XXXX年月沈阳汇景地产肇工街项目市场报告

汇景地产肇工街项目

市场分析报告

沈阳众联社

2010年5月市场分析沈阳房地产现状铁西区房地产现状新建住宅涨幅指数沈阳购房者对开发商满意指数1-5月铁西区商品房成交价格走势铁西区几大人居板块几大板块对比分析铁西老城区房价涨幅沈阳房屋销售价格指数竞品项目分析竞品概况竞品的对比分析小结报告需要解决的问题？项目所处铁西区的区位特征？项目的目标人群？项目分析市场分析项目定位营销策略视觉与平面一、沈阳市房地产市场的现状？1.3月，沈阳房屋销售涨幅居70个城市第62，价格指数排名第83月份，全国70个大中城市房屋销售价格指数同比上涨11.7％，2月份，这数字还是10.7％。2月份环比增幅为0.9％，而3月份扩大至1.1％。与全国数字相比，沈阳3月份同比上涨幅度只有3.8％，涨幅在70个大中城市里位居第62位，沈阳房屋销售价格指数3月份环比数字高达1.4％，在全国70大中城市中排名第8。2.沈阳新建住宅指数涨幅全国第十二3月份沈房价指数环比涨幅全国第八；新建住宅价格指数涨幅全国第十二。隐形信息：沈阳市房地产市场目前仍处于比较平稳的一个状态。涨幅小，价格平稳上涨。3.沈阳购房者对开发商满意指数下降42.4个点2010年第一季度“中国购房者信心指数”研究报告显示：由于房地产市场价格的持续上涨以及可选楼盘数量的稀少，沈阳购房者对开发商信用水平缺乏信心，现状满意指数仅为77.3点。相比2009年第四季度的119.7点，下降幅度达42.4点。隐形信息：购房者对房价的抗性日渐明显。购房需求受到打击。4.沈阳二手房网当日挂牌登记转让的房源数量猛增沈阳二手房网当日挂牌登记转让的房源数量达到1925套，而房市调控政策发布前的4月14日，当日挂牌登记的数量仅为138套，此前相当长时间里，该网日挂牌登记房源量维持在100-300套不等。隐形信息：投资客开始抛售二手房，将对一手房造成一定影响.通过以上隐形的信息我们可以看到：从4月中旬起出台的一系列房产调控政策，在国内一线市场迅速掀起波澜。“五一”期间，在国家和地方“楼市新政”的轮番轰炸下，各地楼市普遍遇冷。虽然目前沈阳房地产市场整体态势趋稳，但已经面临很大的价格上涨压力。沈阳走高的速度很慢，这说明沈阳的房地产市场主要是自住房市场，属于合理消费市场，而不是投资市场。”项目分析市场分析项目定位营销策略视觉与平面（一）2010年1-5月铁西区商品房成交价格走势4861元/㎡当前均价：5115走势：0.04%12月4月5月4300480053003月1月2月4857元/㎡4879元/㎡4981元/㎡5113元/㎡5115元/㎡小结：1.从上图可看出，从09年到2010年5月，铁西区商品房成交价格走势呈平稳且逐步攀升的态势。2.且均价稳定在4900-5200元左右。3.铁西区商品房成交价格走势稳定。整个铁西区的开发环境比较稳定，需求强烈。二、铁西区房地产市场概况项目分析市场分析项目定位营销策略视觉与平面探讨铁西区的房地产市场概况，我们首先要从几个方面入手，第一回顾整个铁西区房价走势、第二划分铁西区房地产几大发展板块、最后分析影响铁西区商品房价格的因素、建大及北一路沿线

