XX花园营销执行方案

谨呈：河南高速房地产开发有限公司高速奥兰花园2009年度营销执行方案见证郑东新区生活荣耀报告目的清晰目前楼市现状与动态项目全面分析项目定位与营销推广统一思路梳理工作报告提纲一、09年上半年楼市回顾

1、1-6月份郑州楼市分析2、各地市场最新动态3、分析总结二、奥兰花园营销目标1、09年度总目标2、一期开盘目标三、奥兰花园项目产品解读1、项目产品配比2、项目产品分析四、奥兰花园推售策略1、推售原则2、推售组合3、推售产品分析五、奥兰花园形象定位1、项目属性与形象定位2、项目主题推广语六、奥兰花园营销总纲1、项目SWOT分析2、策略总纲3、营销总纲七、奥兰花园推广攻略1、活动攻略2、媒体攻略3、渠道攻略八、奥兰花园展示攻略1、导视系统展示攻略2、售楼处展示攻略3、看房通道展示攻略4、样板间展示攻略九、奥兰花园服务攻略十、奥兰花园客户攻略1、市场背景2、攻略方式3、客户营销系统十一、营销费用预算以市场为导向以项目为基础提升项目竞争力提高产品附加值实现销量与价格第一部分09年上半年郑州楼市回顾1、2009年上半年郑州房地产市场分析(数据来源：郑州房地产网公布数据；数据统计：郑州同致行研究中心)郑州2007—2009年6月份商品房月度预售走势2009年上半年全市商品房新增面积258.01万平米，单月增幅已接近去年同期水平，房地产市场资金投入波动性差异较大，上半年整体市场入投入偏少，说明鉴于受金融危机影响与资金问题部分开发商对目前房地产市前景比较谨慎。楼市回顾楼市回顾2009年上半年全市商品房销量达到484.4万平米，其中单月倍销量增幅已超过去最好月度接近2007年楼市最好时期最高销量，其上半年总销量也超过07年同期56万平方米。去年市场存量房已基本肖化，迹象表明，市场信心在进一加强，房地产市场有望在下半年走出低谷。郑州2007—2009年6月份商品房月度销售走势(数据来源：郑州房地产网公布数据；数据统计：郑州同致行研究中心)楼市回顾2009年上半年全市商品房月度销售均价急剧攀升,单月最高均价达到历史最高水平，从年初到6月底平均价格上涨862元/㎡，其上涨幅度超过16%。上半年刚性需求与投资上升带来的量价齐升，特别是价格的大幅增涨与目前与之前宽松货币政策和地方辅助政策起着重大作用。01000200030004000500060002007329934313527382941053949397839004124415342674298200844404390476841534236489843164233459748014366458420094264447544574751504451261月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月郑州2007—2009年6月份商品房月度价格走势(数据来源：郑州房地产网公布数据；数据统计：郑州同致行研究中心)(数据来源：郑州房地产网公布数据；数据统计：郑州同致行研究中心)从上图表可明析:2009年上半年郑州楼市回暧迹象明显,房地产市场总体销售上量价有较大提升，三月份达到上半年销售的顶峰，因主要原因春节之前受经济大环境影响与房地产市整体不景气，压抑近一年的市场需求得到集中释放，加上3月份发展商对市场前景仍不看好，进行积极促销，三月出现近一年多来首次暴涨；进入四月份以来，因楼市有所好转，房产商取消部分优惠,且小幅提价,近三个月销量较为平稳，但市数据已给出明显信息，价格上涨销量减少，说明市场对目前房屋售价可心理接受，如果价格上涨过快，因为前车之鉴，消费者可能会回到之前的等待期。楼市回顾2、2009年上半年郑东新区市场分析郑东新区2007—2009年6月份商品房月度预售走势楼市回顾(数据来源：郑州房地产网公布数据；数据统计：郑州同致行研究中心)2009年上半年郑东新区新房预售量整体逐步走高，1、2月份因受年前整体市场的低迷投放量增幅基数较小；进入3月份以来因受楼市小阳春的带动与积极影响，其投放量基数增幅明显加大，但因受限郑东新区土地资源紧缺，整体投放量较之前两年有下降趋势。楼市回顾郑东新区2007—2009年6月份商品房月度销售走势(数据来源：郑州房地产网公布数据；数据统计：郑州同致行研究中心)2009年上半年郑东新区商品房销量总体呈上升趋势，由第一季度的成倍增长转为第二季度的小幅下降，上半年共销售房屋面积85.51平方米，占全市总销量的17%，虽然区域销量在前半年增幅明显，但相对其他区域来说，市场份额不大。郑东新区2007——2009年6月份份商品房月月度价格走走势(数据来源源：郑州房房地产网公公布数据；；数据统计计：郑州同同致行研究究中心)楼市回回顾2009年年上半年郑郑东新区商商品房总体体平均价格格高于郑州州市场整体体价格，区区域楼盘价价格上下落落差较大，，有月度最最高差额近近千元/㎡㎡。