XXXX铜陵翠湖公园东北角地块商业项目提案

铜陵翠湖公园东北角地块商业项目提案辟蹊径，以超越

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适者生存写在前面甫一接触本案，便立刻有了创作的冲动。一帮人南征北战，做了很多项目，在尝遍酸甜苦辣咸的同时，也在不断地积攒着经验，终于厚积薄发。纵观国内商业盘子，除了大连万达、深圳万象等少数能取得真正意义的成功外，多数都是惨淡经营，原因何在？商业地产的操盘手们似乎都满足了对别人的模仿，很少有人去琢磨着怎样才能超越别人。本案处在这样一个特殊的时期和特殊的地理环境，依靠常规定位的话，成功概率不大。按部就班、人云亦云、照葫芦画瓢的定位和操作手法，是无能的体现，是对项目的敷衍和亵渎。成功者之所以成功，在于他们总能以非凡的勇气，完成对自己的突破和对竞争者的超越。打造百货购物中心？地段比不上长江路，也无法抗衡未来的强大对手——雨润国际广场；打造专业市场？没有产业资源、没有先发优势；打造区域商业街？暂时还没有川流不息的人潮……是坐以待毙，还是绝地反击？答案就在后面——我们相信

这是一次轻松愉快的历程铜陵市场现状分析

典型商业项目分析开发区规划解析项目定位欧罗巴文化营销核心项目形象包装策略项目操盘策略建议项目销售及推广建议项目销售周期ⅰⅱⅲⅳⅴⅵⅶⅷⅸ结语ⅹ铜陵市场现状分析二〇一一年五月十九日至二十三日，我们项目组成员对铜陵房地产市场特别是商业地产市场进行了为期一周的全面调研，获得了宝贵的第一手资料。

自1956年建市以来，铜陵立足资源基础，依托区位优势，经过五十多年的建设，形成了以有色、化工、建材、机电、轻纺为支柱，煤炭、食品、医药等相应发展，拥有34个行业、133个门类、数千种工业产品的综合工业体系，成为皖江地区一座新型的工贸港口城市。铜陵市区域位置西湖新城板块城南板块东郊板块中心区板块环天井湖板块呈现“一主四副”的格局西湖新区是铜陵未来几年的主要发展方向商业市场调研城市商业总体特征调研市区商业供应特征调研主要街道租金水平调研城市商业整体体版图老城区核心辐辐射区内，是是商业经营的的价值高地，，尤其长江中中路，人气很很旺；其他区域商业业氛围呈现明明显不足，租租金较低。靠靠近城区边界界的地方，商商业几乎断节节。城市商业总体体特征调研◆商场和专专卖店等密集集，商品种类类丰富在长江中路上上，商业元素素较为丰富，，休闲娱乐类类、家居类、、服装化妆类类、日用百货货类、食品类类、文体类、、电讯类、交交通工具类商商品融合在这这条街道上，，它满足了铜铜陵市人民生生活的各方面面需求。大部部分的商业业业种都希望依依附于长江中中路。◆某种单一一业态经营单单街扎堆特征征明显◆业种分布布与地势有着着密切关系◆休闲、娱娱乐业遍地开开花建市以来，铜铜陵就属于工工矿城市，外外来人口较多多，使得与流流动人口相关关的服务产业业蓬勃发展。。在城市中心心区域我们可可以在任何一一条街上都能能看到宾馆、、浴场、KTV、足浴、桑拿拿城的出现，，在档次上可可谓良莠不齐齐。比较有名名气的服务场场所大都分布布在离主要商商业区不远的的城市主干道道旁。城市商业总体体特征分析城市商业总体体特征调研商业市场调研研城市商业总体体特征调研市区商业供应应特征调研主要街道租金金水平调研百货商场过于于集中，大多多处于转型期期铜陵市区百货货商场有3家,总规模在19万㎡左右;百货商场主要要集中在长江江中路;各百货商场经经过业态调整整及相关经营营策略改变,正从传统百货货向新型百货货(品牌经营与特特色主题经营营、注重环境境改善与人本本主义相结合合等)转变;受自身物质条条件的限制,单纯依赖软件件方面的提高高使得发展空空间相当有限限。市区商业供应应特征调研——百货商场超市外扩趋势势明显铜陵中大型超超市数量较少少，现有的超超市多分散于于居民区与商商业区内；从铜陵城市发发展角度，结结合居民住宅宅区及超市(含中大型超市市及小型超市市、便利店)分布情况,超市向东向南南扩张趋势明明显;迄今为止，铜铜陵已有合家家福、华润苏苏果、家得利利、华联等中中大型超市入入驻，置业·财富广场项项目引进了了乐购。