XXXX长沙中顺国际广场综合项目营销策划报告定写字

中顺国际广场（建议名）

营销策略汇报1/18/2023

序言本项目是长沙南城的一个综合型项目，物业组成丰富，占有非常良好的地理位置，具备良好的先天优势。面对这样的项目，我们思考的出发点是整理出它的核心价值体系，明确它一个清晰的发展方向，以实现它的最大经济价值和社会价值。基于此，现在我们要解决的核心问题主要集中在以下方面项目整体定位写字楼、公寓、商业的各自定位及相互关系产品的优化及价值提升营销推广策略……因此，本篇报告将在下面的篇幅重点阐述以上问题的解决之道。2市场竞争分析项目解析竞争定位核心竞争力竞争战略营销策略体系3市场竞争分析项目解析竞争定位核心竞争力竞争战略营销策略体系4先看项目物业自身的定位5

开发企业定位开发企业对本项目的定位是集酒店、写字楼、高档住宅于一体的商务综合体。项目总建筑面积——124060平米项目建筑结构——三栋塔楼+三层裙楼项目物业构成——高星酒店+甲级专业写字楼+公寓+商业配套设施酒店及商务配套：44680平米写字楼：22110平米公寓：24710平米6

原始产品定位已确定顶级酒店——自有经营；商业——满足高端需求的配套型商业；定位未明确高档住宅——？写字楼——？7

中顺置业公司对本项目的战略思考目标排序：快速进入市场，快速销售，实现资金流迅速回笼。通过产品价值主张强化项目及企业品牌，以达到社会效益最大化合理的利润值品牌目标打造项目高端的品牌形象，由此提升中顺置业的自身品牌速度目标尽快入市，2007秋季亮相，2008年春开盘价格目标合理的利润项目开发目标体系战略目标社会效益最大化8这一目标意味着什么？

——“叫好又叫座”叫好必先叫座，营利才是硬道理，品牌随项目成功而立。9

界定问题降低风险确保必胜高端住宅与写字楼如何做产品卖给谁市场依据是什么核心问题解决问题10项目概概况项目位位于长长沙市市芙蓉蓉南路路与电电力路路交汇汇处的的东南南角。。项目东东南面面紧临临天心心区人人民政政府，，西面面与湖湖南省省委省省政府府隔路路相望望。天心区政府省委省政府公园本案芙蓉南路湘府路电力路标志商务中心11北侧侧：：直接接临电电力路路，与与一待待建项项目隔隔路相相望。。南侧侧：：80亩的的市政政公园园西侧侧：：直接接临芙芙蓉南南路，，与省省政府府及后后山隔隔路相相望。。东侧侧：：与天天心区区政府府一墙墙之隔隔项目四四至项目四四至12交通分分析芙蓉路路电力路本案位于于长沙南南城的中中央地带带，处于于路网的的交汇中中心，交交通十分分方便13噪音分析析交通噪音生活噪音快速干道由于有两两条主干干道从项项目旁经经过，项项目北面面、西面面的噪音音非常严严重，本本案的住住宅位于于地块东东南面，，影响不不大住宅写字楼酒店14景观分析析省府后山山新世纪文文化公园园80亩公园人工湖绿色环抱抱，周边边拥有多多个市政公公园，拥拥有绝佳佳的景观资资源15地块SWOT分分析S优势O机会T威胁W劣势项目位于于南城核核心地段段，与政政府毗邻邻周边路网网发达，，交通方方便临大型市市政公园园，环境境较好企业有较较好背景景资源关关系位于城市市新区，，商务环环境不够够成熟生活配套套缺乏，，区域内内居住人人口少开发商在在本地市市场尚无无品牌效效应物业组成成复杂，，需要合合理安排排南城中央央地段，，升值潜潜力巨大大通过产品品创新，，提升项项目附加加值区域投资资价值逐逐渐得到到认可酒店可以以可以成成为项目目的突破破亮点南城商务务型项目目集中在在未来1-2年年面市，，竞争激激烈资金的回回笼速度度房地产政政策、利利率的调调整市政配套套、公园园建设的的时间区位好，，可以强强化南城城核心地地段周边配套套差，可可利用项项目自身身来弥补补合理安排排物业，，利用地地块价值值，满足足市场需需要调动企业业资源，，促进销销售。因势利导导控制成本本以市场导导向为主主，确定定适合竞竞争的产产品开发发与销售售节奏产品创新新，增加加附加价价值通过先进进合理的的营销与与推广手手段，来来解决项项目的销销售问题题逢凶化吉吉16市场竞争争分析项目解析析竞争定位位核心竞争争力竞争战略略营销策略略体系17长沙房地地产市场场现况项目所在在中心板板块住宅宅均价在在3500元/㎡左右右，是城城市房地地产发展展最成熟熟的区域域。因其其优越的的地段和和完善的的生活配配套，成成为市民民置业的的首选，，随着房房地产的的不断发发展，中中心板块块可供开开发用地地越来越越少。