XXXX年季度土地市场形势报告暨近期土地市场发展趋势-中指

2011年一季度土地市场形势报告

暨近期土地市场发展趋势研讨中国指数研究院2011年3月市场：一季度全国土地市场相对低迷政策：紧盯市场变化持续加码热点：部分推出和成交地块仍受热捧对策：抓住机遇、加强研究、理性拿地目录市场：一季度全国土地市场相对低迷政策：紧盯市场变化持续加码热点：部分推出和成交地块仍受热捧对策：抓住机遇、加强研究、理性拿地目录一季度全国土地市场供给整体下降，起价变化趋于平稳截至2011年3月29日（本报告3月数据均为3月1-29日的数据，以下同），全国一季度共推出土地5178宗，土地总面积23315万平方米，规划建筑面积41757万平方米。比2010年一季度分别增长9%、下降6%、2%。从推出土地的底价来看，一季度全国土地价格水平比较平稳，1-3月份，地面地价分别为1857元/㎡、1818元/㎡、1723元/㎡，2、3月分别环比下降2%、5%。而楼面地价分别为1002元/㎡、1005元/㎡、1009元/㎡，三个月基本上没有变化。数据来源：CREIS中指数据、住宅用地供应量下降明显，底价稳中有升相比而言，住宅市场供给量下降比较明显。截至2011年3月29日，全国一季度共推出住宅土地1693宗，土地总面积9609万平方米，规划建筑面积23051万平方米。比2010年一季度分别下降5%、23%、14%。从推出住宅用地的底价来看，一季度全国住宅用地价格稳中有升，1-3月份，地面地价分别为2862元/㎡、3232元/㎡、3388元/㎡，2、3月分别环比上涨13%、5%。而楼面地价分别为1231元/㎡、1329元/㎡、1378元/㎡，整体仍保持上涨态势。数据来源：CREIS中指数据、一季度全国土地市场成交量稳价跌截至2011年3月29日，全国一季度共成交土地4181宗，土地总面积19139万平方米，规划建筑面积34528万平方米。比2010年一季度分别增长10%、下降2%、增长2%。成交量稳定。从成交价格来看，全国一季度土地价格连续下跌，地面地价1-3月分别下跌20%、3%、10%；楼面地价分别下跌19%、14%、5%。数据来源：CREIS中指数据、截至2011年3月29日，全国一季度共成交住宅土地1403宗，土地总面积8090万平方米，规划建筑面积19203万平方米。成交宗数与2010年一季度基本持平，仅减少2宗，其他两个指标分别下降20%、12%。从成交住宅用地的价格来看，一季度全国住宅用地价格持续下降，1-3月份，地面地价分别为3981元/㎡、3719元/㎡、3671元/㎡，2、3月分别环比下跌7%、1%。而楼面地价分别为1785元/㎡、1501元/㎡、1436元/㎡，环比分别下降了16%、4%。住宅用地成交量价齐跌数据来源：CREIS中指数据、一季度土地成交溢价率大幅下跌一季度全国土地溢价率大幅下滑，1月份，溢价率为32%，2月即下跌为18%，3月更跌至8%。成交住宅用地的溢价水平也出现大幅下滑，1月份，溢价率为37%，2月即下跌为14%，3月更跌至9%。数据来源：CREIS中指数据、可以看出：从供应和成交来看，整体供给以及住宅用地供给都出现下降，整体成交量稳定，但住宅用地成交量减少（非住宅用地的成交在增长）。在调控政策影响下，整体土地市场价格以及住宅用地价格均下降。尽管市场低迷，地方政府并未调低土地出让价格预期，整体出让底价稳定，住宅用地出让底价甚至稳中有升。市场对地方政府提高底价的行为并不认可，虽然底价上升，但成交价下降，导致溢价率大幅下降。

小结市场：一季度全国土地市场相对低迷政策：紧盯市场变化持续加码热点：部分推出和成交地块仍受热捧对策：抓住机遇、加强研究、理性拿地目录图：2001年至今全国商品房销售面积和房价指数增长率及政策住房市场化改革；积极财政政策；支持住房消费平稳发展期快速发展期全面调整期调控结构，抑制房价2005年：国八条2006年：国六条、国十五条2007年：多次加息、严控开发贷款和二手房贷款调控供需、抑制投资；831大限；土地招拍挂稳定房价、加强住房保障货币政策继续从严复苏并快速增长期多次降息，税费减免，刺激复苏

