XXXX年天安伟业-唐山渤海新世界商业策划报告

2010/01谨呈唐山渤海新世界商业策划报告唐山宝升昌房地产开发有限公司一.宏观经济二.项目概况三.唐山商业五.商业规划目录七.营销策划八.经济测算四.竞争对手六.商业定位城市区位唐山高速唐山概况人口分析GDP与人均GDP对比分析固定资产投资社会消费品总额分析可支配收入与消费性指出分析产业发展小结宏观经济一唐山：隶属河北省，位于环渤海湾的中心地带东临秦皇岛市南靠渤海西与北京、天津毗邻北依燕山唐山市辖12区(

6市区-路南、路北、开平、古冶、丰润、丰南和6开发区-高新技术开发区、海港开发区、南堡开发区、芦台经济技术开发区、汉沽管理区和曹妃甸工业区），2县级市（迁安、遵化），6县（滦县、滦南、乐亭、迁西、玉田、唐海）唐山市城市区位唐山与北京和天津呈“金三角”分布，扼守京津冀的东大门唐山与北京和天津之间有便捷的高速公路连接北京定位成全国金融中心之后，对其周边城市发展起到了积极的带动作用北京唐山天津京沈高速京津唐高速唐津高速京津冀一体化促进了区域内各主要城市的协同发展区域共同发展的效应开始显现城市高速唐山市土地面积占全国总面积的0.14%（即13472平方公里），居民常住人口

729.41万人（约占全国总人口的0.55%）

2008年度唐山市实现GDP3561亿元(全国排第二十位),占全国当年GDP总量的1.17%；从发展速度看，2008年唐山市GDP增长率为13.1%。此外，当年

财政收入总额为405.82亿元，占全国的0.66%人口面积占全国比重729万1.35万平方公里社会消费品零售总额占全国国民生产总值占全国财政收入占全国唐山市经济发展稳定、快速，GDP近三年的增长率平均在14.2%绝对值资料来源：唐山/中国统计公报唐山市概况资料来源：唐山统计公报唐山市2008年总人口达729.41万，比2007年增长4.75万人

根据统计，唐山市区的流动人口在2005年达到10.5万人，预计2020年将达到24-30万人，是2002年的4倍7.3210.513.524-30市区流动人口变化情况人口分析唐山市2008年GDP达到3561亿元，人均GDP达48190元

增长率较稳定，近五年GDP平均增速为14.5%（全国GDP增速：9.0%）,近五年人均GDP平均增速为13.9%资料来源：唐山统计公报GDP/人均GDP对比分析唐山全社会固定资产投资在2008年达到1361.32亿元，比2007年增长31.3%，投资规模大幅放量近五年固定资产投资平稳增长，平均增速为33.4%

资料来源：唐山统计公报固定资产投资分析

2008年唐山的社会消费品零售总额达809.76亿元，与天津相比差距很大（天津市2008年达2000.34亿元）唐山近年来社会消费品零售总额呈现较快的增长趋势（近五年唐山平均增速18.5%，天津平均增速16.8%），商业发展比较迅速

