XXXX年石家庄西二环工业项目策划方案

2016石家庄西二环工业项目策划方案策划部2016.12.01前言市场调研部分数据不全，因为需要深入西二环去市调，适合真正运作项目时调研。所以所用的对比项目有东开发区项目。但是工业项目本身就少，所以东开发区项目也有一定借鉴意义。经济测算土地成本是自己根据网上数据估计的。因为建议先推售研发生产车间，所以只做了这部分产品价格初步的定位。2第一章市场环境分析整体市场研判竞争环境分析市场环境小结第二章项目本体和初步定位分析项目关键指标描述项目SWOT分析项目初步定位与价格策略第四章销售模式概况营销团队架构和薪酬建议销售目标预测和销售模式营销费用预算第三章策划推广分析推广节点分期销售前准备目录3第一章市场环境分析行政区：河北省会常住人口：1049.98万人，人口净流入数为41.60万人，市区276.6万人面积：1.58万平方公里，市区287平方公里城镇化率：54.4%经济结构：第一产业9.8%第二产业47.2%第三产业43.0%行政区划：6区：新华区、桥西区、桥东区、长安区、裕华区、矿区17县（市）：辛集市、晋州市、藁城市、新乐市、鹿泉市、正定县、深泽县、无极县、赵县、栾城县、高邑县、元氏县、赞皇县、井陉县、平山县、灵寿县、行唐县1个高新技术开发区整体市场研判石家庄经济及人口概况说明石家庄还会稳步扩展石家庄作为第二产业发达省会城市对周边人口有足够的吸引力，同时城镇化率还有上升的空间，所以石家庄还会持续扩展地区生产总值：2013年GDP4863.6亿元，在全国主要城市中位列第29名石家庄十一五期间（2006至2010年）年均经济增速13.1%，十二五开头三年（2011年12.0%、2012年10.4%、2013年9.5%）年均增速为10.6%，经济发展由高速向中等速度转变，预计未来数年将保持9%--10%的增速GDP发展速度与房地产销售速度成高度正相关关系，GDP目前较快的发展，正是工业地产销售的基础。2006至2014年石家庄GDP增速一览表GDP的快速发展是京州工业地产快速销售的基础整体市场研判2003年三次产业结构比10.9：48.6：40.5