因受楼市小小阳春的影影响，郑州州新区商品品房在销量量与售价上上有明显的的提高。与与前表统一一来看，随随着价格的的提升，区区域销售面面积有所下下降。楼市回回顾3、全国其其他城市房房产市场政政策与动态态国务院5月月27日公公布了固定定资产投资资项目资本本金比例的的调整结普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，已经恢复到1996年的水平，成为此次调整受惠最大的项目之一。据国家相关部门统计，2009年上半年全国70个大中城市房地产销售价格环比上0.8%接近07年同期涨幅水平，房价上涨幅度引接近警戒线，与之前国家宏观调控策意图相违背，大大超过购房者消费能力与心理预期，引起多个中央部门注意，如果房价继续高速上涨必将引起国家的新一轮的政策调控。杭州收紧二套房贷降温楼市。房地产市场在09年上半年内完美地走出上升曲线之后，开始有一些令人不安的迹象出现。最先始于杭州，相继上海、北京、南京等城市二套房贷政策的收紧正在蔓延。郑州加强房地产项目预售制度，自2009年7月1日起郑州市房地产项目预售证取得在之前基础上增加关于物业管理内容，即预售证取得前必须有完善物业管理体系。分析2009年年上半年度度，郑州楼楼市走出完郑州加强房地产项目预售制度，近一步规范楼市销售体系；国家宏观政策调整，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，下调15个百分点，放宽开发商的投资底线，未来市场投放量将会大。09年上半年全国楼市房价急剧上涨，涨幅度引接近警戒线，超过购房者消费能力与心理预期，与国家宏观楼市调控目的相背，将引起新一轮政策调控。杭州收紧二套房贷，降温楼市，北京、上海、南京等多个城市银行相继实施，态势正在逐步蔓延。同致行观关关:面对错错综复杂的的楼市发展展商必须保保持冷静与与理智思考考，清醒认认识到目前前楼市发生生好转的各各种因素，，当以“稳稳字当头””，“温和和上升”。。切勿盲目目跟风涨价价必将引起起中央部门门关高度关关注，继而而出台新一一轮政策调调控与房贷贷政策，给给刚刚复苏苏的楼市发发展留下隐隐患。第二部分高速·奥兰花园营销目标目标设设定品牌目标、、企业目标标利用用本本项项目目为为平平台台，，通通过过项项目目品品牌牌运运作作，，成成功功奠奠定定并并提升升高高速速在在房房地地产产领领域域的的郑郑州州及及全全省省影影响响力力项目目运运作作目目标标通过过高高速速··奥奥兰兰花花园园一一期期的的成成功功营营销销，，完完善善奥奥兰兰花花园园的的整整体体区域域形形象象，，为为后后期期销销售售及及高高速速地地产产发发展展奠奠定定基基础础。。具体体营营销销目目标标目标意味着着——什么么？？？目标分分解价格目标速度目标品牌建立与项目运作作目标界界定价格目标意味着相对对较高的价格格价格目标超出区域市市场平均水来来品牌建立及及项目运作作意味着项目目必须要高高调营销与实景营销销密不分②①③核心目标：：——通过设设计项目高高速、高价价、高形象象的专属营营销模式，，项目营销销结合实景景营销，建立高速··奥兰花园园项目整体体封顶现房房销售的市市场影响力力，为项目目后期销售售奠定基础础。7月8月9月工程进度一一定程度上上限制营销销节奏的安安排，营销销措施需根根据实际情情况制定10月11月12月7.8项目目签约仪式式10.15样板区开开放重大节节点10.1项项目售楼中中心及景观观示范区开开放11.1开开盘8.2项目目封顶仪式式项目外展点点开放12月内部部客户选房房10.1认认筹营销节点工程节点第三部分奥兰花园项产品解读项目产品解解读观澜一号项目整体规规划共18栋建筑组组成,其中中住宅16栋，2栋栋多层，14栋中、、高层；公公寓1栋26层，办办公楼1栋栋22层。。123451267881410151611171813多层电梯房房中高层中高层中高层中高层以多层、小小高层、中中高层、高高层优化组组合打造的的精品高档档楼盘。第四部分高速·奥兰花园推售策略一期产品推推售策略启动区域推推售原则产品高出周周边项目600-1000元元均价，推出的产品品必须切合合项目品质质与形象；；首批推售产产品中必须须有亮点户户型，能够代表项目目的高档品品质与高端端形象；首批推售产产品主力户户型为市场场畅销型；；首批推售产产品产品线线必须丰富富；相似产品分分开推售，，减轻压力力；市场接受度度高、销售售期较短的的产品先推推二期产品需需预留价格格提升空间间；为保证一期期产品销量量，推销房房源控制在在6—8万平平米，套数数在500套左右。。