资料来源：唐山统计公报社会消费品零售总额分析2008年唐山山城市市居民民人均均可支支配收收入达达16382元，人均呈现出较快的增长势头，分别增长15.1%和9.9%资料来来源：：唐山山统计计公报报可支配配收入入与消消费性性支出出分析析曹妃甸甸位于于唐山山南部部的唐唐海县县，与与唐山山市区区距离离约70公里曹妃甸甸港区区自然然条件件好，，发展展码头头货运运等海海洋运运输业业能力力强随着首首钢的的迁入入，区区域发发展为为以大大码头头、大大钢铁铁、大大化工工、大大电能能等““四大大”主主导产产业为为核心心，相相关工工业组组成布布局，，三次次产业业协调调发展展曹妃甸甸同时时也是是国家家首批批发展展循环环经济济的试试点产产业园园区之之一，，区域域内资资源的的循环环利用用，令令整个个区域域朝向向生态态、自自然的的方向向发展展区域内内还规规划有有居住住、商商业等等配套套设施施，渤渤海国国际会会议中中心也也即将将落成成，曹曹妃甸甸区域域将形形成产产业、、居住住、消消费于于一体体的环环渤海海区域域的新新型市市镇曹妃甸甸与市市区距距离远远，区区域将将形成成自主主循环环新市市镇，，曹妃妃甸的的发展展将进进一步步推动动整体体城市市经济济的发发展，，增强强唐山山在全全国的的经济济地位位曹妃甸工业区本项目目70KM产业发发展城市地地位经济发发展城市人人口京津冀冀东大大门，，资源源城市市；随着京京津冀冀一体体化程程度的的增加加，区区域发发展的的协同同效应应更加加明显显；GDP人口规规模大大，常常住人人口占占绝对对比例例，流流动人人口约约10万左右；城市发展潜潜力大；本地化特色色强；产业发展工业化城市市，第二产产业发达；；小结项目位置道路系统公交系统周边物业项目概况二项目位置本项目位于于新华西道道与渤海南南北街交界界处城市交通便便利，连通通城市各处处唐山西环城城高速唐山火车站站唐津高速N市中心唐山南站（老火车站站）唐山百货唐山市政府府位于市中心心旁，地理理位置优越越项目位置围绕项目周周边横向有有新华西道道，小博士士街，渤海海东西街；；纵向有友友谊路，渤渤海南北街街，大里路路本项目周边边交通路网网四通八达达，城市各各区域车辆辆方便到达达本项目小博士街N国防道西山道新华西道友谊路大里路渤海东西街街渤海南北街街道路系统公交线路、站点赵庄小区站途经线路：2、42、45、61、84、99、118、210……京唐宾馆站途经线路：10、35、44、观光路……小博士街N国防道西山道新华西道友谊路大里路渤海东西街渤海南北街项目周边有