2013年三次产业结构比9.8:47.2:43.0石家庄是一个以第二产业为主导的城市，多年来第二产业基本保持在50%左右的比例，十年间结构优化缓慢，第三产业发展较为滞后，经济结构相对不合理第二、三产业的发展是工业地产和写字楼市场最为重要的支撑，2013年北京三次产业结构比例为0.8:22.3:76.9，已达发达国家水平，高达发达的服务业，正是北京写字楼售价及租金水平位列世界前三甲的基础。石家庄二产占主导，三产业存在很大的提升空间，也是未来工业地产和写字楼市场发展的潜力所在。石家庄第二产业占主导，也是产业园发展的基础。第二产业发展占主导京州工业地产未来销售提升空间大整体市场研判中心城区：突出行政中心职能，重点发展商务办公、信息流通等，规划到2020年中心城区建设用地达到287平方公里，人口300万西部区域：重点发展绿色工业、生态农业、农副产品加工业和休闲旅游业，打造省会绿色生态屏障，加快富民强县步伐。综上：西部区域有工业发展规划，但是在售竞品项目相对比较少，所以对京州项目销售是比较有利的。石家庄在城市空间发展上实施“北跨”战略，建设正定新区，实现城市结构由“集中式”发展布局向“一河两岸三组团”格局转变城市规划：整体市场研判工业地产区域分布特征分析西二环沿线西三环区域东开发区合计在售项目规模（万平方米）待售项目估算规模（万平方米）合计（万平方米）西二环周边工业园主要有：振新工业园、金石工业园、南简良工业园、太华工业园。西三环周边工业园主要有：上庄创新产业园、新科工业园、新城工业园。东开发区工业园群主要有：总部国际、方亿、天山科技园、智耀东方、日中天、金刚工业园。综上：东开发区科技园数量最多，同时石家庄向东发展速度快于向西发展速度。但石家庄西二环有工业规划，西二环竞争强度比较低。石家庄市工业地产市场核心数据分析工业园产品特征分析工业园产品基本包括：多层（多为4-6层），形式有独栋、联排、双拼。一层层高5.1米左右。2-3层层高3.9--4.2米左右。户型面积区间在320---550之间。独栋有入户大堂。配备客梯与货梯，高档园区独栋配备观光电梯。小高层（多为12—15层）作为园区配套。园区配备食堂。代表性项目物业等级标准层高（米）最小分割面积（平方米）电梯配置水电暖产品特征东开发区总部国际高档4.2450客梯、货梯、观光梯市政水电；业主自按空调。户型面积大，柱距大。面积自由分割。方亿C区低档5.1400客梯、货梯市政水电暖西二环沿线金石工业园高档金石工业园和振新工业园已经销售完毕，处于运营阶段，与我项目目前没有竞争关系振新产业园高档南简良工业园低档西三环沿线上庄工业园暂无3.9322客梯市政水电；集体供暖商业用地，园区性质产品，无法引进生产型企业。地理位置偏远。石家庄市工业地产市场核心数据分析工业业地地产产市市场场表表现现分分析析代表性项目销售均价（元/平方米）去化速度（平方米/月）主力销售面积（平方米）租金（元/平方米/天）物业费（元/平方米/月）入住率主力出租面积（平方米）销售特征东开发区总部国际58001900600-10000.82.280%整层销售季节性比较明显；付款方式灵活。方亿c区48001,600400-10000.55.590%400-500西三环沿线上庄工业园6800**500-600****16年5月交房**主要出售小高层；多层整体出售，不散卖。石家家庄庄东东开开发发区区工工业业园园区区产产品品月月均均去去化化1800平米米左左右右。。西西二二环环工工业业产产品品月月均均去去化化速速度度尚尚未未掉掉查查到到，，主主要要是是因因为为可可比比项项目目比比较较少少，，但但是是这这也也说说明明竞竞争争项项目目少少，，对对销销售售有有利利。。所所以以今今后后定定价价主主要要是是成成本本导导向向定定价价为为主主，，市市场场导导向向定定价价为为辅辅。。石家家庄庄市市工工业业地地产产市市场场核核心心数数据据分分析析典型型项项目目分分析析———上庄庄创创新新产产业业园园开发商：河北科瀛房地产开发有限公司物业服务：暂无开工日期：2014年9月开盘日期：竣工日期：2015年12月物业类型：独栋、联排、小高层项目目区区位位槐安安西西路路龙龙泉泉大大桥桥西西，，东东临临新新园园街街，，西西至至京京赞赞路路基础础指指标标项目目一一期期地地块块占占地地184亩，，总总建建筑筑面面积积约约37万㎡㎡，，主主要要规规划划有有集集总总部部基基地地独独立立办办公公、、9栋联联排排。。土地地性性质质商业业用用地地，，40年产产权权配套套设设施施地上上停停车车位位48个、、地地下下413个。。