市区商业供供应特征调调研——超市项目名称地理位置规模(m2)华联淮河大道2800台客隆石城大道4,000合家福淮河大道13,000合家福义安北路2000华润苏果淮河大道15,000家得利淮河大道1,000铜陵中、大大型超市基基本情况超市运营状状况参差不不齐家得利是铜铜陵超市业业人气较旺旺、经济效效益最好的的超市;合家福是铜铜陵营业面面积和店面面数量最多多的超市；；超市租金大大致在0.5-1.2元/㎡·天左右，视视超市具体体区位条件件及合同签签订年份而而定，普遍遍不高。市区商业供供应特征调调研——超市专业市场分分布图铜陵现有各各个专业市市场地址的的选择，均均处于主要要城市“过过境公路””沿线：东东向交通要要道（铜都都大道）和和北向交通通要道（北北京西路））上。汽车销售市市场——铜都大道南南段花鸟市场——铜都大道与与北京东路路交口西北北向铜陵大市场场——铜都大道北北段绿源农产品品大市场——铜都大道北北段茂源大市场场——北京西路段段（家具、、家居、建建材等）铜陵部分专专业市场没没有通过政政府的规划划来引导,如汽车销售市场,是自发形成成,因此需要较较长周期引引导与布局局市区商业供供应特征调调研——专业市场次中心或边边缘区域对对专业市场场吸引力铜陵市现有有专业市场场总计约10多个,总规模在50万㎡左右;专业市场承承租能力较较低,一般选址在在城市边缘缘区域;租金价格与与道路交通通是专业市市场选址考考虑的主要要评价指标标与因素;城市中心或或次中心区区域可考虑虑精品专业业市场,以满足特定定消费人群群需求,而且精品专专业市场具具备较高承承租能力。。经营规模(万㎡)汽车销售市场20多家销售企业花鸟市场0.3铜陵大市场13.6绿源农产品大市场15茂源大市场10专业市场选址考虑因素市区商业特特征调研——专业市场餐饮市场主主要分散在在三个片区区据不完全统统计,铜陵市现有有大小餐饮饮企业1500余家,茶楼200余家；羊家山沿线线已形成餐餐饮聚集气气候,但主要以100㎡左右的小小面积餐饮饮为主;餐饮营业面面积较大的的的中大型型餐饮店主主要集中在在义安北路路、淮海北北路、石城城大道上;随着铜陵人人均可支配配收入的增增长及消费费者消费习习惯的转变变,现有传统的的消费场所所将不能满满足广大消消费者需求求，新的市市场需求空空间日益扩扩大,有特色的餐餐饮场所将将成为新的的市场需求求。市区商业供供应特征分分析——餐饮酒店名称餐厅容量育和大酒店豪华包厢30个及1个中餐宴会大厅和1个小型宴会厅，极度大酒店包厢30多间美华大酒店11个风格各异的大中小型宴会厅酒店餐饮(举例)餐饮市场经经营良好,中高档餐饮饮较为缺乏乏中高档餐饮饮消费基本本上都集中中在义安北北路、长江江中路、淮淮河大道等等沿线酒店店内;纯餐饮场所所大多经营营定位大众众消费,档次不高;酒店内餐饮饮消费形式式以婚宴、、节庆、企企业年会与与商务宴请请为多;中高档餐饮饮场所承租租能力大致致在1-2.5元/㎡·天;社区型餐饮饮街铺(如濠北路)租金大致在在1-2元/㎡·天。市区商业供供应特征分分析——餐饮市中心周边边为娱乐消消费首选主要分布在在长江中路路、义安北北路及淮海海北路周边边，靠近市市中心；KTV、歌舞厅类类消费场所所,从经营比较较好及知名名度较高者者不多；中高档酒吧吧在铜陵不不多；铜陵中高档档桑拿洗浴浴场所不多多；铜陵娱乐类类业态租金金承受能力力在1-5元/㎡·天左右。市区商业供供应特征分分析——娱乐铜陵酒店市市场竞争较为激激烈，在市市区范围内内，包括星星级酒店在在内的酒店店总数超过过50家。市区商业供供应特征分分析——酒店序号酒店名称星级客房数（间）价格（元）空间分布配套1逸顿国际大酒店五星200新区集住宿、餐饮、会议、休闲、健身、娱乐为一体。2五松山宾馆四星138260-860市区3华亭四季大酒店四星120198-6084美华大酒店三星97168-598餐厅、足浴5铜都国际大酒店三星1436天井湖宾馆三星141198-498天井湖区域餐厅、会议室7育和大酒店三星147275-760市区餐厅、会议室、大型会场市区商业供供应特征分分析-酒店市区商业供供应特征分分析——酒店商业市场调调研城市商业总总体特征调调研市区商业供供应特征调调研主要街道租租金水平调调研区域路段面积租金(元/㎡·月)业态淮海路北段5648.3电器1696.5小百货中段2880.8零售5180服务南段16110服务8129烟酒店义安大道中段18131文哲美术用品店4068三信国际电工82115颐佳爱家坊南段12128甲丽净灰指甲1533四川红高粱酒店1060鞭炮店长江中路