路等公交车通过周边道路经过本项目周边赵庄小区站有路等公交车通过周边道路经过本项目周边京唐宾馆站公交站点发达，公交便利度高28461454299118103544210公交系统学院路项目位于友友谊路与新新华西道交交界：现状：商业业配套设施施缺乏，缺缺少购物氛氛围未来：需要要一个时尚尚、新潮、、流行、全全面的购物物场所来改改善整体购购物环境地块周边人口构成特点住宅、商业、医院周边商业设施多为餐饮、酒店旅馆等住宅小区、医院多小博士街N国防道西山道新华西道友谊路大里路渤海东西街街渤海南北街街信息大厦友谊中学行利商场百货大楼华侨超市金富豪酒店店渤海旅馆京城肥牛美华海鲜楼楼协和医院住宅住宅友谊医院唐山医院开滦大酒店店周边物业爱购生活购购物中心新华1号尚座商业街街凤凰园烤鸭鸭店商圈分析区域商业供应商业租赁标准唐山商业销售类商业三北新道商圈圈远洋城商圈圈新华道商圈圈本项目新天地商圈圈建设北路北北口商圈市级商圈专业市场唐山主要商商圈分布在在路北区和和路南区市级商圈：：1.新华道商圈圈2.北新道商圈圈3.远洋城商圈圈专业市场：：4.新天地商圈圈5.建设北路北北口商圈唐山新华道道商圈形成成时间较久久，地位稳稳固商业物业形形态均以百百货店为主主，业态较较为单一，市场场竞争激烈烈商圈分析商圈分布2000年以前2000年以前，新新华道商圈圈受到唐山山百货大楼楼的影响，，其供应量量一直占据据首位，而而当时北新新道商圈作作为其衍生生商圈，也也保持较高高的供应量量2001-2003唐山百货的的垄断性在在此阶段表表现最为明明显，新华华道商圈几几乎成为唯唯一的消费费集中区2004远洋城购物物中心开业业催生了新新型商圈的的形成，使使远洋城商商圈的供应应突飞猛进进，一定程程度上打破破了唐百的的垄断地位位2005由于政策和和土地供应应受限制，，新华道商商圈无新增增供应，其其他商圈保保持正常供供应2006三利百货的的开业令新新华道市级级商圈的供供应又开始始活跃唐山市各商商圈供应规规模趋势（（2000-2007年）新增供应空空白期唐山市商业业市场发展展逐渐朝向向西、向北北延伸2007北新道商圈圈的凤凰购购物广场和和大润发超超市的供应应成为当年年最主要的的新增供应应总规模：67.8万平米商圈分析商圈发展历历程1.新华道商圈2.北新道商圈3.远洋城商圈4.新天地商圈5.建设北路北口商圈品质中档偏高中档中档中档中档业态百货为主以百货和超市为主远洋城是唐山市目前唯一一家购物中心以家居建材、超市、家电卖场和街铺为主家居建材大卖场代表性商业设施唐山百货大楼、三利购物中心、华联商厦八方购物广场、凤凰购物广场远洋城、保龙仓超市国美新天地店、东方家园居然之家、大陆家园、南北家园商圈分析代表性商业业现有商业体体量一览表表业态类型项目名称物业类型商业规模（㎡）生活超市华润万家组合10000保龙仓组合14000大润发组合20000专业卖场东方家园组合居然之家组合苏宁电器组合国美电器组合百货、购物中心百货大楼独立52000三利百货组合36000远洋城购物中心组合120000区域商业供供应现有商业设设施业态类型序号项目名称商业规模（㎡）商务配套（底商裙楼）01时代景苑420002华宁景苑300003唐人起居2000004天元帝景640005馨秀园1500006绿锦园540007玫瑰庄园1100008翡翠城8300社区配套商商业一览表表区域商业供供应社区配套商商业区域内现有有商业供应应总量已为为80万平方米左右右随着准确商商业定位的的场所入市市，区域内内百货、购物物中心、城城市综合体体类商业辐射射范围也扩大大到整个区区域，乃至至周边社区配套商业所占比例仍维持在较高水平，原因在于于区域内各各住宅项目目均配合开开发了大小不不等的商业业配套来提提升住宅品品质、满足足自身需要要区域内餐饮饮设施多数数体量不大大，体量大大的分布也也较为分散；休闲娱乐乐业态出现现相对供应不足区域商业供供应数据解读数据解读：：即使项目规规划：中大大型生活超超市开业后后，区域内内超市营业业面积还到到10万平方米，，远远不能能完全满足足唐山城市市居民的日日常生活用用品消费需需求在建商业中中有多达42万平方米左左右的商业业未确定规规划方向，，其中大部部分商业入入市时间接接近，未来来存在规划划趋同、、招商竞争争风险项目名称商业定位总规模（㎡）商业规模（㎡）物业组合完工时间东方国际广场二期唐百管理集中商业7000030000商业、公寓、写字楼、酒店2009广电大厦集中商业8000030000-40000商业