员员工工餐餐厅厅。。一站站式式行行政政中中心心、、星星级级酒酒店店、、金金融融服服务务、、餐餐饮饮娱娱乐乐、、企企业业会会所所、、员员工工公公寓寓等等为为一一体体的的综综合合商商务务配配套套区区。。租售售策策略略对外外预预售售；；多多层层整整栋栋出出售售，，小小高高层层散散售售。。石家家庄庄市市工工业业地地产产核核心心数数据据初初步步分分析析典型型项项目目分分析析———上庄庄创创新新产产业业园园在售楼层数量6层左右建筑8栋。12层建筑1栋。外墙墙内墙墙大堂堂石材材、、玻玻璃璃幕幕墙墙、、外外墙墙涂涂料料；；内墙墙水水泥泥砂砂浆浆抹抹面面。。大堂堂公公共共面面积积精精装装采暖暖供水水供电电集中中供供暖暖，，制制冷冷；；市政政供供水水；；双电电源源24小时时不不间间断断供供电电。。消防防安防防智能能联联动动消消防防系系统统智能能安安防防、、电电视视监监控控网络络通通信信每层层设设多多媒媒体体箱箱，，电电话话、、网网络络直直接接引引出出总体体看看来来，，上上庄庄创创新新产产业业园园在在楼楼外外立立面面、、大大堂堂设设计计、、水水电电暖暖、、消消防防、、安安防防、、网网络络通通信信等等设设施施方方面面均均达达到到石石家家庄庄中中上上等等水水平平。。石家家庄庄市市工工业业地地产产核核心心数数据据初初步步分分析析典型型项项目目分分析析———上庄庄创创新新产产业业园园石家家庄庄市市工工业业地地产产市市场场核核心心数数据据初初步步分分析析时间2014.102015.42015.102016.1均价******6800证件进度3个证3个证4个证4个证工程进度挖槽独栋及联排产出地面2层，16、17号总部商务花园产品基础结构即将完工**一标段封顶上庄庄产产业业园园的的小小高高层层项项目目虽虽然然位位置置偏偏远远，，但但是是在在证证件件进进度度和和工工程程进进度度支支撑撑下下，，卖卖到到6800元/平米米，，对对我我京京州州产产业业园园有有重重要要的的借借鉴鉴意意义义。。因为为写写字字楼楼供供应应量量过过大大，，所所以以京京州州工工业业地地块块应应先先推推售售研研发发车车间间区区市场场供供需需趋趋势势全市市已已开开盘盘办办公公项项目目规规划划总总体体量量约约285万平平方方米米，，近近期期即即将将开开盘盘项项目目90万平平方方米米，，供应应较较为为过过剩剩，，预预期期将将导导致致空空置置率率的的提提高高与与销销售售价价格格的的下下降降；；市场场分分布布趋趋势势遍地地开开花花现现象象明明显显，，新供供应应的的写写字字楼楼逐逐渐渐形形成成全全新新商商圈圈，，或或在在商商圈圈外外扩扩散散发发展展；；天山山·世界界之之门门项项目目将将使使未未来来办办公公物物业业的的供供应应向向高高新新区区倾倾斜斜物业业品品质质趋趋势势逐渐渐涌涌现现出出开开元元环环球球中中心心、、勒勒泰泰中中心心等等5A标准准写写字字楼楼，，物业业品品质质不不断断提提高高，，物物业业服服务务逐逐渐渐与与一一线线城城市市接接轨轨。。2015年写写字字楼楼市市场场分分析析和和总总结结15第二二章章项项目目本本体体和和初初步步定定位位分分析析项目目用用地地属属性性为为工工业业用用地地，，北北临新石石北北路路，，东东临临西西二二环环、、金金石石工工业业园园、、振振新新工工业业园园。。用用地地西西侧侧和和北北侧侧为住宅宅区区，，南南侧侧为为空空地地。。本地地块块紧紧邻邻西西二二环环，，为为鹿鹿泉泉、、石石家家庄庄两两个个产产业业发发展展地地的的交交汇汇点点，，地地理理位位置置卓卓越越。。综上上，，此此区区域域适适宜宜发发展展为为高高科科技技企企业业和和轻轻加加工工、、贸贸易易企企业业、、展展示示与与仓仓储储企企业业聚聚集集地地。。项目目属属性性研研判判项目目概概况况本案案本案规划划要要求求：：1规规划划设设计计条条件件用地性质：工工业用地总占地：56677㎡㎡容积率：3.0地上建筑面积积：170031地上停停车位位：75项目概概况研发车车间：：由企业业独栋栋和企企业联联排组组成，，建筑筑面积积55520㎡研发设设施综综合楼楼：3栋高层层办公公楼或或公寓寓，其其中1-3层为底底商组组成，，建筑筑面积积88111㎡办公楼楼：建筑面面积26400㎡项目概概况办公楼办公楼研发设施综合楼研发设施综合楼研发设施综合楼研发车间竞争地段成本产品成长型型企业业及大大中型型企业业1.产产品与与地段段：本本案紧紧邻二二环路路地段段，打打造石石家庄庄西部部首个个高档档企业业园区区，具具备成成为高高端产产业园园区产产品之之基因因2.