中心板块块均价4500左左右城南板块块均价3700左左右城东板块块均价3700左左右城北板块块均价3600左左右河西板块块均价2800左左右中心板块块传统的城城市中心心，城市市房地产产发展最成熟的的区域。。因其优优越的地地段和完善的生生活配套套，成为为普通市市民置业业的首选选，土地地稀缺。。城南板块块依托省政政府、天天心区区区政府城东板块块省政府男男前，政政策主导导型板块块河西板块块应市政府府新址的的西迁、、麓谷科科技园区的逐渐渐成形、、麓山大大学园区区和猴子石大桥桥的贯通通城北板块块依托离市市区较近近的距离离、浏阳阳河风光带和开开福区政政府滨江板块块均价6000-6500上述数据据来自大大臧组市市场研究部5月市场报报告金色屋顶6500西街花园5200圣爵菲斯4000蔚蓝海岸460018旺坤家园博林·金谷柠檬丽都湘府东苑鑫天·山水洲城和庄愿景·山水蓝城圣悦嘉园奥林匹克花园生活艺术城上林国际标志·枫景鼎丰·前城融程国际新城国际华银南苑BOBO天天下城恒盛世家山水庭院金领家族满庭芳申奥·美域域南国嘉苑南城区域市市场现况南城房地产产开发总量量近900万平米，，在售楼盘盘15个，，即将上市市楼盘有28个19南城房地产产开发特点点大盘云集除了韶山路路沿线，直直至南站，，由于原生生人口比较较集中，历历来有着单单位集资房房、经济实实用房的开开发，同时时也不乏几几万平米的的中小楼盘盘开发。芙芙蓉路和湘湘府路沿线线为代表的的南城片区区，则主要要为20万万平米左右右的楼盘，，50万平平米以上的的楼盘也不不少见，最最小的开发发规模也接接近10万万平米。商务地产集集中上市目前省政府府和天心区区政府所在在的湘府路路片区的““CPD””已清晰可可见。因此此这一带也也集中了大大量的商务务地产，如如融程国际际、标志长长沙商务中中心、湘府府东苑等都都规划了大大量的商务务物业，包包括周边的的新城国际际公馆、富富景园、生生活艺术城城等都规划划有酒店、、写字楼物物业，奥园园甚至还规规划了20万平米的的“动力商商务港”。。粗略估算算，07-08年可可能面市的的商务物业业，接近30万平米米；而星级级酒店，更更以三公里里内拥有五五家五星级级。.房价已然高高企相对于韶山山路沿线，，芙蓉路和和湘府路沿沿线，房价价已然高企企。韶山路路沿线由于于原住民比比较集中，，开发档次次比较丰富富，价格层层次比较丰丰富，目前前为止，3000元元/㎡的楼盘也也时有供应应。芙蓉路路和湘府路路片区由于于楼盘规模模相对比较较大、开发发档次也比比较高，目目前在售商商品住宅价价格已越过过3700元/平米米。奥园的的北京公馆馆创造了南南城主流高高档住宅的的房价新高高后--直直逼5000元/平平米，五一一期间公开开的上庭苑苑也就顺理理成章起价价4000元/㎡。。20长沙写字楼楼市场现状状分析1.长沙已已建写字楼楼项目简表表项目名称交房时间区位商圈建筑特色华联商厦1998芙蓉路芙蓉广场占地面积4500平方米,建筑面积4.6万平方米.单栋25层平安大厦1998芙蓉路松桂园22层单栋平和堂商贸大厦1998五一路黄兴路口大厦共31层,地下3层,地上28层,总建筑面积112831平方米通程国际1998韶山路文艺路口共51层，总建筑面积10万平方米,是长沙通程集团投资兴建的五星级豪华酒店。酒店兼备商务旅行、休闲度假和大型国际会议接待功能。金源大酒店1999芙蓉路侯家塘设有写字楼2万余平方米，5个中西各异的餐厅、10个会议厅，另设酒吧、商场，商务中心及各种娱乐项目。银华大厦1999五一路韭菜园路口集商务、客房、会议、餐饮、娱乐于一体的智能型豪华酒店。楼高30层东成大厦2000芙蓉路解放路口单栋28层21项目名称交房时间区位商圈建筑特色华天贵宾楼2002韶山路文艺路口3栋31层国贸金融中心2003芙蓉路芙蓉广场占地67030.4平方米,单栋42层联合商厦2003五一大道蔡锷路口33层，地上30层名汇达大厦2003五一大道蔡锷路口15000平米,1栋12层顺天财富中心2003芙蓉路解放路口占地面积7824平方米,建筑面积7.2万平方米,单栋29层新世纪大厦2003芙蓉路侯家塘共23层（地下三层），总规模38600平米亚大时代2003五一路袁家岭长沙市首家按国际甲级写字楼标准修建的专业写字楼，建筑面积33000平米建鸿达现代城2004芙蓉路松桂园共30层,.地下2层,面积共6000平方米。