形象核心区二、铁西区房地产市场概况重工街沿线

工业老城区兴华街沈辽路沿线

新兴商业区

铁西新区

南部于洪新城

北部于洪新城（二）铁西区几大人居板块项目分析市场分析项目定位营销策略视觉与平面版块区域特征均价楼盘形象核心区建大及北一路沿线1.铁西最具代表的国际化都市展示区2.近年来发展迅猛，吸引万科、华润等大盘进驻。3.房价居铁西区各大版块之首。6500-10000华润凯旋门、金域国际、巴塞罗那、鑫丰御景华庭、爱再城……新兴商业区兴华南街及沈辽路沿线1.依托原有铁百商业区，形成新兴的区域商业区。2.以万达为代表精装公寓产品兴起。6500—8000万达广场、龙城公馆、宏发城市主场……工业老城区重工街、肇工街沿线1.是从前铁西重工业区。2.居住形象陈旧，铁西工人的集中居住区3.区域升级置业需求强烈，多为中低档楼盘。5600第一城、美好愿景、亚美利加铁西新区开发大道及沈盘公路沿线1.铁西西扩新城区区域。2.距离市区较远，小产权楼盘众多。3800优诗美地、水墨丹青、中央湖畔北部及南部于洪新城沈阳绕城高速与重工街沿线1.区域上分属于洪区管辖，距离铁西城区较近2.优惠的价位、近铁西的区位吸引众多铁西及其他区域客群购买3.近年房价随铁西中心区房价渐高4500瑞士风情、华城世界、恒大绿洲、碧桂园、阳光100（三）几大板块对比分析项目分析市场分析项目定位营销策略视觉与平面小结：1.市场：保利、第一城等大盘进入本区域，品牌性的开发理念给本案带来冲击。2.地域限制因地处老城区，观念上仍存在离市区远，交通不便商业等配套薄弱问题。目前，本区域楼盘购买人群主要来源于拆迁居民及本地区原住居民。项目名称金域国际项目地址铁西建设中路12号开发商沈阳万科金域曦郡地产开发有限公司

基本资料总占地面积27249㎡总建筑面积119273㎡容积率4建筑形式高层总户数1000销售率即将开盘开盘时间5月9日户型区间70-117建筑类型高层、多层均价8000起建大板块

产品类型：高层为主

开发商：实力品牌

均价：均价8000

主力户型：70-100中大户型

人群：市内五区高端客户群，由地铁经济及铁西发展前景，聚焦绝对购买力客户群。

置业动机：投资自住各占半壁江山

项目名称巴塞罗那项目地址铁西云峰街36号(沈阳市鼓风机原址)开发商沈阳巴塞置业有限公司基本资料总占地面积15000平方米总建筑面积45000平方米容积率2.50建筑形式高层、多层总户数销售率未开盘开盘时间待定户型区间35-130㎡建筑类型层数、栋数3栋6层，3栋28层均价7500（三）几大板块购买人群分析项目名称万达广场项目地址沈辽路和兴华街交汇处开发商沈阳万达房地产有限公司基本资料总占地面积201700平方米总建筑面积900000平方米容积率3.78建筑形式高层住宅，商业总户数2000多户销售率在售400套开盘时间2010年4月户型区间30-60建筑类型33层高层均价6500中央商业区

产品类型：高层为主

开发商：铁西本土地产开发品牌

均价：均价6500

主力户型：60、70中小户型

人群：受专业类型的投资客带动，区域成为初级投资客群热衷投资型产品。

动机：投资为主，自住为辅

项目名称龙城公馆项目地址铁西沈辽路与云峰街交汇处开发商辽宁世代房地产开发有限公司基本资料总占地面积35000平方米总建筑面积90000平方米容积率2.39

建筑形式高层、多层、洋房总户数1000销售率60%开盘时间2009-04

户型区间高层38-90建筑类型层数、栋数多层4层、5层、6层高层32层均价高层5700多层6500洋房8000项目名称鑫丰御景华庭项目地址铁西北三中路2号

开发商沈阳鑫丰置业房地产开发有限公司基本资料总占地面积45186平方米总建筑面积96363平方米容积率2.20建筑形式多层、小高层、高层总户数964销售率85%开盘时间2010-3-20

户型区间50ｍ²-130ｍ²建筑类型层数、栋数2栋28层、4栋9层、7栋6层均价高层6000、小高层6500、多层6000项目名称宏发英树项目地址沈辽路与保工街路口南行500米华城世界生活馆开发商沈阳宏发房屋开发有限公司基本资料总占地面积600000总建筑面积1000000容积率1.23建筑形式典式高层总户数844销售率45%开盘时间2010.5.7户型区间34-80建筑类型层数、栋数5栋9，5栋10均价4700南部于洪新城