7898裴然布业8195陵江烟酒店18580服饰1店长江中路作作为铜陵最最繁华的街街道，租金金价格最贵贵。主要街道租租金水平调调研铜陵商铺租租金特征主主要体现为为三个方面面：第一，城市核心区区域的高档档商铺，租租售价格均均很高，铺铺主大多为为投资经营营者，这一类商商业街主要要以长江中中路、义安安大道中段段、淮河中中路、铜冠冠商业广场场段、石城城大道与北北京中路交交岔口为代代表，这一一区域商铺铺最高租金金可达到200元/㎡·月以上。次次级中心区区商铺租金金水平在80-150元/㎡·月。第二，城市核心区区以外的中中低档商铺铺，租售价价格相对较较低，铺主主多为居家家经营，购铺及经营营主要是为为了养家糊糊口，最低低租金可低低至15-30元/㎡·月。第三，城市市整体商业业水平，以以“长江路路与人民路路交岔口””为中心高高点，向四四周递减。。核心区集中中几乎大部部分商业资资源，向周周边递减的的速度极快快铜陵主要街街道租金水水平调研1.2.3.4.生意很好，无转售、无转租，空置率为0，属于传统黄金旺铺。长江中路生意一般，少量转租，空置率为5%左右，靠近车站，人流量不如市区段。义安大道生意中等，少量转租，空置率约3%，人流量比较旺，地段尤佳。淮河路人流量不大，生意一般。空置率约5%。北京路中段铜陵主要街街道饱和度度及态势主要街道业业态调研1.市区主要商商街店铺统统计淮河路（两两侧主要路路段，在经经营商铺））：23+33+52+42=150间义安大道（（两侧主要要路段，在在经营商铺铺）：33+10+16+19+37+43=158间金山路（两两侧主要路路段，在经经营商铺））：24+17+29=70间长江中路（（两侧主要要路段，在在经营商铺铺）：61+70=131间北京中路（（两侧，在在经营商铺铺）：19+51=70间注：以上是采用用“传统扫扫街”方式式，进行数数量统计。。小结：铜陵陵市短期内内缺乏特色色高端商业业休闲一体体化物业！！专业市场10家大卖场5家家电市场：苏宁、国美、五星、宏达中高档酒吧、KTV较少茶楼约200家餐饮行业约1500家酒店（星级以上）52家铜陵市市区区主要经营营场所统计计总量不大，，过于集中中，档次不不高典型商业项项目分析铜陵传统商业“三巨头”合百商厦铜陵商城面面积约90,000㎡，服装服饰饰80%、娱乐20%，是女性居居多的中档档消费场所所，长江二二路二楼出出租率不高高铜陵商城合百商厦面面积约32,000㎡，服装服服饰74%、化妆品及及珠宝15%、超市6%等，是适合合各年龄层层次的中档档消费场所所。铜冠商业广场铜冠商业广广场面积约约66,000㎡，服装服饰饰55%、餐饮娱乐乐20%、超市及电电器25%，是适合各各年龄层次次消费的中中档场所。。123商业“三巨巨头”分析析一楼：黄金金珠宝化化妆品名名烟名酒精精品男鞋鞋时尚女女鞋箱包包皮具手手机数码进进口手表表麦当劳劳二楼：精品品女装淑淑女休闲职职业女装装中老年年装饰品品

三楼：：精品男装装商务男男装西服服休闲衬衬衫领带男男士精品品羊绒羊羊毛衫四四楼：运动动服鞋时时尚休闲服服精品内内衣家居居服

五楼楼：床上用用品童装装童鞋童童车玩具文文体办公公国产钟钟表工艺艺品

家电电：彩电冰冰箱空空调洗衣衣机家影影碟机厨厨卫小家电电电脑电电工电料料

一楼与与二楼之间间：合家福福超市合百商厦1F:名品世界肯德基、国国际名品、、化妆品、、黄金珠宝宝、名表眼眼镜、箱包包皮具、名名品鞋类、、烟酒茶2F：淑女空间间时尚女装、、少淑女装装、休闲女女装、女士士内衣、女女士配饰3F：知知性性花花园园职业业女女装装、、时时尚尚女女装装、、中中老老年年装装、、女女士士配配饰饰、、精精品品女女裤裤、、名名品品文文胸胸、、SPA女士士生生活活馆馆4F：生生活活汇汇馆馆男士士正正装装、、商商务务休休闲闲、、西西裤裤衬衬衣衣、、运运动动地地带带、、青青春春休休闲闲、、牛牛仔仔服服饰饰、、羊羊毛毛羊羊绒绒、、儿儿童童世世界界、、床床上上用用品品、、男男士士配配饰饰5F：娱娱乐乐美美食食馆馆主题题餐餐饮饮、、特特色色