、公寓、写字楼待定东方广场三期商业集中商业7000030000-40000商业、公寓、写字楼、酒店待定国安广场集中商业、写字楼、公寓待定鹭港商业商业街860000首期16000；未来预计7左右底商、住宅待定龙泽路商业街商业街1800011800底商、公寓、酒店、写字楼2009君瑞国际商业商、公寓、写字楼2010金港国际商业商、住宅2010宏扬香木林商业街27300020000-30000底商、住宅2010景奉翰林商业街55600040000-60000底商、住宅2010荣泰尚都小区商业商、住宅2010梧桐大道商业街49100040000-60000住宅、商业2011高新区1、2、3、4号地商业街10000030000-40000底商、公寓、办公等待定区域商业供供应未来大体量量商业供应应整体规模大大，集中开开发、扎堆堆入市2008年前后，唐唐山城区新新增商业面面积将达45万余万平米米，商业供供应总量将将超过125万平米。新新增商业面面积中接近近一半的商商业在2006-2008年集中入市市商业分布相相对稳定、、两大组团团成为亮点点未来商业布布局将形成成以建设路路为纵轴的的北、南两两大商业组组团，以及及路南区商商业组团。。再加上现现有的路北北区商业组组团，意味味着存在两两大商业聚聚合点的局局面部分商业定定位雷同，，存在招商商及经营竞竞争风险有大量待规规划商业面面积在寻求求有限的商商业切入点点，城区内内肉搏式商商业竞争在在所难免未来商业聚聚合示意图图区域商业供供应商业供应特特点整体环境方方面：区域规模大大，开发潜潜力足交通条件优优越，随时时沟通及连连接京、津津城等各重重点区位人口收入及及消费水平平佳消费需求方方面：消费需求及及消费潜力力巨大对居民、休休闲消费、、服务性消消费、健康康投资消费费需求较高高年轻消费群群体的相关关服务及消消费需求旺旺盛商业供应方方面：区域内产业业与民生相相结合，商商业及其他他公共设施施日臻完善善商业规划各各自为政，，集中开发发，扎堆入入市，未来来竞争不可可避免现有商业定定位重复，，时尚、青青春、休闲闲娱乐商业业相对不足足区域在建商商业规划雷雷同，缺乏乏主题和市市场细分区域商业供供应市场研究结结论百货类扣点点率百货类类商铺租金金业态化妆品服装珠宝内衣羊绒居家用品儿童电器餐饮扣点率20-25%左右20-23%左右20%左右20%左右15%左右20%左右15%左右10%左右百货类经营营模式:联营扣点+租金，其中中珠宝类、、化妆品、、服装和儿儿童用品扣扣点率较高高，平均在在20%左右；每层层租金按照照店铺位置置和经营种种类有所区区别百货类商铺铺租金一层8-18元/平方米•天，其中珠宝类租金较高15-18元/平方米•天二层6-10元/平方米•天三层3-8元/平方米•天，其中内衣类租金较高12元/平方米•天四层2-5元/平方米•天商业租赁标标准超市类扣点点率及租金金大润发超市市超市类底商商经营模式式部分为联联营扣点+租金，其中中租金在8-17元/平方米•天左右保龙仓超市市租金比一一般超市租租金偏低，，一般大型型超市租金金平均在1.2元/平方米•天左右租金超市底商8—17元/平方米•天左右扣点率食品类10%左右；化妆品/头饰品23%，另外加2元/平方米•天的租金；日常用品类20%左右保龙仓超市市租金0.8元/平方米•天商业租赁标标准销售类商业业价格汇总总项目名称地理位置临近商圈主力面积（平方米）销售均价（元/平方米）新街华岩路新华道商圈7022000馨秀园卫国路机场北楼南侧远洋城商圈15010000绿锦园龙泽路远洋城商圈20010000翡翠城路北区建设北路100号远洋城商圈24010000唐人起居翔云道与卫国北路交叉口东新天地商圈15018000新天地购物乐园国防道与文化路交口新天地商圈25016000金色家园北新西道与友谊路交汇处北新道商圈14018000天元帝景兴源道与大里路交汇处东北方向北新道商圈28013900尚座新华西道27号北新道商圈15030000玫瑰庄园八方购物广场斜对面北新道商圈32020000世纪广场建设路市委党校对面远洋城商圈18013800瑞景国际公寓光明路与西山道交汇处北新道商圈6020000丽景新城商住楼路北区建华西道北新道商圈15011500东方银座华岩路与人大北街交汇处远洋城商圈20023000君瑞国际新华道与学院路交叉口西北部北新道商圈12036000金洋旺座路北区西山道43号北新道商圈15017000-18000销售类商业业价格汇总项目名称：东方银座座