维一星城国际2004韶山路人民路口占地面积为2576.35平米,建筑面积63921平米，地下3层，地上28层恒隆国际2004五一路和蔡锷路交汇处总建筑面积5000平米的专业写字楼，6-10米自然采光大堂，每3层拥有一个空中生态花园22项目名称交房时间区位商圈建筑特色第一大道2005五一路芙蓉广场位于芙蓉绿化广场建湘路口，建筑面积38207.44平米湖南文化大厦2005韶山路文艺路口湖南首座采用全钢架结构的高层5A智能化写字楼，高99.8米，总建筑面积约4．5万平米新时空NO.12005芙蓉中路三段项目总占地4800平方米，总面积4.6万平方米，容积率9，规划户数288户，29层凯旋国际2006五一路火车站广场总面积5.8万多平米，集商业、办公、住宅于一体的双塔式综合性建筑，底部5层商业裙楼。湘域中央2006五一路袁家岭写字楼总建筑面积45050平米，框剪结构，户型面积在46.55—1400平方米不等运达国际2006芙蓉路松桂园主塔楼138米，副塔楼127.8米，总建筑面积10万平米，涵盖五星级酒店、写字楼，国际公寓、名品走廊四大国际商务业态。汇富中心2007韶山路人民路口按照五A级写字楼标准打造，拟建成融商业、居住、办公为一体的约为5万平方米的建筑复合体。佳天国际新城2007芙蓉路侯家塘双子地标建筑。北栋国际化5A级写字楼，南栋都市景观住宅，三层裙楼，总建筑面积59907平米豪廷大酒店2008芙蓉路人民路口建筑用地8888.78㎡，总建筑面积102379.81㎡，主楼为两栋29层的姊妹楼，南栋为5A写字楼，北栋为五星级酒店中天广场2008五一路芙蓉广场总建筑面积23万平方米，是一个集商业广场、写字楼、酒店式公寓、高级公寓、大型停车场于一体的建筑综合体。嘉顿新天地2007五一路五一广场对面建筑面积4.7万平方米；写字楼、公寓、商业街于一体，写字楼为点式建筑结构豪布斯卡（HOPSCA）概念。232.售价及租租赁价格分析析2006年以以前典型写字字楼的均价对对比已经投入使用用的高档写字字楼，当年售售价集中在5000-5800元/平米之间，，与新近发售售的高档写字字楼价位相比比，可以看到到长沙高档写写字楼价位正正在稳步上升升。242006年后后典型写字楼楼的均价2006年在在售写字楼的的均价在5000到7000左右，，豪廷大酒店店因是酒店物物业带精装修修，带租约出出售，故价位位比较高。252006年在在售写字楼项项目均取得了了不错的销售售成绩，05年上市的的湘域中央、、运达国际际各自凭借其其在软硬件上上的优势，在在06年上半半年基本销售售完毕；而06年初盛大大开盘的佳天天国际新城由由于良好的投投资潜力与超超前的规划设设计目前销售售在90%左左右。11月开盘的豪豪廷大酒店和和中天广场行行政公馆都有有着较强的品品牌优势，目目前的销售状状况也比较可可观。3.销售及及入驻状况况分析26长沙的写字字楼等办公公用房目前前总体出租租率维持在在80-90%之间间，而新近近入驻的中中档专业写写字楼凭借借其高性价价比而取得得了较高的的出租率，，如第一大大道、恒隆隆国际、建建鸿达现代代城入驻率率达到94%左右；；而原来的的老写字楼楼、配置较较低档的写写字楼空置置率高，如如平安大厦厦入驻率仅仅40%，，联合商厦厦入驻率仅仅达到70%。27长沙写字楼楼市场正呈呈现差异化化竞争的格格局，客户户细分的程程度加剧。。一般而言言，写字楼楼的客户群群体可以分分为以下四四类：1.实力雄雄厚、发展展历史悠久久的大公司司这一类公司司资金充裕裕，注意对对其形象的的维护，因因而对写字字楼的要求求较高，高高档写字楼楼通常是他他们的购买买或租赁目目标。2.发展中中的中小型型公司这一类公司司正处于事事业发展阶阶段，需要要档次较高高的写字楼楼来为其发发展提供较较好的平台台。在可以以承受的范范围之内，，形象好、、品质高的的写字楼仍仍然是他们们的首选。。4、驻户户特征分分析283.刚刚刚起步的的小型公公司因为公司司资金的的限制，，加上公公司形象象的重要要性不是是特别突突出，人人员对空空间的需需求也不不是很大大，为求求公司立立足生存存，所以以价格实实惠的中中低档写写字楼是是这类公公司的购购买或租租赁对象象。4.个人工工作室或部部门承包人人对办公面积积需求不大大，工作时时间自由，，倾向于办办公、居住住一体的SOHO工工作间。