餐餐饮饮、、快快乐乐电电玩玩、、飚飚歌歌KTVB1：国国美美电电器器、、铜铜冠冠图图书书音音像像城城1-3F部分分：：华华联联超超市市铜冠冠商商业业广广场场物业业类类别别：：服服务务式式公公寓寓/办公公楼楼/餐馆馆、、食食堂堂、、咖咖啡啡馆馆、、饮饮食食广广场场/商店店、、购购物物中中心心、、超超市市建建筑筑面面积积80000㎡㎡(酒店店),40000㎡㎡(零售售),30000㎡㎡(办公公楼楼)物业业类类型型商商业业项项目目描描述述兴兴建建一一幢幢42层高高的的综综合合楼楼,设有有一一个个三三层层高高的的地地下下室室,总建建筑筑面面积积约约为为150,000平方方米米,包括括:*第1层至至第第6层为为百百货货商商场场*第第7层至至第第8层为为餐餐厅厅和和电电影影院院*第第9层至至第第27层为为写写字字楼楼*第第28层至至第第42层为为公公寓寓式式酒酒店店已已于于2010年5月开开工工建建设设,工期期约约36个月月雨润润国国际际广广场场市区区商商业业基基本本成成型型，，处处于于饱饱和和状状态态。。城市市规规划划已已经经向向自自然然环环境境资资源源优优越越的的““翠翠湖湖公公园园””与与““西西湖湖””方方向向发发展展。。周边边住住宅宅楼楼盘盘纷纷纷纷入入住住，，开开发发区区厂厂房房林林立立，，立立商商机机会会已已经经成成熟熟。。开发发区区规规划划解解析析中心心区区商商业业新中中心心新中中心心项目目所所在在地地以合合百百、、铜铜陵陵商商城城、、铜铜冠冠广广场场为为主主的的中中心心商商业业区区，，已已经经根根据据市市政政规规划划，，逐逐渐渐向向以以““经经济济开开发发区区、、西西湖湖镇镇””为为中中心心的的商商业业区区发发展展。。本案案正正好好处处在在发发展展的的新新城城核核心心地地段段，，加加之之周周边边人人口口基基数数及及物物业业形形态态，，占占据据得得天天独独厚厚的的天天时时、、地地利利、、人人和和等等条条件件。。市政政规规划划人口口基基数数商业业形形成成人口口增增加加市政政规规划划（（示示意意图图））商业广场效果商业的孕育过过程项目定位铜陵商业的一一些特性商业地产推广广手法乏善可可陈，基本上上停留在初级级阶段发展中的西湖湖新城和开发发区呼唤城市市商业副中心心商业呈单核（（中心区）状状态，城市框框架未拉开主城区商业物物业一铺难求求，市民投资资意识逐渐增增强地产行业整体体浮躁，缺乏乏文化内涵和和积淀新颖的定位，，是项目成功功的关键，充充分挖掘项目目的优势，规规避难点，体体现差异化定定位，大力提提升项目形象象地位。建议议以欧罗巴文文化为主题去去打造领袖铜铜陵商业格局局的标杆。1２３充分利用周边边的自然资源源，在建筑风风格上与周边边环境形成有有机统一，打打造视觉盛宴宴。风格、水水、历史、等等元素充分结结合在一起，，引导中高端端消费潮流。。规划定位自然资源根据铜陵市开开发区的规划划，项目周边边短期内无大大型商业出现现，为本案带带来了机遇。。临近的社区区商业定位较较差，需打造造经济开发区区内首席商业业中心！成功三部部曲本案五环国际水晶城恒大绿洲春暖花开市公安局石城大道（新城大道）：15分钟车程直达市区。翠湖四路：和石城大道构筑起开发区十字纵横线。翠湖二路：到达高尔夫球场及翠湖公园的必经路线。公共交通：17路、19路公交车等。项目地块交通通分析本案投资者及消费者对本区域的关注渐渐趋于转变，具备这样的条件，必将给本区域市场带来良机。本区域消费者关注度高低过去未来区位价位主题、特色规模消费环境心理感受目前目标消费群在新颖的主题题“欧罗巴文化化”诉求与硬硬件特色相呼呼应下，奢华华、尊贵、浪浪漫、时尚、、潮流将成为为本案的关键键词。光顾本本案的消费者者趋向高端化化、奢华型、、个性化，时时尚化。消费特征分析析：行为描述行为：追求品品味、品质、、时尚，注重重环境感受，，对‘欧罗巴巴’的概念有有深刻的理解解和接受。购物：品牌商商场和专卖店店。喜爱购物物环境和体验验的心情。娱乐消费：餐餐厅、咖啡、、健身、喜爱爱特色商品。。嗜好：旅游、、体验浪漫色色彩活动、对对消费环境软软硬件有较高高要求。旅行：国内外外风景名胜。。金融消费：银银行储蓄卡、、现金、信用用卡（一定有有但消费规模模有限）。目标消费费群目标消费群体体定位：20岁-55岁之间的追求求浪漫、时尚的消费群群体。Strength优势分析Weakness劣势分析S1.大量高档住宅的居民提供了消费保障。S2.良好的绿化景观环境（紧邻翠湖公园）。S3.铜雕艺术公园，高尚历史人文气息突出。S4.逸顿国际大酒店座落在本案附近，商务人士与外地旅游人士将集聚在此，为本案提升号召力、知名度奠定了基础。S5.紧邻铜陵学院，数万师生给本案增加人气基数。S6.本案周边无大型商业项目，社区商业少而影响力小，减小对本案的竞争冲击。W1.铜陵市区总人口基数不多（约43万多）。