调控期调控期：2010国十条2011国八条等调控期★★★★土地、货币币政策是影影响市场的的根本因素素2004年年土地招拍拍挂政策出出台后，土土地购置面面积增速大大幅下降，，地价涨幅幅显著扩大大，是2005年以以来房价涨涨幅扩大的的重要原因因；另一方方面，2007-2010年年，货币政政策转向是是市场波动动的重要因因素，2009年全全国商品房房销售面积积超常增长长、2010年遭遇遇严厉调控控政策但全全国商品房房销售面积积仍创下历历史新高，，与当年货货币投放较较多密切相相关（2010年全全年新增房房地产贷款款2万亿元元，与2009年持持平）。土土地、货币币，一个影影响供应、、一个影响响需求，是是影响市场场根本因素素。抑制性政策策对房价影影响一般有有半年到一一年的滞后后，但2010年国国十条力度度大，影响响在一个季季度内即显显现2007年年-2008年，抑抑制性政策策出台约半半年后，全全国销售面面积从2008年1月起开始始下降，7月后房价价开始环比比下跌；2010年年4月出台台的国十条条政策力度度大，影响响更快，全全国销售面面积在5月月即下降，，房价在6月出现下下跌。图：2007-2010年商品房销售面积及70个大中城市环比价格指数2007年：多次加息、严控开发贷款和二手房贷款2008年一季度起销售面积下降，三季度起房价下降2010年4月国十条2008年四季度政策转为宽松，2009年二季度起销售面积和价格进入上涨通道外部经济环环境：宏观观经济与房房地产市场场相互依存存，密切相相关全国房地产开发投资与GDP走势基本趋同35个大中城市的GDP与商品房销售额的相关系数高达0.92GDP、M2、收入入等指标是是影响房地地产市场的的关键变量量“中国房地产业中长期发展动态模型”显示，中长期来看：房地产开发投资促进经济增长：投资增加1%，促进GDP增长0.63%。GDP、M2、收入等指标共同决定商品房需求和价格：宏观经济支持商品房市场发展，GDP增长1%带动商品房需求增加1.2%，货币供应量（M2）增加1%带动商品房需求和价格分别增长1.2%和0.48%，居民收入增加1%带动商品房价格上涨0.72%。GDP商品房销售面积商品房销售额图：宏观经济与商品房市场的关系城镇居民收入土地价格商品房价格货币供应量地价和房价相互促进：地价上涨1%推动房价上涨0.5%，房价上涨1%带动地价上涨1.94%。房地产开发投资0.481.20.831.22.31.940.50.720.631.51.87图：2001-2010年商商品房销售售面积、销销售额、投投资额与GDP季度度同比增长长率2007年年3季度，，商品房销销售面积、、销售额的的增长率达达到阶段性性高点，而而GDP增增速在2007年4季度达到到阶段高点点。2008年年3季度，，商品房销销售面积、、销售额增增长率达到到阶段性低低点，而GDP增速速在2009年1季季度才达到到阶段性低低点。商品房市场场变化领先先宏观经济济约1-2个季度2007Q32007Q42008Q32009Q12009Q42010Q12009年年3季度，，商品房销销售面积、、销售额增增长率到达达阶段性高高点，而GDP增速速在2010年1季季度达到阶阶段高点。。综合来看：：土地招拍拍挂政策、、经济增速速和货币投投放加快是是2005年-2010年房房地产市场场走势不同同于1998-2004年的的主要原因因2005-2010年，全国国商品房均均价涨幅从从之前的5%扩大到到10%，，而销售面面积增速从从21%缩缩小到13%，主要要源于两个个原因：图：1998-2010年不不同指标复复合增长率率（不考虑虑通胀因素素，均为名名义增长率率）2005年年后，土地地出让面积积增速大幅幅下降，全全国土地购购置面积的的复合增长长率从26%大幅下下降至1%（2005-2006年连连续两年下下降），而而土地单价价复合增长长率从10%上升到到26%，，大大高于于同期商品品房均价涨涨幅。