目前，长长沙推出出的写字字楼项目目大都是是针对第第一类和和第四类类客户群群，专门门针对第第二类和和第三类类目标客客户的写写字楼较较少，因因为这两两类客户户的定位位难度较较大，不不易把握握。29写字楼市市场发展展趋势从2006年开开始,由由于写字字楼供应应量的增增加、需需求主体体的变化化，导致致市场竞竞争要素素发生变变化。地地段、产产品不再再是竞争争的唯一一要素。。如何为为入驻企企业创造造附加价价值，成成为买家家最为关关注的问问题。对对于入驻驻企业来来说，能能够促进进企业生生产力提提升的要要素是非非常重要要的。对对市场进进行细分分、对客客户群进进行精确确定位十十分必要要，如果果能够找找到合适适的目标标市场，，为特定定客户提提供专门门服务，，项目就就有可能能形成独独特的竞竞争力。。另一方面面，企业业选址更更多地是是从企业业发展的的角度考考虑，靠靠近市场场、靠近近供应商商、充足足的人力力资源等等，都会会帮助企企业形成成更强大大的竞争争力。因因此，商商务区域域的产业业集群将将是吸引引企业的的最大卖卖点。同同时，科科技已经经更广泛泛地渗透透到企业业活动的的各个层层面，企企业越来来越依赖赖网络、、电器设设备。在在这种情情况下，，写字楼楼能够提提供的电电力保证证、网络络保障等等，对企企业的吸吸引力也也将越来来越大。。1.国国际化办办公设施施需求加加大30写字楼从从同质化化产品逐逐步转向向表现目目标企业业群形象象，单个个写字楼楼项目针针对的目目标企业业群不断断缩小。。如北京京市场上上，超大大规模写写字楼与与五星级级酒店综综合体的的出现，，以及新新产品概概念，如如“企业业总部””和“LOFT写字楼楼”，以以及商务务楼的快快速发展展，都是是这一趋趋势的体体现。写写字楼产产品设计计发展到到今天，，对产品品个性化化及室内内空间灵灵活划分分可能性性的需求求越来越越受到开开发商及及业主的的重视。。2.写字字楼产品品主题化化、个性性化发展展趋势突突显311、写字楼楼核心区区楼盘分分布将更更加密集集，经济济磁极效效应日益益强烈。。但由于于周边土土地的供供应量有有限，加加上市区区的南扩扩以及省省政府、、区政府府南迁所所形成的的巨大带带动作用用，写字字楼版图图将突出出CBD，扩展展到劳动动路以及及湘府路路沿线。。2、由于于市场消消费能力力的限制制，今后后一段时时间里写写字楼市市场上商商住楼的的主体地地位不会会改变。。但由于于商住楼楼商住混混合这一一天生缺缺陷以及及其他问问题，使使之不可可能成为为写字楼楼市场的的发展方方向。随随着市场场的逐步步成熟，，商住楼楼将会被被高档专专业写字字楼替代代。3、价价格方方面，，写字字楼市市场的的趋势势应该该是稳稳步上上升。。个别别项目目甚至至可以以凭借借综合合品质质的明明显优优势获获得相相当高高的销销售价价格。。4、写字楼楼对配配套的的重视视程度度加大大，从从降低低单位位电梯梯的服服务面面积到到提高高物业业管理理服务务水平平。长长沙写写字楼楼的档档次整整体有有所提提高，，但仍仍有较较大的的上升升空间间。5、中档档专业业写字字楼市市场广广阔。。尽管管这几几年长长沙写写字楼楼市场场有所所发展展，但但是市市场还还处于于雏形形。在在本土土企业业中，，中小小企业业始终终占市市场主主流的的地位位，瞄瞄准中中小企企业的的中档档专业业写字字楼市市场前前景广广阔。。长沙写写字楼楼市场场总结结32长沙市市酒店店业发发展研研究规模目前酒酒店总总量达达200余余家，，以中中小型型酒店店为主主。酒店档档次与与规模模在全全国省省会城城市中中居前前列,其中中五星星级酒酒店达达到７７所。。但档档次参参差不不齐，，硬件件、服服务、、价格格等差差距很很大。。星级酒店在在总数上呈呈现稳步增增长态势，，近年三星星级酒店增增长慢，四四星级酒店店增长快。。收入星级酒店开开房率呈上上升趋势，，平均开房房率在７００％左右，，接近行业业平均盈亏亏平衡点。。客房房是是酒酒店店的的主主要要收收入入来来源源，，客客房房规规模模直直接接决决定定酒酒店店盈盈利利能能力力,另另外外餐餐饮饮所所占占比比重重最最大大。。长沙沙大大部部分分星星级级酒酒店店都都配配备备有有写写字字楼楼与与会会场场,租租赁赁收收入入也也购购成成收收入入来来源源的的一一部部分分；；康体体休休闲闲在在酒酒店店除除客客房房外外的的收收入入中中比比重重占占12%,同同类类城城市市中中处处较较高高水水平平目前前入入住住长长沙沙酒酒店店的的客客户户主主要要是是会会务务与与旅旅游游客客户户，，占占了了51%，，另另外外的的住住店店客客户户基基本本集集中中在在商商务务出出差差与与娱娱乐乐。。