256套240套100套核心问题：：5200元/㎡市市场均价，，应以什么么样的产品品入市给予予支撑？通过对项目目产品的的的深入研究究与周边楼楼盘成交情情况分析，，结合我司司操盘经验验与对市场场消费群体体的认知，，根据上述述推售原则则界定，同致行建议议：项目一一期推售房房源为1#、2#、、6#楼。。第五部分高速·奥兰花园营销定位项目买点整整合郑州首个纯纯实景现房房入市推售售项目,河河南高速，，大型国企企业、实力力保证毗邻城市形形象新大门门——亚洲洲最大客运运火车站、、地铁七里里河站，出出行畅通，，交通便利利纯正板楼，，稀缺性产产品设计，，大开间客客厅，大尺尺度空间，，居住舒适适贝尔高林———国际知知名景观设设计团队，，国际品质质的园林生生活社区44%社区区绿化，下下沉式中心心景观，坡坡地组团园园林，首层层架空花园园60米超宽宽楼间距，，板式建筑筑结构，极极尽奢华的的大户型产产品设计双层地下阳阳光车库，，城市中罕罕有能达到到1：1停停车的大社社区6000多多平米艺术术会所，室室内标准游游泳馆、篮篮球场等休休闲运动酒店店标标准准公公共共空空间间设设计计，，双双层层层层高高精精装装修修入入户户堂堂科技技产产品品运运用用，，室室内内新新风风系系统统，，原原装装进进口口电电梯梯项目目案案名名高速速··奥奥兰兰美美域域高速速··奥奥兰兰盛盛景景高速速··奥奥兰兰荣荣域域高速速··奥奥兰兰城城邦邦主推推案案名名：：备选选案案名名：：项目目定定位位郑东东新新区区··国国际际贵贵派派生生活活城城价值值··所所在在随着着地地铁铁的的开开工工、、新新火火车车站站的的开开建建，，郑郑东东成成为为河河南南对对外外新新的的门门户户与与代代言言。。精神神··标标签签生活活方方式式的的具具体体指指向向，，产产品品独独特特卖卖点点阐阐述述规模模··成成熟熟项目目是是一一个个可可以以居居家家生生活活的的品品质质大大社社区区推广广主主题题贵--蕴喻喻着着两两层层含含义义，，第第一一是是指指奥奥兰兰花花园园提供供给给住住户户的的将将是是一一种种尊尊贵贵的的生生活活环环境境，，另一一层层意意思思是是蕴蕴喻喻即即将将居居住住在在这这里里的的住住户户是与与众众不不同同的的，，有有品品位位，，是是时时代代新新贵贵。。派--给客客户户群群一一个个响响亮亮而而又又不不凡凡的的名名字字，，他们们追追求求体体验验生生命命的的真真实实，，爱爱家家庭庭，，爱爱事业业，，也也爱爱自自己己，，或或随随心心所所欲欲生生活活，，或或积极极进进取取工工作作，，一一切切为为了了美美好好的的生生活活，，他们们是是时时代代产产生生的的新新的的流流派派。。“贵派”是什什么----贵派主题推广语一座城市，一一种贵派生活活！一缕凝结于橡橡木桶深处美美妙着的葡萄萄酒情怀一种弥散于私私家花园里质质朴着的高雅雅的气息一个城市过去去与未来，精精神与现实的的高标寻找，那专属属自己的不一一样生活相信不足以改改变世界却能改变你对对这座城市的的看法第四部分高速·奥兰花园营销总纲项目SWOT分析项目SWOT分析优势-----Strength劣势-----Weak郑州市场唯一纯现房销售,现房销售，体现开发商实力和企业责任感46万㎡规模大盘，户型设计,市场稀缺河南高速,实力国企业、国内外一流合作团队打造区域前景较佳，地铁、郑东新客站产品规划设计具有较强的市场竞争力项目周边配套匮乏，居住氛围稍差项目周边人群整体素质和消费能力稍差项目位置召示性不强，不利于形象展示周边楼盘先于项目入市，抢占市场先机机会-----Opportunity发挥优势,抢占机会利用机会,克服劣势紧临郑东新区CBD发展规划，郑汴一体化，前景广阔2013年地铁1#线、郑东火车站的建设完成，为项目注入新划的活力东区物业价格的攀升使项目价格更具竞争力树立郑东新区高品质楼盘形象宣扬发展商品牌，树立品质大盘形象强调区域优越的前景规划，引领居住强调东区未来前景,弱化现实差距强打项目产品品质，挖掘潜在客户群体威胁-----Threaten发挥优势,转化威胁减小劣势,避免威胁宏观政策不利，市场刚性需求放缓多个城中村改造同时启动，竞争白热化项目所处区域形象不高，市政及公共配套相对匮乏，客户认知度与认可度低打通各种渠道通路，整合客户资源强调发展商品牌优势，与对手形成差异强调未来规划，展示未来前景强调规模，自成社区加强销售现场的包装提前积累客户，避免正面竞争完美展示与客户体验1、全面展示示项目品质，，树立高端品品质盘形象。。2、突出项目目全现房销售售与河南高速速国有企业实实力与责任。。