坛！并邀邀请官员员、行业业、媒体体等知名名人士，，畅谈区区域规划划与发展展趋势的的论坛，，引起业业界关注注，深化化片区的的价值认认可！——用整整合各方方力量提提升中心心区的认认可度！！关键事件件营销【推广攻攻略】2005年5月月“家在尚尚都”西西岸生活活畅想会会/产品品发布会会春交会期期间，仍仍旧是依依势而动动，邀请请知名建建筑专家家，举办办题为““家在尚尚都”的的西岸生生活畅想想会。——不断断给客户户楼盘资资讯，提提升客户户信心及及诚意度度！关键事件件营销【推广攻攻略】2005年5月月邀请国际际巨星成成龙作为为项目的的形象代代言人，，在深圳地产产春交会会亲临尚都都现场，，利用人人气使项项目在深深圳获得得最高的的关注度度，成为为话语权权的拥有有者！——巨星星担任项项目形象象代言人人！巨星造访访，轰动动全城！！关键事件件营销【推广攻攻略】2005年5月月参加国际际、国家家级建筑筑规划或或居住价价值评选选金块奖建设部住住宅设计计创新经经典示范范楼盘奖奖建设部中中国人居居环境奖奖关键事件件营销【推广攻攻略】2005年10月活动体验验细节【推广攻攻略】文化品鉴鉴咖啡/雪雪茄/红红酒美食活动动意大利/法国等等各地美美食产品品鉴鉴会所/样样板房/园林/观景电电梯/廊廊桥…………2005年2月月起，活活动不断断，重点点在展示示成熟后后艺术展览览名画/雕雕塑/个个人收藏藏品/摄摄影/室室内设计计【推广攻攻略】媒体组合合策略建立直效效营销渠渠道豪华影院院大片的的独家广广告放映映权立体化DM直邮邮（产品品说明书书）报纸（形形象持续续、关键键节点））电视（重重点栏目目冠名））网络（印印象、口口碑、大大虾）电台（促促进销售售的利器器）楼盘电梯梯厅海报报/展板板世联客户户网络鸿客会员员/尚都都VIP客户资资料寄送送报纸广告【推广攻略】】形象延续、关关键事件、关关键节点发布布营销节点：解解筹/开盘/封顶/入伙伙展示节点：样样板房/会所所/廊桥/园园林/观景电电梯/商业街街区事件节点：新新年活动/新新春活动/房房交会/产品品发布会明星到访/捐捐赠……形象延续：2004-12到2005年4月，，每月半版南山客户争夺夺，南山客户户习惯使用网网络，年后阶阶段性在szhome及及搜房网上发发布项目最新新信息，并邀邀请网络大侠侠进行项目形形象维护；尊贵、大气、、沉稳的调性性及风格制作作项目网站，，提升形象，，扩大知名度度：网络路演，产产品介绍PPT下载真正意义的网网络团购网络热炒网络广告【推广攻略】】2005年2月到2005年10月月电台、电视【推广攻略】】2005年5月到2005年9月重头节目、倍倍受关注的连连续剧冠名直效媒体【推广攻略】】2005年4月，根据电电影市场动态态，在新安影影剧院、南油油影剧院、风风华影剧院播播放影片前插插播项目广告告；并赠送部部分影片给鸿鸿客会会员；；2005年6月、8月、、10月，在在宝安及南山山片区投递记记名直邮或者者产品说明书书；定期为鸿客会会会员邮寄项项目资料；2004年2月在鸿荣源源开发的各大大楼盘电梯间间粘贴海报或或者制作喷绘绘；利用世联25万客户网络络平台，进行行二、三级市市场联动及客客户转介，并并根据项目的的进程定期发发送手机短信信；增值举措【推广攻略】】名校战略联盟盟——全方位整合资资源举措与各知名小学学达成联盟购房可获得学学位2005年4月增值举措【推广攻略】】整合政府公交交线路站点安排2005年7月增值举措———装修联盟与百安居、乐乐安居等知名名家具、装修修建材企业达达成合作联盟盟，尚都客户户在联盟企业业购买物料等等服务可以享享受额外优惠惠，同时得到到周到及个性性化的服务！！——为客户提提供实在的增增值服务！增值举措【推广攻略】】2005年10月根据其他项目目重要节点截截留客户其他【推广攻略】】以竞争导示、、展示节点、、阶段性营销销事件、活动动强化客户信信心，并吸引引客户关注，，以此截留客客户！品牌策略【品牌策略】】增加鸿客会会会员权益———消费折扣/增强信心简化鸿客会入入会程序———销售中心办办卡/增加人人气与法国某学校校结成友好单单位/鸿客会会小主人夏令令营诚信为本，““尚都”纲领领——“尚都都“运营白皮皮书捐赠鸿荣源希希望小学《星河•国际际革命纲领》》——基于销售售而鼓吹——纯粹功利利性——短期的销销售行为《“尚都”运运行白皮书》》——基于物业业运营的理性性回归——可持续性性的长久承诺诺——品牌大盘盘的必由之路路彰显诚信的两两种方式增加鸿客会会会员权益———消费折扣/增强信心【品牌策略】】与宝安的天虹虹商场、万佳佳、南山的海海雅百货、岁岁宝百货、曼曼哈商业等连连锁商场联合合，为所有鸿鸿客会会员提提供消费打折折优惠，体现现发展商的实实力以及回馈馈客户务实的的行动；简化鸿客会入入会程序———销售中心办办卡/增加人人气【品牌策略】】扩大鸿客会影影响力，先简简化入会手续续，从2005年4月开开始在接待中中心办理办卡卡手续，同时时增强现场人人气；与法国某学校校结成友好单单位/鸿客会会小主人夏令令营【品牌策略】】以阶段性传递递项目的新信信息为导向，，在2005年6月与法法国结成友好好单位，10月份选派10名鸿客会会小主人到法法国参加交流流活动；捐赠鸿荣源希希望小学【品牌策略】】2005年7月，捐赠鸿鸿荣源希望小小学，使发展展商品牌得到到延展，以高高度社会责任任感的城市运运营企业立足足市场；将鸿荣源从项项目营建商品品牌提升至具具有高度社会会责任感的城城市运营企业业【品牌策略】】2005，缔缔造西岸王者者鸿荣源尚尚都THEEND9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。03:36:5803:36:5803:361/5/20233:36:58AM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。1月-2