XX城商业项目销售执行方案

“港惠城”

商业销售执行方案目录1、项目定位2、宣传造势3、营销策略4、区域覆盖5、收益测算第一部分、项目定位本项目市场定位理解为城市未来中心、能够辐射整个粤东、最大的SHOPPINGMALL！1.1---项目分析Strength优势：优良的业态规划及众多主力商家组合世界第一大零售商沃尔玛强势进驻；位于惠州未来发展的中心区，商业潜力巨大；商业总规模超过40万平方米，是目前惠州最大型商业之一。Weakness劣势：项目现阶段处于非核心商圈，周边人气不足、商业氛围差整个项目临主干道演达一路仅有约200米展示面，弱化了街铺价值点；本区域商业以家居建材为主，其他商业业态均不成熟；项目外部公共交通配套设施欠缺影响项目其他区域人流的进入等。Opportunity机会：项目4期的体量将有可能成为惠州N01购物中心惠州首家沃尔玛进驻本项目及与众多次主力店的合作；本项目4期总体量将是惠州近年来规模最大的、真正意义上的购物中心；利用返租策略促进内铺销售。Threat威胁：以东湖花园8号为首东平区域将近期推出大量大型商业项目以东湖花园8号为首的东平区域将近期推出大量大型商业项目，其12万平米的体积现有吉之岛进驻，达利地产的10万平方米商业项（金典水岸斜对面、现凯旋莱茵酒店旁），对本案有一定程度影响，并且分流本项目目标客户。目前惠州现有商业保有量超过50万平方米，市场保有量较大；1.2---项目市场定位本项目不能仅是是惠州商业的升级版，而是惠州未来最好的、真正意义上的国际型ShoppingMall。惠州一站式购物中心本项目定位支撑点：惠州第一个购物中心，餐饮、娱乐、休闲于一体的真正意义上的SHOPPINGMALL惠州第一个沃尔玛（世界五百强）、时代华纳（世界知名电影公司）、肯德基（世界著名快餐公司）、飞驰溜冰场惠州没有特色的餐饮、娱乐休闲所在地历史与文化积累的体验、动感之都规模较大惠州现有商业本案一、二期商业国际型ShoppingMall百佳、新一佳等沃尔玛超市主力店中影南国影城华纳影院、大型电玩城、飞驰溜冰休闲娱乐次主力店少量广场约2000平米广场大型广场少量餐饮约9000平米餐饮餐饮主题---家居主力店百货主力店------商业步行街对比比国国际际型型ShoppingMall由此此可可见见，，惠惠州州目目前前商商业业并并无无真真正正意意义义上上的的ShoppingMall，本本项项目目单单从从一一、、二二期期上上来来看看，，很很难难描描述述为为真真正正意意义义上上的的国国际际ShoppingMall，若若要要将将项项目目阐阐述述为为国国际际购购物物中中心心、、商商业业帝帝王王，，那那么么必必须须用用1-4期整体规划来来对外扩大想想象空间，弥弥补与真正ShoppingMall差距。若只能描述1-2期，那那么建议将原原2期的旧城城拆除作为广广场；上述广广场地块明确确作为二期，商业业广场约3万万平米。其中中2万平米作作为百货，另另有1万平米米可用于销售售；认筹前做好上上述一、二期期的总平面规规划布局，在在解筹前确定定主力百货公公司意向；以便更更好的的支撑撑ShoppingMall说说法成成立。。否则：难以以证实“港港惠城”是是真正惠州州商业NO.1沃尔玛+百货（百盛盛、太平洋洋、茂业等等）+时代华纳＞12万㎡的吉之之岛购物广广场1.3---项目宣宣传定位我们是“ShoppingMall”还是………？