旅游娱乐业与与会展经济将将成为长沙酒酒店业发展的的主要动力。。商务型酒店的的发展具备较较好的市场前前景。收入33市场竞争分析析项目解析竞争定位核心竞争力竞争战略营销策略体系系34省政府板块写写字楼分布图图地理位置：湘府路和芙蓉蓉南路沿线总体规模：据统计，目前前区域内正在在开发，待上上市的商务、、酒店项目总规规模约40万万㎡左右。建筑形态：五星级酒店+5A写字楼楼+大型商业业+高档住宅宅为主。本案351.竞争比比较随着竞争的激激烈，越是同同质化，越是是外围与外延延的竞争。本项目的核心心属性优势明明显（位置因因素除外），，而在外围和和外延属性上上基本处于平平均水平，尚尚有很大的发发展空间。标志商务中心心融城国际大酒酒店湘府东苑商务务中心本案项目位置产品品质价格/成本物业配套升值空间营销水平形象定位综合服务商务氛围362.产品分分析项目位置产品品质价格/成本物业配套升值空间营销水平形象定位综合服务商务氛围核心属性外围属性外延属性产品属性本案核心属性项目位置2产品品质5价格/成本4外围属性物业配套3升值空间4营销水平3外延属性形象定位4综合服务3商务氛围2核心属性（产产品功能）总总评分最高，，而各指标间间差距明显外围属性（产产品服务）各各指标较均衡衡。外延属性（产产品品牌）总总评分最低，，各项指标差差距较明显。。37竞争定位结论论：市场领导导者领导者追随者补缺者挑战者垄断价格产品有不可重复性过河拆桥搭便车，借势以小博大，杀伤战术价格战的制造者目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙创新产品和需求点改变游戏规则强调新的评估标准强调产品的特色和价值[行业老大][非行业老大，中大规模市场][次/非主流市场][敏锐的机会主义者]中顺广场领导导者定位描述述：产品持续续更新，进入入门槛高；价价格成为市场场同类产品参参照标准；性性价比最高；；成为市场明明星项目；知知名度、美誉誉度与忠诚度度居市场首位位。发展轨道：挑挑战者→领导者者→超级竞竞争者38市场领导者的的核心竞争力力模型3142产品服务人文环境（新进者）（品牌）（社会资源））（自然资源））万科：“2+4”—人本本主义；操作作难度大；经经常被效仿；；由于缺乏客客观性，导致致排斥相当部部分客户——体现“营营销价值”『客观性』『主观性』主动式被动式华侨城：“3+4”—区区域性品牌模模型，地段品品牌增值性高高；一旦形成成核心竞争力力，很难被模模仿和超越——体现“区区域价值”水榭花都：““1+3”——客观性；典典型的单一项项目成功要素素和高价楼盘盘的充分条件件——体现“项项目价值”39本案的“核心心竞争力”选选择『客观性』主动式被动式『主观性』3142产品服务人文环境（新进者）（品牌）（社会资源））（自然资源））本项目的选择择：“1+2”（产品+服务），——体现“创创新价值”产品作为项目目核心竞争力力，关键是客客户对产品价价值的认知体体验。将产品价值转转化为营销价价值，关键在在于通过服务务满足客户利利益。40市场竞争分析析项目解析核心竞争力竞争定位竞争战略营销策略体系系41项目价值分析析中央口岸价值值地标形象价值值复合业态价值值后期运营价值值产品创新价值值五大价值点421.客户价价值厘定客户价值分析析：与传统商务区区项目相比，，有明显竞争争优势，客户户感知价值明明显。客户行业分布布明显。购买客户注重重产品形象、、追求增值空空间。432.产品价价值与客户利利益点核心属性项目位置1）毗邻政府，地域标示性强。2）交通便捷产品品质分户空调；LOW-E玻璃；进口石材；OTS名牌电梯；分户式空调；综合网络布线；智能化系统配置；空中花园；宽柱距；高层高价格/成本成本优势明显；使用成本低外围属性物业配套多功能会议中心；特色商业配套；会所升值空间城市副中心带来的升值前景营销水平有战斗力的营销团队；专业营销顾问；多年积累的客户资源外延属性形象定位商务综合体；建筑立面综合服务商务中心；品牌开发商/物管公司/施工单位商务氛围省政府政府以及中央商务区域周边商务氛围不断提升商务便捷优质资产保障障节流就是赚钱钱一站式服务可持续增值专业服务形象就是财富富专业服务、品品质保障可见的未来443.