地理位置：路北区人人大北街5号开发商名称称：唐山宏成成房地产开开发有限公公司销售均价：17000元/平米销售方式：一次性付付款/按揭贷款店铺面积：平均约120平米店铺套数：10余套销售活动：无入住时间：2009年底销售类商业业典型项目分分析项目名称：金色家园园地理位置：路北区北北新西道与与友谊路交交汇处开发商名称称：昌隆房地地产开发有有限公司销售报价：12000元/平米销售方式：二手房转转让店铺面积：平均约370平米（共三三层）店铺套数：20套左右，目目前2套挂牌转让让销售状况：已售完入住时间：2006年9月销售类商业业典型项目分分析项目名称：荷花上院院地理位置：路南区文文化南北街街与南新东东道交叉口口开发商名称称：唐山国国润房地产产开发有限限公司销售均价：14500元/平米销售方式：一次性付付款/按揭贷款店铺面积：80-90平米（共两两层）/100平米左右（共三层））店铺套数：约40套销售活动：若一次性性付款，可可优惠约500元/平米入住时间：2009年底写字楼均价价：6500元/平米销售类商业业典型项目分分析项目名称：金洋旺座座地理位置：路北区西西山道43号南海加油油站西200米开发商名称称：金洋恒泰泰房地产开开发有限公公司销售均价：17000-18000元/平米销售方式：一次性付付款/按揭贷款店铺面积：150-330平米（共两两层）店铺套数：15套，共4000平米销售活动：若一次性性付款，最最低可16300元/平米入住时间：2009年3月销售类商业业典型项目分分析项目名称：尚座商业业街地理位置：路北区新新华西道27号开发商名称称：唐山新绿绿洲房地产产开发有限限公司销售均价：新盘时约约10000元/平方米，07年有二手铺成交案案例20000元/平米(内商铺)销售方式：二手房转转让租金标准：约6.5元/天/平米店铺面积：10-200平米商业面积：27000平米，约480个店铺销售状况：开盘时几几日内售罄罄，目前没没有在转让让的店铺入住时间：2007年销售类商业典型项目分析析项目名称：玫瑰商城地理位置：路北区北新新道与卫国路路交叉口开发商名称：唐山凤辉房房地产开发有有限公司销售均价：18000元/平米销售方式：一次性付款款/按揭贷款店铺面积：10平米左右，但但可打通形成成大店铺（地下一层，，地上两层））商城面积：26000平米销售活动：无开业时间：2009年5月1日销售类商业典型项目分析析项目名称：绿锦园地理位置：路北区龙泽泽路朝阳道道与裕华道之之间开发商名称：唐山宏达房房地产开发有有限公司销售均价：15000元/平米销售方式：二手房转让让店铺面积：约200平米店铺套数：40多套，约5400平米销售状况：已售完入住时间：2007年9月销售类商业典型项目分析析项目名称：丽景新城地理位置：路北区建华华西道开发商名称：唐山兴盛房房地产开发有有限公司销售报价：15000元/平米（开盘销销售时均价13000元/平米）销售方式：二手房转让让店铺面积：180-360平米（共两层层）店铺套数：10套左右销售活动：开盘（2006年）销售时，，若一次性付款款优惠价为11500元/平米销售状况：已售完入住时间：2008年6月销售类商业典型项目分析析项目名称：欢乐谷地理位置：路北区八方方购物广场斜斜对面开发商名称：唐山凤辉房房地产开有限限发公司销售均价：17000-18000元/平米销售方式：一次性付款款/按揭贷款店铺面积：60-300平米商业面积：约26000平米销售活动：若一次性付付款，可优惠惠大约400-500元/平米左右入住时间：2009年5月底销售类商业典型项目分析析各商圈销售类类商业出售价价格特征总结结销售类商业多多存在于远洋洋城和北新道道商圈附近，，其他商圈较较少远洋城商圈处处于新区，商商业售价明显显低于其他商商圈，但成上上升趋势北新道商圈商商业售价较高高，平均在20000元/平方米左右新华道商圈出出售类商业较较少，但售价价具有明显优优势，位于主主干道的底商商售价达20000元/平方米以上销售类商业特征总结竞争对手新街欢乐谷唐人街新华贸四竞争对手概况况商业名称新街(外街)新街(内街)欢乐谷唐人街新华贸最高租金AB区：13.705元/㎡/天A区:7.93元/㎡/天外街:12.1元/㎡/天外街:2.45元/㎡/天目前处于招商阶段B区:7.21元/㎡/天CD区:7.05元/㎡/天C区:5.77元/㎡/天内街:5元/㎡/天内街:1.93元/㎡/天D区:4.33元/㎡/天最低租金AB区:9.13元/㎡/天