产品类型：高层、多层

开发商：铁西本土地产开发品牌

均价：均价4500

主力户型：70中小户型

人群：大部分为工作在铁西区附近，首次置业者，被区域相对较高性价比吸引自住。

动机：自住为主，投资为辅

项目名称富海云天项目地址铁西保工街58号

开发商辽宁威利房地产开发集团有限公司基本资料总占地面积8万平总建筑面积20万平容积率2.5建筑形式洋房、高层、多层总户数800销售率售罄开盘时间2008年户型区间40-180建筑类型层数、栋数6层25层均价洋房：8000多高层：5200项目名称湖景豪庭项目地址沈阳市铁西区南八西路一号开发商沈阳恒合房地产开发有限公司基本资料总占地面积3.1总建筑面积6.2容积率2建筑形式多层高层总户数销售率90%开盘时间08.8.8户型区间42-121建筑类型层数、栋数均价5000老城区产品类型：高高层、多层开开发商：铁铁西本土地产产开发品牌均均价：均价价5600主主力户型：：70.80中小户型人群：低于建建大及中央商商业区人群，，但高于于洪洪新城的初次次置业，多数数为的政府机机关、教师等等升级置业者者。动机：完全作作为自住的的区域内人群群升级置业的的第一居所（四）铁西老老城区房价涨涨幅本项目所在地地正是铁西老老城区1.就房价而而言，4月份份铁西老城区区的房价为5568元元/平方米，，环比上涨4.23%。。2.整体而言言，在铁西老老城区选购一一套八九十平首付为2万至15万万元左右生活活配套相对成熟的房源源并不是很容容易的一件事事。房价涨跌幅度区域价格（元/平方米）环比涨幅（%）环比涨幅（元/平方米）统计楼盘样本量上涨200元/平方米以下沈北新区32910.46%1534苏家屯32543.50%1106东陵区48444.02%18712皇姑区59341.91%11125上涨200-300元/平方米大浑南36757.68%26210于洪新城47414.77%21610北于洪47915.07%23123铁西老城区55684.23522637沈河区87382.80%2388上涨300-400元/平方米西部于洪36329.20%30617铁西新区379210.68%36618浑南新区58367.08538628上涨400元/平方米大东区55749.04%46223下降216元/平方米和平区6943-3.02%-21627项目分析市场分析项目定位营销策略视觉与平面三、竞品项目目分析（一）竞品概概况1.保利.心心语花园项目分析市场分析项目定位营销策略视觉与平面项目分析市场分析项目定位营销策略视觉与平面项目名称保利心语项目地址沈阳市铁西区重工街熊家岗路（原沈阳水泵厂）售楼电话87798888相关单位投资商保利地产开发商沈阳恒富房地产开发有限公司建筑设计哈尔滨工业大学建筑设计研究院基本资料总占地面积144800平方米总建筑面积336900平方米建筑结构框架容积率2.3建筑形式多层;小高层开发期数目前二期中央大道总户数2360户建筑风格现代绿化率39%外立面涂料装修标准毛坯供暖方式地热销售率1期91%开盘时间2009.4.7交工时间2009.10.30户型区间46-135主力户型60-80剩余主力面积60-80建筑类型层数、栋数18层公摊/得房率24折扣多层：1次性99，按揭98起价多层：6000均价多层：6500多层：顶价6700物业情况物业顾问公司物业费电梯费沈阳保利物业管理有限公司1.2元/平方米/月12/人/月停车情况总停车数1156车位住户比1:2周边配套商业园区自营商业配套教育内建4000平幼儿园，铁西区重工一校铁西区重工二校、铁西区重工四校、轻工一小学、轻工二校医疗铁西区红十字医院、铁西区第六医院、铁西区第九医院、铁西区中医院、铁西区人民医院交通114、278、284、266、240、241等多条公交线路地理位置评估地理位置偏远项目环境评估项目环境形象较好项目景观评估较具品质感SWOT分析优势品牌力劣势地理位置偏远销售人员表现耐心细致2.其仕郡项目分析市场分析项目定位营销策略视觉与平面三、竞品项目目分析项目分析市场分析项目定位营销策略视觉与平面项目名称其仕郡项目地址沈阳市铁西区保工街北二路售楼电话88596666相关单位投资商美国其仕企业（国际）有限公司开发商沈阳其仕房地产有限公司建筑设计都市建筑设计院基本资料总占地面积61000平方米总建筑面积130000平方米建筑结构钢混容积率2.07建筑形式多层/高层开发期数亚美利加二期总户数1400建筑风格美式风格绿化率35%外立面劈开砖装修标准毛坯供暖方式华发热力销售率二期50%开盘时间2009.5交工时间2010.10.30户型区间多层80-130板高60-90主力户型80-100剩余主力面积60-130建筑类型层数、栋数26层11栋15层公摊25%折扣一次性99，按揭无起价5200均价6000顶价6600物业情况物业顾问公司物业费电梯费世邦魏理仕1.5元/平方米/月12/人/月停车情况总停车数303车位住户比1:3周边配套商业星摩尔购物中心教育雏鹰东校、127中学、173中学、金摇篮双语幼儿园医疗医大、五院、九院交通235.204.205.242.283.288等6条公交线路地理位置评估离塔湾近，周边临近工厂项目环境评估临近保工街，北二路形象较多项目景观评估别墅级景观SWOT分析优势居住型产品、位置优势劣势价位较高销售人员表现热情，流程化3.美好愿景景项目分析市场分析项目定位营销策略视觉与平面三、竞品项目目分析项目分析市场分析项目定位营销策略视觉与平面项目名称美好愿景项目地址沈阳市铁西区肇工街与北四路交汇处售楼电话25725555相关单位投资商