1、高举高速速品牌，扩大大推广范围，，深度挖掘主主流市场，充充分利用高速速大型国企业业的影响力与与资源；2、深入全面面挖掘市场潜潜在客户形象策略———推广策略———策略总纲营销总纲产品展示攻略略营销推广攻略略活动攻略媒体攻略（1）时间：：2009年年7月内容：项目形形象释放项目签约仪式式项目封顶仪式式（2）时间：：2009年年8月中下旬旬至项目开开盘前前内容：：项目目外展展点开开放，，广告集集中投投放第一阶阶段：：临时售售楼部部开放放前、、后（8月月中下下旬））策略：：前期期形象象展示示、铺铺垫第二阶阶段：：售楼处处开放放前（10月1日前前）策略：：全面面树立立形象象发布项项目信信息第三阶阶段：：认筹至至开盘盘前（10月1日—11月月1日日）策略：：与活活动营营销相相结合合营销攻攻略服务攻攻略客户攻攻略渠道攻攻略（3））时间间：2009年年9月月中旬旬内容：：中原原秋交交（4））时间间：2009年年10月1日内容：：景观观示范范区开开放项目一一期认认筹中秋节节活动动（5））时间间：2009年年10月10日日内容：：产品品说明明会意向商商家签签约（6））时间间：2009年年11月1日内容：一一期首批批开盘（结合名名人代言言）（7）时时间：2009年12月中下下旬内容：内内部客户户选房大客户渠渠道地市渠道道高端会员员渠道同致行客客户渠道道营销总纲纲产品展示示攻略营销攻略略卖场氛围围营造产品价值值展示样板房示范园林林服务路灯旗围墙导示看楼通道道挖掘户型型亮点及及目标客客户需求求示范层做做工程样样板，体体现楼盘盘核心卖卖点品质质功能分区区明确，，提供完完善销售售接待服服务．风格园林林核心区区展示；；植株、、园艺等等主入口、、售楼处处、大堂堂、样板板房大堂堂经理或或形象大大使物管服务务、内容容展示公公约营销推广广攻略在项目前前东风东东路、郑郑汴路沿沿线路段段设置灯灯杆旗营营造主卖卖场气氛氛地盘包包装，，树立立项目目形象象，强强化昭昭示性性现场所所有客客户途途经线线路设设置导导示，，力求求昭示示性强强整洁、、干净净最重重要，，与工工程施施工隔隔离，，体现现楼盘盘品质质售楼处处服务攻攻略客户攻攻略模型媒体楼楼书3D片片/电电视片片认筹物物料2009年年9月月中下下旬前前完成成VIP卡、、认筹筹须知知、认认筹意意向书书等9月下下旬完完成2009年年8月月中下下旬前前完成成2009年年8月月中旬旬前完完成（（小沙沙盘））2009年10月月1日日前完完成（（大沙沙盘））销售物物料单张、、折页页、置置业书书、海海报等等8月月下旬旬完成成物料准准备营销总总纲服务攻略营销攻略置业顾问保洁吧台服务员看楼车司机样板房接待大使样板房保洁营销推广攻略大堂经理产品展示攻略客户攻略保安营销销总总纲纲客户攻略营销攻略高速积分卡VIP卡营销推广攻略产品展示攻略服务攻略优先选房资格、享受特定优惠获得积分本人来访、认筹、成交可获赠积分兑换家私、家电、油票、购物券等介绍新客户来访、认筹、成交获赠积分高速公路相关优惠积分的使用营销销节奏奏工程程节节点点推广广策略略8月月1日日项项目目全全部部封顶9月28日前售售处完工;取取得预售售证10。1认筹，，发行VIP卡8月中旬旬临时售售楼处开开放7月8日日营销代代理签约约新闻发发布会事件营销销为引爆爆点，三三位一体体全面推推广，树树楼盘形形象销售目标目标500张市场接触触全面树立立楼盘形形象，维维护新老老客户；；集中资资源，三三位一体体全面推推广，树树立楼盘盘形象，，快速增增加上门门客户。。推广计划划7月15日营销销执行方方案拟写写与确定定主流：大大河报、、软文、、户外、、短信等等、车体体辅助：电电台、网网络高速内部部资源物料包装装活动营销销9月下旬旬中原秋秋交会营销总控控图7月8月9月10月11月12月项目工作作筹备广告公司司确定15日前前样板房房完工8月中旬旬临时售售楼处开开放10月1日售楼楼中心与与景观示示范区开开放正式接待待客户15日样样板房开开放完成项目目在推广广在媒体体上首次次亮相项目LOGO及及VI体体系设计计,海报报、折页页、户型型单张设设计、模模型、临临时售楼楼处包装装楼书、3D片、、大模型型、售楼楼中心包包装、形形象墙、、VIP卡、认认筹物料料、地盘盘包装项目案案名确确定8月初初进行行封顶顶式市场导导入，，树立立项目目形象象，全全面蓄蓄客户户；同同时，，细分分渠道道蓄客客全面面展开开。主流：：户外外大牌牌、车车体、、站牌牌辅助：：报纸纸、电电台、、网络络、短短信秋交会会、地地盘包包装调调整、、产品品推荐荐会、、看楼楼通道道封顶活活动包包装10。。18样板板房开开放10。。1认认筹活活动售楼处处周末末活动动活动场场地包包装、、售楼楼处节节日包包装圣诞节节活动动元旦活活动11。。1开开盘盛盛典11。。