外街:9.73/㎡/天外街:1.6/㎡/天CD区:4.93元/㎡/天内街:3.5/㎡/天内街:0.8/㎡/天平均租金AB区:11.42元/㎡/天外街:10.32/㎡/天外街:1.96/㎡/天CD区:5.99元/㎡/天内街:3.94/㎡/天内街:1.04/㎡/天内街店铺数量

334674(不含改造)

260外街店铺数量102

2034店铺最高面积12930外街360外街560外铺950

内街30

内街170内铺160店铺最低面积4819外街60外街140外铺48

内街15

内街40内铺7销售价格

一层外铺均价4万一层内铺均价3.5万二层均价2.6万三层均价1.8万回租年限

2年竞争对手概况况---新街新街步行街位位于华岩路新新街，属于唐唐山市核心商商圈唐百商圈圈，是唐山市市中心唯一一一条步行街。。主用经营中中档商品，经经营涵盖服装装、鞋包、饰饰品等业态，，同时配有美美食广场以及及休闲等设施施项目规模经营营楼层销售价格开盘盘时间投资回回报率商业经营业态态总面积/分布数量/占比承受租金能力力物业费用收取取标准12.35元/月/㎡规模：总占地地面积2．2万平方米，总总投资1．8亿元，建筑面面积4．3万平方米，路路宽20米，街长500米。建筑形式：框框架，主要建建筑形式为地地上两层，局局部有三层和和地下室铺位形式：一一楼街铺；二二楼商场内内铺主次通道：步步行街主街通通道约20m，二层主通道道约1.8米市场主入口口：4个（其中南北北主入口2个，东西次入口2个）商业经营业态态面积及占比比:男装占比6.84%女装占比35.74%休闲占比18.83%美容占比4.16%皮具占比14.19%饰品占比15.69%童装占比1.42%运动占比3.13%商业经营业态态数量及占比比:男装占比4.36%女装占比45.41%休闲占比10.55%美容占比5.28%皮具占比14.45%饰品占比17.20%童装占比1.15%运动占比1.6%各业态租金情情况:一层外街A/B区60平米左右年租租金大约20—30万不等，C/D区生意较差100平米左右铺位位年租金18万左右二层内内街租金A区租金5。5万每年左右，，B区5万左右每年，，C区3.5万—4万D区3万元左右,AB区回租5%CD区回租3%竞争对手概况况---新街暂略竞争对手租金金---新街单铺1层店铺类型/名称使用面积租金物业年租金额（平方米）（元/平方米•天）（元/平方米•月）

石头记（饰品店）2012.4

90520特步（运动服饰/鞋店）3012.2

133590SDEER2011.5

83950翠金祥珠宝3015

164250艾格（女装店）2812.5

127750乐甜派40.53.3712.3549817.025名汇箱包店547.0812.35139546.8自然禾547.5612.35149007.6袜子内衣813.66

39887.29284.5单铺均面积25.6㎡9.42978318.625租金较高业态态：服装/饰品/珠宝；租金较较低业态为：：箱包/鞋帽，最低为为：餐饮甜品品店；业态规划中可可以考虑服装装类品牌规划划在F1外街【承受租金能力力高】内街规划考虑虑饰品/珠宝竞争对手数量量---新街单铺1层经营业态商户数量经营面积（平米）业态均面积（平米）牛仔服饰728040女装1770741.59日用日化317157饰品6234.539.08童装3125.541.83玩具11515小食品294.547.25鞋包皮具1047347.3休闲运动装38203453.52针织品417543.74合计914309.547.35从客观分析可可以看出，休休闲运动品牌牌可以经营街街铺，其次是女装/皮具；其他业业态可以合理理配搭竞争对手面积积---新街单铺1层经营业态商户数量经营面积（平米）牛仔服饰7280女装17707日用日化3171饰品6234.5童装3125.5玩具115小食品294.5鞋包皮具10473休闲运动装382034针织品4175合计914309.5竞争对手租金金---新街单铺2层位置店铺类型/名称使用面积租金年租金额（平方米）（元/平方米•天）（元/年）新街A区主干道中部韩国铁板烧烤（小吃摊）457300新街A区二层美甲店109.635040步行街二层B区女装912.1739978.45步行街二层B区鞋包912.1739978.45步行街二层B区鞋包910.6334919.55新街C区二层服装店206.8550005新街C区二层锌野8.49.7629924.16新街C区二层铭额8.410.7332898.18新街C区二层鞋包皮具5.614.6429924.16步行街2层C区伟妮妮8.49.1127931.26步行街2层D区鞋包156.3934985.25步行街3层D区女装157.339967.5新街北口快餐店504.480300新街古玩城通道中部陶瓷小摊43.55110新街女装区二层服装店258.274825新街小商品城2层小商品店1868单铺均面积13.68㎡7.55603163.96经营业态商户数量经营面积（平米）业态均面积（平米）女装1651607.49.74男装1721412.59精品饰品6262810.13日用日化14109.47.81玩具22311.5鞋包皮具33346.810.57针织品18142.47.91童装22412空铺19182.89.59合计3323277.89.87竞争对手---新街单铺2层竞争对手---新街单铺2层经营业态商户数量（平米）经营面积（平米）女装1651607.4男装17214精品饰品62628日用日化14109.4玩具223鞋包皮具33346.8针织品18142.4童装224空铺19182.8合计3323277.8总占地面积二二万平方米，，总建筑面积积26299平方米。位于于唐山市中心心北新道与卫卫国路交汇处处图片图片图片项目位置竞争对手概况况—欢乐谷项目规模经营营楼层销售价格开盘盘时间投资回回报率商业经营业态态总面积/分布数量/占比承受租金能力力物业费用收取取标准15元/月/㎡规模：26000平方米经营楼层:B1为饰品区\F1为皮具区和服服装区\F2为孕童天地及及女人街外街部分店铺铺为跃层式卖卖场销售价格:18000元起投资回报率:8%商业经营业态态面积及占比比饰品类占比比：41.37%服装类占比30.44%儿童类占比18.55%其它类占比9.64%商业经营业态态数量及占比比饰品类占比比：51.30%服装类占比29.97%儿童类占比14.70%其它类占比4.03%可承受租金能能力:婴童类9.86元服务类10.7元服装类9.73元家居类11元珠宝饰品类12元竞争对手概况况—欢乐谷竞争对手租金金---欢乐谷店铺类型/名称使用面积租金物业年租金额（平方米）（元/平方米•天）（元/平方米•月）（元/年）美伊姗孕童生活馆3208.7151070000巴拉巴拉1009.3715360000哥弟809.115280000视明眼镜1201115500000饰品类153.51522000皮具类3051560000服装类3051560000孕童天地3041550000女人街1541525000