现在的---惠州号号称第一ShoppingMall的“世贸贸广场”已已停业东莞“华华南MALL”几乎乎全部空置置深圳“五洲洲风情MALL”大大量空铺，，经营状况况一般未来的---惠州““东湖花园园8号”以以吉之岛为为核心的12万平米米ShoppingMall达利地产的的10万平平方米商业业项（金典典水岸斜对对面、现凯凯旋莱茵酒酒店旁））摩尔“ShoppingMall”惠州世贸广广场东莞华南MALL深圳五洲风风情MALLShoppingMall在惠州及及本案预期期辐射的区区域已经不不再是吸引引舆论的商商业新概念念了，现在经经营失败的的和未来即即将推出众众多的ShoppingMall都都将成为影影响本案销销售的爆发点点，那我们还是是否还坚持持大肆宣传传ShoppingMall？现在的---深圳““华润-万万象城”、、“中信城城市广场””、树立起起深圳新一一代商业风风范广州“天河城城购物中心””带动了整个个天河区香港“海港城城”、“太古古城中心”等等众多大型ShoppingMall未来的---深圳“海岸岸城”30万万平米ShoppingMall深圳”益田城城市假日广场场”深圳“COCOPARK”摩尔“ShoppingMall”华润-万象城中信城市广场场海岸城天河城给城市成功功带来新商商机、新影影响的ShoppingMall也也不只是少少数，它们们的成功依依靠着大规划划、高调性性、高品质质、优秀的的业态组合合及后期经经营。虽然然这些成功功的案例多为不销销售的（但但本案恰恰恰也只销售售其中的少少数部分）），但在形形式功能上上与本案异曲曲同工，我们将怎样样取长补短短？规模及商圈圈之外的聚聚客辐射力力问题深圳48万万平米的““华润中心心”以15万平方方米的购物物中心为核核心，集商商业、餐饮饮、酒店、、旅游、办公及及娱乐等功功能于一身身大规模宣宣传，“万万象城”只只是其中一一部分物业业。深圳“海岸岸城”由““海岸城东东座写字楼楼、海岸城城西座写字字楼、海岸岸城购物中中心、海岸岸风情街””四部分组成成，在宣传传推广时也也是将其30万平米米规模一并并推出。…………………由此可见这这些成功的的MALL在推广时时都尽全力力宣传自己己的规模，，一开始便便树立自己己的商业霸主主地地位位，，不不但但引引发发了了整整个个业业界界及及城城市市的的关关注注，，同同时时还还创创造造了了新新的的城城市市商商圈圈。。（（尽尽管管这这些些项目目在在日日后后发发展展中中并并不不一一定定按按照照当当初初规规划划组组建建））“头号号””商商业业的的造造势势规规模模及及辐辐射射力力华润润-万象象城城海岸岸城城益田田城城市市假假日日广广场场思考考结结果果：：在对对外外宣宣传传推推广广时时我们们尽尽量量规规避避ShoppingMall的的说说法法。。我们确信信有了1-4期期的整体体规模，，就能缓解解商圈弱弱势及聚聚客辐射射力问题题。围绕营销销，我们认为为本案必必须跳出出单纯的的“ShoppingMall””，利用用全新的的商业理理念回避避失0败的“ShoppingMall”对本本项目的的负面影影响、化化解核心心商圈劣劣势，跳跳出本区区市场商商业放盘盘量的潜在在威胁，，让社会会各阶层层认同本本案的““商业地地标”形形象及““新中心心区”概概念。整个定定位将将强调调本案案不是是惠州州商业业的升升级版版，而是辐辐射整整个粤粤东乃乃至南南中国国的、、改变变一个个城市的国际商商业中心，通过1-4期期整体形象（（以效果图、、模型、3D影片等形式式宣传造势，，其中着重表现现1期部分）），强调集合商业业、餐饮、娱娱乐、酒店、、旅游、住宅宅及办公等城城市经济资源运营一一体化的全新新商业概念。。定位组成一：：南中国的确，本项目目实际很难做做到辐射南中中国这样一个个大范围，但但是像惠州、、粤东这样的的辐射区域称号已在本本地屡见不鲜鲜了，既然本本案将打造为为惠州的商业业帝王，那么么在一开始我我们便需要压倒一切竞竞争对手，不不跟风、不沉沉默。所以结合营销销，“南中国”的辐射称号就就是我们的定定位亮点之一一，拥有颠覆覆性的震撼力力及影响力。