另一方面，，宏观经济济从2005年起进进入新的增增长周期，，2005年-2010年年GDP、、人均GDP、M2、居民存存款等指标标的复合增增长率大大大高出此前前水平。如如GDP增增速从11%扩大到到17%（（不考虑通通货膨胀）），M2增增速从16%扩大到到19.4%。图：2010年全国国商品房市市场量价变变化及代表表性政策4月“国十十条”“9.29新政”1月“国十十一条”1月“国八八条”概述：2010年以以来政策紧紧盯市场变变化持续加加码，密度度大且涉及及方面全经济手段和和行政措施施并用，不不断强化地地方政府责责任经济手段：：不断地强化化和严格实实施差别化化的信贷和和税收政策策，如全国国范围内提提高首次购购房和二套套住房的首首付比例和和利率，停停止对家庭庭第三套住住房的贷款款等；行政措施：：在部分城市市限购、限限制外地人人购房贷款款、限制外外资购房，，以问责省省级政府和和力促地方方政府及各各部委出台台配套措施施抓落实等等。抑制投资投投机需求和和增加供给给并重，特特别是保障障房政策落落实力度大大国八条的““抑、增、、保、稳””行政色色彩明显2010年年中央政府府先后出台台“国十条条”和“9.29新新政”对房房地产市场场进行严厉厉调控。2011新新年之初，，国务院办办公厅发布布“国八条条”，进一一步加强房房地产市场场调控，调调控力度大大大超过2010年年，限购政政策最为突突出。其中中首次明确确要求各地地公布“房房价控制目目标”，表表明调控从从通过经济济、行政手手段调控房房地产市场场转为直接接调控房价价。新政改变各各方预期和和行为，间间接抑制土土地市场影影响明显新政开发商中央政府地方政府金融机构购房者地方：明确“房价价控制目标标”，巧妙妙灵活落实实限购政策策开发企业：：2011年资金状状况更趋紧紧张，拿地地谨慎，是是土地市场场低迷的重重要原因，，新政同时时带来了新新的拿地机机遇。金融机构：：预计新增房房贷下降30%购房者：各类需求都都将受到抑抑制中央：保八(七)无忧，高高举调控大大棒市场：一季季度全国土土地市场相相对低迷政策：紧盯盯市场变化化持续加码码热点：部分分推出和成成交地块仍仍受热捧对策：抓住住机遇、加加强研究、、理性拿地地目录一季度土地地市场总价价排行榜一季度土地地市场住宅宅用地单价价排行榜北京市丰台台区丽泽金金融商务区区E-13、E-14地块3月30日日下午，北北京市丰台台区丽泽金金融商务区区E-13、E-14地块商商业金融项项目在国土土资源局进进行竞拍，，内蒙古巨巨力实业集集团有限责责任公司和和内蒙古汇汇能集团汇汇能房地产产开发有限限公司联合合体经过18轮竞价价以14.7亿元斩斩获该地块块，楼面价价约为13103元元/平方米米。本次共有三三家企业参参与本次竞竞拍角逐，，分别是2号竞拍者者北京金泰泰房地产开开发有限责责任公司、、15号竞竞拍者内蒙古巨力力实业集团团有限责任任公司和内蒙古汇能能集团汇能房地产产开发有限限公司联合合体，以及及51号竞竞拍者韩建建地产。北京市丰台台区东铁匠匠营顺八条条5号用地地在北京市土土地整理储储备中心竞竞拍现场，，共有4家家公司参与与竞拍，底底价7000万元，，竞价达到到9000万元后，，竞拍阶梯梯由200万元调整整至100万元。经经过60多多轮竞价，，北京世纪鸿鸿房地产公公司以1.54亿元拍得得，楼面价价1.2万万元/平方方米，溢价价率高达120%。。