7408.99

2427000租金较高业态态：服装/眼镜/婴幼类的知名名品牌；租金金较低业态为为：儿童/自主经营之服服装服饰及儿儿童装竞争对手面积积---欢乐谷经营业态商户数量经营面积（平米）饰品区3545310皮具类20216服装类901800孕童天地971455女人街1131695合计67410476位于唐山市新新华西道。紧紧邻唐山信息息大厦，唐山山职业技术学学院项目位置图片图片竞争对手概况况—唐人街项目规模经营营楼层销售价格开盘盘时间投资回回报率商业经营业态态总面积/分布数量/占比承受租金能力力物业费用收取取标准1.5元/月/㎡规模模：商商街总面积约约27000平米经营楼层：一一层越二层独独立门面暂略商业经营业态态面积及占比比：餐饮类：12.13％；烟酒茶：2.19％；服务类：：12.46％；服装类：：7.33％；饰品类：3.08％；美容个护护：3.49％；皮具：1.67％；运动：2.82％；电子用品品：1.08％；家居类：：0.82％；儿童类：：2.34％；其它：50.59％商业经营业态态数量及占比比：餐饮类：10.92％；烟酒茶：：1.37％；服务类：：12.63％；服装类：：10.58％；饰品类：：5.12％；美容个护护：3.07％；皮具：3.41％；运动：6.14％；电子用品品：2.39％；家居类：：1.71％；儿童类：：5.46％；其它：30.2％租金单价2元/天/平米竞争对手概况况—唐人街店铺类型/名称使用面积租金物业年租金额（平方米）（元/平方米•天）（元/平方米•月）（元/年）肯德基560

1.5

美国加州牛肉面1402.31.5117530豪客来pizza4501.81.5295650迎利来1402.351.5120085圣禾混沌馆1402.41.5122640吉啊婆麻辣烫1402.531.5129283阿啦吧pizza3101.91.5214985正和烟酒行1702.11.5130305富隆酒屋1402.251.5114975新华烟酒行1402.151.5109865凯旗烟酒茶行1402.311.5118041三友眼镜店1402.261.5115486视明眼镜店2801.951.5199290唐山耳鼻喉医院7301.81.5479610佳圆网吧4201.631.5249879中国电信1402.451.5125195亦非科技打印制作1402.211.5112931乐居房地产经纪1402.351.5120085佳家数码冲印1402.151.5109865九九熊儿童摄影1402.231.51139532047401.793099653竞争对手租金金---唐人街外街店店铺经营业态商户数量经营面积（平米）业态均面积（平米）餐饮72000285烟酒茶4590147眼镜2420210医疗机构1730730网吧1420420功能性服务3420140数码、摄影2280140合计2004860竞争对手数量量---唐人街外街店店铺经营业态商户数量经营面积（平米）餐饮72000烟酒茶4590眼镜2420医疗机构1730网吧1420功能性服务3420数码、摄影2280竞争对手面积积---唐人街外街商商铺店铺类型/名称使用面积均价租金额物业年租金（平方米）(元/平方米•月)（元/平方米•月）（元/年）服装《女装、男装、休闲装》197521.51441750美容个护《化妆品、保健品、个人护理、美容美发》9401.51.5514650饰品礼品8301.71.5515015皮具《皮革用品、包、鞋》4501.81.5295650运动《运动服装、运动器材、钓鱼用品、户外系列、健身等等》7601.61.5443840电子用品2901.61.5169360家居2201.61.5128480服务《家装、教育、咨询》7801.61.5455520儿童服饰/玩具6301.61.5367920餐饮《正餐、轻快餐、水吧、糕点、干果、零食》12701.31.5602615休闲3101.61.5181040办公写字间12301.21.5538740其它15601.31.5740220