开发商辽宁宝立房产开发有限责任公司建筑设计东北金城建设集团、辽宁金帝建工集团全程策划哈尔滨工业大学建筑设计院基本资料总占地面积180000平方米总建筑面积530000平方米建筑结构短肢剪力墙容积率2.5建筑形式多层/小高层/高层开发期数一期总户数2090户建筑风格欧式绿化率40%外立面贴砖装修标准毛坯供暖方式24小时地热、金牛地热管销售率60%开盘时间2009年交工时间2010.6.30户型区间40-160主力户型60-90剩余主力面积40-140建筑类型层数、栋数30层21栋公摊20-23%折扣一次性99，按揭无起价4300均价4750顶价5800物业情况物业顾问公司物业费电梯费待定1.2元/平方米/月-1.3元/平方米/月12元/人/月停车情况总停车数840车位住户比1：2周边配套商业铁西百货、新玛特教育重工四小、36中、雨天实验中学医疗沈阳医学院奉天医院、铁西第九人民医院、第五人民医院、铁西中医院、东药医院交通114/278/240/241/235/239地理位置评估位置偏远项目环境评估距离铁西体育场，周边居住形象陈旧项目景观评估欧式园林景观SWOT分析优势物业配套，有会所，形象好劣势高层产品一梯七户销售人员表现专业，细致，耐心4.宏久家园园项目分析市场分析项目定位营销策略视觉与平面三、竞品项目目分析项目分析市场分析项目定位营销策略视觉与平面项目名称宏久家园项目地址沈阳市铁西区卫工街12号售楼电话25418888相关单位投资商

开发商沈阳新宏久房屋开发有限公司建筑设计东北建筑设计院基本资料总占地面积17000平方米总建筑面积100000平方米建筑结构框架剪力墙容积率5.5建筑形式多层/高层开发期数一期总户数1078建筑风格现代绿化率45%外立面高级防水涂料装修标准毛坯供暖方式惠天热电、地热销售率一套110㎡开盘时间2009年10月交工时间2011.1户型区间110-135主力户型85剩余主力面积115建筑类型层数、栋数6栋33层高层公摊/多层得房率27%，15折扣无起价高层4580均价高层5000多层6480顶价高层6000物业情况物业顾问公司物业费电梯费没定1元/平方米/月12/人/月停车情况总停车数140车位住户比1：8周边配套商业乐购、兴隆大家庭、中兴超市、工人新村市场、十三路大厅教育保工五校、肇工二校、劳动幼儿园医疗五院、九院、八院交通261/278/161地理位置评估临近劳动公、卫工街、一级马路项目环境评估卫工明渠项目景观评估——SWOT分析优势——劣势——销售人员表现尾房销售，不热情项目分析市场分析项目定位营销策略视觉与平面5.宏发长岛岛三、竞品项目目分析项目分析市场分析项目定位营销策略视觉与平面项目名称宏发长岛项目地址沈阳市铁西区沈辽西路仙女湖公园内售楼电话25251111相关单位投资商