目标客客户群1）在长株潭潭地区办公，，有强烈提升升形象需求的的民营企业（（外贸、房地地产、通讯、、医疗、律师师等）；2））在天心开发发区办厂，有有设立销售窗窗口需求的企企业；3）中中小投资者核心客户游离客户偶得得客客户户1））通通讯讯、、IT、、广广告告等等行行业业领领袖袖企企业业的的跟跟随随者者；；2））成成长长迅迅速速，，有有扩扩大大办办公公场场地地需需求求的的企企业业1））在在长长沙沙商商住住楼楼办办公公企企业业；；2））大大型型企企业业核心心驱驱动动力力：：中中央央商商政政口口岸岸形形象象；；优优质质资资产产保保障障；；可可持持续续增增值值45酒店店引引进进品品牌牌之之一一————香香格格里里拉拉伦敦敦香香格格里里拉拉大大酒酒店店港岛岛香香格格里里拉拉大大酒酒店店迪拜拜香香格格里里拉拉大大酒酒店店悉尼尼香香格格里里拉拉大大酒酒店店香格格里里拉拉是是世世界界顶顶级级酒酒店店品牌牌，，目目前前在在世世界界各各地地有有50余余家家豪豪华华五五星星级级酒酒店店46香格格里里拉拉在在中中国国上海浦东香香格里拉大大酒店广州香格里里拉大酒店店深圳香格里里拉大酒店店目前，香格格里拉已经经在中国已已经有16家店，客客房8000套，是是国内最大大世界顶级级连锁酒店店。47香格里拉的的名字就是是奢华48酒店引进品品牌之一———希尔顿顿纽约希尔顿顿瑞士希尔顿顿沙特希尔顿顿希尔顿是全全球盈利最最高的酒店店集团，拥拥有分布在在76个地地区的2800间酒酒店49希尔顿在中中国上海希尔顿顿北京希尔顿顿深圳希尔顿顿50希尔顿旗下下有多个酒酒店品牌，，其中“康康拉德”是是奢华型酒酒店，Doubletree是高端端多功能酒酒店，“斯斯堪的克””是经济型型酒店。目目前在中国国已经营6家酒店，，其中五家家“希尔顿顿”品牌分分别位于北北京、上海海、三亚、、重庆及合合肥，在香香港拥有一一家康拉德德酒店。希希尔顿方面面计划，未未来2-3年内，希希尔顿品牌牌还将进驻驻东莞、太太原和重庆庆，内地的的第一家康康拉德酒店店则将于2009年年在上海开开业。51酒店引进品品牌之一———万豪法兰克福万万豪柏林万豪香港万豪渥太华万豪豪新奥尔良万万豪万豪国际集集团是全球球首屈一指指的酒店管管理公司，，业务遍及及67个国国家和地区区管理超过过2,800家酒店店。旗下拥拥有万豪酒酒店、万丽丽酒店、、丽斯卡尔尔顿酒店、、万怡酒店店等十多个个品牌。52万豪在中国目前，万豪国国际在中国和和香港通过JW万豪酒酒店及度假酒酒店（豪华酒酒店）、万豪豪酒店及度假假酒店、万丽丽酒店及度假假酒店、新世世界酒店（优优质酒店）、、万怡酒店（（中高价酒店店）和万豪行行政公寓（长长租酒店）等等6个品牌管管理着29家家酒店。此外外，万豪国际际还通过华美美达国际酒店店及度假酒店店这个品牌在在中国管理着着37家酒店店提供13,237间客客房。上海重庆广州沈阳53酒店引进品牌牌之一——威威斯汀喜达屋在全世世界拥有850多家酒店店，旗下拥有有八个品牌：：瑞吉、至尊尊精选、喜来来登、威斯汀汀、喜来登、、艾美，W酒酒店及ALOFT酒店。。东京威斯汀华沙威斯汀纽约威斯汀54威斯汀在中国国广州威斯汀重庆威斯汀上海威斯汀作为六星级豪豪华酒店，威威斯汀在国内内已营业的只只有上海、广广州、北京三三家，重庆、、天津两家在在建设中55行政公寓卖点：顶级酒酒店管理多种风格豪华华装修政府公务区核核心位置三城融城中央央北京波菲特行行政公寓56波菲特行政公公寓风格之———温馨浪漫漫57波菲特行政公公寓风格之———简约现代代58波菲特行政公公寓风格之———典雅奢华华59万豪棕榈泉行行政公馆60典型个案研究究——运达国国际广场运达国际广场场雄踞松贵园园金融核心地地带，其地段段优势与商务务气氛无可比比拟，被誉为为城市CBD“核心动力力”。它总建建筑面积10万平方米，，涵盖白金五五星级酒店、、国际五星级级写字楼，五五星级国际公公寓、国际名名品走廊四大大国际商务业业态，融商务务办公、酒店店、购物、居居家等诸多功功能于一体。。该案成功之关关键品牌号号召+资金金保证证=成成功世界顶顶级酒酒店喜来来登浦东发发展银银行湖南分分行项目之之初便便引入入这两两家著著名企企业进进驻，，立刻刻解决决了品品牌与与资金金流的的问题题，为为项目目成功功奠定定基础础。