112451.56

6394800竞争对手租金金---唐人街内街商商铺经营业态商户数量经营面积（平米）业态均面积（平米）服装《女装、男装、休闲装》31197563.71美容个护《化妆品、保健品、个人护理、美容美发》9940104.44饰品礼品1583055.33皮具《皮革用品、包、鞋》1045045.00运动《运动服装、运动器材、钓鱼用品、户外系列、健身等等》1876042.22电子用品729041.43家居522044.00服务《家装、教育、咨询》1578052.00儿童服饰/玩具1663039.38餐饮《正餐、轻快餐、水吧、糕点、干果、零食》19127066.84休闲631051.67办公写字间91230136.67其它16156097.50空置8410855

竞争对手---唐人街内街商商铺经营业态商户数量经营面积（平米）服装《女装、男装、休闲装》311975美容个护《化妆品、保健品、个人护理、美容美发》9940饰品礼品15830皮具《皮革用品、包、鞋》10450运动《运动服装、运动器材、钓鱼用品、户外系列、健身等等》18760电子用品7290家居5220服务《家装、教育、咨询》15780儿童服饰/玩具16630餐饮《正餐、轻快餐、水吧、糕点、干果、零食》191270休闲6310办公写字间91230其它161560空置8410855竞争对手---唐人街内街商商铺层经营业态商户数量占比经营面积占比牛仔服饰77.7%2806.5%女装1718.69%70716.41%日用日化33.3%1713.97%饰品66.59%234.55.44%童装33.3%125.52.91%玩具11.1%150.35%小食品22.2%94.52.19%鞋包皮具1011.11%47311.1%休闲运动装3841.76%203447.12%针织品44.4%1754.1%合计914309.5四个主营业态态排序：休闲闲运动服装/女装/鞋包皮具/牛仔服饰；总总数量占比79.29%，总面积占比比81.13%竞争对手---横向业态占比比比较[新街]四个主营业态态排序:珠宝饰品/服装类//孕童天地/服务类；总数数量占比96.83%,总面积占比96.77%经营业态商户数量占比经营面积占比婴童类10214.70%243518.93%服务类60.86%650

5.05%服装类208

29.97%3995

31.05%家居类20.29%200

1.55%珠宝饰品类35651.30%5370

41.74%皮具类202.88%2161.68%

合计694100%12866

100%竞争对手---横向业态态占比比较[欢乐谷]经营业态商户数量占比经营面积占比餐饮类3210.92%327012.13%烟酒茶41.37%5902.19%服务类3712.63%336012.46%服装类3110.58%19757.33%饰品类155.12%8303.08%美容个护93.07%9403.49%皮具103.41%4501.67%运动186.14%7602.82%电子用品72.39%2901.08%家居类51.71%2200.82%儿童类165.46%6302.34%其它10937.2%1364550.59%合计

293100%26960100%四个主营业态态排序:服务类/餐饮类/服装类/运动类；总数数量占比40.27%,总面积占比34.74%竞争对手---横向业态态占比比较[唐人街]四个主营业态态排序：休闲闲运动服装/女装/鞋包皮具/牛仔服饰；总总数量占比79.29%,总面积占比81.13%新街主营业态态爱购主营业态态唐人街主营业业态欢乐谷主营业业态四个主营业态态排序：服装装/儿童/配饰/鞋包皮具；总总数量占比96%,总面积占比97%四个主营业态态排序:珠宝饰品/服装类//孕童天地/服务类；总数数量占比96