W2.本案位于中心城区、开发区和新城的结合部，短期内人气和商业氛围均较欠缺。W3.距离核心商圈车程约10分钟，中心城区居民到达本案路程较远。Opportunity机会分析Threat威胁分析O1.铜陵的发展规划，将重点倾力打造翠湖公园以东的西湖新区，为本案提供了良好的发展机遇。O2.本案周边数个大型社区已经陆续入住，尚有部分处在销售过程中，这给本案带来了消费基础。O3.本地商业项目推广手法单一落后，缺乏文化内涵，立意不高，使得本案有了非常好的切入机会。T1.区域内的水晶城、豪邦·中心广场等沿街商业进度与本案相近，带来了一定的威胁。T2.受国家宏观调控政策的影响，银行放贷规模压缩、放贷速度减缓，给本案资金回笼带来一定的压力。主题定位位新颖的主题、号召力强欧罗巴文化思路总结主题定位项目自身的优势资源竞争对手和铜陵开发区规划铜陵都市圈的高端消费需求提升发展商形象及后期销售单价天赐良机!我们需要什么么样的产品来定义欧罗巴文化？多少次，我的的音乐，当你你在弹奏音乐，我眼看看那些幸福的的琴键跟着你那轻盈盈的手指的挑挑逗，发出悦耳的旋旋律，使我魂魂倒神颠——我多么艳羡那那些琴键轻快快地跳起来狂吻你你那温柔的掌掌心，而我可怜的嘴嘴唇，本该有有这权利，只能红着脸对对琴键的放肆肆出神！经不起这引逗逗，我嘴唇巴巴不得做那些舞蹈着着的得意小木木片，因为你手指在在它们身上轻轻掠，使枯木比活嘴嘴唇更值得艳艳羡。冒失的琴键既既由此得到快快乐，请把手指给它它们，把嘴唇唇给我。——莎士比亚十四四行诗什么是欧罗巴？欧洲木星中的一颗卫星希腊神话中一个人物123欧洲是欧罗巴巴洲(Europe)的简称，“欧罗巴”一一词据说最初初来自闪语的的“伊利布””一字，意思是“日落落的地方”或或“西方的土土地”。欧洲文化一直直属于高端奢奢华的象征。。犹如一颗耀眼眼的行星，璀璀璨夺目。希腊神话中天天神宙斯的妻妻子，拥有无无穷的魅力和和尊贵的身份份。码头、画舫法式酒庄火车斯诺克街区双层巴士威尼斯水岸风风情意大利特色红色双层巴士士咖啡厅英格兰特色铜陵第一洋酒酒基地法兰西特色斯诺克私人娱娱乐会所英格兰特色法国时尚街区区及瑞士名表表区老火车餐厅欧洲特色我们给项目定定义的欧罗巴巴特色文化项目服务功能能“尊享”功能能第一目标：打打造铜陵唯一一欧式文化特特色圣地。第二目标：提提供商务、休休闲各项欧式式超值精致服服务。“浪漫”的功功能（罗曼蒂克）第一目标：以建筑与景观观小品等特色色打造浪漫元元素，让消费费者在此了解解各种欧式浪浪漫不同的定定义，演绎中中西融合的浪浪漫。第二目标：成成为铜陵地区区“浪漫”首首选代表地。。激发欧罗巴浪浪漫情怀尊享欧罗巴精精致服务体验欧罗巴生生活真谛欧罗巴文化功功能分析“体验”功能能（吃、喝、、玩、乐）第一目标：以以“身临其境境”的体验为为主，配置精精致特色商业业，满足消费费者的休闲娱娱乐要求。第二目标：扩扩大项目的知知名度、美誉誉度、社会认认知度，树立立铜陵复合式式商业新标杆杆。构成元素素本案操作重点是硬件设施建设，打造体验式奢华消费。可选择设施：欧式老火车餐厅；英国双层巴士咖啡厅；威尼斯画舫；时尚街区；斯诺克会所等。结合项目的定位，有针对性地选择业态，打造时尚、尊贵消费街区。特色餐饮；休闲娱乐业态；精致特色零售；商务休闲业态。与欧罗巴牵手