61成功的的细节节气派醒醒目的的售楼楼部是是最好好的广广告写字楼楼CBD核心心地段段第一太太平洋洋戴维维斯物物业管管理顶级酒酒店、、百货货配套套公寓邀请世世界著著名设设计师师设计计世界顶顶级品品牌装装修第一太太平洋洋戴维维斯物物业管管理完美的的配套套与地地段酒店填补湖湖南空空白的的国际际顶级级酒店店裙楼酒店大大堂浦东发发展银银行营营业大大厅比肩““西武武”的的“世界界名品品走廊廊”实现价值酒店：持有有公寓10000元/㎡写写字楼7000元/㎡裙楼楼10000元/㎡㎡62市场竞争分分析项目解析竞争定位竞争战略核心竞争力力营销策略体体系63市场领导者的营销战略新用户/新新用途/更更多的使用用阵地防御/侧翼防御御/先发制制人/反击击式防御/运动防御御/收缩防防御购买/新产产品/提高高了产品质质量或营销销费用领导者营销战略保护市场份份额在有限的市市场总量下下，扩大市市场份额扩大总需求求641本案营销销战略模型：：虚实结合合、争夺资资源本项目营销销战略模型型呈现“梭梭状”结构构，需要做做强的是占位、体验验和服务，而要做大大的是形成产业与与客户规模模方面。体验——产产品价值服务——提提供附加值值引导并创造造客户需求求，形成产业与与客户簇群群占位高端，，代表城市市未来，建立市场标标杆体验和服务务市场竞争虚实竞争定位：：完成从挑战战者到领导导者的角色色转换核心竞争力力：产品+服务争夺客户资资源652.营销战战略体系引导并创造客客户需求，形成行业簇群群与客户簇群群占位高端，代代表城市未来来，建立市场标杆杆体验和服务核心战略分战略与长沙的未来来关联中心化引入领袖企业业满足中小企业业扩张需求租售联动体验计划建立商务平台台663.形象定定位将“城市综合合体”概念转转化为客户可可感知的词汇汇：“中央政政务口岸”“财富·第五五大道”为二二期沿街商业业部分的独立立名称，以塑塑造副品牌，，提升物业价价值。从客户利益出出发的价值主主张：站在一一个更高更宽宽广的平台上上，加速发展展，做大做强强。中顺国际广场中央政务口岸财富·第五大道关键词：提升长沙商商务活力、焕焕发湘商精神674.项目价价值体系可持续增值改变城市景观价值体系综合体资源共享形象就是财富优质资产保障企业成长壮大的孵化器68市场竞争分析析项目解析竞争定位核心竞争力竞争战略营销策略体系系69营销分战略———

1）与与湖南的未来来关联：做三三件事Action1：引入泛珠三角区域域合作与发展展论坛概念协同省、市、、区政府，以以及工商联，，邀请经济学学者、企业参参加，掀起社社会话题，塑塑造湖南中央央商务、政务务口岸形象。。Action2：协办“长沙南南城建设成果果及规划展览览”展示区域目前前发展及规划划前景，激发发想象。Action3：出版《商政之之道》专业书书刊承载中顺物业业专业追求、、区域规划蓝蓝图、中顺国国际广场规划划701.营销分分战略——2）中心化化：让“政务口岸””深入民心Action1：成为重要的政政务、商务会会议场所积极挖掘资源源，主动联系系会议安排，，增加媒体曝曝光率。Action2：参加有社会影影响力的政务务活动或社会会事件如资产对接会会、房交会、、高端论坛等等。Action3：铺设传播网络络占领几个重要要据点：机场场/火车站广广告牌、长沙沙地图、黄页页、商旅资料料、电台报时时等。Action4：标志性建筑小小品沿街人行道设设置小型城市市雕塑，中心心广场建造如如“湖湘之泉泉”的建筑小小品，成为外外地人来长必必看的线路。。711.营销分分战略——3）引入领袖企业业：形成行业业集聚效应Action1：大客户培养计计划向著名企业定定向推广，及及早签订认购购意向书。Action2：大客户定制专属大堂及电电梯；预留建建筑可调整空空间，如高层层设立复式单单位；增加附附加值，提供供彰显企业形形象的渠道，，如转让单栋栋命名权、赠赠送楼顶霓虹虹灯或楼体户户外广告位、、广场旗杆、、电梯轿厢楼楼层按钮定制制标示等。Action3：大企业进驻签签约仪式占领几个重要要据点：机场场/火车站广广告牌、长沙沙地图、黄页页、旅游资料料等。721.营销分分战略——4）满足中小企业业扩张需求Action1：弹性发展空间间推出“1+1”计划，2个单位打包包发售，半用用半租。Action2：减负行动设计减负付款款方式，降低低首付门槛。。731.营销分分战略——5）租售联动：滚滚雪球，扩大大客户群Action：建立专业租赁赁服务中心收集租赁客户户资源，转换换成为购房客客户。741.营销分分战略——6）体验计划Action1：价值点体验计计划广场园林实景景展示，并纳纳入销售接待待参观流程。。销售中心设立立产品实验室室。