竞竞争：：二环环周边边有南南简良良工业业园等等中低低档工工业园园，本本案较较好的的地理理位置置，也也决定定了项项目必必须卖卖出高高价，，西二二环西西三环环工业业项目目客群群多为为中小小型企企业，，定位位于中中档产产品，，所以以本项项目高高端定定位可可充分分实现现与其其他产产品之之差异异化竞竞争。。综上，，本案案必须须定位位于高高端产产品，，客群群为急急于提提升形形象、、对高高端产产品有有意向向的成成长型型企业业及欲欲拥有有总部部基地地的大大中型型企业业。项目概概况20西二环环西沿沿、交交通条条件较较好、、工业业园区区众多多、市市场比比较成成熟周边配配套欠欠缺、、期房房、证证件不不全、、新石石北路路南北北不通通。项目SWOT分析SOWT西二环西沿线，临近新火车站，距离高速路近等，紧邻地铁六号线，交通便利，有利于提升项目价值；周边工业园区众多，市场成熟，区域人群消费能力较高；工业用地属性，低成本运作；证件不全、无工程形象支撑。东西向道路通达性较差，新石北路被西二环隔断，东西不通。周边竞品项目大多已现房，对租赁需求客户形成拦截；西二环沿线快速发展，是置业企业和人群关注的热点区域；鹿泉纳入石家庄版图，城市人口基数和经济指标提升，可吸引部分鹿泉企业置业及投资工业用地属性，客户顾虑较大；项目周边配套较少，欠缺集中型商业中心物业公司非品牌；21核心竞竞争力力分析析竞争环环境客户需需求本体核心竞竞争力力户型灵灵活分分割、、独栋栋与分分户出出售产产品多多样工程形形象、、证件件保障障、低低首付付低总总价能够刺刺激项项目主主力客客户的的购买买竞争分分析：：金石工工业园园等已已销售售期完完毕，，上庄庄产业业园已已有工工程形形象，，，对对本案压压力较较大；；本项项目应应捕捉捉市场场机会会，在在销售售价格格及特特色产产品设设计方方向发发力；；竞争项项目开开发商商品牌牌实力力较强强，但但售价价较高高，总总房款款对刚刚需客客群压压力较较大；；本体条条件：：紧邻西西二环环沿线线，交交通便便利周边知知名工工业园园区众众多，，市场场成熟熟，区区域消消费能能力较较好22本项目目的核核心竞竞争力力：——入市期期低售售价，，控制总总价，，灵活活付款款方式式、产产品类类型丰丰富。。企业业孵化化器申申请办办理，，入园园企业业服务务完善善。本案应应注重低价价策略略，提升升产品品的性价价比，给客客户物物超所所值的的印象象；树立市市场形形象：：工程程形象象和证证件进进度有有保证证，样样板间间适当当先行行，打打消客客户疑疑虑，，建立立市场场口碑碑；『客观性性』主动式式被动式式『主观性性』3142产品服务人文交通（品牌牌）（社会会资源源）（自然然资源源）西二环环沿线线，临临近高高铁东东站及及高速速工程形形象、、开发发经验验体验核心竞竞争力力分析析多种面面积段段户型型、低低总价价、灵灵活付付款方方式23核心购购买人人群：：石家庄庄市区区（新新华区区、桥桥西区区）：周边边工业业园区区办公公的人人群为为主，，部分分投资资客；；以石石家庄庄市区区西部部为主主。项目周周边，，西二二环沿沿线企企业为为重点点潜在在客户户。外阜（（鹿泉泉区））：看好好该区区域未未来的的发展展，认认同项项目的的升值值空间间；以上区区域客客户约约占60%，石家家庄其其他区区域客客户约约占另另外40%。客户群群体定定位21鹿泉客户群群体定定位24客户类型购房目的支付能力和意愿产品需求项目周边客群在项目周边生产或办公，仓储、展示等大中型企业。支付能力较强，愿意在园区周边置业或投资，总价较为敏感对层高、承重有一定要求；产品形式能够提升企业形象。容易被价格打动。投资客看好项目短期的升值能力支付能力较强，跟随性强，购买意愿取决于项目市场表现无特殊要求，通常选择面积偏小的产品新增外来企业本身要到石家庄发展，需求购买企业办公生产场所。支付能力较弱，总价敏感，需求较强对面积控制要求高项目可可能吸吸引的的客户户群25客户群群体定定位关关键词词可生产产可办办公，，空间间尺度度可自自由掌掌控主力客客群为为周边边客户户，本本区域域企业业，适适当吸吸引投投资客客要有一一定的的升值值潜力力，性性价比比高要有工工程进进度保保证付款方方式灵灵活，，控制制总价价关键词词：周边办办公客客户本区域域企业业需要物物业提提升自自己企企业形形象投资客客工程进进度快快户型灵灵活拆拆分、、多变变总价低低市场形形象定定位形象定定位：二环沿沿线首首个企企业别别墅竞品对对比定定价成本定定价价格策策略定价