业态以“欧罗巴文化”为主题，举办推广活动，打造社会认知度、美誉度。铜陵首届斯诺克挑战赛；法国时尚周项目形象代言人大赛；到伦敦、看奥运，激情欧洲10日游活动；欧式名车试驾活动…业态范围：与“欧罗巴文文化”主题形形成产业链商商品以及其他他配套业态。。如：品牌代代理商、专业业店、特色餐餐饮、休闲、、娱乐招商对象：大型餐饮、品品牌连锁餐饮饮、特色餐厅厅、各国风情情餐饮、轻音音乐酒吧、DISCO酒吧、斯诺克克会所、保健健会所、名家家画廊、特色色饰品、工艺艺品等合作方式：租赁、联营、、自营业态对象范围围1、欧罗巴不仅是是一个商业炒炒作的概念，，更需要很多多软硬件来共共同塑造：欧欧式的建筑风风格，欧式商商品的业态规规划和欧洲一一线品牌的招招商，比如法法国的化妆品品、瑞士的钟钟表、意大利利的皮鞋、米米兰的时装以以及各种欧式式餐饮等等，，还包括充满满欧洲风情的的古典小火车车，欧洲城堡堡风格的单体体小商业（紧紧靠项目西边边的翠湖），，这些都是使使本案成为铜铜都最具欧洲洲特色商业区区的重要因素素，可达到人人景物三合一一的状态，届届时，游人如如织，穿梭往往来，无数新新人争相来此此拍摄婚纱照照，缔结一生生的美满姻缘缘。2、欧式雕塑小品品的布置自然然也是必不可可少的：思想想者、大卫、、断臂维纳斯斯、美人鱼、、撒尿男童……，这些经典雕雕塑的仿制品品要遍布本案案的各个角落落。消费者进进入本案现场场，如同置身身真正的欧罗罗巴一样。3、欧洲大陆那些些伟大的文学学和绘画作品品，曾经并影影响着很多中中国人。在赋赋予项目纯粹粹的欧罗巴风风情之后，铜铜陵人将以欧欧罗巴广场为为荣，这是本本案莫大的荣荣耀。4、只有拥有真正文化内涵的项项目，才能长长盛不衰。发发展商既然选选择自持部分分物业，则必必须最大限度度地挖掘和提提升本案的内内在价值，最最终追求社会会和企业共赢赢的终极目标标。一点花絮“欧罗巴文化化”营销核心心营销核心问题业态配置品牌锁定特色提炼宣传攻势商业物业以营销为中心营销核心问题题营销核心问题业态配置满足未来中高端人群的需求品牌锁定特色提炼商业物业宣传攻势选择与本案定定位可以互动动的特色餐饮饮选择与特色景景观相匹配的的休息娱乐业业态满足本案生活活需求的零售售业态餐饮：20%；休闲：20%；娱乐：20%；零售：40%业态配置置营销核心问题业态配置品牌锁定特色提炼宣传攻势商业物业与主题相呼应、具有一定特色的知名品牌精致小店、满意度高的特色零售品牌与欧罗巴文化化相关联的娱娱乐知名品牌牌具有欧式特色的休闲、娱乐、餐饮具有较高知名度的生活配套相关品牌品牌锁定定营销核心问题业态配置品牌锁定特色提炼宣传攻势商业物业具有良好的自自然景观、与与欧罗巴这一一主题具有良良好的互动。。欧罗巴文化这这一概念性的的主题具有广广大的消费群群体支撑。与开发区规划划齐头并进，，共同打造铜铜陵唯一欧欧罗巴文化主主题商业广场。把“特色”转化成“号召力”火车餐厅、斯斯诺克会所等等特色进行有有机的选择与与组合，具有有巨大吸引力。特色提炼炼营销核心问题业态配置品牌锁定特色提炼宣传攻势商业物业出一本宣传手手册/商业投投资白白皮书书推一系系列商商业平平面广广告搞一系系列商商业公公关推推广活活动传一个个具有有欧罗罗巴色色彩的的形象象加强宣宣传攻攻势，，先““抢眼眼”后后“攻攻心””宣传传攻攻势势营销核心问题业态配配置品牌锁锁定特色提提炼宣传攻攻势商业物物业整合特色规划，商业面积最大化。选择最最具代代表性性的欧欧式建建筑元元素进进行整整体商商业物物业设设计。。考虑到主题定位，主要以沿街、内街、广场店铺的方式进行规划。考虑到租金收益，沿街店铺主要以地面、地下互现的方式进行规划。以东高西低的走势进行规划，使整个商业面向湖景。商业业物物业业项目形形象包包装建议采采用案案名欧罗巴巴广场Europasquare案名释释义综前所所述，，建议议本案案着力力打造造成欧欧洲风风情的的纯商商业主主题广广场。。于是是，欧罗巴巴广场场（Europasquare）应运而而生。。一提起起欧罗罗巴，，眼前前立马马浮现现出巴巴黎的的浪漫漫、塞塞纳河河的美美丽；；伦敦敦的绅绅士、、泰晤晤士河河畔的的咖啡啡屋；；希腊腊的神神庙、、断臂臂的维维纳斯斯雕塑塑；米米兰的的时装装、罗罗马的的斗兽兽场、、威尼尼斯的的水城城；俄俄罗斯斯的古古城堡堡；维维也纳纳的音音乐；；丹麦麦的童童话；；德国国的汽汽车；；瑞士士的钟钟表；；法国国的葡葡萄酒酒；苏苏格兰兰的风风笛；；阿尔尔卑斯斯山的的巍峨峨；西西班牙牙斗牛牛士的的勇敢敢奔放放，还还有莎莎士比比亚、、达·芬奇、、罗丹丹、米米开朗朗琪罗罗、阿阿基米米德、、苏格格拉底底、歌歌德、、黑格格尔、、毕加加索、、茶花花女、、唐吉吉诃德德……欧罗巴巴赋予予我们们太多多的联联想，，让我我们仰仰视充充满迷迷人魅魅力的的古代代西方方文明明和顶顶尖的的奢华华时尚尚。