Action2：商业体验计划划“中顺·第五五大街”亮灯灯仪式。“城市客厅””举办社会活活动。Action3：商务服务体验验计划为租户免费提提供品牌装修修公司设计方方案。设立楼层专属属物管管家，，引入“金钥钥匙”服务体体系，提供24小时贴心心服务。Action4：未来体验计划划酒店设计国际际招标公关活活动751.营销分分战略——7）建立商务平台台：共创财富富Action1：组建“中顺财财富会”吸纳业主、租租户、诚意客客户。Action2：会员权益会员享有中顺顺物业开发项项目的认购优优惠权益。Action3：客户营销引入光华商商学院财富富分校，设设立办公场场地，为会会员定期提提供企业管管理提升课课程。Action4：中顺财富会员网网页建立会员交流的的平台。。762.整体体营销节奏奏安排2008年年1月5月8月10月7000万万（25%）销售目标持续销售正负零8000万万（33%）12月3月7月9月11月12月2007年年8月10月2009年年1月开工首层主体封顶项目筹备期期开盘期强销期客户资源管管理对外发售VIP卡//选房及开盘盘营销节奏工程节点重大事件春节黄金周//秋季房交会会黄金周//房交会5000万万（30%））阶段目标客户管理；；大客户培培养计划抢占市场；；蓄水造势势实现销售目目标12月底前前完成2.亿（80%）10层以上上春季房交会会//开盘盘773.推广广攻略2008年年1月5月8月10月12月3月7月9月11月12月2007年年8月10月2009年年1月营销节点营销节奏秋季房交会会闪亮登场场房交会会中中顺财富论论坛//资资本对结会会亮相中顺财富富论坛//城市市建设成成果及规规划展览览//新新书发行行仪式星光大道道亮灯仪式式//大大客户户签约仪仪式持续销售售项目筹备备期认购期强销期客户资源源管理对外发售售VIP卡开盘及选选房营销强度度营销投入入比例50%营销投入入比例40%营销投入入比例10%784.展展示攻略略Action1：营销服务务中心规划展示示；产品品展示；；企业品品牌展示示；销售售服务；；租赁服服务；售售后服务务。Action2：打造“城城市走廊廊”“中顺··第五大大街”首首层临街街橱窗。。“城市客客厅”。。人行道建建筑小品品。Action3：物业展示示大堂。空中花园园。物业管理理形象。。795.营营销筹备备工作2008年1月月5月8月10月12月3月7月9月11月12月2007年8月月10月2009年1月月营销节奏奏持续销售售项目筹备备期认购期强销期客户资源源管理发售VIP卡，，选房及及开盘确定专业业公司：：广告/三三维动画画/商业业经营公公司/模模型筹备工作正负零开工首层工程节点营销节点住交会闪亮亮登场房交会中顺顺财富论坛坛//资本本对结会亮亮相中顺财富论论坛//城城市建设成成果及规划划展览//新书发行行仪式组建“财富富会”星光大道亮灯仪式//大客客户签约仪仪式提交开盘方方案、推广广方案、价价格方案销售物料到到位招聘人员营销中心装装修到位现场包装到到位80总结营销核心问问题：降低风险，，确保必胜胜市场竞争环环境：完全竞争市市场比拼资资源与成本本项目竞争定定位：完成从挑战战者到领导导者的角色色转换核心竞竞争力力：地段+品品牌营销核心战战略：占位高端；；体验和服服务；形成成产业与客客户规模核心主主张张：中央政务口口岸营销策策略略：与湖南的未未来关联；；中心化；；引入领袖袖企业；满满足中小企企业扩张需需求；租售售联动；体体验计划；；建立商务务平台营销具体行行动……81与您携手共共创辉煌！！829、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。02:08:4202:08:4202:081/5/20232:08:42AM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。1月-2302:08:4202:08Jan-2305-Jan-2312、故人江海别别，几度隔山山川。。02:08:4202:08:4202:08Thursday,January5,202313、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。1月月-231月月-2302:08:4202:08:42January5,202314、他乡乡生白白发，，旧国国见