定位组成二：：城市经济整整合运营体我们一直在强强调本案不是是单纯的MALL，而是是一个汇聚了了城市各类尖尖端资源的综综合体，强调调的是资本整合运运营构架，相相互推进，带带动一个城市市的商业与经经济的发展，，改变了城市市人们的生活消费习惯，，根本的提升升了生活品质质。所以结合营销销，“城市经经济整合运营营体”的新商商业概念就是是我们的定位位亮点之二，，不但体现出项目蓬勃发发展的规划蓝蓝图，更体现现出项目对城城市发展的态态度与责任。。1.4---项目推广语语“万象城---永不落幕幕的T台”、、“正佳广场场---亚洲洲体验之都””、“中信城城市广场---亚洲商业精华所在在”每个成功的商商业都附有一一句出彩的推推广语，用以以配合案名、、推广定位，，将项目形形象准确、鲜鲜明的呈现市市场同时表明明项目商业特特征。当1-4期整体描述时时，推广语为为新中心·40万平米国际购购物街区当1-2期整体描述时时，推广语为为聚焦世界商业业精华第二部分、宣宣传造势阶段颠覆准备期（10—11.4）市场形象导入入“新闻刀锋””系列“颠覆传统商商业”系列1期认筹（11.5—12.23）市场形象深入入“英雄所见略略同”系列“中国经验””系列1期销售（12.24——3.18）市场形象强化化“安全持续的的升值驱动力力”系列沃尔玛签约仪式惠州城市及商业发展方向高峰研讨会连续12天刀锋系列新闻报导其他主力店签约仪式华纳VIP电影放映月商场终身VIP卡限量派送项目现场推荐会华纳电影票、飞驰溜冰票派送中国购物中心示范工程颁奖仪式

成立惠洲首个六星级商业服务会工程倒记时社会监督活动开启百万富翁陈启泰与你相约“港惠城”华纳影院、飞驰溜冰签约仪式造势切入点新中心最好的MALL人口、住宅速速增政府规划1-4期大规模主力店及次主主力店业态规划及运运营管理围绕项目造势势点，我们将将其分为；一、推广过程程中的阶段主主题事件。二、引起区域域广泛关注的的大事件。2.1---阶段主题事事件市场形象导入入准备期（2006.10---2006.11.4）一期认筹前后后关键营销思思路项目如何在市市场上亮相、、展开、确立立，选择什么么样的形式进进入市场，成成为项目前期期推广的关键键。显然单纯纯的新闻发布布会难以担当当这一重任，，新闻发布会会虽然是一个个较好的入市市方式，可对对于本项目而而言，我们认认为力度还不不够。在这种种情况下，专专题研讨会便便会增加其分分量。以新闻发布会会及“惠州城城市及商业发发展方向高峰峰研讨会”作作为项目推广广的导火索（（同一天）高峰论坛会目目的及优点---掩盖冲淡其商商业目的；厚重的专家研研讨气氛，易易于树立专业业的商业队伍伍的形象；专家学者说出出的话具有权权威性；容易成为新闻闻媒介捕捉宣宣传的题材；；新闻刀锋主题题（连续12天）

研讨讨会第二天开开始系列的新新闻报导惠州城市与商商业发展的新新中心；港惠城；新中中心的坐标原原点；第一个沃尔玛玛的进驻（连连续多次采访访沃尔玛高层层、进驻惠州州及本项目缘缘由）；第一个时代华华纳（采访其其扩展理念，，合作意向））；飞驰溜冰场与与其经营模式式（合作意向向）；采访项目管理理层人士：项项目格局及进进展；…………………………………在每次新闻稿稿的页脚下连连续倒计时颠覆一座城市市的商业还剩12天、、、11天、、、10天、、、9天、、、1天第一轮引爆项项目惠州商业12级地震商业巨舰震撼撼上市港惠城重塑惠惠州商业元素素惠州财富中央央正在改变一座城市只有有一个商业中中心新闻刀锋的必必要性与一般商业项项目不同的是是，本项目市市场推广的新新闻传播具有有特殊地位，，本项目所具具有的定位的高度，沃沃尔玛进驻的的唯一性，娱娱乐休闲的增增加比例等背背景，为新闻闻媒体的顺当当介入打开了大门。新新闻刀锋与广广告遥相呼应应，此起彼伏伏，是本项目目市场推广的的一大优势。。