定名欧欧罗巴巴广场场，不不仅只只是定定义了了一个个简单单的符符号，，更重重要的的是借借题发发挥，，把本本案打打造成成具有有浓郁郁欧洲洲风格格的纯纯商业业项目目。在在中国国，这这样的的项目目属于于极少少数（（几乎乎绝无无仅有有），，更遑遑论在在安徽徽乃至至铜陵陵。这这是铜铜都今今后新新的地地标和和商业业中心心，她她从面面世之之日起起，注注定就就要成成为万万众瞩瞩目的的“娇娇”点点，而而接受受业界界的顶顶礼膜膜拜。。她是是唯一一的，，没有有之一一。定名欧欧罗巴巴广场场，为为今后后本案案的推推广、、营销销和招招商提提供了了丰富富的文文化内内涵和和取之之不尽尽、用用之不不竭的的资源源，提提供能能够任任意挥挥洒、、自由由想象象的空空间。。铜都都的商商业版版图，，自此此重新新勘定定。主广告告语永不落落幕的的城市市PARTY！副广告告语——铜都，，你好好——Hello，欧罗巴巴VI秀秀稿1.LOGO设计2.LOGO意向图图部分VI应用——古典欧欧式1.信封/信纸（（方案案1）1.信封/信纸（（方案案2）2.一次性性饮水水杯3.遮阳伞伞部分VI应用——现代欧欧式1.道旗2.信封信信纸/水杯3.秋冬/春夏广广告告衫4.户外大大牌项目操操盘策策略建建议A模式：：只租租不售售B模式：：先租租后售售C模式：：售后后返租租优势：：稳定定现金金流、、收益益最大大化、、有利利于融融资；；劣势：：投资资风险险大、、资金金压力力大、、回报报周期期长；；优势：：去化化率高高，资资金回回笼快快，投投资风风险低低；劣势：：易产产生投投资回回报纠纠纷、、操盘盘复杂杂、难难度大大；优势：：可快快速去去化、、可获获取商商业增增值收收益；；劣势：：投资资风险险上升升、前前期资资金压压力大大；操盘盘策策略略分分析析操盘盘策策略略建建议议宏观环环境，，现金金为王王涌银品品牌，实力力超群群高端物物业，，信心心保障障除部分分物业业自持持外，，其余对对外发发售，，并统统一推广广、统统一招招商、、统一管管理我们建建议：：后期委委托商商业管管理公公司全全程运运营操盘盘目目标标开发商商目标标：1、资资金快快速回回笼；；2、项项目顺顺利运运营；；3、赢得社社会赞赞誉。。赢投资者者目标标：1、获获取稳稳定的的投资资回报报；2、物物业持持续升升值。赢经营户户目标标：1、稳稳定持持续的的盈利利；2、市市场快快速升温。。赢项目销销售及及推广广建议议【销售进进度控控制】为保证证商铺铺销售售的成成功，，必须须采取取有效效的销销售进进度控控制，，在短短时间间内通通过项项目产产品的的投放放去不不断调调节项项目产产品的的市场场供求求关系系，从从而寻寻求和和试探探出项项目产产品真真实的的市场场价格格。通通过不不断地地调节节产品品的销销售价价格，，来平平衡项项目产产品所所针对对的特特定客客户群群的、、特定定的时时间段段的供供求关关系，，方法法有三三：在整个个销售售过程程中，，始终终保持持有位位置较较好的的铺源源，分分时间间段根根据市市场变变化情情况，，按一一定比比例面面市，，这样样可以以有效效地控控制铺铺源，，而且且通过过一系系列的的营销销推广广、媒媒体炒炒作，，后期期的较较好铺铺源面面市时时，正正处于于价格格的上上升期期，还还可以以取得得比较较好的的经济济效益益。方法一一：销销量控控制法法价格控控制应应采取取“低低开高高走””的策策略，，并且且也分分时间间段制制定出出价格格不断断上升升的走走势，，价格格控制制的原原则为为“逐逐步走走高，，并留留有一一定的的升值值空间间”，，必须须保证证投资资者与与经营营者的的利益益，这这样既既能吸吸引投投资者者，又又能吸吸引经经营者者。同同时，，位置置差别别的变变化也也并非非是直直线型型的成成比例例变化化，而而是按按心理理需求求曲线线变化化，随随着心心理需需求的的变化化呈不不规划划变化化。方法二二：价价格控控制法法销售期期一般般分为为四个个阶段段：1、开盘盘前准准备期期（内内部认认购期期、蓄蓄势调调整期期）；；2、开盘盘试销销期；；3、正式式销售售期（（销售售扩张张期、、强势势销售售期））；4、扫尾清盘盘期。