1开开盘盘，，开盘盘认认购购180套套内部部客客户户签签约约正常常销销售售80套套园林林景景观观进进行行达到到基基本本可可以以参参观观条条件件认筹筹开盘盘进场场28日日产产品品说说明明会会28日日产产品品说说明明会会第六部分高速·奥兰花园推广攻略推广广渠渠道道【核核心心推推广广攻攻略略】】活动动攻攻略略特殊殊渠渠道道攻攻略略大客客户户渠渠道道地市市渠渠道道高端端会会员员渠渠道道同致行客户渠渠道媒体攻略大牌围墙公交车体公交站牌导示系统报纸媒体网络媒体短信广告楼宇液晶框架广告电台媒体高速媒体DM杂志项目入市项目整体封顶顶样板房开放认筹活动周边市场客户户拓展一期开盘活动动产品说明会国庆、中秋活活动售楼中心开放放周末售楼处活活动中原秋交会圣诞节活动元旦活动媒体攻略大牌/围墙时间：围墙2009年8月10日、大牌2009年8月15日上上画目标客户群：：全市客户+东东区郊县市客客户+南区郊郊县市客户形式：在全市各重要要关口覆盖项项目户外广告告位置：（1）二七商商圈）（2）高速入入口广告牌（3）金水路路、经三路、、花园路、农农业路、中州州大道、未来来路、郑汴路路等（4）地市入入郑主干道，，如郑密路、、航海路、机机场高速入口口等户外大牌公交车体候车亭导示系统报纸广告短信广告楼宇液晶框架广告电台广播DM杂志大牌围墙网络广告户外广告媒体体分布图媒体攻略时间：2009年8月15日目的：项目四围道路路识别系统建建立，树立项项目形象，传传播项目信息息，抢占片区区领导地位，，让项目标识识覆盖全城，，使进入区域域的人们满眼眼都是高速奥奥兰花园，，使奥兰花园园成为区域的的代言人。目标客户群：：全市客户+郑郑东新区客户户+南区郊县县客户形式：公交车体和公公交候车亭广广告画面，与与户外大盘形形成有效互补补位置：（1）项目周周边目标客户户群集中的重重要交通通道道，如郑汴路路、东风东路路、金水路、、未来路、中中原路、商务务内环、商务务外环、黄河河路等；（2）郑州商商业繁华地带带，如二七商商圈、花园路路商圈、经三三路商圈、郑郑汴路沿线专专业市场、东东西紫荆山商商圈等。（3）市区其其他交通主干干道，如花园园路、经三路路、文化路、、农业路等。。户外大牌公交车体候车亭导示系统报纸广告短信广告楼宇液晶框架广告电台广播DM杂志公交车体候车亭网络广告公交车/候车车亭媒体攻略时间：2009年8月15月目的：配合项目四围围道路识别系系统建立，树树立项目形象象，传播项目信息，，引导车行、、人行路线目标客户群：：全市客户+郑郑东新区客户户+东区郊县县客户+南区区郊县客户形式：树立导示牌，，最好安装灯灯光，以备晚晚上使用位置：（1））东东向向：：郑汴汴东东路路圃圃田田高高速速入入口口附附近近；（2））西西向向：：郑汴汴东东路路七里里河河路路口口；（3））北北向向：：东风风东东路路与与金水水路路口口；（4））南南向向：：东风风东东路路郑郑汴汴东东路路口口。户外大大牌公交车车体候车亭亭导示系系统报纸广广告短信广广告楼宇液液晶框架广广告电台广广播DM杂杂志导示系系统网络广广告导视系系统户外大大牌公交车车体候车亭亭导示系系统报纸广广告短信广广告楼宇液液晶框架广广告电台广广播DM杂杂志报纸广广告媒体攻攻略时间：：2009年年8月月19日，，配合合户外外、公公交车车体、、候车车亭同同时亮亮相；；目标客客户群群：行政单单位、、企业业单位位、事事业单单位等等所有有大众众目标标客户户群体体形式：：硬广与与软文文结合合的形形式媒体：：大河报报为主主，郑郑州晚晚报、、东方方今报报为辅辅，河河南日日报、、日报报为补补充。。报版广广告备注：：同致致行认认为，，综合合权衡衡费用用和频频次的的问题题，大大河报报发布布频次次比例例为52%、费费用比比例为为60%较较为合合适，，部分分广告告可以以夹报报的形形式出出现。。报纸费费用整整体预预算报纸媒体投放比例媒体大河晚报今报商报日报汇总单价（万元）129.58.5810频次12333223费用14428.525.52420242频次比例52%13%13%13%9%100%费用比例60%12%11%10%8%100%备注：单价为媒体平均价；大河报做为主要报纸媒体持续投放，其它报纸媒体只在重大节点投放（如：认筹开盘等）媒体名称发布日期星期形式诉求点费用（万元）大河报8.19周三硬广项目入市广告（形象广告）13.6晚报8.20周四硬广+软文项目入市广告+项目介绍及“先封顶，再销售”意义9.5今报8.20周四硬广+软文项目入市广告+项目介绍及“先封顶，再销售”意义8.5大河报8.26周三硬广+软文奥兰花园临时售楼处开放报道