比广告更锋利利的广告新闻刀锋的4种优势---传播目的的的客观性，，没有“自夸夸自卖”之嫌嫌；报导内容的真真实性，给观观众可信度高高；口碑效益的广广泛性，容易易炒热全城新新闻；传播速度的快快捷性，是单单纯的广告售售卖无法普及及的；阶段造势思路路：惠州人缺什么么？中心区南移，，城市资源即即将全面整合合，谁来颠覆一个个城市的商业业？以软文的手笔笔描述惠州在在迅速发展的的今天，市民民的生活质量量也需要得到到全面的提升升，残旧的商业格局已已无法满足城城市的需要。。政府在新区区的大量规划划力造城市新新中心区，整整个城市缺乏一个资源源整合体。通过与政府联联办的商业研研讨会，引出出“城市经济济整合运营体体”这一全新商业概念念。该阶段推广采采用新闻报导导、户外为主主。阶段推广主题题：一、颠覆传统统商业模式，，缩短惠州与与世界的距离离！二、南中国-城市经济整合合运营体改变了城市，，改变了你！！该阶段主要炒炒作新商业的的诞生的必要要性，利用政政府新区规划划及现行商圈圈研讨分析进进行支撑阶段段形形象象诉诉求求：：以以现现代代潮潮流流的的都都市市生生活活表表现现，，带带出出惠惠州州现现阶阶段段商商业业的的模模式式的的陈陈旧旧，，人人们们对对的的生生活活品品质需需要要重重新新认认识识，，从从而而引引出出政政府府新新中中心心区区规规划划及及本本案案的的城城市市经经济济整整合合运运营营体体概概念念。。可以以看看出出图图片片中中的的未未来来都都市市人人群群对对购购物物的的全全新新体体验验，，充充满满欢欢愉愉、、满满足足、、便便利利、、时时尚尚及及个个性性，，对对于于新新都都市市生生活活的的品品质质追追求求似似乎乎已已成成为为一一种种微微笑笑的的标标记记。。惠惠州州人人民民对对此此应应该该是是非非常常向向往往的的。。阶段段策策划划事事件件：：惠州州城城市市商商业业发发展展高高峰峰会会暨暨沃沃尔尔玛玛签签约约仪仪式式时间间：：2006年年10月月21日日地点点：：五五星星级级酒酒店店（（惠惠州州---康康帝帝酒酒店店））出席席嘉嘉宾宾：：广广东东省省省省长长、、惠惠州州市市长长、、惠惠城城区区区区长长、、惠州州市市旅旅游游局局局局长长、、惠惠州州市市国国土土规规划划局局局局局局长长发展展商商领领导导、、美美格格行行领领导导、、华华谚谚领领导导沃尔尔玛玛代代表表、、中中国国零零售售商商委委员员会会代代表表助阵阵媒媒体体：：惠惠州州电电视视台台、、惠惠州州日日报报、、南南方方都都市市报报、、深深圳圳特特区区报报、、电电台台、、网网站站等等相相关关媒媒体体目的的：：共共同同探探讨讨惠惠州州商商业业现现阶阶段段存存在在的的利利弊弊因因数数，，以以客客观观市市场场分分析析结结合合深深广广两两地地商商业业典范范，，论论证证出出城城市市经经济济整整合合运运营营体体在在惠惠州州发发展展的的必必要要性性及及可可行行性性。。通通过过沃沃尔尔玛玛签约约仪仪式式将将本本项项目目告告知知市市场场。。阶段段推推广广思思路路：：惠州州人人你你久久等等了了！！一个个惠惠州州，，一一个个新新中中心心、、一一个个沃沃尔尔玛玛、、一一个个港港惠惠城城！！延伸前前期规规划炒炒作点点，回回到项项目将将沃尔尔玛进进驻及及项目目形象象定位位全力力推出出，通通过对对该阶阶段的的高压炒炒作，树立立项目目在惠惠州的的NO.1商业业形象象，对招商商及销销售认认筹进进行推推动。。“英雄雄所见见略同同”软软性新新闻炒炒做市长对对惠州州商业业的发发展见见解规划局局局长长对惠惠州新新区的的规划划理念念发展商商对项项目规规模在在中国国商业业发展展史上上的理理想发展商商对项项目运运营的的坚定定信念念建筑师师对项项目的的设计计理念念沃尔玛玛总裁裁对落落址项项目的的策略略分析析众多大大型商商家总总裁对对进驻驻惠州州的理理由阶段形形象诉诉求：：通过过政府府、发发展商商、沃沃尔玛玛三方方合作作对话话配合合商业业现代代元素素描绘绘三者者所引引发的的财富富磁场效效应。。