以时时间为基础础，根据不不同的时间间段（如依依据工程进进度）等进进行时间控控制，确定定与之对应应的销量和和价格，并并且围绕该该时间段的的诉求重点点进行营销销，以便掌掌握什么时时间该控制制什么，如如何去控制制，从而产产生协同效效益。方法三：时时间控制法法活动目的：前期炒作、造势，聚集人气，提升项目形象。活动最终目标：迅速锁定客户群，将目标客户界定在一定范围内，同时贴近项目自身“欧罗巴文化”特色，将此阶段设定为“英国主题月”。活动时间：营销展示中心建成后。铜陵首届斯诺克挑挑战赛建议推广活活动（一））和丁俊晖零零距离接触触斯诺克运动动是风靡西西方的绅士士运动，是是现代欧罗罗巴文化的的一个缩影影。丁俊晖晖是目前国国内斯诺克克运动最炙炙手可热的的领军人物物，中国体体育界的偶偶像级人物物，其身上上蕴含的巨巨大商业价价值不可小小觑。随着丁俊晖晖、梁文博博等人的成成功，斯诺诺克运动正正受到越来来越多国人人的喜爱和和参与。活动目的：前期大范围造势，吸引人气，提高知名度。活动目标：在开盘前期进行长期宣传推广，给项目开盘前，营造独特气氛。活动时间：开盘前后（两个月预赛准备期）法国时尚形形象代言人人选拔大赛建议推广活活动（二））奥林匹克运动的发祥地在古希腊，2012年，伦敦奥运会将如期召开。活动目的：持续期和招商期利用世界性事件，保持铜陵市场对本案的关注度，持续激发热潮，人气不减，为开业旺场做铺垫。活动目标：在持续销售期和招商期进行持续宣传推广，吸引铜陵地产市场的眼球，保持新鲜度。活动时间：2012年2月开始，至伦敦奥运会开幕前一个月为止。到伦敦，看看奥运激情欧罗巴十日游建议推广活活动（三））1.2.3.4.丁俊晖项目形象代言人欧式雕塑项目景观小品香榭丽舍大街项目语言私人会所项目私享项目形象体体现与展示示项目销售周周期1112010203040910前期活动推推广及客户户积累2012年项目销售周周期一览表表开盘强销期持销期活动持续不不断刺激！！8月清盘快—准备+开展+推广准—时机+展示+把握灵—调整+工具+计划招商品牌区区分和定位位商业项目的的招商是重重中之重，，是项目能能否获得可可持续发展展的关键所所在，特别别是发展商商拥有自持持物业的项项目，招商商更是处在在十分重要要的位置。。根据本案的的实际情况况和经营定定位，我们们建议经营营欧式风格格商品的经经营户进场场比例不小小于50%，其中必须须引进相当当比例的主主力旗舰店店。对通过过招商进场场的品牌一一定要严格格审核是否否符合项目目的特定要要求，力争争高起点、、严标准地地创造铜都都最佳的商商业氛围。。限于时间间和篇幅，，本提案对对具体的商商家资源暂暂不做列举举和评析。。结语⑴本案操操作的重点点是打造““欧罗巴文文化”的的商业价值值，突出特特色建筑、、欧式氛围围感受、多多元化体验验、精致消消费是本案案的特色，，提升欧罗罗巴文化体体验胜地的的知名度与与各种欧式式文化的概概念活动相相结合。⑵在营销销推广上以以“欧罗巴巴文化”为为基点延伸伸和扩展““无限价值值——欧式氛围、、特色硬件件、高端消消费等细节节体会”的的营销理念念。⑶在操作作手法上以以开发区周周边规划的的行政中心心、事业单单位为基本本点，提升升铜陵中高端端消费体验验感受的思路路来进行业业态规划和和布局。⑷以丰丰富多彩的的欧罗巴文文化为主题题概念，赋赋予本案持持久不衰的的旺盛生命命力，占领领铜陵商业业地产制高高点，引领领铜陵商业业变革，成成为铜陵商商业地产发发展的一面面旗帜。HI-HOOPOWERPOINTTEMPLATE谢谢观看THANKS更多精彩，，后续呈现现9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。1月-231月-23Wednesday,January4,202310、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。23:53:1723:53:1723:531/4/202311:53:17PM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。1月-2323:53:1723:53Jan-2304-Jan-2312、故人江海