比准指标项目名称均价权重区位本体质素证件办理物业管理

上庄创新产业园68000.50.51.320.6

总部国际58000.50.61.71.71.3

京州项目

11111竞品对对比定定价比较法法定价价：东开发发区多多层工工业项项目均均价在在5800左右与本案案比较较有可可比性性的项项目上上庄创创新产产业园园，小小高层层售价价6800元/㎡左右，，独栋栋7000元/㎡左右。。综上，，本案案多层层整盘盘均价价价应应在7800元/㎡，小高高层在在7500元/㎡左右。。成本定定价开发成本

3696元/平米

1、土地成本元500（假设）

2、前期费用元81

3、建安工程费元1670住宅建安费为1650元/M²，公寓加20元/M²的电梯费，本项目借鉴公寓建安成本

4、基础建设费元376

5、税费元739按销售额的12%计算

6、不可预测费元30

7、装修费用元300依照成成本定定价法法，本本案开开发成成本约约为3696元/平米。以30%毛利润润计算算，项项目售售价为为4804元/平米研发车间成成本定价综合定价策策略研发车间区区产品：结结合项目市市场定价7800元/平米，成本本定价4804元/平米。建议议研发车间间区产品成成交均价：：6302元/平米销售收入单价面积货值研发车间

6302

55520

349887040项目成本研发车间369655520205201920利润144685120经济测算分分析—只计算研发发车间，综综合楼和办办公楼未算算32第三章策划划推广分析析2016

以石家庄首首个二环沿线企企业别墅项项目引爆宣宣传点二环沿线企企业别墅西部地标企企业争藏藏面向市场输输出形象，，与目标客客群心智中中深层需求求建立共鸣鸣9月形象+卖点宣传价值梳理在巩固项目形象同时，以坚实的系统价值点来支撑项目形象和价格深度论证通过广告及推销和活动，对京州工业项目价值系统进行充分论证，面向目标客群进行深度说服10月突出卖点11月形象升华形象再拔高进行第二轮形象传播，树立项目高端形象，热销氛围，为市场后续动作进行准备7-8月拉开序幕，，输出形象象预计本案研研发车间区区销售周期期为32个月，以下下为2016年度项目推推广策略推广策略一、售楼部部最优选址址为项目地地东北角，，充分考虑虑售楼部的的昭示性和和通达性。。二、该位置置原规划为为三层建筑筑物，所以以售楼部今今后还可以以作为永久久商业建筑筑，后期底底商销售。。三、售楼部部留足景观观示范和停停车空间，，外部应建建设道旗，，及售楼部部外部亮化化工程。四、若售楼楼部无法建建设，则设设置一个精精神堡垒非非常重要。。五、售楼部部功能分区区：沙盘区区、洽谈区区、水吧、、前台、仓仓库、会议议室、办公公室、厕所所等等。售楼部选址址和建设初初步建议售楼部位置35第四章销售售模式概述述一、沙盘、、洽谈桌椅椅、显示屏屏、电子售售楼设备、、售楼热线线、电开电电话、价值值体系和说说辞初步梳梳理。二、项目案案名、logo、vi、招商手册册、折页、、海报、户户型单页、、展架、档档案袋、手手提袋、纸纸杯、纸抽抽、区位图图、名片、、微信公众众平台。三、案场制制度、价格格表、销售售协议、招招商流程。。售前准备方向一高形象、高价格、低速度方向二高形象、中价格、中速度方向三高形象、低价格、高速度项目营销特特征：先建建立品牌形形象，实现现速度，后后兼顾利润润导入期：理理性入市，，截留客户户，促成开开盘热销，，快销成长期：项项目成功启启动后，通通过现场展展示和活动动营销不断断提升物业业价值，价价格逐步走走高成熟期：促促销，通过过客户化营营销、促销销活动消化化尾盘，增增加灵活付付款方式高形象推广广下的中速速去化前期：平价快销，，使项目快快速进入销销售安全期期。后期：实现溢价，，达到提高高利润的目目标。销售目标38项目指标：：项目建筑面积研发车间区（企业独栋or联排）55520研发设施综合楼（公寓or写字楼）88111办公楼（公寓or写字楼）26400共计170031研发车间区区预计销售售周期2016年7月—2019年2月（共计32个月）月均均去化1700平米。研发设施综综合楼和办办公楼预计计销售周期期为57个月，月均均去化2000平米。销售目标（假设2016年7月进入可预预售阶段））去化周期预预估：（假设2016年7月进入可预预售阶段））项目营销团团队组织结结构人员月固定定成本建议议：营销经理月月薪6000元。销售秘书月月薪2500元。策划执行月月薪3500元。销售主管月月薪3000——3500元。销售员：2500——3000元。营销经理（1人）销售一组（2人）销售二组（2人）销售三组（2人）销售四组（2人）销售秘书（1人）销售主管策划执行（1人）1、完善招商商方式、日日常行销制制度。1.1销售任务分分解1.2潜在客户地地图描摹1.3晨会布置行行销与回访访路线1.4晚