阶段活活动支支持：：华纳影影院、、KFC、、飞驰驰溜冰冰签约约仪式式一期认认筹、、销售售中心心正式式开放放体验验时间间：：2006年11月月5日日目的的：：本案案的销销售中中心将将是全全市独独一无无二，，本身身就是是一个个营销销亮点点，借借助认认筹，，将销销售中心正正式对对外开开放体体验，，让全市市人民民来现现场通通过模模型、、3D影片片、推推荐讲讲座来来感受受项目的的未来来前景景，并并赠送送精美美礼品品。在项目目一面面市便便引起起市场场关注注，同同时增增强项项目在人人群传传播中中的美美誉度度。并并用第第二批批主力力店签签约继继续制制造话话题。。开放VIP认筹筹折扣扣优惠惠“中国经经验””系列列该阶段段主要要通过过中国国经验验系列列，对对项目目卖点点逐一一阐述述，虽虽然为为实际际卖点点，但但不采采用以以往的的世俗俗表现现手法法，尤尤其在在文案案的表表现上上要铿铿锵有有力，，大气气脱俗俗中带带出项项目实实际卖卖点，，即可可攻入入买家家内心心又可可有效效击破破市场场。阶段推推广主主题：：阶段形形象诉诉求：：阶段策策划事事件：：缔造百百年繁繁荣成立惠惠洲首首个六六星级级商业业服务务会时间间：：2006年12月月2日日目的的：：与世界界上有有影响响力的的权威威专业业商场场经营营公司司合作作签约约，确确定项项目日日后经经营决决心，，推动招招商销销售。。同时成成立惠惠州首首个“六星星级商商业服服务会会”陆续开开启各各项增增值服服务，，树立立项目目软件件形象。。例如如：对对商户户---制制定消消费期期刊免免费宣宣传商商家、、定期期举办办品牌牌展示示会、、定期期在公共共媒体体宣传传推广广等。。对消消费者者---免免费接接送、、新品品试用用、商商品租租赁及及二手手商品品代交易易、上上门讲讲解调调试等等与消消费者者利益益相关关的服服务。。这个服服务会会的成成立将将是在在惠州州商业业界使使无前前例的的，它它意味味着惠惠州商商业的的一种种全新新革命开开始，，不但但给项项目在在形象象上、、口碑碑上、、经营营上及及理念念上的的升华华，更更将震震惊整整个商业业界，，真正正的从从实质质上的的颠覆覆。市场形形象强强化1期销售售（2006.12.24---2007.3.17）阶段推推广思思路：：惠州人人商业业的骄骄傲！！惠州商商业，，示范范中国国，牵牵手港港惠城城，续续写辉辉煌！！该阶段段将得得到前前期猛猛烈炒炒做的的成果果，在在市场场上树树立项项目供供不应应求的的热销销形象象，同时大大肆宣宣扬发展展商在在销售售中所所体现现的““责任任心””（只只拿出出少数数铺位位销售售，并并且都都是在在主力力店旁旁的铺铺位，无无须担担忧日日后经经营风风险））。2.2---大大事件件“同一一首歌歌/梦梦想中中国””惠州州站与中央央电视视台合合作举举办同同一首首歌惠惠州站站，该该节目目一直直以来来被全全国各各地观观众认认可、、喜爱爱非常常，并且有有众多多各界界领导导出席席参与与该节节目，，可以以说是是一个个将官官方与与大众众成功功结合合的娱娱乐节节目。。优点：：吸引引惠州州及整整个广广东省省的群群众眼眼球，，造成成大面面积轰轰动效效应缺点：：费用用较高高，操操作复复杂期待2008，刘翔领跑跑惠州邀请现红火的的奥运冠军“刘翔”，以全民迎接接奥运为主题题，安排家喻喻户晓的奥运运冠军刘翔带带领惠州市民进进行晨跑。优点：容易家家喻户晓、全全民参与性强强，并附有宏宏扬奥运精神神的正面影响响缺点：与官方方交涉及安全全方面问题第三部分、营营销策略3.1---营销推广思思路项目在集中投投放期市场投投放量较大，，预期价格远远高于区域其其他在售商业业项目；位处核心商圈圈边缘，周边边商业空置率率高欠缺商业业气氛，商家家经营培育周周期相对较长长；虽有品牌商家家明确了进驻驻意向，但同同区域整体商商业以家居建建材为主商业业氛围差，存存在巨大的负面影响；；以东湖花园8号为首的东东平区域将近近期推出大量量大型商业项项目，其12万平米的体体积现有吉之之岛进驻，达利利地产的10万平方米商商业项（金典典水岸斜对面面、现凯旋莱莱茵酒店旁）），对本案案有一定程度影影响，并且分分流本项目目目标客户。