河南高速全面进军房地产13.68月22日（周日）售楼处开放小计：45大河报9.2周三硬广+软文项目形象+项目建造小学正式招生（高速地产与社会责任）13.6大河报9.9周三硬广项目形象广告13.6大河报9.16周三硬广项目形象广告13.6大河报9.23周三硬广认筹信息13.6晚报9.23周四硬广认筹信息9.5今报9.23周四硬广认筹信息8.5商报9.23周四硬广认筹信息8日报9.27周一硬广认筹信息10大河报9.30周四硬广认筹信息13.610.1（周四）项目认筹小计：104报广执执行计计划媒体名称发布日期星期形式诉求点费用（万元）大河报10.8周四硬广项目卖点+认筹效果发布13.6大河报10.14周三硬广项目形象+卖点13.6大河报10.21周三硬广项目形象+卖点13.6大河报10.28周三硬广项目开盘信息13.6日报10.28周三硬广项目开盘信息10商报10.28周三硬广项目开盘信息8晚报10.28周三硬广项目开盘信息9.5今报10.28周一硬广+软文项目开盘信息8.5大河报11.4周二硬广+软文开盘信息项目开盘报道+卖点13.6小计：104总计

283万元报广执执行计计划备注：：9月月份、、10月份份是项项目开开盘前前最重重要时时期，，承担担着建建立项项目市市场形形象与与品牌牌、项项目认认筹、、项目目开盘盘等决决定项项目开开盘成成功与与否的的重要要活动动，因因此在在广告告投放放量上上要超超出一一般时时期投投放。。户外大大牌公交车车体候车亭亭导示系系统报纸广广告短信广广告楼宇液液晶框架广广告电台广广播DM杂杂志短信广广告媒体攻攻略时间：：2009年年9月月上旬旬起，，结合合具体体营销销活动动及重重大活活动节节点前前目标客客户群群：按类群群划分分的特特定目目标客客户群群形式：：自有意意向客客户群群发、、筛选选高端端客户户短信信群发发，发发布及及时性性信息息媒体：：分众无无线及及其他他短信信群发发公司司备注：：包括分分众无无线在在内的的较多多短信信群发发公司司已停停业整整顿，，同时时短信信息过过于泛泛滥会会引起起受众众反感感，因因此媒媒体渠渠道需需谨慎慎使用用。短信广广告户外大大牌公交车车体候车亭亭导示系系统报纸广广告短信广广告楼宇液液晶框架广广告电台广广播DM杂杂志楼宇液液晶媒体攻攻略时间：：2009年年9月月中旬旬起目标客客户群群：酒店、、写字字楼、、娱乐乐场所所、洗洗浴中中心等等高端端消费费场所所聚集集的窄窄众目目标客客户形式：：在大堂堂或电电梯前前室的的楼宇宇液晶晶电视视播放放3D片剪剪辑等等媒体：：CBD内环环、裕裕达国国贸、、金成成国贸贸、未未来大大厦等等为代代表的的写字字楼楼楼宇液液晶电电视媒媒体大浪淘淘沙、、碧海海云天天等为为代表表的洗洗浴行行业楼楼宇液液晶电电视媒媒体裕达国贸贸、中州州宾馆、、兴亚建建国饭店店、大河河锦江等等为代表表的高档档酒店楼楼宇液晶晶电视媒媒体鼎红、东东方王朝朝、格莱莱美等为为代表的的娱乐场场所楼宇宇液晶电电视媒体体楼宇广告告户外大牌牌公交车体体候车亭导示系统统报纸广告告短信广告告楼宇液晶晶框架广告告电台广播播DM杂志志框架广告告媒体攻略略时间：2009年9月月中旬起起目标客户户群：酒店、写写字楼、、娱乐场场所、洗洗浴中心心等高端端消费场场所聚集集的窄众众目标客客户形式：分众传媒媒电梯间间框架广广告媒体：CBD商商务内环环、裕达达国贸、、金成国国贸、未未来大厦厦等为代代表的写写字楼框框架广告告；大浪淘沙沙、碧海海云天等等为代表表的洗浴浴行业框框架广告告；裕达国贸贸、中州州宾馆、、兴亚建建国饭店店、大河河锦江等等为代表表的高档档酒店框框架广告告；鼎红、东东方王朝朝、格莱莱美等为为代表的的娱乐场场所。框架广告告户外大牌牌公交车体体候车亭导示系统统报纸广告告短信广告告楼宇液晶晶框架广告告电台广播播DM杂志志媒体攻略略时间：2009年9月月中旬起起目标客户户群：全城客户户，尤以以有车一一族、打打车族及及乘公车车人群为为主形式：录制电台台广播稿稿播放媒体：音乐频道道、交通通频道早早中晚上上下班时时间段电台广告告媒体攻略略时间：2009年9月月中旬目标客户户群：酒店、写写字楼、、娱乐场场所、洗洗浴中心心等高端端目标客客户群体体形式：硬广与软软文相互互结合的的形式媒体：以《目标标》、《《中原楼楼市》为为等DM杂志户外大牌牌公交车体体候车亭导示系统统报纸广告告短信广告告楼宇液晶晶框架广告告电台广播播DM杂志志DM杂志广广告推广渠道【核心推广广攻略】活动攻略特殊渠道攻攻略大客户渠道道地市渠道高端会员渠渠道同致行客户户渠道媒体攻略大牌围墙公交车体公交站牌导示系统报纸媒体网络媒体短信广告楼宇液晶框架广告电台媒体高速媒体DM杂志项目入市项目整体封封顶样板房开放放认筹活动周边市场客客户拓展一期开盘活活动产品说明会会国庆、中秋秋活动售楼中心开开放周末售楼处处活动中原秋交会会圣诞节活动动元旦活动活动节点安安排7月8月9月10月11月10月1日日一期认筹筹，发行VIP卡奥兰