上海海市市奉奉贤贤区区航航南南公公路路南南侧侧、、远远东东路路东东侧侧区区域域地地块块3月月25日日，，上上海海市市奉奉贤贤区区航航南南公公路路南南侧侧、、远远东东路路东东侧侧区区域域地地块块被被上海海恒恒大大投投资资有有限限公公司司拍得得，，除除了了上上海海恒恒大大投投资资有有限限公公司司，，旭旭辉辉地地产产也也参参与与了了这这一一地地块块的的现现场场竞竞拍拍。。其其中中上上海海恒恒大大在在主主持持人人报报出出网网上上最最高高报报价价时时，，曾曾一一度度准准备备放放弃弃报报价价，，但但最最终终，，该该企企业业以以总总价价20862万万元元摘摘得得该该地地块块。。这这一一价价格格是是该该区区域域内内单单价价最最高高地地块块。。市场场：：一一季季度度全全国国土土地地市市场场相相对对低低迷迷政策策：：紧紧盯盯市市场场变变化化持持续续加加码码热点点：：部部分分推推出出和和成成交交地地块块仍仍受受热热捧捧对策策：：抓抓住住机机遇遇、、加加强强研研究究、、理理性性拿拿地地目录录市场场低低迷迷、、政政策策严严厉厉，，也也给给开开发发商商带带来来了了新新的的机机遇遇，，开开发发商商要要加加强强研研究究、、理理性性拿拿地地。。具具体体来来说说，，就就是是要要:1、、合合理理选选择择进进入入城城市市，，以以及及在在每每个个城城市市合合理理配配置置投投资资量量；；2、密切关注注进入城市的的动态竞争环环境；3、深入研究究所关注区域域推出和成交交地块情况，，合理选择投投标地块，并并理性确定合合理价位。对策：抓住机机遇、加强研研究、理性拿拿地选择城市———城市投资潜潜力研究选择城市，要要从房地产市市场规模、增增长速度、潜潜在需求、供供求对比等多多个方面全方方位进行评价价，并进行横横向比较研究究，决定是否否进入一个城城市。城市投资潜力力研究，运用用“城市投资资吸引力研究究模型”，帮帮助企业全面面充分了解重重点关注城市市的房地产投投资潜力情况况，能够为企企业城市选择择及投资规模模决策提供参参考。跟踪市市场———土土地情情报和和竞争争分析析·每周提提供土土地情情报、、包括括推出出地块块、成成交地地块等等，帮帮助企企业及及时获获得关关注城城市宗宗地信信息情情报；；·每月月提供供土地地市场场竞争争分析析，包包括土土地推推出情情况、、土地地成交交、价价格水水平、、溢价价情况况、重重点地地块、、投标标及竞竞得企企业等等多个个方面面的总总结分分析，，并与与全国国重点点城市市楼面面地价价、溢溢价水水平等等方面面进行行对比比分析析，帮帮助企企业全全面深深入了了解关关注城城市的的土地地市场场变化化及竞竞争情情况。。关注热热点———地地块价价值测测评针对企企业选选定城城市的的关注注地块块（建建筑面面积5万平平米以以上）），运运用市市场比比较法法、假假设开开发法法、成成本逼逼近法法等多多种估估价方方法实实时测测评推推出地地块价价值，，并模模拟土土地未未来价价值走走势，，为企企业提提供拿拿地价价值建建议。。·选取取可比比成交交地块块作为为比较较样本本，并并对比比较样样本进进行调调查和和修正正求取取比较较价格格，通通过市市场比比较法法测评评目标标地块块市场场价值值；·模拟拟房地地产开开发过过程分分析开开发产产品及及开发发周期期，运运用房房价指指数模模拟未未来走走势测测评目目标地地块市市场价价值；；·依据据开发发地块块所耗耗费的的各项项费用用，运运用地地价指指数模模型测测算目目标地地块市市场价价值；；综合上上述方方法对对目标标地块块价值值测评评情况况，形形成该该地块块总价价值及及楼面面地价价等测测评成成果。。土地价价值测测评的的最新新进展展2005年年，中中国指指数研研究院院成立立土地地研究究中心心开始始建立立土地地信息息库，，收集集土地地信息息、对对中国国的土土地市市场进进行监监测，，后后合并并入指指数研研究中中心，，至今今已经经过6年的的发展展，每每月测测评几几十宗宗推出出和成成交的的热点点地块块，具具备较较全面面的市市场信信息和和丰富富的测测评经经验，，其测测评结结果的的准