MALL在本本地的反面案案例影响及目目前惠州现有有商业保有量量超过50万万平米，潜在在市场威胁大大；整个项目临主主干道演达一一路仅有约200米展示示面，弱化了了街铺价值点点；本案面临的问问题：有效解决的方方式：让市场认同---项目商商业价值及品品质的唯一性性；让投资者认同同---稳定定的租金回报报和增长；让经营营者认认同---消费费市场场的潜潜力前前景和和商业业管理理的服服务信信心；；让消费费者认认同---对项项目商商业经经营市市场的的认可可和期期望。。我们认认为在在整个个营销销推广广过程程中，，本项项目必必须成成为全全市各各界谈谈论的的热点点话题题，与与政府发生生关系系，打消客客户对对回报报、经经营等等问题题的疑疑虑，，建立立客户户投资资信心心。真正成成为惠惠州市市民心目目中所所期待待关注注的第第一商商业。。策略１１、招招商先先行策策略招商先先行，，带动动销售售。整整体招招商先先行，，发动动次主主力店店战略略，在在销售售过程程中将将有号召召力的的商家家分三三批签签约，，在不不同销销售阶阶段制制造活活动热热点。。第一一次签签约主主要迎合合招商商，启启动市市场，，第二二次签签约引引发销销售认认筹，，第三三次签签约与与开盘盘一起整体体将带带动销销售、、推进进招商商。3.２２---项目推推售策策略策略２２、分分期销销售策策略做为区区域市市场标标杆性性商业业、本本项目目进入入市场场需要要形成成抢购购氛围围，有有利于于后期期难点点铺位位的消消化，建建议一一期推推出铺铺位选选择较较易销销售铺铺位。。本项项目目商商业业体体量量较较大大、、考考虑虑到到市市场场消消化化能能力力，，原原则则上上建议分分两期期推出出，若若二期期认筹筹不理理想则将二二期分分批开开盘，，有利于于消化化难点点铺位位。负一层层为本本案营营销难难点也也是营营销重重点所所在，，建议议负一一层在在造势势达成成以后后及招招商进进展到到一定定阶段、、一期期形成成火暴暴销售售氛围围后推推出市市场。。策略３３、返返租销销售策策略街铺直直接销销售内铺返返组销销售：：5年年返租租40%一一次性性返还还（年年平均均回报报8%，其其中20%在首首期抵抵扣，，20%在在总价价抵扣扣）我司司提提出出5年年返返租租主主要要为为招招商商需需要要所所考考虑虑，，其其中中对于于买买家家：：较较长长的的返返租租期期可可以以增增强强其其投投资资信信心心，，打打消消对对前前几几年年经经营营回回报报担担忧忧的的顾顾虑虑。。对于于商商户户：：商商家家做做旺旺需需要要一一段段时时间间培培育育，，假假设设3年年市市场场味味旺旺，，将将可可能能导导致致业业主主在在收收回回自自营营权以以后后自自行行招招商商，，对对现现存存商商户户带带来来极极大大影影响响，，5年年的的产产权权统统一一运运营营可可令令商商场场培培育期期增增长长，，对对商商家家进进驻驻有有一一定定的的信信心心保保障障。。对于于商商场场：：将将获获得得更更大大的的主主动动权权把把商商场场整整体体运运营营成成熟熟，，达达到到预预期期设设想想。。策略４、集中中销售策略认筹积累一定定数量诚意客客户、通过解解筹集中销售售；解筹当天按抽抽签顺序决定定选铺优先顺顺序；为了促进早期期就形成购卡卡狂潮，在认认筹期不同时时间段采取不不同优惠力度度。一期开盘前诚诚意客户积累累800批以上。