开发商沈阳宏发房屋开发有限公司建筑设计深圳高域建筑设计顾问有限公司基本资料总占地面积13000平米米总建筑面积200000平米建筑结构钢混剪力墙-框架结构容积率3.44建筑形式高层开发期数2期总户数2210建筑风格钢混剪力墙-框架结构绿化率90%外立面高级涂料装修标准毛坯供暖方式地热销售率90%开盘时间2008年交工时间2009年10月户型区间57-146主力户型90剩余主力面积90平以上高层（总）层数、栋数12栋35层公摊23%折扣无起价4900均价5100顶价5300物业情况物业顾问公司物业费电梯费沈阳宏发房屋开发有限公司1.2元/平方米/月12/人/月停车情况总停车数960车位住户比2:5周边配套商业兴隆大家庭、家乐福、乐购、铁百、大家庭教育保工二校、工人村二校、百中、培英中学、二十二中学、三十六中学、一五八中学、培英中学医疗铁西区第九医院西城中医院医大二院附属医院（盛京医院）铁西区第五人民医院铁西区第八人民医院，五院交通铁西新区2线/111/206/283/261/161/206地理位置评估保工街沈辽路临近铁西中心区项目环境评估临近仙女湖公园项目景观评估——SWOT分析优势临近仙女湖自然资源优势劣势典式高层销售人员表现冷淡6.御林湾项目分析市场分析项目定位营销策略视觉与平面三、竞品项目目分析项目分析市场分析项目定位营销策略视觉与平面项目名称恒润御林湾项目地址沈阳市铁西区北四中路13号售楼电话25828777相关单位投资商

开发商沈阳彬海房地产开发有限公司建筑设计上海舜元建设（集团）股份有限公司基本资料总占地面积20000平方米总建筑面积60000平方米建筑结构小高层和高层是框剪、多层是混合容积率2.28建筑形式多层/高层开发期数一期总户数380建筑风格现代绿化率30%外立面高级涂料装修标准毛坯供暖方式地热销售率一期剩余7套二期未开盘开盘时间2009.4.30交工时间2010.10.31户型区间38-125主力户型98剩余主力面积40建筑类型层数、栋数6层2栋18层2栋9层1栋公摊/得房率23折扣一次性97.按揭9.9起价小高层4950多层5890均价小高层5000多层6000顶价小高层5390多层6090物业情况物业顾问公司物业费电梯费百升源物业有限公司1元/平方米/月12/人/月停车情况总停车数300车位住户比1:1周边配套商业铁西百货、乐购超市、家世界、香江大市场教育卫工一校、启工一校、启工二校、启工三校、三十二中学、三十六中学、一五七中学、一五八中学医疗维康医院、八院交通114/297/242/135/240/239/175地理位置评估北四路，位置优势不明显项目环境评估没有突出的自然景观，环境优势不突出项目景观评估从规划上看没有核心景观区SWOT分析优势小户型产品劣势缺乏品牌力，规划中规中矩销售人员表现一般7.江南印象象项目分析市场分析项目定位营销策略视觉与平面三、竞品项目目分析项目分析市场分析项目定位营销策略视觉与平面项目名称江南印象项目地址沈阳市铁西区赞工街5号售楼电话62390666相关单位投资商

开发商辽宁力丰房屋开发有限公司建筑设计

基本资料总占地面积27000平方米总建筑面积68000平方米建筑结构多层砖混容积率2.4建筑形式多层/高层开发期数一期总户数700建筑风格中式绿化率33%外立面墙砖装修标准毛坯供暖方式