花园营营销体验中中心开放景观示范区区开放11月1日日开盘盛典典8月17日日临时售楼楼处开放8月大客户户拓展月12月下中中下旬内部部客户选房房10月18日样板间间对外开放放9月下旬中中原秋交会会活动攻略9月大客户户联谊月10月10日大商家家签约仪式式12月8月1日项项目封顶仪仪式7月8日签签约仪式10月24日项目产产品说明会会大客客户户拓拓展展时间间：：2009年年8月月中中旬旬至至9月月中中旬旬地点点：：金水水区区、、郑郑东东新新区区大大单单位位为为重重点点进进行行大大客客户户上上门门拜拜访访人员员：：项目目置置业业顾顾问问及及项项目目组组成成员员形式式：：发动动各各方方面面力力量量联联系系拜拜访访大大客客户户目的的：：通过过该该种种积积极极走走出出去去的的策策略略，，主主动动结结识识大大客客户户，，为为7月月大大客客户户联联谊谊活活动动积积累累人人气气，，更更为为重重要要的的是是为为日日后后销销售售寻寻找找大大单单买买主主。。活动动攻攻略略客户户拓展展月月7月8月9月10月11月封顶顶仪仪式式时间：：2008年年8月月2日日形式：：高速奥奥兰兰花园园项目目封顶顶仪式式目的：：借助项项目封封顶仪仪式的的影响响力，，项目目整体体亮相相，引引起市市场关关注，，”先先封顶顶后后销售售“推推动项项目社社会反反响。。活动攻攻略7月8月9月10月11月仪式示意楼体示意大客户户联谊谊时间：：2009年年9月月中旬旬至10月月地点：：待定邀请人人员：：商会大大客户户、教教育大大客户户、煤煤炭等等大客客户形式：：组织活活动、、馈赠赠礼品品、介介绍项项目三三者相相结合合的形形式开开展。。目的：：维系老老客户户、挖挖掘新新客户户资源源，促促进大大客户户认卡卡，最最大限限度将将大客客户争争取到到本项项目。。活动攻攻略7月8月9月10月11月中原住住交会会时间：：2009年年9月月中下下旬形式：：项目参参展的的形式式目的：：宣传项项目，，树立立形象象，拓拓展新新客户户，促促进认认卡。。活动攻攻略7月8月9月10月11月产品说说明会会时间：：2009年年9月月20日地点：：大河锦锦江邀请人人群：：项目各各部门门负责责人、、国内内知名名设计计单位位及专专家、、VIP客客户、、各大大媒体体形式：：项目各各部门门负责责人就就项目目工程程、产产品、、景观观、物物管等等情况况进行行讲解解，同同时辅辅以文文艺表表演及及用餐餐消费费。目的：：将产品品优良良的品品质通通过专专业人人士的的口径径传播播给意意向客客户，，同时时通过过媒体体的放放大效效果，，传递递给整整个市市场。。增强强项目目高品品质特特质在在信服服力，，鉴定定现有有客户户的购购买信信心，，吸引引新客客户的的购买买热情情。活动攻攻略7月8月9月10月11月项目认认筹时间：：2009年年10月1日地点：：高速··奥兰兰花园园售楼楼中心心形式：：排队、、发放放VIP卡卡、赠赠送礼礼品目的：：给予意意向客客户选选房、、优惠惠等相相关权权益，，积累累诚意意客户户，为为开盘盘做准准备活动攻攻略7月8月9月10月11月备注：：项目目认筹筹活动动方案案，我我司将将以书书面报报告形形式在在认筹筹前一一个星星期提提交。。VIP认筹筹现场场组织织流程程正式成为高速·奥兰兰会会员，享受会员员权益客户获取高高速·奥兰兰会VIP会员招募募信息亲临销售中中心提供身份证证/单位法法人复印件件填写《高速·奥兰兰会VIP会员VIP卡申申请函》领取高速·奥兰兰会VIP会员卡缴纳会籍费费(10000元)了解高速·奥兰兰会VIP会员须知、入会会流程高速·奥兰兰会VIP卡会员入入会流程领取礼品，，会员离场场项目认筹流流程样板区开放放时间：2009年年10月18日地点：1#2#5#楼实体体样板间邀请人员：：工程负责人人、意向客客户参加、、各大媒体体。形式：组织媒体、、客户等参参观样板间间，赠送礼礼品。目的：告知市场和和目标客户户，样板间间已隆重开开放，为客客户描述理理想家园，，吸引更多多客户到访访，同时梳梳理、强化化意向客户户，挖掘新新客户资源源。注：保证样板区示范范园林、工工程、示范范商业街按时到位，，看楼通道道10月份份前完成活动攻略7月8月9月10月11月名人开盘代代言时间：2009年年9月27日代言仪仪式2009年10月1日日开盘仪仪式地点：高速速奥兰花花园营销中心形式：首选——李李连杰形象象+壹基金金的公益色色彩打造项项目整体形形象；其次——陈陈道明为项项目形象代代言人，简简约而不简简单，内敛敛，张弛有有度符合项项目调性举举办形象代代言签约仪仪式暨开盘盘仪式目的：借助明星的的知名影响响力，扩张张项目的知知名度，树树立项目统统一市场形形象，使项项目一炮走走红，震撼撼全城活动攻略7月8月9月10月11月活动攻略代言人其他他候选：濮濮存昕代言人其他他候选：杨杨澜澜关键条件：：媒体全面面覆盖（（提前两两星期））合同、选选房单、、选房流流程、礼礼品等物物料筹备整齐齐。