认筹筹诚意金5000元/张、认筹期间间按时间分段段优惠：2006年11月5日--2006年11月26日诚意认购客客户可享受3％额外优惠折折扣；2006年11月27日--2006年12月10日诚意意认购购客户户可享享受2％额外外优惠惠折扣扣；2006年12月11日--2006年12月23日诚意意认购购客户户可享享受1％额外外优惠惠折扣扣。2006年12月24日一期开开盘策略４、、价格策策略认筹阶段段不公布布价格，，仅提供供价格区区间，做做认筹登登记最终终价格根根据诚意意客户积积累情况况与客户反馈信信息做调调整，在在开盘前前确定最最终价格格。阶段预知知11.5-11.30,认筹期阶阶段一分层均价价预知12.1-12.23，认筹期期阶段二二分层各区区域价格格区间预预知12.24,解筹当天天铺位具体体价格销售付款款方式优优惠：付款方式折扣说明一次性付款97折七天内一次性付清全部铺款,即签订购房合同银行按揭99折七天内一次性付清4成首期款，并签订购房合同，其余款银行按揭平均折扣98折鼓励一次次性付款款，尽快快使发展展商回笼笼资金。。付款方式折扣说明一次性付款98折七天内一次性付清全部铺款,即签订购房合同银行按揭99折七天内一次性付清4成首期款，并签订购房合同，其余款银行按揭平均折扣98.5折一、银行行放款快快的情况况下二、银行放款款慢的情情况下3.３---项目推售售节奏安安排结合项目目自身优优势与市市场现阶阶段竞争争情况、、商业销销售特点点，并配配合整体体营销策策略，我我司建议议2006年10月初进场场项目开开始登陆陆市场进进行预热热（以销售中中心完成成前提）），其中新新闻发布布会至公公开发售售后二周周为一期期集中推推广期，，项目整整体销售售分为5大部分，，具体安安排如下下：注：上述述阶段工工作时间间将跟随随项目实实际情况况相应调调整时间段工作目标阶段策略销售准备期2006年9月10日2006年11月4日启动市场10月21日新闻发布会确定营销思路、主力商家洽谈开始10月15日--11月4日进行前期市场炒作一期认筹期2006年11月5日2006年12月23日积累客户800批以上2006年11月5日一期公开认筹制造市场舆论话题、启动实效型集中推广一期强销售2006年12月24日2007年3月17日完成一期铺位70%以上2006年12月24日一期公开发售针对二期商业自然认筹（包括一期客户提前咨询、老带新等）二期认筹期2007年3月18日2007年5月4日积累客户500批以上2007年3月18日二期公开认筹更换为二期推广形象若一期销售期间的二期自然认筹理想，那么二期认筹时间相应缩短二期强销售2007年5月5日2007年8月31日100%完成全面销售5月5日二期期公开发售若二期认筹不理想，二期将采取分两次开盘销售商场开业2007年10月1日------第四部分分、区域域覆盖4.1---项项目辐射射群体及及针对覆覆盖惠州本地地区域客客户；惠阳、惠惠东等周周边乡镇镇投资客客户包括括南海石石化、大大亚湾核核电、TCL等大型企企业白领领；以深圳为为次核心心的外地地投资客客户，包包括部分分河源、、东莞、、广州、、香港等等客户；；往来于深深惠两地地的私企企业主、、私家车车主；深圳龙岗岗区熟悉悉惠州的的投资客客户包括括深惠间间工作的的小工厂厂主、白白领等；；美格行深深圳商业业投资客客户20000余人；群体分类特征目的来源专业投资客经济实力雄厚，具备多次重复投资经验,注重投资回报，投资行为较为理性，是商铺投资市场最为活跃的群体.炒铺赚取投资利得惠州、深圳、东莞、河源、广州及周边实力派投资客经营者具有一定的经济实力，善于对比租铺与购买之间的成本差异；受经营资金占用所限，不属于购铺主体。自用或赚取转让利得以及租金收益。惠州本地经营者及周边集镇的部分工厂主和私营企业主公务员具有一定的经济基础，收入稳定，受教育程度高，有投资意识作为一种投资理财方式惠州、河源、深圳及周围乡镇的政府职员企业白领部分高收入者投资实力不强，大多无投资经验，易跟风。