销售率住宅100%开盘时间2008年交工时间2009.12户型区间30-110主力户型

剩余主力面积

建筑类型层数、栋数5栋17层公摊

折扣一次性9.5起价4500均价4850顶价5200物业情况物业顾问公司物业费电梯费暂未定1.2元/平方米/月12/人/月停车情况总停车数300车位住户比1：2.33周边配套商业兴隆大家庭/西部汽配城/十二路综合市场/工人村综合市场/乐购超市

/中兴超市/世星国际酒店教育53中学，54中学，36中学，22中学，162中学，55中学，157中学医疗九院八院交通204/226/266/501/240/261/264/241/278/288/铁西一线地理位置评估——项目环境评估——项目景观评估——SWOT分析优势——劣势——销售人员表现——8.第一城项目分析市场分析项目定位营销策略视觉与平面三、竞品项目目分析项目分析市场分析项目定位营销策略视觉与平面项目名称第一城项目地址铁西建设大路18号售楼电话25519999相关单位投资商香港新恒基集团开发商新恒基(沈阳)置业有限公司建筑设计北京中关村基本资料总占地面积42万平方米总建筑面积120多万平方米建筑结构框架容积率3建筑形式小高层、高层开发期数目前6期总户数1976建筑风格现代绿化率60%外立面涂料装修标准毛坯供暖方式地热销售率目前组团70%以上开盘时间2006-9-16交工时间2011.10.31户型区间45-78主力户型54剩余主力面积78建筑类型层数、栋数24公摊19%折扣一次性9.7起价4750均价6200顶价7000物业情况物业顾问公司物业费电梯费新恒基物业1.20元/平米·月12/人/月停车情况总停车数地下停车1000车位住户比1:2周边配套商业家世界超市、乐购、家乐福、铁百教育启工一校、启工二校、启工三校、保工二校、22中学、36中学医疗奉天医院、九院交通240、239、266、135、264、288、新区一线(启工街下车)。地理位置评估地铁出口项目环境评估前期入住率较高居住初具成熟项目景观评估园区内景观SWOT分析优势地铁出口性价比劣势心理位置上远销售人员表现不热情不冷淡9.假日蓝湾湾项目分析市场分析项目定位营销策略视觉与平面三、竞品项目目分析项目分析市场分析项目定位营销策略视觉与平面项目名称假日蓝湾项目地址沈阳市铁西区卫工街北四路售楼电话25627777相关单位投资商香港君临投资集团开发商沈阳西城蓝湾地产开发有限公司建筑设计北京中华建规划设计研究院全程策划（美）迪罗高谊国际联合设计机构基本资料总占地面积130000平方米总建筑面积300000平方米建筑结构钢混剪力墙-框架结构容积率2.31建筑形式多层/高层开发期数

总户数3000建筑风格

绿化率35%外立面涂料装修标准毛坯供暖方式24小时地热销售率一期剩余1套多层70套开盘时间2007.12.8交工时间2009.7.31户型区间43-118主力户型82剩余主力面积高层43多层100小高层（总）层数、栋数24层公摊23折扣高层仅余一套40凭必须1次性起价多层5080均价多层：5880顶价多层6280物业情况物业顾问公司物业费电梯费俊豪物业1元/平方米/月12/人/月停车情况总停车数不详车位住户比不详周边配套商业乐购，家世界，铁西百货，陶林居教育启工一校，启工二校，沈阳四中，沈阳市第36中学医疗沈阳市八院，沈阳市九院交通114/135/239/240/266/铁西一线地理位置评估双地铁出口项目环境评估3万平河畔公园项目景观评估——SWOT分析优势价位劣势产权证销售人员表现傲慢项目分析市场分析项目定位营销策略视觉与平面（二）竞品对对比分析三、竞品项目目分析项目名称地理位置产品类型占地面积建筑面积销售情况保利心语重工街熊家岗路多层;小高层144800平方米336900平方米1期91%其仕郡保工街北二路多层/高层61000平方米130000平方米二期50%美好愿景肇工街与北四路交汇处多层/小高层/高层180000平方米530000平方米60%宏久家园铁西区卫工街12号多层/高层17000平方米100000平方米一套110㎡宏发长岛沈辽西路仙女湖公园内高层13000平米米200000平米