现场氛围围营造茶点、乐乐队等准准备充足足凡成功选选房者可可获得签签名礼物物一份幸运大抽抽奖，凡凡成功选选房者除除获得的的签名礼礼物外，，还可参参加现场场抽奖活活动名人代言言开盘典典礼活动攻略略7月8月9月10月11月推广渠道道【核心推广攻攻略】活动攻略特殊渠道攻略略大客户渠道地市渠道高端会员渠道道同致行客户渠渠道媒体攻略大牌围墙公交车体公交站牌导示系统报纸媒体网络媒体短信广告楼宇液晶框架广告电台媒体高速媒体DM杂志项目入市项目整体封顶顶样板房开放认筹活动周边市场客户户拓展一期开盘活动动产品说明会国庆、中秋活活动售楼中心开放放周末售楼处活活动中原秋交会圣诞节活动元旦活动第八部分高速·奥兰花园展示攻略形象墙要求：：形象画面体现现楼盘品质与与客户定位，，要求设计有有创意能够充充分吸引路人人注意。完成时间：8月17日出出街形象围墙展示攻略到位时间：2009年8月17日展示攻略销售中心展示示到位时间：2009年9月25日展示区关键点：1、、模型处灯光光充足，射灯灯直照2、模型区一一侧设置材料料展示展示攻略到位时间：2009年9月25日内部展示吧台关键点：1、、服务品质的的提升2、尊贵感觉觉与体验VIP服务区区关键点：1、、高档家私、、增加品质感感2、提升服务务品质，体现现尊贵感展示攻略到位时间：2009年9月25日内部展示展示攻略售楼处广场到位时间：2009年9月18日关键点：1、、以硬制铺装装为主，布置置生态景观广广场2、增加可参参与性（休憩憩长椅、遮阳阳伞）3、导示系统统（售楼处、、停车场等导导视）4、正门口设设立标识性建建筑，吸引眼眼球独特造型喷水池吸引眼球展示项目实力力销售现场所有有客户途经线线路设置导示示，力求昭示性强，人人性化、创意意性强。导示应分为：：看楼通道导导示、样板房房导示、样板房温馨提提示、售楼处处导示与温馨馨提示。导示系统要求求统一风格，，突出楼盘形形象与品质。导示系统展示攻略到位时间：2009年8月24日到位时间：2009年9月31日前前目的：拉高项目的品品质，提升产产品性价比给给客户以尊贵贵感展示要求：展板说明与实实物展示中空塑钢窗楼板结构展示攻攻略建筑用用材展展示智能化化安防防地板采采暖要求：：体现形形象与与品质质：看看楼通通道中中增加加卖点点展示示及饰饰物，，显得得更加加人性性化，，令客客户对对楼盘盘印象象深刻刻。看楼通通道展示攻攻略到位时时间：：2009年年8月月17日前前装修设设计要要点：：突出户户型亮亮点，，弱化化局部部缺陷陷，便便于销销售引引导。。设计风风格：：大气，，简洁洁，明明快，，注重重细节节修饰饰样板房房应重重注细细部表表现：：如户户型型图图、、温温馨馨提提示示牌牌、、用用书书、、杂杂志志表表现现生生活活场场景景等等。。到位位时时间间：：2009年年10月月18日日前前实景景样样板板房房展示攻略略喷绘、霓霓虹灯完完成时间间:2009年8月月17日日前本项目到到8月份份将全体体封顶,具有很很好的昭昭示性,在裙裙楼未完完成装饰饰前，建建议外挂挂裙楼外外立面形形象喷绘绘及外墙墙灯光。。项目楼体体展示攻略略第九部分高速·奥兰花园服务攻略到位时间间：售楼楼处启用用时，即即2009年9月25日；岗位设置置：停车车场、售售楼大厅厅、看楼楼通道、、样板房房。只有服务务与微笑笑！大堂经理理、形象象大使替替代保安安人员！！服务示范范服务攻略略服务人员类别工作服装置业顾问接待客户，介绍项目，销售统一制服、工牌售楼处大堂经理负责整个售楼处服务人员的管理和安排统一制服、工牌售楼处保安人员（停车场、入口接待人员）引导客户停车、前往售楼处和带领客户就座统一制服、工牌售楼处保洁人员整个售楼处的清洁工作统一制服、工牌售楼处吧台服务人员专门负责洽谈区及VIP区的酒水餐饮服务统一制服、工牌引导人员引导客户往返售楼处和样板房统一制服、工牌样板房保洁人员负责样板房的清洁工作统一制服、工牌样板房示范大使负责样板房内的接待和讲解统一制服、工牌客服中心接待大使负责为客户提供房管、按揭服务统一制服、工牌服务示范范服务攻略略第十部分高速·奥兰花园客户攻略客户攻略略目的的关键点：：1、全全方位多多渠道拓拓展客户户资源；；2、形成成口碑效效果，深深入挖掘掘客户；；3、提高高客户管管理效率率。背景景关键点：：1、郑郑东新区区地产市市场进入入白热化化，尤其其是高端端产品竞竞争；2、项目目体量巨巨大，规规模空前前；3、郑东东新区、、郑汴一一体化郑郑州发展展趋势、、地产前前沿。MADEBYTOUCHSTONE同致行行出品品预祝项项目销销