对商铺位置概念不强，容易被引导惠州、河源、深圳以及周边大型企业中层职员现场包装装、楼体体条幅公交车（（车内电电视、车车体喷绘绘）其他户外外（餐馆馆台牌等等）路旗电视报纸电台网络分众传媒媒短信广告牌其他户外外（下乡乡横幅））惠州本地地区域周边乡镇镇及大亚亚湾等区区域以深圳为为次核心心的东莞莞等城市市第五部分分、销售售分析5.1---铺位划铺铺基本原则根据惠州州市市场场调查和和我司专专业经验验，针对对项目铺铺位划分分，提出出以下基基本原则则：销售铺位位与对应应的经营营业态所所需经营营面积基基本吻合合力求铺位位价值最最大化，，尽量增增大街铺铺面积和和价值较较高铺位位面积，，减少价价值低铺铺位的销销售面积积符合消防防规范要要求多数商铺铺能够独独立经营营公共通道道划分能能够体现现项目形形象并适适合商场场经营铺位实用用率在惠惠州当地地投资者者能够普普遍接受受范围内内尽量提提高（内内铺实用用率不能能低于５５０％））商场各出出入口人人流导入入畅顺商场内部部通道能能够形成成人流回回路，避避免死角角位的出出现多数铺位位划分方方正实用用，尽量量减少不不规则铺铺位柱子多数数按中线线分割并并且尽量量在铺位位内部多数铺位位开间进进深比例例控制在在1：2左右，一一般不超超过1：35.2---各各层面积积关系注：地下负一一层建筑筑面积测测算由非非销售面面积和可可售面积积两部分分组成，，不包含含住宅的核心筒筒及车库库面积。。楼层可售建筑面积沃尔玛建筑面积非销售建筑面积总商业建筑面积-1F3227.181409421.5912788.771F12505236058.4511827.893996.442F1718.1685102050.0412278.23F2192.7984892298.1512979.94合计12384.571766219828.2349874.85.3---实实用率测测算注：1F测算面积积不包括括4个住宅核核心筒及及商场中中间消防防路的面面积；且且街铺与与内铺实实用率分开开计算，，在保证证街铺实实用率90%的前提下下，内铺铺实用率率为56.17%；若1F街铺与内内铺实用用率同意意计算，，则为59.75%。楼层可售建筑面积可售铺位总商业建筑面积实用率-1F3227.1829912788.7770.49%1F12504111827.8990.00%3996.4426656.17%2F1718.1614712278.285.64%3F2192.7920012979.9484.83%合计12384.5795349874.8——THEEND！THANKYOU！谢谢！！9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。02:13:2102:13:2102:131/5/20232:13:21AM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。1月-2302:13:2102:13Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。02:13:2102:13:2102:13Thursday,January5,202313、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。1月-231月-2302:13:2102:13:21January5,202314、他乡生白发发，旧国见青青山。。05一月20232:13:21上午02:13:211月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月232:13上上